Совершенствование системы ипотечного кредитования в России в период финансового кризиса

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие, это право залогодателя, ничтожны.

Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие права залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожны независимо от признания их таковыми судом. Поэтому даже в случае наличия в договоре об ипотеке или в ином соглашении названных условий юридических последствий они не повлекут. В то же время наличие таких условий не повлечет недействительности прочих частей сделки (договора об ипотеке), если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Залогодатель-гражданин в любом случае может распорядиться заложенным имуществом путем совершения односторонней сделки - завещания.

Отметим, что поскольку право залога обладает таким свойством, как право следования, интересы залогодержателя будут соблюдены и в случае отчуждения заложенного имущества по завещанию.

Все упомянутые в данном параграфе нормы подлежит применению также при обременении ипотекой права аренды недвижимого имущества, поэтому арендатор-залогодатель не вправе без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В случае выдачи при ипотеке права аренды закладной перенаем допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

2.5 Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Замены должника по обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет.

Однако по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным выше основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства. При этом эти последствия распределяются соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

2.6 Закладная

Вступившим в действие 22 июля 1998 года Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гражданский и коммерческий оборот введен новый вид ценных бумаг -- закладные. Названный Федеральный закон содержит специальные правила составления и выдачи (выпуска в обращение) закладных, отчуждения прав по ним, исполнения удостоверенных закладными обязательств О. М. Олейник. / Основы банковского права: Курс лекций; М.,2006..

Профессиональный участник рынка ценных бумаг осуществляет операции с закладными с учетом требований, установленных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила нормативных актов Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, регулирующих осуществление операций на рынке ценных бумаг, могут применяться по отношению к операциям с закладными лишь при условии, что это не противоречит установленным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существенным характеристикам закладной и содержанию удостоверяемых ею прав.

Закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, устанавливаемых Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг. Исходя из содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

Выдача одним лицом двух или более закладных не является их выпуском, не подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона «О рынке ценных бумаг».

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» закладная составляется, выдается и обращается в форме письменного документа. Права на закладную не могут быть удостоверены ее сертификатом.

Отчуждение имущественных прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной передаточной надписи и, фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав).

Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 146 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Реестровый учет владельцев закладных не ведется.

Лицо, выдавшее две или более закладных, может открывать и вести для собственных целей учет владельцев выданных им закладных. Записи, содержащиеся в таком учете, не могут использоваться для удостоверения прав на закладные.

Брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии.

Договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей.

При исполнении поручений клиента на приобретение закладной брокер с целью избегания претензий со стороны клиента и на основании заключенного им с клиентом договора может осуществлять проверку приобретаемых в собственность клиента закладных на соответствие их формы и содержания, а также формы и содержания, составленных на закладных передаточных надписей требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также, в случае приобретения закладной в совокупности с прилагаемыми к ней кредитным договором, договором ипотеки и иными документами, осуществлять проверку их формы и содержания требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных законов и правовых актов Российской Федерации.

К высокорискованным закладным, в частности, могут относиться следующие:

1) закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской федерации и муниципальные образования;

2) закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены

не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;

3) закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;

4) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых

указаны физические лица;

5) закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;

6) закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

7) закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;

8) закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;

9) закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;

закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские

суда, суда внутреннего плавания;

закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;

закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 3. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

3.1 Принципы обращения взыскания

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В общем, виде нормы об основаниях обращения взыскания на заложенное имущество сформулированы в ст. 348 ГК РФ. ФЗ РФ «Об ипотеке» частично дублирует ст. 348 ГК РФ, частично конкретизирует особенности применения этих норм к ипотечным отношениям и, кроме того, вводит ряд новых норм, отсутствующих в ГК РФ и регулирующих рассматриваемый предмет применительно к ипотеке.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

3.2 Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Иск об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством Российской Федерации.

В том случае, если и залогодержатель, и залогодатель, являющийся одновременно и должником по основному обеспеченному ипотекой обязательству, являются юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями (участвующими здесь именно в качестве индивидуальных предпринимателей), то соответствующий иск в порядке ст. 22 АПК РФ подается в арбитражный суд (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 102--104 АПК РФ) Ст. 22 АПК РФ от 24 июля 2002 г. .

Если должник по основному обеспеченному ипотекой обязательству не является одновременно залогодателем, но наряду с залогодателем и залогодержателем является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (действующим именно в качестве предпринимателя), то соответствующий иск также подается в арбитражный суд, а упомянутый должник в порядке п. 1 ст. 39 АПК РФ привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора (такое участие необходимо, имея в виду перспективу последующего иска залогодателя к должнику, основанного на норме ст. 387 ГК РФ о переходе прав кредитора к залогодателю).

Если хотя бы одно из трех вышеперечисленных лиц не является ни юридическим лицом, ни действующим именно в качестве индивидуального предпринимателя (а не только зарегистрированным как таковой) гражданином, то соответствующий иск в порядке ст. 25 ГПК подается в суд общей юрисдикции (общие требования к форме и содержанию соответствующего искового заявления см. ст. 126 и 127 ГПК) Ведомости РФ 1999г. №30.

Учитывая новеллу гражданского процессуального законодательства (судебный приказ), следует иметь в виду, что нормой ч. 1 ст. 125 ГПК исчерпывающим образом определены ситуации, при которых может иметь место не исковое производство, а выдача судебного приказа: это взыскание денежных сумм или истребование движимого имущества. Поскольку же об обращении взыскания на недвижимость в ч. 1 ст. 125 ГПК речь не идет, то и судебные приказы на основании ипотечных сделок не выдаются.

Если договор об ипотеке содержит надлежащим образом сформулированную третейскую запись (соглашение о передаче возможных при исполнении указанного договора споров на разрешение третейского суда), либо если третейская запись заключена в виде отдельного письменного соглашения, то иск об обращении взыскания на заложенную недвижимость подается в соответствующий постоянно действующий третейский суд либо (согласно условиям третейской записи) передается на рассмотрение специально образуемого для разрешения данного спора третейского суда.

Если соответствующее дело, не будь третейской записи, подлежало бы ведению арбитражного Суда, то третейский суд рассматривает такое дело в порядке Временного положения о третейском суде для разрешения экономических споров, утвержденного постановлением Верховного Совета РФ от 24 июня 2001г.

В остальных случаях (в спорах с участием граждан) надлежит руководствоваться на всех стадиях третейского разбирательства Положением о третейском суде

Подсудность дел об обращении взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость, подведомственных арбитражному суду, по общему правилу определяется нормами ст. 25 АПК РФ. Согласно ст. 25 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (о правилах определения места нахождения юридического лица см. ст. 54 ГК РФ; правила определения места нахождения индивидуального предпринимателя согласно ст. 23 ГК РФ также определяются ст. 54 ГК РФ). Пунктом 25 АПК РФ введено одно из исключений из норм ст. 25 АПК РФ.

Если договор ипотеки от имени ответчика - юридического лица (т. е. залогодателя) заключается филиалом или представительством, то соответствующий иск должен предъявляться в арбитражный суд по месту нахождения упомянутого филиала (представительства).

Подсудность соответствующей категории дел, подведомственных суду общей юрисдикции, определяется по общему правилу ст. 117 ГПК. Иски в суд общей юрисдикции предъявляются, согласно этому общему правилу, в районный (городской) суд по месту жительства залогодателя - гражданина (ответчика по соответствующей категории дел) либо по месту нахождения органов управления юридического лица - залогодателя или (по выбору истца) по месту нахождения заложенной юридическим лицом-залогодателем недвижимости. Исключения из этого общего правила установлены нормами ст. 114, 115, 118 и 120 ГПК. В частности, согласно норме 118 ГПК, если договор об ипотеке заключался от имени залогодателя - юридического лица филиалом последнего, то соответствующий иск по выбору истца-гражданина может быть предъявлен в суд по месту нахождения такого филиала или по месту нахождения самого юридического лица.

Следует отметить, что ввиду имущественного характера соответствующих исковых требований размеры подлежащей уплате при подаче таких исков государственной пошлины определяются соответственно ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине».

3.3 Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Следует отметить, что непременным условием действительности соответствующего нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем является заключение его после фактического возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. О таких основаниях см. ст. 348 ГК РФ и ст. 50 Закона «Об ипотеке».

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. При нарушении вышеупомянутых условий (любого из них) соответствующее соглашение оспоримо по основанию, предусмотренному ст. 168 ГК РФ; не будь норм ч. 2 ст. 349 ГК РФ и п. 5 статьи 55 Закона «Об ипотеке» такое соглашение было бы ничтожным.

Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 55 Закона «Об ипотеке», не допускается, если:

предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;

для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого липа или органа;

предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

Перечень таких обстоятельств и аналогичный перечень п. 3 ст. 349 ГК РФ частично не совпадают. Так, безвестное отсутствие залогодателя (ст. 349 ГК РФ) само по себе не исключает возможность заключения с ним какого бы то ни было соглашения (например, через представителя соответствующего залогодателя с действующей доверенностью поэтому, так как законодатель не стал дублировать указанную норму;

В этих случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда;

В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя стороны могут предусмотреть;

приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок;

реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в статье 56 Федерального закона «Об ипотеке»;

Отметим ещё один момент. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи, а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также и о договоре комиссии.

При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо, также и залогодателем;

известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования;

способ реализации заложенного имущества либо условие о его при обретении залогодержателем.

При отсутствии в соответствующем соглашении хотя бы одного из существенных условий, соглашение считается незаключенным, т. е. не порождающим ни у кого никаких прав и обязанностей. Условие об указании в соответствующем соглашении данных, конечно, является существенным (да и вообще имеет смысл) лишь при фактическом наличии других ипотек данного имущества и (или) вещных прав на него и прав пользования им у третьих лиц.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Удостоверить соответствующее соглашение можно у любого нотариуса (не только у того, который удостоверял договор об ипотеке). При этом взимается нотариальный сбор (нотариальная госпошлина) в размере, установленном ст. 4 Закона РФ «О государственной пошлине»; суммой же договора (т. е. в данном случае - соглашения) признается начальная цена реализации соответствующего имущества (а при приобретении его залогодержателем - покупная цена).

Государственная регистрация же, если соответствующее соглашение подлежит таковой, должна быть произведена тем же регистрирующим органом, который регистрировал договор об ипотеке, либо его правопреемником (в части регистрационных функций).

3.4 Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Если на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда обращено взыскание, то оно, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке».

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации.

Если суд принимает решение об обращении взыскания на заложенное имущество, он может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.

Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии со статьёй 55 Федерального закона «Об ипотеке».

Реализация заложенного имущества путем продажи на аукционе не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» не может быть обращено во внесудебном порядке.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке», а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами Федерального закона «Об ипотеке» с последующим оформлением уступки данного права.

В последствии имущество, которое было куплено по ипотеке и при продаже входит в сумму долга, приставы описывают и продают помимо воли должника - это теоретически . Однако на практике приставы десять раз напомнят должнику о том, что он имеет возможность погасить долг добровольно.

Таким образом, у должника всегда есть масса возможностей для того, чтобы с честью выйти из ситуации и это обосновывается еще тем, что принудительная продажа имущества - процесс долгий, связанный с подбором оценщика, объявлением конкурса Федеральным агентством по управлению имуществом, организацией торгов.

Пример из судебной практики:

В Челябинске судебные приставы 10 ноября 2008 впервые выселили жильцов квартиры, взятой по ипотечному кредиту. Азербайджанская семья - супруги и трое детей, прожившие достаточно долгое время в России, сумели убедить один из челябинских банков в своей состоятельности и получили кредит на покупку жилья, но средств на выплату кредита не хватило. Двухкомнатная квартира по иску банка была арестована и передана на реализацию. Новый хозяин квартиры до сегодняшнего дня не мог въехать в свое законное жилье. Он подал иск в суд с требованием выселить нелегальных жильцов, и суд удовлетворил требования истца, постановив выселить из квартиры прежних владельцев. К сегодняшнему дню супруги с детьми уже выехали из квартиры и покинули пределы России, уехав на постоянное место жительства в Азербайджан.

Сейчас судебные приставы в условиях создавшегося экономического кризиса ждут увеличения числа подобных решений судов. Потребительский бум и кредитомания многие семьи поставила в схожие ситуации.

Глава 4. Направления совершенствования системы ипотечного кредитования в РФ в период финансового кризиса

4.1 Меры, принимаемые правительством для спасения ипотечного рынка

Правительство обратило внимание на проблему массового роста неплатежей по ипотечным кредитам, что свидетельствует о ее серьезности. Финансовый кризис затронул многих россиян. Компании стремятся минимизировать свои расходы, в первую очередь за счет сокращения численности персонала или же зарплат. Что в свою очередь приводит к неплатежеспособности граждан и неспособности выплачивать займы.

Банки уже давно обеспокоились на тему грядущих неплатежей и начали предпринимать меры - приступили к переоценке квартир, находящихся в залоге, вели переговоры с клиентами о возможном досрочном погашении кредитов или же их части, о замене долларовых кредитов рублевыми, замене плавающей процентной ставки на фиксированную. Но проблема оказалась масштабнее, и стало очевидно, что банкам справиться самостоятельно не под силу.

По информации «Коммерсанта» на сегодняшний день ипотечными кредитами воспользовались порядка 800 тысяч российских семей. Массово россияне стали брать ипотеку с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В прошлом году - уже на 25 миллиардов долларов. По данным Росрегистрации, объем регистрируемых договоров ипотеки в России остается на том же высоком уровне, что и годом ранее. С начала 2008 года Федеральной регистрационной службой зарегистрировано 773 200 договоров по ипотеке жилья, что составляет 94,52% от показателей за весь 2007 год.

Впервые идею предоставления бюджетных займов гражданам, потерявшим из-за кризиса работу, стали обсуждать 1 декабря 2008года на совещании в Минэкономразвития, где было предложено выделять займы по тем же каналам, что и субсидии по безработице. 3 декабря 2008 года эта тема была поднята на совещании по стабилизации экономической ситуации у президента Дмитрия Медведева.

В итоге обозначились три пути решения данной ситуации, все три варианта предполагают выделение средств из госбюджета. Разница между ними состоит в том, кто станет первичным получателем этих средств. Первый вариант предполагает, что деньги будут выделены Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для выкупа ипотечных кредитов, которые заемщики не могут обслуживать в связи с потерей работы из-за кризиса. Второй вариант предусматривает выделение денег на эти же цели госбанкам. Третий - предполагает финансовую поддержку государством непосредственно ипотечных заемщиков.

Также Минфин планирует принять дополнительные меры по выкупу ипотечных кредитов у ряда банков, что улучшит систему кредитования компаний, заявил министр финансов.

4 Декабря, отвечая на вопросы населения, Премьер-министр РФ Владимир Путин поддержал инициативу выдавать банкам госгарантии через систему ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК), а также предложил использовать для погашения ипотечных кредитов так называемый «материнский капитал»- средства, выделяемые при рождении второго и последующих детей в российских семьях. Фракция парламентского большинства в Госдуме согласилась взять на себя инициативу подготовки законопроекта о таком использовании средств «материнского капитала» уже с 2009 года.

Использовать материнский капитал на ипотеку смогут и женщины, родившие в 2009 году, сообщил после совещания вице-премьер, министр финансов РФ Алексей Кудрин.

Таким образом, правительство отменяет ранее установленный трехлетний мораторий на использование материнского капитала.

Право для тех, кто родил второго ребенка, и в 2007, и в 2008 году, возникает уже с начала 2009 года - право в части оплатить жилье или ипотечный план. Или у тех, у кого в семье родится второй ребенок в следующем году, - те тоже будут иметь право на получение этих средств на жилищное кредитование", - сказал глава Минфина.

"Они имеют право пользоваться материнским капиталом начиная с 2009 года", - сказал он.

Право на материнский капитал получили с 2007 года семьи, в которых появляется второй или последующие дети. В 2009 году сумма материнского капитала составит почти 300 тысяч рублей. Средства материнского капитала можно направить на улучшение жилищных условий семьи, образование любого из детей, на финансирование накопительной пенсии матери.

Подавляющее большинство ипотечных кредитов в России - "качественные", отметил на совещании премьер-министр, по словам которого, отбор заемщиков со стороны банков был достаточно строгим.

Однако, напомнил Путин, сегодня некоторые заемщики столкнулись с потерей работы, с сокращением заработной платы, и необходимо дать им время для адаптации и поиска другого источника доходов.

"Чтобы люди не лишились квартир, в которые они и так уже вложили немалые средства", - пояснил премьер.

В этих целях банкам, выдававшим ипотечные кредиты, предлагается реструктурировать платежи граждан 2009 года. Банки под эти реструктруированные кредитные договоры смогут взять поручительство у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Отсрочка по выплате основного долга или процентов не будет бесплатной, сообщил Алексей Кудрин.

"Если вы отложили платеж по основному долгу, то вы продолжите платить по нему проценты", - пояснил он.

Порядок заключения договоров на отсрочку ипотечного долга будет разработан АИЖК и заработает к январю, сообщил глава "Сбербанка" Герман Греф.

Он рассказал, что гражданам придется предоставить в банк документы о снижении доходов или о потере работы. Скорее всего, потребуется регистрация в службе занятости, а справка о сокращении доходов должна быть заверена администрацией предприятия, где работает заемщик, и содержать "обстоятельства снижения зарплаты".

Помимо помощи гражданам, правительство России намерено поддержать и банки.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово предоставить банкам поручительства на 500 миллиардов рублей для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью рефинансирования этих бумаг в ЦБ, сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Это позволит банкам уже в 2009 году получить дополнительную ликвидность, которая, в том числе, поможет стабилизировать ситуацию на жилищном рынке.

В середине ноября Семеняка рассказал журналистам о том, что прорабатывается схема гарантирования ипотечных облигаций, выпущенных банками, для поддержания процесса выдачи ими ипотечных кредитов в РФ.

Механизм, по его словам, может выглядеть так: банк будет формировать пул ипотечных кредитов, передавать их со своего баланса на баланс специализированного ипотечного агента (это даст возможность "расчистить" баланс банка от крупных "длинных" кредитов, которые могут затруднять выдачу новых ссуд); затем агент будет выпускать облигации, обеспеченные ипотекой; эти бумаги будут получать гарантию АИЖК.

Выкупать эти облигации сможет на себя сам банк, а затем отдавать их в ЦБ для получения рефинансирования, не исключал Семеняка.

Помимо этого, министр финансов Кудрин сообщил, что АИЖК должно получить от госбанков дополнительные кредитные средства - 200 миллиардов рублей - на выкуп ипотечных займов. Эти деньги позволят поэтапно выкупать ипотечные кредиты и, таким образом, высвобождать балансы банков и предоставлять им дополнительное фондирование.

Глава крупнейшего банка России - "Сбербанка" - Герман Греф считает, что разработанные правительством меры помогут гражданам сохранить квартиры, а банкам - стабильность. "Компромисс, который сейчас найден, позволяет решить проблему неплатежей для граждан, дать отсрочку длиной до 1 года, сохраняет стабильность банков", - считает глава Сбербанка.

По его мнению, без этих мер "очень многие банки в следующем году могли бы серьезно пострадать".

"Второй шаг, который делается, - возможность под залог гарантированных АИЖК облигацией получить рефинансирование в Центральном банке - позволит также стабилизировать ситуацию в банковском секторе и продолжить кредитование граждан и юридических лиц", - сказал Греф.

Инициатива Правительства поддержать граждан и не допустить массового разорения банков, увлекшихся ипотекой, в данной ситуации понятна. Но многие вопросы так и остаются открытыми. Например, как определить, заемщик остался без работы в связи с сокращением штата или по собственной инициативе? Ведь многие компании увольняют сотрудников, предлагая им подписывать заявления на увольнение по собственному желанию.

Опять-таки непонятно, на какой срок и на каких условиях будут выдаваться подобные кредиты от государства и что будет в случае, если через это время платежеспособность заемщика не восстановится? Какие льготы будут предусмотрены людям, доход которых существенно сократился?

4.2 Предложения для дальнейшего развития ипотечного кредитования

4.2.1 Создание государственного фонда по выкупу активов банков, испытывающих трудности с ликвидностью, но, тем не менее, перспективных

По этому поводу в правительстве России уже рассматривается перспектива создания спецфонда для выкупа качественных активов у банков, испытывающих проблемы с ликвидностью. Об этом 2написали, 10 октября, "Ведомости" со ссылкой на председате2 правления "ВТБ 24" Михаила Задорнова. Подробности не сообщаются.

Чиновник возглавлял Минфин в разгар кризиса 1998 г. Сейчас он тоже принимает участие в различных совещаниях и рабочих группах при правительстве. Задорнов обратил внимание, что фонд с подобными функциями на $1,5 млрд. уже создан в Казахстане. С учетом масштабов экономик двух стран размер фонда нашей страны должен составлять примерно $15 млрд., подсчитал он.

Подтвердил факт обсуждения перпективы создания такого фонда представитель аппарата первого вице-премьера Игоря Шувалова. Слышали о ней и совладельцы 2-х крупных российских банков.

Однако, по данным издания, предложение о фонде все же пока находится в стадии обсуждения, и окончательного решения пока не принято.

Оправданным считает создание такого фонда председатель финансового комитета Совета Федерации Дмитрий Ананьев. На его взгляд, фонд мог бы заниматься выкупом и качественных, и проблемных активов (прежде всего - в сфере недвижимости). Чиновник считает, что на начальном этапе размер фонда мог бы исчисляться несколькими десятками миллиардов рублей, а инвесторами наравне с государством могли бы выступить крупнейшие банки.

4.2.2 Необходимо пересмотреть модель ипотечного кредитования, сделав акцент на возможности рефинансирования банкам выданных кредитов

Многие эксперты считают, что только после того как заработает рынок рефинансирования ипотеки, начнется новый виток развития.

"Российская газета" от 21 ноября 2008 г., а в частнотсти Ирина Невинная

“Такое мнение высказал председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев, выступая на "круглом столе", организованном "Российской газетой".

По его словам, на сегодняшний день в общей сложности выдано жилищных кредитов примерно на 550 миллиардов рублей, при этом рефинансировано только 100 миллиардов. "Мы сделали ошибку, сделав банки центральным элементом ипотечного кредитования, недооценив возможность рефинансирования", - заявил Пономарев.

Заметим, что государственный регулятор ипотеки в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) был создан, и те 100 миллиардов рублей - это как раз вклад агентства в систему рефинансирования. Но с АИЖК сотрудничают далеко не все банки (агентство выкупало примерно 10 процентов от общего количества закладных по выданным кредитам). И те, которые заимствовали финансы на рынке, в том числе брали кредиты за рубежом, сегодня в особенно тяжелой ситуации.

Представитель Московского ипотечного агентства, выступая на "круглом столе", назвал "проблемой номер один" невозможность привлечения банками долгосрочных финансовых ресурсов: "Мы размещали облигационные займы, но сегодня инвесторы их не покупают".

Дело не только в том, что у банков в основной массе нет сегодня средств для продолжения ипотечных программ (по данным ипотечных брокеров, реальные кредиты могут выдать сегодня не более 10 банков), но и в резко возросших рисках по возвращению уже выданных средств.

Пока банки предпринимают "скоропомощные" меры. Во-первых, ужесточают требования к заемщикам. Во-вторых, поднимают процентные ставки для новых кредитов. В октябре, по обнародованным на днях исследованиям кредитного брокера "Фосборн-Хоум", средние ставки по рублевым кредитам выросли до 18 процентов, а у некоторых банков перевалили за 20.

Более того, эксперты активно обсуждают и возможность повышения банковских ставок по уже выданным ипотечным кредитам. Еще месяц назад об этом прямо заявил глава ВТБ 24 Михаил Задорнов. Индикатором для возможного повышения он назвал увеличение ставки рефинансирования ЦБ.

В то же время государственный регулятор ипотечного рынка - АИЖК предпринимает ряд мер для смягчения ситуации. 60 миллиардов рублей, выделенных правительством на поддержку ипотеки в АИЖК, ожидают получить в конце ноября - начале декабря. А пока агентство взяло полугодовой кредит в Сбербанке в размере 5 миллиардов рублей для того, чтобы выкупить закладные у банков по кредитам, выданным до 1 октября, и тем самым поддержать их финансово.

Также начало реализовываться и предложение АИЖК по расширению возможностей рефинансирования ипотеки. В среду во втором чтении приняты поправки в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые уточняют порядок перехода прав по закладным. По действующему порядку закладные передаются агентству банками в индивидуальном порядке. Поправки разрешают заменить эту "розницу" формированием крупных "пулов" закладных. Появится возможность выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Следующим шагом, как предполагают в АИЖК, может стать договоренность с Центробанком принимать такие облигации, гарантированные обязательствами АИЖК, для дополнительного рефинансирования.

Правда, Владимир Пономарев считает эту меру недостаточной: даже в том случае, если АИЖК договорится с ЦБ включить такие бумаги в ломбардный список, еще не факт, что для них найдутся покупатели.

В свою очередь, экс-министр финансов Задорнов полагает, что покупателями таких бумаг могут стать в нынешних условиях только Пенсионный фонд и госкорпорации.

Удастся ли банковскому сообществу убедить правительство пойти по такому пути, пока не ясно. В лучшем случае, полагают эксперты, предлагаемая модель рефинансирования ипотеки может выстроиться не раньше конца 2009 года”.

4.2.3 АИЖК необходимо договариваемся с банком и клиентом о реструктуризации долга, после чего плавно вывести клиента на уровень выхода из дефолта

Выигрывает банк (он не должен списывать долги), выигрывает и заемщик (он остается в доме).

Об этом пишет газета "Коммерсант", ссылаясь на заявление руководителя департамента коммуникаций АИЖК Анны Ярцевой. Потерявшие работу ипотечные заемщики смогут подавать заявки на рефинансирование своего долга в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже с середины декабря 2008 года.

При оформлении заявки заемщик будет должен предоставить свой кредитный договор, справку о постановке на учет биржи труда, свидетельство об оценке находящегося в залоге по кредиту жилья, выданную налоговой инспекцией справку о доходах, а также документ, подтверждающий потерю платежеспособности.

Финансовая поддержка потерявшим работу заемщикам будет оказываться, начиная с начала 2009 года. Срок предоставляемых АИЖК кредитов составит один год.

Правительство пока что не приняло окончательного решения о механизме поддержки потерявших работу ипотечных заемщиков. Рассматриваются три варианта - прямое субсидирование просроченной задолженности, выдача дополнительных средств через государственные банки и через АИЖК.

4 декабря, в ходе "прямой линии" с гражданами России премьер-министр России Владимир Путин заявил, что поддержку ипотечного кредитования в стране, по его мнению, необходимо осуществлять, выделяя средства потерявшим работу заемщикам через Агентство по ипотечному кредитованию.

По мнению опрошенных, газетой участников рынка, механизм поддержки заемщиков через АИЖК усложнит процесс реструктуризации долга. Дело в том, что фактически потерявший платежеспособность заемщик, рефинансируя задолженность по своему кредиту через агентство, будет иметь дело уже с двумя кредиторами вместо одного.

По предварительной оценке, проблемы с погашением ипотечных кредитов могут возникнуть у 2 процентов ипотечных заемщиков в России. Всего по стране выдано около 800 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 974,5 миллиардов рублей. На рефинансирование долгов безработных заемщиков правительством будет выделено 20-25 миллиардов рублей бюджетных средств.

Заключение

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее.

В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм.

Впрочем, было бы неверным утверждать, что законодательство полностью свободно от собственных недостатков. Так, например, в главе 7 ФЗ «Об ипотеке» законодатель иногда откровенно путает государственную регистрацию договора об ипотеке как сделки с недвижимостью с государственной регистрацией самой ипотеки как обременения (ограничения) вещного права на недвижимое имущество. Кроме того, совершенно не прописана процедура предъявления закладной ее владельцем обязанному по ней лицу. А ведь это - один из важнейших моментов в развитии отношений сторон ипотечной сделки.

Имеющиеся недостатки не носят характера неразрывно связанных с основными положениями законодательства и вполне могут быть устранены в ходе текущей законотворческой работы. А расширение сферы действия Закона в области земельных отношений, видимо, произойдет уже на ином этапе общественного развития, возможно, весьма отдаленном во времени.

В заключение необходимо отметить следующее. Принятие и вступление в силу Закона «Об ипотеке» почти завершило формирование законодательной базы гражданского оборота недвижимости в Российской Федерации. Совместно с ЗКРФ, Законом о государственной регистрации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности» и Градостроительным кодексом РФ, устраняет характерные для первых лет реформ пробелы в праве в части регулирования отношений по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положение дел в сфере законодательства постепенно выправляется.

После изучения законодательства об ипотеке у нас появились два предложения. Первое из них связано с тем, чтобы предоставить банкам больше гарантий возврата денег залогодателем. Главной причиной не возврата денег является проблема выписки несовершеннолетних из квартир, приобретенных под ипотеку.

По существующему на данный момент законодательству выписать из квартиры несовершеннолетнего, без прописки его на другую жилую площадь, нельзя. Этим пользуются многие мошенники: приобретают квартиру под залог, прописывают в нее несовершеннолетнего и перестают выплачивать проценты банку. Банк, в свою очередь, максимум, что может сделать - это обязать по суду недобросовестного плательщика выплатить сумму и проценты, но отобрать квартиру он не имеет права.

Для компенсации потерь от таких мошенников, банк вынужден устанавливать высокие проценты.

Чтобы решить эту проблему нужно либо запретить прописывать несовершеннолетних в квартиры, купленные под залог, либо разрешить их выписывать из таких квартир по решению суда.

Для этого, однако, необходимы изменения в Гражданском кодексе, что весьма проблематично, а также это вызовет большие возражения, особенно со стороны органов опеки и попечительства. Но без этих изменений серьезных положительных сдвигов в сфере ипотеки не будет.

Второе мое предложение касается ипотеки сельскохозяйственных земель. В данный момент по существующему законодательству залог таких земель запрещен, хотя в большинстве развитых стран это является одним из фундаментальных аспектов отношений в агропромышленном комплексе. Так, например, в США почти все мелкие фермеры стартовый капитал берут в банках под залог своей земли.

Несмотря на то, что новый Закон «Об обороте сельскохозяйственных земель» разрешает куплю-продажу земли сельскохозяйственного назначения, это не окажет серьезного влияния на развитие агропромышленного комплекса, так как у большинства фермеров и мелких предприятий не хватит денег на выкуп земли. Поэтому они по-прежнему будут арендовать землю.

Хотя, этот запрет можно и обойти. Так, согласно п. 1 ст. 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», запрещается ипотека сельскохозяйственных угодий сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Но сельскохозяйственные угодья можно сдать в аренду (даже без изменения их целевого назначения) несельскохозяйственной организации, а она, в свою очередь, имеет право их заложить.

В связи со всем вышесказанным мы абсолютно уверены, что агропромышленный комплекс в Российской Федерации не будет так развит как в Европе и США, пока не будет разрешен залог земель сельскохозяйственного назначения.

Что касается кризиса, то он даже в некоторой степени оздоровит рынок, избавит его от слабых и «черных» игроков. Научит банки формировать качественные кредитные портфели. Поможет развитию внутреннего вторичного рынка ипотеки, чтобы банки могли рефинансироваться в России.

И несмотря на вызванное объективными причинами замедление темпов роста ипотечного кредитования, этот рынок обладает огромным потенциалом, так как в настоящее время его доля в ВВП России несопоставима с уровнем развитых стран.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993г.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. от 30.11.1994 N 51-ФЗ(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 22.07.2008, с изм. от 24.07.2008).

3. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. от 26.01.1996 N 14-ФЗ(принят ГД ФС РФ 22.12.1995)(ред. от 14.07.2008)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2008)

4. Гражданский кодекс РФ. Часть третья. от 26.11.2001 N 146-ФЗ(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)(ред. от 30.06.2008).

5. Гражданский кодекс РФ. Часть четвертая. от 18.12.2006 N 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006)(ред. от 08.11.2008).

6. Гражданский процессуальный кодекс РФ №138-ФЗ от 14 ноября 2002 г. с изменениями внесенными Постановлением Конституционного суда РФ от 12.07.2007г. №10-п

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 - ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) от 16.07.1998г. (ред. от 13.05.2008)

8. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ(принят ГД ФС РФ 22.12.2004)(ред. от 13.05.2008)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2008).

9. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001г. N 136-ФЗ(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)(ред. от 22.07.2008)(с изм. и доп., вступающими в силу с 24.10.2008).

10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации № 95-ФЗ от 24 июля 2002 г. с изменениями внесенными Постановлением Конституционного суда РФ от 25.03.2008г. № 6-п (в редакции от 03.12.08).

11. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998г.

12. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997г. с редакцией на 22.07.08

13. Закон РФ «О государственной пошлине» по состоянию на 01.11.2008г.

14. Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г.

15. Указ Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию

16. ипотечного кредитования» от 28.02.1996 г. № 293.

17. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г.№219.

18. «Положение о порядке ведения Государственного Земельного кадастра», утвержденное постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992 г. № 622

19. Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 « Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 N 7974)

20. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005г. №

21. Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ «О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 09.09.1998г. № С5/УЗ-694.

22. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг «Об утверждении Методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 26.02.1999г. №195-р.

23. Алексеев С.С. / Философия права; М., 1998г.-564с.

24. Борм М.З., Пятенко В.В. Стратегическое управление банковской деятельностью-М.: Приор, 2005 г.-210 с.

25. Буров В.С., Грачев И.Д. / Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; М.,2006.-232с.

26. . Буров В.С., Грачев И.Д. / Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; М.,2006.-342с.

27. Ведомости РФ. 1992. №23

28. Ведомости РФ. 1993. № 10.

29. Ведомости РФ, 1999, №30.

30. Гончаров С.К./ Ипотечное кредитование и секьюритизация в России. М.: Финансовый вестник, № 1, 2004г.-57с.

31. Дощенко Ю. История зарождения ипотеки / Вестник ДГУ, №3, 2002-89с.

32. Ема В.С./ Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. М.: МГУПресс, 2005г

33. Журкина Н.Г. /Современная ипотека: состояние, проблемы, решения./Финансы.-2007. -№6

34. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2004г. -34с.