Рынок ипотечного кредитования на современном этапе

Нынешние власти США проводят достаточно рискованную финансовую и внешнюю политику. США прекрасно осознает зависимость мировой экономики от доллара и четко это использует. Но будет ли тот цикл, повторение которого мы наблюдаем возобновляться снова и снова? Но не будет забывать, что экономика США одна из мощнейших в мире и имеет огромные возможности для санации и саморегулирования.

Последствия для России. Российская экономика и банковская система пока находится в нормальном состоянии, политические риски сведены к минимуму. Проблема в том, что без «вливания» ресурсов нерезидентов российскому фондовому рынку будет трудно отрасти до «нормальных»уровней. Все что происходило в январе 2010 г., очень напоминает события финансовой «встряски» августа, только на более негативном фоне из США. Тогда нерезиденты вывели из страны около 10 млрд.долл., а индекс РТС просел почти до уровня 1800. Чистый отток капитала за январь составил уже около 9 млрд долл, а уровень РТС на начало февраля составлял около 1900, т.е. лишь несколько выше той же отметки. Отток капитала из РФ пока хеджируется большими валютными резервами. Однако на фоне позитивной информации из США 13-14 февраля рынок начал расти.

Очень интересен спор, который сейчас ведется между «лагерем» «оптимистов», дающим прогноз на конец года по РТС в 2800-3000 и «пессимистов», прогнозы которых более негативны. Итоговая картина будет зависеть в значительной степени от нормализации ситуации в США, уровня цен на нефть и прогнозов по российской экономике. При умеренных последствиях ипотечного кризиса наша страна в 2010 г. сможет показать неплохие экономические показатели. При этом временный отток капитала может смениться его притоком. Для оценки ситуации достаточно наблюдать динамику курса доллара. Однако все это будет во многом зависеть от способности новой кремлевской администрации послать рынкам правильные сигналы (например, о снижении НДС), поставить перед страной грамотные задачи и придать ее развитию действительно инновационный характер.

2.2 Ипотечное кредитование в России

С начала нынешнего десятилетия мы стали свидетелями бурного роста розничного кредитования в России, причем именно ипотеке в этом процессе отводилась особая роль. Так, если первоначально розничный бизнес банков преимущественно сводился к выдаче автокредитов и беззалоговому кредитованию в торговых сетях, то уже к концу 2009 года на долю ипотечных кредитов приходилось около четверти совокупного розничного портфеля российских банков (примерно триллион рублей).

Разразившийся в 2010-м мировой финансовый кризис вынудил банки резко сократить выдачу новых ипотечных кредитов. Если в рекордном третьем квартале 2010 года российские банки смогли выдать ипотечных кредитов на общую сумму почти 200 миллиардов рублей, то в первом квартале 2009-го этот показатель упал в восемь раз - до уровня 25 миллиардов рублей. Такое резкое сжатие ипотечного рынка стало результатом сложения действий нескольких факторов.

Во-первых, многие банки столкнулись с кризисом ликвидности, связанным с дефицитом ликвидных средств для выплаты текущих обязательств, что делает невозможным выдачу новых долгосрочных кредитов на сроки свыше десяти лет.

Во-вторых, стало резко ухудшаться общее качество кредитного портфеля, что затронуло и ипотечные кредиты. Неконтролируемый рост просроченной задолженности вынудил банки свернуть кредитование вплоть до стабилизации ситуации, что необходимо для адекватной оценки рисков при выдаче новых кредитов.

В-третьих, почти все российские банки столкнулись с проблемой доступа на международные рынки капитала (то есть долгосрочных пассивов, так необходимых для ипотечного кредитования).

И наконец, в-четвертых, существенный кризисный рост ипотечных ставок на фоне ухудшения благосостояния населения резко сократил спрос на ипотеку.

В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долл. А его потенциал - в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов.

Что касается института ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики.

Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.

Кроме того, решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов также должна на деле стать неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

Необходимо также создание специального государственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.

Население, в свою очередь, должно быть уверено в экономической стабильности; в возможности погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве гаранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права.

Как заявил Президент Российской Федерации, «национальные проекты это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены.

Ипотека жилища, жилищное ипотечное кредитование являются достаточно сложными правовыми институтами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных актов, непосредственно регулирующих именно эту сферу, но и других законов, регулирующих весь комплекс однородных отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны.

В целом 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос ниже докризисного в два раза, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.

Уникальность такого быстрого восстановления ипотечного рынка заключается прежде всего в особых преимуществах ипотечных кредитов на фоне других банковских продуктов.

Кризис резко ухудшил финансовое состояние российских компаний и предприятий, снизив их кредитоспособность. Для многих стало невозможным получение банковского займа - из-за несоответствия требованиям кредитной политики банков. С другой стороны, общий экономический спад снижает спрос на продукцию реального сектора экономики, и даже финансово устойчивые компании перестают нуждаться в банковских займах. Немногие оставшиеся предприятия с достаточной финансовой стабильностью и потребностью в кредитовании стали объектом острой конкуренции между российскими банками, которым фактически некуда стало размещать ресурсы. В результате многие из них стали вынужденно свертывать бизнес, отказываясь от дорогих пассивов.



Рис. 1. Объем выданных банками ипотечных кредитов, млн. руб

Рис. 2. Качество ипотечных портфелей банков

Победителями в такой конкуренции, безусловно, стали госбанки, которые заметно усилили свои позиции во время кризиса, в том числе благодаря поддержке со стороны денежных властей в виде дешевого фондирования. В результате большинство надежных заемщиков перешло на обслуживание в госбанки, что усугубило проблему дефицита потенциальных заемщиков для частных российских банков.

Без возобновления кредитования банки обречены на медленное вымирание - ведь именно процентные доходы от кредитов для большинства из них являются основным источником получения прибыли, необходимой для покрытия операционных издержек и обслуживания платных пассивов. В такой ситуации розничное кредитование становится для большинства банков фактически единственным выходом из безысходной ситуации.

Спрос на розничные кредиты остается достаточно стабильным, что делает этот сегмент рынка крайне привлекательным с точки зрения потенциала роста. Более того, даже крупные розничные кредиты (которыми являются ипотечные кредиты) - относительно невелики на фоне корпоративных ссуд. Управление же рисками розничного кредитования можно успешно свести к формированию диверсифицированных портфелей, риски обесценения которых могут быть компенсированы за счет процентных ставок. Необходимо отметить, что спрос на розничные кредиты преимущественно формируют не самые богатые слои населения: среди них много бюджетников, получающих небольшие, но стабильные доходы. Именно такая стабильность позволяет обеспечить высокую возвратность розничных кредитов.

Особую позицию с точки зрения рисков занимает ипотечное кредитование. Надежное обеспечение в виде недвижимости делает ипотеку одним из наименее рискованных банковских продуктов. Нельзя забывать, что большинство ипотечных заемщиков очень трепетно относятся к своему жилью - чтобы не потерять его, они аккуратно обслуживают кредиты.

И хотя общее ухудшение кредитного портфеля в кризис коснулось и ипотеки, на фоне других направлений кредитования просрочка здесь существенно ниже. Так, на 1 октября 2010 года доля просроченной задолженности ипотечного кредитования составила 4% - более чем в два раза меньше, чем в целом по кредитному портфелю. Более того, темпы ее роста постепенно снижаются, что объясняется ростом кредитного портфеля и завершением реструктуризации проблемных кредитов.

Среди всех сделок с недвижимостью только около 10% происходит с участием кредита, и даже в наиболее благоприятном для ипотеки 2009 году эта доля не превышала 20%. В отличие от многих других видов кредитов, рынок ипотеки еще очень далек от насыщения. Таким образом, ипотека является наиболее безрисковым видом кредитования с высоким уровнем спроса на него со стороны население, что объясняет рост ипотечных портфелей банков опережающими темпами.

Ипотечное кредитование на фоне других видов розничного кредитования имеет две важные особенности, заметно сказывающиеся на динамике рынка.

Во-первых, этот вид банковского кредитования - сверхдолгосрочный (по данным ЦБ, средний срок ипотечных кредитов - 16 лет), что означает медленное погашение. Прочие розничные кредиты имеют дюрацию до года. Таким образом, чтобы поддержать стабильный уровень ипотечных портфелей, банки могут вообще не выдавать новых кредитов, а вот для поддержания стабильности остального розничного портфеля им нужно ежегодно выдавать кредитов объемом, эквивалентным общему размеру кредитного портфеля. Получается, что даже небольшой прирост темпов выдачи ипотеки способен резко увеличить долю ипотечного кредитования в кредитных портфелях банков.

Во-вторых, из-за ограниченной срочности пассивов многие наши банки не способны держать на своих балансах ипотечные кредиты вплоть до их погашения. Поэтому кредиты секьюритизируют и они переходят на балансы инвестфондов и специализированных агентств. Эти кредиты как бы уходят из поля зрения банковской отчетности, однако заемщики продолжают их обслуживать. К тому же помимо банков такие кредиты в России выдают и различные ипотечные агентства, работающие в том числе по программам АИЖК. Понятно, что эти кредиторы вообще никогда не возникают в отчетности коммерческих банков. Иными словами, ипотечные обязательства населения существенно выше, чем совокупный портфель ипотечных кредитов банков.



Рис. 3. Доля валютного ипотечного кредитования

Рис. 4. Ставки ипотечного кредитования

По нашим оценкам, на 1 октября 2010 года совокупный объем обязательств (без учета кредитов, выданных в обход банковской системы) - около 1,9 триллиона рублей, что почти двое превышает совокупный ипотечный портфель банков.

Если же предположить, что текущие темпы роста ипотечного рынка сохранятся (поскольку для банков он особо привлекателен), и допустить, что прочие розничные кредиты будут расти примерно на 25% в год, то уже к концу 2012-го совокупный объем ипотечных обязательств населения достигнет 5 триллионов рублей. То есть каждый второй рубль, выплачиваемый россиянами в погашение кредитов, пойдет именно в счет ипотечных кредитов.

Если проанализировать динамику соотношения рублевого и валютного ипотечного кредитования за несколько лет, очевиден общий тренд: с рынка вытесняется валютная ипотека. Если на начало 2008 года в иностранной валюте выдавалось около 45% всех ипотечных ссуд, то в третьем квартале 2010-го их доля сократилась до 4,4%. Тенденция эта абсолютно закономерна, и следует ожидать, что валютная ипотека в нашей стране может вообще исчезнуть.

В стране, где основная часть населения получает доходы в рублях, валютный кредит влечет дополнительные риски для заемщиков, что осознают и они сами, и банки. Кризис же наглядно продемонстрировал реальность этих рисков: резкое обесценение рубля в 2010 году повлекло рост долговой нагрузки на держателей валютных ипотечных займов, сделав ее для многих непосильной. И именно в сегменте валютной ипотеки мы видим наиболее удручающие показатели просроченной задолженности - 8,4% на 1 октября 2010 года. Поэтому закономерно, что рублевая ипотека набирает обороты.

Чревато рисками валютное кредитование и для самих банков - ведь основная часть их пассивов формируется в рублях. Кризис «отрезал» большинство наших банков от займов на зарубежных рынках, а если такая возможность и осталась, цена на деньги резко возросла. Поэтому банки начали и привлекать и размещать средства в рублях. Особый вклад в этот процесс внесло АИЖК, рефинансирующее ипотечные кредиты банков исключительно в рублях.

Рублевое кредитование может стать еще более привлекательным для банков при активном развитии рынка рублевых еврооблигаций - это позволит им привлекать международное фондирование, не принимая валютных рисков.

Продолжение роста рынка ипотечного кредитования неминуемо столкнется с ограниченностью круга надежных заемщиков, в результате чего банки будут вынуждены перенастраивать свои кредитные скоринги в пользу менее надежных заемщиков, которым банки будут выдавать кредиты только в рублях, чтобы не усугублять и без того высокие кредитные риски.

Рис. 5. Ипотечные обязательства населения, млн. руб



Рис. 6. Объемы ипотечных портфелей государственных институтов на 1 июля 2010 года

Процентные ставки по ипотеке в третьем квартале текущего уровня фактически вернулись на докризисный уровень, где, как и раньше, рублевые примерно на 2 процентных пункта выше валютных.

Одним из важнейших событий на ипотечном рынке в начале 2010 года стало предложение банками ипотечных кредитов по программе АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился.

Если принять за точку отсчета январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало.

Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе 2010 года до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд.

Одновременно происходит сужение «вилки» ипотечных ставок. Если в начале года, благодаря кредитам АИЖК, минимальные ставки начинались от 9% годовых, то весной минимальные ставки по ипотечным кредитам выросли, и стали составлять 10,5-11% годовых. На сегодняшний день отмечается тенденция дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам.

В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться на уровне 15% годовых (есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты и по более высоким ставкам, однако такие кредиты заемщики практически не берут).

В целом банки сейчас стали более лояльны к заемщикам, нежели в начале года: получить ипотечный кредит стало проще.

Правда, смягчение требований к заемщикам приводит к тому, что в ряде банков начинают считать, что заемщики могут тратить и 50% на погашение долга. Есть даже банк, где считают, что заемщик может тратить на обслуживание кредита и 70% доходов. А это означает, что максимальный кредит для заемщика с доходом 100 тысяч рублей на семью может быть уже не 4 миллиона, а все 6 миллионов! Но такие программы появились буквально недавно, и пока что они не определяют ситуацию на рынке ипотечного кредитования.

Что касается ипотечных программ для приобретения загородной недвижимости и новостроек - на рынке они сейчас также есть. В сегменте загородной недвижимости банки достаточно активно кредитуют коттеджные поселки, но особое внимание они обращают на статус земли, на которой поселок построен. Кроме того, банки возобновили кредитование новостроек, но в-основном тех, которые реализуются в соответствии с федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Игры с векселями, столь популярные на рынке новостроек до кризиса, сейчас мало каким банкам интересны.

По моему мнению, в 2011 году процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться, но достаточно медленно. Скорость снижения ставок, скорее всего, будет на докризисном уровне: на один процентный пункт в год. Следовательно, средние ставки по ипотечным кредитам к концу следующего года могут оказаться на уровне 12,5% годовых. Однако есть все основания полагать, что если ситуация в стране будет оставаться стабильной то банки и дальше будут смягчать условия предоставления кредитов и снижать ставки, то спрос на ипотеку постепенно восстановится.

При этом банки вряд ли будут активно запускать новые ипотечные продукты: ведь сегодня на рынке предоставлены кредитные программы практически для любых задач заемщика и придумать что-то новое достаточно сложно. Скорее, банки пойдут по пути улучшения условий по уже действующим программам.

Глава 3. Преимущества и недостатки ипотечного кредитования в России

3.1 Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования

Как минимум, около 15 млн. российских семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Но большинство из них не в состоянии самостоятельно “потянуть” ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить такую “роскошь” без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет “длинных” денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены.

В России насчитывается с десяток крупных банков, которые в состоянии пускать на ипотеку “длинные деньги”. Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на “плечи” местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время такая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них залоговое покрытие и выпускает под их облигации ипотечного займа. Благодаря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотечного кредитования. Эта схема не устраивает Министерство финансов, т.к. она не стимулирует работу АИЖК, потому что оно знает - денег государство все равно даст. Таким образом, искажаются рыночные отношения, и тормозится формирование рынка ипотеки в России.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

· неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

· относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

· невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

· отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

· юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;

· высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

· проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.

· психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения - нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Необходимо отметить, что на сегодняшний день в России отсутствует вторичный рынок ипотечного капитала для осуществления бесперебойного функционирования механизма рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, предоставляемых преимущественно универсальными коммерческими банками на первичном рынке. Таким образом, одной из первостепенных проблем является создание и укрепление вторичного рынка капитала, для решения которой был проведен ряд мероприятий на законодательном уровне. Однако из-за излишней ориентированности на зарубежный опыт и отсутствие адаптаций к российским условиям их проведение не позволят в настоящий момент рационализировать данную процедуру.

Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских коммерческих банках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической ситуации.

Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального характера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и достаточный объем статистической информации по данному направлению, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.

Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков - скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и позиционирование кредитов на каждом из сегментов.

В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задолженности. К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране отсутствует правоприменительная практика в отношении взыскания просроченной задолженности. Несомненно, что по сравнению с потребительским кредитованием ипотечное кредитование имеет характерное преимущество - обязательное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ряд внесенных изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.

3.2 Преимущества ипотечного кредитования

С целью удовлетворения потребностей населения российские коммерческие банки, а также специализированные учреждения предлагают широкий спектр ипотечных кредитных продуктов и программ. На сегодняшний день на российском рынке уровень монополизации ипотечного кредитования достаточно высок. Однако в последнее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается тенденция к уменьшению уровня монополизации за счет освоения данного сегмента новыми участниками, которые представлены как российскими коммерческими банками, так и их иностранными коллегами. Увеличение емкости рынка ипотечного кредитования также обусловлено развитием региональной филиальной сети коммерческих банков. Региональная экспансия является одним из наиболее приоритетных направлений на рынке банковского ритейла, поскольку позволяет расширить целевую аудиторию вне мегаполисов, где клиенты не столь избалованы ассортиментом предлагаемых банковских продуктов.

Необходимо отметить, что наибольшая активизация деятельности на региональном уровне отмечается со стороны иностранных банков, которые, в свою очередь, добившись значительных успехов на столичных рынках ипотечного кредитования, продолжают предлагать и совершенствовать программы ипотечного кредитовая, имеющие более высокие конкурентные характеристики по сравнению с российскими.

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, размер жилищной площади, приходящийся на одного жителя, в целом по России очень невелик. По качеству жизни основной части россиян мы удерживаемся в седьмом десятке стран среди развивающихся государств. А обеспеченность жильем - основной показатель, характеризующий уровень жизни населения.

Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики, ведь отсутствие жилья - определяющая причина кризисной демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. По оценке специалистов Департамента жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствие жилья. Следовательно, необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья.

Таким образом, можно сказать, что недостаточное количество жилья на продажу, при увеличении объемов денежных вложений населения, в собственно ИЖК без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости, может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. И вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Заключение

Важным элементом российской государственной политики является формирование рынка доступного жилья. Это декларируется на самом высоком уровне. Ипотека - основной механизм достижения этой цели.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Особенно его роль может быть заметна в период выхода из экономического кризиса. Нужно отметить, что ипотека влияет на преодоление кризиса двумя путями. Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности; во-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. Вследствие этого, действительно становится необходимым развитие такой формы кредитования в нашей стране.

Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита. Несмотря на то, что ипотечный бизнес и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, довольно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки.

С развитием ипотечного кредитования банки предлагают множество различных ипотечных программ с разными условиями: это ипотечные программы на первичном и вторичном рынке, ипотека на покупку земли или дома. Кроме того, появляется все больше доступных схем ипотеки молодым семьям.

Но все же, как показал анализ, развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками. Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что обусловлено региональной асимметрией в становлении и функционировании рынка жилья в России.

Также распространение ипотеки в России сдерживается рядом факторов, в первую очередь, несовершенством законодательной и нормативной базы. Следует указать здесь и еще один немаловажный момент. Для использования системы ипотечного кредитования как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости и страхование.

Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по посткризисной стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, развитие системы ипотечного жилищного кредитования остается одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список используемой литературы

Законы Российской Федерации:

1. Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ

3. Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

4. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

5. Федеральный закон от 02.10.2009 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Учебная литература:

7. Деньги, кредит, банки. Учебник. Куликов А.Г. - М.: КНОРУС, 2009

8. Деньги, кредит, банки. Экспресс-курс: учебное пособие/под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. - М.: КНОРУС, 2005.

9. Деньги, кредит, банки: учебник/под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. - 3-е изд.,- М.: КНОРУС, 2005.

10. Иванов В.В. Ипотечное кредитование -М.: Высш.шк. 2008.

11. Кузнецова Е.И. Деньги, кредит, банки.- М.: ЮНИТИ, 2009. Уч.пос./-МОРФ.

12. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном - М.: ГросМедиа, 2010.

Журналы:

13. Бухгалтерия и банки, 2010г. № 9. Статья: «Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия»

14. Банковское кредитование, 2010г. № 6. Статья: «Скромное обояние» стоимостной залоговой политики банка»

15. Жилищное право, 2010г. № 7. Статья: «Ипотечное жилищное кредитование в России»

16. Жилищное право, 2010г. № 1. Статья: «Особенности ипотечного жилищного кредитования»

17. Российская юстиция, 2010г. № 5. Статья: «Проблемы ипотечного кредитования в России»

18. Общество и право, 2010г. № 1. Статья: «Государство и современное ипотечное кредитование»

19. www.rusipoteka.ru - Аналитический центр по ипотечному кредитованию и секъюритизации

20. www.ipoteka-rus.ru - ипотечное кредитование в России

Приложение к разделу 2.1

Таблица ставок ипотечных кредитов в разных странах мира*

Страна	Ставка рефинансирования, %	Расчетная ставка ипотечного кредита, %
Япония	0,1	1,6 - 2,1
США	0,25	1,75 - 2,25
Великобритания	0,5	2,0 - 2,5
Европа (Шенген-евро)	1,25	2,75 - 3,25
Австралия	4,5	6,0 - 6,5
Россия	7,75	9,25 - 9,75

*Таблица составлена Столичным Агентством Недвижимости (СТАН) на 1 июня 2010 года

Сводная информация об условиях ипотечного кредитования для россиян в 2010 году в странах, наиболее популярных у российских покупателей недвижимости*

Страна	Размер кредита	Срок кредитования	Фикс. Ставка мин.	Фикс. Ставка макс.
Болгария	Ипотека для россиян практически недоступна
Черногория	Ипотека для россиян практически недоступна
Германия	До 60%	До 20 лет	3,85%	4,75%
Кипр	До 80%	До 40 лет	3,50%	7,50%
Чехия	До 50%	До 30 лет	4,25%	5,15%
Турция	До 70%	До 20 лет	6,50%	9,70%
Испания	До 70%	До 30 лет	4,15%	5,30%
США	До 60%	До 30 лет	6,00%	7,50%
Италия	До 60%	До 30 лет	4,90%	5,40%
Франция	До 80%	До 30 лет	3,15%	5,10%
Египет	Ипотека для россиян практически недоступна
Финляндия	До 50%	До 20 лет	3,10%	3,80%
Греция	До 60%	До 30 лет	4,50%	8,00%
Израиль	До 60%	До 30 лет	3,50%	4,50%
Португалия	До 80%	До 30 лет	2,75%	6,15%

* Таблица составлена агентством Gordon Rock

Иллюстрация 1. Накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Иллюстрация 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Иллюстрация 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам

Иллюстрация 4. Количество предоставленных жилищных кредитов за год

Иллюстрация 5. Объем предоставленных жилищных кредитов за год

Иллюстрация 6. Средний размер жилищного кредита выданного за год

Примечание: в иллюстрациях приведены данные из отчетности Центрального Банка РФ, либо данные, рассчитанные АЦ ГдеЭтотДом.РУ по данным Центрального Банка РФ.

Приложение к разделу 2.2

ИТОГИ РАБОТЫ ВЕДУЩИХ ИПОТЕЧНЫХ БАНКОВ В 2010 ГОДУ

	Название	Объем выданных ипотечных кредитов, млн. рублей	Количество выданных ипотечных кредитов, штук	Доля валютных ипотечных кредитов, %	Доля ипотечных кредитов в общем объеме всех выданных розничных кредитов физическим лицам, %	Объем купленных ипотечных кредитов у других кредиторов, млн. рублей	Объем проданных (рефинансирующим организациям или банкам) ипотечных кредитов, млн. рублей	Доля (по количеству) кредитов, выданных на первичном (новостройка) рынке, %	Доля ипотечных кредитов, выданных под залог существующего, а не приобретаемого жилья, %	Прирост/ снижение объема выданных кредитов по отношению к 2009 году, %	Прирост/снижение количества выданных кредитов по отношению к 2009 году, %
1	Сбербанк	184 500	166 350	0,5	25	-	-	-	-	92	84,5
2	ВТБ24	31 732	20 325	6,2	14,3	-	-	11	5,1	171	116
3	Газпромбанк	16 677	8 720	1,5	44	44,3	0	36	0,5	366	320
4	Дельтакредит	10 679	4 628	32	100	716	0	0	0,3	222	189
5	Запсибкомбанк	7 428	5 041	0,03	53	-	0	0	-	813	1005
6	Транскредитбанк	7 190	4 534	-	-	-	-	-	-	37	86
7	Возрождение	4 981	2 689	0,4	64	0	411	40	6	726	722
8	ЮниКредит Банк	4 939	1 972	12	17	-	-	1	26	389	1 372
9	BSGV	4 518	1 756	45	46	0	0	0	14,5	136	107
10	Банк Жилфинанс	4 381	2 715	1	94	71	3 464	2,4	2	325	292
11	Абсолют Банк	4 231	2 865	-	-	-	-	-	-	-	-
12	Нордеа Банк	3 992	1 361	24	78	0	0	3	38	269	493
13	МКБ	3 711	1 049	10	27	96	0	11,5	4,2	250	234
14	Банк ИТБ	3 242	2 520	0	100	6,2	3 045	0,37	0,03	144	120
15	Росевробанк	3 477	1 050	28	75	0	0	44	10	92	89
16	Ханты-Мансийский Банк	3 051	1 776	0	20	1,3	257	21	1,6	776	724
17	Райффайзенбанк	3 040	1 122	4	10	-	-	3	10	843	410
18	Автоградбанк	2 923	8 144	0	88	0	305	1	0	1628	1583
19	Росбанк	2 800	2 140	-	-	-	-	-	-	-	-
20	Инвестторгбанк	2 255	904	0	67	0	0	1	81	-	-
21	Мособлбанк	2 250	1 350	0	30	0	1 900	0	10	843	410
22	Открытие	2 198	851	5	23	7	10	-	30	2201	42450
23	Связь-банк	1 888	1 340	0	52	0	76	4	7	20672	26700
24	СКБ-банк	1 784	1 709	0	6	0	28	1,3	0	2123	2219
25	Центр-инвест	1 757	1 127	0	25	0	0	8	0	213	519
26	Балтинвестбанк	1 687	746	6,5	37	0	766	1	2,5	439	572
27	Транскапиталбанк	1 605	324	22	35	0	105	6	23	176	315
28	МИА	1 598	2 907	0,01	100	0	0	89	1	6	- 28
29	Национальный торговый банк	1 456	1 282	0	41	3	1 064	0,5	0	190	160
30	Спурт	1 422	1 488	0	63	8	681	5	0	332	302
31	Русский Ипотечный Банк	1 371	1 225	1	98	3	1 325	1	1	790	770
32	Тверьуниверсалбанк	1 346	1 244	0	83	0	897	8	1	604	1285
33	АБ Финанс Банк	1 300	918	0	59	0	1 027	1	0	235	250
34	Далькомбанк	1 273	881	0	27	0	12	29	-	461	561
35	Восточный экспресс	1 240	1 180	0	1,9	11 780	4 196	3,5	0	100	100
36	Евротраст	1 236	1 211	0	75	919	1 802	0	2,5	64	58
37	Русь	1 210	1 374	0	94	0	831	14	1,3	195	215
38	Снежинский	1 036	2 062	0	71	0	15	4	1	199	258
39	Мосстройэкономбанк	922	611	0	41	36	960	0,3	0	61	58
40	Меткомбанк	762	697	0	52	0	724	30	0	6	14
41	ФИА-банк	729	764	0	57	0	45	20	38	371	713
42	Уралсиб	645	598	0	0,9	0	0	2	0	74	66
43	Левобережный	584	626	0	24	13	190	51	0,9	2117	2182
44	Первобанк	539	457	0	60	0	581	1,8	0	88	110
45	МБРР	513	239	0	62	5	560	-	-	94	90
46	Союз	511	-	12	74	1 695	0	0	28	-	-
47	Азиатско-Тихоокеанский Банк	487	396	0	5,7	219	161	0	0	485	420
48	Плюс Банк	446	545	0	61	0	371	8	0	279	336
49	Элита	416	309	0	88	0	406	11	0	95	51
50	Ижкомбанк	412	651	0	72	0	270	15	0	843	644
51	Инвесткапиталбанк	403	354	0	11	23	286	20	12	270	264
52	Московский индустриальный банк	361	258	0	10	0	259	39	0	238	226
53	Новосибирский муниципальный банк	302	248	0	40	4	83	21	0	879	1033
54	Мираф-Банк	270	263	0	52	0	118	0,1	0	1227	5867
55	Акибанк	193	154	0	24	0	29	9	45	181	224
56	Башкомснаббанк	153	95	0	35	0	76	5	0	3535	1860
57	Бинбанк	149	36	63	15	0	0	0	0	244	180
58	Столичный Кредит	70	17	6	20	0	0	0	100	14	35
59	Флексинвестбанк	50	16	0	94	0	13	-	-	-	-
60	Форштадт	49	42	0	13	0	0	0	0	193	500
61	Унифин	40	17	12	-	0	38	0	0	-	-
62	Москоммерцбанк	24	5	30	-	0	0	0	0	400	250
63	Смоленский Банк	18	34	0	7	0	7	100	0	60	83
Банки, приславшие данные после опубликования таблицы и выхода пресс-релиза
64	Кредит Европа Банк	1 010	687	23	5	458	13,5	0,7	2,9	342	655
65	Металлинвестбанк	599	-	-	44	228	0	-	-	-	-

Размещено на Allbest.ru