Кредитные отношения

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «Кто первый (во времени), тот и сильнее в праве». Уже в пост классическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности - по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки "по закону":

1. фискальные;

2. ипотеки, оформленные официальными документами;

3. ипотеки, оформленные частными документами;

4. ипотеки, оформленные простыми соглашениями.

Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. [71]

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. [78]

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Таким образом, ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Развитие ипотечного кредитования в России.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. [45]

В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

В 1786 г. эти банки были реорганизованы в "Государственный заёмный банк”

Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769г.

Дополнительное занимание кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России.

Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Сама процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. [41]

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита». [40]

C начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

Само по себе ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.

В связи с этим Правительство Российской Империи в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства. Согласно законодательству Правительства России того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. "Московский земельный банк" в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества.

С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится "Московский народный банк". Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. [53]

На "Государственный крестьянский поземельный банк", основанный в 1882 году, была возложена задача, ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых. Государственный дворянский земельный банк - основанный в 1885 году.

Он поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет, в размере до 100% оценочной стоимости залога. Выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. [68]

В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь.

Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно "Государственный банк России".

В Российской Империи приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. [40]

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В послереволюционной России период залогового права продолжал существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. [39]

Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем нашли отражение следующие положения:

- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора об ипотеке;

- закладная как ценная бумага;

- государственная регистрация ипотеки;

- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору об ипотеке;

- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества. [35]

Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

2.3 Сравнительный опыт формирования системы ипотечного кредита в зарубежных странах

Произошедшие в последние годы кардинальные изменения в экономическом и социальном укладе России вызывают острую необходимость в поиске новых источников финансирования строительства и приобретения объектов недвижимости. Ипотечное кредитование является одним из путей решения этой важной проблемы. Ипотечный кредит, обеспеченный реальной собственностью граждан на недвижимость, послужит эффективным способом привлечения реальных денежных средств на рынок жилья, оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы как населения, так и бюджетов всех уровней. В итоге, ипотечный кредит является одним из факторов экономического роста. Суть долгосрочного ипотечного кредитования сводится к созданию дееспособной системы ипотечных кредитов гражданам на цели участия в строительстве и приобретения готового жилья как на первичном (новый жилой фонд, продаваемый застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. Однако становление системы ипотечного кредитования в России в настоящее время осложнено целым рядом обстоятельств, а также отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Если во всем мире институт ипотеки формировался в течение столетий, то в России в крайне короткие сроки необходимо решить большой круг вопросов.

Поэтому тщательное изучение и анализ мирового опыта развития ипотечного кредитования позволит избежать тех ошибок, которые возникают в процессе становления системы ипотечного кредитования.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. В развитых странах ипотечное кредитование уже давно стало классикой, вполне удовлетворяющее как кредиторов, так и заемщиков. Ипотечный кредит выдается на условии внесения около 20-30% стоимости жилья, его размер определяется исходя из текущего дохода заемщика, и, как правило, ежемесячные выплаты не должны составлять более 30% этого дохода. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость реализуется с торгов, кредитная организация возвращает свои потери, а оставшуюся сумму получает заемщик. В среднем количество невозвращенных ипотечных кредитов относительно невелико В зависимости от страны это показатель варьируется в пределах от 0,01 до 3%. См. Калашникова З.В. Зарубежный опыт жилищного кредитования и его применение в России. Ф/М, №1, 2002 г..

Анализ опыта развития ипотечного кредитования в развитых западных странах, позволяет выделить три основные системы ипотечного кредитования, сложившиеся в настоящее время:

1. Система стройсбережений (контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования).

2. Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования.

3. Американская двухуровневая система ипотечного кредитования.

Система стройсбережений, как наиболее традиционная форма организации ипотечного кредитования, является достаточно распространенной во всем мире. Особое историческое развитие она получила во Франции, Германии и Англии. Одноуровневая система, как основа для функционирования ипотечного кредитования, широкое применение получила в странах Западной Европы. Американскую систему в последнее время пытаются внедрить как многие развитые, так и развивающиеся страны. Однако наиболее эффективно двухуровневая система применяется в США.

Контрактно-сберегательная система ипотечного кредитования - это «сбалансированная автономная система», основанная на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Основная функция данной системы заключается в создании дешевых долгосрочных ресурсов для обеспечения процесса выдачи ипотечных кредитов. Данная функция реализуется путем создания замкнутого ипотечного финансового рынка, формирующегося вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (ССК). Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, так как сами привлекают средства ниже рыночных. Это становится возможным в результате того, что члены кассы - вкладчики - одновременно являются и потребителями ипотечных кредитов. Естественно, что доходность по депозитам в кассах намного ниже, чем в других сберегательных учреждениях. И это является своего рода платой за право получения ипотечного кредита по низкой ставке.

Таким образом, в этой контрактно-сберегательной системе ипотечное кредитование осуществляется по схеме «заемщик - кредитор». Согласно данной схеме в ссудно-сберегательных ипотечных учреждениях заемщик одновременно является и учредителем. При этом процесс накопления и участия заемщика в образовании и работе кредитного учреждения служит дополнительной гарантией будущего кредита.

Особенность механизма реализации данной инвестиционной системы заключается в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. В итоге кредитный институт получает все выплаты по ипотечному кредиту, и сам же погашает кредит.

Истоки формирования основ для данной системы можно встретить в XVIII веке в шахтерских поселках Пруссии. Во многом именно поэтому система строительно-сберегательных касс наиболее распространена в Германии. Современные строительно-сберегательные кассы - один из основных институтов финансирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство трех четвертей жилья финансируется с участием системы жилищных сбережений. Аналогичные сберегательно-ипотечные учреждения существуют во многих странах мира. Во Франции эти структуры называются жилищно-сберегательными кассами, в Великобритании - строительными обществами, в США - ссудно-сберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений. Что касается США, то в экономической литературе довольно часто встречается утвеждение, что именно становление ипотечной системы кредитования способствовало выходу американской экономики из кризиса во времена Великой депрессии А.Н. Ужегов. Квартира в кредит. Ипотечная сделка. СПб., «Питер», 2001.. Хотя, на самом деле, в тот период в Америке функционировала именно контрактно-сберегательная ипотечная система. А сама, так называемая «американская система», основанная на вторичном рынке, в годы Великой депрессии только начинала формироваться.

Рассмотрим работу ссудно-сберегательных учреждений на примере строительно-сберегательных касс (ССК). ССК образованы по образцу строительных обществ. Свою деятельность они осуществляют на основе следующих принципов: финансовой автономности, самоорганизации, самодостаточности и самоконтроля. Поэтому ипотечное кредитование, осуществляемое ССК, в меньшей степени зависит от рынка капитала и от действующих рыночных ставок. Собственно сама система ссудно-сберегательных касс организована таким образом, что кредитные учреждения сами устанавливают депозитные и кредитные ставки. Ставки как накопления, так и кредитования, однажды установившись, практически не изменяются в течение всего срока, оговоренного в контракте. Выплаты по ипотечным кредитам также являются фиксированными и равномерными. Все вышеперечисленное способствует большой привлекательности ССК для заемщиков. инвестиция кредит ипотечный экономика

Что же касается ресурсов для предоставления целевых жилищных займов, то в качестве источников их формирования стройсберкассы используют накопительные вклады граждан, плату заемщиков за пользование ипотечным займом и т.д. Обязательным условием получения ипотечного кредита в ССК - быть вкладчиком в стройсберкассе в течение определенного периода времени. В среднем - от 5 до 6 лет, в течение которых вкладчик ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму.

Процесс осуществления ипотечного кредитования в системе стройсбережений обычно состоит из двух стадий: первая - стадия накопления, и вторая - непосредственно стадия кредитования. Рассмотрим их более подробно.

На первой стадии вкладчик, являющийся членом кассы, обязуется вносить в течение заранее оговоренного периода времени денежные средства на депозитный счет. Сумму ежемесячных вложений и срок накопления клиент выбирает сам, соизмеряя свои возможности и потребности. К тому же, как отмечалось, его доход, получаемый по депозитному вкладу, является относительно низким. Впрочем, это компенсируется тем, что касса изначально берет на себя обязательство предоставить вкладчику по истечении срока накопления ипотечный кредит по ставке ниже рыночной. Данный процесс можно рассмотреть на примере немецких строительно-сберегательных касс. Уже на протяжении многих лет ССК стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% В качестве сравнения: обычные кредитные учреждения осуществляют ипотечное кредитование под 7-12% годовых. См. «Эксперт», №16, 1999г..

Вторая стадия - кредитование заемщика - начинается тогда, когда член кассы накапливает около половины суммы, необходимой на приобретение конкретно выбранного им жилья. Строительно-сберегательная касса не только возвращает клиенту накопленную им сумму, но и выдает ему столько же в качестве кредита. Таким образом, член кассы приобретает жилье, которое теперь уже выступает в качестве залога за полученный им кредит, и начинает выплачивать кредит. В связи с тем, что ставка процента по ипотечному кредиту относительно невысока (на 2-3 процентных пункта ниже рыночной), член кассы ежемесячно выплачивает по кредиту приблизительно такую же сумму, какую он вносил ежемесячно на накопительный счет. Погашение ипотечного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения ипотечного кредита - 12 лет.

Ипотечная система стройсбережений (впрочем, как и любая другая) имеет ряд достоинств и недостатков. К основным из недостатков системы ССК можно отнести: небольшие сроки кредитования, обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению, очередность заемщиков в получении кредита и т.д. Важно еще отметить и сложность для кредитных институтов сохранения средств при единых установленных ставках в сильно подверженных изменениям экономических условиях.

Что же касается достоинств этой системы, то одним из них является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, они не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. В результате, в отличие от вкладчика коммерческого банка, фактически не обладающего никакой информацией о реальных операциях (не говоря уже об их рискованности), проводимых с его средствами, член кассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

К тому же в организационном плане контрактно-сберегательная система, пожалуй, самая простая по сравнению с другими системами ипотечного кредитования, так как не требует развитого законодательного и инфраструктурного обеспечения. В связи с тем, что финансовый и правовой механизм работы ссудно-сберегательных учреждений достаточно прост, данная инвестиционная система легко вписывается практически в любое правовое поле, а также легко адаптируется в существующих финансовых институциональных системах. Естественно, это происходит за счет того, что для нормального функционирования системы ипотечного кредитования практически необходимым является только наличие ссудно-сберегательного института. Данное учреждение является самодостаточным и обладает полной экономической самостоятельностью. Поэтому в контрактно-сберегательной системе нет необходимости создания сложной инфраструктуры. Функционирование ссудно-сберегательного учреждения происходит фактически автономно от остального финансового рынка. Именно сосредоточение всей финансово-технологической цепочки в одном институте, и в тоже время возможность такой относительно замкнутой системы стабильно функционировать независимо от внешнего финансового рынка, являются самыми важными преимуществами этой системы.

В контрактно-сберегательной системе ипотечного кредитования особая роль отводится государственному участию. В частности, помимо обязательного регулирования, государственные органы используют различные формы поддержки. Как мы уже отмечали, государство выплачивает премию для вкладчиков стройсберкасс. Ее размеры зависят от суммы и периода накопления, дохода семьи, стажа работы, количества детей и т.д. Кроме того, на этапе получения заемщиком жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику.

В Германии и других странах мира, где используется система стройсбережений, выдача государственных субсидий (или госпремии) происходит независимо от того, будет ли вкладчик после окончания первой (депозитной) стадии участвовать во второй (ипотечно-кредитной) стадии. Субсидия выдается в том случае, если вкладчик в течение 6-7 лет хранил свои деньги в стройсберкассе. Дело в том, что эти деньги работали в реальном секторе экономики, и с их помощью кредитовались другие участники программы стройсбережений. В этих условиях значительное количество граждан (в Германии - около 20% участников программы стройсбережений) не планируют строительства собственного жилья. Скорее, они рассматривают систему стройсбережений как надежное средство сбережения средств и получения премий. Государство также считает это выгодным для себя. Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок А.Н. Ужегов. Квартира в кредит. Ипотечная сделка. СПб, «Питер», 2001 г.. Кроме того, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов.

В последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы (в частности, в Польше, Румынии, Чехии, Венгрии и других странах) в связи с идущими там экономическими преобразованиями. Причины, способствующие активному внедрению в этих странах именно контрактно-сберегательной системы, коренятся по большей части в простоте ее организации. Действительно, для большинства восточноевропейских стран бывшего социалистического блока все еще характерны переходные процессы. Отсутствие развитой рыночной инфраструктуры, качественного и эффективного правового обеспечения, соответствующим образом подготовленных кадров, долгосрочных средств и т.д. побуждает эти страны на данном этапе ориентироваться на контрактно-сберегательную систему ипотечного кредитования.

Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги облигационного типа - закладные листы под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Основное отличие одноуровневой системы ипотечного кредитования от контрактно-сберегательной системы заключается в источниках формирования ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. При одноуровневой системе проблема пополнения ресурсов решается с организацией вторичного рынка ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секьюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. Как правило, сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов. Таким образом, происходит расширение самой схемы: от простой - «заемщик - кредитор» - к несколько расширенной - «заемщик - кредитор - инвестор».

На первичном рынке кредитные учреждения предоставляют ипотечные кредиты заемщикам на приобретение или строительство объектов недвижимости. Как правило, на этом этапе ипотечное учреждение использует краткосрочные ресурсы, например, средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы, иные краткосрочные средства. Для того, чтобы быстро возвратить затраченные средства, кредитный институт формирует на основе выданных ипотечных кредитов закладные ценные бумаги и продает их инвесторам. В итоге, кредит попадает на вторичный рынок, где происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Таким образом банк формирует долгосрочные ресурсы. На полученные средства банк вновь выдает ипотечные кредиты и опять продает их. Такая схема позволяет ему решать важную проблему банковской ликвидности. Следует отметить, что для среднего специального кредитного института формирование ресурсов осуществляется следующим образом: более 50% образуются в результате эмиссии долгосрочных облигаций, затем следуют привлеченные средства в виде краткосрочных и долгосрочных займов и переходящих кредитов, и наименьшую долю образуют собственные средства.

Отличительная особенность данной схемы в одноуровневой системе состоит в том, что главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит именно ипотечному банку, который сам выдает ипотечный кредит и работает с ним, оставаясь всегда непосредственным обладателем кредита. В данной технологии происходит передача кредитором минимума своих функций посредническим организациям и задействуется ограниченное число таких организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам ипотечный банк, исходя лишь из собственных интересов с учетом финансовой и экономической ситуации.

Именно этим, а также возможностью выдерживать соответствие между объемами привлекаемых ресурсов и выдаваемых ипотечным банком кредитов, данная система отличается от двухуровневой системы. Безусловно, эта технология обладает большей надежностью и стабильностью, что в свою очередь позволяет значительно снизить банковский процент на ипотечный кредит.

Одноуровневая модель получила широкое распространение в развитых странах Западной Европы: Германии, Дании, Франции и т.д. В последнее время во многих европейских странах бывшего социалистического блока была разработана законодательная база по принципу построения одноуровневой системы ипотечного кредитования. Основным достоинством одноуровневой системы по сравнению с двухуровневой системой является относительно простая и недорогая ее организация. Это приводит к тому, что при одноуровневой системе происходит значительное снижение стоимости кредита для заемщика. К тому же одноуровневая система построена таким образом, что является достаточно простой с точки зрения законодательного урегулирования.

Истоки идеи организации одноуровневой системы ипотечного кредитования (впрочем, как и контрактно-сберегательной системы) можно найти в Прусском государстве. Именно там стал практиковаться механизм выдачи заемщику кредита под залог его земельного участка, который оформлялся ипотечной ценной бумагой - предшественницей современных закладных листов. Поэтому одноуровневую систему ипотечного кредитования, основанную на системе закладных листов, часто называют немецким феноменом. Однако в настоящее время система закладных листов доказала свою жизнеспособность и адаптивность и к экономическим условиям других стран.

Как мы уже отмечали, особенностью данной системы является то, что она не требует сложного законодательного обеспечения. В этой связи одноуровневая система ипотечного кредитования наиболее притягательна для европейских стран. В настоящее время в Европе в 19 странах уже используется система закладных. В их числе, наряду с Германией, и бывшие социалистические страны, в частности Польша, Венгрия, Чехия, Словакия и Латвия, успешно внедряют одноуровневую систему ипотечного кредитования. Это связано, прежде всего с тем, что практически все европейские страны с переходными экономиками либо вступили в ЕС, либо являются претендентами на вступление. А, как известно, целью европейского законодательства является интеграция национальных закладных листов в экономику стран ЕС и стандартизация регулирования в области закладных листов. Так, в Люксембурге в 1997 году был принят новый закон об ипотечных банках, во Франции - в 1999 году. В других странах готовится введение или реформирование соответствующих предписаний.

Основное преимущество европейской ипотечной модели заключается в долгосрочном рефинансировании выданных ссуд посредством эмиссии долговых обязательств с фиксированным процентом. Во всем мире вложения в ипотечные ценные бумаги считаются одними из самых низкорисковых вложений, т.к. государство защищает интересы инвесторов с одной стороны, и заемщиков - с другой. Возможно, именно поэтому эти ценные бумаги завоевали также популярность у банков, страховых обществ, пенсионных фондов, фондов ценных бумаг и в бывших социалистических странах.

Функционирование классической системы ипотечного кредитования невозможно без развитого рынка закладных и, естественно, всего фондового рынка страны.

Закладные листы бывают именными и на предъявителя, и, как правило, выпускаются сроком на 10-15 лет. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту. Небольшая разница между ними (примерно 0,25%) идет на покрытие расходов и получение банковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечный банк продает их через другие кредитные или финансовые учреждения. Котировка закладных листов происходит на фондовых биржах.

Долгосрочное рефинансирование посредством закладных позволяет ипотечным банкам выдавать долгосрочные ипотечные кредиты. Дело в том, что в этом случае ипотечные банки не несут риск трансформации сроков, как это происходило бы в случае рефинансирования при помощи краткосрочных вкладов. Как правило, используется фиксированная процентная ставка на срок от 5 до 10 лет. Процентные ставки ипотечных банков зависят от процента на рынке долгосрочных кредитов, причем ориентиром здесь служат обычно государственные займы. В конечном итоге, это способствует урегулированию и стабильному обороту основного капитала в народном хозяйстве.

Одной из особенностей одноуровневой системы ипотечного кредитования является то, что она не предусматривает предоставление государством участникам ипотечного рынка ни субсидий по процентам ипотечных кредитов, ни налоговых преимуществ для вложений в закладные. В результате этого одноуровневая система ипотечного кредитования практически не подвержена прямому государственному воздействию.

Европейская одноуровневая система ипотечного кредитования базируется на следующих общих принципах функционирования:

Принцип специализации ипотечного института. Ипотечным кредитным институтам разрешено проводить лишь небольшое количество наименее рискованных операций. Значительную область деятельности составляет выдача ипотечных кредитов и их рефинансирование путем эмиссии закладных. Практически во всех странах приняты специальные законы, ограничивающие деятельность ипотечных банков только выдачей ипотечных кредитов. Такая узкая специализация по отдельным видам кредитов обеспечивает высокую экономическую эффективность производственного процесса и позволяет осуществлять простой и действенный государственный надзор за кредитными учреждениями.

Принцип покрытия кредита. Ипотечный кредитный институт должен зарезервировать определенную массу покрытия кредита с целью гарантии обеспечения требований кредиторов по закладным. В случае конкурсного управления для кредиторов по закладным банк резервирует обособленное конкурсное имущество. Для покрытия ипотечных закладных надлежит использовать только те части ипотечных требований, которые не превышают 60% от установленной залоговой стоимости заложенных объектов. С этой целью проводится осторожная и «стратегически выверенная» (ориентированная на длительный период времени) оценка. Эти ипотеки вносятся в так называемый реестр покрытия, что одновременно является условием и свидетельством того, что ипотека создает особые права кредиторов по закладным. Как правило, государство требует полного раскрытия информации по финансовому состоянию ипотечных институтов, и что особенно важно, в части соответствия сумм, на которые выданы кредиты, и сумм, на которые эти учреждения выпустили ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.

Принцип конгруэнции. Общая номинальная стоимость закладных, выпускаемых ипотечным кредитным учреждением, должна покрываться ипотеками как минимум равной величины и процентной ставки (соизмеримость покрытия).

Помимо этого, закладные могут распространяться, только если срок их действия существенно не превышает срок действия ипотечного кредита (соизмеримость срока действия). В частности в немецком законодательстве, указанное условие обеспечивается законом об ипотечных банках и Гражданским уложением, согласно которому кредитор по закладной не имеет права расторгнуть договор, и, согласно гражданскому кодексу, получатель ссуды может быть по договору лишен права на досрочный возврат кредита в течение 10 лет.

Таким образом, благодаря классической схеме с относительно простой организацией сберегательных, ипотечных и эмиссионных функций, а также высокой надежности, ипотечная система континентального типа получила широкое распространение во многих странах - Германии, Франции, странах Северной Европы и т.д.

Итак, основное отличие двухуровневой системы ипотечного кредитования от одноуровневой системы заключается, прежде всего, в особенностях механизма рефинансирования.

Однако существуют и общие характеристики, объединяющие американскую и немецкую системы. В частности, обе они являются в сущности банковскими. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях- используют коммерческие кредиты обычных банков. Очень сходными чертами для американской и немецкой ипотечных систем являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.

Двухуровневая система, кроме первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов с рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялась за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффект от масштаба), четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых технологий, снижения трансакционных издержек.

Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынок ипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялся по объемам с рынком казначейских обязательств США. К тому же, американская система ипотечного кредитования применяется в ряде стран (в Дании, Швеции и др.), но отдельные ее схемы, элементы и инструменты, в чистом виде или модифицированные, применяются сегодня в большинстве стран.

Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются агентствам, функционирующим на вторичном рынке, специально созданным при участии государства. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: перепродать собственно сами ипотечные кредиты инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и переуступить вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; выпустить на основе ипотечных кредитов собственные ценные бумаги и разместить их на финансовом рынке.

Финансовый механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования схематически можно представить: «заемщик - кредитор - оператор - инвестор». Усложнение схемы происходит путем включения в механизм ипотечного кредитования операторов вторичного рынка. Кредитно-финансовая организация (Кредитор) выдает ипотечный кредит Заемщику для приобретения жилья. В качестве обеспечения кредитного договора заключается договор залога (ипотеки) приобретаемого жилья, который оформляется закладной. Кредитор формирует пулы закладных и перепродает их специализированным организациям (операторам) вторичного рынка. Они осуществляют выпуск облигаций под эти закладные и размещают их на финансовом рынке. На вторичном рынке облигации приобретают инвесторы, формирующие из ценных бумаг инвестиционные портфели. Основными инвесторами на вторичном рынке обычно выступают: страховые и пенсионные компании, частные инвесторы и т.д.

Двухуровневая американская система ипотечного кредитования начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое Федеральное национальное ипотечное агентство (Fannie Mae). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные средства ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Во времена Великой депрессии банки не давали деньги в кредит, и компания Fannie Mae должна была обеспечить социальную стабильность. В 1968 году компания Fannie Mae была разделена на две структуры - Ginnie Mae, сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, получившую статус акционерного общества с частичным участием государства и с сохранением тех же самых функций. В 1970 году была создана подобная Fannie Mae структура - Freddie Mac. Участие государства сводилось к регулированию деятельности этих агентств правительством и к гарантированной возможности прибегнуть к заимствованию в случае необходимости.

На этапе становления американской ипотечной системы одним из важных катализаторов развития жилищного сектора стало внесение изменений в Налоговый кодекс в 1939 году, согласно которому из налогооблагаемого дохода граждан исключается процент за обслуживание полученного ипотечного кредита. В настоящее время этот закон продолжает действовать в США. Таким образом, был создан стимул для получения заемных средств посредством ипотечного кредитования.

После создания этих учреждений и проведения реформ в 30-е годы, в стране наблюдался рост строительства новых домов, и эта тенденция сохранилась вплоть до вступления США во вторую мировую войну. В 1940 году число новых жилых домов было больше полумиллиона.

Дальнейшее развитие американская двухуровневая система ипотечного кредитования получила в 1968 г., когда было создано государственное национальное ипотечное агентство, с помощью которого ипотечные кредиты, выданные банками, организовывались в пулы и продавались на вторичном рынке. Облегчение процесса реализации ипотечных кредитов способствовало тому, что банки смогли быстрее осуществлять оборот своих кредитных средств и, таким образом, выдавать все большее количество новых ипотечных кредитов. Все это привело к увеличению объема средств, направляемых в отрасль жилищного строительства.

Ипотечное кредитование в США базируется на следующих особенностях:

1. ипотечное кредитование осуществляется на долгосрочной основе (в среднем, от 15 до 20 лет);

2. процентная ставка по ипотечному кредиту ниже рыночной (примерно на 3-4%);

3. сумма кредита не превышает 80-90% от стоимости заложенной недвижимости;

4. первоначальный взнос, уплачиваемый заемщиком из собственных средств, составляет около 10-20% от стоимости жилья Государство гарантирует выдачу льготных ссуд малоимущим ветеранам в размере полной стоимости долга и без уплаты первоначального взноса.;

5. фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.к. ипотечный кредит погашается раньше срока, что существенно повышает степень риска и приводит к снижению дохода от кредитной деятельности в этой сфере;

6. закладные поступают на вторичный рынок ценных бумаг, тем самым они обеспечивают постоянный источник получения дохода.

Очевидно, что если бы жилье выступало единственным источником обеспечения ипотечных ценных бумаг, то они стали бы низколиквидными финансовыми инструментами с высокой степенью риска Минц В. В ожидании третьего пути. Эксперт, №16, 1999 г.. Однако ипотечное кредитование на финансовом рынке США обладает высокой конкурентоспособностью, что вызвано, прежде всего, созданием целой системы мер госдарственного регулирования.

Во-первых, при открытии ипотечно-кредитной линии под залог недвижимости производится тщательная оценка степени риска кредитования - андеррайтинг. Анализируется кредитоспособность заемщика, его надежность как плательщика, оценивается сам дом, район его нахождения и т.д. Основной критерий оценки - возможность продажи дома по цене, достаточной для возмещения затрат кредиторов в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Тщательно проведенный андеррайтинг способствует снижению кредитного риска.

Во-вторых, ипотечное кредитование предусматривает обязательное страхование ипотечной задолженности. Более 50% ипотечных кредитов обеспечиваются государственным страхованием. Остальные кредиты, как правило, застрахованы частными страховыми фирмами.

В-третьих, ипотечное кредитование основывается на использовании различных форм кредита, в том числе, учитывающих инфляционные процессы и движение цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке.

Самым важным, на наш взгляд, в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель государства - это обеспечение всех граждан США жильем по минимальным современным стандартам, которая решается не путем строительства дешевого муниципального жилья, а регулированием частного рынка жилья.

К основным государственным сферам регулирования относятся: страхование ипотечных кредитов, выдаваемых частными кредитными учреждениями; льготное кредитование малообеспеченных групп населения и ветеранов; регулирование деятельности сберегательных учреждений; налоговые льготы для инвесторов жилищного рынка; установление единых стандартов на жилье; обеспечение вторичного рынка закладных.

В США создана разветвленная инфраструктура, обеспечивающая систему ипотечного кредитования, состоящая как из государственных, так и негосударственных учреждений. Это Федеральная Жилищная Администрация, Администрация по делам ветеранов, Национальный Жилищный банк, Федеральная национальная ассоциация по закладным, Федеральная корпорация по закладным для жилья.

Организация вторичного рынка закладных позволила существенно повысить ликвидность ипотечных кредитов, способствовала привлечению нетрадиционных инвесторов, увеличению общего объема финансовых ресурсов для открытия новых ссуд, стабилизации кредитного рынка по закладным. Доля государственных инвесторов на американском вторичном рынке закладных остается доминирующей - более 90% объема.

Анализ американского опыта показал, как система ипотечного кредитования, начавшая свое становление в период Великой депрессии, превратилась из механизма с жестким государственным регулированием в саморегулируемую экономическую систему, свободно опирающуюся на рынок капиталов.

Таким образом, особенность двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным Правительством агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами: переуступить на вторичном рынке инвесторам, сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам эти пулы или права участия в них, а также выпустить ипотечные ценные бумаги. За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой и гарантиями, распределяются между всеми кредитами. При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

Механизм вторичного рынка ипотечного кредитования более сложен, чем одноуровневый, и требует дополнительных затрат на свое содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика.

В двухуровневой системе ипотечного кредитования решающее значение имеет обеспечение выхода на рынки ценных бумаг. Эти рынки обеспечивают более прозрачные механизмы ценообразования, что позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты. Следовательно, использование таких продуктов помогает привлечь на рынок, помимо отечественных, и международных инвесторов.