Ипотечное кредитование в Республике Казахстан

6. Законный владелец ипотечного свидетельства, передающий права по ипотечному свидетельству путем совершения передаточной надписи (индоссамента), не несет ответственности за осуществление права по ипотечному свидетельству в случае, если до государственной регистрации на ипотечном свидетельстве им совершена оговорка "без оборота на меня."

Регистрация ипотечного свидетельства

Выдача ипотечного свидетельства и его последующая передача другим владельцам подлежат государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Передача прав по ипотечному свидетельству

1. Передача прав по ипотечному свидетельству осуществляется путем совершения на нем передаточной надписи в пользу другого лица и передачи ипотечного свидетельства этому лицу.

В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя лица, которому передаются права по ипотечному свидетельству. Бланковые передаточные надписи на ипотечном свидетельстве считаются недействительными.

Передаточная надпись должна быть подписана указанным в ипотечном свидетельстве залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем ипотечного свидетельства, названным в предыдущей передаточной надписи.

2. Передача прав по ипотечному свидетельству другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу прав по основному обязательству.

Законному владельцу ипотечного свидетельства принадлежат все вытекающие из его содержания права, включая права залогодержателя и права кредитора по основному обязательству.

3. Владелец ипотечного свидетельства считается законным, если его права на ипотечное свидетельство основываются на непрерывном ряде имеющихся на нем передаточных надписей.

Владелец ипотечного свидетельства считается незаконным, если доказано, что оно выбыло из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, в результате хищения или иным образом помимо воли этого лица, о чем владелец при приобретении ипотечного свидетельства знал или должен был знать.

4. Надписи на ипотечном свидетельстве, запрещающие его последующую передачу другим лицам, недействительны.

Восстановление прав по утраченному ипотечному свидетельству

1. Восстановление прав по утраченному ипотечному свидетельству производится судом в порядке, установленном процессуальным законодательством.

2. Права по ипотечному свидетельству, которое было передано залогодержателем третьему лицу, могут быть восстановлены, если будут установлены все передаточные надписи, сделанные на утраченном ипотечном свидетельстве.

3. На основании решения суда залогодатель выдает дубликат ипотечного свидетельства с отметкой на нем "дубликат".

Залог ипотечного свидетельства

1. Залог ипотечного свидетельства в обеспечение исполнения обязательств законного владельца ипотечного свидетельства осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.

2. При неисполнении обязательства, обеспеченного залогом ипотечного свидетельства, залогодержатель ипотечного свидетельства вправе требовать передачи ему прав по основному обязательству в порядке, на условиях и с последствиями, предусмотренными ст. 16 Указа «Об ипотеке». При отказе передать эти права залогодержатель ипотечного свидетельства может требовать в судебном порядке перевода таких прав на себя.

3. Залогодержатель ипотечного свидетельства, которому переданы или на которого судом переведены права по ипотечному свидетельству, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями ипотечного свидетельства и основного обязательства.

Вырученные в результате реализации ипотеки суммы обращаются в погашение долга залогодержателю ипотечного свидетельства, а оставшаяся сумма передается лицу, заложившему недвижимое имущество, с учетом требований ст. 36 Указа «Об ипотеке».

4. По соглашению залогодержателя ипотечного свидетельства и залогодателя ипотечного свидетельства на ипотечном свидетельстве может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю право по истечении определенного срока продать ипотечное свидетельство с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обязательства, обеспеченного залогом ипотечного свидетельства.

Прекращение действия ипотечного свидетельства

1. Действие ипотечного свидетельства прекращается:

1) при осуществлении вытекающих из него прав;

2) при его добровольной передаче залогодателю;

3) если вытекающие из него требования не будут предъявлены должнику по основному обязательству до истечения месяца после наступления срока исполнения основного обязательства;

4) в случае утраты предмета ипотеки.

2. При прекращении действия ипотечного свидетельства по основаниям, предусмотренным подпунктами 3 и 4 пункта 1 ст.19 Указа «Об ипотеке», права владельца ипотечного свидетельства на исполнение основного обязательства сохраняются.

3.3 Нотариальное удостоверение и государственная регистрация

договора об ипотеке

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации. Если в договоре отсутствуют какие-либо данные, указанные в Указе Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II), не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение данной нормы влечет его недействительность договора об ипотеке. Такой договор считается ничтожным.

Нотариальное удостоверение договора об ипотеке производит государственный или частный нотариус. За нотариальное удостоверение договора об ипотеке с заявителей (т. е. со сторон договора) взыскивается государственная пошлина (государственным нотариусом) либо нотариальный сбор (частным нотариусом), причем размер такого нотариального сбора должен равняться размеру госпошлины. Размер госпошлины, взыскиваемой за нотариальное удостоверение договора об ипотеке, и составляет 1,5% от оценочной стоимости предмета ипотеки, но не менее пятидесяти процентов минимального размера оплаты труда.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственную регистрацию договора об ипотеке (уже удостоверенного нотариально) осуществляет специальное учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Процедура государственной регистрации производится в порядке и на основании Закона о государственной регистрации, а также в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра. В этом реестре и совершаются записи, в том числе и о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Введенный в действие Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями, внесенными Законами РК от 02.12.97 г. № 189-1; от 24.12.01 г. № 276-II; от 09.08.02 г. № 346-II; от 29.10.02 г. № 348-II; от 09.07.04 г. № 585-II) и изданные в развитие его норм Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним урегулировали большинство вопросов, связанных с государственной регистрацией договора ипотеки (как сделки с недвижимостью) и собственно ипотеки (как ограничения вещного права на недвижимое имущество), а также перехода вещного права на недвижимое имущество от залогодателя к залогодержателю или иному новому собственнику.

Следует отметить, что вместо регистрации в так называемых поземельных книгах, ныне в соответствии с вышеуказанными нормативными актами производится регистрация договоров об ипотеке (а также ипотек и связанных с ними переходов вещных прав на недвижимость) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но с введением в действие Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II) возникла необходимость внесения соответствующих изменений в вышеуказанные Закон о государственной регистрации и Правила. За эту регистрацию также берется плата.

Регистрационная запись о государственной регистрации договора об ипотеке как сделки производится в соответствии с вышеуказанными Правилами.

Здесь следует обратить внимание на очень важный момент. Нельзя путать государственную регистрацию договора об ипотеке, как сделки, с государственной регистрацией ипотеки как обременения вещного права на недвижимость в порядке Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями, внесенными Законами РК от 02.12.97 г. № 189-1; от 24.12.01 г. № 276-II; от 09.08.02 г. № 346-II; от 29.10.02 г. № 348-II; от 09.07.04 г. № 585-II) и Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II - это две разные процедуры, хотя и взаимосвязанные.

Регистрация договора об ипотеке предшествует регистрации ипотеки как обременения. Ипотека как обременение считается возникшей для залогодателя и залогодержателя с момента государственной регистрации договора об ипотеке как сделки, а для третьих лиц - с момента государственной регистрации самой ипотеки как обременения.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. При этом размер нотариального сбора (или госпошлины) не должен при регистрации такого договора взиматься дважды, но если цена сделки, породившей основное обязательство, превышает оценочную стоимость предмета ипотеки, то нотариус вправе исчислить размер нотариального сбора (госпошлины) от цены сделки, породившей основное обязательство.

Этот вывод основан на том, что ГК РК предоставляет субъектам гражданских правоотношений право заключать смешанный договор как один договор.

В случае том, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной. Эта процедура должна соответствовать Указу Президента Республики Казахстан, имеющему силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II.

3.4 Государственная регистрация ипотеки

Ипотека как обременение подлежит обязательной государственной регистрации. Это осуществляется путём внесения государственным учреждением юстиции записи в единый государственный реестр. Регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения предмета ипотеки. Основанием является заявление залогодателя.

Документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки:

доказательство уплаты регистрационного сбора (квитанция);

нотариально заверенный договор об ипотеке и его копия;

документы, которые являются приложениями к договору об ипотеке;

документ, который подтверждает возникновение обязательства, обеспечиваемого ипотекой

закладная, если она указана в договоре об ипотеке и её копия;

документы - приложения к закладной.

Вся процедура государственной регистрации ипотеки, в части, не оговоренной Указом «Об ипотеке», должна соответствовать требованиям Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3.5 Отчуждение заложенного имущества

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Для отчуждения заложенного по договору об ипотеке имущества залогодатель должен получить согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Под отчуждением имущества следует понимать преемство в праве на имущество, при котором вновь управомоченное лицо занимает место праводателя, а праводатель отказывается от права на имущество. Отчуждение заложенного имущества означает потерю залогодателем права собственности (хозяйственного ведения) на это имущество.

ГК РК охватывает не только одно отчуждение залогодателем заложенного имущества, но и содержит диспозитивный запрет на любое распоряжение залогодателем, заложенным имуществом без согласия залогодержателя.

Вот примерный перечень юридических актов, в совершении которых залогодатель не вправе участвовать без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре об ипотеке:

· договоры, приводящие к установлению общей собственности на заложенное имущество: договор простого товарищества, по условиям которого заложенное имущество вносится в качестве вклада в общее имущество товарищей; брачный договор, по условиям которого устанавливается режим совместной собственности в отношении имеющегося заложенного имущества, принадлежащего одному из супругов;

· договоры купли-продажи, мены, дарения заложенного имущества, аренды заложенного имущества с правом выкупа, договор ренты, по условиям которого под выплату ренты отчуждается заложенное имущество;

· соглашения об отступном, по условиям которого в качестве отступного отчуждается заложенное имущество;

· протоколы организационных собраний кооперативов и заявления о приеме в члены кооперативов, предусматривающие внесение заложенной недвижимости в паевые фонды соответствующих кооперативе;

· договоры о создании акционерных обществ, учредительные договоры хозяйственных товариществ и обществ, содержащие условие о передаче заложенного имущества в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества, общества,

· любые иные сделки, кроме завещания, направленные на отчуждение заложенного имущества.

Залогодатель и залогодержатель могут исключить применение данной нормы к своим отношениям, для этого достаточно включить в договор об ипотеке пункт следующего содержания: «имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу без согласия залогодержателя».

Стороны договора об ипотеке могут также изменить содержание диспозитивной нормы Указа, например, оговорить в договоре об ипотеке, что определенные сделки по отчуждению имущества могут совершаться залогодателем без согласия залогодержателя, иные - только с такого согласия.

Закон предусматривает новую, не известную ни ГК РК меру защиты права залогодержателя в случае нарушения залогодателем этого запрета. Залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

1) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан;

2) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. То есть залогодатель, составивший закладную, которая была выдана первоначальному залогодержателю, может совершать отчуждение заложенного имущества только в том случае, если содержание закладной предусматривает право залогодателя на такое отчуждение. В данном случае никакого значения не имеет, содержится или не содержится положение о возможности отчуждения залогодателем заложенного имущества в договоре об ипотеке, главное, чтобы такое положение, четко сформулированное, содержалось в закладной.

В закладной могут быть установлены условия, которые должны соблюдаться при отчуждении заложенного имущества, например, условие о минимальной цене, по которой это имущество может быть реализовано, условие о форме возмездного предоставления, условие о форме и порядке платежа и т. п. Установленные в закладной условия отчуждения имущества должны быть соблюдены залогодателем.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие, это право залогодателя, ничтожны.

Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания их таковыми судом. Поэтому даже в случае наличия в договоре об ипотеке или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет недействительности прочих частей сделки (договора об ипотеке), если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Залогодатель-гражданин в любом случае может распорядиться заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки - завещания.

Отметим, что поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию.

Все упомянутые в данном параграфе нормы подлежит применению также при обременении ипотекой права аренды недвижимого имущества, поэтому арендатор-залогодатель не вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3.6 Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Замены должника по обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет.

Однако по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным выше основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. При этом эти последствия распределяются соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

3.7 Закладная

Вступившим в действие Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг -- закладные. Названный Указ содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств.

Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила нормативных актов Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.

Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанавливаемых комиссией по рынку ценных бумаг. Исходя из содержания правил Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II, закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

В соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.

Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и, фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).

Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных ГК РК.

Реестровый учет владельцев закладных не ведется.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии.

Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей.

При исполнении поручений клиента на приобретение закладной брокер с целью избежания претензий со стороны клиента и на основании заключенного им с клиентом договора может осуществлять проверку приобретаемых в собственность клиента закладных на соответствие их формы и содержания, а также формы и содержания, составленных на закладных передаточных надписей требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также, в случае приобретения закладной в совокупности с прилагаемыми к ней кредитным договором, договором ипотеки и иными документами, осуществлять проверку их формы и содержания требованиям Гражданского кодекса Республики Казахстан, Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 23 декабря 1995 г. N 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями, внесенными Законами РК N 154-1 от 11.07.97 года; N 96-II от 8.11.2000 г.; от 03.06.03 г. N 427-II, Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 года № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями, внесенными Законами РК от 02.12.97 г. № 189-1; от 24.12.01 г. № 276-II; от 09.08.02 г. № 346-II; от 29.10.02 г. № 348-II; от 09.07.04 г. № 585-II), иных законов и правовых актов Республики Казахстан.

К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:

1) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Республика Казахстан, субъекты РК и муниципальные образования;

2) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

3) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

4) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

указаны физические лица;

5) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством Республики Казахстан не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

6) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства РК, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

8) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

9) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.Ипотечное кредитование в республике Казахстан

4.1 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

Ипотечное кредитование - это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности, на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика.

Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Одной из наиболее значимых проблем является проблема «конвертируемости» материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит в понятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства - неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Не случайно «новый курс» Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции--все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

· вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

· рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

· денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

· применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

4.2 Жилищная ситуация в Республике Казахстан до начала

реализации системы ипотечного жилищного кредитования

Традиционная советская система жилищного финансирования соответствовала проводимой жилищной политике в целом и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий.

В Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991г. после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

В 1993 г. делается важный шаг в жилищной реформе. Указом Президента Республики Казахстан N 1344 принимается "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства, такие как: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизация; разработка комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации с целью вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизация базы стройиндустрии; разработка упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом.

Несмотря на то, что значительная часть провозглашенных в упомянутом указе стратегических задач не была реализована, этот документ указывал на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это соображение крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования.

В течение нескольких лет объем вводимого жилья в республике составлял примерно 0,5% от имеющегося жилищного фонда и равняется площади ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах обновления жилищного фонда имелась реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могли быть катастрофическими.

Спад инвестиционной активности в строительной отрасли болезненно отразился на экономическом положении многих подрядных организаций. В результате численность занятых в строительном секторе продолжает сокращаться. Очевидно, что в такой ситуации многократно повысилась значимость реального запуска новых механизмов привлечения внебюджетных средств в строительный сектор, в том числе, за счет ипотечного жилищного кредитования, поскольку оно действительно может помочь остановить распад строительной отрасли, улучшить показатели занятости, решить целый ряд проблем социального характера.

Уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразование на жилую недвижимость имели в Казахстане ряд особенностей, которые необходимо было иметь в виду при оценке перспектив формирования рынка ипотечного кредитования.

В целом по республике уровень спроса на жилье являлся низким. Это касалось подавляющего большинства городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, были две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. Средний уровень дохода семьи в Казахстане находился на невысоком уровне, хотя и превышал показатели соседних стран. По данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в июле 1999 г. среднедушевые денежные доходы населения составляли 3224 тенге, или 23 доллара США. При этом среднедушевые доходы жителей гг. Алматы и Астана в июле 1999 г. сравнялись и составили 5486 тенге ($ 39). Учитывая то, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3,5 человека, среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июле 11284 тенге ($ 80), а по гг. Алматы и Астана - 19201 тенге ($ 137). Следует отметить, что значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжал оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 гг.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного прироста, хотя с 1999 года наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 1997 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, в 1999-2000 гг. снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 1998 г., к 2000 г. немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдалась следующая ситуация. Как уже указывалось выше, был относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдался относительно низкий спрос на жилье.

В 1998 - 2000 гг. увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные дома), перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

Что касается предложения жилья, то на территории всей республики наблюдалась примерно одинаковая картина. Подавляющее большинство жилья предлагалось на вторичном рынке, в то время как рынок нового жилищного строительства был развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние годы ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из тенденций было неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства.

В 1998 г. объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 г. более, чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции.

Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе, данные статистики показывали две тенденции, которые можно было назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строилось в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных, и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 г. 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 г. ситуация изменилась кардинально, и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора

Вторая положительная тенденция, хотя она была намного менее значима по сравнению с первой, - увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывало на то, что частный сектор, за счет которого такое увеличение произошло, располагал наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая, в принципе, могла быть включена в экономический оборот.

В 2000 г. цены на жилье на первичном рынке в 1,5-2,5 раза превышали цены на вторичном рынке.

Для более глубокого анализа возможностей роста объемов жилищного кредитования в ближайшей перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Согласно официальным данным, усредненный ежемесячный доход в июле 1999 года равнялся 3224 КТ или 24,34 долларам США на душу населения. Такой низкий доход не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана. Главным образом, необходимо было сосредоточить внимание на городском населении, которое представляло собой основной целевой рынок для ипотечного кредитования жилья. Более того, двумя основными целевыми рынками в стране являлись Алматы и Астана. В июле 1999 г. усредненный ежемесячный доход на душу населения в Алматы и Астане равнялся 5486 КТ или 41,42 долларам США.

Для того, чтобы претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Средние цены однокомнатной типовой квартиры в Казахстане (гг. Алматы и Астана, где рынок, как указывалось выше, развит в наибольшей степени) в 1999 г. равна USD 8 000, двухкомнатной - USD 13 000, трехкомнатной - USD 20 000. При этом, следует отметить, что указываемый уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и т. п. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

4.3 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК

В конце 1999 года Нацбанк Казахстана инициировал разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования. В результате правительство республики утвердило Концепцию долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования. В конце 2000 года началось внедрение этой системы.

Казахстаном была выбрана Малайзийская модель системы ипотечного кредитования. В ее основе лежит западное ноу-хау -- двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь -- сами кредиты, а вторичный -- специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. В конце декабря 2000 года Национальным банком РК было создано ЗАО “Казахская ипотечная компания” (КИК) -- по аналогии с малайзийской ипотечной компанией “Кагамас Берхард”. Она была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением, реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, и на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению. Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами. Более полно механизм функционирования двухуровневой системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан представлен на схеме, Приложение 1.

В июле 2001 г. ЗАО “Казахстанская ипотечная компания” совместно с ОАО “Астана-финанс” приступило к реализации пилотного проекта по ипотечному кредитованию приобретения жилья населением на вторичном рынке. Главной задачей участников проекта являлось создание благоприятных условий для удовлетворения спроса различных слоев населения на рынке жилья. Данный проект реализовался в Астане и Алматы. В рамках проекта предполагалось предоставление населению этих городов долгосрочных ипотечных кредитов сроком от 3 до 10 лет в тенге. Минимальный размер кредита составлял от $3 тыс., максимальный $30 тыс. в тенговом эквиваленте. Проект осуществлялся в течение 8 месяцев (с июля 2001 г. по апрель 2002 г.) Программа была успешно апробирована в городах Астана и Алматы. За время реализации проекта Казахстанская Ипотечная Компания выкупила свыше 230 прав требования по ипотечным жилищным кредитам на сумму около 300 млн. тенге. Средний размер кредита составлял 1 млн. тенге (около 7 тыс. долларов США в эквиваленте). Доля семей со средним доходом $200-$300 составила около 85% от общего количества заемщиков.

В целях развития системы ипотечного кредитования решением Маслихата г.Астаны № 123/26-II от 25.12.2001 года была утверждена Программа развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Астане, которую реализует ОАО "Астана-финанс". Данная Программа была обусловлена прежде всего наблюдающейся тенденцией роста города в связи с приданием Астане статуса столицы Республики.

Основные цели и задачи программы:

· Развитие жилищного строительства и формирование рынка жилья.

· Удовлетворение потребности населения Астаны в качественном жилье, соответствующем современному уровню жизни, доступном по цене и формам оплаты.

· Создание привлекательной для клиентов системы, предусматривающей возможность выбора приемлемого для них механизма финансирования и кредитования при приобретении жилья.

· Переход от практики бесплатного предоставления жилья, отнесенного к категории государственного коммунального жилищного фонда, к практике строительства коммерческого жилья и приобретения за счет собственных средств граждан.

В 2002 году в Астане было введено свыше 230 тысяч квадратных метров жилой площади. Из них около 30 процентов реализовано по программе ипотечного кредитования.

Появилась потребность населения в ипотечных кредитах, предоставляемых в тенге без фиксации валютного эквивалента, а также на длительный срок. Но кредитование в тенге имело проблемы, связанные с необходимостью устанавливать плавающие ставки вознаграждения в целях хеджирования рисков. В свою очередь, потенциальные заемщики опасались значительного роста ставок вознаграждения в будущем, так как это создает угрозу дефолта заемщика.