Ипотечное кредитование

8) На государственном уровне должна найти поддержку жилищная кооперация, которая выражается в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

9) Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что создаст условия для адекватного стимулирования строителей на увеличение предложений на рынке.

10) В настоящее время долгосрочные жилищные кредиты населению предоставляют универсальные коммерческие банки. Расширение этих операций, рост масштабов рынка неминуемо приведут к созданию специализированных кредитных организаций, ограничивающихся деятельностью по ипотечному кредитованию населения. Создание кредитных организаций типа «ипотечных банков», «ссудосберегательных ассоциаций», «стройсберкасс» позволит повысить профессионализм и качество услуг, предлагаемых населению банками и кредитными организациями. Их создание и работа в сфере кредитования населения во многом будут определяться адекватным развитием банковского законодательства и созданием необходимой нормативной базы, регулирующей их деятельность.

Заключение

Даная работа была посвящена изучению ипотечного кредитования.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

В своем развитии ипотека прошла несколько стадий. Первоначально она носила характер сделок на доверии; в этом случае закладываемое имущество переходило в собственность кредитора с полными правами распоряжения. Затем ипотека предоставляла кредитору объект залога только во временное распоряжение. Классическая ипотечная система оставляла право собственности за заемщиком и явилась третьим этапом.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие - экономическую и правовую. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов. В правовом отношении ипотека - залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

В ипотечном кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита являются:

1. более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике - до 25-30 лет);

2. более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара - жилого помещения;

3. предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жилого помещения либо иное соответствующее обеспечение.

Организация ипотечного жилищного кредитования включает несколько этапов: предварительная квалификация (одобрение) потенциального заемщика; андеррайтинг заемщика; подбор жилого помещения (например, квартиры), соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора; оценка жилого помещения - предмета жилищной ипотеки с целью определения его ликвидности (реальной рыночной стоимости); заключение договора купли-продажи жилого помещения и ипотечного кредитного договора; проведение расчетов с продавцом жилого помещения; страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение; обслуживание банком ипотечного жилищного кредита в связи с поэтапным выполнением заемщиком принятых на себя обязательств.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4. рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;

5. страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Возникший в 2010 году ажиотажный спрос на квартиры в новостройках стимулирует проведение сделок по приобретению такого жилья с использованием ипотечных кредитов. С учетом активного спроса на жилье в новых домах, который наблюдается в этом году, многие банки реанимировали свои ипотечные программы, стали более ориентированными на клиента. Эта ситуация диаметрально отличается от той, которая наблюдалась во время кризиса, когда позиция банков была более жесткой, а ставки и требования к заемщикам - более высокими. Такое положение дел на ипотечном рынке можно объяснить тем, что государство сегодня стало основным регулятором в этой сфере бизнеса - введением госпрограмм по поддержке ипотеки оно оказывает влияние на государственные банки, которые вынуждены смягчать условия своих ипотечных программ. Вслед за ними этими тенденциям следуют и остальные игроки рынка.

Сегодня первоначальные взносы по ипотечным кредитам снизились в среднем до 10%. В частности, такие условия анонсируют ВТБ24, Сбербанк. Снижаются также ипотечные ставки для приобретения жилья в новостройках.

Кроме смягчения условий кредитования также наметилось еще одно позитивное движение рынка - банки становятся все более клиентоориентированными. Так, Сбербанк открывает в Москве ипотечные центры, в которых клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, подобрать жилье, рассчитать суммы платежей, оформить заявку на кредит.

На рынок выходят новые банки, начинающие или возобновляющие кредитование недвижимости. Отдельные банки уже начали работу по стандартам АИЖК и готовы кредитовать объекты, на которые у юридического лица уже оформлено право собственности. Ставки по таким программам варьируются в пределах 11% в рублях.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Литература

1. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Филинъ, 1999. - 144 с.

2. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - №10. - с. 2-5.

3. Есипов В.Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.

4. Бабич А.М., Павлова Л.Н. Финансы: Учебник для вузов по экономическим специальностям. - М.:ФБК-ПРЕСС, 2000.

5. Завидов Б.Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ПРИОР, 1998. - 160 с.

6. Замуруева И. Ипотека на потоке // КомерсантЪ Власть. - 1998. - №32. - с. 50-51.

7. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: [Залог земли] // Экономист. - 1997. - №4. - с. 93-95.

8. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000. - 240 с.

9. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление. - 1998. - №9. - с. 66-69.

10. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.

11. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - №6. - с. 44-50.

12. Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.

13. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 1998. - №4. - с. 33-37.

14. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование // Актуальные проблемы юридических наук. - 1998. - Вып. 2. - с. 14-20.

15. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. - №11. - с. 10-12.

16. Петров Н. Дом из ипотеки // Российская Федерация сегодня. - 1998. - №15. - с. 16-17.

17. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства. - 1997. - №10. - с. 43-49.

18. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России // Индустриализация в России. - 1997. - с. 21-36.

19. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. - 1997. - №3. - с. 53-57.

20. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы: (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1997. - №9. - с. 16-26.

21. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - №7. - с. 62-64; №8. - с. 86-86.

22. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям. - 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2002.

23. Логинов М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2005. №4. C. 22-30

24. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2004. - №6. - С. 17-19.

25. Чекулаев М. Ипотека: от Солона до Николая II. // Банковское обозрение. - 2003. - №5. - С. 80-83.