Сущность ипотечного кредитования

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.

Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем свои депозитные и расчетные счета.

Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать «второе» дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список использованной литературы

1. Российской Федерация. Конституция (Принята всенародным голосованием в 1993 г.). - СПб.: КОРОНА принт. - 48 с.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (с изменениями на 27 декабря 2009 года). - М.: Проспект, 2010.

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. - № 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - ст. 3400.

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон об ипотечных эмиссионных ценных бумагах от 11 ноября 2003 г. - № 152-ФЗ (ред. от 17.07.2006) // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 46 (ч. 2). - ст. 4448.

4. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. - № 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - ст. 3594.

5. О судебной практике по делу о признании недействительным договора ипотеки: Постановление Президиума Верховного Арбитражного Суда РФ от 16 ноября 2010 г. - № 8354/10. // Интернет-сервер "АКДИ Экономика и жизнь" http://www.akdi.ru/scripts/normdoc/smotri.php?z=2151

6. Афонина А.В. Все об ипотеке. - М.: Омега-Л, 2007. - 176 с.

7. Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. - М.: Статут, 2006. - 592 с.

8. Гомола А.И. Гражданское право. - М.: Академия, 2007. - 416 с.

9. Грудцына Л.Ю. Ипотека. - М.: Эксмо, 2006. - 336 с.

10. Довдиенко И.В. Ипотека: управление, организация, оценка. - М.: Норма, 2005. - 464 с.

11. Дударева Е., Специфика ипотечного жилищного кредитования. // Хозяйство и право. - 2007. № 6.

12. Клочков И., Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования // Финансы и кредит. - 2007. № 23.

13. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. - М.: Альфа-Пресс, 2006. - 392 с.

14. Радченко И.С. Ипотека в России. - М.: ГроссМедиа, 2006. - 320 с.

15. Рогожина Н.Н. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. - М.: Институт экономики города, 2006. - 128 с.

16. Фоков А.П. Гражданское право. - М.: Академия, 2007. - 680 с.

17. Шевченко Л.И. Недвижимость в России. - М.: ИНИОН РАН, 2006. - 240 с.

18. Щетинин Я.В. Спрос на ипотечные кредиты. - М.: БДЦ-пресс, 2006. - 216 с.

19. Южелевский В.К. Какая ипотека нужна России? - М.: Норма, 2006.- 202 с.

Приложение 1

Договор ипотеки

Город __________,«___»__________20__ г.

______________________, именуемое в дальнейшем "Залогодержатель", в лице _____________________, действующего на основании ____________, с одной стороны,

и граждане ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан ______________, "___"_________19__года), “___”_______19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ____________________, и ________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _______________, "__"______19__года), “___”________19___ года рождения, зарегистрированный (ая) по адресу: ________________________, являющиеся супругами (свидетельство о заключении брака серия ______, №______ от “___”_________ 19___года, выдано _________) именуемые в дальнейшем "Залогодатель", с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Залогодатель в обеспечение обязательств, по (наименование и реквизиты договора о предоставлении денежных средств) заключенному между ______________ и Залогодержателем (далее - Основной договор), передает в залог Залогодержателю жилое помещение, расположенное по адресу: _______________, состоящее из ____ комнат, общей площадью ______, жилой площадью ________ (далее по тексту - Жилое помещение).

1.2. Стоимость Жилого помещения по соглашению Сторон составляет ______________ рублей.

1.3. Заложенное имущество остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

1.3. Стороны договорились, что права Залогодержателя по настоящему Договору удостоверяются закладной.

1.4. Основной договор заключен между Залогодержателем и гр.__________________ на следующих условиях:

- Сумма предоставленных денежных средств - ________ рублей;

- Цель предоставления денежных средств - ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: __________________________, состоящего из ________ комнат, общей площадью ___ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м., расположенного на ___ этаже ___ этажного дома (далее - Жилое помещение);

- Срок возврата предоставленных денежных средств - __________________________ месяца, считая от даты фактического предоставления денежных средств.

- Процентная ставка - ___ (____) % годовых.

- Проценты начисляются на остаток суммы денежных средств, подлежащих возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления денежных средств, и по день окончательного срока уплаты денежных средств включительно.

Процентным периодом является период с первого по последнее число каждого календарного месяца (обе даты включительно).

- Порядок возврата денежных средств и начисленных процентов:

Платежи, кроме первого и последнего, по возврату денежных средств и уплате начисленных процентов уплачиваются ежемесячно не позднее последнего числа каждого Процентного периода в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа, определяемого по формуле:

, где
ОСЗ- остаток основного долга на расчетную дату; ПС- месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, установленной на сумму предоставленных денежных средств (в процентах годовых); ПП- количество Процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата денежных средств.

1.5. Право собственности Залогодателя на Жилое помещение удостоверено Свидетельством о праве собственности №___ от "____"_____________года, выданным на основании _________________________________.

1.6. Залогодатель информирует Залогодержателя о том, что на день заключения настоящего Договора вышеуказанное Жилое помещение никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено.

2. Права и обязанности Сторон.

2.1. Залогодатель обязуется:

2.1.1. Не отчуждать Жилое помещение, не осуществлять его последующую ипотеку либо иным образом распоряжаться им без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

2.1.2. Не сдавать Жилое помещение в наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его имущественными правами третьих лиц без предварительного письменного согласия Залогодержателя.

2.1.3. Принимать меры, необходимые для сохранения заложенного Жилого помещения, включая текущий и капитальный ремонты.

2.1.4. Уведомить Залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного Жилого помещения.

2.1.5. Своевременно выплачивать налоги, сборы, коммунальные и иные платежи, причитающиеся с него как с собственника Жилого помещения, а также добросовестно исполнять иные обязанности, возникающие у него как у собственника Жилого помещения.

2.1.6. Предоставлять по требованию Залогодержателя не реже одного раза в год документы (квитанции), подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, причитающихся с него как с собственника Жилого помещения.

2.1.7. В день подписания настоящего Договора под контролем и при участии Залогодержателя составить закладную, удостоверяющую права Залогодержателя Основному договору и по настоящему Договору, совершить все необходимые с его стороны действия по передаче закладной и настоящего договора в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

2.1.8. Не позднее 2 (Двух) рабочих дней со дня государственной регистрации настоящего Договора, застраховать в Страховой компании, письменно согласованной с Залогодержателем, за свой счет Жилое помещение от рисков утраты и повреждения в пользу Залогодержателя на срок действия настоящего Договора плюс один рабочий день, заключив Договор (полис) страхования имущества, где в качестве первого выгодоприобретателя будет указан Залогодержатель;

Страховое возмещение по условиям вышеуказанного договора страхования в каждую конкретную дату срока их действия, не должно быть меньше остатка задолженности Должника по Основному договору, увеличенного на десять процентов.

2.1.9. Не изменять условия Договора страхования, указанного в п. 2.1.8 настоящего Договора, без предварительного согласования с Залогодержателем.

2.1.10. В случае передачи прав по закладной, удостоверяющей права Залогодержателя по Основному договору и по настоящему договору, изменить в течение 5 (Пяти) дней, считая от даты получения уведомления о состоявшейся передаче прав по закладной, первого выгодоприобретателя в Договоре страхования, указанном в п. 2.1.8 настоящего Договора, указав в качестве выгодоприобретателя нового владельца закладной (он же новый Залогодержатель).

2.1.11. Не изменять без согласия Залогодержателя выгодоприобретателя в Договоре страхования, указанном в п. 2.1.8 настоящего Договора, кроме случая, предусмотренного п.2.1.10. настоящего Договора.

2.1.13. Предоставлять возможность Залогодержателю или его представителю периодически (не реже одного раза в год) производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания заложенного Жилого помещения, а так же состав лиц постоянно или временно проживающих в Жилом помещении и основания для их проживания.

2.1.15. В случае обращения взыскания на заложенное Жилое помещение, освободить Жилое помещение в течение 15 (пятнадцати) дней, считая от даты предъявления новым собственником требования об освобождении Жилого помещения.

2.1.16. Заблаговременно письменно уведомить Залогодержателя в случае временного отсутствия Залогодателя в населенном пункте, на территории которого находится Жилое помещение, сроком более одного месяца, либо возникновения иных обстоятельств, действующих более одного месяца, вследствие которых Залогодатель не сможет самостоятельно исполнять свои обязанности по настоящему Договору.

2.2 Залогодатель имеет право:

2.2.1. Владеть и пользоваться заложенным Жилым помещением в соответствии с его назначением при условии, что использование не влечет ее уничтожения, утраты, повреждения или уменьшения стоимости.

2.2.3. Требовать от Залогодержателя выдачи документов, подтверждающих исполнение денежного обязательства, удостоверенного закладной и обеспеченного ипотекой, после его окончательного и надлежащего исполнения, и передачи ему закладной.

2.3. Залогодержатель обязуется:

2.3.1. В случае прекращения настоящего Договора в связи с полным исполнением Основного договора в 15 (Пятнадцати)-дневный срок выдать Залогодателю документы, подтверждающие исполнение Основного договора, обеспеченного ипотекой, а также передать Залогодателю закладную.

2.3.2. В случае передачи прав по закладной и самой закладной новому Залогодержателю, сообщить об этом Залогодателю в течении 10 (Десяти) календарных дней, считая от даты передачи прав по закладной.

2.4. Залогодержатель имеет право:

2.4.1. Проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания Жилого помещения, а так же состав лиц, постоянно или временно проживающих в Жилом помещении, и основания для их проживания.

2.4.2. Требовать от Залогодателя надлежащего использования заложенного Жилого помещения и принятия мер, необходимых для его сохранности.

2.4.3. Осуществлять права Залогодержателя в соответствии с действующим законодательством.

2.4.4. Передать права по закладной другому лицу путем совершения сделки и производства на закладной отметки о новом владельце закладной и передать саму закладную.

2.4.6. На удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.

3. Обращение взыскания на заложенное имущество.

3.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное Жилое помещение в следующих случаях:

а) при просрочке Должником ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более чем на 30 (тридцать) календарных дней;

б) при допущении просрочек по внесению ежемесячных платежей по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;

в) в случае, если требование Залогодержателя о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой денежного обязательства и (или) уплате процентов за пользование им не будет удовлетворено Должником в течение 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании;

г) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

3.2. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его реализация осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

3.3. В случае реализации заложенного Жилого помещения при обращении на нее взыскания во внесудебном порядке его продажная начальная цена на публичных торгах устанавливается соглашением Сторон. Если Стороны не придут к согласию, то размер продажной начальной цены устанавливается в соответствии с актом оценки. Такой акт должен быть составлен специализированным оценщиком, выбранным Залогодержателем. Все расходы по оценке несет Залогодатель.

3.4. Требования Залогодержателя из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг, начисленные проценты за пользование кредитом, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Залогодателем по настоящему Договору и Основному договору, процедурой обращения взыскания на Жилое помещение и его реализации, отселения Залогодателя и всех проживающих в Жилом помещении лиц.

3.5. В случае если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для полного удовлетворения требований Залогодержателя, определенных в п.3.4 настоящего Договора, Залогодержатель имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Залогодателя, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

4. Срок действия договора и иные условия

4.1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента государственной регистрации.

4.2. Жилое помещение считается находящимся в залоге у Залогодержателя с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанное обстоятельство не освобождает стороны настоящего Договора от обязанности совершения всех необходимых действий по регистрации залога Жилого помещения на основании настоящего Договора.

4.4. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения Залогодателем обязательств, предусмотренных Кредитным договором и обеспеченных ипотекой и удостоверенных закладной, в соответствии с п.2.1.7. настоящего Договора.

4.5. Замена предмета ипотеки по настоящему Договору допускается только с письменного согласия Залогодержателя на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, прошедшего государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

4.6. Процедура подачи документов, необходимых для государственной регистрации настоящего Договора и государственной регистрации залога Жилого помещения и выдачи Залогодержателю закладной, производится под контролем Залогодержателя.

4.7. Залогодатель оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией залога Жилого помещения, выдачей Залогодержателю закладной.

4.8. В случае частичного исполнения обеспеченного залогом обязательства, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения Должником обязательств по Основному договору.

4.9. Залогодатель подтверждает, что ему известны все условия Основного обязательства, и при заключении настоящего Договора ему передана копия договора, в обеспечение которого установлен залог по настоящему Договору.

4.10. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

4.11. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

Реквизиты и подписи Сторон

Залогодержатель	Залогодатель
Место нахождения ________________/_____________________/	место жительства _______________________/__________________/

Приложение 2

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 ноября 2010 года N 8354/10

В удовлетворении иска общества о признании недействительным договора ипотеки отказано, поскольку общество обладало правом аренды земельных участков и обоснованно передало в залог принадлежащий ему объект недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположен спорный объект.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего - заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева В.Н.; членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Дедова Д.П., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Першутова А.Г., Харчиковой Н.П. - рассмотрел заявление открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 14.10.2009 по делу N А41-10798/09, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (ответчика) - Логинов Р.С., Мишина М.М.;

от общества с ограниченной ответственностью "Проспект" (истца) - Суханов О.А.

Заслушав и обсудив доклад судьи Харчиковой Н.П., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Проспект" (далее - общество "Проспект") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" (далее - Сбербанк России) о признании недействительным договора ипотеки от 04.09.2008 N 1061/1141.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.2009 иск удовлетворен.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 12.03.2010 оставил судебные акты первой и апелляционной инстанций без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора Сбербанк России просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, и принять новое решение об отказе в иске.

В отзыве на заявление общество "Проспект" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами, между Сбербанком России (кредитором) и обществом "Проспект" (заемщиком) заключен договор от 04.09.2008 N 1141, согласно которому кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для инвестирования сети пиццерий и выкупа земельных участков на срок до 03.09.2015 с лимитом в сумме 91000000 рублей, а заемщик - возвратить кредит в установленный договором срок и выплатить проценты и другие платежи.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между Сбербанком России (залогодержателем) и обществом "Проспект" (залогодателем) заключен договор ипотеки от 04.09.2008 N 1061/1141 (далее - договор ипотеки). По условиям договора ипотеки залогодатель передал в залог принадлежащее ему на праве собственности нежилое здание, а также право аренды земельных участков площадью 176 и 742 кв. метра, на которых это здание расположено.

Названный договор зарегистрирован управлением 19.09.2008, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) внесена запись об ипотеке здания и прав аренды земельных участков.

Указанное в договоре ипотеки нежилое здание построено обществом "Проспект" с использованием объекта незавершенного строительства, который был передан ему обществом с ограниченной ответственностью "Многопрофильная фирма "Бахус" (далее - фирма "Бахус") по разделительному балансу от 01.04.2007 при создании общества "Проспект" путем выделения из фирмы "Бахус".

Право аренды земельных участков, на которых расположен закладываемый объект недвижимости, общество "Проспект" приобрело на основании заключенных с фирмой "Бахус" договоров переуступки прав и обязанностей по договорам долгосрочной аренды земельного участка от 20.07.2010 N 1 и N 2 (далее - договоры перенайма).

Общество "Проспект" обратилось в суд с настоящим иском о признании недействительным договора ипотеки, ссылаясь в том числе (заявление об уточнении исковых требований от 14.10.2009) на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Московской области от 30.07.2009 по другому делу (N А41-18149/09), которым договоры перенайма признаны недействительными, а записи о регистрации этих договоров из реестра исключены.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка недействительна с момента ее совершения, суды пришли к выводу, что общество "Проспект" на момент заключения договора ипотеки не имело зарегистрированных прав аренды земельных участков и не могло передать их в ипотеку.

Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 69 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, суды пришли к выводу, что договор ипотеки заключен с нарушением требований закона и является недействительным.

Между тем, признавая договор ипотеки недействительным, суды не учли следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Первоначальный собственник не законченного строительством объекта (фирма "Бахус") являлся арендатором земельных участков, на которых расположен указанный объект, по договорам долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2006 N 152 и от 31.05.2006 N 153, заключенным на срок до 28.09.2020.

Договоры зарегистрированы в реестре 29.06.2006.

Общество "Проспект" при переходе к нему от фирмы "Бахус" права собственности на не законченный строительством объект приобрело право пользования земельными участками, на которых этот объект расположен, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник объекта, не вследствие заключения договоров перенайма, а в силу прямого указания закона. То есть общество "Проспект" приняло права и обязанности арендатора земельных участков, а прежний собственник объекта недвижимости выбыл из обязательств по их аренде. Названные договоры аренды продолжают регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках.

При указанных обстоятельствах факт признания недействительными договоров перенайма для рассмотрения настоящего спора не имеет правового значения. Поскольку общество "Проспект" обладало правом аренды земельных участков и обоснованно передало в залог принадлежащий ему объект недвижимости и право аренды земельных участков, на которых расположен этот объект, у судов отсутствовали основания для признания договора ипотеки недействительным.

Оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены. Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14.10.2009 по делу N А41-10798/09, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.03.2010 по тому же делу отменить.

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Проспект" о признании недействительным договора ипотеки от 04.09.2008 N 1061/1141, заключенного с открытым акционерным обществом "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации", отказать.

Председательствующий

В.Н. Исайчев

Размещено на Allbest.ru