Некоторыми банками применяется модель скорринговой оценки, которая группирует информацию о показателях кредитоспособности физического лица по определенным разделам:

- раздел информации по кредиту;

- раздел данных о заёмщике;

- раздел о финансовом положении заёмщика.

В другой модели скорринговой оценки рейтинг кредитоспособности заемщика можно определить по шкале баллов, построенной в зависимости от значения показателя кредитоспособности.

В зависимости от рейтинга кредитоспособности заемщика банк определяет диапазон предельных сроков кредитования и суммы кредита. Сумма кредита напрямую зависит от годового дохода заемщика.

Обычно банки применяют разные модели скорринговых оценок кредитоспособности физического лица. При оценке в баллах системы отдельных показателей на первом этапе дают предварительную оценку возможности выдачи ссуды, основанную на данных анкеты заемщика. По результатам заполнения анкеты определяют число набранных заемщиком баллов. Если сумма баллов менее определенной величины, то клиент получает отказ. При сумме баллов более определенной величины, переходят ко второму этапу, где риск оценивается с учетом дополнительных фактов, таких как:

· Кредитная история заемщика

В основе оценки кредитоспособности физического лица по кредитной истории-- изучение его кредитной истории, связанной с получением и возвратом кредитов. Банк использует сведения, содержащиеся в заявлении на выдачу ссуды: имя, адрес местожительства, номер пенсионного свидетельства. На основе этих данных собирают информацию о случаях неплатежа у различных кредитных организациях и любых других получателей платежей от физических лиц (налоговых, коммунальных и т.д.). Таким образом составляется кредитная история. В России действует Федеральный закон «О кредитных историях», создаются специальные бюро по кредитным историям.

· Оценка кредитоспособности по уровню доходов

Показатели платежеспособности вычисляются на основе данных о доходе физического лица и степени риска потери этого дохода. Практикуется расчет платежеспособности заемщика исходя из среднемесячного дохода за предыдущие шесть месяцев. Доход определяется из справки о заработной плате по форме 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной печатью работодателя. Доход заемщика можно определить и по налоговой декларации. Сумма дохода уменьшается на обязательные платежи и умножается на коэффициент риска банка (может быть в пределах 0,3 - 0,6).

Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Для расчета коэффициента П/Д необходимо рассчитать ожидаемый ежемесячный аннуитетный платеж заемщика, рассчитывается по формуле:

, (1)

где D - сумма кредита;

i - ставка процентов по кредитному договору;

n - срок кредита.

П = 19 029,71 рублей.

К п/д = 19 029,71/53 250,00*100 = 35,5% >35%

К о/д = ((19 029,71 + 2 000,00)/53 250)*100 = 39,5%< 45%

К к/з = 1 440 000,00/ 1 800 000,00 *100 = 80%

Таким образом из приведенных выше расчетов оценки платежеспособности и кредитоспособности рассматриваемый заемщик удовлетворяет только требованиям коэффициента К/З - имеет достаточные накопления для приобретения желаемой недвижимости, но расходы заемщика по отношению к совокупному доходу и ежемесячные обязательства по кредиту к доходу превышают нормативные значения.

Максимальный платеж по ипотечному кредиту заемщика не должен превышать 35% от совокупного дохода заемщика, тогда максимально допустимый платеж заемщика по ипотечному кредиту составит:

R = 53 250,00/100*0,35 = 18 637,50 рублей.

Тогда Кп/д = 18 637,50/53 250,00*100 = 35%

К о/д = ((18 637,50 + 2 000,00)/53 250)*100 = 38,8%

После анализа и одобрения отчета о результатах андеррайтинга эксперт переходит к расчету максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.

К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках и ипотечных кредитных учреждениях относят:

1) среднемесячный доход заемщика;

2) ежемесячные обязательства заемщика;

3) оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества;

4) срок кредита;

5) процентная кредитная ставка.

На основании данных условий рассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита по формуле:

(2)

где D - сумма кредита;

R - сумма ежемесячного платежа;

i - ставка процента по кредитному договору;

n - срок кредита.

D = 18 637,50 * ((1-1/(1+0,00833)¹²⁰)/0,00833) = 1 410 321,31 рублей.

Таким образом, максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 1 410 321,31 р.

5. Составление графиков аннуитетных и дифференцированных платежей по кредитному договору

Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга -- аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами -- коммерческим. Могут встречаться и другие определения.

Аннуитетный платеж -- это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Такие платежи применяются практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета удобен для клиента и выгоден для банков. При равных платежах банк получает несколько более высокий доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более удобен и понятен: ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, рассчитывать свой бюджет вплоть до окончания платежей.

В результате произведенных расчетов был составлен график аннуитетных платежей (таблица 5).

Имея рассчитанные ранее платеж по кредиту и процентную ставку, можно рассчитать по формулам:

, (3)

где %пл - процентный платеж;

Днп - долг на начало периода.

, (4)

где Пк - погашение кредита;

R - сумма ежемесячного платежа.

, (5)

где Дкп - долг на конец периода.

Таблица 5 - График аннуитетных платежей по ипотечному кредиту

Дифференцированные платежи состоят из раздельной на весь период погашения основной части суммы кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка, т.е при таких платежах сам кредит выплачивается равными долями в течении всего срока погашения. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита.

Дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются.

В результате произведенных расчетов был составлен график дифференцированных платежей (таблица 6).

Имея данные размера кредита, срока на который он выдан и процентной ставки рассчитываем по формулам:

, (6)

, (7)

, (8)

(9)

Таблица 6 - График с дифференцированными выплатами по ипотечному кредиту

Предлагаемая форма выплаты по кредиту должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто хочет потратить минимум и обладает высоким доходом. Заемщику, который хочет получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее воспользоваться аннуитетным платежом.

В нашем случае рассматриваемый заемщик, выбрав систему аннуитетных платежей, за весь срок действия кредитного договора выплатит банку 2 236 500 рублей, таким образом, плата за кредит составит 826 178,69 рублей.

В любом случае человеку, решившему взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессе выполнения курсовой работы были выполнены все поставленные перед нами задачи. А именно:

-при написании первого раздела были закреплены теоретические знания по основам ипотечного кредитования, оформления ипотечных сделок, рассмотрены основные виды ипотеки и кредитования;

- во втором разделе были рассмотрены законодательные акты по ипотечному кредитованию;

- в третьем разделе изучили основы и особенности функционирования рынка ипотеки, приведена схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья, описаны субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели ;

- в четвертой части был рассмотрен порядок заключения и оформления сделок по ипотечному кредитованию, приведена схема оформления сделки и список документов, необходимых для ее заключения;

- в пятой части были рассчитаны кредитоспособность заемщика, максимально возможный платеж по кредиту и максимально допустимая сумма кредита

- в шестом разделе были рассчитаны и составлены графики погашения кредита аннуитетными и дифференцированными платежами.

Таким образом, после выполнения всех задач можно сделать вывод о том, что рынок ипотечного кредитования все больше и больше развивается. Люди стали доверять такому способу приобретения жилья. Цены на квартиры растут быстрее, чем доходы населения, поэтому многим стало выгоднее взять квартиру под ипотечный кредит, чем за такие же деньги ее снимать у арендодателя.

Конечно, в России процесс выдачи ипотечных кредитов еще не настолько развит, как в передовых странах, не полностью разработана законодательная база, но, тем не менее, наша страна идет в верном направлении.

Ипотечный рынок России должен быть цивилизованными и, как показывает опыт развитых ипотечных рынков, вместе с корректной борьбой за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов.

По прогнозам ведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования в России таковы:

· Стабилизация цен на недвижимость, благоприятна для роста ипотеки.

· Объем ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках в 2008 году был удвоен.

· На рынке ожидается развитие ипотеки коммерческой недвижимости.

· Появляются программой по кредитованию приобретения земли под залог и строительство индивидуальных домов.

· Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.

· Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникнуть и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, - сегодня уже не редкость.

· Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.

· Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России.

Одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.

На основе расчетов проделанных в процессе выполнения работы можно сделать вывод о том, что для получения положительного решения о предоставлении ипотечного кредита необходимо, чтобы:

- отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика не превышало (коэффициент Кп/д) 30%

К п/д =,71/53 250,00*100 = 35,5% % (в нашем случае превышает)

-отношение общей суммы обязательств к доходам заемщика не превышало(коэффициент Ко/д= 45%

К о/д = ((19 029,71 + 2 000,00)/53 250)*100 = 39,5%

- сумма ипотечного кредита, деленная на стоимость заложенного недвижимого имущества (коэффициент Кк/з) была не более 70%

К к/з = ((18 637,50 + 2 000,00)/53 250)*100 = 38,8%

В данном случае К п/д превышает допустимого значения, значит, заемщик не способен выплачивать кредит, поскольку его доходы этого не позволяют. В этом случае эксперт по андеррайтингу может отказать в выдаче ипотечного кредита либо предложить снизить стоимость приобретаемой квартиры для уменьшения ежемесячных платежей заемщика.

Помимо выполнения этих условий нужно рассчитать максимально допустимую сумму кредита. Определяется исходя из возможностей заемщика, наличия у него необходимого количества денежных средств, других обязательств, помимо кредита на жилье, величина и источники получения дохода.

В нашем случае рассматриваемый заемщик, выбрал систему аннуитетных платежей, за весь срок действия кредитного договора он выплатит банку 2 236 500 рублей, таким образом, плата за кредит составит 826 178,69 рублей.

Помимо расчетных цифровых показателей необходимы и качественные характеристики для получения ипотечного кредита, которые также приведены в данной курсовой работе.

ЛИТЕРАТУРА

1. Аверьянова Т.А. Ипотека: инновационная стратегия в жилищном строительстве России: Учебное пособие /Т.А. Аверьянова. - Новосибирск: НГАСУ, 2001. - 80 с.

2. Вебер М. Коммерческие расчеты от А до Я. Формулы, примеры расчетов и практические советы / Пер. с нем. /М. Вебер. - М.: Изд-во Дело и Сервис, 1999.- 384 с.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст (ч. 1,2). - М.: Новая Волна, 1999. - 511 с.

4. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [ По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - № 10. - с. 2-5.

5. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.

6. Завидов Б. Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ПРИОР, 1998. - 160 с.

7. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.

8. Развитие ипотеки в Якутии / Л.А.Мыреев //газета Якутия - 2010. - № 7. - С. 8.

9. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 20.06.98, № 102-ФЗ. - М.: Собрание законодательства РФ, 1998. - № 29. - С.3400.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.97. № 122-ФЗ /КонсультантПлюс: ВерсияПроф.

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.

12. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья. - М.: Изд-во «Дело и Сервис», 2006. - 272 с.

13. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ. ред. И.Д. Грачева. - М.: НОРМА-ИНФРА, 1999. - 348с.

14. Пономарёв В. Система ипотечного кредитования./ Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.

15. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102 - ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultant.ru

16. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11.02.2002 №1 - ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ipogid.ru

Размещено на Allbest.ru