К недвижимости можно отнести:

- земельные участки;

- предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая (без ограничения) нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.п. Они прочно связаны с землей, перемещение их невозможно без ущерба их назначению;

- права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.п. в соответствии с действующим законодательством;

- земельные участки вместе с объектами.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан, могут быть предметом залога в качестве обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: землю (за исключением земельных участков, переданных в частную собственность), недра, воздушное пространство, внутренние водоемы, леса и иные природные ресурсы, а также специальные объекты -- по причине их исторической, культурной или иной ценности либо по мотивам государственной безопасности.

Ипотечный кредит -- особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и др.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разместить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Заемщиком выступают физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен:

- приносить доход его владельцу;

- пользоваться спросом на рынке;

- не быть объектом залога по другой операции.

При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника.

Если иное не установлено договором ипотеки, то до прекращения прав собственности залогодателя на предмет ипотеки (вследствие принудительного исполнения условий ипотеки) предмет ипотеки остается во владении и пользовании залогодателя. Залогодатель сохраняет за собой не только право владения, но и право независимого распоряжения предметом ипотеки, прибылью, продукцией, товарами в обороте, полученными в результате пользования предметом ипотеки.

В зависимости от способа обеспечения обязательств (ссуды) имуществом различают следующие виды ипотеки: стандартная (обычная), объединенная, чужого имущества, общая, условная. При стандартной ипотеке залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного своего конкретного имущества. Объединенная ипотека предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущества означает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов. Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения, предусмотренного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека отменяется. Условие может устанавливаться в отношении, как залогодержателя, так и залогодателя.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям. По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.

Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий ипотечный залог имеет место при любой ипотеке, зарегистрированной позднее другой, а потому вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке.

Остановимся на видах (типах) сделок по ипотеке.

Простое финансирование. При данной сделке заемщик является собственником имущества и не имеет обязательств по ипотеке. Он оформляет закладную на имущество для получения денежных средств для своих целей.

Вторичное финансирование. В этом случае заемщик является собственником имущества, но имеет невыплаченную закладную. Он может, например, увеличить сумму ипотечного кредита или получить лучшие условия от другого кредитора.

Продажа имущества без существующей ипотечной задолженности. При данной сделке владелец имущества продает его заемщику банка и обычно получает стоимость имущества непосредственно из суммы ипотечного кредита.

Продажа имущества при наличии ипотечной задолженности. По имуществу, которое передается заемщику, имеется ипотечная задолженность, и эта задолженность продавца имущества погашается из суммы нового кредита, а действие ипотеки соответственно прекращается до регистрации новой ипотечной сделки.

Некоторые банки практикуют открытие семейных жилищных накопительных счетов. Это накопление денежных средств на счете в банке для получения ипотечного кредита на строительство или приобретение дома, квартиры, дачи, гаража и других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы счета приобретают право получения кредита, лишь накопив определенный процент (долю) от стоимости объекта. Имея заранее установленную сумму жилищно-накопительного вклада, клиент получает право поселиться в построенном доме (квартире), а остальная сумма стоимости жилья оформляется кредитом банка с залогом дома (жилья).

Жилищный сертификат -- вид ценной бумаги. Его номинал обозначен и в денежной форме, и в квадратных метрах общей площади жилья. Приобретая определенный пакет сертификатов, их владелец приобретает право на получение суммы, за которую можно продать принадлежащие ему квадратные метры жилья; при желании он может получить ипотечный кредит под залог жилья.

При заключении сделки по ипотечному кредиту контрольный список документов, требуемых от физического лица, может включать в себя: заявление кредитополучателя, заемное обязательство, справочные документы, документы на собственность, гарантии, поручительства, страховые документы, закладную и др.

В заявлении на ипотечный кредит указывается информация об имуществе, излагаются сведения о кредитополучателе (возраст, занятость). Формы заявок, принимаемые банком, требуют от кредитополучателя всей информации, относящейся к его финансовому положению, доходам, имуществу, долгам и другим финансовым обстоятельствам. Заявка на получение кредита не является договором или требованием о его выдаче -- это документ о платежеспособности потенциального кредитополучателя.

Документы на собственность (имущество) должны подтверждать, что кредитополучатель им владеет. Среди них -- договор о купле-продаже, передаче имущества; завещательные документы; выписки из государственных регистров; физическое и юридическое описание имущества; документы по первой закладной и т.д.

Для страховых документов обязательны данные об имущественном страховании объекта ипотеки. Ипотечное (кредитное) страхование -- гарантия кредитору, что суммы, причитающиеся ему по условиям кредита, будут выплачены в случае, если кредитополучатель не сможет выполнить свои обязательства.

Оценка стоимости предмета ипотеки, то есть оценка стоимости недвижимости проводится экспертизой, результаты которой используются финансово-кредитными организациями для предоставления кредита или определения размера эмиссии ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (облигации, сертификаты и др.). Оценка недвижимости -- основа принятия решения о размере выдаваемого кредита.

Исходным пунктом для расчета стоимости могут служить различные стоимостные понятия:

- стоимость земли, величина которой зависит от размера, возможности использования, местоположения земельного участка, прибыли, получаемой с земельного участка и др.;

- стоимость построек на земельном участке;

- рыночная цена (достигаемая в течение долгого времени цена недвижимости), устанавливаемая посредством экспертизы цены официально назначенными экспертами и соответствующими оценивающими органами (например, органами страхования).

Соотношение между размером ссуды и стоимостью залога -- наиболее важный фактор для принятия решения о предоставлении кредита. Предельные размеры ссуды должны быть меньше стоимости залога (60--80 %).

Один из ключевых моментов процесса предоставления ипотечного кредита -- андеррайтинг, или оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ потенциального заемщика в соответствии с установленными банком основными направлениями оценки вероятности того, что кредит будет погашен, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или решения об отказе в предоставлении ссуды. При андеррайтинге устанавливается, способен ли клиент погасить ссуду; стремится ли он погасить ссуду; является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ипотечного кредита.

Клиент должен представить документы о получении в течение определенного периода (например, года) стабильного дохода, а также достаточные подтверждения того, что он будет продолжать получать доход в будущем и иметь стабильную занятость. К источникам получения дохода потенциального кредитополучателя можно отнести: заработную плату; премии; доход от сверхурочной работы, совместительства; доход в виде дивидендов и процентов; пенсионные выплаты; доход от аренды; доходы от предпринимательства и др. Экспертной оценке подвергаются средства на счетах, в ценных бумагах и т.п. Учитываются возможные расходы кредитополучателя, его обязательства, то есть устанавливается сумма, необходимая для поддержания свойственного ему образа жизни, и остаток дохода, который может быть использован для погашения кредита. Определение ориентировочной величины доли платежей в доходе кредитополучателя и отношение суммы кредита к стоимости имущества взаимосвязаны.

Есть ли у кредитополучателя стремление погасить кредит можно установить, осведомившись, как он прежде выполнял свои платежные обязательства (в целом, а не в отдельных случаях); каково его отношение к своей недвижимости; имеются ли у него возможности реализовать имущество и т.д.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность сторон, включая момент наступления права реализации банком от имени залогодателя имущества, -- эти и другие вопросы, связанные с выдачей кредита под залог, определяются кредитными договорами и договором залога недвижимости, которые заключаются между банком и залогодателем.

Содержание договора о залоге предусматривает указание наименования сторон, их местонахождения (место жительства), вида залога, изложение существа обеспеченного залогом требования, указание его размера, сроков исполнения обязательств, сведений о составе и стоимости заложенного имущества, а также иных условий, по которым достигнуто согласие сторон.

Договор залога совершается в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в установленном порядке. Нотариальные службы одновременно с удостоверением договора залога недвижимости налагают запрет на его отчуждение, если это предусмотрено договором (или законом).

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются договоры залога, закладные, векселя, другие долговые ценные бумаги. Вексель -- долговое обязательство кредитополучателя на погашение ссуды в установленный срок и на оговоренных условиях. Закладная ценная бумага рассматривается как документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная на недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. При погашении долга в установленный срок передача права собственности утрачивает силу.

Ипотечный кредит может быть использован для покупки недвижимости; для строительства, реконструкции, капитального ремонта производственных зданий, жилых домов; перепрофилирования производственных процессов; мелиорации; для приобретения и посадки многолетних насаждений; модернизации производственных технологических процессов; на улучшение качества земельного участка и повышение плодородия почвы; покупку дополнительного земельного участка и т.д.

При выделении ссуды на строительство здания или сооружения договор ипотеки может предусматривать имеющееся незавершенное строительство, а также материалы и оборудование, предназначенные для строительства и находящиеся во владении залогодателя или под его контролем. По завершении строительства здание или сооружение становится элементом предмета ипотеки.

Кредиты под залог жилья могут быть направлены на строительство индивидуальных домов (квартир в домах общей собственности), многоквартирных жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду или продажи.

Ссуды под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента. Процентные ставки по ипотечным ссудам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. Процентная политика в отношении ипотечного кредита должна быть гибкой, учитывая длительность ссуды и особенность залога. Она может предусматривать: периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка; оговорки по платежам с учетом будущей рыночной стоимости закладываемой недвижимости, подверженной влиянию целого ряда факторов (архитектура, месторасположение, тип строения, качество участка, темпы инфляции, размеры процентов по ссудам, спрос и предложение на данный вид недвижимости и т.д.).

Расчет ставки процента по ипотечному кредиту производится как определение величины дохода по ипотечному кредиту, которой было бы достаточно, чтобы покрыть предельную величину стоимости банковских ресурсов, эксплуатационных расходов (потерь), а также обеспечить приемлемую величину дохода для акционеров банка (инвесторов), надбавок за риски, связанные с ипотечным кредитованием, и др. Учитывается также текущая межбанковская ставка по кредитам (и не только ипотечным). Достигается наибольшее приближение ставки к рыночной.

Виды ипотечных кредитов по методам их погашения, уплаты процентов имеют подвиды:

- типовая ипотека: заемщик получает от залогодержателя ссуду и погашает ее пропорционально равными взносами (например, каждый месяц);

- ипотека с периодическим увеличением сумм взносов: по согласованному графику увеличивается сумма взносов. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;

- ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;

- ипотека с залоговым счетом: покупатель (должник) вносит на залоговый счет определенную сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

- ипотека с переменной процентной ставкой: при изменении процентной ставки по периодам пересматриваются допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки;

- кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора уславливаются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки.

Банк оставляет за собой право аннулировать предварительное соглашение о кредите, если до заключения сделки (договора):

- финансовое положение клиента резко ухудшилось по сравнению с данными заявки;

- выявляются неблагоприятные материальные изменения в состоянии имущества;

- начато судебное разбирательство по изъятию имущества;

- обнаруживается, что имущество является объектом (предметом) нарушения закона.

Залогодатель должен принимать меры, необходимые для сохранности предмета ипотеки, обеспечивать должные условия его содержания, избегать рисков случайной гибели или повреждения. На кредитополучателя возлагаются обязанности по выплате всех налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, по поддержанию в хорошем состоянии закладываемой недвижимости; он не может использовать недвижимость для какой-либо незаконной деятельности, обязуется страховать собственность в пользу банка и выполнять другие требования договора залога и кредитования.

В процессе срока действия договора залогодатель (банк) вправе проверять по документам и по факту наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Например, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действий залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима, использовании земельного участка способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврате кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства, а также по договоренности залогодателя и залогодержателя и др.

Так как существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невыполнения заемщиком своих долговых обязательств по погашению ссуды в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов, это неплатежеспособность кредитополучателя, нежелание его производить аккуратные платежи, неспособность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная им от продажи объекта ипотечного кредита после передачи владения, меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами. Кредиторы несут затраты по эксплуатации, ремонту, продаже конфискованного имущества.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от времени невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, так как теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках невозврат кредита влечет меньшие потери для кредитора.

За невыполнение кредитополучателем обязательств банки имеют право удержания имущества с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижимостью (особенно земельными участками). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение:

- основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;

- процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат;

- непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего исполнения основного обязательства;

- судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

- расходов по страхованию предмета ипотеки;

- других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой предмета ипотеки или осуществлением залогодержателем своих прав по договору ипотеки.

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства его обеспечения иные, чем при других видах кредита, что обусловлено длительными сроками погашения и величиной этих кредитов. Поэтому ипотечным организациям требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя.

Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и его материальную обеспеченность на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, то есть выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Действует также принцип гласности залога, то есть требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того, залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, то есть банка, выполнявшего роль первого кредитора.

Кредитор имеет возможность широкой диверсификации кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, оригинальные методы и условия залога имущества, выдачи кредитов.

Кредитополучателю (залогодателю) создаются условия для решения производственных, социально-бытовых проблем.

Существует возможность повторного (неоднократного) использования кредитополучателем недвижимости для получения кредита при возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, е> ли ценность имущества не исчерпана предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погашать долг.

Залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право на владение и использование заложенного имущества.

Для защиты интересов кредитополучателя предусматривается дополнительный период, в течение которого он может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредитором.

Развитие ипотеки, ипотечного кредитования имеет значение для экономики страны, поскольку:

- позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

- содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

- способствует решению социальных проблем;

- создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа векселей, закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

- расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;

- дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

Вместе с тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, поскольку рыночную стоимость можно определить только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, а значит, следует тщательно изучать все варианты будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, что, безусловно, сказывается на характере отношений между банком и заемщиком.

Ипотечные кредиты имеют сравнительно низкую ликвидность, и для них особую роль играют страхование и образование вторичного рынка ипотек. Отдаленная перспектива погашения кредита увеличивает риск, связанный с нормой процента. В жизни заемщика до полной выплаты долга могут произойти изменения, и это повышает риск неплатежа по ссуде.

Для развития ипотечного кредитования очень важно совершенствование рынков капиталов и недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством.

В июле 2001 г. Совет Министров Республики Беларусь принял концепцию ипотечного жилищного кредитования, которая призвана создать систему ипотечного кредитования и сделать его доступным для средних слоев населения. Система долгосрочного кредитования граждан в целях приобретения ими жилья позволяет увеличить платежеспособный спрос, активизировать рынок жилья, вовлечь в экономический оборот недвижимость, создавать базу для привлечения сбережений населения, что влияет на экономику в целом.

Лизинговый кредит

Лизинговая деятельность -- деятельность, связанная с приобретением одним юридическим лицом за собственные и заемные средства объекта лизинга в собственность и передачей его другому субъекту хозяйствования на срок и за плату во временное владение и пользование с правом или без права выкупа.

Лизинговый кредит -- это отношения между юридически самостоятельными лицами по поводу передачи в лизинг основных средств производства или товаров в длительное пользование, а также по поводу финансирования, приобретения движимого и недвижимого арендуемого имущества. Лизинг рассматривается, с одной стороны, как альтернатива капиталовложения, а с другой -- как альтернатива финансирования. Лизинг представляет собой форму имущественного (товарного) кредита и является одним из видов инвестирования в оборудование, недвижимость и прочие основные фонды.

Объектом лизинга может выступать любое движимое и недвижимое имущество, относящееся к основным фондам и являющееся предметом купли-продажи. Объекты лизинговой сделки не уничтожаются в производственном цикле. К объектам лизинга могут относиться программные средства и рабочие инструменты высокой стоимости, обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов.

Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством.

Субъектами лизинга выступают лизингодатель, лизингополучатель (пользователь), производитель.

Лизингодатель -- юридическое лицо, передающее по договору лизинга объект лизинга. Он является собственником объекта лизинга.

Лизингополучатель -- субъект хозяйствования, получающий объект лизинга во временное владение и пользование по договору лизинга.

В качестве производителя выступают предприятия, организации и другие субъекты хозяйствования, осуществляющие производство или реализацию товарно-материальных ценностей, -- так называемые поставщики объектов лизинга.

Лизингодатели, лизингополучатели, производители (поставщики) -- это прямые субъекты лизинговой сделки. Косвенными участниками сделки могут быть банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок, страховые компании, брокерские и другие посреднические фирмы.

Целью лизинга является содействие развитию научно-технического прогресса, расширению материально-технической базы для технического перевооружения производства, стимулирование притока капиталов в производственную сферу.

На практике используются самые разнообразные виды лизинга, лизинговых сделок, лизинговых контрактов.

При прямом лизинге собственник имущества (поставщик, изготовитель) самостоятельно, без посредников сдает объект в лизинг (двухсторонняя сделка). При косвенном лизинге передача имущества происходит через посредника (поставщик--лизингодатель--лизингополучатель). В качестве посредника между производителем и лизингополучателем выступает лизингодатель, который приобретает объект лизинга у поставщика и передает его пользователю. При крупных, сложных сделках число участников может увеличиться. При групповом лизинге, когда в лизинг сдаются крупномасштабные объекты, в роли лизингодателя могут выступить несколько компаний, в том числе фирмы-изготовители совместно с лизинговой компанией или банком.

В зависимости от особенностей сдаваемого в лизинг объекта различают лизинг движимого и недвижимого имущества. Лизинг движимого имущества наиболее распространен. Он охватывает широкую номенклатуру объектов: транспортные средства; строительную технику; производственное оборудование, механизмы, приборы; средства телевизионной и дистанционной связи; средства вычислительной техники и обработки информации; лицензии; ноу-хау; компьютерные программы и др. Объектами лизинга недвижимости выступают административные и производственные здания, крупные магазины, гаражи и пр.

Операции по лизингу недвижимости являются более сложными в связи с довольно продолжительным сроком и большой суммой контракта. Это может быть приобретение лизинговой компанией объекта производственного назначения или ее участие в строительстве для дальнейшей передачи объекта в лизинг предприятиям. Учитывая, что строительство требует длительного периода времени, предприятие-лизингополучатель по условиям контракта может внести аванс в счет будущих лизинговых платежей.

В лизинг может сдаваться имущество, уже бывшее в эксплуатации, но не по первоначальной, а по оценочной стоимости. Это выгодно как поставщику, так и пользователю: поставщик получает доход от еще годного, но простаивающего в настоящее время имущества; пользователя устраивает относительно невысокая стоимость имущества.

При долговременном сотрудничестве лизингополучателя с лизингодателем возможны отношения генерального лизинга, когда по договору на предоставление лизинговой линии лизингополучатель получает право дополнять список арендуемого оборудования, не заключая каждый раз новый контракт. Сублизинг используется в тех случаях, когда по лизинговому договору предусматривается возможность передачи лизингополучателем лизингового имущества другому пользователю.

При стандартном лизинге изготовитель оборудования (машин и др.) продает его лизинговой компании, которая сдает это оборудование в аренду потребителю.

Сущность операции возвратного лизинга в том, что собственник имущества продает его лизинговой компании, а затем берет его в лизинг, то есть превращается в лизингополучателя.

Возвратным лизингом могут пользоваться предприятия, осуществляющие выпуск дорогостоящего имущества (самолеты, корабли и т.д.). Такая сделка дает возможность предприятию получить денежные средства за счет продажи средств производства, не прекращая их эксплуатацию, уменьшить напряженность в использовании финансовых ресурсов.

Лизинг производителя (лизинг поставщика) -- это отношения, при которых лизингодатель финансирует производителя, выполняющего две функции -- продавца объекта лизинга и лизингополучателя с правом сублизинга. Продавец становится лизингополучателем, а лизингополучатель не является пользователем, так как имущество передается им в сублизинг третьему лицу.

При возобновляемом лизинге происходит периодическая замена ранее сданного в лизинг оборудования (машин, механизмов) однородными, но более совершенными образцами. Эта модель удобна при лизинге ЭВМ, поскольку на рынке часто появляются новые, усовершенствованные модификации компьютеров.

Револьверный лизинг {разновидность возобновляемого) позволяет лизингодателю по истечении определенного срока обменять используемое оборудование на другое, необходимое пользователю, например, в связи с изменением технологических процессов.

Оперативный лизинг -- это отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемого в лизинг имущества, не покрываются лизинговыми платежами в течение одного лизингового контракта. Характерные черты оперативного лизинга:

- лизингодатель сдает предмет лизинга во временное пользование несколько раз, обычно разным пользователям, чтобы компенсировать свои затраты по приобретению и содержанию предмета аренды;

- договор заключается на срок меньше экономического (нормативного) срока службы имущества;

- по истечении срока действия договора лизинга и выплат за пользование имуществом оно возвращается лизингодателю;

- риск порчи, утери объекта, его быстрого морального старения лежит на лизингодателе;

- лизингодатель приобретает оборудование, еще не зная конкретного лизингополучателя; объектом лизинга являются наиболее современные и популярные машины, оборудование;

- лизинговые компании сами страхуют имущество, сдаваемое в аренду, обеспечивают его техническое обслуживание и ремонт.

Финансовый лизинг предусматривает, что лизинговые платежи в течение договора лизинга возместят лизингодателю полную (или большую -- не менее 75 %) часть первоначальной (восстановительной) стоимости объекта лизинга. Основные черты финансового лизинга:

- наличие нескольких участников сделки (производителя или поставщика, а иногда и банка). Все участники последовательно связаны между собой несколькими договорами. Производитель имущества заключает договор купли-продажи с лизингодателем; лизингодатель при необходимости -- с теми, кто частично финансирует сделку; и наконец, лизингодатель заключает договор с лизингополучателем;

- срок лизинга более продолжителен и совпадает со сроком полной амортизации объекта лизинга;

- переданное лизингодателю имущество является собственностью лизингодателя в течение всего срока действия договора;

- продажа лизингополучателю лизингового имущества оговаривается лизинговым соглашением. По завершении сделки финансового лизинга пользователь чаще всего выкупает оборудование по остаточной стоимости, но по договоренности сторон оно может быть возвращено или возможно заключение новой сделки вторичного лизинга (лизинг по остаточной стоимости);

- полный набор операций по страхованию, техническому обслуживанию и ремонту возлагается, как правило, на пользователя лизингового имущества. С правом использования к лизингополучателю переходит опасность случайной гибели, потери, кражи, повреждения, разрушения, преждевременного износа.

"Чистый" лизинг предусматривает, что основные обязанности, связанные с эксплуатацией оборудования и других предметов лизинга, ложатся на лизингополучателя. Он платит налоги, сборы, осуществляет страхование и несет все расходы, связанные с использованием оборудования. Лизингополучатель обязан содержать оборудование в рабочем состоянии, обслуживать его, и после окончания срока аренды оборудование должно быть в хорошем состоянии.

Лизинг с полным обслуживанием предусматривает оказание лизингодателем полного набора услуг, обслуживание имущества лизинга, проведение исследований до приобретения оборудования, поставку запчастей для предмета лизинга, консультации по эксплуатации и др.

Лизинг с частичным набором услуг предполагает заранее согласованное разделение функций по обслуживанию объекта лизинга между сторонами договора.

"Мокрый" лизинг включает выполнение лизингодателем технического обслуживания, ремонта, страхования, услуг по эксплуатации для лизингополучателя, а также поставку необходимого для работы сырья, подготовку квалифицированного персонала, маркетинг, рекламу готовой продукции и др.

Имущество для лизинговой сделки может быть собственностью лизингодателя или специально купленным за счет его средств (лизинг за счет источников лизингодателя). Лизинг с привлечением средств предусматривает получение лизингодателем кредита на определенную сумму для приобретения предмета лизинга. Раздельный лизинг частично финансируется лизингодателем. Он используется при особо крупных и дорогостоящих сделках, в которых участвует множество сторон. Лизингодатель, покупая объект лизинга, выплачивает из своих средств не всю, а только часть необходимой суммы, остальное берет в долг у кредиторов (банков). Ссуда возмещается за счет лизинговых платежей непосредственно кредиторам (банку). Лизингодатель передает свои права по взысканию средств с лизингополучателей кредиторам в их пользу.

Внутренний лизинг -- это финансовая сделка, при которой субъекты лизинга находятся на территории одного государства.

Лизинг международный -- договор, направленный на международные ценности, имущественные отношения между субъектами лизинга, находящимися в разных странах. Он может действовать и в том случае, если лизингодатель и лизингополучатель находятся в одной стране, а предметом договора являются материальные ценности другой страны. Международный лизинг в зависимости от местонахождения сторон, участвующих в лизинговых операциях, подразделяется на экспортный, импортный, транзитный, косвенный и др.

Экспортный лизинг предусматривает, что лизинговая компания приобретет предмет лизинга у национального предприятия-изготовителя, а затем предоставит его иностранному лизингополучателю .

Импортный лизинг -- финансовая сделка, при которой производитель (поставщик) находится на территории иностранного государства.

Транзитный лизинг -- финансовая сделка, при которой все субъекты лизинга (производитель, лизингодатель и пользователь) находятся на территории разных государств.

Косвенный международный лизинг предполагает, что участники трехсторонней сделки по лизингу являются юридическими лицами одной страны, а организация (банк), кредитующая лизинговую сделку, находится в другой стране.

Лизинг дает ряд преимуществ всем участникам сделки.

Производитель (поставщик) получает возможность ускоренной реализации продукции, доведения ее до потребителя, получения платежа. У кредитора (лизинговой фирмы) появляется источник доходов и виде лизингового платежа, сумм от продажи лизингополучателю имущества и различного рода комиссионных вознаграждений за услуги. Лизингодатель обычно застрахован от риска. Для погашения обязательств он может возвратить имущество, отдать его в лизинг другому лицу или продать. Ему гарантировано целенаправленное использование, как средств финансирования, так и имущества. Не требуется никакого дополнительного залога, кроме арендуемого актива.

Лизингополучателю лизинговый кредит выгоден, поскольку:

- позволяет избегать потерь, связанных с моральным старением машин, оборудования, использовать новейшие достижения научно-технического прогресса -- как отечественного, так и зарубежного;

- сохраняет (поддерживает) ликвидность баланса. Если приобретение машин, оборудования и иного имущества за счет банковского кредита ведет к росту обязательств арендатора (снижению ликвидности), то при лизинге это практически исключается. Банковская ссуда, как правило, не покрывает полностью (лишь определенную долю) затраты на приобретение машин, оборудования, а лизинг может обеспечивать 100 % стоимости сделки;

- дает возможность заключения договора лизинга и при финансовых неурядицах, так как размер платы за лизинг относительно невелик по сравнению с суммой всей лизинговой сделки. Платежи производятся не единовременно, а по частям, в согласованные сроки;

- риск утраты или повреждения арендуемого имущества лежит обычно на его собственнике, то есть лизингодателе; обслуживание и ремонт оборудования (машин, механизмов) могут осуществляться также лизингодателем;

- позволяет вести или увеличивать производство без предварительного накопления капитала;

- дает возможность малым предприятиям использовать дорогостоящее оборудование;

- предполагает более низкие издержки на совершение сделки по сравнению с оформлением банковских ссуд, что имеет большое значение, особенно для небольших заемщиков;

- гибок в оформлении сделки. Лизинговые контракты могут быть построены таким образом, чтобы учесть все условия, как лизингополучателя, так и лизингодателя.

Международный лизинг влияет на состояние платежного баланса. Лизинговые платежи, выплачиваемые иностранным лизинговым компаниям, увеличивают внешние расходы, а их поступления положительно влияют на платежный баланс. Приобретение имущества после окончания лизингового соглашения равносильно импорту.

Своеобразие лизинга по сравнению с другими видами аренды заключается в объединении элементов инвестиционных, кредитных, торговых операций. По окончании действия контракта лизингополучатель может приобрести арендуемое имущество по остаточной стоимости. Он вправе приобретать объект лизинга по просьбе и в интересах лизингополучателя. При расчете выплат по лизингу учитывается покупная цена оборудования, срок лизинга, остаточная стоимость, процентная ставка и т.д., а при других видах аренды размер выплат в значительной степени зависит от рыночной конъюнктуры.

Различия лизинга и проката (аренды) средств бытовой техники и инвентаря проявляются в составе участников сделки, в объектах проката, стоимости объектов, сроках договора; при прокате у пользователя отсутствует возможность приобрести объект аренды после окончания срока проката.

В отличие от договора купли-продажи, по которому право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, при лизинге собственность на предмет лизинга сохраняется за лизингодателем на весь срок договора, а лизингополучатель может приобретать его лишь во временное пользование для производственных нужд.

Коммерческий кредит

Коммерческий кредит характеризует кредитную сделку между предприятием-продавцом (кредитором) и покупателем (кредитополучателем). Кредит предоставляется в товарной форме в виде отсрочки платежа при продаже товара (услуги). Взамен покупатель выдает вексель с обязательством осуществить платеж в установленный срок и оплатить проценты, сумма которых включается в цену товара и сумму векселя.

При коммерческом кредите участники кредитных отношений сами регулируют свои хозяйственные отношения и создают платежные средства в виде товарных векселей -- оформленных письменных обязательств должника кредитору (или приказов кредитора должнику) уплатить указанную сумму в определенный срок. Векселедатель -- особа, которая передает вексель векселедержателю и обязуется выплатить по векселю сумму денег, на которую выдан вексель. Векселедержатель -- владелец векселя, который имеет право на получение указанной в нем суммы денег. В зависимости от субъекта, производящего выплату денег по векселю, бывают простой и переводной векселя.

Простой вексель -- ценная бумага, выписанная должником, которая свидетельствует о безусловном обязательстве векселедателя выплатить определенную сумму денег особе, указанной в векселе, или особе, указанной при передаточной надписи. Это своего рода долговое обязательство, долговая расписка.

Простой вексель (иначе -- соло-вексель) предполагает участие в сделке двух лиц: векселедателя и векселедержателя.

Первый векселедержатель, сделав передаточную надпись, может передать право на получение платежа по векселю второму векселедержателю, второй -- третьему и т.д. Такая возможность возникает, если векселедержатели используют вексель как средство платежа в отношениях со своими поставщиками (продавцами). Передаточная надпись называется индоссаментом и оформляется прямо на оборотной стороне векселя или на специальном (приклеенном к векселю) листке-аллонже. Лицо, передающее вексель, -- индоссант, а которому передается вексель -- индоссат. Если вексель многократно передается по передаточной записи, то ответственность по нему все участвующие лица несут солидарно. При неуплате по векселю в установленный срок протест по неплатежу выставляется против векселедателя.

Переводной вексель (тратта) -- ценная бумага, которая выписывается векселедателем и представляет собой письменный приказ плательщику выплатить сумму денег, обозначенную в векселе, третьей особе (векселедержателю, получателю по векселю) или по его приказу другому лицу.

Переводной вексель изначально предполагает участие трех лиц: векселедателя (трассанта), который переводит (трассирует) платеж на плательщика; трассата, являющегося плательщиком по векселю; векселедержателя, имеющего право на получение платежа у трассата.

Свое согласие на оплату трассат подтверждает акцептом векселя. Акцепт -- письменное обязательство на переводном векселе, которым плательщик (трассат) принимает документ к платежу. Второй экземпляр переводного векселя с помощью индоссамента (так же, как и простой вексель) может передаваться от одного векселедержателя другому. Часто поставщик при реализации товаров в кредит считает целесообразным акцепт векселя банком плательщика (банковский акцепт). В случае неплатежа векселедержатель имеет право предъявить требование акцептанту.

Платеж по векселю может быть обеспечен на полную вексельную сумму или ее часть с помощью аваля. Аваль -- вексельное поручительство в виде особой гарантийной записи, по которой авалист принимает на себя ответственность перед владельцем векселя за осуществление платежей любой ответственной по векселю особой. Особа, которая дала вексельное поручительство, называется авалистом.

Векселя могут быть использованы повторно для платежей, минуя банк, могут быть учтены в банке, проданы и др.

Коммерческий кредит отличается от банковского кредита по составу участников, порядку оформления, величине процента, экономическому содержанию кредитной операции. Он предполагает взаимосвязь торговой и кредитной сделок. Окончание торговой (коммерческой) операции здесь совпадает с началом кредитной сделки, которая в свою очередь будет завершена при погашении предприятием-кредитополучателем задолженности по коммерческому кредиту. Особенностью коммерческого кредита является то, что сделка по кредиту не является главной целью, она лишь сопутствует сделке купли-продажи, способствуя быстрейшей реализации товаров. Кредитная сделка оформляется поставщиком и покупателем практически во время заключения торговой сделки. Характер кредитных отношений во многом зависит от межхозяйственных связей, соглашения между поставщиком и покупателем.

Коммерческий кредит как товарная форма кредита выражает отношения по поводу перераспределения материальных средств между предприятиями. Денежные формы кредита предполагают наличие временно свободных денежных ресурсов (и не обязательно кредитора) и их перераспределение на возвратной основе. При коммерческом кредите в кредитную сделку включаются только ресурсы поставщика, реализующего свою продукцию или оказывающего услуги. Это не обязательно временно высвобождающиеся материальные ресурсы в процессе кругооборота и оборота фондов, это то, что еще не участвует в этом процессе и может быть направлено покупателю по производственным связям. Здесь ресурсы поставщика еще находятся в форме материальных средств на одной из стадий их кругооборота в виде готового продукта (товара). При банковском кредите уже произошло высвобождение временно свободных ресурсов в денежной форме и осуществлена их аккумуляция на счетах в банке. Следовательно, при коммерческом кредите основой сделки являются товар, услуга, при банковском -- временно свободные денежные ресурсы.

Для предприятия-поставщика кредитная сделка переплетается с моментом продажи продукции, оказания услуг и не только ускоряет реализацию, но и приносит дополнительный доход в виде процента, включаемого в стоимость проданных товаров или оказанных услуг. Покупателю по ряду причин выгоднее прибегнуть к товарной форме кредита, чем получить денежный кредит (например, банковский) для немедленной оплаты товарно-материальных ценностей. Потребность покупателя в коммерческом кредите обусловлена его желанием получить право собственности на потребительскую стоимость материальных ценностей, на их использование в процессе производства, для продажи населению и т.д., в то время как платеж в погашение этого кредита можно совершить позднее. В момент покупки товаров у покупателя отпадает необходимость авансирования денег в очередной кругооборот фондов, происходит временная экономия денежных средств, необходимых для расчетов с поставщиком. Завершение кругооборота фондов означает для покупателя, что благодаря высвобожденной стоимости в денежной форме у него появилась возможность погасить коммерческий кредит (как правило, в денежной форме).

Предприятие может одновременно получать коммерческий кредит и выдавать его. Поэтому для отдельного предприятия размер коммерческого кредита можно определить как разницу между стоимостью товаров, поставленных покупателям на условиях отсрочки платежа, и стоимостью товаров, полученных от поставщика на аналогичных условиях.

Коммерческий кредит имеет строго ограниченное направление. Так, он может предоставляться отраслями, производящими средства производства, отраслям, потребляющим их, но не наоборот. При коммерческом кредите и кредитор, и кредитополучатель являются производителями продукта или посредниками в его реализации (торговые, снабженческо-сбытовые организации). При банковском кредите только один из участников кредитной сделки -- кредитополучатель -- выступает в качестве производителя или посредника. Границы коммерческого кредита зависят, с одной стороны, от способности кредитора предоставлять кредит в товарной форме, наличия у него массы товарных ресурсов, достаточности денежных средств для авансирования в очередной кругооборот фондов, возможности получения в банке кредита под залог векселей, а с другой -- от уровня кредитоспособности кредитополучателя.

В операциях, связанных с коммерческим кредитом, возникают риски. Главный риск несет поставщик товаров, поскольку для него эта сделка означает иммобилизацию средств. Есть риск изменения цены товара, риск несоблюдения покупателем сроков оплаты и риск банкротства покупателя. Определенный риск несет банк при учете векселя, так как в случае банкротства должника он не получит сумму обязательств по векселю у покупателя. Риск связан также с возможным удорожанием кредита.

Конкретный срок коммерческого кредита зависит от вида товара, стоимости сделки, финансового состояния покупателя и поставщика, стоимости кредита, наличия долгосрочных связей между поставщиками и покупателями, уровня конкурентной борьбы между производителями, качества товара, предлагаемого разными поставщиками, и др. Но независимо от того, что продается на условиях отсрочки платежа -- средства или предметы труда, -- коммерческий кредит имеет краткосрочный характер.

Коммерческий кредит тесно взаимодействует с банковским кредитом. В сложных экономических условиях, когда объем свободных денежных средств недостаточен, чтобы сконцентрировать их в банках и использовать в качестве ресурсов кредитования, спрос на коммерческий кредит может возрастать. На объем коммерческого кредита, его динамику влияют экономическое развитие страны в целом, а также наличие кредитных ресурсов в банках и развитие других форм кредита. Прямое банковское кредитование поставщика расширяет его способность к предоставлению коммерческого кредита, и наоборот, банковские кредиты, выдаваемые покупателям, сокращают их потребность в коммерческом кредите. Косвенное банковское кредитование может осуществляться при коммерческом кредите в двух вариантах: а) как учет (покупка) векселей; б) как кредит под залог векселей. Чем шире учетные и залоговые операции банка, тем в большей мере банковский кредит содействует развитию коммерческого кредита: поставщики охотно предоставляют отсрочку платежа своим клиентам, зная, что они могут без труда учесть вексель и получить кредит под него.