Обеспечение возврата кредита в современных условиях

Банки могут значительно минимизировать риск кредитования с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд. Речь идет о таких способах обеспечения, как: залог, поручительство, банковская гарантия, страхование, задаток и аванс, удержание имущества должника и ряд других, получивших широкое распространение в практике зарубежных и отечественных банков.

В связи с тем, что процесс обращения взыскания и реализации заложенного имущества очень трудоемкий, кредиторам рекомендуется следующее:

Максимальная сумма кредита не должна превышать 10 - 15% стоимости залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75 - 90% стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя (процентов, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по взысканию).

Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение обязательства должника, т.е. выступать последующим залогодержателем.

В нашей стране еще предстоит принять законы, которые позволили бы судьям и правоохранительным органам обеспечить возврат долга заемщика кредитору. Это должны быть законы прямого действия, освобожденные от многочисленных отсылочных норм. Ибо подобные нормы создают обширное поле для ведомственного нормотворчества, порождая бюрократию, коррупцию и мошенничество.

Приложение 1

Договор о банковской гарантии

г. Кишинев «___»_______200__г.

______________________________________________________ в лице

(наименование банка гаранта)

__________________________________________________ именуемый

(наименование должности, Ф.И.О.)

в дальнейшем «Гарант», и ______________________________________

(наименование банка - кредитора)

в лице _______________________________ именуемый в дальнейшем

(наименование должности, Ф.И.О.)

«Кредитор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

_____________________________________________ принимает на себя

(наименование банка - гаранта)

солидарную ответственность с должником за выполнение последним

обязательства по кредитному договору с _________________________

(наименование банка - кредитора)

от «___» __________200__г. №______

В случае невозвращения должником ссуды в указанный в кредитном договоре срок Гарант обязуется не позднее 5 дней после наступления срока погашения ссуды дать поручение Расчетно-кассовому центру на списание суммы задолженности (включая проценты по кредиту) со своего корреспондентского счета №___________ и перечисление средств на корреспондентский счет Кредитора.

При несвоевременном выставлении такого платежного поручения Гарант уплачивает в пользу Кредитора _________________ процентов за каждый день задержки перечисления.

Действие настоящего Договора прекращается после полного погашения ссуды, а также в случае, если Кредитор в течение трех месяцев со дня наступления срока погашения ссуды, предусмотренного кредитным договором, не предъявит иска к Гаранту.

Все споры по настоящему Договору рассматриваются в установленном законом порядке.

Юридические адреса и подписи сторон:

Гарант: _________________________________________________

Кредитор ________________________________________________

Приложение 2

Договор залога недвижимого имущества (ипотеки) (закладная)

г. Кишинев «___»_______200__г.

____________________________________________________

(наименование банка - залогодержателя)

в лице ______________________________________________________

(должность, Ф.И.О.)

действующий на основании ____________________________________

именуемый в дальнейшем «Кредитор», с одной стороны, и __________

______________________________________, именуемый в дальнейшем

(наименование заемщика)

«Залогодатель» в лице ________________________________________

(должность, Ф.И.О.)

действующий на основании ____________________________________ с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

В обеспечение соответствующего исполнения кредитного договора №______ от «___» ___________200__г. Кредитор приобретает залоговое право на принадлежащие залогодателю на праве собственности следующее имущество ____________________________

(предприятие, строение, здания, сооружение или иной объект,

_____________________________________________________________

непосредственно связанный с землей, его балансовая стоимость)

вместе с соответствующим земельным участком, размером __________

кв. м., находящемся ____________________________________________

(местонахождение)

Право собственности на земельный участок (или право пользования)

подтверждается ___________________________________________

(наименование документа: государственный акт

__________________________________________________________

или иной документ, подтверждающий право собственности на земельный участок

__________________________________________________________

или право пользования им, его дата и номер)

Заложенное имущество оценивается в сумме _____________ лей, из них стоимость недвижимости составляет ___________________ лей, стоимость земельного участка ___________________лей.

В случае уменьшения стоимости заложенного имущества вследствие его физического и морального износа либо иных причин Залогодатель обязан передать Кредитору дополнительное право залога на имущество, эквивалентное стоимости утраченного от первоначально внесенного в залог.

Основанием для выполнения данной обязанности является акт экспертной оценки заложенного имущества.

Заложенное имущество остается в пользовании, владении и распоряжении Залогодателя, который может осуществлять свои права исключительно в соответствии с его назначением. Продажа, дарение или отчуждение в иной форме заложенного имущества без согласия Кредитора запрещается до полного погашения залогодателем ссуды и процентов по ней.

Залогодатель обязан принимать все необходимые меры для сохранения предмета залога.

Кредитор имеет право проверить осуществление Залогодателем данной обязанности документально и в натуре, залогодатель обязан оказывать ему в этом содействие.

Страхование заложенного имущества осуществляется Залогодателем за его счет до заключения Договора залога.

В случае не возврата Залогодателем долга в установленный кредитным договором срок, а также при досрочном взыскании ссуды по основаниям, установленным этим Договором, Кредитор вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества путем его реализации в установленном законом порядке.

При неисполнении кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия; банк - кредитор вправе принять необходимые меры по оздоровлению финансового положения предприятия (указать какие), включая назначение представителей в руководящие органы предприятия. Если эти меры не дадут надлежащих результатов, Залогодержатель вправе обратить взыскание на предприятие путем его продажи с аукциона как единого комплекса.

Любой спор, разногласия или претензия, вытекающие из настоящего Договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством судом или арбитражным судом.

Договор вступает в силу с даты государственной регистрации залога.

Действие настоящего Договора прекращается с выполнением всех обязательств по кредитному договору.

Расходы по заключению настоящего Договора и его регистрации несет залогодатель.

Договор составлен в трех экземплярах, из которых один остается в нотариальном органе, удостоверившим Договор, и по одному экземпляру выдается сторонам.

Договор подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в поземельной книге по месту нахождения объекта залога.

Адреса сторон:

Кредитора: _______ Залогодатель_____________________

Залогодатель

М.П.

Кредитор

М.П.

Приложение 3

Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) (закладная)

г. Кишинев «___»__________200__г.

_____________________________________________________________

(наименование банка)

в лице Председателя Правления ________________________________

(Ф.И.О.)

_______________________ действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», и _________________

_____________________ в лице __________________________________

(наименование ссудозаемщика) (Ф.И.О.)

в действующий на основании ___________________________________

(Устава, доверенности)

именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора

В обеспечение обязательства по погашению кредита в размере ______________ лей, предоставленного в соответствии с кредитным договором от «_____» ___________ 200__г. между Банком и ссудозаемщиком, последний передает Банку в залог принадлежащее ему на праве собственности (полного хозяйственного ведения) следующее имущество: ________________________________________

____________________________________________________________

(перечислить состав и стоимость заложенного имущества)

Заложенное имущество остается у Залогодателя.

Права и обязанности сторон

Банк в праве:

Проверить по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения этого имущества.

Требовать от Залогодателя приятия мер, необходимых для сохранения предметы залога.

Требовать от любого лица прекращения посягательства на заложенное имущество, угрожающее его утратой или повреждением.

Если имущество, являющееся предметом залога, (или его часть) будет утрачено, а Залогодатель его не восстановил или с согласия Банка не заменил другим имуществом, равным по состоянию, Банк в праве потребовать досрочного возврата ссуды.

Залогодатель вправе владеть и пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением, а с согласия Банка - распоряжаться им. При переходе заложенного имущества к третьему лицу залог сохраняет силу.

Залогодатель обязан; страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость, принимать меры, необходимые зля сохранения заложенного имущества, включая капитальный и текущий ремонт; уведомлять Банк о сдаче предмета залога в аренду. В случае нарушения Залогодателем своих обязанностей Банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество до наступления срока исполнения обеспеченного залогом кредитного обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество

За счет заложенного имущества Банк вправе удовлетворить свои требования по кредитному договору в полном, объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку (если она предусмотрена кредитным договором). Возмещению подлежат также произведенные издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования Банка.

Банк приобретает право обратить взыскание на заложенное имущество в случае невозврата ссуды Залогодателем по истечении 10 дней после наступления срока исполнения обязательства, указанного в кредитном договоре.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Молдова, в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

В случае, когда суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, недостаточно для полного удовлетворения требований Банка (Залогодержателя), он вправе получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

Настоящим договор является неотъемлемой частью кредитного договора от «____» ______________200__г. № _______

Юридические адреса сторон

Банк (Залогодержатель): _____________________

Заемщик (Залогодатель): _________________Банк

М. П.

Заемщик

М. П.

Приложение 4

Договор о залоге (с передачей заложенного имущества (вещи) Банку -- Заклад)

г. Кишинев «___»__________200__г.

_____________________________________________________________

(наименование банка)

в лице Председателя Правления ________________________________

(Ф.И.О.)

действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», и ___________________________________ в лице

(Наименование ссудозаемщика)

____________________ действующего на основании ________________

(Ф.И.О.) (Устава, доверенности)

именуемый в дальнейшем «Залогодатель», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

В обеспечение обязательства по погашению кредита в размере _____________ лей, предоставленного в соответствии с кредитным договором от «_____» _____________ 200__г. между Банком и ссудозаемщиком, последний передает Банку в залог принадлежащее ему на праве собственности (полного хозяйственного ведения)

следующее имущество: ____________________________________

(перечислить состав и стоимость заложенного имущества)

Заложенное имущество (вещь) передается Банку (Залогодержателю; во владение.

Если предмет заклада остается у Залогодателя, он должен находится под замком и печатью Залогодержателя (твердый залог). Индивидуально - определенная вещь может быть оставлена у Залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Банк обязан:

Застраховать предмет заклада на его полную стоимость за счет и в интересах Залогодателя.

Принимать меры, необходимые для сохранения предмета заклада.

Регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании предметом заклада, если стороны договорились, что Банк вправе им пользоваться.

Немедленно известить Залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада.

Немедленно возвратить предмет заклада после исполнения Залогодателем дли третьим лицом обеспеченного залогом обязательства.

Банк вправе пользоваться предметом заклада. Приобретенные Залогодержателем в результате пользования предметом заклада доходы и иные имущественные выгоды должны направляться на покрытие расходов на содержание предмета заклада, а также засчитываться в счет погашения долга по ссуде.

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

За счет заложенного имущества Банк вправе удовлетворить свои требования по кредитному договору в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку (если она предусмотрена кредитным договором). Возмещению подлежат также произведенные издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования Банка.

Банк приобретает право обратить взыскание на заложенное имущество в случае невозврата ссуды Залогодателем по истечении 10 дней после наступления срока исполнения обязательства, указанного в кредитном договоре.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Молдова, в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

В случае, когда суммы, вырученной от продажи заложенного имущества, недостаточно для полного удовлетворения требований Банка (Залогодержателя), он вправе получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

Настоящим договор является неотъемлемой частью кредитного договора от «____» ______________200__г. № ___________

Юридические адреса сторон

Банк (Залогодержатель): __________ ________________

Заемщик (Залогодатель): __________________________

Банк

М. П.

Заемщик

М. П.

Приложение 5

Договор о залоге

имущественных прав банку

г. Кишинев «___»__________200__г.

___________________________________________________

(наименование банка)

в лице Председателя Правления ______________________________

(Ф.И.О.)

действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», и ________________________________________ в лице

(Наименование ссудозаемщика)

________________ действующего на основании ________________

(Ф.И.О.) (Устава, доверенности)

именуемый в дальнейшем «Залогодатель», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

В обеспечение обязательства по погашению кредита в размере _______________лей, предоставленного в соответствии с кредитным договором от «_____» _______________ 200__г. между Банком и ссудозаемщиком, последний перелает Банку о залог принадлежащие ему следующие имущественные права: __________________________

_________________________________________________________

(указать, какие именно права перелаются в залог)

(Предметом залога могут быть принадлежащие ссудозземщику права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательства, и иные имущественные права.)

Стоимость предмета залога составляет _______________________ лей.

(Если права не имеют денежной опенки, стоимость предмета залога определяется по соглашению Банка с ссудозаемщиком.)

Должником по отношению к ссудозаемщику (Залогодателю) являются _____________________________________________________________

(указать наименование и адрес юридического или физического лица)

Если должник ссудозаемщика (Залогодателя) до исполнения Залогодателем кредитного обязательства, обеспеченного залогом, исполнит свое обязательство, все полученное при этом Залогодателем становится предметом залога, о чем Залогодатель обязан немедленно уведомить Банк.

При получении от своего должника в счет исполнения обязательства денежных сумм ссудозаемщик (Залогодатель) обязан перечислить соответствующие суммы в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства по кредитному договору.

ОБЯЗАННОСТИ ССУДОЗАЕМЩИКА (ЗАЛОГОДАТЕЛЯ)

Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав Банку.

Залогодатель обязан:

Совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права.

Не совершать уступки заложенного права.

Не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости.

Принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц.

ПРАВА БАНКА (ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ)

Если ссудозаемщик (Залогодатель) не исполнил обязанности, предусмотренные п. 2.1 настоящего Договора, Банк вправе, независимо от наступления срока, обеспеченного залогом кредитного обязательства, требовать в суде, арбитражном суде перевода на себя заложенного права.

За счет заложенного имущества Банк вправе удовлетворить свои требования по кредитному договору в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку (если она предусмотрена кредитным договором).

Банк приобретает право обратить взыскание на заложенное право в случае невозврата ссуды Залогодателем по истечении 10 дней после наступления срока исполнения обязательства, указанного в кредитном договоре.

Обращение взыскания на заложенное право производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Молдова, в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

В случае, когда суммы, вырученной от продажи заложенного права, недостаточно для полного удовлетворения требовании Банка (Залогодержателя), он вправе получить недостающую сумму из другого имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на праве залога.

Настоящим договор является неотъемлемой частью кредитного договора от «____» ______________200__г. № ___________

Юридические адреса сторон

Банк (Залогодержатель): ______________________

Заемщик (Залогодатель): ___ ___________________

Банк

М. П.

Заемщик

М. П.

Приложение 6

Договор поручительства

г. Кишинев «___»__________200__г.

__________________________________________________

(наименование поручителя)

именуемый в дальнейшем «Поручитель», в лице ________________

(наименование должности

____________________________ действующего на основании Устава,

руководителя, его фамилия, имя и отчество)

с одной стороны, и Банк ___________________________________,

именуемый в дальнейшем «Кредитор», в лице ___________________

(должность, фамилия,

__________________________ действующего па основании Устава,

имя и отчество руководителя банка)

с другой стороны, заключили настоящий Договор о следующем:

Поручитель обязуется перед Кредитором отвечать за исполнение обязательств па возврату ссуды, выданной Кредитором ______________

______________________________________________________

(наименование заемщика)

на ___________________________________________________

(назначение ссуды)

в сумме __________________________________ (________) лей на срок до «___»__________200__г., а также причитающихся процентов за пользование ею в установленный срок в размере _________ % годовых, а при неуплате в этот срок в размере ______ % годовых, предусмотренных

кредитным договором от «___»____200__г. № ____ между Кредитором и Заемщиком в общей сумме ___________ лей.

Поручитель несет солидарную ответственность с Заемщиком перед Кредитором за исполнение обязательств по кредитному договору, заключенному между Кредитором и Заемщиком.

Ответственность Поручителя по настоящему Договору ограничивается указанной выше суммой кредита и начисленными по ней процентами, предусмотренными кредитным договором между Кредитором и Заемщиком.

Поручитель обязан по первому требованию Кредитора представить документы, необходимые Кредитору для контроля за платежеспособностью Поручителя.

Поручитель предоставляет Кредитору право при невозврате Заемшиком ссуды и процентов по ней о срок, указанный в кредитном договоре, погасить задолженность по ссуде с причитающимися процентами за ее пользование в размере, предусмотренном кредитным договором, путем безакцептного или бесспорного списания (далее по тексту безакцептное) Банком платежным требованием-поручением, инкассовым поручением суммы долга со счета Поручителя №_____________ в ______________

_________________________________________________________

(наименование банка Поручителя и банковские реквизиты)

При недостаточности денежных средств, перечисленные со счета Поручителя я погашение долга, Кредитор вправе и установленном порядке обратить взыскание на другое имущество и ценности Поручителя.

Поручитель поручает балку, обслуживающему его, исполнить предъявленное Кредитором требование на безакцептное списание средств с расчетного счета Поручителя.

При исполнении Поручителем обязательств по возврату ссуды, начисленных процентов за пользование ею, предусмотренных кредитным договором, Кредитор обязуется переуступить ему свои права требования к Заемщику и передать документы, обосновывающие эти права в объеме исполненного Поручителем обязательства.

Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания. Действие настоящего Договора прекращается после погашения Заемщиком или Поручителем указанной ссуды и процентов по ней. Изменения кредитного договора между Банком и Заемщиком, влекущие увеличение ответственности или иные неблагоприятные по следствия для Поручителя, не прекращают действие настоящего Договора. В этом случае стороны оформляют дополнительное соглашение к Договору поручительства.

Поручитель не вправе без согласия Кредитора односторонне отказаться от принятых на себя обязательств по настоящему Договору или изменить его условия.

Любая договоренность между Поручителем и Заемщиком в отношении настоящего Договора не затрагивает обязательств Поручителя перед Кредитором по настоящему Договору.

Споры, вытекающие из настоящего Договора, разрешаются в соответствии с действующим законодательством судом или арбитражным судом.

Настоящий Договор является неотъемлемой частью кредитного договора от «____» ______________200__г. № ___________ составлен в 3-х идентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся по одному экземпляру у Поручителя, Кредитора и балка Поручителя.

В случае пролонгации срока действия кредитного договора стороны продлевают действие Договора поручительства дополнительным соглашением.

Адреса сторон и их банковские реквизиты:

Кредитора: ___________________________________________________

Поручителя: ______________________________________________

При изменении адресов или банковских реквизитов стороны обязуются в 3-х дневный срок информировать друг друга об их изменении.

Кредитор

М. П.

Поручитель

М. П.

Список литературы

1. Закон о Залоге №838-XIII от 23 мая 1996г. с изменениями и дополнениями, внесенными законами №1254 - XIII от 16 июля 1997г. № 1465 - XIII от 29 января 1998г., №237 - XIV от 23 декабря 1998г. Экономическое обозрение «Логос-Пресс», 1999г., октябрь, №38, с. 35 - 37.

2. Регламент о достаточности капитала с учетом риска, Monirorul Oficial al Republicii Moldova, год II №67 (88), 30 ноября 1995г. с 23 - 25.

3. Регламент классификации кредитов и резервирования средств в фонд риска, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, год III №42 - 44 (136 - 138), 28 июня 1996г. с. 72 - 77.

4. Временное положение о порядке выдачи банковских гарантий и поручительств, Протокол Административного Совета НМБ №18 от 16 апреля 1993г., НМБ Банковские нормативные акты, Том I, 1991 - 1994гг. Кишинев, 1996г., с. 313 - 317.

5. Банковское дело / Под редакцией профессора В.И. Колесникова, М., 1995г., «Финансы и статистика».

6. Экономика народного хозяйства /учебное пособие/ Рошка Петр Иванович, Кишинев, ULIM, 1997г. 270 с.

7. Банковское кредитование, Ольшанный А.И., - М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 352 с.

8. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина - М.: Финансы и статистика, 1999. - 576 с.

9. Деньги. Кредит. Банки. Учебно-наглядное пособие. Под общей редакцией В.П. Валейко - Кишинев: ULIM, 2001, 334 с.

10. Молдова 2000: Эволюция развития банковской системы /учебное пособие/ Старицина Людмила, Кишинев - 2000., 58 с.

11. Дом, построенный ипотекой, Финансы и риски, Информационно - аналитический журнал, Кишинев, № 2 - 3 (12 - 13), февраль - март, 1997г. с. 5-7.

12. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита, Информационно - аналитический журнал Деньги и Кредит, М., 2000г., №9, с. 30 - 32.

13. Румынский банк снижает цены на кредит, Экономическое обозрение «Логос - Пресс», 1999, февраль, №5-6 с.

14. Банк заинтересован в предоставлении кредита не меньше заемщика, Экономическое обозрение «Логос-Пресс», 2000, сентябрь, №32, 4 с.

15. У АКБ «Oguzbank» отозвана лицензия, Экономическое обозрение «Логос-Пресс», 2000, ноябрь, №44, 4 с.