История ипотеки в России

На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидно, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения.

2.4 Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Реальное исполнение ипотечных обязательств невозможно без применения норм обращения взыскания на заложенное имущество. Понятно, что далеко не всегда ипотека влечет взыскание на предмет залога. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Причем взыскание накладывается при неисполнении обязательства должником по обстоятельствам, за которые он отвечает. Нельзя обращать взыскание на заложенное имущество, если обязательство не было исполнено должником по причинам, связанным с действием непреодолимый силы.

Обращение взыскания на имущества, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда, арбитражного суда в соответствии с ГК РФ. Действительно, общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда.

Однако гражданским законодательством предусмотрен один случай, когда залогодержателем взыскание на заложенное имущество может быть обращено без предъявления иска в суд. Удовлетворение требования залогодержателя за счёт заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя и залогодателя, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога1.

Выделяет здесь три существенных обстоятельства:

Во-первых, такое соглашение будет правомерным лишь в том случае оно если заключено залогодателем и залогодержателем после того, как должником в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство, то есть когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Во-вторых, ГК РФ предъявляет особые требования к форме соглашения залогодержателя и залогодателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: такое соглашение должно быть нотариально удостоверено, в противном случае оно будет считаться ничтожным (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

В-третьих, соглашение об обращении взыскания на заложенную недвижимость может быть оспорено сторонами такого соглашения. Соглашение может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены указанным соглашением, например предшествующими залогодержателями или собственником имущества.

В ГК РФ предусмотрены три группы случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда.

Во-первых, это случаи, когда для заключения договора об ипотеке требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.

Во-вторых, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую или иную культурную ценность для общества. Эта же норма содержится и в проекте закона об ипотеке.

В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя появляются основания реализовать своё право на обращение взыскания на заложенное имущество, залогодатель отсутствует и определить место его нахождения невозможно.

Исходя из статей 246 - 247 ГК РФ если предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто либо из его собственников не даёт письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, взыскание на такое имущество также может быть обращено только по решению суда.

При обращении взыскания на долю в общем имуществе кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, так как они имеют преимущественное право покупки доли должника. В случае их отказа от ее приобретения обращение взыскания и реализация доли должника в праве общей собственности осуществляется в общем порядке. Естественно, что эти правила не относятся к случаям обращения взыскания на долю в праве собственности на

1 Кузнецова А. В.. Взыскание и реализация заложенного имущества // Вестник Московского университета МВД России. 2006. № 2. общее имущество жилого дома в связи с обращением взыскания на квартиру в этом же доме.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено залогодержателем и в следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге и распоряжении заложенным имуществом; невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию; непредставлением залогодателем документов и необеспечения условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного имущества, но только если залогодатель не удовлетворит требований залогодержателя о досрочном исполнении обязательства.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Законом предусмотрен случай, когда должник нарушил иное, не обеспеченное ипотекой, обязательство. В этом случае на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем его стоимость.

- Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трёхдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заключение

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. В соответствии с Гражданским кодексом ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Предметом ипотеки могут быть: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома; объекты незавершенного строительства недвижимого имущества; право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества.

Институт залога недвижимости (ипотека) служит средством привлечения кредитов для реализации социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Для реализации этих целей необходим целый комплекс мероприятий, включая надежные правовые институты, которые воплотили бы эффективную экономическую политику государства. Ипотека призвана быть именно таким инструментом прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей, а также для обеспечения граждан Российской Федерации жильем.

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика), страховые компании (обязуются страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества обладают высокой ликвидностью. Недвижимое имущество является одним из самых надежных способом вложения капитала, обладающее высокой стоимостью, что и побуждает залогодателя к исполнению обязательства надлежащим образом, под угрозой потери имущества. Средства населения, вкладываемые в недвижимость, фактически способствуют развитию инфраструктуры, созданию рабочих мест, увеличению товарооборота продукции и в целом влияют на экономическую стабильность в обществе.

Формирование системы жилищного ипотечного кредитования в настоящее время декларируется всеми уровнями государственной власти в качестве одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики в России. Вышеизложенное обусловливает объективную необходимость развития института ипотеки в России, а также разработку нормативно-правовой базы, создающей социально-экономические возможности для осуществления операций с недвижимым имуществом.

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства. К основным нормативно-правовым актам относятся: Гражданский кодекс РФ, закон РФ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и др. Но некоторые нормативные акты нуждаются в совершенствовании и уточнении положений.

В курсовой работе были решены следующие задачи:

Рассмотрена история возникновения института ипотеки;

Дано понятие ипотечного кредитования, определен предмет, основания возникновения и сферу применения;

Определен механизм кредитования;

Рассмотрен договор об ипотеке и регистрация ипотеки;

Права и обязанности сторон;

Отдельные виды ипотеки недвижимого имущества;

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Таким, образом цель курсовой работы достигнута.

Список используемой литературы

Гражданский кодекс РФ от ЗОЛ 1. 1994 (ред. от 26. 06. 2007).

Федеральный закон от 16. 07. 1998 N 102-ФЗ (ред. от 26. 06. 2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости) «.

Федеральный закон от 11. 11. 2003 N 152-Ф34РеД- от 27. 07. 2006) «Об ипотеч ных ценных бумагах».

Закон РФ от 29. 05. 1992 N 2872-1 (ред. от 26. 07. 2006) «О залоге». ~~~^

Постановление Правительства РФ от 11. 01. 2000 г. № 21 «О мерах по разви тию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» // Собрдшр законодательства РФ. - 2000. - № 3.

Постановление правительства РФ от 11. 01. 2000 N 28 (ред. от 08. 05. 2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».

Журкина Н. Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, реше- ния. //Финансы. -2002. - № 6.

Кузнецова А. В. Основания возникновения ипотеки // Вестник Санкт- Петербургского института Государственной противопожарной службы МЧС России. - 2006. - № 4.

Кузнецова А. В. Взыскание и реализация заложенного имущества // Вестник Московского университета МВД России. - 2006. - № 2.

10. Опольская Н. В., Шитова О. Т., Соколов В. Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская прак тика// Вестник СГГА (выпуск 6). - 2001.

И. Павлова И. В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». - «Банковское дело». - 2000. - №10.

12. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России: XXI ВЕК, октябрь 2003.

И. Урчукова Ж. М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. - № 1.

Цылина Г. А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. -№5.

Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России //Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 7.

Размещено на Allbest.ru