Ипотечное кредитование в современной экономике

Ипотечный кредит- программа кредитования под залог кредитируемого Объекта недвижимости(либо под совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого Объекта недвижимости. Срок до 30 лет, ставка: 13,5% -- 14,75% Цели кредитования: на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости. Обеспечение: Залог приобретаемой недвижимости, другое обеспечение (при необходимости). На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. Чем хорошо: большой срок кредита, снижаются процентные ставки после регистрации недвижимости. Чем плохо: Выдаётся по месту нахождения объекта недвижимости.

Кредит «Ипотечный+»- выделяется в составе «Ипотечного кредита» и выдаётся на цели строительства либо приобретения Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств банка. Срок до30 лет, ставка: 13,25% -- 14,5%.Цели кредитования: приобретение и строительство Объекта недвижимости на территории России, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка. Обеспечение по кредиту: Залог кредитуемого Объекта недвижимости, до регистрации ипотеки -- залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.

Программа «Молодая семья»- Срок до 30 лет. Процентная ставка: 13,25% -- 16,00%. Обеспечение по кредиту: залог кредитуемого Объекта недвижимости, при необходимости доп. обеспечение; до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости - иные формы обеспечения. Цель ипотечного кредита: на приобретение, строительство Объектов недвижимости на территории России.

Рефинансирование жилищных кредитов. Срок до 30лет. Процентная ставка: 15,25% -- 15,75%. Процентная ставка на этапе строительства: 17,25% - 17,75% Цель ипотечного кредита: погашение кредита, выданного иной кредитной организацией на приобретение или строительство Жилого помещения (квартира или жилой дом, в т.ч. с земельным участком) на территории РФ. Обеспечение по кредиту: залог Жилого помещения, на приобретение либо строительство которого предоставлен рефинансируемый кредит. Чем хорошо: может выдаваться и наличными (рубли), может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет, при рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года, кредит на 70% стоимости, если есть ребенок, то кредит на 90%.При расчете суммы кредита может учитываться доход родителей, т.е. сумма кредита будет больше.

Необходимо отметить, что несмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования здесь существуют также определенные «подводные камни», которые не известны потенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодая семья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет (даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинств данного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

Проиллюстрируем это на примере. Допустим, доход каждого из супругов - 20000рублей. Доход каждого из родителей - 10000 рублей .Итого, совокупный доход равен: 20000 х 2 (супругов) + 10000 х 2 (родители мужа) + 10000 х 2 (родители жены) = 80000 рублей (совокупный доход, исходя из которого будет предоставляться кредит Сбербанком).

И это при 16%годовых в рублях. Причем, если у "молодой семьи" есть ребенок, то кредит может составлять до 90% от стоимости квартиры. Если же нет ребенка - то кредит как и обычно в Сбербанке: не более 70% от стоимости квартиры.

Сбербанковский кредит "Молодая семья" - безусловно новое слово в ипотечном кредитовании в России. Но и тут есть свои особенности, так безработной «Молодой семье» кредит не дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родители супругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своих родителей - кредит ей не предоставят.

Еще одна особенность та, что существует привязка к местности. Например, заемщик живет в Краснотурьинске, поручители - в Нижнем Тагиле, работает - в Екатеринбурге, квартиру хочет в Подмосковье, за кредитом обращается в Московский банк. Такому заемщику предложат обратиться в банк либо по месту работы, либо в банк в том городе, где заемщику нужна квартира. В отделении Сбербанка в Москве, в выдаче кредита ему откажут.

Таким образом, можно подытожить, что не смотря на свою привлекательность программы ипотечного кредитования (это касается не только программ Сбербанка России, но и ипотечных программ других операторов) имеют ряд особенностей, с которыми потенциальному заемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.

2.3 Порядок предоставления ипотечных кредитов в Богословском отделении №8583 Сбербанка России

Общие условия предоставления жилищного кредита.

1-Жилищный кредит предоставляется:

-по месту регистрации заёмщика либо одного из созаёмщиков;

-по месту нахождения предприятия(клиента Банка)-работодателя заёмщика либо одного из созаёмщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого(строящегося) объекта недвижимости;

-по месту нахождения или по месту строительства объекта.

2-Кредит предоставляется в валюте Российской Федерации или иностранной валюте наличными или в безналичном порядке. Срок кредитования:

-не более 30 лет-по кредитам на цели приобретения и строительства объектов недвижимости;

-не более 10 лет-по кредитам на цели ремонта(отделки)и реконструкции объекта недвижимости.

3-Максимальный размер кредита рассчитывается исход из платёжеспособности заемщика либо суммарной платежеспособности созаемщиков.

4-Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких объектов недвижимости, если данные объекты являются однородными(например: квартиры, гаражи и т.п.)или взаимосвязанными(например: дом с земельным участком). В этом случаедопучкается оформление кредита одним кредитным договором.

5-Объект недвижимости, приобретаемый или строящийся с использованием кредитных средств банка, может быть оформлен:

-в собственность заемщика;

-в общую собственность титульного созаемщика и любого(ых)созаемщиков;

- в общую собственность заемщика, его(ее) супруги(а) и членов их семьи(детей, в т.ч. совершеннолетних, родителей).

6- По заявлению заемщика либо созаемщиков банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита(с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на 2 года с даты заключения кредитного договора. В случае установления отсрочки по погашению кредита в период действия кредитного договора оформляется дополнительное соглашение к нему. Отсрочка по уплате процентов за использование кредитом не предоставляется.

Схема ипотечного кредитования:

1-Заёмщик заполняет заявление- анкету (Приложение Б)на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в Богословское отделение №8583 Сбербанка России вместе со всеми необходимыми документами.

2-Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его платежеспособность(а так же платежеспособность созаемщиков при суммарном рассмотрении) и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

Платежеспособность определяется с учетом следующего:

-срок кредитования в месяцах (t)не включает период отсрочки погашения кредита;

-в зависимости от величины среднемесячного дохода (Дч) применяются следующие коэффициенты(К):

К=0,7 при Дч в сумме до 30000 рублей(эквивалента в иностранной валюте) включительно;

К=0,8 при Дч в сумме свыше 30000 рублей(эквивалента в иностранной валюте).

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор (Приложение В) и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, так же договор залога (Приложение Г) который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки). Так же заемщику выдается график платежей по кредиту (Приложение Д)

10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту.

13. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, необходимые для рассмотрения вопроса о кредитовании:

Желающий получить кредит в рамках ипотечной программы в Богословском отделении заполняет заявление-анкету. Кроме того, предоставляются следующие документы:

- Паспорта (полные ксерокопии) заёмщика и членов семьи.

- Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи.

- Выписки из трудовых книжек заёмщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет).

- Выписки из домовой книги по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

- Копии финансово-лицевого счета по месту регистрации заёмщика и членов его семьи.

- Справки с места работы о доходах за последние 6 месяцев с указанием занимаемых должностей (для заёмщика и членов его семьи).

- Копии документов, подтверждающих права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы).

-Контракт с работодателем (если имеется).

-Документы, подтверждающие образование.

2.4 Риски и ответственность заёмщика

Ипотека в нашей стране - это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным юридическим вопросам. Инфляция, изменение валютного курса добавляет непредсказуемости экономической ситуации в нашей стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше застраховаться.

Ипотека: чем рискуете вы.

Если внезапно снижаются рыночные цены на жилье, то, как бы это не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине окажетесь неспособны выполнить свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится.

Ещё один риск, который поджидает Вас при оформлении ипотеки, связан с изменением валютного курса. На российском рынке ипотеки все кредиты даются в долларовом исчислении. Вы берете кредит в долларах, и возвращать обязаны так же в долларах. Однако мало кто в нашей стране получает зарплату в этой валюте, да и законом нашей страны это запрещено.

Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы.

Что делать, если с вами произошел несчастный случай или вы по какой-либо причине утратили трудоспособность? Вы - человек, ранее добросовестно плативший, теперь не в состоянии выплачивать положенную сумму, не имеет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит. По правилам, кредитор должен выселить из нормальной квартиры в общежитие. Но ведь это не справедливо. Вы ведь не по своей вине не выплачиваете банку долг. Именно поэтому, чтобы избежать такого рода неожиданностей, при оформлении ипотеки вас страхуют от этого риска.

Ипотека: риски кредитора.

В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.

В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику.

В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.

Риск неуплаты или несвоевременной уплаты, так называемый кредитный риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным.

Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях оформления ипотеки, определяя условия кредита и размеры предполагаемых выплат. Предусмотреть все неожиданности в дальнейшем можно с помощью специальных служб, которые проверяют кредитоспособность человека, который хочет оформить ипотечный кредит в банке. Для того, чтобы уменьшить кредитный риск используются некоторые ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30-40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется заем с залогом. Хотя залог значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников нельзя выселить из квартиры, которая является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика.

Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также существенен для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Кредитору ведь не может быть заранее известно, когда произойдет досрочное погашение. А оно, как правило, происходит как раз в момент самой низкой процентной ставки.

Имущественные риски относятся к условной группе рисков, то есть это риски, которые имеют отношение к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодное для проживания, то в этом случае обязательства заемщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Если подвести черту под всеми видами существующих страховок на рынке ипотеки, то можно выделить два основных риска, которые подлежат страхованию.

Первый риск - это наступление нетрудоспособности заемщика, второй - риск повреждения залогового объекта.

На кого же возлагаются расходы по этим видам страхования? Конечно, на заемщика, по сумме они составляют около 1,5% стоимости получаемого кредита.

Большинство жителей России имеют самое общее представление об ипотечном кредитовании. Основная масса их считают эту услугу невозможной для себя из-за дороговизны.



3. ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Ограниченное предложение жилья

Отсутствие жилья - главный тормоз развития ипотеки, поскольку дефицит увеличивает стоимость жилья и, соответственно, размер выплат по кредиту. Для того, чтобы ипотека стала доступной, необходимо, в первую очередь, сделать доступным жилье. Иначе, стимулирование ипотечного кредитования приведет к еще большему росту цен. В настоящее время на рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение, цены на жилье растут быстрее, следовательно, доступность жилья снижается. Создается напряженная ситуация, и снижение ставок по ипотечным кредитам может спровоцировать резкий рост количества покупателей. Соответственно, возрастут и без того высокие цены. Вместе с тем состояние жилищного фонда сегодня не отвечает потребностям населения. Количество аварийных и ветхих домов, площадь которых достигла 87,8 млн. кв. метров, превышает предельно допустимую норму. При этом около половины российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Среди них большая часть тех, кто нуждается в так называемом «социальном жилье».

«Серые» доходы

Невозможность подтверждения своих доходов приводит к ограниченному кругу заемщиков, способных без лишних проблем взять ипотечный кредит. Большинство населения России, способного взять и затем выплатить ипотечный кредит не имеет официального подтверждения своих доходов. В качестве такового банк по-прежнему требует справку из налоговой инспекции по форме 2НДФЛ.

Высокие процентные ставки

Основные причины высоких процентов - отсутствие дешевых и долгосрочных источников финансирования, а также инфляция, которая в России до сих пор сравнительно велика - около 11% годовых в рублях. Кроме того, операционные расходы на оформление кредита также "съедают" около трех процентов. Несмотря на заметное снижение уровня ставок до 13-14%, это всё равно дорого для большинства населения. Приемлемой платой за пользование кредитом будет ставка 8-9% годовых в рублях при 20 - 30-летнем сроке выплат. Вместе с тем сложившиеся процентные ставки - это объективный уровень, изменить его искусственным способом - значит подорвать коммерческие основы ипотеки и вновь перейти на дотации за счет государственных источников.

Отсутствие ипотечного страхования

Наличие ипотечного страхования позволит снизить первоначальный взнос. Ипотечное страхование - это страхование коммерческих и финансовых рисков ипотечных банков, которое рассматривается как инструмент снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Снижение авансового платежа позволит взять кредит людям со стабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но уже без необходимых первоначальных накоплений (обычно -- 15-30% от стоимости квартиры). Однако, банки и страховые компании не могут договориться о принципах организации системы ипотечного страхования. Банки пока не готовы выступать в качестве страхователей и страховать свои риски, связанные с возможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Все расходы на сегодняшний день перекладываются на заемщиков, которые страхуют свою ответственность за невозврат полученного ипотечного кредита сразу по трем видам страхования.

Появление ипотечного страхования сдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно от усилий государства. Прежде всего, речь идет о том, чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (то есть на приобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Другая существенная проблема -- отсутствие достоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики и банкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потому что невозможно точно определить страховые тарифы. Впрочем, Центральный банк мог бы организовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах и создать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлении не ведется.

Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

3.2 Основные совершенствования системы ипотечного кредитования в Сбербанке России

Сбербанк России - самый крупный и надежный из всех российских банковских структур. Долгая и успешная работа "Сбербанка" вывела его в лидеры во многих сегментах кредитования и предоставления финансовых услуг.

Программа жилищных кредитов Сбербанка России пользуются у клиентов большой популярностью, потому что банк постоянно развивает это кредитное направление, делая его более доступным для многих. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. А так же вводятся новые программы для заемщиков:

1) Программа реструктуризации ипотечных кредитов АРИЖК.

Экономический кризис ударил не только по рынку ипотеки, но и, в первую очередь, по кошельку большинства российских семей, многие из которых оказались не в состоянии возвращать взятые ранее жилищные кредиты. Чтобы поддержать эту категорию населения между Сбербанком России и ОАО «Агентство реструктуризации жилищных кредитов» (АРИЖК) заключено «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (Соглашение).

АРИЖК-дочерняя компания ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию», созданная для реализации программы поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.

АРИЖК оказывает поддержку заемщикам по ипотечным кредитам банков, отвечающим стандартам АРИЖК, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов.

АРИЖК осуществляет реструктуризацию ипотечных кредитов, предоставленных кредитными организациями до 1 декабря 2008 года на приобретение либо строительство жилых помещений, расположенных на территории Российской Федерации, в целях постоянного проживания в них.

В рамках заключенного Соглашения реструктуризация ипотечных кредитов осуществляться путем предоставления заемщику стабилизационного займа.

Стабилизационный займ предоставляется на цели погашения текущих платежей по ипотечному кредиту, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов и пени, начисленных банком после снижения платежеспособности заемщика.

Основные условия предоставления стабилизационного займа:

- Перечисление средств осуществляется ежемесячными траншами.

- В обеспечение оформляется последующая ипотека жилья.

- Срок займа равен оставшемуся сроку ипотечного кредита.

- Процентная ставка по займу устанавливается равной процентной ставке по ипотечному кредиту.

Схема предоставления стабилизационного займа.

1. Заемщик обращается в Банк за реструктуризацией жилищного кредита.

2. Банк сообщает заемщику условия предоставления АРИЖК стабилизационных займов.

3. В течение 2-х рабочих дней Банк готовит для Заемщика справку об остатке задолженности по кредиту для предоставления в АРИЖК. При необходимости, Банк предоставляет иные документы.

4. Заемщик обращается к Агенту АРИЖК (список агентов размещен на web-сайте АРИЖК) и передает пакет документов для получения стабилизационного займа.

5. Агент и АРИЖК в течение 5-ти рабочих дней проводят проверку документов и принимают решение о возможности предоставления стабилизационного займа.

6. В случае принятия положительного решения Агент направляет Заемщику и Банку уведомления.

7. На основании полученного уведомления о принятом решении Банк проводит подготовительные мероприятия для реструктуризации ипотечного кредита, оформляет согласие на последующую ипотеку, а также, при необходимости, оформляет новую справку об остатке задолженности по кредиту.

8. Заемщик открывает в Банке счет по вкладу, условия которого позволяют осуществлять приходные и расходные операции, для получения и списания поступающих средств стабилизационного займа в счет погашения задолженности по ипотечному кредиту.

9. Банк передает Заемщику согласие на последующую ипотеку, а также при необходимости новую справку об остатке задолженности по кредиту.

10. Заемщик и Агент подписывают договор о предоставлении стабилизационного займа и договор последующей ипотеки.

2) Материнский капитал

С 1 января 2009 года обладательницы материнского капитала получили возможность потратить его на погашение ипотечного кредита, не дожидаясь, пока их ребенку исполнится 3 года.

Сейчас размер материнского капитала составляет 343 тысяч 378 рублей. В Краснотурьинске с начала программы по поддержке семей, имеющих детей, выдано более15 тысяч сертификатов.

При наличии всех необходимых документов Пенсионный фонд принимает решение об удовлетворении заявки достаточно быстро -- в течение месяца. При этом сроки перевода средств материнского капитала на погашение кредитов минимизированы до двух месяцев с момента одобрения заявки.

При этом, чтобы заявка была одобрена к обладательнице материнского капитала предъявляются определенные требования. В частности, жилье, приобретаемое с использованием средств сертификата, должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей и других совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей каждого.

В настоящее время в Краснотурьинске погасили жилищный кредит материнским капиталом в 2009г -40 семей (на эти цели израсходовано более 11 млн рублей), а в 2010 году за первый квартал уже 25 семей. В целом по России эта цифра выросла до 100 тысяч семей.

Во втором квартале 2009 года в Сбербанке увеличился спрос на жилищное кредитование: в апреле-мае количество заявок на оформление таких займов по сравнению с первым кварталом увеличилось примерно в 1,5 раза.

Сбербанк России планирует выйти на докризисный уровень выдачи розничных кредитов к концу II квартала 2010 г., банк планирует увеличить ежемесячный объем выдачи кредитов до 65 млрд руб. В период кризиса он составлял порядка 25 млрд руб.

Так же в январе Сбербанк начал модификацию продуктовой линейки и установил специальные условия для клиентов, получающих заработную плату на счета в Сбербанке.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения. В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения.

Таким образом, проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Ипотечный кредит представляет собой одну из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества. В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования прибыли представляет собой кредитный портфель коммерческого банка. Кредитный портфель является как источником дохода, так и источником банковского риска.

В нашей стране существует ряд схем кредитования приобретения жилья. Первая - модель депозитного института (сберегательные банки), согласно которой Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Вторая - модель ипотечных компаний, в соответствии с которой ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу - инвестору непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль.

Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях. Так, ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, как в нашей стране, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. А государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций.

Практические аспекты ипотечного кредитования были рассмотрены на примере Богословского отделения №8583 Сберегательного банка России. Динамика показателей качества кредитного портфеля отделения Сбербанка показывает, что уровень начисленных резервов ненамного превышает сумму просроченных кредитов. Налицо динамика роста объема выданных отделением Сбербанка ипотечных кредитов: в 2007 году - на сумму 70 млн. руб., в 2008 году - на сумму 383 млн. руб., в 2009 году - 1260,5 млн.руб. И если прибыль банка от ипотечного кредитования в 2008 году составила 2,6 млн. руб., то в 2009 году она составила уже 64 млн. руб. Сразу после обращения в банк и заполнения соответствующей анкеты - за каждым клиентом отделения Сбербанка закрепляется кредитный инспектор, который дает консультации и помогает в оформлении кредита день проведения ипотечной сделки.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (с изм. и доп. от 22 июля 2008 г.)

2. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп. от 17июля2009 г.)

3. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» (с изм. и доп. от 24 июля 2007 г.)

4.Федеральный закон о банках и банковской деятельности Российской Федерации от 02.12.1990 года № 395-1.

5. “Правила кредитования физических лиц Сбербанком России и его филиалами” № 229-3-р от 30.05.2003г.

6. «Порядок взаимодействия подразделений Сбербанка России при приеме ценных бумаг в обеспечение выдаваемых кредитов и банковских гарантий» от 15.12.2004 года № 1310-р.

7. «Регламент предоставления кредитов юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям Сбербанком России и его филиалами» (Редакция 5) от 30.06.2006 года № 285-5-р.

8. Положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.2004 года № 254-П.

9. «Регламент создания и использования в Сбербанке России и его филиалах резерва на возможные потери по ссудам и списания нереальной для взыскания задолженности» (Редакция 5) от 21.04.2005 года № 455-5-р.

10. «Порядок оценки кредитных рисков, установления, мониторинга, актуализации и контроля лимитов риска на субъекты Российской Федерации» (Редакция 4) от 15.12.2003 года № 618-4-р.

11. «Регламент создания в Сбербанке России и его филиалах резервов на возможные потери» (Редакция 2) от 17.02.2006 года № 1237-2-р.

12. «Порядок оценки кредитных рисков, установления, мониторинга, актуализации и контроля лимитов риска на муниципальные образования» (Редакция 2) от 24.12.2004 года № 839-2-р.

13. «Порядок кредитования субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и принятия государственных (муниципальных) гарантий субъектов Российской Федерации (муниципальных образований) в обеспечение исполнения обязательств третьих лиц по предоставленным кредитам» (Редакция 4) от 07.10. 2005 года № 607-4-р.

14. «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости (“Жилищный кредит”)» от 02.12.2005 №1040-3-р (Редакция 3) от 02декабря 2005 г.(с учётом изменений №1040-3/3-р от 24.04.2007;№1040-3/7-р от08.10.2008;1040-3/11-р от09,09,20091040-3/12-р от 30,09,2009г)

15. «Сборник тарифов на услуги, предоставляемые Сбербанком России» (редакция 7) от 18.10.2005 года № 568-7-р.

16. Барщевский М.Ю.Все о недвижимости: Оформление сделок, строительства и приобретение жилья, земельные вопросы, ипотека. Плюс образцы всех необходимых документов. АСТ Москва, Астель.

17. Голубева С.С. «Страхование рисков коммерческого банка». // Москва, 2008г

18. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание //Экономика строительства. - 2008.

19. Грудцына Л., Козлова М. Ипотечное кредитование. Вопросы и ответы. - М.: Эксмо, 2007.

20. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит.- 2008.- № 8.

21.Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: Институт экономики города.- 2008.

22. Разумова И.А.Ипотечное кредитование // Питер.- 2008.

23. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Аудитор.- 2007.

24. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер.- 2007.

25.Финансы /Под ред. Лушина С.И., Слепова В.А. - М.: Экономист.- 2007.



ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение А

Таблица3 Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

Участники рынка ипотечных кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели
Заемщик (залогодатель) - физические лица	- физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности	Заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья	Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья
Банк-кредитор (залогодержатель)	- Коммерческие, сберегательные, ипотечные банки; - ссудосберегательные ассоциации, стройсберкассы; - - взаимосберегательные союзы и т.п.	Предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика. Обслуживание выданных ипотечных кредитов. Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя	- Максимизация доходности активных операций; - ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала
Продавец жилья	Юридические и физические лица	Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению	- Максимизация денежных средств за продаваемое жилое помещение; - минимизация рисков, связанных с продажей
	-	Создание благоприятных условий для развития рынка ипотечного капитала	- Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; - не инфляционная поддержка сферы жилого строительства; - решение жилищной проблемы в отдельном регионе и в стране в
Участники рынка ипотечных кредитов	Субъекты	Функции	Собственные цели целом; - уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; - пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка	- Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - нотариат; -паспортные службы; - органы опеки и попечительства; юридические консультации	- Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений; - оформление перехода прав собственности к новому собственнику; - регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; - хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка	Государственная поддержка участников ипотечного рынка и контроль за их деятельностью
Операторы вторичного рынка ипотечного кредитования	Специализированные агентства ипотечного кредитования, ипотечные фонды	- рефинансирование кредитов на основе установленных нормативов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования; - оказание кредиторам содействия рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования; - разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщика и менее рискованных для кредиторов	Создание системы ипотечного кредитования в стране
Участники рынка ипотечных кредитов Страховые компании	Субъекты Страховые компании, имеющие лицензии на данные виды	Функции - Страхования рисков ипотечного кредитования; Функции	Собственные цели Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение Собственные цели
	страхования	- создание совместных проектов с ипотечными кредиторами; - разработка собственных программ кредитования покупки жилья на основе накопительного страхования	рейтинга
Оценщики	Юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений	Осуществляют оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
Риелторские компании	Юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья	- Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщика; - организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья; - участие в организации проведения торгов по реализации жилья, бывшего в залоге, на которое судом обращено взыскание	Получение прибыли, расширение круга своих операций, повышение рейтинга
Инвестор	- Физические; -юридические лица: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды и другие кредитные и финансовые институт	Приобретают ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые ипотечными кредиторами или операторами вторичного рынка	- Максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ипотечные ценные бумаги; - обеспечение надежности вложений



Приложение Б

Первая страница заявления -анкеты на ипотечный кредит



Приложение В

Первая страница кредитного договора