- создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

- создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

- формирование рынка ипотечных ценных бумаг. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке [15, с. 10].

Схема ипотечного кредитования чётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования и широко применяется за рубежом. Она может быть признана классической для ипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличие четырёх условий:

- право кредитора продать залог и погасить за счёт этого кредит;

- создать систему рефинансирования ипотечных кредитов;

- создать рынок обращения ипотечных ценных бумаг;

- развить систему страхования кредитов.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения); [9, с. 183].

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. Первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной цене в обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита; [9, с. 183].

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. Существенным условием договора об ипотеке, без которого договор не может считаться заключенным, является оценка предмета ипотеки, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Объект недвижимости, передаваемый в залог, должен иметь коммерческую ценность, рыночная оценочная стоимость которой превышает размер обязательств по ипотечному кредиту. При оценке предмета залога следует учитывать следующие факторы: соотношение спроса и предложения, полезность, отчуждение, конкуренция, ожидания, замещение и др. Используются следующие методы оценки:

- калькуляция (оценка по балансовой, остаточной, ликвидационной стоимости);

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- метод капитализации дохода (оценка объекта ипотеки с точки зрения его способности приносить доход в будущем). Как правило, все три метода используются в совокупности [9, с. 184].

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем при соблюдении требований законодательства и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организацией оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитование, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. При залоге здания (сооружения) вместе с земельным участком в договоре об ипотеке должна быть определена отдельно стоимость здания (сооружения) и отдельно стоимость земельного участка;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса [9, с. 184-185].

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

- трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи; [9, с. 185].

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т.е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита [9, с. 185].

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимости обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения. В записях государственного реестра прав указывается также сумма выданного кредита. Вместе с заявлением залогодателя предъявляется документ об оплате регистрации, а также нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия, предложения к договору, документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства. В случаях, предусмотренных законом, на регистрацию ипотеки должны быть представлены и иные документы. Так, Законом об ипотеке установлено, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственников. Следовательно. В орган юстиции по регистрации прав должно быть предоставлено упомянутое письменное согласие собственников. При ипотеке жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи залогодателя, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение данной сделки, которые также следует представить на регистрацию договора об ипотеке. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре [9, с. 186].

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предметом ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик [9, с. 186].

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья;

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законном порядке ипотечные кредиты (займы).

Основные функции кредитора:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;

- обслуживание выданных ипотечных кредитов;

4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению [9, с. 187].

Основные функции операторов вторичного жилья:

- рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной политики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов [9, с. 187].

Например, Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию призвано привлекать кредитные ресурсы в сферу банковского долгосрочного ипотечного кредитования.

Основные задачи агентства:

- подготовка требуемых стандартов и процедур, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием для банков, желающих продавать свои ипотечные кредиты агентству;

- приобретение у коммерческих банков правомочных долгосрочных жилищных ипотечных кредитов;

- выпуск под гарантии государства ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для размещения их среди инвесторов.

Для приобретения у банков выданных правомочных долгосрочных жилищных кредитов агентство может использовать:

- привлеченные средства институциональных инвесторов и частных лиц, приобретающих ценные бумаги агентства, обеспеченные ипотечными кредитами, залогом недвижимости и гарантиями государства;

- привлеченные на возвратной основе бюджетные средства, выделенные целевым образом на организацию долгосрочного жилищного кредитования для установленных категорий граждан [9, с. 188].

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основные функции этих органов:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрации договоров об ипотеке и права ипотеки;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка [9, с. 188].

6) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья.

К функциям риэлторов относятся: подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

9) инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.; [9, с. 188-189].

10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и тд., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью [9, с. 189].

2.2 Механизм ипотечного кредитования

Молодая семья после заключения брака задумалась о жилье, но понимая, что не удастся накопить нужную сумму, приняла решение воспользоваться ипотечным кредитом Сберегательного Банка РФ, взяв жилье на вторичном рынке.

В целях поиска подходящей квартиры, молодая семья начала изучать рынок, прессу, посетила ряд городских недвижимостей. Наконец-то нашелся подходящий вариант в одной из городских недвижимостей. Найденная 2-х комнатная квартира в панельном доме, удовлетворяла всем их требованиям.

Придя в Миасское отделение №4910 Сберегательного Банка РФ, молодые обратились в кредитный отдел, к одному из инспекторов, объяснив, что хотели бы приобрести недвижимость в кредит, цена которого составляет 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, и имея возможность сделать первоначальный взнос в размере 10% от ее стоимости, т.е. 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, им необходимо взять кредит в сумме 1350000 (один миллион триста пятьдесят тысяч) рублей. Попросили рассчитать запрашиваемую сумму кредита на максимальный срок, в том числе процент за пользование кредитом.

Инспектор поинтересовался о доходах молодой семьи, на основании чего приблизительно рассчитал возможность их платежеспособности. Исходя из полученных данных, произвел расчет суммы кредита, предварительно оговорив срок выплаты кредита, процентную ставку по кредиту (12,25% годовых) и наличие поручителей (не менее 3 человек), т. к. запрашиваемая сумма очень велика и длителен срок кредитования (20 лет). Далее кредитный инспектор объяснил молодым, какой необходимый пакет документов нужно собрать.

Взяли в банке пакет документов, в том числе справки о заработной плате созаемщиков и поручителей по форме банка, для заполнения и дальнейшего предъявления.

Собрав все необходимые документы, молодые предоставили в банк:

- заявление-анкету.

- ксерокопии всех страниц паспорта созаемщиков, поручителей и продавца.

- справки о заработной плате созаемщиков и поручителей.

- ходатайство с места работы.

- копия свидетельства о заключении брака.

- копия свидетельства на право собственности продаваемой квартиры;

- копию расписки о получении денежной суммы продавцом от покупателя в размере 10% от стоимости квартиры.

Приложив к этому оригиналы всех документов.

Проверив оригиналы и ксерокопии всех документов, инспектор кредитного отдела пояснил, что в течение четырнадцати дней банк будет рассматривать предоставленные документы на возможность выдачи запрашиваемого кредита, и по истечении назначенного срока ему сообщат о решении банка, позвонив на контактный телефон.

Через указанное время молодой семье, поступил звонок от банка, где им сообщили о положительном решении выдаче кредита, и предложили подъехать в банк в удобное для них время.

Когда молодая семья пришла в банк, инспектор объяснил, что для получения кредита, необходимо заключить договор на открытие ссудного счета, и комиссия за его открытие составляет 13000 (тринадцать тысяч) рублей, которые вносятся в кассу банка.

Затем между банком и молодой семьей были заключены договора:

- договор на открытие ссудного счета;

- кредитный договор.

- договор о залоге имущества.

После чего запрашиваемая сумма была переведена банком на лицевой счет продавца, открытый в этом же банке.

Далее был оформлен договор купли-продажи (Приложение 13) между продавцом и молодой семьей (покупателем), который вместе с выше перечисленными документами был отдан в Регистрационную палату для оформления свидетельств о государственной регистрации права (Приложение 14) на купленную квартиру.

Затем, когда документы были готовы, на основании кредитного договора молодая семья в обязательном порядке должна застраховать от рисков и повреждения приобретенную недвижимость. Для выполнения обязательств по кредитному договору они выбрали страховую компанию «ВСК» (Военно-страховая компания).

Придя в страховую компанию, молодая семья приобрела:

- страховой полис в 2-х экземплярах.

- договор имущественного ипотечного страхования в 2-х экземплярах. При следующем посещении банка молодые (созаемщики) предоставили банку (кредитору), ксерокопии свидетельств о государственной регистрации права, один экземпляр страхового полиса и договора имущественного ипотечного страхования, на основании чего был снижен процент кредита с 12,25% до 11,75%.

Благодаря ипотечному кредиту, полученному в Миасском отделении №4910 Сберегательного Банка РФ, молодая семья уже сегодня может жить в собственной квартире.

Заключение

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…

В данной работе были рассмотрены: развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его модели и механизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможность в короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодное вложение средств; возможность досрочного погашения кредита.

Но пока в этой области остается множество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования в России (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены; фонд временного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартир ограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы - около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальной сети; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем.), и при содействии государства их можно решить. Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Пока эти проблемы будут решаться можно выделить бюджетную модель ипотеки как перспективу развития ипотечного кредитования в России. Главной целью которого является создание работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан со средними доходами, которая будет основываться на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счёт собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов и государство должно создать институт ипотеки и условия надежного эффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимо провести институциональные реформы и создать правовое поле в целях стимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментом экономического развития, решающим не только социальную задачу - обеспечение граждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.

Список литературы

Астапов К.Л. Ипотечный кредит в России и за рубежом // Деньги и кредит. - 2004. - №4. - 88 с.

Банки и банковское дело: Учебное пособие./ Под редакцией И.Т. Балабанова - СПб. -2004. -253 с.

Банковское дело: Учебник. - 2-е издание, переработанное и дополненное. / Под редакцией О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика. - 2002. - 672 с.: ил.

Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы. - 2005. - №1. - с 68-72.

Васина А.А. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер, - 2004. - 368 с.

Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Современная экономическая энциклопедия. - СПб., Издательство «Лань», -2002. - 880 с.

Веснин В.Р. Менеджмент. Учебник. - 2-е изд. М.: ТК Велби, изд-во Проспект. - 242 с.

Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.: ИНФ-РА - М, -2004. - 124 с.

Глушкова Н.Е. Банковское дело: Учебное пособие. - М., -2005., -429 с.

Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт. -2000. - №12.

- с. 15-23

Горемыкин В.А., Булугов Э.Р. Недвижимость. Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование в схемах. - М.: Филин, -1998 - 192 с.

Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Информ издат. дом «Фолинь». - 1999. - 252 с.

Греф Г. Красивая схема - красивая жизнь // Экономика и жизнь, -2005. - №36. - с3.

Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. - М. -2006. -364 с.

Далаксакуашвили И.Л. Ипотека: 100 вопросов и ответов - Ростов н/Д: Феникс, 2006. - с 3 - 86.

Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист. - 2005. - №7. - с 2-3.

Зельдер А.Г., Южевельский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России // ЭКО. - 2004. - №8. - с. 140-149.

Зубков Г.С, Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та. - 1997. - 192 с.

Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг». - 2001. - с 273.

Размещено на Allbest.ru