Социальная ипотека и применение в современных условиях РФ

Ипотечная программа Красноярского края осуществляется в соответствии с Законом Красноярского края «О государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001--2006 годы» (от 5 июня 2001 г. № 14-1336). Закон устанавливает порядок и условия приобретения жилья отдельными гражданами, проживающими на территории Красноярского края, с использованием механизмов ипотечного кредитования за счет средств краевого бюджета, а также утверждает краевую целевую программу «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001--2006 годы» (далее -- Красноярская Программа).

Реализацию краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001--2005 годы» осуществляет Красноярский краевой фонд жилищного строительства (ст. 11 Закона края № 14-1336). Контроль за реализацией программы осуществляет Главное управление строительного комплекса администрации края.

Органам местного самоуправления городов и районов края рекомендовано разработать программы ипотечного кредитования приобретения жилья (п. 2 ст. 10 Закона края № 14-1336).

Для целей Закона и Красноярской Программы используются следующие понятия:

участники программы -- отдельные граждане, проживающие на территории Красноярского края, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и заключившие договора на приобретение жилых помещений на условиях, установленных Законом края № 14-1336;

приобретаемое жилье -- жилое помещение, предоставляемое участнику программы для улучшения жилищных условий;

передаваемое жилье -- жилое помещение, передаваемое участником программы в счет оплаты приобретаемого жилья;

выкуп приобретаемого жилья -- передача жилых помещений из краевой собственности в собственность участников программы в соответствии с действующим законодательством и с учетом особенностей, установленных Законом края № 14-1336;

выкупная стоимость приобретаемого жилья -- стоимость приобретаемого жилья, по которой участник программы осуществляет выкуп указанного жилья из краевой собственности в частную собственность (ст. 2 Закона края № 14-1336).

Участниками программы могут являться следующие граждане, проживающие на территории Красноярского края:

а) лица, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий в органах местного самоуправления и имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии с действующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на момент учета, в качестве участника данной программы;

б) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в, расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Красноярском крае для трудоспособного населения;

в) молодые семьи (один из супругов в возрасте до 30 лет) с детьми, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Красноярском крае для трудоспособного населения;

г) работники бюджетных учреждений и организаций, получающие заработную плату из краевого или местного бюджетов, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 18 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие среднедушевой месячный доход на одного члена семьи за год, предшествующий моменту обращения о признании участником программы, менее трех прожиточных минимумов, установленных в Красноярском крае для трудоспособного населения;

д) лица, имеющие обеспеченность общей площадью в размере не более 22 кв. м в расчете на одного члена семьи и имеющие возможность оплатить первоначальный взнос на приобретение жилья за счет собственных средств, включая стоимость имеющегося в собственности отдельного жилого помещения в размере не менее 80% стоимости приобретаемого жилья.

Порядок ведения учета участников программы определяется администрацией края (ст. 3 Закона края № 14-1336).

Для реализации краевой целевой программы «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001--2006 годы» учрежден краевой жилой фонд ипотечного кредитования. Формирование и использование краевого жилого фонда ипотечного кредитования осуществляется в соответствии с нормами ст. 4 Закона края № 14-1336.

Краевой жилой фонд ипотечного кредитования включает жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета в соответствии с программой «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001--2006 годы», и жилые помещения, переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья.

Жилые помещения, построенные за счет средств краевого бюджета и переданные участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья, подлежат оформлению в краевую собственность в соответствии с действующим законодательством. Порядок ведения реестра жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования определяется администрацией края.

Жилые помещения, передаваемые в краевой жилой фонд ипотечного кредитования в счет оплаты приобретаемого жилья, должны соответствовать установленным санитарно-техническим нормам. Ветхое и находящееся в аварийном состоянии жилое помещение не может быть принято в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования и использовано для приобретения участниками программы.

Жилые помещения, включенные в состав краевого жилого фонда ипотечного кредитования, подлежат использованию для улучшения жилищных условий участников программы на условиях, предусмотренных Законом края № 14-1336.

Определение доли построенного жилья, подлежащего распределению каждой категории участников программы, осуществляется ежегодно администрацией края с учетом количества лиц по каждой категории участников программы (ст. 4 Закона края № 14-1336).

Использование средств, полученных от продажи жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования, осуществляется в соответствии со ст. 9 Закона края № 14-1336, которая гласит: «Денежные средства, полученные от продажи жилых помещений краевого жилого фонда ипотечного кредитования путем выкупа приобретаемого участниками программы жилья, подлежат зачислению в краевой бюджет в полном объеме».

Механизм приобретения жилья по краевой целевой программе включает в себя:

-- оценку стоимости приобретаемого жилья;

-- выкуп приобретаемого жилья участниками программы;

-- предоставление целевых жилищных субсидий на приобретение жилья;

-- предоставление рассрочки по оплате выкупаемого жилья. Выкупная стоимость приобретаемого и стоимость передаваемого участником программы жилья определяется на момент заключения договоров приобретения жилья, установленных ст. 6 Закона края №14-1336.

Выкупная стоимость приобретаемого участником программы жилья оценивается:

-- по вновь построенному жилому помещению -- исходя из стоимости строительства одного квадратного метра жилья и общей площади приобретаемого жилого помещения;

-- по ранее переданному в краевой фонд ипотечного кредитования жилому помещению -- по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость передаваемого участником программы жилья оценивается по его рыночной стоимости на основе независимой экспертизы в соответствии с действующим законодательством (ст. 5 Закона края № 14-1336).

Выкуп приобретаемого участниками программы жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования осуществляется на основе договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством.

Для оплаты стоимости приобретаемого жилья могут быть использованы:

а) стоимость жилья, передаваемого участником программы в счет оплаты приобретаемого им жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования;

б) собственные средства участников программы;

в) целевые жилищные субсидии, предоставляемые участникам программы на приобретение жилья.

В случае, если у участника программы недостаточно в совокупности средств для оплаты полной стоимости приобретаемого жилья, ему может быть предоставлена рассрочка по оплате части выкупной стоимости приобретаемого жилья в размере разницы между выкупной стоимостью и суммой, зачтенной и оплаченной участником программы при выкупе жилья.

Конкретный способ оплаты участником программы выкупа приобретаемого жилья определяется по согласованию между участником программы и Красноярским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования.

Выкуп приобретаемого жилья осуществляется в соответствии с Положением о выкупе приобретаемого жилья из краевого жилого фонда ипотечного кредитования, утвержденным администрацией края (ст. 6 Закона края № 14-1336).

Государственная помощь участникам программы оказывается путем предоставления целевых жилищных субсидий на приобретение жилья. Целевые жилищные субсидии на приобретение жилья предоставляются участникам программы, установленным пп. «а»--«г» п. 1 ст. 3 Закона края № 14-1336.

Сумма субсидий конкретным участникам программы определяется как разница между стоимостью приобретаемого и имеющегося у них в собственности жилья, но не более 50 тыс. руб. в расчете на каждого члена семьи участника программы.

Финансирование расходов на предоставление целевых жилищных субсидий осуществляется за счет средств краевого бюджета.

Не имеют право на получение государственной помощи в порядке, установленном Законом края № 14-1336, лица, ранее получившие безвозмездную помощь на улучшение жилищных условий за счет средств федерального, краевого или местных бюджетов.

Государственная помощь участникам программы распространяется и на членов их семей. При этом к членам семьи участника программы относятся: проживающие совместно супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с участником программы, получающим субсидию, и ведут с ним общее хозяйство.

Выплаты целевых жилищных субсидий осуществляются в соответствии с Порядком о выплате целевых жилищных субсидий, утвержденным администрацией края (ст. 7 Закона края № 14-1336).

Порядок выплаты суммы средств, по оплате которых предоставлена рассрочка, устанавливается договором купли-продажи по согласованию между участником программы и Красноярским краевым фондом жилищного строительства, осуществляющим управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования. Рассрочка по оплате выкупаемого жилья предоставляется на срок до 10 лет с начислением процентов в размере 1/6 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, с заключением договора о залоге приобретаемого жилья и предоставлением участником программы поручительства физических и юридических лиц (ст. 8 Закона края № 14-1336).

За последнее десятилетие из-за высокой стоимости кредитных ресурсов и низкой платежеспособности населения произошло снижение инвестиционной активности в сфере жилищного строительства. Динамика роста показателей ввода жилых домов сменилась динамикой их падения. В 2000 г. в сравнении с предыдущим годом объем введенного в эксплуатацию жилья в г. Красноярске несколько увеличился (на 6000 кв. м жилья), в целом по краю он продолжает сокращаться: в 1998 г. введено 493,3 тыс. кв. м, а в 2000 г. -- 406,5 тыс. кв. м.

Доля семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, увеличилась за последние 10 лет на 18 %. В городе Красноярске остро нуждаются в улучшении жилищных условий 240 тыс. человек, из них около 30 тыс. человек проживают в ветхом, аварийном жилье. Более 10 тыс. человек, состоящих на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий в администрации г. Красноярска, имеют право на приобретение квартиры на льготных условиях.

Среднее время ожидания в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий за последние несколько лет увеличилось с 8--9 до 15 лет. Более того, часть (15--20%) имеющегося жилого фонда морально и физически устарела и требуется расселение граждан, в нем проживающих.

Ранее намеченная государством программа обеспечения каждой семьи в 2000 г. отдельной квартирой в условиях рыночной стихии осталась нереализованной. Значительная часть семей так и осталась стоять в очереди на улучшение, расширение и получение жилья, проживая по-прежнему в коммунальных квартирах, семейных общежитиях, на частных квартирах или в родительском доме. В этой же очереди стоят семьи, проживающие в ветхом и аварийном жилье. Добавились к перечисленным категориям и вынужденные переселенцы из стран СНГ, постоянно растет список остро нуждающихся в жилье и других категорий граждан.

Современное состояние проблемы обеспечения жильем жителей Красноярского края характеризуется следующими обстоятельствами:

-- продолжается падение объемов жилищного строительства и нарастанием дефицита жилья в городах и рабочих поселках;

-- у большинства граждан, имеющих право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, отсутствуют достаточные средства, чтобы в полной мере оплатить недостающую часть стоимости жилья;

-- ограничены размеры бюджетных ресурсов, используемых на поддержку жилищного строительства, имеющиеся используются неэффективно;

-- недостаточна концентрация денежных ресурсов в строительных организациях, чтобы начать крупномасштабное строительство качественного и недорогого жилья;

-- отсутствует централизованный учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих средства для частичной оплаты стоимости строительства или приобретения жилья;

-- не разработаны эффективные механизмы реализации программ жилищного строительства.

Недостаток государственного финансирования и контроля над жилищным строительством, неиспользование рыночных механизмов организации и финансирования строительства усугубляют ситуацию и в условиях высокого дефицита жилья не позволяют запустить механизмы удешевления, повышения качества и доступности жилья для большей части населения Красноярского края.

Необходима реализация крупномасштабных социальных программ строительства жилья на основе консолидированного финансирования из бюджетных средств, средств предприятий и граждан при максимальном использовании на первоначальном этапе льгот и денежных средств, предоставляемых государством, а также элементов системы ипотечного долгосрочного кредитования.

Реализация программы позволит решить первоочередные задачи развития, организации и финансирования жилищного строительства в крае, а также обеспечить жильем около 10,0 тыс. граждан, снизить стоимость реализуемого на региональном рынке жилья.

Целью программы является оказание содействия отдельным категориям лиц в улучшении жилищных условий. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

-- организация жилищного строительства за счет средств краевого бюджета в целях обеспечения жильем лиц, участвующих в настоящей программе;

-- разработка и внедрение механизма ипотечного кредитования граждан в Красноярском крае;

-- создание краевого жилого фонда ипотечного кредитования, включающего построенное по программе жилье и жилье, передаваемое участниками программы в счет оплаты приобретаемого ими жилья;

-- оказание адресной государственной помощи отдельным категориям лиц при приобретении жилья;

-- содействие развитию жилищного строительства и производственной базы домостроения.

Первый этап (2001 г.) реализации программы предусматривает:

-- разработку и внедрение методической базы программы;

-- выделение и оформление земельных участков под строительство жилья (строительных площадок);

-- проведение организационных мероприятий, направленных на формирование и обеспечение взаимодействия структур, участвующих в реализации программы, включая правовое обеспечение;

-- проведение отбора участников программы -- юридических лиц, заключение договоров и соглашений;

-- начало реализации локального проекта -- проведение работ по началу застройки микрорайонов «ЗА» и по ул. Ястынской в Северном жилом районе;

-- проведение отбора граждан, желающих принять участие в программе, их регистрации, заключения договоров.

Второй этап (2002--2004 гг.) реализации программы предусматривает:

-- ввод жилья в эксплуатацию, предоставление жилых помещений участникам программы, заключение договоров ипотеки;

-- продолжение застройки микрорайонов «ЗА» и по ул. Ястынской в Северном жилом районе.

Третий этап (2005-2006 г.) реализации программы предусматривает:

-- выполнение объема работ по строительству жилья в микрорайонах «ЗА» и по ул. Ястынской в Северном жилом районе;

-- оценку результатов реализации локального проекта;

-- участие в разработке инвестиционно-строительных проектов, направленных на распространение ипотечного кредитования в иных городах и районах края.

Механизм реализации программы включает в себя следующие элементы:

1. Нормативно-правовой -- в ходе реализации программы необходимо разработать и принять ряд нормативных актов, регламентирующих:

-- порядок регистрации и ведения учета участников программы;

-- порядок предоставления целевых жилищных субсидий участникам программы;

-- порядок управления краевым фондом ипотечного кредитования.

Нормативное правовое обеспечение реализации программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г. В дальнейшем, по мере реализации программы, будет осуществляться корректировка ее нормативно-правового обеспечения.

2. Методический -- в ходе реализации программы необходимо разработать и утвердить комплект типовых документов, необходимых при оформлении сделок в рамках программы.

Методическую базу программы предполагается разработать и принять в течение 2001 г., в дальнейшем, по мере реализации программы, возможна ее корректировка.

3. Организационный -- система мероприятий по регистрации и учету участников программы, а также оказанию государственной помощи им в приобретении жилья. Выделяемые из краевого бюджета в соответствии с настоящей программой средства направляются в первую очередь на строительство жилья для участников программы.

4. Управленческий -- в виде системы государственных органов и иных организаций, обеспечивающих:

-- регистрацию и учет лиц, имеющих право на участие в программе;

-- управление краевым фондом ипотечного кредитования;

-- организацию и осуществление строительства жилья для участников программы;

-- предоставление отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий.

Главное управление строительного комплекса администрации края является главным распорядителем бюджетных средств и государственным заказчиком программы, а также осуществляет общую координацию реализации программы и контроль за ходом ее выполнения.

Красноярский краевой фонд жилищного строительства по государственному контракту с Главным управлением строительного комплекса администрации края обеспечивает организацию и осуществление строительства жилья в соответствии с настоящей программой, выполняя функции заказчика и выбирая генподрядчика, осуществляет управление краевым жилым фондом ипотечного кредитования, а также регистрацию и учет участников программы, готовит документы для администрации Красноярского края для принятия решения о предоставлении отдельным категориям участников программы целевых жилищных субсидий при приобретении жилья.

Реализация программы в течение 2001--2006 гг. обеспечила:

-- строительство и ввод в эксплуатацию в течение 2001--2006гг. 116,0 тыс. кв. м общей площади жилья;

-- высвобождение для последующего предоставления другим участникам программы около 1,8 тыс. жилых помещений, передаваемых в краевой жилой фонд ипотечного кредитования;

-- осуществление капитальных вложений в строительство нового жилья на территории Красноярского края на сумму не менее 696 000,0 тыс. руб., создание тем самым не менее 300 рабочих мест в строительстве и стройиндустрии края, а также перечисление в бюджеты всех уровней в виде дополнительных выплат налогов от строительных и смежных организаций около 250 000 тыс. рублей.

Динамика ввода жилья по годам реализации программы и численности граждан, обеспечиваемых жильем, приведена в табл. №2.

Таблица №2. Динамика строительства и распределения жилья по годам реализации проекта.

* При норме 18 кв м общей площади на человека

Социально-экономическая эффективность определяется достижением основной цели программы -- обеспечение жильем жителей края, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Осуществление программы обеспечило:

-- увеличение платежеспособного спроса отдельных категорий граждан и повышение доступности жилья для них;

-- вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья и активизацию рынка недвижимости;

-- привлечение в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов;

-- повышение уровня занятости населения;

-- увеличение налогооблагаемой базы;

-- развитие строительного комплекса Красноярского края;

-- предоставление вновь построенного жилья в течение 2001--2006 гг. не менее 6,4 тыс. граждан, являющихся участниками программы;

-- передачу около 3,6 тыс гражданам жилья, переданного другими участниками программы в счет оплаты приобретаемого;

-- повышение эффективности использования бюджетных средств, направляемых на строительство жилья;

-- концентрацию финансовых ресурсов, направляемых на строительство жилья.

Реализация программы краевым фондом жилищного строительства обеспечивает выполнение государственной политики регулирования социального сектора рынка жилья. Увеличение объемов жилищного строительства, достигаемое за счет бюджетных инвестиций, позволяет запустить механизм привлечения до сих пор не задействованных собственных средств граждан, что, в свою очередь, повысит эффективность использования бюджетных средств. Кроме этого, важной составляющей общего социально-экономического эффекта является организация экономической занятости населения (как известно, одно рабочее место в строительстве образует до 15 рабочих мест в смежных отраслях). Отмеченные факторы позволяют сделать вывод о социально-экономической эффективности программы.

В настоящее время рынок жилья в Красноярске практически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации прав собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развивается инфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие с органами местной власти и управления.

Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования, предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга, выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает круг участников рынка.

Среди проектов ипотечного жилищного кредитования, реализуемых в Красноярске, можно выделить программу DeltaCredit, работающую с 2000 года, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, начатую в 2001 году, а также программу Raiffeisenbank.

Условия предоставления кредитов различаются валютой кредита, набором кредитных продуктов, сроками, процентными ставками и размерами комиссий, сопровождаемых выдачу кредитов.

Как правило, заемщик оплачивает 30% оценочной стоимости жилья за счет собственных средств до выдачи кредита. Обеспечением по жилищным ипотечным кредитам выступает приобретаемое жилье. Залог оформляется нотариально с применением смешанной формы договора купли-продажи и ипотеки квартиры.

Максимальный размер кредита определяется, исходя из дохода семьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основного долга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода.

Выдача кредитов по этим программам сопровождается страхованием по трем видам рисков: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности на квартиру. Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованных страховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%. Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.

В Красноярске выдача и обслуживание кредитов по программам DeltaCredit и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию ведется в сотрудничестве с банками-партнерами. По программе DeltaCredit - это Красноярские филиалы АКБ «Российский банк» и Банка Первое Общество Взаимного Кредита, по программе Агентства - АКБ «Российский банк».

Следует отметить, что в настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации и деятельность по обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершении реорганизации главными целями Агентства станут:

1.Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и их последующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупа закладных для обеспечения ликвидности банков;

2.Стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежности выпускаемых агентством ценных бумаг.

3.Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования в правительственных органах и других государственных организациях.

На 11 марта 2003 года по двум рассматриваемым программам выдано 197 кредитов, из них по программе DeltaCredit - 167 на сумму 3,3 млн. долларов, по программе Агентства - 30 на 14,7 млн. рублей.

Учитывая производный характер спроса на ипотечные кредиты от общего объема спроса на рынке недвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков, можно с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитов Красноярске в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальных заемщиков с платежеспособным спросом - 30 тысяч семей и из них, как минимум, 10 тысяч семей, полностью отвечает предъявляемым требованиям по кредитоспособности. Приведенные количественные оценки числа потенциальных заемщиков основаны авторами на базе анализа рынка труда Красноярске, числа работающих на крупных предприятиях, выпускающих конкурентоспособную продукцию, в том числе с иностранным капиталом, выплачивающих зарплату по официальным каналам, предпринимательской активности малого бизнеса, а также структуры сделок по приобретению жилья. Объем рынка определен, исходя из количества потенциальных потребителей и среднего размера разовой кредитной сделки, сложившейся по итогам 2002 года.

Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитии ипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, и строительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящему моменту освоено менее 2% красноярского рынка жилищного ипотечного кредитования.

Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования в Красноярске количество, общий объем и средний размер кредитной сделки из года в год увеличиваются. Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit, сформированного в 1999-2002 годах, приведена в табл. № 3:

Таблица № 3 Динамика показателей кредитного портфеля по программе DeltaCredit

В свою очередь, за время работы консультационного центра в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию, были предоставлены консультации и проведена предварительная квалификация более 3000 граждан.

Анализ рынка ипотечного кредитования в Красноярске, показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, является низкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.

Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличения количества и роста объемов выдаваемых кредитов, по моему мнению, заключаются в следующем:

а) значительный удельный вес недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.

б) сохраняющаяся на высоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, номинирование кредитов в иностранной валюте.

г) временный выход с рынка российского участника, выдававшего кредиты в национальной валюте, - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

д) в структуре предложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичный рынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объекты которого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.

е) недостаточная информированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделок купли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие к банкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмы денежных расчетов.

ж) неподготовленность других участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятков агентств недвижимости, работающих на Красноярском рынке, только несколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.