Ипотечное жилищное кредитование

По данным Центробанка на 1.10.06 в России насчитывалось 675 кредитных организаций, предоставляющих кредиты на покупку жилья, из них 451 кредитная организация предоставляла ипотечные жилищные кредиты. С начала года число участников ипотечного рынка увеличивалось не так стремительно, как это было годом ранее. Можно сказать, что в большинстве своем кредитные организации определились с принципиальным вопросом, стоит ли развивать ипотечный бизнес. Последним из крупных банков на рынок ипотечного кредитования вышел Альфа-банк в сентябре прошлого года. Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долл. в 2005 году.

На рынке успешно работают специализированные ипотечные банки: Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, Московское ипотечное агентство, банки с иностранным капиталом: Райффайзенбанк Австрия, Банк Сосьете Женераль Восток, Айсиайсиай банк и другие. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников (оно скорее всего будет уменьшаться), а в активной экспансии иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank - 15,3% Промсвязьбанка, Nordea - 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.

Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2006 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.

Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем. Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 1-2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой - становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.

Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.

В 2006 году продолжился рост денежных доходов населения. За 10 месяцев 2006 года реальные денежные доходы выросли по сравнению с январем-октябрем 2005 года на 11,5%, в том числе реальная заработная плата - на 13,2%. При этом инфляция в 2006 году составила 9%, доходы среднестатистического гражданина незначительно обогнали рост цен. По различным оценкам, в 2006 году доля сделок с использованием ипотеки составила 6-7 % от общего числа сделок купли-продажи. В Москве доля сделок с ипотекой находилась на уровне 8%, в Московской области - 3%. Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-мансийском и Ямало-Ненецком АО: доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости в первом полугодии 2006 года равнялась 25%. В числе лидеров также Алтайский край, где доля сделок с ипотекой оказалось равной 24%, Брянская область, Удмуртия и республика Саха - чуть более 15%, Башкортостан - 14%, Кубань - 7 %. Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии - Алании, Ставропольском крае, Смоленской области - порядка 0,1-0,2% от общего числа.

Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.

Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен в текущем году внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.

Отношение коммерческих банков к гражданству, наличию постоянной или временной регистрации различное. У одних это обязательное условие, другие подходят к вопросу весьма дифференцированно. Так, например, для ММБ (Московского международного банка) обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие постоянной или временной регистрации по месту пребывания в течение года. Внешторгбанк требует наличия постоянной или временной регистрации на момент проведения сделки.

Придание ипотеке статуса общенационального проекта стало фактором, во многом определяющим динамику ипотечного кредитования в России, когда ежегодно объемы ипотечного кредитования удваиваются. Внимание государства к жилищной проблеме обратило на себя внимание финансовых структур, активно развивающих ипотечное кредитование как отдельное и перспективное направление бизнеса.

В настоящий момент лидерами рынка по объемам выданных кредитов являются Сбербанк, Внешторгбанк, Дельтакредит, Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль Восток. Среди региональных операторов лидируют Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), Ипотечная корпорация Московской области (ИКМО), Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК), Ипотечное агентство Республики Татарстан (ИА РТ). Среди рефинансирующих компаний с большим отрывом лидирует Федеральное Агентство (АИЖК). Далее следуют БТА Ипотека, Совфинтрейд, КИТ Финанс.

Целью развития федеральной программы ипотечного жилищного кредитования на период 2005-- 2010 гг. является поставленная Президентом Российской Федерации задача по обеспечению к 2010 г. возможности для, как минимум, трети граждан страны приобрести жильё за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.

Объемы выданных ипотечных кредитов в РФ крупнейшими банками по итогам 2006 года представлены в Приложении 1. Как видно из данных, представленных в Приложении 2, наиболее крупными банками на рынке ипотечного жилищного кредитования являются более 80 банков РФ. Наиболее крупные банки по объему выданных ипотечных кредитов предлагается представить в виде табл. 2.1.

Таблица 2.1

Наиболее крупные банки на рынке ипотечного жилищного кредитования в 2006 году

Как видно из табл. 2.1, в 2005 году абсолютным лидером на рынке ипотечного кредитования являлся Сбербанк, на его счету 165757 выданных кредита на сумму 4 295 млн. долл. Темп роста объемов ипотечного кредитования в Сбербанке по отношению к 2005 году составил 142,89 %.

Вторым по значимости игроком на рынке ипотечного кредитования можно назвать банк «ВТБ 24», который по итогам 2006 года выдал 8 939 ипотечных кредита на сумму 756 млн. долл., что почти в 19 раз меньше, чем у Сбербанка РФ. Также крупными игроками ипотечного рынка РФ в 2006 году являлись такие банки как «Москоммерцбанк», «Банк Уралсиб», «Дельтакредит», «КИТ Финанс», «Транскредитбанк» и др. Доля остальных банков на рынке ипотечного кредитования в 2006 году была незначительна.

Таким образом, по итогам 2006 года на Сбербанк РФ пришлось 23% выданных ипотечных кредитов, на АИЖК - 20%, на девять крупнейших ипотечных банков - 23,4%, на небольшие ипотечные банки - около 26%.

Наиболее активные регионы в области ипотечного кредитования в 2006 году представлены в табл. 2.2.

Таблица 2.2

Наиболее активные регионы в области ипотечного кредитования в 2006 году

Если говорить о региональной структуре выданных ипотечных кредитов, можно отметить, наибольшее количество кредитов выдано в Москве и Московской области - объем кредитов в 2006 году составил 52 663 358 тыс. руб. Также к числу регионов с большим объемом выдачи кредитных продуктов можно отнести Тюменскую область, Санкт-Петербург,

Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Свердловскую область. Новосибирская область находится на седьмом месте среди регионов России по объему выдачи ипотечных кредитов. В 2006 году объем ипотечных кредитов, выданных в Новосибирской области составил 7 153 642 тыс. руб. В других регионах объемы ипотечного кредитования значительно ниже.

Прогноз динамики рынка ипотечного жилищного кредитования можно представить данными табл. 2.3.

Таблица 2.3

Динамика и прогноз показателей ипотечного кредитования в РФ в 2005-2011

Таким образом, как видно из табл. 2.3, в РФ прогнозируется рост ипотечного жилищного кредитования. По оценкам специалистов, объем рынка ипотечного жилищного кредитования в 2011 году может составить 2625 млн. руб. Следует отметить, что прогнозируется также и увеличение среднего размера ипотечного жилищного кредита, что безусловно связано с ростом цен на недвижимость. Темпы прироста количества ежегодно, как видно из табл. 2.3 выдаваемых кредитов опережают темпы роста объемов кредитования и стоимости среднего ипотечного кредита.

Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно можно представить на рис. 2.1.

Рисунок 2.1 - Сравнение прогнозных коэффициентов прироста объема рынка, стоимости одного кредита и количества выдаваемых кредитов ежегодно

Тем не менее, несмотря на высокую динамику развития рынка ипотечного кредитования в России, абсолютные объемы рынка очень малы в сравнении с развитыми странами, поэтому говорить о его развитости пока преждевременно.

В настоящее время доля сделок с использованием ипотечного кредита от общего количества сделок с жилой недвижимостью, составляет, по разным оценкам, 2-5%. Причин этому несколько. Одна из основных - недостаточные доходы населения для внесения первоначального взноса и выплаты кредита. Несмотря на то, что реальные доходы населения РФ постоянно увеличиваются, а инфляция постоянно уменьшается, ее уровень пока выше темпов роста доходов.

В целом, регионами России накоплен первый положительный опыт в реализации программ ипотечного кредитования. Негативными моментами является отсутствие единых стандартов ипотечного кредитования, недостаточно активное участие банков в развитии ипотечного кредитования в регионах и, как следствие, значительный разброс процентных ставок, большинство из которых ниже текущего рыночного уровня. Данные обстоятельства тормозят развитие рынка ипотечных кредитов и создают проблемы для рефинансирования.

Несмотря на существующие проблемы ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен, Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развития и динамики роста реальных доходов населения в ближайшие 3-5 лет клиентами ипотечных банков, по оценкам маркетинговой компании IRG, станут около 2 млн. российских семей. Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время только 5-7% семей являются потенциальными клиентами ипотечных банков. Основными проблемами недоступности ипотеки в России являются следующие факторы (в порядке уменьшения значимости):

-высокие цены на недвижимость, обусловленные отсутствием достаточных объемов жилищного строительства и ограниченным предложением на рынке готового жилья;

-низкая платежеспособность населения;

-высокий размер первоначального взноса (авансовый платеж) при покупке жилья в ипотеку;

-высокие процентные ставки по кредитам.

Еще раз необходимо отметить, что сегодня ипотека в России практически не решает проблемы обеспечения широких слоев населения доступным жильем. Необходимо понимать, что ипотека - не панацея от проблемы обеспечения населения жильем. Это всего лишь один из инструментов, которому есть реальные альтернативы: покупка в рассрочку, жилищно-сберегательные кооперативы, собственные накопления и пр. Однако из всех возможных путей развития ипотека - пока наиболее эффективный и быстрый метод решения.

Привлекательность для банков ипотечного кредитования и массовое стремление расширить линейку предлагаемых продуктов привели к резкому увеличению количества игроков на рынке ипотечного кредитования не только Российской Федерации в целом, но и Новосибирска, в частности.

В настоящее время на рынке Новосибирска действуют 67 банков, половина из них активно развивает ипотечное кредитование. Безусловно, конкуренция между финансовыми организациями, работающими на этом рынке, высока. Чтобы привлечь клиентов, банки предлагают разнообразные, многоликие программы ипотечного кредитования.

В Новосибирской области в 2006 году, по данным обладминистрации, было выдано 2,9 млрд. рублей ипотечных кредитов (это итоговая сумма по 26 банкам), а по данным ЦБ РФ по Новосибирской области, общий объем ипотеки составил 7,7 млрд. рублей (учитывались все кредитные организации, АИЖК и т. д.). В 2006 году на поддержку работников бюджетной сферы, госслужащих, сельских работников и других категорий граждан в Новосибирской области выделено 205 млн. рублей (650 семей); молодым семьям оказали поддержку при покупке квартир в размере 248,2 млн. рублей (690 семей). Соответственно, в целом господдержка по ипотеке в 2006 году составила 453 млн. рублей, или 5,8% от общего объема ипотеки.

Например, в настоящее время банки готовы кредитовать сотрудников компаний-клиентов по более низкой ставке, реструктурировать выданные ранее ипотечные кредиты и даже покупать права по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам другими кредитными учреждениями

В начале 2006 года все банки дружно отмечали рост интереса к ипотеке, но во втором полугодии часть из них снизила темпы роста. Причины таких колебаний в динамике специалисты видят, с одной стороны, в тенденциях самого рынка недвижимости, который демонстрирует стабильный рост цен начиная с марта 2006 года, с другой стороны с «перегревом» рынка, к которому приводит неоправданно завышенная стоимость квартир в связи с недостаточным количеством вводимого в эксплуатацию жилья.

Развитие новосибирского рынка ипотечного кредитования в 2006 году отмечено высокой динамикой: дважды была снижена ставка рефинансирования Банка России, что повлекло за собой снижение ставки по ипотечным кредитам, активно внедрялись и развивались новые виды кредитования, появилось несколько новых игроков, в результате чего усилилась конкуренция как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке. Однако особо банкиры отмечают осень и начало зимы 2006 года, когда спрос на кредиты со стороны населения возрос, но вместе с тем потенциальные заемщики не смогли «осилить» покупку резко подорожавшего жилья.

Специалисты связывают повышенный спрос на ипотечные кредиты осенью 2006 года с опасениями потенциальных заемщиков в том, что стремительно выросшие цены не позволят приобрести жилье в будущем году. Этот же процесс вызвал обратную тенденцию - уменьшение числа выдаваемых кредитов. Максимальный рост цен на недвижимость был отмечен осенью 2006 года. По данным риэлтерских агентств, суммарный рост цен с июля по ноябрь 2006 года составил 25%, а по сравнению с декабрем 2005 года средняя цена в ноябре 2006 года выросла на 43%. Следствием этого, соответственно, стало снижение покупательской способности граждан и уменьшение количества выдаваемых банками кредитов. Рост цен также способствует тому, что лица, получившие одобрение по заявке, вынуждены отказаться от кредита в силу того, что средств уже не хватает на покупку квартиры. Около трети документов, переданных на оформление договора ипотеки, так и не заканчиваются его заключением.

Многие кредитные организации в 2006 году применяли стимулирующие меры для роста интереса заемщиков. К примеру, крупнейший ипотечный игрок - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в начале 2006 года перешло от фиксированной процентной ставки в 14% годовых к таблице с диверсифицированными процентными ставками, зависящими от продолжительности выплат по кредиту и размера первоначального взноса, а в III квартале снизило процентные ставки по всем видам кредитов на 0,5%.

Динамика ипотечного кредитования Новосибирского Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2005-2006 гг. представлена на рис. 2.2 т 2.3.

Рисунок 2.2 - Динамика ипотечного кредитования в НОАИЖК в 2005-2006 гг., шт.

Рисунок 2.3 - Динамика ипотечного кредитования в НОАИЖК в 2005-2006 гг., тыс. руб.

Как видно из рис. 2.2 и 2.3, в НОАИЖК в 2005-2006 гг. наблюдается стабильное увеличение объемов выданных ипотечных кредитов. Увеличение по сравнению с 2005 году наблюдается почти в два раза.

Помимо НОАИЖК, ипотечные программы есть у ряда банков, список которых постоянно пополняется. Если 2-3 года назад Агентство можно было считать монополистом на рынке ипотечного кредитования Новосибирской области, то по состоянию на 1 января 2007 года уже более 30 кредитных организаций предлагали клиентам ипотеку. Сегодня между участниками рынка идет борьба за каждого заемщика.

Помимо роста спроса и цен на жилье и недостатка предложений на рынке жилой недвижимости, банкиры видят и иные причины неравномерности в динамике кредитования. В условиях, когда складывается «рынок продавца» по отношению к недвижимости, владельцы квартир стремятся осуществлять продажу, получая расчет сразу, не дожидаясь момента регистрации перехода права собственности. Это влечет заметное снижение количества квартир, продаваемых с использованием ипотечных схем. Соответственно, снижается и количество ипотечных кредитов.

Кроме того в Новосибирске наблюдается тенденция к «альтернативным» сделкам, когда жилье продается по цепочке, что вызывает определенные сложности при расчетах: посреднику требуется виртуозное мастерство, чтобы урегулировать сроки расчетов. В этих условиях риэлтеры пытаются минимизировать число ипотечных сделок в цепочках, что тоже в определенной степени снижает привлекательность ипотечных схем.

Тем не менее, конкуренция между банками за внимание клиента возросла в разы. На рынок ипотеки в 2006-м вышли новые кредитные организации. Специалисты полагают, что это стимулировало банки вводить новые элементы сервиса, предлагать новые программы, смягчать требования к заемщикам, понижать процентные ставки, хотя во всем этом есть свои нюансы.

К примеру, все шире банки предлагают ипотечный кредит без первоначального взноса. ОАО «БинБанк», следуя тенденции крупных западных городов, где население стремится переехать из душного центра на периферию, помимо стандартных кредитов на приобретение квартиры в многоквартирном доме, предлагает программы по покупке коттеджей, загородных домов, таун-хаусов. Банки расширяют сотрудничество с инвестиционно-строительными компаниями и страховщиками, готовыми страховать финансовые риски при долевом участии в строительстве. Тот же «БинБанк» предлагает финансирование тысяч квадратных метров жилья на этапе строительства, что, по словам его специалистов, «является единственным способом уйти от дефицита предложений на первичном рынке».

Также в 2007-м специалисты ожидают значительного увеличения доли ипотечных кредитов валюте. Этому способствует благоприятная с точки зрения клиента ситуация на валютном рынке: курс доллара падает, а процентная ставка по валютным кредитам сегодня намного меньше, чем по рублевым.

В любом случае, от такой конкуренции банков выигрывают потенциальные заемщики, так как банки, в целях повышения привлекательности своих программ, вынуждены снижать стоимость услуг, повышая при этом оперативность принятия решения и ускоряя процедуру выдачи ипотечного кредита.

Одним из достоинств современных ипотечных кредитов является возможность реструктуризации долга с уплатой комиссионных банку, выдавшему первоначальный кредит, что способствует более активному участию населения в ипотечных программах.

Специалисты полагают, что, несмотря на рост цен на недвижимость, интерес населения к ипотеке будет расти с увеличением темпов. Этому должны способствовать изменения, которые произойдут в 2007 году в условиях предоставления ипотечных кредитов. Эксперты связывают их скорее не со снижением процентных ставок, а с расширением ассортимента предоставляемых услуг.

Так, клиенты многих банков смогут взять ипотечный кредит не только на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья, но и на покупку строящегося жилья, под залог уже имеющейся квартиры. Скорее всего, будет расширено предоставление кредитов без первоначального взноса.

С января 2006 г. федеральной ипотечной программой предусмотрена возможность приобретения новой квартиры под залог имеющейся жилплощади. Это имеет особую актуальность для рынка строящегося жилья. Банки предпочитают работать с объектами, которые выводятся на сдачу максимум через полгода. На этой стадии квартиры продаются уже, практически, по цене готового жилья, а это достаточно дорого. С внесением поправки человек может взять кредит под залог квартиры, в которой проживает, и купить жилье на нулевом цикле.

2.2 Субъекты ипотечного жилищного кредитования в России и деятельность Агентства ипотечного жилищного кредитования