Организационно-экономические условия развития потребительского кредитования (на примере ОАО Банк "Дальневосточное ОВК" г. Владивостока)

0,04

0,03

0,00

88,52

13 Прочие активы за вычетом

резервов

28 967

94 544

65 577

326,39

удельный вес, % к стр.14

1,11

1,94

0,82

173,79

Всего активов (сумма строк 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 12, 13)

2 598 202

4 879 602

2 281 400

187,81

Данные таблицы показывают, что коммерческий банк не использует в своей деятельности долгосрочные вложения в ценные бумаги, средства, переданные в лизинг, наращенные доходы.

Активы баланса за анализируемый период возросли на 2 281 400 тыс. руб., или на 87,81%.

Вертикальный анализ активов показывает, что наибольший объем в активах банка занимает величина ссудная и приравненная к ней задолженность. Сумма этой величины возросла на 1 877 315 тыс. руб., темп прироста составил 103,19%. На долю ссудной задолженности приходится и наибольший удельный вес в активах банка: 70,02% - на 2003 год и 75,76% - на 2004 год. Это свидетельствует о том, что основным источником размещения средств банка являются банковские ссуды.

Наибольшие темпы роста наблюдаются по статьям денежные средства и счета в ЦБ, резервы на возможные потери, основные средства и нематериальные активы, прочие активы за вычетом резервов, расходы будущих периодов по другим операциям.

2.3.2 Анализ структуры производительных и непроизводительных активов банка

Данный анализ проводится на основе группировки статей актива баланса путем разделения их на производительные и непроизводительные.

Таблица 2.5 - Структура и динамика производительных и непроизводительных активов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статьи	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
1 Чистая ссудная задолженность	1 777 057	3 509 023	1 731 966	197,46
2 Проценты, начисленные по ссудам (включая просроченные)	21 965	5 948	-16 017	27,08
3 Основные средства и нематериальные активы, хозяйственные материалы и малоценные быстроизнашивающиеся предметы	256 598	337 200	80 602	131,41
4 Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи	1 766	2 028	262	114,84
5 Производительные активы - всего (сумма строк 1, 2, 3, 4)	2 057 386	3 854 199	1 796 813	187,33
удельный вес, % к стр.12	79,18	78,99	-0,20	99,75
6 Денежные средства и счета в Центральном банке РФ	206 406	611 293	404 887	296,16
7 Обязательные резервы в Центральном банке РФ	72 456	73 630	1 174	101,62
8 Средства в кредитных организациях	232 030	244 345	12 315	105,31
9 Расходы будущих периодов по другим операциям. Скорректированные на наращенные процентные доходы	957	1 591	634	166,25
10 Прочие активы за вычетом резервов	28 967	94 544	65 577	326,39
11 Непроизводительные активы - всего (сумма строк 6, 7, 8, 9, 10)	540 816	1 025 403	484 587	189,60
удельный вес, % к стр.12	20,82	21,01	0,20	100,96
12 Всего активов (стр.5 + стр.11)	2 598 202	4 879 602	2 281 400	187,81

Как показывают произведенные расчеты, наибольший удельный вес активов банка приходится на производительные активы: их удельный вес на 1.10.2003г. составил 79,18%, а на 1.10.2004г. - 78,99% соответственно, т. е. за анализируемый период снизился на 0,20%. Этому способствовало снижение величины процентов, начисленных по ссудам почти в три раза.

Удельный вес непроизводительных активов банка невелик: он составил 20,82% на 1.10.2003г. и 21,01 на 1.10.2004г. и имел тенденцию к возрастанию. Этому способствовало увеличение величины денежные средства и счета в ЦБ РФ в три раза и величины прочих активов также в три раза. Для анализа эффективности использования активов банка служат следующие коэффициенты:

Коэффициент эффективности использования активов = Производительные активы /Всего активов (2.3)

Коэффициент нагрузки производительных активов = Непроизводительные активы / Всего активов (2.4)

Таблица 2.6 - Показатели эффективности использования активов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
Всего активов	2 598 202	4 879 602	2 281 400	187,81
Производительные активы	2 057 386	3 854 199	1 796 813	187,33
удельный вес, % к стр.1	79,18	78,99	-0,20	99,75
Непроизводительные активы	540 816	1 025 403	484 587	189,60
удельный вес, % к стр.1	20,82	21,01	0,20	100,96
Коэф. эффективности использования активов	0,792	0,790	-0,002	99,749
Коэф. нагрузки производительных активов	0,208	0,210	0,002	100,956

Для проведения факторного анализа коэффициента эффективности использования активов банка с помощью метода цепных подстановок необходимо определить скорректированный коэффициент эффективности использования активов К_эф.1:

К_эф.1 = 3 854 199 : 2 598 202 = 1,483.

Влияние первого фактора - величины производительных активов А₁:

А₁ = 1,483 - 0,792 = 0,691.

Увеличение величины производительных активов на 1 796 813 тыс. руб. способствовал увеличению коэффициента эффективности использования активов на 0,288.

Влияние второго фактора - общей величины активов А₂:

Рост общей величины активов на 2 281 400 тыс. руб. способствовал снижению значения коэффициента на 0,693.

А₂ = 0,790 - 1,483 = -0,693.

Совместное влияние двух этих факторов (А) определяется так:

А = А₁ + А₂ = 0,691 + (-0,693) = -0,02.

В результате, оба фактора повлияли неблагоприятно на изменение, за анализируемый период, величины коэффициента эффективности использования активов. За анализируемый период значение коэффициента нагрузки производительных активов увеличилось на 0,002, т е. величина активов, приходящихся на 1 руб. “работающих” активов, увеличилась на 0,2 коп. Этому способствовали следующие обстоятельства.

Для проведения факторного анализа коэффициента нагрузки производительных активов с помощью метода цепных подстановок необходимо определить скорректированный коэффициент нагрузки К_н1:

К_н1 = 1 025 403 : 2 057 386 = 0,498.

Влияние первого фактора - величины непроизводительных активов В₁ :

В₁ = 0,498 - 0,208 = 0,290.

Увеличение величины непроизводительных активов на 484 587 тыс. руб. увеличило значение коэффициента на 0,498.

Влияние второго фактора - величины производительных активов В₂:

В₂ = 0,210 - 0,498 = -0,288.

Рост производительных активов на 1 796 813 тыс. руб. также способствовал снижению коэффициента нагрузки на 0,288.

Совместное влияние двух этих факторов (В) определяется так:

В = В₁ + В₂ = 0,290 + (-0,288) = 0,002.

Итак, оба эти фактора повлияли благоприятно на изменение за анализируемый период величины коэффициента нагрузки производительных активов банка, что будет способствовать росту доходов, а значит и прибыли банка.

2.4 Анализ доходов банка

2.4.1 Анализ процентных и непроцентных доходов банка

Центральное место в анализе финансовых результатов банков принадлежит изучению объема и качества получаемых доходов, поскольку они в свою очередь являются главным фактором формирования прибыли кредитных организаций. При анализе структуры доходов они подразделяются на процентные и непроцентные. Наиболее значимыми для банка являются, как правило процентные доходы. Оценка структуры процентных и непроцентных доходов банка приведена в таблице 2.7.

Таблица 2.7 - Объем и структура процентных и непроцентных доходов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
Проценты полученные и аналогичные доходы от:
1 Размещения средств в банках в виде кредитов, депозитов, займов и на счетах в других банках	2 278	5 258	2 980	230,82
удельный вес, % к стр.13	0,49	0,48	-0,02	96,34
2 Ссуд, предоставленных другим клиентам	219 170	663 345	444 175	302,66
удельный вес, % к стр.13	47,54	60,05	12,51	126,32
3 Средств переданных в лизинг	0	0	0	0,00
удельный вес, % к стр.13	0,00	0,00	0,00	0,00
4 Ценных бумаг с фиксированным доходом	2	0	-2	0,00
удельный вес, % к стр.13	0,00	0,00	0,00	0,00
5 Других источников	1 652	2 747	1 095	166,28
удельный вес, % к стр.13	0,36	0,25	-0,11	69,40
6 ИТОГО процентные доходы (сумма строк 1, 2, 3, 4, 5)	223 102	671 350	448 248	300,92
удельный вес, % к стр.13	48,39	60,77	12,38	125,59
7 Доходы от операций с иностранной валютой и с др.валютными ценностями, включая курсовые разницы	89 626	130 562	40 936	145,67
удельный вес, % к стр.13	19,44	11,82	-7,62	60,80
8 Доходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и др.имущества, положительные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг	11 760	1 152	-10 608	9,80
удельный вес, % к стр.13	2,55	0,10	-2,45	4,09
9 Доходы, полученные в форме дивидендов	593	0	-593	0,00
удельный вес, % к стр.13	0,13	0,00	-0,13	0,00
10 Комиссионные доходы	120 034	267 552	147 518	222,90
удельный вес, % к стр.13	26,03	24,22	-1,81	93,03
11 Другие текущие доходы	15 942	34 063	18 121	213,67
удельный вес, % к стр.13	3,46	3,08	-0,37	89,18
12 ИТОГО непроцентные доходы (сумма строк 7, 8, 9, 10, 11)	237 955	433 329	195 374	182,11
удельный вес, % к стр.13	51,61	39,23	-12,38	76,00
13 ВСЕГО доходов (стр.6 + стр.12)	461 057	1 104 679	643 622	239,60

Проведенные расчеты показывают, что объем процентных доходов банка, вырос за анализируемый период на 448 248 тыс. руб., доля их совокупном доходе также возросла на 12,38%, что является положительной тенденцией в деятельности банка.

Анализ структуры банка показывает, что наибольший удельный вес в процентных доходах банка имеет величина проценты, полученные от ссуд, предоставленных другим клиентам 47,54% и 60,05%. Что свидетельствует об активной работе банка на рынке ссудных капиталов.

Практически все составные части процентных доходов, имеют высокие темпы прироста:

- размещение средств банка в виде кредитов, депозитов, займов и на счетах в других банках - 130,82%

- ссуд предоставленных другим клиентам - 202,66%

- других источников - 166,28%

В целом удельный вес процентных доходов снизился за анализируемый период на 12,38%, и они оказались “вытеснены” непроцентными доходами, среди которых в большей степени выросли комиссионные доходы. Темп их прироста составил 122,90%. И непроцентные доходы от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями, включая курсовые разницы.

Темп их прироста составил 122,90% 45,67% . Это связано с деятельностью Банка по эмиссии и обслуживанию пластиковых карт международных платежных систем VISA Int. и Europay Int., а также крупнейшей национальной системы STB CARD.

Уменьшение непроцентных доходов по ценным бумагам на 10 608 тыс. руб. связано с малоактивной политикой банка проводимой на рынке ценных бумаг.

2.4.2 Анализ операционных и неоперационных доходов банка

Данный анализ выявляет качественную оценку совокупного дохода банка. Операционные доходы являются основным источником прибыли банка, а неоперационные доходы играют вспомогательную роль.

Проведем данный анализ на основе данных таблицы 2.8.

Таблица 2.8 - Объем и структура операционных и неоперационных доходов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
Проценты, полученные и аналогичные доходы от:
1 Размещения средств в банках в виде кредитов, депозитов, займов и на счетах в других банках	2 278	5 258	2 980	230,82
удельный вес, % к стр.13	0,49	0,48	-0,02	96,33
2 Ссуд, предоставленных другим клиентам	219 170	663 345	444 175	302,66
удельный вес, % к стр.13	47,54	60,05	12,51	126,32
3 Средств переданных в лизинг	0	0	0	0,00
удельный вес, % к стр.13	0,00	0,00	0,00	0,00
4 Ценных бумаг с фиксированным доходом	2	0	-2	0,00
удельный вес, % к стр.13	0,00	0,00	0,00	0,00
5 Других источников	1 652	2 747	1 095	166,28
удельный вес, % к стр.13	0,36	0,25	-0,11	69,40
6 Доходы от операций с иностранной валютой и с др.валютными ценностями, включая курсовые разницы	89 626	130 562	40 936	145,67
удельный вес, % к стр.13	19,44	11,82	-7,62	60,80
7 Доходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и др.имущества, положительные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг	11 760	1 152	-10 608	9,80
удельный вес, % к стр.13	2,55	0,10	-2,45	4,09
8 ИТОГО операционные доходы (сумма строк 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7)	324 488	803 064	478 576	247,49
удельный вес, % к стр.13	70,38	72,70	2,32	103,29
9 Доходы, полученные в форме дивидендов	593	0	-593	0,00
удельный вес, % к стр.13	0,13	0,00	-0,13	0,00
10 Комиссионные доходы	120 034	267 552	147 518	222,90
удельный вес, % к стр.13	26,03	24,22	-1,81	93,03
11 Другие текущие доходы	15 942	34 063	18 121	213,67
удельный вес, % к стр.13	3,46	3,08	-0,37	89,18
12 ИТОГО неоперационные доходы (стр.9 + стр. 10 + стр.11)	136 569	301 615	165 046	220,85
удельный вес, % к стр.13	29,62	27,30	-2,32	92,18
13 ВСЕГО доходов (стр.8 + стр.12)	461 057	1 104 679	643 622	239,60

Проведенные расчеты свидетельствуют о том, что операционные доходы составляют подавляющую часть доходов (70,38% и 72,70%), доля неоперационных доходов (29,62% и 27,30% соответственно).

Соотношение доли операционных и неоперационных доходов в общей сумме за анализируемый период изменилось незначительно (2,32%), что свидетельствует о стабильной работе банка.

Среди операционных доходов наибольший удельный вес занимают проценты, полученные от ссуд, предоставленных другим клиентам 47,54% и 60,05%, операций с иностранной валютой и с др.валютными ценностями, включая курсовые разницы 19,44% и 11,82%.

Среди неоперационных доходов - комиссионные доходы 26,03% и 24,22%.

Темпы прироста доходов от операционной деятельности (147,49%) опережают общие темпы прироста доходов (139,60%).

Для оценки уровня доходов банка используется ряд финансовых коэффициентов:

Коэффициент доходности активов (К_д.а) = Совокупный доход / Активы банка (2.5)

Коэффициент доходности производительных активов (К_д.п.а) = Совокупный доход / Производительные активы банка (2.6)

Коэффициент операционной доходности производительных активов (К_о.д.п.а) = Операционные доходы / Производительные активы банка (2.7)

Коэффициент неоперационной доходности производительных активов (К_и.д.п.а) = Неоперационные доходы / Производительные активы банка (2.8)

В таблице 2.9 представлен коэффициентный анализ доходов Банка “Дальневосточное ОВК”.

Таблица 2.9 - Коэффициентный анализ доходов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
1 Активов -всего	2 898 202	4 879 602	1 981 400	168,37
В том числе:
1.1 производительные активы	2 057 386	3 854 199	1 796 813	187,33
удельный вес, % к стр.1	70,99	78,99	8,00	111,27
2 Всего доходов (стр.2.1 + стр.2.2.)	461 057	1 104 679	643 622	239,60
В том числе:
2.1 Операционные доходы	324 488	803 064	478 576	247,49
удельный вес, % к стр.1	11,20	16,46	5,26	146,99
2.2 Неоперационные доходы	136 569	301 615	165 046	220,85
удельный вес, % к стр.1	4,71	6,18	1,47	131,17
3 Кд.а (стр.2 : стр.1)	0,159	0,226	0,067	142,31
4 Кд.п.а (стр.2 : стр.1.1)	0,224	0,287	0,063	127,90
5 Ко.д.п.а (стр.2.1 : стр.1.1)	0,158	0,208	0,051	132,11
6 Ки.д.п.а (стр.2.2 : стр.1.1)	0,066	0,078	0,012	117,89

Как показывают проведенные расчеты, наиболее высоким значением в анализируемом периоде обладает коэффициент доходности производительных активов:

- на 1.10. 2003г. на 1 руб. производительных активов приходится 22,4 коп. доходов банка

- на 1.10.2004г. - 28,7 коп.

2.6 Анализ расходов банка

2.6.1 Анализ процентных и непроцентных расходов банка

Под расходами банка понимается использование (затраты) денежных средств на производственную (банковскую) и непроизводственную (небанковскую) деятельность.

Важное место в анализе расходов банка занимает изучение качественного состава расходов. Для этого абсолютную сумму совокупного расхода представляют в виде двух частей: процентных и непроцентных расходов.

Таблица 2.10 - Показатели процентных и непроцентных расходов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
1 Привлеченным средствам банков, включая займы и депозиты	8 498	31 507	23 009	370,76
удельный вес, % к стр.13	2,27	4,38	2,11	193,03
2 Привлеченным средствам других клиентов, включая займы и депозиты	60 009	154 536	94 527	257,52
удельный вес, % к стр.13	16,02	21,48	5,46	134,07
3 Выпущенным долговым ценным бумагам	5 855	6 747	892	115,23
удельный вес, % к стр.13	1,56	0,94	-0,63	60,00
4 Арендной плате	7 071	14 111	7 040	199,56
удельный вес, % к стр.13	1,89	1,96	0,07	103,90
5 ИТОГО процентные расходы (сумма строк 1, 2, 3, 4)	81 433	206 901	125 468	254,08
удельный вес, % к стр.13	21,75	28,76	7,02	132,28
6 Расходы по оплате труда	107 338	227 879	120 541	212,30
удельный вес, % к стр.13	28,66	31,68	3,02	110,53
7 Эксплуатационные расходы	56 712	119 967	63 255	211,54
удельный вес, % к стр.13	15,14	16,68	1,53	110,13
8 Расходы от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями, включая курсовые разницы	64 638	105 273	40 635	162,87
удельный вес, % к стр.13	17,26	14,64	-2,62	84,79
9 Расходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и др.имущества, отрицательные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг	78	755	677	967,95
удельный вес, % к стр.13	0,02	0,10	0,08	503,95
10 Комиссионные расходы	9 707	21 164	11 457	218
удельный вес, % к стр.13	2,59	2,94	0,35	113,49
11 Другие текущие расходы	54 582	37 353	-17 229	68,43
удельный вес, % к стр.13	14,58	5,19	-9,38	35,63
12 ИТОГО непроцентные расходы (сумма строк 6, 7, 8, 9, 10, 11)	293 055	512 391	219 336	174,84
удельный вес, % к стр.13	78,25	71,24	-7,02	91,03
13 Всего расходов (стр.5 + стр.12)	374 488	719 292	344 804	192,07

По данным таблицы видно, что преобладающую часть расходов банка составляют непроцентные расходы (78,25% и 71,24%). Хотя сумма этих расходов за анализируемый период выросла на 219 336 тыс. руб., их удельный вес снизился на 7,02%. На сокращение доли этих расходов повлиял фактор снижения удельного веса прочих непроцентных расходов (на 9,38%).

В то же время за анализируемый период процентные расходы выросли не только в абсолютном выражении (на 125 468 тыс. руб.), возросла и их доля в общей сумме расходов банка (на 7,01%). Рост процентных расходов объясняется ростом процентов, уплаченных по привлеченным средствам банка и привлеченных средств других клиентов.

Таким образом, в качественной структуре расходов банка произошло “вытеснение” непроцентных расходов процентными.

2.5.2 Анализ операционных и неоперационных расходов банка

Качественная оценка совокупных расходов банка предполагает группировку составляющих его частей в зависимости от того, связаны эти расходы с производственной (банковской) деятельностью или с выполнением небанковских операций.

Расходы, связанные с производственной деятельностью, - операционные расходы.

Расходы, связанные с непроизводственной деятельностью, - неоперационные расходы.

Таблица 2.11 - Показатели операционных и неоперационных расходов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
Проценты уплаченные и аналогичные расходы по:
1 Привлеченным средствам банков, включая займы и депозиты	8 498	31 507	23 009	370,76
удельный вес, % к стр.13	2,27	4,38	2,11	193,03
2 Привлеченным средствам других клиентов, включая займы и депозиты	60 009	154 536	94 527	257,52
удельный вес, % к стр.13	16,02	21,48	5,46	134,07
3 Выпущенным долговым ценным бумагам	5 855	6 747	892	115,23
удельный вес, % к стр.13	1,56	0,94	-0,63	60,00
4 Расходы от операций по купле-продаже драгоценных металлов, ценных бумаг и др.имущества, отрицательные результаты переоценки драгоценных металлов и ценных бумаг	78	755	677	967,95
удельный вес, % к стр.13	0,02	0,10	0,08	503,95
5 Расходы от операций с иностранной валютой и другими валютными ценностями, включая курсовые разницы	64 638	105 273	40 635	162,87
удельный вес, % к стр.13	27,46	25,04	-2,42	91,18
6 ИТОГО операционные расходы (сумма строк 1, 2, 3, 4, 5)	139 078	298 818	159 740	214,86
удельный вес, % к стр.13	37,14	41,54	4,41	111,86
7 Расходы по оплате труда	107 338	227 879	120 541	212,30
удельный вес, % к стр.13	45,60	54,20	8,60	118,86
8 Эксплуатационные расходы	56 712	119 967	63 255	211,54
удельный вес, % к стр.13	15,14	16,68	1,53	110,13
9 Арендной плате	7 071	14 111	7 040	199,56
удельный вес, % к стр.13	1,89	1,96	0,07	103,90
10 Комиссионные расходы	9 707	21 164	11 457	218
удельный вес, % к стр.13	2,59	2,94	0,35	113,49
11 Другие текущие расходы	54 582	37 353	-17 229	68,43
удельный вес, % к стр.123	14,58	5,19	-9,38	35,63
12 ИТОГО неоперационные расходы (сумма строк 7, 8, 9, 10, 11)	235 410	420 474	185 064	178,61
удельный вес, % к стр.13	62,86	58,46	-4,41	92,99
13 Всего расходов (стр.6 + стр.12)	374 488	719 292	344 804	192,07

Результаты расчетов показывают, что подавляющую часть расходов банка за анализируемый период составили неоперационные расходы (62,86% и 58,46%), а доля операционных расходов составила (37,14% и 41,54%).

Среди операционных расходов наибольший удельный вес имеют: расходы от операций с иностранной валютой (27,46% и 25,04%), уплаченные проценты по привлеченным средствам других клиентов (16,02% и 21,48%).

Среди неоперационных расходов наибольший удельный вес имеют: расходы по оплате труда (45,60% и 54,20%), эксплуатационные расходы (15,14% и 16,68%).

В целом за анализируемый период в структуре расходов банка произошли изменения в сторону увеличения доли операционных расходов и снижения доли неоперационных расходов на 4,41%, что свидетельствует об улучшении управления банковскими операциями.

Для оценки размера расходов банка, применяются следующие финансовые коэффициенты:

Коэффициент расходов на 1 руб. активов (К_р.а) = Совокупные расходы банка / Активы банка (2.9)

Коэффициент расходов на 1 руб. производительных активов (К_р.п.а) = Совокупные расходы банка / Производительные активы банка (2.10)

Коэффициент операционных расходов на 1 руб. производительных активов (К_о.р.п.а) = Операционные расходы банка / Производительные активы банка (2.11)

Коэффициент неоперационных расходов на 1 руб. производительных активов (К_н.р.п.а ) = Неоперационные расходы банка / Производительные активы банка (2.12)

В таблице 2.12 представлен коэффициентный анализ расходов Банка “Дальневосточное ОВК”.

Таблица 2.12 - Коэффициентный анализ расходов Банка “Дальневосточное ОВК”

Статьи	1.10.03г.	1.10.04г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
1 Активов -всего	2 898 202	4 879 602	1 981 400	168,37
В том числе:
1.1 производительные активы	2 057 386	3 854 199	1 796 813	187,33
удельный вес, % к стр.1	70,99	78,99	8,00	111,27
2 Всего расходов (стр.2.1 + стр.2.2.)	364 781	698 128	333 347	191,38
В том числе:
2.1 Операционные расходы	139 078	298 818	159 740	214,86
удельный вес, % к стр.1	4,80	6,12	1,33	127,61
2.2 Неоперационные расходы	235 410	420 474	185 064	178,61
удельный вес, % к стр.1	8,12	8,62	0,49	106,09
3 Кр.а	0,126	0,143	0,017	113,670
4 Кр.п.а	0,177	0,181	0,004	102,161
5 Ко.р.п.а	0,068	0,078	0,010	114,691
6 Кн.р.п.а	0,114	0,109	-0,005	95,345

Как показывают проведенные расчеты, наиболее высокое значение имеет коэффициент расходов на 1 руб. производительных активов (К_р.п.а), значение которого за анализируемый период выросло с 0,177 до 0,181. Это говорит о том, что расходы на 1 руб. производительных активов выросли на 0,4 коп, что расценивается как незначительное, но все же негативное явление.

2.6 Анализ прибыли и рентабельности

2.6.1 Анализ балансовой прибыли банка

Балансовая прибыль (убыток) банка определяется как разница между совокупными доходами и совокупными расходами.

За 2003 - 2004 год балансовая прибыль банка увеличилась 298 818 тыс. руб. Таким образом, финансовый результат 2004 года был прибыльным, что и увеличило размер балансовой прибыли.

Анализ проведенных расчетов показал, что основным источником операционной прибыли банка являются проценты, от предоставления и привлечения средств других клиентов: прибыль по этим величинам возросла на 349 648 тыс. руб. Однако проценты, полученные от размещения средств в банках, оказались ниже расходов, связанных с выплатой процентов по привлеченным средствам банка. Убыток, полученный в результате этого, составил 20 029 тыс. руб.

Таблица 2.13 - Анализ объема и структуры балансовой прибыли по видам деятельности Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	01.10.2003г.	1.10.2004 г.	Отклонение результата
	доходы-расходы	доходы-расходы
1 Размещение и привлечение средств по займам и кредитам	-6 220	-26249	-20 029
удельный вес, % к стр.12	-1,78	-3,90	-2,12
2 Предоставленные и привлеченные средства других клиентов	159 161	508809	349 648
удельный вес, % к стр.12	31,51	38,56	7,05
3 Операции с ценными бумагами (стр. 3.1 + стр.3.2)	5 829	-6350	-12 179
удельный вес, % к стр.12	0,97	-0,94	-1,91
3.1 долговые ценные бумаги	-5 853	-6747	-894
удельный вес, % к стр.12	-1,56	-0,94	0,62
3.2 по купле-продаже и переоценке ценных бумаг и др.	11 682	397	-11 285
удельный вес, % к стр.12	2,53	0,10	-2,43
4 Операции с иностранной валютой	24 988	25289	301
удельный вес, % к стр.12	2,18	-2,82	-5,00
5 Другие источники	1 652	2747	1 095
удельный вес, % к стр.12	0,36	0,25	-0,11
6 Операционные результаты - всего (сумма строк 1, 2, 3, 4, 5)	185 410	504246	318 836
удельный вес, % к стр.12	33,24	31,15	-2,09
7 Комиссионные	110 327	246388	136 061
удельный вес, % к стр.12	23,44	21,28	-2,16
8 Содержание аппарата	-171 121	-361957	-190 836
удельный вес, % к стр.12	-45,69	-50,32	-4,63
9 Дивиденды	593	0	-593
удельный вес, % к стр.12	0,13	0,00	-0,13
10 Другие небанковские операции	-38 640	-3290	35 350
удельный вес, % к стр.12	-11,12	-2,11	9,01
11 Неоперационные результаты - всего (сумма строк 7, 8, 9, 10)	-98 841	-118859	-20 018
удельный вес, % к стр.12	-33,24	-31,15	2,09
12 Балансовая прибыль(убыток)(стр.6 +стр. 11)	86 569	385387	298 818

Анализ финансовых результатов от операций на фондовом рынке показывает, что они не отличаются стабильностью.

Так, на 1.10.2003г. от операций с ценными бумагами была получена прибыль в размере 5 829 тыс. руб., но на 1.10.2004г. имел место убыток 6 350 тыс. руб. Это случилось за счет убытка от уплаченных процентов по выпущенным долговым ценным бумагам.

Результаты операций с иностранной валютой были прибыльны на 301 тыс. руб. Результаты по другим источникам также были прибыльны на 1 095 тыс. руб.

В целом операционная прибыль банка за анализируемый период возросла на 318 836 тыс. руб., а ее удельный вес снизился на 2,09%.

В то же время на ту же величину вырос удельный вес неоперационного убытка. Сам же неоперационный убыток составил 20 018 тыс. руб.

Рост неоперационного убытка в анализируемом периоде объясняется, прежде всего, расходами на содержание аппарата. Но это не помешало банку получить положительный результат в его деятельности (298 818 тыс. руб.).

2.6.2 Анализ общей и частной рентабельности банка

Коэффициент общей рентабельности банка (Ро) = Балансовая прибыль / /Совокупный доход (2.13)

Коэффициент общей рентабельности характеризует величину прибыли, приходящейся на 1 руб. совокупного дохода. Это один из основных показателей, определяющих эффективность банковской деятельности.

Аналогичный показатель - Коэффициент частной рентабельности банка (Рч) = Процентная прибыль (маржа) / Процентный доход (2.14)

Процентная маржа = Процентный доход - Процентный расход (2.15)

В таблице 14 представлен анализ коэффициентов общей и частной рентабельности Банка “Дальневосточное ОВК”.

Таблица 2.14 - Анализ коэффициентов общей и частной рентабельности Банка “Дальневосточное ОВК”

Статья	1.10.2003г.	1.10.2004г.	Изменения
	тыс. руб.	Абс.	Отн. в %
1 Совокупный доход банка	461057	1104679	643622	239,60
1.1 В том числе процентный доход	223102	671350	448248	300,92
2 Совокупный расход	374488	719292	344804	192,07
2.1 В том числе процентный расход	81433	206901	125468	254,08
3 Балансовая прибыль (стр.1 - стр.2)	86569	385387	298818	445,18
3.1 В том числе процентная маржа(стр.1.1 - стр.2.1)	141669	464449	322780	327,84
4 Коэф. общей рентабельности (стр.3 : стр.1)	0,188	0,349	0,161	185,80
5 Коэф. частной рентабельности (стр.3.1: стр.1.1)	0,635	0,692	0,057	108,95

Как показывают результаты расчетов, наиболее высокое значение в анализируемом периоде имел коэффициент частной рентабельности (0,635 и 0,692), определяющий уровень процентной прибыли по отношению к процентному доходу. Кроме того, этот показатель имел тенденцию к повышению на 0,161, т.е. величина прибыли на 1 руб. доходов увеличилась на 1,61 коп. Темп его прироста составил 8,95%. Коэффициент общей рентабельности по своему значению оказался ниже коэффициента частной рентабельности (0,188 и 0,349), но также имел тенденцию к повышению. Что объясняется как увеличением совокупного дохода, так и балансовой прибыли.

Коэффициент эластичности доходов (Кэ.д.) = Темп прироста доходов банка / Темп прироста расходов банка (2.16)

Расчет коэффициента эластичности доходов за анализируемый период подтверждает вывод о том, что коэффициент общей рентабельности увеличился за этот период в связи с опережающими темпами прироста доходов по отношению к темпам прироста расходов. Кэ.д. = 139,60 : 92,07 = 1,516 Значение коэффициента свидетельствует о том, что при увеличении суммы расходов на 1% сумма доходов увеличивается на 1,516%, что является положительной тенденцией.

3. Перспективы роста потребительских кредитов

3.1 Ипотечный жилищный кредит

Говоря о перспективах расширения кредитных операций в части работы с населением необходимо, по всей видимости, принять более гибкую политику в отношении клиента, как в общих вопросах кредитования, так и в узких, т.к. несмотря на значительное количество заявок на получение кредита, многие из предложений оказываются нереализованными по причине не оперативности, либо излишней жесткости условий банка к потенциальному заемщику или к виду обеспечения.

Безукоризненным вариантом могло служить нахождение той категории заемщиков, которые удовлетворяли бы всему спектру требований банка и одновременно привлекали бы максимально возможное количество кредитных ресурсов, предлагаемых банком. Однако в современных условиях необходимы новые подходы к кредитованию. В противном случае, не смотря на рост суммы кредитов, предоставленных населению, планируемое увеличение доходности кредитной работы банка, оптимальное использование свободных кредитных ресурсов достигнуто не будет.

Перспективное направление в сфере кредитования организаций - более тесная работа с населением с учетом зарубежного опыта. Это требует серьезных маркетинговых исследований для поиска новых неосвоенных форм кредитования либо изменения существующих условий кредитования для повышения конкурентоспособности банка в сфере уже освоенных кредитных продуктов, но все эти мероприятия на сегодняшний момент отсутствуют.

Говоря о кредитовании физических лиц в целом, можно сказать, что, несмотря на довольно высокие расходы по ведению этого направления кредитования, они заслуживают внимания, т.к. являются стабильным источником дохода банка.

Характерной особенностью ссуд населению является высокая степень диверсификации, что снижает риск неожиданных крупных потерь, а также они поддерживают имидж ОАО «Дальневосточного ОВК» как народного банка, всегда способного помочь клиенту даже в небольших финансовых затруднениях.

В сфере кредитования физических лиц наиболее перспективны выдача потребительских кредитов под покупку дорогостоящего ликвидного имущества - новых автомобилей, дорогой мебели и пр., по которым дополнительные затраты как времени, так и денежных средств невелики относительно суммы выдаваемого кредита, а спрос постоянен.

Срок кредитования не позволит имуществу сильно упасть в цене в процессе эксплуатации, а возможность пользоваться приобретаемой вещью в период кредитования позволяет клиенту застраховаться на случай повышения цен на эту продукцию. Данное направление уже начало развиваться, заключаются договора с фирмами, торгующими соответствующими видами товаров и при соответствующей рекламной кампании обещает неплохие перспективы.

Также перспективен практически неосвоенный рынок жилья, а именно предоставление ссуд под покупку квартир или частных домов. Кредитование под покупку недвижимости относится к довольно крупным долгосрочным операциям, что в перспективе будет обеспечивать банку стабильный длительный доход.

Ипотечный жилищный кредит - это долгосрочный кредит на финансирование недвижимости в виде земельных участков или жилых зданий, которые обычно рассматриваются как единое целое.

Ипотечный жилищный кредит очень распространен в Германии (по состоянию на 21 декабря 2000 г. общая сумма задолженности по ссудам, выданным германскими банками на жилищное строительство, достигла 1030 млрд. евро. В 1997-2000 гг. среднегодовые темпы роста указанной задолженности составляли 5,8%).

Ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности, возвратности, а также при строгом контроле над целевым использованием кредитных средств.

Цель получения ипотечного жилищного кредита - приобретение жилья. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке должна состоять из нескольких основных частей: квалификация заемщика, предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита, оценка кредитоспособности заемщика, оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, предоставление обеспечения, проведение расчета, составление и регистрация договоров.

В ходе предварительной квалификации заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В ходе интервью кредитор в свою очередь оценивает возможность потенциального заемщика взять кредит.

Заемщик приносит в банк документы, необходимые для принятия предварительного решения о возможности предоставления кредита, заполняет лист предварительной квалификации и регистрационную форму, являющуюся предварительным заявлением на получение кредита.

К документам, необходимым для принятия предварительного решения относятся:

- удостоверяющие личность и семейное положение заемщика / со заемщика; характеризующие место постоянного жительства заемщика (справка о регистрации, документы, подтверждающие право собственности на жилье, характеристика жилого помещения);

- подтверждающие сведения о доходе заемщика.

Лист предварительной квалификации содержит общую информацию о заемщике, сведения о доходах и расходах, о приобретаемой квартире, а также расчет необходимых коэффициентов.

Далее банк проводит предварительный анализ возможности получения ипотечного кредита. На основании предоставленной заемщиком копии налоговой декларации за прошедший год (если подавалась) и справки о доходах за прошедший и текущий годы делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита, а также ежемесячных платежей в счет погашения кредита и процентов по нему.

Например, если заемщик обратился за получением кредита в июне 2005 г., он должен предоставить документы, подтверждающие получение им дохода за 2004 г. - полностью и за 2005 г. - по май.

Все предварительные расчеты банк производит, как правило, в долларах по курсу ЦБ РФ на последний день каждого месяца, в котором был получен доход и произведены расходы. Расчет производится исходя из чистого дохода заемщика (за вычетом подоходного налога и удержании в Пенсионный фонд) за последние 12 месяцев.

Необходимо отметить, что предварительный анализ не предполагает обязательного одобрения кредита и что положительное решение по заявлению о получении кредита принимается на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о его платежеспособности, которая проводится банком в дальнейшем.

При положительных результатах предварительного анализа заемщик собирает полный комплект необходимых документов и заполняет подробное заявление - анкету на кредит. На основании представленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и окончательно определяет, на какую максимальную сумму кредита тот может рассчитывать.

В полный комплект необходимых документов, помимо указанных выше должны входить:

- документ об образовании;

- паспортные данные членов семьи;

- документы, подтверждающие здоровье заемщика / созаемщика (водительское удостоверение, военный билет и/или справки из медицинских учреждений);

- документы, подтверждающие сведения о занятости и доходах (копия трудовой книжки, копия свидетельства о постановке на учет в налоговых органах и т.п.);

- сведения об активах заемщика;

- документы по приобретаемой квартире (право устанавливающие документы, справка о задолженности по коммунальным платежам, отчет о независимой оценке, справка об уплате налога на имущество, справка об отсутствии задолженности за телефон, разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли - продажи и ипотеки, разрешение на дачу обязательства от имени несовершеннолетних членов семьи об освобождении заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания).

Заявление - анкета на кредит обычно состоит из следующих разделов:

- Условия предоставления ссуды.

- Сведения о заемщике / созаемщике.

- Сведения об образовании и занятости заемщика / созаемщика.

- Активы заемщика / созаемщика.

- Обязательства заемщика / со заемщика.

- Недвижимое имущество в собственности заемщика / созаемщика.

- Первоначальный взнос.

- Сведения о приобретаемой недвижимости.

- Сведения о предстоящей сделки.

- Сведения правового характера.

Затем кредитующее подразделение направляет пакет документов юридической службе и службе безопасности банка.

Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение.

Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5 - 10 лет). Кредитору, нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком.

Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспектива направления работы заемщика и его фирмы в целом.

Сумма кредита, которая может быть выдана заемщику, рассчитывается только на основе стабильного и подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен предоставить документы о получении стабильного дохода за текущий отчетный период и за прошлый календарный год.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости и получения доходов, а также расходах. На основании этого делается вывод о возможностях заемщика своевременно погасить кредит.

При этом банком учитывается следующие источники получения доходов:

- заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочную работу и премии;

- доход от работы за неполный рабочий день и по совместительству;

- доход в виде дивидендов;

- доход в виде процентов и постоянных страховых выплат;

- пенсионные выплаты и стипендии;

- чистый доход в форме арендной платы;

- алименты и пособия на детей.

Кроме того, банк анализирует расходы заемщика, среди которых выделяются три группы.

Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, состоят из платежей:

- по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);

- по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);

- по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);

- по квартплате за приобретаемую квартиру.

Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой:

- содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика;

- ежемесячные выплаты по алиментам;

- возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита);

- обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств);

- иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

- средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 30% стоимости квартиры);

- расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли - продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством);

- плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, и другие постоянные ежемесячные расходы в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки

После расчетов суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право на проверку предоставляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.

Следует отметить, что заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после.

В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.

Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты - оценщики.

При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка.

Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств.

Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития данного района.

При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

Задача кредитора - на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.

Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

- иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

- иметь металлические или железобетонные перекрытия;

- этажность здания не должна быть менее трех этажей.

При принятии банком положительного решения о предоставлении кредита сотрудник банка передает клиенту смету расходов по сделке.

Примерная смета расходов заемщика по сделке:

- комиссионные риэлторской фирме;

- оценка предмета залога;

- получение документации по квартире;

- нотариальный сбор за регистрацию договора купли - продажи, золота;

- сбор за государственную регистрацию залога квартиры (в КМЖ и БТИ);

- страхование жизни заемщика;

- страхование квартиры;

- единовременные сборы банка за услугу предоставления кредита, а именно за подачу заявления, проведение оценки имущества, проверку титула, консультационные услуги, регистрационный сбор за выдачу кредита, обработку документации по кредиту.

В предоставленной смете должны быть проставлены все цифровые значения расходов. Сборы банка вносятся заемщиком, как правило, наличными в кассу и относятся на доходы банка. Затем заемщик открывает в банке счет вкладов до востребования в рублях и иностранной валюте (заключая с банком договор об открытии и обслуживании счетов вкладов до востребования) и вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли - продажи и ипотеки в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком (если он состоит в браке, то с обоими супругами) кредитный договор.

По кредиту обязательно предоставляется обеспечение. Обеспечение кредита может быть оформлено следующим образом:

- заключением договора об ипотеке приобретаемого жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- заключением трехстороннего «смешанного» договора купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу банка кредитора;

- «ипотекой в силу закона», когда ипотека приобретаемого на кредитные средства жилого помещения возникает автоматически при заключении сделки купли - продажи и формально не требует заключения договора и его регистрации.

3.2 Порядок проведения расчета

Рассмотрим порядок проведения расчета.

Заемщик оплачивает стоимость квартиры продавцу по договору купли - продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли - продажи.

Кредитные организации, осуществляющие кредитование населения на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной жилищной программы, должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспечения специальную страховую программу.

Программа должна включать в себя два вида страхования - имущественное и личное.

Личное страхование отражает имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика. При присвоении статуса инвалида дата формального завершения процедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказывать влияние на отнесение вышеуказанного случая к страховому.

Размер страхового возмещения не должен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.

Имущественное страхование отражает имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Договор страхования права собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки, должен покрывать риск утраты владельцем жилья права собственности по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.

Рассмотрим подробнее, что является объектами обязательной страховой программы при ипотечном кредитовании в таблице 3.15.

Таблица 3.15 - Объекты страховой программы

Вид страхования	Объект	Страховые случаи
Личное страхование	Жизнь заемщика	Смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами.
	Страхование на случай потери заемщиком трудоспособности	Частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования
Имущественное страхование	Жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения долгосрочного кредита	Определяются в каждом договоре отдельно
	Право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки	Вступление в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки (в том числе решение суда после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования)

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке право первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора, и на каждую конкретную дату периода кредитования она должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству.