Сущность и необходимость оценки кредитоспособности

оплата госпошлины за совершение исполнительной надписи нотариуса на договоре залога

оплата за размещение информации о реализации в средствах массовой информации о продаже (по тарифам СМИ)

оплата услуг посредника, в случае реализации через:

а) брокерскую контору или биржу - в среднем 5 % от суммы реализации;

б) аукцион - оплата эксперту (цена договорная), оплата организатору аукциона - от 2 % (цена договорная), оплата судебному исполнителю - до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

оплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения имущества юридических лиц.

оплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения недвижимого имущества физических лиц.

оплата госпошлины за продажу имущества через товарную биржу или с публичных торгов (аукциона) - до 1% от стоимости имущества

оплата госпошлины за подачу банком искового заявления имущественного характера - 5 % от цены иска

затраты по содержанию залогового имущества (в случае принятия его банком на баланс) - определяются экспертным путем

Таким образом, расчет суммы выдаваемого кредита должен производиться исходя из того, что сумма полученная в результате возможной реализации залогового имущества кроме удовлетворения требований банка по кредиту (возврат основного долга, процентов, штрафных санкций и пени) должна покрыть сумму затрат, связанных с этой реализацией.

Кроме того, учитывая, что срок действия оценки ограничен, при определении размера и графика погашения кредита, срок которого превышает срок действия оценки, кредитному работнику необходимо учесть динамику рынка, прогнозы состояния предмета залога (с учетом накопленного износа) и изменения долговых обязательств (основного долга по кредиту, процентов по нему, штрафных санкций и пени), с тем, чтобы долговые обязательства заемщика в любой момент времени, были обеспечены залоговым покрытием не ниже требуемого уровня, а в дальнейшем после выдачи кредита - отслеживать фактическое значение этого показателя. Это позволит банку, в случае невыполнения обязательств заемщика по кредиту, своевременно начать работу по обращению взыскания на предмет залога и полностью удовлетворить свои требования по кредиту из выручки, полученной от реализации предмета залога.

3.4 Анализ обеспечения кредита на примере ООО «МегоАс»

ООО «МегоАс» представляет собой предприятие работающее в сфере предоставления услуг фотопечатной продукции, редактирования и восстановления фотоснимков, а также продажа сопутствующих товаров.

Оцениваемый объект - магазин и фотолаборатория, основные фонды, которые принадлежат ООО «МегоАс», расположенного в г. Владивостоке и состоят из следующих групп и подгрупп:

- помещения занимаемое под торговлю и фотолабораторию,

- оборудование технологического процесса в фотолаборатории:

а) проявочная машина - Noritsu GS-450,

б) печатная машина - Noritsu QSF-1215,

в) цифровой копировальный аппарат - Xerox-423,

г) цифровая фотоустановка - Sony-3000,

- прочее оборудование:

а) разделочный столик - Caution,

б) компьютер - Pentium lV,

в) ламинатор - Beng-200,

г) фотопринтер - Canon-9000,

д) фотопринтер - Phaser-750

е) сканер - Epson-2000

ж) цифровая фотокамера - Canon-125,

з) электроводонагреватель - Родник-600,

и) DVD проектор - Samsung-555,

к) фильтр для воды - Culmard-842

Характеристика помещений.

Помещение, которое входит в состав оцениваемой группы, занимает весь первый этаж жилого здания, предназначенном по своему функциональному назначению для торговли, оказанию услуг и изготовлению фотопечатной продукции.

Здание введено в эксплуатацию в 1984 году. По конструктивной схеме здание из пяти этажей, четырёх подъездов, с подвальным помещением несущими кирпичными стенами. Состоит из следующих конструктивных элементов:

Фундамент ленточный бутобетонный,

Стены /колонны/ кирпичные,

Перегородки кирпичные,

Перекрытия многопустотные сборные железобетонные плиты,

Кровля асбестоцементные листы,

Полы бетонные,

Проемы деревянные, металлические,

Отделочные работы штукатурка стен, известковая окраска

Здание и в частности помещение оценки оснащены канализацией, водопроводом, электроосвещением, оборудованием вытяжной вентиляции. Горячее водоснабжение осуществляется электроводонагревателем.

По функциональной схеме оцениваемые помещения находятся в здании, которое по проекту предназначалось под столовую. В процессе эксплуатации здание было перепрофилировано под магазин. На момент и дату обследования объект оценки состоит из следующих помещений:

Коридор - 13.6 кв.м,

Туалет - 1.5 кв.м.

Фотовыстовка - 7.5 кв.м.

Вентиляционная - 11.0 кв.м.

Склад - 41.74 кв.м.

Дизайнстудия - 65.44 кв.м.

Торговая площадь - 63.53 кв.м.

Фотолаборатория - 34.8 кв.м.

Вход в оцениваемые помещения осуществляется непосредственно с улицы.

В соответствии с проведенным исследованием по состоянию на 11.03.2003 согласно выполненным обмерам принимаем к расчету помещения объекта оценки со следующими технико-экономическими показателями:

Общая площадь - 253.93 кв.м.

Площадь застройки - 287.9 кв.м.

Высота - 4.2 м

Строительный объем - 1209 куб,м,

При оценке объектов недвижимости обычно используются общепринятые методы:

- метод затрат;

- метод аналогов продаж;

- оценка по доходу.

Поскольку рынок объектов недвижимости во Владивостоке сформировался, целесообразно применение методов по доходу и аналогов продаж, но для этого необходимо учитывать функциональное назначение объекта, его месторасположение, направленность, и подобрать аналоги оцениваемого объекта (что достаточно затрудняет оценку).

При определении оценочной стоимости объекта оценки под залог, преимущественно использован один из общепризнанных в мировой практике - оценка по затратам.

При определении восстановительной стоимости, как сказано выше, существует необходимость принятия концепции, исходя из которой, принимается решение о выборе вышеуказанных методов. Каждый метод учитывает одну концепцию восстановительной стоимости:

стоимость воссоздания;

стоимость замещения.

Стоимость воссоздания - это расчетная величина стоимости строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии объекта или полного его конструктивного и функционального подобия, с учетом применения способов производств и качественного состава строительных материалов, характерных оцениваемой недвижимости.

Стоимость замещения - это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д. (стоимость строительства аналога объекта оценки).

Практика оценки в России сложилась следующая. Оценщики определяют восстановительную стоимость как сумму затрат, необходимых на воссоздание объекта оценки. При определении восстановительной стоимости происходит процесс подбора аналогов по конструктивным и функциональным показателям.

Конструктивные - это отвечающие по основным конструктивным признакам объекту оценки (могут немного отличаться по кубатуре и др.). Функциональные - подбираются из принципа схожести функциональной принадлежности зданий, но и с учетом сходства в конструктивном плане.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта, в соответствии с поставленной целью и имеющийся информацией, определялась с использованием затратного подхода с поэлементной оценкой составляющих сметных затрат строительства на основе его сметной стоимости в уровне базовых цен (1984 г.) и пересчёта в текущие цены (сентябрь 1997г.), с учётом деноминации (январь 1998 г.) и с применением индексов пересчёта стоимости строительства.

Укрупненные единичные показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно - изыскательских работ и многие другие затраты, связанные со строительством. Укрупненные показатели составлены в виде таблиц, которые включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация и пр.), электротехнических и электрослаботочных устройств, вводов и выпусков.

В состав таблиц восстановительной стоимости входят следующие показатели:

а) группа капитальности здания и сооружения;

б) характеристика конструктивного решения здания и сооружения и степень его благоустройства;

в) стоимость за 1 кв. м помещения, характеризующего размеры здания и сооружения;

г) необходимые примечания, надбавки и скидки, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

д) удельные веса конструктивных элементов и устройств в %.

Дальше сумма затрат изменялась с учетом увеличения стоимости строительства относительно сметной стоимости строительства в ценах 1984 года - индекса удорожания К.

По своей структуре индекс удорожания К делится на две составные:

нормативную и рыночную.

Нормативная составная отображает увеличение базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ в ценах 1984 года, по отношению к ценам 1969 года, согласно Постановлению Госстроя СССР №94 от 11.05.1983г. «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ» и «Порядка определения стоимости строительства, что осуществляется на территории России», - увеличение стоимости в ценах 1997 г относительно цен 1984 г.

Рыночная составляющая отображает увеличение стоимости строительства относительно его нормативной (сметной) стоимости. Она получена в результате анализа работы предприятий и организаций строительной отрасли в других областях.

Таким образом, восстановительная стоимость определяется по формуле:

В = Ч х Се х К,

где В - восстановительная стоимость здания;

Ч - общий объем помещения, куб. м.;

Се - базовая восстановительная стоимость 1 куб. м. объема в ценах 1984 г., руб.;

К - индекс удорожания на дату оценки.

Общий алгоритм оценки затратным методом:

Сбор информации, натуральное обследование объекта, подсчет объема элементов, выбор строительного аналога;

Определение стоимости объекта оценки, исходя из стоимости единичного показателя строительного аналога;

Определение рыночного коэффициента изменения сметной стоимости на дату оценки с учетом нормативной и рыночной составляющей, т.е. индекса удорожания;

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения;

Определение накопленного износа;

Определение остаточной стоимости;

На уменьшение стоимости объекта влияет:

Накопленный износ - уменьшение стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, морального, внешнего устаревания или всего вместе.

Физический износ - разрушение строительных материалов и конструкций под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.) Физический износ рассматривается как широкое понятие, объединяющее как естественный износ материалов под воздействием природно-климатических факторов (процессы, развивающиеся во времени), так и износ в виде различных дефектов и деформаций, появление которых есть следствие жизнедеятельности человека.

Моральный износ - старение зданий или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно - планировочным, санитарно - гигиеническим, конструктивным и др. нормам.

Внешний износ (экономическое устаревание) - это обесценение оборудования, вызванное внешними факторами. Среди них политические экономические, технологические и другие изменения происходящие как в стране, так и во всем мире.

Оценка физического износа выполняется в соответствии с правилами определения физического износа зданий, утвержденные Госкомитетом России по жилищно-коммунальному хозяйству. Удельный вес каждого конструктивного элемента определяется с аналога и по данным визуального осмотра. В прочие включаются: устройство отмостки, подъезды, навесы, карнизы и т.д.

Средневзвешенный физический износ определяется так:

Ф = ф * С,

где Ф - величина физического износа;

ф - величина физического износа отдельной конструкции ,

С - часть стоимости этой конструкции в составе здания.

Значение Ф округляется до целого. Коэффициент физического износа определяется на основании формулы:

К= 1- Ф /100

При оценке оборудования наиболее уместным является следование принципу «разумной осторожности», который заключается в том, что при наличии неопределенности следует отдавать преимущество более пессимистической оценке.

В процессе оценки целесообразно осуществить условное разделение оборудования на группы по функциональному признаку:

а) рабочие машины и оборудование,

б) силовые машины и оборудование,

в) измерительные приборы;

г) вычислительная техника;

д) транспортные средства;

е) прочие машины и оборудование;

по стоимостному признаку:

а) дорогостоящее, сложное, уникальное оборудование;

б) серийное оборудование;

в) недорогое оборудование преимущественно вспомогательного назначения.

Оборудование подвержено более быстрому износу, чем здания и сооружения. Оценка оборудования требует более глубокого изучения следующих сведений: назначение оборудования, режим и условия эксплуатации, нормативный срок эксплуатации, порядок и сроки обслуживания. Все эти данные должны позволить правильно оценить физическое состояние оборудования, его функциональную пригодность, определиться с выбором объектов - аналогов для сравнения.

Источниками информации являются стандарты, схемы технологических процессов, специальная и учебная литература, техническое описание оборудования, консультации специалистов, прейскуранты, старые каталоги, счета, бухгалтерская документация.

Если при оценке оборудования обнаруживается наличие нескольких видов износа, то следует определить значение накопленного износа и коэффициента пригодности оборудования:

Кг = (1 - Иф/100) *(1 - Имор/100) * (1 - Ивн/100) ,

где Иф - физический износ в процентах,

Имор -моральный износ в процентах,

Ивн - внешний износ в процентах.

Расчёт стоимости помещений по методу затрат.

Стоимость замещения помещений определяется по формуле:

Сз = Я*Се*К, где Сз - стоимость замещения помещений;

Я - общая площадь помещения, кв. м.;

Се - базовая стоимость 1 кв. м. площади в ценах 1969

К - индекс удорожания стоимости строительства

Таблица №7. Удорожание стоимости строительства