Права и обязанности участников договора лизинга регулируются законодательством и условиями договора.

Имущество, переданное в лизинг, в течение всего срока действия договора лизинга является собственностью лизингодателя.

В договоре лизинга может быть предусмотрено право выкупа лизингового имущества лизингополучателем по истечении или до истечения срока договора.

Доходом лизингодателя является разница между общей суммой лизинговых платежей, получаемых лизингодателем с лизингополучателя, и общей суммой, возмещающей стоимость лизингового имущества.

Исходя, из источника приобретения объекта лизинговой сделки лизинг можно подразделить на прямой и возвратный.

Прямой лизинг предполагает приобретение арендодателем у предприятия-изготовителя (поставщика) имущества в интересах арендатора.

Возвратный лизинг заключается в предоставлении предприятием-изготовителем части его собственного имущества лизинговой компании с одновременным подписанием контракта о его аренде. Таким образом, предприятие получает денежные средства от сдачи в аренду своего имущества, не прерывая его эксплуатации. Подобная операция тем выгоднее для предприятия, чем больше будут доходы от новых инвестиций по сравнению с суммой арендных платежей. В условиях лизинга имущество, используемое арендатором в течение всего срока контракта, числится на балансе лизингодателя, за которым сохраняется право собственника.

По методам финансирования существуют:

срочный лизинг, при котором осуществляется одноразовая аренда имущества;

возобновляемый лизинг, при котором договор продолжается по истечении первого срока контракта.

По отношению к арендному имуществу лизинг подразделяется на:

чистый лизинг, когда дополнительные расходы по обслуживанию арендуемого имущества возлагаются на арендатора;

полный лизинг, при котором арендодатель берет на себя все расходы по техническому обслуживанию сданного в аренду оборудования.

Развитие лизинговых отношений может осуществляться путем сдачи в аренду целых промышленных предприятий, что вызывает применение раздельного лизинга. Он характеризуется крупномасштабностью и наличием большого количества финансово-кредитных операций при осуществлении сделок.

Раздельный лизинг - усложненный вариант финансового лизинга, который предусматривает участие в сделке нескольких компаний и финансовых учреждений. Между ними распределяются обязанности по осуществлению лизинговых операций.

Раздельный лизинг используется в том случае, если лизингодатель финансирует лишь часть технических средств, а другая, иногда большая, часть оплачивается займами других участников. Собственники всего комплекса технических средств остается лизингодатель, за которым сохраняется право на получение арендных платежей.

Впечатляющий рост объема лизинговых сделок за рубежом объясняется тем, что эта форма бизнеса имеет ряд преимуществ по сравнению с другими, связанными с простым приобретением имущества.

Лизингополучателю фактически предоставляется долгосрочный кредит лизингодателем на 100% стоимости поставляемого оборудования, который не требует немедленного начала платежей. Лизингополучатель получает возможность эксплуатировать оборудование, не затрачивая крупных сумм на инвестирование или замораживая капитал на длительные сроки.

Лизинговый операции, как правило, осуществляются по фиксированной ставке, защищающей лизингополучателя от инфляционных колебаний.

Лизингополучатель не делает первоначального взноса (что он обязан, был сделать при покупке оборудования в кредит), либо делает очень маленький взнос.

Лизингополучатель пользуется налоговыми льготами в связи с ускоренной амортизацией и тем, что арендные платежи считаются эксплуатационными расходами и включаются в себестоимость продукции.

Предприятие по лизингу получает необходимое ему оборудование, в то время как кредит на его закупку может быть использован не по назначению.

Лизингодатель в течение всего срока действия лизингового соглашения остается собственником оборудования, предоставленного лизингополучателю. Это повышает эффективность и надежность партнеров по лизинговому бизнесу.

Лизинг открывает для предприятия один из самых дешевых способов доступа к современной технике, включая зарубежную, с последующей ее наладкой и сервисным обслуживанием заводом-изготовителем. Это создает возможность для предприятия выпускать конкурентоспособную продукцию и обеспечивать ее сбыт.

Лизингополучатель по окончании срока аренды может приобрести оборудование в собственность по остаточной стоимости, а в ряде случаев оно может быть оставлено бесплатно.

Привлекательными для партнеров по лизинговому соглашению являются условия выполнения финансовых обязательств. Плата за арендованное оборудование, в том числе импортное, осуществляется после его монтажа или ввода в эксплуатацию, а иногда даже после реализации изготовленной продукции. Схема финансирования бывает, как правило, индивидуальная, достаточно гибкая, с учетом возможностей конкретного предприятия и специфики местного законодательств (в отличие от банковских кредитов с их традиционно жесткими условиями по срокам, размерам выплат, санкциями за просрочку и не возврат).

Мелким и средним предпринимателям проще подписывать лизинговое соглашение, чем кредитное. Некоторые лизинговые компании даже не требуют от лизингополучателя никаких дополнительных гарантий, поскольку обеспечением сделки является само оборудование. Если лизингополучатель не выполняет своих обязательств, то лизинговая компания незамедлительно забирает свое имущество.

При международных лизинговых операциях лизингополучатель получает налоговые льготы страны арендодателя. Речь идет об ускоренной амортизации, инвестиционных налоговых льготах и т.п.

МВФ не учитывает сумму лизинговых сделок в подсчете внешней задолженности страны лизингополучателя. Дело в том, что объект лизинговой сделки всегда записывается на балансе зарубежной компании лизингодателя.

Лизинговый бизнес привлекателен не только для арендаторов, но и для других его участников. Продавец сбывает товар и получает его стоимость. Лизинговая компания становится владельцем товара и, сдав его в аренду, получает возмещение за потраченные на его приобретение деньги, а также процент за финансирование сделки. Банк получает в счет погашения кредита его основную сумму и проценты.

Однако лизинговым операциям присущи отдельные недостатки:

происходит моральное и физическое старение арендуемого оборудования;

стоимость лизинга оборудования (без налоговых льгот) выше затрат на его приобретение в кредит. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. / Под ред. Е.Ф. Жукова. - М.: Банки и биржи, «ЮНИТИ», 1997, 237с.

Осуществление лизинговых операций подразумевает участие в них лизингодателя (лизинговой компании), поставщика оборудования, приобретаемого лизингодателем, банка, кредитующего лизингодателя, и лизингополучателя (потребителя). Иногда лизингодатель страхует передаваемое в лизинг оборудование через специализировнную страховую компанию. В отдельных случаях лизингодатель, компания производитель и поставщик оборудования, банк-кредитор и страховая компания объединяются в холдинг (рис.2.3.) Рис. 2.3. - Банковское кредитование, Ольшанный А.И. - М.: Русская деловая литература, 1998. - с.177..

Компания, желающая арендовать оборудование, выбирает его у поставщика (производителя) с учетом качества, цены, сроков изготовления и поставки.

Затем лизингополчатель (потребитель) заключает с лизингодателем лизинговый договор.

Лизинговая компания получает кредит от банка на покупку оборудования. Кредитор возлагает всю ответственность за погашение кредита на лизингодателя.

Лизингодатель оплачивает стоимость оборудования поставщику и становится владельцем этого оборудования.

Лизингодатель осуществляет страхование этого оборудования в страховой компании.

Лизингодатель договаривается с поставщиком о поставке этого оборудования лизингополучателю.

Лизингополучатель осуществляет лизинговые платежи лизингодателю на протяжении всего периода использования оборудования.

Лизингодатель погашает основную стоимость кредита и проценты по нему банку.

На прктике бывает, что в лизинговых операциях принимают участие три стороны:

производитель (поставщик) оборудования;

лизингополучатель;

лизингодатель, который осуществляет приобретение оборудования за свой счет без привлечения кредита из банка (или когда банк выполняет роль лизингодателя).

Право пользования лизинговым имуществом принадлежит лизингополучателю только на условиях, определенных договором лизинга.

Лизингодатель может использовать лизинговое имущество в качестве залога, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Риск случайной гибели, утраты, порчи лизингового имущества несет лизингодатель. Договором может быть предусмотрен переход указанного риска к лизингополучателю с момента поставки ему имущества.

С момента поставки лизингового имущества лизингополучателю к нему переходят право предъявления претензий продавцу в отношении качества, комплектности, сроков поставки имущества и других случаев ненадлежащего выполнения договора купли - продажи, заключенного между продавцом и лизингодателем.

Договором лизинга может быть предусмотрена ответственность лизингодателя за качество лизингового имущества в случае, если выбор имущества осуществляется лизингодателем по поручению лизингополучателя.

В течение срока действия договора лизинга лизингополучатель обеспечивает сохранность лизингового имущества, а также выполняет все необходимые действия, направленные на поддержание его в рабочем состоянии, включая техническое обслуживание и ремонт.

Лизингополучатель имеет все расходы по содержанию лизингового имущества, его страхованию, включая страхование своей ответственности перед лизингодателем, а также все расходы, возникающие в связи с эксплуатацией, техническим обслуживанием и ремонтом этого имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга.

Оплата пользования лизинговым имуществом осуществляется лизингополучателем в виде лизинговых платежей, уплачиваемых в договре лизинга по соглашению сторон.

Общая сумма лизинговых платежей включает:

сумму, возмещающую полную (или близкую к ней) стоимость лизингового имущества;

сумму, выплачиваемую лизингодателем за кредитные ресурсы, использованные им для приобретения имущества по договору лизинга;

комиссионое вознаграждение лизингодателю;

сумму, выплаиваемую за страхование лизингового имущества, если оно было застраховано лизингодателем;

иные затраты лизингодателя, предусмотренные договором лизинга.

В случае нарушения условий договроа лизинга участники вправе требовать расторжения договора в усстановленном порядке.

Факторинг - это разновидность финансовых операций, при которых банк или специализированная компания приобретает денежные требования на должника и сама взыскивает долг в пользу кредитора (продавца) за определенное вознаграждение.

Факторинговые операции в отличие от залога представляют собой передачу кредиторjм фактору права требования возврата долгов с заемщика. Это право продается фактору, в лице которого, как правило, выступает коммерческий банк, финансовая или специализированная факторинговая компания.

В мировой практике существуют следующие виды факторингового обслуживания:

покупка фактором платежных требований кредиторам по отношению к заемщику;

предоставление фактором кредитору комплекса услуг. Которые помимо переуступки права востребования долгов, включают в себя ведение бухгалтерского учета по этим требованиям, анализ информации о финансовым положении должников, обеспечение страхования кредитных рисков, рекламные, складские, транспортные, консультационные и юридические услуги.

В факторинговых операциях участвуют три стороны:

факторинговая компания (или факторинговый отдел банка) - специализировнная организация, получающая счета - фактуры у своих клиентов (кредитов, поставщиков);

клиент (кредитор, поставщик товара);

заемщик (предприятие) - фирма-потребитель товара.

В связи с тем, что весь риск неплатежа по счетам берет на себя фактор, он выплачивает клиенту до 80 - 90% всей суммы счетов, а остальные долги представляют резерв, который будет возвращен после погашени дебитором-должником всей суммы долга.

За операции по востребованию долгов фактор взимает с клиента:

факторинговую комиссию (в зарубежных странах до 1,5 - 3% от суммы счета-фактора). Ее размер зависит от суммы долга (чем сумма больше, тем процент может быть меньше), степени риска и объема необходимой посреднической работы.

ссудный процент с ежедневного остатка выплаченного клиенту аванса против инкассированных счетов. Процент взимается со дня выдачи аванса до дня погашения задолженности.

Факторинговы операции подразделяются на внутренние и международные, открытые и закрытые с правом и без права регресса, прямые и косвенные.

Факторинговые операции классифицируются как внутренние, если поставщик, покупатель и фактор находятся в одной стране, и международные, если какая-то из трех сторон находится в другом государстве.

Преимущества использования факторинга наиболее видны при осуществлении международных операций. Практически две трети мирового рынка факторинговых услуг обеспечивают факторинговые фирмы, объединеные в четыре группы, крупнейшей из которых является "Фэкторс чейн интернэшнл".

Открытый (конвенционный) факторинг связан с переуступкой поставщиком товарораспрядительных документов фактору с обязательным уведомлением должников (плательщиков) об участии в расчетах факторинговой компании. Оповещение осуществляется путем записи на счете-факторе о направлении платежа в адрес факторинговой фирмы. В современных условиях это может быть система обслуживания клиента, включающая бухгалтерское обслуживание, рассчеты с поставщиками и покупателями, страховое кредитование и т.д. Эта система позволяет предприятию-клиенту сосредоточить свои усилия на производстве и сократить издержки, связанные со сбытом продукции.

Закрытый (конфиденциацьный) факторинг характеризуется тем, что должника не информируют о привлечении к востребованию долгов фактор-фирмы. Тариф на конфиденциальное факторинговое обслуживание выше размера оплаты открытых факторинговых услуг.

Факторинговое обязательство может быть с правом регресса. Факторинговая компания имеет право потребовать от кредитора (поставщика) возместить ей ранее переведенные сумму при отказе заемщика (плательщика) от выполнения своих финансовых обязательств по погашению кредита или оплате отгруженных товаров. В результате кредитор (получатель) при заключении факторингового соглашения с правом регресса продолжает нести кредитный риск по проданным им факторинговой компании долговым требовниям. Договор о факторинговом обязательстве без права регресса на практике - скорее исключение, чем правило.

Факторинговое обязательство без права регресса предусматривает, что факторинговая компания при невыполнении заемщика своих финансовых обязательств в течение определенного срока (обычно от 30 до 90 дней) должна оплатить все издержки по взысканию долга в пользу кредитора (поставщика). Таким образом, при факторинговом соглашении без права регресса кредитор не испытывает кредитного риска по проданной им фактор-компании дебиторской задолженности заемщика.

Финансовый факторинг в том виде, как он осуществляется в зарубежных странах, основывается на коммерческом кредите в виде отсрочки платежа от одного до трех месяцев за поставленную продукцию или применения такой формы кредитно-расчетных отношений между продавцом и покупателем, кредитором и должником, как открытый счет. Предоставление поставщиком кредита покупателю по открытому счету и проведение расчетов в форме открытого счета связаны с риском неплатежа или несвоевременной оплатой продукции, т.к. покупатель при получении товарных документов не выдает поставщику никаких долговых обязательств. Этот риск берет на себя банк (фактор), становясь собственником неоплаченных требований. Поставщик, получив платеж от фактор-фирмы в установленные сроки за вычетом комиссионного вознаграждения, может планировать уже расчеты со своими кредиторами. Финансовые известия, 27 июля 1995г. и 27 июня 1996г.

На мировом рынке факторинговые операции получили широкое распространение: их объем оценивается в 260-270 млрд. долларов США в год. Это связано не только с теми преимуществами, которые эта форма бизнеса дает участвующим в нем партнерам, но и принятием в Оттаве в1988г. Конвенции о международном финансовом представительстве. Эта конвенция была подготовлена Международным институтом по унификации частного права и удобна тем, что единообразно решает все вопросы факторинга для всех участников.

Договор фкторинга представляет собой частный случай цессии - перехода прав кредитора к другому лицу (финансовому агенту).

При передаче прав по обычной, общегражданской цессии кредитор отвечает только за недействительность уступаемого требования, но не за его исполнение. В отношении финансового агента и клиента вопрос, кто будет нести риски, связанные с возможной неоплатой счетов должником, решается в договоре о факторинге и имеет для клиента принципиальное значение.

Продавцам факторинг позволяет не только увеличить объем продаж, но и сэкономить на накладных расходах, т.к. дебиторская задолженность предприятия передается в управление квалифицированным специалистам банка.

Кроме того, банки осуществляющие факторинговые операции, предлагают свои клиентам самые разнообразные виды услуг, в том числе:

приобретать у предприятий-поставщиков право на получение платежа по товарным операциям с определенного покупателя (покупка срочной задолженности по отгруженным товарам и оказанным услугам);

осуществлять покупку у предприятий-поставщиков дебиторской задолженности по отгруженным товарам и оказанным услугам, не оплаченным в срок покупателями (покупка просроченной дебиторской задолженности).

Таким образом, применение факторинга ускоряет получение платежей, гарантирует погашение задолженности, снижает расходы по ведению счетов и обеспечивает своевременность поступления платежей поставщикам при временных финансовых затруднениях у покупателя.

Одной из кредитных услуг, оказываемых банком своим клиентам, является операция "форфейтинг" - что означает отказ от прав. Форфейтинг (или форфетирование) - это банковская операция по приобретению финансовым агентом коммерческого обязательства заемщика (покупателя, импортера) перед кредитором (продавцом, партнером). Это коммерческое обязательство обеспечено простым или переводным векселем (тратой), без права регресса. Под "регрессом" понимается право обладателя тратта или векселя обратиться за возмещением к предыдущему владельцу обязательства по цене, определяемой уровнем учетной ставки на соответствующий период. Ачкасов А.И. Операции «а-форфэ». Общая характеристика и техника совершения (Серия «Международный банковский бизнес) - 2-е изд., - М.: Консалтбанкир, 1995г.; Адибеков М.Г. Кредитные операции, класификация, порядок, правление и учет. --М.: Консалтбанкир, 1995.

Операция форфейтинга аналогична по сути операции факторинга. Но в отличие от факторинга форфейтинг - однократная операция, связанная с взиманием денежных средств посредством перепродажи приобретенных прав на товары и услуги. Форфейтинг - это кредитование внешнеэкономических операций в форме покупки у экспортера векселей, акцептированных импортером. Отношения между основными участниками этой сделки - форфейтингом (финансовым агентом или посредником), кредитором и должником - определяются нормами вексельнго права.

Форфейтинг - это форма трансформации коммерческого кредита в банковский.

В том случае, когда векселедатель не может быть отнесен к первоклассным коммерческим заемщикам, то для учета соответствующих обязателств требуется дополнительное обеспечение в виде гарантии банка покупателя.

Продавцом форфейтируемых коммерческих тратт или простых векселей обычно выступает экспортер:

принявший указанные платежные обязательства в полную или частичную оплату стоимости поставляемых им товаров;

стремящийся переуступить все риски и ответственность за инкассацию (оплату) имеющейся задолженности финансовому посреднику (форфейтеру) на условиях оплаты наличными.

Предметом форфетирования может служить любая форма задолженности. Однако при этой форме финансовых взаимоотношений преобладают простые и переводные векселя, что обусловлено их давним использованием в качестве средства кредитования торговых операций, а также присущей им простотой оформления. В основе сделок форфетирования могут лежать также счета дебиторов и рассрочки платежей по аккредитивной форме расчетов.

После заключения тогргового договора кредитор (экспортер, поставщик) уведомляет потенциального форфейтера обо всех деталях сделки (валюте, сумме, контрагенте, наименовании товра, условиях поставки, страховании и др., виде банковского обеспечения, наименовании банка гаранта и т.д.) Форфейтеру обычно требуется не более трех рабочих дней для принятия решения и извещения клиента об окончательных условиях сделки. С этого момента кредитор платит форфейтеру комиссионные. Комиссия в операциях по форфейтингу устанавливается обычно (в практике заубежных стран) от 0,75 до 1,25% годовых от суммы обязательства с авансовым платежом. После предварительной устной договоренности стороны подписывают двусторонне соглашения.

Для форфейтирования характерны следующие особенности:

взаимосвязь с внешнеторговыми операциями;

переуступаемая задолженность оформляется кратко - или среднесрочными платежными обязательствами, например простыми векселями или коммерческими траттами;

кредитование осуществляется путем учета упомянутых платежных обязательств;

процентная ставка по предоставленным кредитам является фиксированной;

операции форфетирования осуществляются только в СКВ;

кредитование - на среднесрочной основе;

применяется в основном при продаже товаров инвестиционного назначения.

Форфейтинг как метод трансформации коммерческого кредита в банковский представляет для кредитора ряд преимуществ:

Отсутствие рисков, связанных с:

деятельностью кредитных органов и взысканием денег по векселям и другим платежным документам;

курсовыми колебаниями валют (путем установления фиксированной ставки) и изменением финансового положения должника:

колебаниями процентых ставок.

Многократно ускоряет поступление средств за экспортируемый товра, а значит и оборот всего капитала.

Упрощает баланс предприятия за счет частичного освобождения от дебиторской задолженности.

Делает ненужным дорогостоящее экспортное страхование.

Недостатки форфетирования для экспортера сводятся к возможным относительно более высоким расходам по передаче рисков форфейтеру.

Форфейтинг - одна из самых новых форм кредитования внешнеэкономической деятельности, которая позволяет сравнительно быстро оформлять и осуществлять поставки различных товаров, особенно инвестиционного назначения.

Форфейтинг получил наиболее широкое распространение в Швейцарии, Германии, Франции, Великобритании.

Первым среди крупных банков действующих на рынке форфетирования, стал "Кредит Суиз" в Швейцарии.

По мере быстрого развития операций начали создаваться специализированные фирмы. Первой такой специализированной компанией стала акционерная фирма "Финанц АГ", созданная в 1965г. в Цюрихе банком "Швейцарише - кредитанштальт".

Таким образом, кредиторы имеют в своем распоряжении самые различные способы обеспечения возврата выданных ссуд.

Успешная работа по предотвращению просроченной дебиторской задолженности зависит от владения каждым способом решения этой проблемы, а также от порядка и целесообразных форм их применения.

Какой способ следует применить на практике, зависит от самых разнообразных факторов, в том числе от:

правовой обеспеченности возможности применения конкретных форм;

наличие предшествующего опыта у кредитора в этой области;

возможности привлечения квалифицированных юристов, специализирующихся на определенных формах обеспечения;

реальных возможностей кредитора и заемщика и др.

Все законные способы обеспечения хороши, если они ведут к достижению конечной цели - погашению должником основной суммы кредита с процентами.

Глава III. Пути дальнейшего совершенствования форм обеспечения возвратности кредита

3.1 Зарубежный опыт банковской системы обеспечения возвратности кредита

С целью дальнейшего совершенствования форм обеспечения возвратности кредита, изучение зарубежного опыта банковской системы в этой области является обязательным условием функционирования банковской системы Республики Молдова. Также это необходимо, в связи с тем, что банки республики, международные организации, банки Европы, Америки и ряд других, в настоящее время находятся в тесной взаимосвязи, так как Молдова, после перехода на рыночные условия выходит на международные рынки и привлекает инвесторов в страну.

Также изучение опыта других стран позволит использовать его для привлечения большего количества клиентов и обеспечит банку стабильный доход.

Так кроме уступки индивидуальных требований, рассмотренных в Главе II, например, банки Германии используют общую и глобальную цессии. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 320 с.

Общая цессия означает, что заемщик обязуется перед банком регулярно уступать требованиям по поставке товаров или оказанию услуг на определенную сумму. При этом право банка на получение денежных средств в погашение предоставленного кредита возникает не в момент заключения договора об общей цессии, а с момента передачи в банк требований или списка дебиторов.

При глобальной цессии заемщик обязан уступить банку все существующие требования к конкретным клиентам и вновь возникающие в течение определенного периода времени. Этот вид уступки требований считается предпочтительным. В целях снижения риска при использовании этой формы обеспечения возвратности кредита банк требует производить уступку требований, на сумму, значительно большую, чем величина выданного кредита. При общей и глобальной цессии максимальная сумма кредита составляет 20 - 40% от стоимости уступленных требований.

При гарантировании обязательства, например в США, на протяжении длительного периода времени применялась практика, когда предприятия-заемщики перед получением ссуды должны были сформировать в банке депозит в определенной сумме. Обычно использовался принцип: "10+10". Он означал, что ссудополучатель до получения ссуды образовывал депозит в размере 10% разрешенной ссуды, вторые 10% он вносил на депозитный счет после выдачи ссуды. Таким образом, гарантией своевременного погашения кредита служил собственный депозит предприятия-заемщика в размере 20% полученной ссуды. Однако в этом случае гарантия позволяет лишь частично защищать интересы кредитора.

В США гарантии предоставляются также специальными правительственными организациями, обладающими целевыми фондами. Одной из таких организаций является Администрация по делам мелких предприятий, которая имеет целевую программу их развития.90% ссуд этим предприятиям выдается под гарантию указанной администрации. Причем за кредит взимается льготная плата, в частности процентная ставка, ниже на 1 - 1,5% по сравнению с той, которая берется за кредит, предоставленный без гарантии. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 1999. - с. 321 - 322.

Интересен в отношении оценки риска различных форм обеспечения возвратности кредита опыт Германии по использованию банками системы трехбалльной оценки эффективности разных форм обеспечения возвратности, в соответствии, с которой устанавливается максимальный предел кредитования, В табл.3.1 приведена дифференцированная оценка (в баллах) этих форм. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 1999. - с. 324 - 326.

Наибольшее количество баллов, означающее наибольшую эффективность, имеют: ипотека и залог депозитивных вкладов. В этих случаях имеет место сравнительно высокий размер максимальной суммы кредита. В то же время сложность оценки ипотеки снижает максимальный уровень кредита.

Более низкую оценку в баллах получили поручительство (гарантии) и залог ценных бумаг. Максимальная сумма кредита при наличии поручительства при высокой кредитоспособности поручителя может достигать 100%. Если же кредитоспособность поручителя сомнительна, - степень риска возрастает и потому банк может снизить сумму предоставленного кредита по сравнению с суммой, указанной в договоре о поручительстве или в гарантийном письме.

Самый низкий балл в связи с увеличением риска возврата кредита имеют уступка требований и передача права собственности.

Таблица 3.1.

Балльная оценка качества вторичных форм обеспечения возвратности кредита.

Форма обеспечения возвратности кредита	Предпосылки использования	Преимущества	Недостатки	Рейтинг качества в баллах	Максимальная сумма кредита в % к сумме обеспечения
1	2	3	4	5	6
1. Ипотека	Нотариальное удостоверение; Внесение в поземельную книгу	Стабильность цен; Неоднократное использование; Простота контроля за сохранностью; Возможность использования залогодателем;	Высокие расходы за нотариальное удостоверение; Трудность оценки;	3	60 - 80%
2. Залог вкладов в банке	Договор о залоге; Сберегательная книжка может быть сдана в банк на хранение;	Низкие расходы; Высоко ликвидное обеспечение;	Могут быть проблемы, связанные с налоговым правом	3	100%
1	2	3	4	5	6
3. Поручи-тельство (гарантии)	Письменный договор о поручительстве; Письменная гарантия	Низкие расходы; Участие второго лица в ответственности; Быстрое использование	Могут быть проблемы при проверке кредитоспособности поручителя (гаранта)	2	До 100%
4. Залог ценных бумаг	Договор о залоге; Передача ценных бумаг банку на хранение	Низкие расходы; Удобство контроля за изменениями цены (при котировке на бирже); Легкая реализация;	Может быть резкое падение рыночной цены	2	Акции 50 - 60% ценные бумаги, приносящие твердый процент - 70 - 80%
5. Уступка требований по поставке товаров или оказанию услуг	Договор о цессии; Передача копии счетов или списка дебиторов	Низкие расходы; При открытой цессии - быстрое использование;	Интенсивность контроля; Проблемы, связанные с налоговым правом; Особый риск тихой цессии;	1	20 - 40%
6. Передача права собственности	Договор о передаче права собственности	Низкие расходы; В случае высокой ликвидности - быстрая реализация;	Проблемы оценки; Проблемы контроля; Использование обращения в суд;	1	20 - 50 %

Наличие в арсенале банковского инструментария различных форм обеспечения возвратности кредита предполагает правильный с экономической точки зрения выбор одного из них в конкретной ситуации.

Для этого в момент рассмотрения кредитной заявки в банковской практике Германии осуществляют анализ конкретного заемщика на предмет риска выдаваемой ссуды. В качестве критериев риска используют два показателя: финансовое состояние заемщика и качество имеющегося у него обеспечения кредиты.

Финансовое состояние заемщика в экономической жизни Германии определяется по уровню рентабельности в доле обеспеченности собственными средствами.

В соответствии с этими критериями выделяются три группы предприятий с различной степенью риска несвоевременного возврата кредита. Это предприятия, имеющие:

безукоризненное финансовое состояние, т.е. солидную базу собственных средств и высокую норму рентабельности;

удовлетворительное финансовое состояние;

неудовлетворительное финансовое состояние, т.е. низкую долю собственных средств и низкий уровень рентабельности.

По наличию и качеству обеспечения все предприятия подразделяются на четыре группы риска. Это риски, имеющие:

безукоризненное обеспечение;

достаточную, но неблагоприятную структуру обеспечения;

трудно оцениваемое обеспечение;

недостаток обеспечения.

Поскольку у каждого предприятия-заемщика одновременно действуют оба фактора, для окончательного вывода о степени кредитного риска составляется следующая таблица (табл.3.2.) Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 1999. - с. 326 - 327..

Таблица 3.2.

Классификация предприятий по степени риска возврата кредита

Финансовое положение	Безукоризненное финансовое состояние	Удовлетворительное финансовое состояние	Неудовлетворительное финансовое состояние
Обеспечение возврата
1	2	3	4
Безукоризненное обеспечение	1	1	1
Достаточная, но неблагоприятная структура обеспечения	1	2	3
Труднооцениваемое обеспечение	1	3	4
Недостаточное обеспечение	1	4	5

Как показывает табл.3.2., по степени кредитного риска выделяются пять типов предприятий. Отнесение к первой группе означает минимальный риск, поскольку обеспечивается возврат кредита или за счет безукоризненного финансового состояния, или за счет высокого качества имеющегося у него обеспечения. У последующих групп предприятий степень риска возрастает.

С точки зрения финансового состояния можно выделить три группы предприятий, различающихся по уровню рентабельности и наличию собственных ресурсов. Это предприятия, которые имеют:

безукоризненное финансовое состояние, т.е. доля собственных средств и уровень рентабельности выше среднеотраслевого показателя;

удовлетворительное финансовое состояние, т.е. соответствующие показатели на уровне среднеотраслевых;

неудовлетворительное финансовое состояние, т.е. соответствующие показатели на уровне ниже среднеотраслевых.

Исходя из наличия и качества обеспечения имеются четыре группы предприятий:

безукоризненное обеспечение, к которому следует отнести преобладание в его составе депозитивных вкладов, легко реализуемых ценных бумаг, товаров отгруженных (дебиторских счетов); валютных ценностей; готовой продукции или товаров, пользующихся высоким спросом;

достаточную, но неблагоприятную структуру обеспечения. Что означает преобладание ликвидных средств второго и третьего класса;

трудно оцениваемую структуру обеспечения, что означает наличие значительных сумм затрат производства (в сельском хозяйстве), полуфабрикатов (незавершенного производства) или продукции, спрос на которую колеблется (промышленности), не котирующиеся на бирже ценные бумаги;

недостаток обеспечения.

Поскольку в реальной жизни эти факторы действуют в комплексе, возможно, что влияние положительных факторов может нивелировать действие отрицательных; возможно и другое - отрицательное влияние одного фактора будет умножаться действием другого. Конкретно эта взаимосвязь факторов при рассмотрении проблемы риска возврата кредита может быть представлена следующей классификацией типов предприятий. Наименьший риск не возврата кредита имеют предприятия, отнесенные к первому типу. Это предприятия, имеющие безукоризненное финансовое состояние независимо от наличия и качества обеспечения или предприятия, располагающие безукоризненным обеспечением независимо от их финансового состояния.

Основными источниками возврата кредита являются: выручка от реализации и ликвидные активы, в том числе служащие обеспечением кредита. Следовательно, риск не возврата кредита минимален либо отсутствует вообще, если имеются в наличии оба фактора или, по крайней мере, один из них. Именно во втором случае происходит нивелирование отрицательного действия одного фактора за счет положительного влияния другого фактора. В отношении этого типа предприятий (кроме тех, кто имеет неудовлетворительное финансовое состояние) целесообразно считать основной формой обеспечения возвратности кредита выручку от реализации, не прибегая к юридическому оформлению гарантий. Для указанной группы предприятий механизм возврата кредита будет строиться на доверии, основанном на устойчивом финансовом состоянии заемщика. В этом случае банк не придает значения ни достаточности, ни качеству обеспечения.

Предприятия, отнесенные ко второму, третьему и четвертому типам при наличии определенного риска, в целом являются кредитоспособными. Они имеют экономические предпосылки для возврата кредита, которые должны быть закреплены юридически, но формы обеспечения возвратности кредита должны быть дифференцированы.

Для предприятий второго типа целесообразно использовать залог материальных ценностей с учетом оценки качества обеспечения.

Для предприятий третьего типа целесообразно использовать как залог ценностей, так и гарантию, а может быть обе формы. Выбор формы будет зависеть от реальной экономической ситуации: оценки состава обеспечения и финансового состояния клиента.

Предприятия четвертого типа целесообразно кредитовать либо под гарантию финансово устойчивой организации, так как они имеют недостаточные собственные источники для погашения ссуд, либо заключив договор страхования от риска не возврата кредита. Одновременно логично повысить процентную ставку за пользование ссудами. Эти предприятия обладают повышенным риском несвоевременного возврата кредита, поэтому банк должен уделять особое внимание анализу их финансового состояния и составу обеспечения.

Наконец, пятый тип предприятий требует особого внимания и отношения со стороны банка в связи с высокой степенью риска. Однако этот тип предприятий также неоднороден. Одна их часть при существенной реорганизации производства и менеджмента, а также финансовой поддержке банка может выправить свою репутацию. Эти предприятия банк не должен оставлять без помощи, оказывая ее на условиях поручительства (гарантии). Другую часть предприятий можно признать безнадежной, в ней устанавливать кредитные отношения не рекомендуется.

3.2 Пути дальнейшего совершенствования и экономическая эффективность от предложенных решений по обеспечению возвратности кредита

Жилище долговечно и каждому человеку достаточно один раз вложить деньги в его строительство. Вместе с тем, для создания нормальных жилищных условий требуются большие средства. Лишь немногие частные застройщики располагают значительными сбережениями. Позволяющими им финансировать строительство нового жилья за счет собственных средств. Подавляющему большинству застройщиков для этих целей требуются долгосрочные банковские кредиты. Однако банки могут предоставить жилищные кредиты только в тех случаях, когда у них есть гарантия, что заемщики в перспективе смогут как оплатить достаточно высокие ссудные проценты, так и вернуть в полном размере полученные в кредит капиталы. Следовательно, одним из важнейших условий выдачи кредита для долгосрочного финансирования жилищного строительства является обеспечение кредита наличием у заемщика чего-то важного, что по своей стоимости равноценно ссудному капиталу.

Наиболее распространенным в мире видом обеспечения возвратности кредита является залог недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных участков) в форме ипотеки закладного платежного обязательства, оформляемого между банком и заемщиком.

Другими словами, для получения ссуды под недвижимость заемщик обязан подписать закладную или доверительный документ. Согласно которой недвижимость, продолжая быть собственностью заемщика, становится залогом под заем на приобретение жилья. Таким образом, закладная является договором между банком и заемщиком, согласно которому банк, не становясь собственником закладываемого недвижимого имущества, имеет право принудительного взыскания обремененного недвижимого имущества и возврата кредита за счет выручки от его продажи с аукциона.

Таким образом, между банком и заемщиком устанавливаются строгие договорные отношения, которые предусматривают применение жестких мер материальной ответственности. В случае нарушения условий договора применяется целая система штрафных санкций, в том числе:

штрафы, налагаемые на заемщика, если выплаты производятся после истечения срока отсрочки платежа;

штраф, налагаемый на строительные и проектные фирмы за срыв срока и недоброкачественное исполнение работ по строительству жилья.

Помимо стоимости недвижимого имущества, в закладную могут включаться также и денежные средства, которые заемщик по определенным причинам хранит в банке.

Как правило, сумма заема не превышает 80% от стоимости приобретаемого жилья. Остальную часть ее стоимости заемщик оплачивает из собственных средств. Эта сумма вносится застройщиком обязательно в первую очередь (первый взнос) до открытия платежей по закладной.

Право на получение ссуды под залог имеют не все граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а только те, у которых отношение суммы текущих производимых месячных затрат к месячному доходу, выраженное в процентах, ниже установленной банковской ставки, т.е. когда имеет место выполнение условия по формуле:

где:

Nб - банковская стандартная ставка Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 1997. - 5с..

Принятию решения о выдаче ссуды под залог недвижимого имущества предшествуют оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности, а именно:

стабильность его финансового положения;

размер его текущих доходов и расходов.

Стабильность финансового положения заемщика характеризуется продолжительностью работы и временем проживания на одном месте, а также другими показателями, свидетельствующими о надежности клиента как партнера по сделке.

Платежеспособность заемщика оценивается соответствием его доходов и расходов при помощи следующих коэффициентов:

а)

где: Кж - коэффициент нагрузки платы за старое жилье;

Вмес. ж - месячные выплаты за старое жилье;

Nж - норматив банка Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 1997. - 6с..

б)

где:

Кнр_коэффициент нагрузки расходов, включая жилье;

Вмес. р_сумма месячных расходов, включая жилье;

Nр_норматив банка. Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 1997. - 6 с.

в)

где:

Кзж_коэффициент займа на приобретение нового жилья;

Зж_сумма займа на приобретение нового жилья;

Нж_стоимость заложенной недвижимости;

Nз_норматив банка Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 1997. - 6 с..

Ипотечные кредиты предоставляются обычно на 20 - 30 лет. Размер процентных ставок колеблется в зависимости от ситуации на рынке капитала в пределах от 7 до 10% годовых.

Кредиты предоставляются по ставке с фиксированным или переменным процентом. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента надежнее, поскольку в этом случае предстоящие ежемесячные выплаты фиксируются на весь срок выдачи ссуды. В случае переменной ставки процента кредитор предлагает более низкий первоначальный процент, что означает для заемщика меньшую сумму первоначальных ежемесячных выплат и возможность получения большей суммы в кредит и на более длительный срок, но с вероятностью увеличения процентной ставки в перспективе.

Банковский кредит под залог недвижимости в нормальных экономических условиях - один из самых популярных и привлекательных для кредитора. Такой кредит оформляется в промышленно развитых странах закладной ценной бумагой, которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации, выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг. Имеют часто на западе более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций, т.к. они обеспечены ликвидным залогом.

В то же время любая банковская системы может выдавать ограниченное количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и значительных рисков, эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое для этих целей создает вторичный рынок закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых обязательств.

Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные ипотечные агентства, которые покупают закладные ценные бумаги у банков с некоторой маржой и выпускают под их обеспечение облигации. Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты, снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.

Такой механизм при определенных условиях может работать и в Молдове. Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, т.е. частный сектор во всем его многообразии. Государство же за счет своих вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование.

Самая главная проблема - это найти ресурсы в бюджете для выдачи гарантий по выпускаемым на основе закладных облигациям и определить порядок их использования.

При оперативном решении всех вопросов развитие ипотечного кредитования в сфере жилья откроет дорогу в ипотечные операции другим объектам недвижимого имущества, в частности земли. А это влечет в экономику дополнительные инвестиции.

Обратимся к опыту некоторых стран, где ипотечное кредитование получило крупномасштабное развитие.

Ипотечные ссуды выдаются банками Великобритании клиентам, достигшим 18-летнего возраста, в размере до 95% стоимости залога (если приобретается первый дом или квартира), 80% стоимости или покупной цены дома (если приобретается второй или последующие дома или квартиры). Если клиент банка решает остаться в своем прежнем доме. То банк возмещает ему 80% ипотеки, минимальный размер ссуды составляет 15 тыс. фунтов стерлингов.

Наряду с предоставлением ипотечного кредита банки Великобритании оказывают следующие финансовые услуги: страхование ипотеки, по ипотечному кредиту, строений и обстановки в доме; предоставление "бриджинг ссуд" (кредитование разницы в стоимости нового и старого дома или новой и старой квартиры) и др. Банковское кредитование. Ольшанный А.И. - М.: Русская деловая литература, 1998. - с. 116 - 117.

Во Франции ипотечные кредиты предоставляются на срок до 20 лет. Примером подобных кредитов может служить так называемый "жилищно-целевой сберегательный план". Этот документ дает право получения заемщиками льготных кредитов и инвестирования средств под 6 % годовых без обложения налогами. Особенность жилищно-целевого сберегательного плана заключается в том, что он дает возможность осуществлять высокодоходные сбережения. При условии регулярного размещения обязательных взносов в течение 5 лет клиент получает право на государственную премию и при необходимости на получение льготной ссуды. Любое лицо независимо от возраста может открыть и иметь только один такой счет. Банковское кредитование. Ольшанный А.И. - М.: Русская деловая литература, 1998. - с. 116 - 117.

Схема движения средств на жилищно-целевом сберегательном счете выглядит следующим образом:

первый взнос минимум 1500 франков;

ежегодная сумма взносов не менее 3600 франков;

пятилетний срок сделки по этой схеме между банком и клиентом;

периодичность и размер взносы определяются в плане после уточнения финансовых возможностей каждого конкретного клиента;

депонированный на счете капитал клиента не должен превышать 300 тыс. франков;

проценты по счету составляют 6% до достижения максимальной суммы государственной премии (10 тыс. франков);

ссуда имеет строго целевой характер, - она предоставляется для приобретения или строительства жилья.

Ипотечная система кредитования процессов приобретения жилья наиболее широко применяется в США, где система управления и организации жилищного строительства позволяет без особого напряжения удовлетворять потребности населения в жилье. В настоящее время оборот финансирования жилья в США составляет 300 - 400 млрд. долларов. Общая сумма неоплаченных долгов по выданным ссудам достигла в 1995г. почти трех триллионов долларов. В США функционирует около 20 тыс. частных кооперативных и государственных ссудно-сберегательных банков-заимодавцев. Государственная банковская система при этом обеспечивает реализацию жилищных программ, целью которых является аккумуляция средств, направляемых на кредитование населения, желающего улучшить свои жилищные условия и имеющего имущественные и финансовые возможности.1

За последние годы в США построено более 60 млн. новых односемейных домов и квартир (примерно до 1,5 млн. жилищ в год). В расчете на 10 000 жителей в среднем за эти годы возводилось до 100 жилищ, что является самым высоким уровнем в мире.

Затраты на жилищное строительство за этот период составили 2 200 млрд. долларов, или 55 млрд. долларов в год. Из этой суммы доля затрат частных лиц составляет 98%, а остальные средства финансируются федеральными и муниципальными органами власти и направляются в основном на строительство внешних инженерных коммуникаций жилищной сферы.

Примечательно, что жилищный фонд в США включает односемейные дома, квартиры в многоэтажных жилых домах, а также передвижные дома или иные помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. Норма на одного человека составляет при этом 40 - 50 кв. м. Средняя цена односемейного дома увеличилась за последние 40 лет в десять раз, и в настоящее время, вместе со стоимостью земельного участка, она колеблется в пределах 100 - 250 тыс. долларов - в зависимости от местонахождения и уровня комфортности. Средняя площадь односемейных домов составляет 120 - 130 кв. метров, при наличии достаточно вместительных размеров спален и мест совместного пребывания членов всей семьи.

Строительством жилья в США занимаются в основном многочисленные мелкие строительные и проектные фирмы с численностью 20 - 50 человек.

Американский опыт финансирования жилищного строительства нашел широкое применение во многих странах мира, где хорошо развиты рыночные отношения, методы и формы, характерные для рынка жилья, и самое главное население является собственником значительной части недвижимого имущества. В том числе и земельных участков.

Внедрение в Республике Молдова системы финансирования и кредитования жилищного строительства на американский и западный лад предполагает, прежде всего, осуществить коренную перестройку всей банковской системы и создать систему ссудосберегательных банков, функционирующих на принципах ипотеки, в корне переработать жилищное и земельное законодательства, способствующие становлению рыночных отношений в республике и увеличению численности средне обеспеченных граждан, во владении которых в перспективе окажется значительная часть недвижимого имущества и земли.

Предпосылкой для внедрения ипотечной системы кредитования жилищного строительства в республике является то важное обстоятельство, что большая часть ее жилищного фонда приватизирована гражданами. Именно приватизированное жилье на данном этапе вполне успешно может стать залогом ипотечного кредитования жилищного и иного строительства, позволит гражданам республики улучшить свои жилищные условия или использовать кредитные ресурсы в предпринимательских целях.