Ипотечное кредитование и перспективы его развития

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

- разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

- оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

- проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

- осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;

- анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

- покупка ипотечных кредитов;

- выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

- выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:

- оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;

- осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;

- проведение семинаров, учебных курсов;

- оказание консультативной помощи;

- оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека - это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

Рис.2 Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка.

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Такую схему Агентство в рамках пилотного проекта отработало и заключило договор с Всероссийским банком развития регионов.

С сентября прошлого года по март текущего года ставка рефинансирования была установлена 18% годовых и со II квартала текущего года снижена на 3%. Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уроне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую доходность и среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Агентство приняло решение внести по согласованию с заемщиками поправку в ранее приобретенные агентством ипотечные кредиты о снижении с апреля текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых.

Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.

Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую стабильность системы, поскольку значительно снижает риск единовременного погашения ранее выданных кредитов.

Итак, ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями с целью приобретения жилья под залог, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Чем более развита в национальной экономике систем ипотечного кредитования, чем больше доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках.

3. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования в России

Роль государства в развитии ипотеки жилья на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов, и, прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании рынка ипотечного жилищного кредитования через ее оператора - АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.

Государственная поддержка становления и развития жилищной ипотеки через АИЖК, как уполномоченного Правительством Российской Федерации Ї необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования.

При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует и требуется вмешательство государства для его становления. В перспективе АИЖК должно быть приватизировано и остаться одним из операторов вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.

В основу стратегии развития системы ипотечного кредитования в России, утвержденной Правительством Российской Федерации, была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка, аналогичная функционирующей в США.

Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов, а также механизмов рефинансирования организаций, предоставляющих населению эти кредиты (займы) за счет привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков путем секьюритизации пула закладных, выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

В России, как показал анализ - постоянно возрастает число ипотечных кредитов. К тому же, активно развивается инфраструктура ипотечного кредитования. В 2007 году ипотечное кредитование, по данным Минэкономразвития, осуществляется примерно 500 российскими банками. Однако, не все прогнозы так оптимистичны.

Исследование показало, что ипотечный рынок у нас не так сильно развит. Высокие кредитные ставки, недостаточный ассортимент продуктов, низкая информированность населения о возможностях ипотеки ограничивают доступ к ней. Кроме того, в ряде регионов наблюдаются монополизм крупных банков и явная поддержка местных кредитных организаций со стороны властей субъектов, что не позволяет создать конкурентную среду. Ипотечное кредитование еще только набирает свою силу, об этом говорит увеличение числа кредитов.

Заключение

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования не может не оказать положительного влияния на развитие строительного комплекса страны и смежных с ним отраслей. Вливание крупных сумм внебюджетных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бурный рост строительства недорогого жилья может и должен привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список литературы

1. Басин А. «Ипотечное кредитование - важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 1999г.;

2. Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 1997г.;

3. Витрянский В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество.//Закон. 1995. №3. С.82.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

5. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2006. - №6.- С.17-19.

6. Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ);

7. Иванов В.В.Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000

8. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

9. Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г.;

10. Калянина Л. «А теперь ипотека: Московская программа жилищного кредитования»//Эксперт, 1998г.;

11. Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г.;

12. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. - 2005. - № 5. -С.14-18.

13. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. - 2004. - №1. - С.252.

14. Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право, 2000г.;

15. Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования

16. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2005. 208 с.

17. Синько В., Черноусов Е. «Ипотека в сфере промышленности»//Экономист, 2003г.

18. Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 2002г.;

19. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2005

20. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Размещено на Allbest.ru