Формы обеспечения возвратности кредита

Банк принимает гарантии (поручительства) только от надежных, финансово устойчивых юридических и физических лиц. Поэтому он в предварительном порядке должен убедиться в их состоятельности как в финансовом плане, так и сточки зрения готовности выполнить свои обязательства при наступлении гарантийного случая. При этом необходим дифференцированный подход.

В рассматриваемом аспекте гарантии бывают двух видов: необеспеченные и обеспеченные. Первый вид означает, что гарантия (поручительство) данного лица принимается на основе доверия, поскольку связи с ним поддерживаются давно, а репутация у него безупречная. От всех остальных контрагентов необходимо требовать доказательств надежности и представления обеспечения. Они, в свою очередь, требуют индивидуального подхода: в отношении физических лиц можно воспользоваться данными об их имуществе и доходах. Методика определения платежеспособности предприятий банкам известна, есть свои известные методики определения финансового состояния банков, страховых компаний, фондов.

Если финансовое положение гаранта вызывает сомнения, банк должен потребовать обеспечения его гарантий залогом имущества. Что касается выяснения готовности гаранта выполнить при необходимости свое обязательство, то в этом плане практикуется использование двух средств: во-первых, сбор, по возможности, широкой и объективной информации о гаранте, во-вторых, предварительные встречи и беседы с ним, в ходе которых следует выяснить его условия и реальные намерения.

2.4 Кредит под складские свидетельства

Одной из возможных форм обеспечения по кредитам является складское свидетельство. Складское свидетельство представляет собой ценную бумагу, подтверждающую факт хранения товара на складе. Пока он там находится, держатель ценных бумаг может им распоряжаться по своему усмотрению.

В советское время предпринимались две попытки ввести в экономическую практику складские свидетельства. Первая относится к 1925 году, когда постановлением ЦИК и СНК СССР (от 04.09.25) был узаконен выпуск этих ценных бумаг. Вторая попытка относится к 1951 году. В этот период складские свидетельства использовались продавцами оборудования либо кредиторами, выдающими ссуды под такие закупки. В период НЭПа данные финансовые инструменты нашли широкое применение, однако, в советское время к ним прибегали крайне редко: правовая база была для этого развита недостаточно. Только в марте 1996 года новый ГК РФ определил складские свидетельства как ценные бумаги. Шабалина Л. Кредит под складские свидетельства. Экономика и жизнь. - 2005. - №7.

Складские свидетельства не являются ценной бумагой в обычном понимании, поэтому они не требуют регистрации проспекта эмиссии, предоставления отчетов о выпуске. Тем не менее, нa сегодня не подготовлены специальные нормативные акты, регулирующие порядок бухгалтерского учета и налогообложения сделок. Не установлен окончательный статус такого документа, как реестр товарного склада, с точки зрения легитимизации прав держателей складских свидетельств.

Именно вследствие пробелов законодательства сегодня нет возможности запускать складские свидетельства в обращение, с тем чтобы упростить оборот товара. Основным тормозом является отсутствие норм бухгалтерского учета ценных бумаг и товара для «крайних» участников цепочки. Неясным также остается вопрос налогообложения, в частности уплаты НДС, прибыли, налога на операции с ценными бумагами при многократном обращении складских свидетельств.

Значение складских свидетельств для российского рынка ценных бумаг может быть весьма велико, поскольку их применение позволяет оперативно решать разнообразные финансовые задачи. В рамках существующего правового содержания складских и залоговых свидетельств можно найти самые различные точки приложения этих инструментов.

Например, можно применить складские свидетельства для целей развязки неплатежей между предприятиями региона.

По соглашению между должником и кредитором последнему передается ценная бумага - складское свидетельство, оцененное по договоренности сторон в сумме, равной сумме прекращаемого денежного обязательства. Для этих целей годится простое складское свидетельство, двойное складское свидетельство, не разделенное на складскую и залоговую части, и складское свидетельство (часть двойного), отделенное от залогового.

Применение складских свидетельств в целях развязки цепочек неплатежей обладает некоторыми преимуществами по сравнению с применением векселей, которые, в частности, состоят в том, что:

во-первых, для векселя всегда существует опасность выйти из заранее спланированной схемы и быть востребованным деньгами, к чему бывает не готов плательщик по векселю;

во-вторых, аваль по векселю стоит значительно дороже, чем страховка имущества на товарном складе;

в-третьих, передача имущества на хранение не влечет перехода к складу права собственности на это имущество, ввиду чего складское свидетельство как обязательство склада не консолидирует в себе рисков, связанных с прочей хозяйственной деятельностью организации-хранителя, чего нельзя сказать о векселе и о плательщике по векселю;

в-четвертых, если векселя могут быть, как говорят, «необеспеченными», то для складского свидетельства такое исключено уже по природе этой ценной бумаги: выдача свидетельства возможна только в подтверждение принятия реального товара на хранение.

В принципе, посредством отступного может быть прекращена и просроченная задолженность по непогашенным кредитам банков.

Не следует забывать о складском свидетельстве как о еще одном способе продажи товара. Воплотив реальный товар в права на него, удостоверенные ценной бумагой, можно предложить этот «товар» на совершенно иных рынках, в среде иных участников, которые не имеют права покупать реальный товар -- в среде банков, страховых и инвестиционных компаний. Эти организации не вправе приобретать реальный товар, но вправе приобретать ценные бумаги (складские свидетельства). Именно в этой сфере (сфере ссудного капитала) сейчас и сосредоточена основная масса денежных средств в обращении, а в сфере промышленного капитала, напротив, наблюдается катастрофический дефицит денег. Сегодня получили распространение так называемые сделки РЕПО (сделка купли-продажи ценных бумаг с обязательством обратного выкупа их через некоторое время) со свидетельствами, заключаемые между коммерческими банками и производственными предприятиями. Итоговый экономический результат тот же самый, что и при банковском кредитовании: предприятие получает денежные ресурсы во временное пользование, но при этом применяется другой юридический инструментарий, что предоставляет значительно большую свободу творчества и для банка, и для предприятия, нуждающегося в деньгах. Преимущества этой схемы еще и в том, что на стороне «кредитора» может быть не только банк, но, в принципе, любое лицо, располагающее свободными деньгами.

Применение двойных складских свидетельств в технике банковского кредитования дает уникальную возможность формализовать такой способ обеспечения кредитов, как залог. Оно позволяет сделать его более гибким, единообразным, совершенным и, возможно, более дешевым. Организация залога с помощью складских свидетельств выглядит привлекательнее и несколько расширяет возможности для обоих контрагентов кредитного договора.

Суть идеи применения складских свидетельств сводится к тому, что при предоставлении кредита обязанность заемщика обеспечивается залогом товаров, которые помещены на хранение под выданные двойные складские свидетельства, либо залогом самих складских свидетельств как ценных бумаг. В зависимости от этого залог удостоверяется либо залоговым свидетельством, отделенным от двойного свидетельства, либо в залог (заклад) передаются простые или двойные складские свидетельства как ценные бумаги. В последнем случае объект залогового права оказывается более ликвиден, чем обычный товар, поскольку ценные бумаги могут быть реализованы среди другого круга участников рынка.

Несмотря на то, что действующий ГК РФ содержит ряд пробелов и противоречий в отношении обращения складских свидетельств, Санкт-Петербургский «Картель-банк» нашел варианты их применения. Шабалина Л. Кредит под складские свидетельства. Экономика и жизнь. - 2005.- №7. Разработанная банком схема заключается в следующем. Товар помещается на склад, а клиенту выписывается на него складское свидетельство, т. е. документ, подтверждающий его хранение. Далее ценная бумага продается банку, на условии обратного выкупа, на конкретный срок. А под нее клиенту выдается кредит. По окончании срока в течение трех дней заемщик обязан вернуть кредит. Если это не происходит, то товар реализуется складом.

Кредитование клиентов с применением складских свидетельств осуществляется намного проще, чем обычно. Отпадает необходимость в открытии счета кредита, составлении технико-экономического обоснования и т. д. Кроме того, упрощается и процедура пролонгации. Клиент может выкупить одно складское свидетельство и вновь открыть следующее (под тот же товар).

В случае невозврата кредита товар переходит в собственность банка, причем по низкой цене (она определяется в момент оформления сделки независимыми экспертами). Склад реализует товары по поручению клиента. Вся процедура занимает намного меньше времени, чем продажа залогового имущества при обычном кредитовании, так как по данной схеме товар не выступает в качестве залога.

Опробованная «Картель-банком» схема может быть перенесена в плоскость взаимодействия клиентов с таможней. Если при обычном кредитовании нерастаможенный товар не передается в залог, то с использованием складских свидетельств это допускается. Получив банковский кредит, клиент спокойно вносит таможенные платежи и перебрасывает товар на обычный склад. Схема жизнеспособная, но пока она, как и действующая, не может быть приспособлена для многократного обращения складских свидетельств.

Складские свидетельства как товарные обязательства явились своего рода дополнением к денежным обязательствам-векселям. Поэтому совместное применение этих ценных бумаг открывает широкие возможности для мобилизации финансовых ресурсов коммерческих банков и привлечения этих ресурсов в реальный сектор экономики.

2.5 Страхование кредитных рисков

Операции по предоставлению кредитов характеризуются высоким риском невозврата кредитов, что вызывает потребность в разработке системы управления кредитными рисками. Данная система может включать в себя как меры, применяемые самим кредитором для снижения вероятности непогашения кредита (оценка кредитоспособности заемщика, прибыльности операции, под которую выдается кредит, получение ликвидного залога и т. д.), так и внешние способы уменьшения потерь, связанных с проведением кредитных операций. К одним из них можно отнести заключение договоров страхования.

Использование в России страхования как способа защиты от кредитных рисков уже имеет определенную историю. Первые договоры такого страхования отечественные страховщики начали заключать в конце 80-х --начале 90-х годов. Они были связаны со страхованием ответственности заемщиков за непогашение кредитов и страхованием рисков невозврата выдаваемых банками кредитов. В настоящее время вновь появляются идеи использования такого страхования для снижения рисков кредиторов.

Период начала 90-х годов был характерен зарождением отечественного страхового рынка, когда монополия Госстраха на страхование внутри страны стала постепенно рассасываться за счет создания тогда еще совсем небольших, но весьма агрессивных негосударственных страховых обществ. В такой ситуации только появившиеся на свет страховщики готовы были страховать что угодно и от чего угодно -- лишь бы получить хоть какие-нибудь страховые взносы, за счет которых можно было бы выплачивать зарплату, оплачивать аренду, приобретать самое необходимое имущество. При этом они не утруждали себя попытками разобраться в таких казавшихся им чисто теоретическими вопросах, как подлежащие и не подлежащие страхованию риски, отбор рисков на страхование, оценка степени страхового риска и т.п. Сплетухов Ю.А. Страховая защита от кредитных рисков. Бизнес и банки. - 2006.

В это же время только начавшие развиваться банки, в которых зачастую работал неопытный персонал, осознали, какими рисками в стране с зарождающимися рыночными отношениями, преступностью, специфическими понятиями о деловой этике чреваты активные банковские операции, связанные с выдачей кредитов. В результате у банков возникла проблема уменьшить кредитные риски. И тогда они вспомнили о страховании, посчитав, что путем переложения этих рисков на страховщиков они решат свои проблемы.

Таким образом, сошлись готовность страховщиков принимать на страхование практически любые риски, в защите от которых имеется потребность страхователей, и спрос банков на страхование кредитных рисков.

В чем состояли особенности такого страхования? Страховщики страховали практически любые выданные банками кредиты, независимо от их целевого назначения, обеспечения, платежеспособности заемщика. Оценка страховщиками степени возврата кредита, репутации заемщиков, эффективности кредитуемых мероприятий была несовершенной, если вообще проводилась. Страховщики принимали под свою ответственность кредиты в таких размерах, которые заведомо превышали их возможности выплачивать страховое возмещение за счет страховых резервов и капитала, а договоры страхования практически не перестраховывались.

С другой стороны, банки не уделяли должного внимания проверке кредитоспособности заемщиков, считая, что все убытки возместят страховщики. Как оказалось, они не особенно задумывались ни о способности, ни о готовности страховщиков выполнять принятые на себя обязательства. Юридические службы банков не всегда были готовы и способны разбираться в хитросплетениях договоров страхования, позволяя заключать их на таких условиях, которые давали страховщикам законную возможность отказывать в страховых выплатах. Наконец, чтобы не нести затрат по уплате страховых взносов, страховщики переложили на самих заемщиков обязанность заключать договоры страхования и выступать в нем страхователем, вследствие чего родился совсем уж оригинальный вариант -- страхование ответственности заемщиков за непогашение кредитов.

Но уже через несколько лет такого страхования в стране практически не стало. Что же произошло за это время?

Как и следовало ожидать, через некоторое время после начала периода массового заключения договоров кредитного страхования банки стали предъявлять многочисленные требования к страховщикам о выплате страхового возмещения за невозвращенные застрахованные кредиты. Однако страховщики или не собирались или просто не могли удовлетворять претензии банков в таком масштабе. В результате рынок вступил в длительный период тяжб между банками и страховщиками. При этом страховщики нередко отказывали в страховых выплатах вполне правомерно, в соответствии с условиями заключенных договоров страхования. Учитывая, что такие договоры в качестве страхователей чаще всего заключали заемщики, а банки могли претендовать лишь на роль выгодоприобретателей, законных возможностей у страховщиков попытаться отказать в страховых выплатах стало еще больше. В качестве основных доводов при этом страховщиками приводились: несвоевременная уплата страхователем очередных страховых взносов, расторжение договора страхования до наступления страхового случая, нецелевое использование застрахованного кредита, несвоевременное сообщение о факте страхового случая, пролонгация застрахованного кредита без согласия страховщика.

В таком развитии событий виноваты обе стороны. Страховщики слишком усердствовали в своем стремлении получить максимум страховых взносов и не смогли (или не хотели) реально оценивать степень страховых рисков по заключаемым договорам и свои возможности выполнить принятые обязательства. Банки же переоценивали способность страховщиков покрывать свои профессиональные риски, не учитывали юридической сложности договоров страхования, а потому и поплатились за свое стремление получать страховую защиту за счет заемщиков.

При таком негативном развитии ситуации в области страхования операций по кредитованию, страховать правильно и надежно не сможет ни одна страховая компания, да и банки вряд ли захотят еще раз «наступать на те же грабли». Следовательно, роль обеспечения по кредитам только возрастает.

Вывод, который, можно сделать из этой истории, состоит в том, что вряд ли целесообразно ожидать, что с помощью прямых договоров страхования рисков невозврата банковских кредитов можно решить проблему снижения убытков от невозврата кредитов.

Но сбрасывать со счетов профессиональный союз банков и страховых компаний нельзя.

Специалистам в области страхования хорошо известен ряд видов страхования, связанных с выдачей банками кредитов, которые давно и успешно проводятся в развитых странах. Особенность данных видов страхования состоит в том, что, защищая интересы заемщиков, они одновременно гарантируют возвратность выданных кредитов. Такими видами, в частности, являются

страхование взятого банками под залог в качестве обеспечения выданных кредитов имущества;

страхование жизни и здоровья клиентов банка, получивших кредиты;

страхование коммерческих кредитов.

Остановимся немного подробнее на рассмотрении вышеуказанных видов страхования.

Одним из способов гарантирования возврата выданных кредитов является предоставление кредита под залог принадлежащего заемщику движимого или недвижимого имущества. Для получения гарантии сохранности стоимости данного имущества оно может быть застраховано. При этом заключается договор страхования залога. Юридической основой для проведения такого страхования является вытекающая из статьи 343 ГК РФ обязанность залогодателя или залогодержателя застраховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже обеспечиваемого залогом требования.

Таким образом, страхователями здесь в зависимости от того, на каких условиях предоставляется кредит, могут выступать как банк-кредитор, так и заемщик. Объектами страхования могут быть строения, оборудование, транспортные средства, сырье, материалы, готовая продукция и другие ценности, предоставленные банку заемщиком в обеспечение выданного кредита. За страховую сумму может приниматься величина обязательств залогодателя перед кредитором, но не более действительной стоимости застрахованного имущества. Страховыми рисками здесь обычно являются те же случаи, которые предусмотрены условиями страхования имущества от огня и других событий (пожары, стихийные бедствия, повреждения имущества водой, кражи, злоумышленные действия третьих лиц и пр.).

Право на получение страхового возмещения у залогодержателя (банка) возникает при наличии двух фактов: с одной стороны, полного или частичного невозврата полученного кредита, а с другой -- гибели или повреждения заложенного имущества в результате наступления страхового случая в период действия договора страхования. В случае же погашения заемщиком кредита, под который давался залог, страховое возмещение, если произойдет страховой случай, выплачивается собственнику имущества.

При выдаче кредитов индивидуальным предпринимателям или иным физическим лицам в качестве их обеспечения могут быть заключены договоры страхования жизни и здоровья заемщика. Такое страхование принято называть кредитным страхованием жизни. Выгодоприобретателем по нему является банк-кредитор. Договор заключается на срок до полного погашения кредита. Первоначальная страховая сумма соответствует размеру выданного кредита вместе с процентами за пользование им. По мере возврата кредита величина страховой суммы уменьшается таким образом, чтобы в любой момент она равнялась величине долга, числящегося за застрахованным. Это удобно как заемщику (поскольку величина уплачиваемых им страховых взносов оказывается меньшей, чем при традиционном страховании на случай смерти), так и страховщику (так как с каждым периодом погашения кредита величина его обязательств уменьшается). В случае же смерти застрахованного или утраты им трудоспособности страховая выплата обеспечивает банку погашение долга.

Разновидностью данного страхования является страхование жизни и здоровья владельцев пластиковых карточек. Застрахованными по данному виду могут являться держатели кредитных карт или карт, по которым возможен овердрафт. Страховая сумма устанавливается в размере максимальной величины кредита или овердрафта. Страховым случаем является смерть застрахованного или утрата им источника дохода вследствие нетрудоспособности. При этом страховщик выплачивает банку страховое обеспечение в размере невозвращенного кредита.

Наконец, при предоставлении кредитов под поставки продукции, банки могут требовать у заемщиков заключения ими договоров страхования коммерческих кредитов, которые могут быть использованы в качестве обеспечения кредитоспособности заемщика. По договору такого страхования страховщик обязуется выплатить страховое возмещение в случае неоплаты клиентами страхователя поставленной им продукции.

Наличие договора страхования коммерческих кредитов повышает возможности для страхователей по получению банковских кредитов, так как в этом случае снижается риск невозврата заемщиком выданного банком кредита. При этом договор может быть заключен в пользу банка, выдавшего кредит под застрахованные поставки.

3 ПУТИ ДАЛЬНЕЙШЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ОТ ПРЕДЛОЖЕННЫХ РЕШЕНИЙ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ВОЗВРАТНОСТИ КРЕДИТА

Жилище долговечно и каждому человеку достаточно один раз вложить деньги в его строительство. Вместе с тем, для создания нормальных жилищных условий требуются большие средства. Лишь немногие частные застройщики располагают значительными сбережениями. Позволяющими им финансировать строительство нового жилья за счет собственных средств. Подавляющему большинству застройщиков для этих целей требуются долгосрочные банковские кредиты. Однако банки могут предоставить жилищные кредиты только в тех случаях, когда у них есть гарантия, что заемщики в перспективе смогут как оплатить достаточно высокие ссудные проценты, так и вернуть в полном размере полученные в кредит капиталы. Следовательно, одним из важнейших условий выдачи кредита для долгосрочного финансирования жилищного строительства является обеспечение кредита наличием у заемщика чего-то важного, что по своей стоимости равноценно ссудному капиталу.

Наиболее распространенным в мире видом обеспечения возвратности кредита является залог недвижимого имущества (зданий, сооружений, земельных участков) в форме ипотеки закладного платежного обязательства, оформляемого между банком и заемщиком.

Другими словами, для получения ссуды под недвижимость заемщик обязан подписать закладную или доверительный документ. Согласно которой недвижимость, продолжая быть собственностью заемщика, становится залогом под заем на приобретение жилья. Таким образом, закладная является договором между банком и заемщиком, согласно которому банк, не становясь собственником закладываемого недвижимого имущества, имеет право принудительного взыскания обремененного недвижимого имущества и возврата кредита за счет выручки от его продажи с аукциона.

Таким образом, между банком и заемщиком устанавливаются строгие договорные отношения, которые предусматривают применение жестких мер материальной ответственности. В случае нарушения условий договора применяется целая система штрафных санкций, в том числе:

штрафы, налагаемые на заемщика, если выплаты производятся после истечения срока отсрочки платежа;

штраф, налагаемый на строительные и проектные фирмы за срыв срока и недоброкачественное исполнение работ по строительству жилья.

Помимо стоимости недвижимого имущества, в закладную могут включаться также и денежные средства, которые заемщик по определенным причинам хранит в банке.

Как правило, сумма заема не превышает 80% от стоимости приобретаемого жилья. Остальную часть ее стоимости заемщик оплачивает из собственных средств. Эта сумма вносится застройщиком обязательно в первую очередь (первый взнос) до открытия платежей по закладной.

Право на получение ссуды под залог имеют не все граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а только те, у которых отношение суммы текущих производимых месячных затрат к месячному доходу, выраженное в процентах, ниже установленной банковской ставки, т.е. когда имеет место выполнение условия по формуле:

где:

Nб - банковская стандартная ставка Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 2006. .

Принятию решения о выдаче ссуды под залог недвижимого имущества предшествуют оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности, а именно:

стабильность его финансового положения;

размер его текущих доходов и расходов.

Стабильность финансового положения заемщика характеризуется продолжительностью работы и временем проживания на одном месте, а также другими показателями, свидетельствующими о надежности клиента как партнера по сделке.

Платежеспособность заемщика оценивается соответствием его доходов и расходов при помощи следующих коэффициентов:

где:

Кж _ коээфициент нагрузки платы за старое жилье;

Вмес.ж _ месячные выплаты за старое жилье;

Nж _ норматив банка Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 2006..

где:

Кнр _ коэффициент нагрузки расходов, включая жилье;

Вмес.р _ сумма месячных расходов, включая жилье;

Nр _ норматив банка. Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 2006.

где:

Кзж _ коэффициент займа на приобретение нового жилья;

Зж _ сумма займа на приобретение нового жилья;

Нж _ стоимость заложенной недвижимости;

Nз _ норматив банка Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 2006..

Ипотечные кредиты предоставляются обычно на 20 - 30 лет. Размер процентных ставок колеблется в зависимости от ситуации на рынке капитала в пределах от 7 до 10% годовых.

Кредиты предоставляются по ставке с фиксированным или переменным процентом. Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой процента надежнее, поскольку в этом случае предстоящие ежемесячные выплаты фиксируются на весь срок выдачи ссуды. В случае переменной ставки процента кредитор предлагает более низкий первоначальный процент, что означает для заемщика меньшую сумму первоначальных ежемесячных выплат и возможность получения большей суммы в кредит и на более длительный срок, но с вероятностью увеличения процентной ставки в перспективе.

Банковский кредит под залог недвижимости в нормальных экономических условиях - один из самых популярных и привлекательных для кредитора. Такой кредит оформляется в промышленно развитых странах закладной ценной бумагой, которая соединяет в себе свойства кредитного договора и залога. Облигации, выпускаемые под обеспечение закладных ценных бумаг. Имеют часто на западе более высокий рейтинг надежности, чем облигации промышленных корпораций, т.к. они обеспечены ликвидным залогом.

В то же время любая банковская системы может выдавать ограниченное количество ипотечных кредитов в силу их долгосрочного характера и значительных рисков, эту проблему можно решить, как показывает зарубежный опыт, с помощью государства, которое для этих целей создает вторичный рынок закладных ценных бумаг и гарантирует обращение на нем долговых обязательств.

Как показывает зарубежная практика, государство создает свои мощные ипотечные агентства, которые покупают закладные ценные бумаги у банков с некоторой маржой и выпускают под их обеспечение облигации. Правительственные гарантии повышают ликвидность рынка. Банки за счет средств, вырученных от продажи закладных, выдают новые ипотечные кредиты, снова продают их специализированным эмитентам переходных облигаций, те эмитируют под их обеспечение облигации, продают их частным инвесторам, а на аккумулируемые гигантские ресурсы строится и модернизируется жилье.

Такой механизм при определенных условиях может работать и в России. Конечным инвестором строительства являются покупатели облигаций, т.е. частный сектор во всем его многообразии. Государство же за счет своих вливаний лишь помогает вначале развернуть ипотечное кредитование.

Самая главная проблема - это найти ресурсы в бюджете для выдачи гарантий по выпускаемым на основе закладных облигациям и определить порядок их использования.

При оперативном решении всех вопросов развитие ипотечного кредитования в сфере жилья откроет дорогу в ипотечные операции другим объектам недвижимого имущества, в частности земли. А это влечет в экономику дополнительные инвестиции.

Обратимся к опыту некоторых стран, где ипотечное кредитование получило крупномасштабное развитие.

Ипотечные ссуды выдаются банками Великобритании клиентам, достигшим 18-летнего возраста, в размере до 95% стоимости залога (если приобретается первый дом или квартира), 80% стоимости или покупной цены дома (если приобретается второй или последующие дома или квартиры). Если клиент банка решает остаться в своем прежнем доме. То банк возмещает ему 80% ипотеки, минимальный размер ссуды составляет 15 тыс. фунтов стерлингов.

Наряду с предоставлением ипотечного кредита банки Великобритании оказывают следующие финансовые услуги: страхование ипотеки, по ипотечному кредиту, строений и обстановки в доме; предоставление «бриджинг ссуд» (кредитование разницы в стоимости нового и старого дома или новой и старой квартиры) и др. Банковское кредитование. Ольшанный А.И. - М.: Русская деловая литература, 2007.

Во Франции ипотечные кредиты предоставляются на срок до 20 лет. Примером подобных кредитов может служить так называемый «жилищно-целевой сберегательный план». Этот документ дает право получения заемщиками льготных кредитов и инвестирования средств под 6 % годовых без обложения налогами. Особенность жилищно-целевого сберегательного плана заключается в том, что он дает возможность осуществлять высокодоходные сбережения. При условии регулярного размещения обязательных взносов в течение 5 лет клиент получает право на государственную премию и при необходимости на получение льготной ссуды. Любое лицо независимо от возраста может открыть и иметь только один такой счет. Банковское кредитование. Ольшанный А.И. - М.: Русская деловая литература, 2007.

Схема движения средств на жилищно-целевом сберегательном счете выглядит следующим образом:

первый взнос минимум 1500 франков;

ежегодная сумма взносов не менее 3600 франков;

пятилетний срок сделки по этой схеме между банком и клиентом;

периодичность и размер взносы определяются в плане после уточнения финансовых возможностей каждого конкретного клиента;

депонированный на счете капитал клиента не должен превышать 300 тыс. франков;

проценты по счету составляют 6% до достижения максимальной суммы государственной премии (10 тыс. франков);

ссуда имеет строго целевой характер, - она предоставляется для приобретения или строительства жилья.

Ипотечная система кредитования процессов приобретения жилья наиболее широко применяется в США, где система управления и организации жилищного строительства позволяет без особого напряжения удовлетворять потребности населения в жилье. В настоящее время оборот финансирования жилья в США составляет 300 - 400 млрд. долларов. Общая сумма неоплаченных долгов по выданным ссудам достигла в 1995г. почти трех триллионов долларов. В США функционирует около 20 тыс. частных кооперативных и государственных ссудно-сберегательных банков-заимодавцев. Государственная банковская система при этом обеспечивает реализацию жилищных программ, целью которых является аккумуляция средств, направляемых на кредитование населения, желающего улучшить свои жилищные условия и имеющего имущественные и финансовые возможности.1¹ Финансы и рынки. № 2-3 (12-13), февраль-март, 2006.

За последние годы в США построено более 60 млн. новых односемейных домов и квартир (примерно до 1,5 млн. жилищ в год). В расчете на 10 000 жителей в среднем за эти годы возводилось до 100 жилищ, что является самым высоким уровнем в мире.

Затраты на жилищное строительство за этот период составили 2 200 млрд. долларов, или 55 млрд. долларов в год. Из этой суммы доля затрат частных лиц составляет 98%, а остальные средства финансируются федеральными и муниципальными органами власти и направляются в основном на строительство внешних инженерных коммуникаций жилищной сферы.

Примечательно, что жилищный фонд в США включает односемейные дома, квартиры в многоэтажных жилых домах, а также передвижные дома или иные помещения, предназначенные для постоянного проживания людей. Норма на одного человека составляет при этом 40 - 50 кв. м.. Средняя цена односемейного дома увеличилась за последние 40 лет в десять раз, и в настоящее время, вместе со стоимостью земельного участка, она колеблется в пределах 100 - 250 тыс. долларов - в зависимости от местонахождения и уровня комфортности. Средняя площадь односемейных домов составляет 120 - 130 кв. метров, при наличии достаточно вместительных размеров спален и мест совместного пребывания членов всей семьи.

Строительством жилья в США занимаются в основном многочисленные мелкие строительные и проектные фирмы с численностью 20 - 50 человек.

Американский опыт финансирования жилищного строительства нашел широкое применение во многих странах мира, где хорошо развиты рыночные отношения, методы и формы, характерные для рынка жилья, и самое главное население является собственником значительной части недвижимого имущества. В том числе и земельных участков.

Залогом кредитных ресурсов могут стать также существенные денежные сбережения отдельных граждан, пока лежащие «мертвым» грузом в отечественных и иностранных банках.

Заключение

Опыт свидетельствует о том, что кредитование является одним из ключевых направлений деятельности банков, определяющих их судьбу.

Искусство кредитования - это соблюдение определенных проверенных практикой правил.

Современная практика кредитования включает следующие этапы, предусмотренные в кредитной политике. Это - рассмотрение кредитной заявки и собеседование с заемщиком; изучение его кредитоспособности и оценка кредитного риска; подготовка и заключение кредитного договора. Все названные этапы - это слагаемые успешного кредитования.

Банки могут значительно минимизировать риск кредитования с помощью различных способов обеспечения возврата банковских ссуд. Речь идет о таких способах обеспечения, как: залог, поручительство, банковская гарантия, страхование, задаток и аванс, удержание имущества должника и ряд других, получивших широкое распространение в практике зарубежных и отечественных банков.

В связи с тем, что процесс обращения взыскания и реализации заложенного имущества очень трудоемкий, кредиторам рекомендуется следующее:

Максимальная сумма кредита не должна превышать 10 - 15% стоимости залога, хотя во всех учебниках по банковскому делу рекомендуемый размер кредита не должен быть более 75 - 90% стоимости заложенного имущества. Дело в том, что после процедуры реализации заложенного имущества вырученная сумма окажется недостаточной для удовлетворения всех требований залогодержателя (процентов, возмещения убытков, судебных и прочих расходов по взысканию).

Не следует принимать уже заложенное имущество в обеспечение обязательства должника, т.е. выступать последующим залогодержателем.

В нашей стране еще предстоит принять законы, которые позволили бы судьям и правоохранительным органам обеспечить возврат долга заемщика кредитору. Это должны быть законы прямого действия, освобожденные от многочисленных отсылочных норм. Ибо подобные нормы создают обширное поле для ведомственного нормотворчества, порождая бюрократию, коррупцию и мошенничество.

Список литературы:

1. Закон Российской Федерации «О залоге». - Электронные источники информации

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. - Электронные источники информации

3. Денежное обращение и банки. Учебное пособие под ред. Белоглазовой Г.Н., Толоконцевой Г.В.- СПб.: СПбГУЭФ. 2006.

4. Банковское дело: Учебник / Под ред. О.И. Лаврушина - М.: Финансы и статистика, 2007.

5. Банковское дело. Учебник под ред. Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П. - М.: Финасы и статистика. 2005.

6. Масленченков Ю.С. Технология и организация работы банка: теория и практика. М.: ООО Издательско-Консалтинговая Компания «ДеКА». 2005.

7. Ольшаный А.Н. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. - М.: Русская деловая литература. 1997.

8. Большой экономический словарь. - М.: Институт новой экономики. 2006.

9. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -2006.- № 3.

10. Бугров А.В. Российские государственные банки для дворянства в 18 веке // Вестник банка России.-2000.-№45.

11. Витрянский В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество // Закон.- 2006.-№5.

12. Волнухин Д. Договор поручительства: некоторые проблемы // Закон.-2005.-№11.

13. Глашев А.А. Условия недействительности договора поручительства // Законодательство.- 2007.- №1.

14. Гудков Ф.А. О применении складских свидетельств в некоторых финансовых проектах // Бизнес и банки. - 2006. -№13.

15. Завидов Б. Договор поручительства // Хозяйство и право.-1997.-№12.

16. Замуруев А.С. Кредит и ссуда: терминологический анализ, классификация и определение формы // Деньги и кредит.-2005.-№4.

17. Змиев А.Л. Складские свидетельства в банковской практике // Расчеты и операционная работа в коммерческом банке.-2005.-№1.

18. Кирьян П. Кредитная история // Эксперт.-2004.-№14.

19. Крылов И. Поручительство // Закон.- 2007.-№4.

20. Козырин А. Договор об ипотеке // Закон.-2006.-№4.

21. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в Российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон.-2007.-№4.

22. Логунов Д.А. Практика применения договора поручительства //

23. Законодательство и экономика. 2006. - № 5--6.

24. Павлодский Е.А. Обеспечение исполнения обязательств поручительством. Закон. - 2005. -№ 5.

25. Законодательство.-2006.-№6.

26. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит.-2007.-№6.

27. Макеев А.В. Складские свидетельства// Расчеты и операционная работа в коммерческом банке.-2004.-№1.

28. Москвин В.А. Виды обеспечения при долгосрочном кредитовании предприятий // Банковское дело. - 2005. - №7.

29. Пессель М.А. Заем, кредит, ссуда // Деньги и кредит.-2005. -№4.

30. Цыбуленко З. Договор об ипотеке // Хозяйство и право.-2006. -№11.

31. Шабалина Л. Кредит под складские свидетельства // Экономика и жизнь. - 2006. -№10.

32. Ямпольский М.М. О трактовке кредита // Деньги и кредит.-2007.-№4.

33. В. Геращенко. Банки готовы кредитовать производство, да риски не пускают. Listбизнес. Прайм-ТАСС. http://business.list.ru/content/1026