Ипотека – способ решения жилищной проблемы

Каждая модель организации системы ипотечного жилищного кредитования включает в себя определенный набор основных элементов, характеристики которых различаются в зависимости от модели (табл. 1). 

Таблица 1. Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы	Модели
	усеченно-открытая	расширенная открытая (американская)	Сбалансированная автономия (немецкая)
Принцип функционирования	Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)	Ссудно-сберегательный (модель автономна)
Объекты  кредитования	Готовые и строящиеся дома и квартиры	Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
Источники привлечения кредитных ресурсов	Собственные и Заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские  кредиты и т.п.)	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)	Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков(депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)
Основн. кредиторы	Универсальные и ипотечные банки	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

При сравнении моделей становятся очевидными различия между ними. Проанализируем каждую модель. 

Усеченно-открытая модель 

Усеченно-открытая модель является достаточно простой, но несовершенной моделью ипотечного жилищного кредитования. Она ограничивается первичным рынком закладных. Банки, получая от клиентов по выданным ссудам закладные, используют их в данной модели лишь в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов. Поэтому число субъектов кредитования (специализированных институтов - участников рынка ипотечных жилищных кредитов) минимально. Это соответствует "усеченной" структуре ипотеки. 

Объектами кредитования в данной модели являются готовые и строящиеся дома и квартиры. 

В данной модели банк на стадии формирования кредитных ресурсов для ипотечных жилищных кредитов теоретически может не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. 

Простая организационно-экономическая основа модели позволяет применять ее не только специализированным ипотечным, но и универсальным банкам, имеющим отделы ипотечного кредитования. 

В рамках данной модели система ипотечного жилищного кредитования редко ориентируется на какие-либо стандарты, определяющие основные параметры ипотечных кредитов, в том числе их срочность и стоимость. 

Ипотечные банки, как правило, сами определяют параметры выдаваемых ими кредитов. Если в стране функционирует только эта модель ипотечного жилищного кредитования и рынок ипотечных жилищных кредитов ограничен, банки искусственно завышают процентные ставки и сокращают сроки кредитования. 

Относительная простота организации системы ипотечного жилищного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с несформированной инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Также эта модель присутствует в некоторых развитых странах (Англия, Франция, Испания, Израиль и др.). 

В Восточной Европе основными объектами ипотечного кредитования являются жилищное строительство и покупка частных домов. При этом величина первоначальных взносов собственных средств, условия предоставления и сроки ипотечных кредитов дифференцируются по странам (табл. 2).

Таблица 2. Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов в Восточной Европе

Страна	Условия кредитования
	Доля кредита в стоимости жилья	Срок кредитования (лет)	Процентная ставка (%)
Болгария	70	30	1-2
Польша	70-84	30-60	2-10
Венгрия	88	35	2-6
Чехия	варьируется	30	2-5

В Восточной Европе ипотечные жилищные кредиты относятся к группе потребительских кредитов. В странах же Западной Европы они получили такое широкое распространение, что образовали отдельную группу - ссуды под недвижимость. Подобное обособление связано с тем, что ипотечные жилищные кредиты выдаются на более длительные сроки и механизм их предоставления значительно отличается от механизма предоставления потребительских кредитов, он предполагает больший объем аналитической и оформительской работы.

Особенности данной модели

- ресурсы для предоставления ипотечных кредитов могут формироваться банком из различных источников, в том числе за счет собственных и/или привлеченных средств; 

- процентные ставки по ипотечным кредитам напрямую зависят от ситуации на финансовом рынке страны. Поэтому активность банков в области ипотечного жилищного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. 

Расширенная открытая модель

Другие отличительные характеристики есть у расширенной открытой модели, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования идет со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. 

Реализация расширенной открытой модели возможна лишь при условии создания разветвленной инфраструктуры ипотечного рынка. Как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. 

Государство следит за наличием жесткого баланса между совокупной ценой эмитируемых и обращающихся в каждый данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия между суммарной стоимостью всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных со вторичного рынка, то наличия баланса между ними данная модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, в том числе из собственных средств. 

Сравнительный анализ показывает, что расширенная открытая модель в некоторой степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такая модель может иметь лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства в своем развитии она достигла в США. Поэтому расширенную открытую модель называют еще американской моделью ипотеки. 

Ее принцип состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а остальное - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении заемщика. Возврат этого кредита, в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки, осуществляется обычно в течение 15 - 30 лет. При этом фактическая стоимость жилья с учетом кредитной нагрузки включает: 

- единовременный стартовый вклад (25 - 30% стоимости); 

- ипотечный кредит (70 - 75% цены жилья); 

- проценты за кредит (7 - 9% годовых). 

Сбалансированная автономия

Третья модель организации системы ипотечного жилищного кредитования, заслуживающая особого рассмотрения, - это сбалансированная автономия. 

Субъектами кредитования в рамках такой модели выступают как ипотечные, так и специализированные сберегательные банки - сберкассы и стройсберкассы. Это объясняется тем, что главным отличительным признаком этой модели является ссудно-сберегательный принцип функционирования. Формирование кредитных ресурсов осуществляется не за счет привлечения средств на открытом рынке капиталов, а за счет сбережений вкладчиков, желающих в будущем получить ипотечный жилищный кредит. Таким образом, аккумуляция денежных средств происходит путем использования разновидностей жилищных накопительных программ и выпуска разного рода жилищных облигаций. Государство при этом формирует благоприятный экономический климат для развития ипотеки: систему налоговых льгот для банков и граждан, являющихся субъектами ипотечного процесса, а также для строительных организаций, осуществляющих жилищное строительство, и кредитующих его банков. 

Заемщиками в данной модели могут быть только вкладчики, накопившие на своем сберегательном счете сумму, составляющую примерно половину стоимости недвижимости. На оплату второй половины им будет предоставлен ипотечный жилищный кредит. 

Это ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями многими специалистами в области ипотеки признается недостатком, так как получение кредита возможно только после периода накопления. Тем более что ипотечные банки при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяют источники средств для этого взноса, поскольку действуют правила, в соответствии с которыми данная сумма должна быть собрана клиентом исключительно за счет собственных доходов (зарплаты, процентов по вкладам, дивидендов по ценным бумагам и т.п.). Однако не следует забывать, что во всех моделях ипотечного жилищного кредитования предусмотрено внесение первоначального взноса, накопление средств на который требует времени независимо от модели ипотечного жилищного кредитования. 

У сбалансированной автономной модели есть и ощутимые преимущества, так как потенциально данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Действуя по такой модели, банку нет необходимости привлекать кредитные ресурсы из внешних источников: ему необходимо определить только эффективный размер процентной маржи. 

Таким образом, модель является независимой не только от колебаний рыночной цены привлеченных средств, но и от среднего уровня данной цены в целом. Это качество сбалансированной автономной модели важно для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Все взаиморасчеты при этом должны производиться в свободно конвертируемой валюте. 

Достоинством модели является пониженный кредитный риск, так как банк может реально оценить кредитоспособность, платежеспособность и платежеготовность (то есть готовность ежемесячно выплачивать определенную сумму) клиента на накопительном этапе. 

Объектом кредитования в рамках данной модели выступает приобретение готовых и строящихся домов и квартир, а обеспечением - их залог. 

Главной особенностью сбалансированной автономной модели считается ее организационно-экономическая основа, а именно предшествующий кредитованию этап - привлечение средств. Среди важных составляющих рассматриваемой европейской модели функционирования системы ипотечного жилищного кредитования выделяются жилищные контрактные сбережения (ЖКС). Наибольшее распространение они получили в Германии, где были созданы после Первой мировой войны, а также во Франции. Они рассматривались как механизмы привлечения финансовых средств в жилищный сектор. 

Используемые в Европе ЖКС основываются на опыте Великобритании, применявшей разнообразные формы жилищного финансирования. Среди них контракты, содержащие обязательство со стороны гражданина накопить согласованную сумму за установленный период и обязательство финансовой организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку и реконструкцию жилья. ЖКС имели большой успех в послевоенной Европе. За последние 20 лет они были внедрены в ряде развитых и развивающихся стран: помимо Франции и Германии различные формы долгосрочных депозитов, основанных на их опыте, используются в Австрии, Испании, Тунисе, Марокко, Чили, Индонезии, Таиланде. Ряд стран Восточной Европы в ходе осуществления экономических реформ проявил интерес к ЖКС-инструментам и в той или иной степени использует их либо планирует это сделать (Чехия, Словакия, Польша, Венгрия). В странах с формирующейся нестабильной экономикой ЖКС призваны решить следующие проблемы: 

- отсутствие соответствующей информации о заемщиках, позволяющей оценить и управлять кредитным риском; 

- отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья. 

Суть ЖКС заключается в договоре между гражданином и финансовым институтом относительно предоставления в будущем кредита в зависимости от успешного выполнения сберегательного контракта. Гражданин соглашается копить заранее определенную общую сумму. В конце накопительного периода он получает право на кредит в размере, который зависит от величины накоплений.

Проанализировав основные модели, можно выделить следующие исходные принципы, которые применялись при формировании систем ипотечного кредитования за рубежом. 

1. Обеспечение защиты интересов, как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество и т.д. 

2. Создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила и нормы погашения ипотечного кредита. 

3. Создание условий приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие других сегментов. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им предоставляются налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг. 

4. Активизация деятельности государства в ипотечных отношениях для контроля за деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство может проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы. 

После приведенного анализа опыта ипотечного жилищного кредитования в западных странах возникает вопрос: «Какая конкретно польза может быть извлечена из его изучения для формирующейся в России системы ипотечного жилищного кредитования, в каком направлении ей следует развиваться?» Ведь различия между российской и западной юридическими и экономическими системами весьма существенны. А существующие модели организации ипотечного жилищного кредитования не совсем подходят российской кредитной системе. 

Сопоставив положительные и отрицательные черты каждой из моделей, можно выявить возможности их использования в России (табл. 3). 

Конечно, рационально было бы руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.

Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель	Страна	Плюсы модели	Минусы модели	Возможность внедрения модели в России
1	2	3	4	5
Усеченно- открытая	Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция	Простота организации функционирования модели (минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка)	1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК. 3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов	Простота организации функционирования модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК: отсутствие жестких стандартов ИЖК, ограниченно количество долгосрочных кредитных ресурсов для кредитования, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок не функционирует. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК
Расширенная открытая модель	США и др. развитые страны	1. Стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечн.ценных бумаг. 2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования	1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента. 2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой	В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта- кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитовании.
Сбаланси- рованная автономия	Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия	1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно с необходимой для получения дохода маржей.2. Пониженный кредитный риск, так как за период накопления проверяется кредитоспос-ть заемщика. 3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода	1. Стабильность привлечения основной доли кредитныхресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений. 2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия)	В настоящее время на российском рынке ипотечного жилищного кредитования данная модель представлена двумя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения анонсирует увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения/

Ш. Способы и пути решения жилищной проблемы

Ипотека для молодой семьи давно стала верным помощником в приобретении жилья.

Не стоит путать ипотечную программу «Ипотека - молодым семьям» от Сбербанка (некоторые другие банки также ввели похожие программы ипотеки) и Государственную программу обеспечения жильем молодых семей под названием «Молодой семье - доступное жилье». Это совершенно разные вещи, Государственная программа предназначена для очередников: им, в соответствии с программой «Молодой семье - доступное жилье», жилье предоставляется на льготных условиях, а программа «Ипотека - молодым семьям» от Сбербанка - обычная ипотека.

На сегодняшний день можно выделить три пути приобретения жилья молодыми семьями. Все они, несмотря на ряд кризисных явлений в экономике страны, сохранили свою актуальность и в нынешнем 2011 году.

1. Покупка жилья молодой семьей в коммерческом банке

2. Целевая федеральная программа: "Молодой семье - доступное жилье".

3. Социальная ипотека для молодой семьи.

Первые два варианта уже были рассмотрены и, безусловно, имеют свои плюсы. Вариант приобретения жилья семьей в коммерческом банке можно рассмотреть на примере лидера по выдаче ипотечных кредитов - Сбербанке и его программы «Ипотека - молодой семье».

Сбербанковские программы «Ипотека - молодой семье» не являются самостоятельными программами, а расширяют возможности заемщиков (соответствующего возраста и семейного положения) по «Жилищным кредитам»:

*Кредиту на недвижимость;

*«Ипотечному» кредиту;

*Кредиту «Ипотечный +»

У программ «Ипотека - молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ Сбербанка:

1. В качестве созаемщиков по кредиту «Молодая семья», могут рассматриваться доходы не только «молодых супругов» но и родителей каждого из супругов (что может оказаться важным при определении максимальной суммы кредита).

Причем:

*в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия);

*в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе « Ипотека - молодым семьям » могут учитываться дополнительные виды доходов.

2. По желанию Заемщика/Созаемщиков по программе « Ипотека молодым семьям» может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до 5 лет):

*на период строительства Объекта недвижимости, но не более чем на два года;

*при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.

Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.

Если у «Молодой семьи» есть ребенок, то банк может предоставить кредит не до 80% от стоимости квартиры, а до 85%. То есть, заемщику достаточно иметь всего лишь 15% от стоимости недвижимого имущества.

Решение одиозного "квартирного вопроса" для 90% нуждающихся в жилье напрямую связано с возможностью получения ипотечного кредита по низкой ставке. Несмотря на их снижение за 2010 год и первые месяцы текущего года пока жилищные кредиты доступными не стали.

В ближайшие 1--2 года ставки по ипотеке снижаться не будут, уверены многие аналитики финансового рынка. Главная помеха -- высокий уровень инфляции. Рассматривать кредитование жилья в отрыве от основных показателей и состояния экономики невозможно.

Согласно цифрам Центробанка России, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях в январе 2011 года составила 13,3% годовых. Для сравнения, в США ставка по ипотеке составляет примерно 5% годовых, в Европе -- от 3 до 5,5%. При том, что рост цен в прошлом году в России оказался самым высоким среди развитых стран Европы -- около 8--9% -- добиться снижения ставок по ипотеке невозможно. По данным Федеральной службы госстатистики (Росстат), рост цен на продукты питания в России в январе 2011 года составил 3,1%, что в 6 раз превышает удорожание продовольствия в ЕС (0,5%).

Потребительские цены в России возросли по сравнению с декабрем 2010 года на 2,4%, с январем 2010 года -- на 9,6% (в среднем по странам Европейского союза по сравнению с декабрем 2010 года цены снизились на 0,4%, с январем 2010 года -- возросли на 2,8%).

"Проблема высоких ставок по жилищным кредитам является системной, характерной для того состояния экономики, которую мы все сегодня переживаем, -- говорит гендиректор "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктор Щербаков. -- Только с фактическим снижением инфляции, которая будет заметна для каждого кошелька, можно будет говорить о переходе к доступной ипотеке. При этом надо знать, что произойдет это не сразу, а через 3--6 месяцев после наступления стабилизации. Учитывая сегодняшнее состояние банковской сферы, в ближайшие 1--2 года ставки по кредитам снижаться не будут".

По оценкам "Инвесткафе", сейчас ипотечные кредиты есть у 2--3% россиян. Однако потенциально жилищными кредитами интересуется на порядок большее количество граждан. Но низкие доходы и высокие цены на жилье и жесткие требования по первоначальному взносу со стороны банков (как правило, 30% от стоимости жилья) тормозят развитие ипотеки в России.

Еще один фактор, который играет против снижения ставок -- это достаточно высокий уровень просрочки по ипотечным кредитам. По состоянию на 1 января банки выдали гражданам кредиты на 4,1 трлн рублей. Совокупный объем задолженности оценивается сегодня в 1 трлн 128 млрд рублей. Просроченные кредиты -- в 90 млрд рублей, или 8% от количества выданных. Для сравнения: в США общая задолженность населения перед финансовыми институтами страны превышает 150% ВВП, в Западной Европе -- 80%, в Центральной и Восточной Европе она составляет 20--30% ВВП.

Решение Сбербанка России запустить ипотеку под 8% годовых -- это из разряда сенсации или "такого не может быть вообще", говорят эксперты. Впрочем, акция эта временная, и, по всей видимости, разовая, так как рынок к ней не готов. Уместно напомнить, что мировой кризис заставил игроков ипотечной сферы хорошо усвоить, что каждый выданный заемщику рубль должен быть надежно обеспечен, в противном случае вся система может рухнуть. У ипотеки может быть только 2 условия устойчивости -- коэффициент оценки, то есть объем кредита по отношению к стоимости жилья, и процентная ставка. Именно по этой причине в России не может быть ипотеки с нулевым первоначальным взносом и по ставкам, к примеру, ниже уровня инфляции. Даже, несмотря на то, что у нас принята так называемая "американская модель" жилищного кредитования, в механизм которой заложен детонатор взрыва в виде перепродажи ипотечных обязательств банками.

Сегодня ни один российский частный банк не может и близко подойти к Сбербанку, который смог представить действительно уникальный продукт для сегодняшнего рынка заемщиков -- "ипотечный плюс" под 10% годовых. Но тут необходима оговорка -- кредитуются только те проекты, которые финансировал сам Сбербанк. При этом банк, несмотря на свой государственный статус, действует как самая тривиальная частная финансовая организация, у которой много частных акционеров, к тому же он берет комиссию при оплате счетов за услуги ЖКХ и за электричество и т. д.

Именно огромный денежный вал позволил Сбербанку решиться запустить программу под 8% годовых в рублях сроком на 8 лет с первоначальным взносом 50%. Предполагается, что акция будет действовать с 8 марта по 30 июня 2011 года и распространяться только на жилье, возводимое с привлечением средств Сбербанка.

Что касается общего уровня ипотечных ставок, то средняя ставка рублевой ипотеки в РФ снизилась в первом квартале 2011 года по сравнению с четвертым кварталом 2010 года с 15,34% до 14,99%, а средняя ставка по ипотеке в долларах снизилась на 0,2 процентных пункта - до 12,68% Москва, 7 апреля РИА «Новости»

Специалисты "МИЭЛЬ-Брокеридж" проанализировали ипотечные сделки и составили "портрет" типичной кредитной квартиры. Как правило, приобретая жилье в долг, люди выбирают улучшенные планировки, кухни площадью 8--10 метров, в основном панель, иногда монолит-кирпич. То есть по ипотеке приобретаются в основном объекты площадью 52--54 "квадратов" в панельном доме, стоимостью 6,12 млн рублей. По словам председателя совета директоров компании "Кредитмарт" Джеймса Кука, сейчас доля ипотечных сделок при покупке жилья составляет 12--20%.

Фактически, сегодня можно говорить об одном -- у населения есть большие ожидания снижения ставок на потенциально очень востребованный продукт, но экономика к снижению ставок не готова. Средний размер стоимости квартиры в 6 млн рублей -- это очень низкий уровень, отражающий крайне невысокие финансовые доходы как раз тех, кто в наибольшей степени нуждается в улучшении жилищных условий. http://www.credits.ru/articles/9221/

Дальнейшее развитие ипотечного бизнеса в нашей стране и решение выше перечисленных проблем напрямую зависит от внимания и поддержки со стороны Правительства России и ЦБ. Модели системы ипотечного жилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи с чем основными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства в муниципальных образованиях, развитие рынка ипотечных жилищных кредитов, доступных для граждан-заемщиков.

Финансирование строительства жилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получение ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Также возможна система софинансирования - приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30-50%, на долю государственных субсидий в среднем 20-30% и на ипотечный кредит 40-50%. Это повысило бы доступность ипотечных кредитов для граждан и простимулировало платежеспособный спрос на жилье.

На сегодня основными участниками ипотечного рынка РФ являются:

§ финансовые институты и организации;

§ риэлтерские, оценочные и консалтинговые компании;

§ агентства по ипотечному кредитованию;

§ страховые компании;

§ фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования;

§ учреждения, занимающиеся проблемами ипотеки.

Большие надежды в области развития ипотеки в России возлагаются на специально разработанный инструмент с регулируемой отсрочкой платежа - ИРОП. Использование ИРОП предполагает применение 2-х процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка более высокая, называется “контрактной ставкой” и определяется на том уровне, которое сделает кредитование рентабельным для банка. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе межбанковской ставки процента плюс фиксированная банковская надбавка. Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется “платежной”. Разницу между величиной платежа, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и той, что он платит по платежной ставке, ежемесячно прибавляют к сумме основного долга заемщика.

Все это дает основание предположить дальнейшее успешное развитие системы ипотечного кредитования в России.

Необходимо увеличить срок кредитования до 15-30 лет, что безусловно положительно скажется на возможности граждан получения кредита.

Таким образом, используя в комплексе все предложенные методы решения проблемы доступности ипотечного кредита для населения можно добиться реальных результатов.

Перспективы развития ипотеки в России.

На данный момент есть все основания считать ипотечный бизнес одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. По оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3 года заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 3 млн российских семей.

Столичные власти в 2011 году собираются построить около 2,7 млн квадратных метров жилья. При этом порядка 656 тыс. квадратных метров жилья будет построено за счет бюджета и реализовано по социальным программам. И в дальнейшем Москва намерена строить около 2 млн кв. м жилья ежегодно. РИА «Новости», заместитель мера Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

Хотя пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3-4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 - 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, при том, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому - беспрецедентный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще четыре года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 100-120 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города - втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м² жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это - не предел. 134 тыс. 413 рублей - средняя стоимость квадратного метра жилья в столице на 21 марта. Такие данные приводит metrinfo.

Объем ипотечного кредитования в стране пока небольшой. Он составляет около 1,5-2 процентов от ВВП. Кроме того, есть недостаток предложения жилья. В 2009 году в России было построено 60 млн кв. м жилья, столько же в 2010. Причем 40 % жилья возведено при участии государства. А потребность, согласно нормам жилищного строительства, 140-150 млн кв. м. При этом нужно помнить, что 35 процентов жилфонда РФ нуждается в реновации или сносе, к тому же растет себестоимость строительства. Кроме того, на сегодняшний день недвижимость в стране скупается для проживания, а не для инвестиций.

В период кризиса круг ипотечных банков сжался до размеров булавочной головки, пролезть сквозь которую и получить кредит удавалось редким счастливцам. Теперь большинство тех, кто свернул выдачу ипотечных кредитов, вернулись к этому бизнесу.

Чем больше ипотечных банков конкурирует на рынке, тем шире становится выбор для потенциального клиента. Разнообразие программ и условий позволяет найти «свой» вариант кредитования под самые разные возможности и потребности.

Стало проще и выбрать оптимальный вариант ипотечной программы - к делу активно возвращаются кредитные брокеры, которые помогут разобраться, что для вас на самом деле хорошо, а что - плохо и невыгодно.

Уже не составит труда найти ипотечную программу для приобретения квартиры не только на вторичном рынке, но и в строящемся доме. Предлагается все больше программ кредитования покупки загородных домов на вторичном и первичном рынках, в том числе развивается государственная программа кредитования малоэтажного жилья в организованных поселках. Появляются первые программы коммерческой ипотеки - для приобретения коммерческой недвижимости.

Медленно, но верно в линейки ипотечных продуктов возвращаются нецелевые кредиты под залог недвижимости и программы рефинансирования выданных кредитов.

Расширение выбора для ипотечного заемщика отразилось и на параметрах кредитов. Многие банки предлагают не только разные валюты, но и разные виды процентных ставок - фиксированные, плавающие и комбинированные. Большее распространение, чем до кризиса, получила и дифференцированная схема погашения кредита, которую можно использовать как альтернативу привычной аннуитетной схеме выплат равными платежами на протяжении всего срока погашения кредита.

ь Доступность повышается

Доступность ипотечного кредита связана с несколькими моментами. Ключевые из них - это величина первоначального взноса, требования к размеру дохода заемщика (в плане способа подтверждения этого дохода), а также подход банка к определению надежности заемщика. В отношении всех этих моментов произошли позитивные для потенциальных заемщиков изменения.

Размер минимального первоначального взноса для тех, кто хочет приобрести жилье в кредит, сегодня в среднем, составляет 20% от стоимости залога. Два года назад эта цифра была заметно выше - 30%. Можно найти программы кредитования и с более низким первоначальным взносом - 15% и 10% (и даже 8%). Однако низкий первоначальный взнос обычно связан с дополнительными условиями, например, от заемщика потребуют помимо залога приобретаемого жилья заложить еще какое-то ценное имущество либо заключить договор страхования ответственности за невозврат кредита. Также первоначальный взнос может быть снижен для узкоспециализированных ипотечных программ: тех или иных категорий заемщиков - «зарплатных» клиентов, покупателей жилья у застройщиков из числа партнеров банка, по программам социальной ипотеки, которые финансируются государством.

Возвратом к докризисной практике стало смягчение требований кредиторов к способу подтверждения дохода заемщика при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. В кризис попросту не имело смысла обращаться за ипотечным кредитом, не имея справки по форме 2-НДФЛ, согласно которой у вас достаточно средств, чтобы тратить на выплаты по кредиту не более 50% дохода. Примерно со второй половины 2010 года банки стали проявлять более лояльный подход и сегодня почти везде готовы принимать так называемую «справку о доходах по форме банка».

Смягчились и критерии, определяющие надежность заемщика с точки зрения его профессиональной принадлежности. В кризис в «черный список» попало столько профессий, что шанс получить кредит имели разве что госслужащие, нефтяники и газовики. Легче стало получить кредит собственникам бизнеса - индивидуальным предпринимателям, для них банки начали разрабатывать отдельные программы, учитывающие специфические риски заемщиков подобного рода.

В определенной степени на доступность кредитов влияет комиссия за выдачу заемных средств, которая составляет существенную статью расходов заемщика, так как равняется 1-2% от суммы кредита. В 2010 году произошло знаменательное событие: Сбербанк, а за ним и ряд других банков (кто полностью, кто - на время) отменили комиссию за выдачу ипотечных кредитов.

Еще одним косвенным фактором, повысившим доступность ипотечного кредитования, стал возврат банков к докризисным срокам кредитования в 20-25 лет. Именно от срока кредитования зависит, до какого уровня можно будет снизить размер ежемесячного платежа, за счет максимального растягивания погашения задолженности по кредиту.

Борьба за клиента заставляет банки задействовать все возможные каналы привлечения ипотечных заемщиков. В результате очень распространилось взаимодействие банков с застройщиками, кредитными брокерами и риэлторами. Благодаря этому, с одной стороны, стало проще оформить кредит, а с другой - возникла возможность выгадать на ипотечной сделке в качестве клиента партнеров, получив какую-то льготу или скидку как заемщик, либо как покупатель недвижимости.

ь Ставки падают

Одним из самых заметных признаков преодоления кризиса на ипотечном рынке стало падение ставок. Сегодня кредит в рублях на приобретение жилья на вторичном рынке с пятидесятипроцентным первоначальным взносом можно получить под 9,5-12,5% годовых. При снижении первоначального взноса до 20 - 30% средний уровень ставок возрастает до 13,5-15% годовых. В иностранной валюте минимальные ставки составляют от 8,5% до 10%, а максимальные колеблются в районе 12-15%.

Средняя величина процентной ставки по кредиту на приобретение жилья на этапе строительства до завершения строительства и регистрации права собственности будет примерно на 2% выше, чем на готовое жилье. Если же приобретать жилье в рамках партнерской программы, разница в ставках может быть и ниже, вплоть до того, что она окажется более низкой, чем по кредитам на готовое жилье.

Кредиты на загородное жилье по сложившейся еще до кризиса практике обходятся несколько дороже, чем на квартиры в многоэтажках. Сейчас разница в ставках значительно меньше, чем год назад, и составляет 1-2 процентных пункта. В среднем ставки, в зависимости от первоначального взноса, колеблются от 12 до 16%.

Все больше банков предлагают плавающие и комбинированные ставки по ипотечным кредитам. Это позволяет кредитору убить сразу двух зайцев: в благоприятной экономической обстановке для заемщика такие ставки более выгодны, чем фиксированные. А в неблагоприятной ситуации эти ставки защищают кредитора от возможных убытков из-за резкого роста стоимости фондирования, необходимого для его деятельности.

Возможность сэкономить на процентах по кредиту привлекает все больше ипотечных заемщиков, несмотря на то, что в кризис те, кто польстился на дешевизну, испытали острые впечатления, когда плавающие ставки резко подскочили, буквально придавив некоторых кредитным бременем.

ь Надежность имеет значение

Одним из последствий кризиса стало повышенное внимание, которое сегодня уделяется надежности заемщика. Теперь банки подходят к решению этого вопроса куда более индивидуально, чем раньше: куда большее внимание проявляется к кредитной истории заемщика, наличию у него иждивенцев, которые учитываются при расчете соотношения между доходами заемщика и расходами по выплате кредита.

До сих пор в обиход ипотечных банков не вернулись программы кредитования без первоначального взноса. Единичные существующие предложения имеют столько условий и оговорок, что их нельзя рассматривать всерьез.

Несмотря на регулярные выступления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и решения судов по поводу незаконности навязывания ипотечным заемщикам страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также страхования юридической чистоты сделки по приобретению недвижимости (страхование титула), значительная часть банков по-прежнему сохраняет их в качестве обязательных условий выдачи кредита. Другие банки, не желая конфликтовать с ФАС, не настаивают на обязательном страховании сопутствующих рисков, но используют меры, которые иначе как заградительными не назовешь: для тех, кто не хочет страховаться, процентная ставка увеличивается намного больше рыночных значений, порой в полтора-два раза.

Место лидера на ипотечном рынке, однозначно, принадлежит госбанкам: Сбербанку, ВТБ, очень активен в прошлом году был Газпромбанк. Это понятно, так как кредитные возможности данных организаций трудно сравнить с любым коммерческим банком. Не все участники рынка могут позволить себе предложить подобные условия для своих клиентов. В таких условиях коммерческим банкам можно использовать какие-то «нишевые» программы, делать какие-либо спецпредложения для сотрудников организаций-партнеров, либо уникальные проекты, направленные на определенный круг людей по месту жительства, так называемые программы переселения.

Существенного снижения процентных ставок по ипотеке в 2011 году ждать не стоит. Более оптимистично специалисты оценивают возможность снижения первоначального взноса. Устойчивая тенденция роста цен на жилье снижает риск возможных убытков кредитора в случае дефолта заемщика при низком или нулевом первоначальном взносе. Поэтому при благоприятном развитии ситуации на рынке жилья банки могут смягчить свои требования относительно минимальной величины первоначального взноса.

Обеспечить россиян доступным жильем можно лишь одним способом - кардинально увеличив объемы жилищного строительства. Это единственный способ, с помощью которого в других странах смогли сделать жилье доступным.

Кроме того, у нас уже сформировался достаточно развитый с точки зрения технологий рынок ипотечного кредитования. Здесь работают разные банки и российские и западные, то есть можно говорить о реальном конкурентом рынке.



Заключение

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удавалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи, для того чтобы, в конечном счете, с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны. По мнению специалистов, если российские власти действительно реализуют выдвинутые задачи, то в ближайшие несколько лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей России.

Таким образом, ипотечный кредит - один из самых перспективных и быстроразвивающихся в последнее время в России направлений кредитования.

Проблема недоступности ипотечного кредитования для основной массы населения является одной из важнейших для правительства страны, задача которого сделать ипотечный кредит таким же доступным, простым и эффективным, как в западных странах.

Следует также отметить, что ипотечный кредит - это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

На текущем этапе развития ипотеки создание системы ипотечного кредитования в России находится на начальной стадии, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

Быстрый рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования.

Смягчение требований к заемщикам, снижение процентных ставок, диверсификация предлагаемых ипотечных продуктов, усиление законодательной поддержки рынка ипотечного кредитования вносят значимый вклад в решение проблемы повышения доступности жилья для населения.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера - настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начинается становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кредитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд понижения процентной ставки, т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь именно эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Однако в любом случае на быстрое решение проблемы надеяться не приходится. Чтобы построить столько жилья, сколько нужно для удовлетворения текущего спроса, необходимы строительные мощности, производство стройматериалов, рынок которых монополизирован.



Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от26.06.2007 №118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

3. Федеральный закон Российской Федерации от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Собрание законодательства РФ, 26.05.2003, №21, ст. 1957.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Парламентская газета, №215 - 216, 19.11.2003.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ) // Российская газета, №137, 22.07.1998.

6. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002 №302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, №3, ст. 278.

7. Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. N 68-З "О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия" // Известия Мордовии. Спецвыпуск. 2003. 10 дек.

8. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" // Ведомости Московской городской Думы. 1999. N 5.

9. Постановление Правительства Нижегородской области от 28 июня 2002 г. N 147 "Об ипотечном жилищном кредитовании населения Нижегородской области" // Нижегородские новости. 2002. 14 авг. N 150.

10. Закон Алтайского края от 6 июля 2000 г. N 40-ЗС "О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета" // Алтайская правда. 2000. 14 июля. N 162, 163.

11. Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 2006. 10 июня.

12. Закон города Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" // Ведомости Московской Думы. 1999. N 5.

13. Закон Пензенской области от 25 мая 2004 г. N 611-ЗПО "О программе "Социальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования в Пензенской области на 2004 - 2010 годы" // Пензенские губернские ведомости. 2004. 17 июня.

14. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений. М., 2005.

15. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2005, №7.

16. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2006, №32.

17. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус, №2, 2003.

18. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2004.

19. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. С. 525.

20. Меркулов В.В. Положения об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства, 2006, №2.

21. Муратова Д.Д., Шилкин С.А. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2005, №6.

22. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право, 2006, №7.

23. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право, 2005, №3.

24. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.