Проблемы и перспективы развития ипотеки в России

Объявление Роспотребнадзором о незаконности требования кредитором обязательного страхования жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании привело к тому, что Ассоциацией российских банков (АРБ) было указано, что личное страхование заемщиков должно быть исключительно добровольным. [35]

Внешне это решение выглядит справедливым, поскольку буквально отражает законодательные нормы. В соответствии с законом, обеспечением возвратности кредита является залог приобретенного имущества. То есть, банк должен предоставлять заемщику право выбирать между кредитами со страховкой жизни и здоровья и без нее.

Роспотребнадзор своими действиями вроде бы пытается защитить права заемщика и увеличить доступность кредитов. Однако все идет к тому, что эффект мы получим фактически зеркальный.

Сегодня почти каждый банк может оказаться в зале суда по обвинению в нарушении прав заемщика своими требованиями. Разумеется, кредиторам игра на судебной волынке мало интересна. Поэтому, скорее всего, они будут искать способы предотвратить подобную ситуацию.

Их возможно два. Во-первых, формальное подчинение требованиям Роспотребнадзора. Это будет означать, что банки оставят вопрос страхования на выбор заемщика, но на практике будут выдавать кредиты лишь тем, кто оформит страховку. То есть, введут так называемый добровольно-принудительный порядок. Это наиболее щадящий вариант для клиентов, поскольку фактически ничего не изменит для них.

Хуже, если банки решат проблему более радикальным путем: отменой страхования и повышением ставок - как дополнительной гарантии. Решение Роспотребнадзора неизбежно приведёт к увеличению стоимости кредита для заёмщика. Причём, увеличение цены за счёт роста процентной ставки будет более значительным, чем экономия заёмщика на страховой премии. Это связано с тем, что банки будут вынуждены заложить в ставку плату за дополнительный риск. Кроме того, не исключено снижение максимально допустимого коэффициента «Кредит/залог» для заёмщиков без страховки. Отказ от страхования создаст также дополнительное препятствие для рефинансирования российской ипотеки на международных рынках, что также не будет способствовать снижению ставок по ипотеке.

Таким образом, можно сделать вывод, что заемщики в полной мере ощутят последствия нынешнего кризиса.

Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Однако эксперты в области экономики считают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

Заключение

В ходе проделанной работы была выявлена одна из основных задач банков в рыночной экономике - превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством.

Благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Также было выявлено, что ипотечное кредитование имеет ряд особенностей, прежде всего это обеспечение залогом, которое гарантирует погашение задолженности заемщика по кредиту перед кредитором. Также ипотечный кредит носит целевой характер, предоставляется на более длительный срок (от 3 и более лет) и является относительно низкорисковой банковской операцией, т.к. сумма кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, обеспечивается залогом и при оценке вероятности погашения кредита используется официально подтвержденная информация о текущих доходах заемщика. Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений заключаются в том, что если залог зданий осуществляется одновременно с залогом земельного участка, то залог земельного участка, как правило, не требует залога зданий (сооружений).

Ипотечное кредитование сдерживается рядом факторов (сроки и валюта кредитования, отсутствие ресурсной базы, психологические факторы и др.), для преодоления которых необходимо:

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, -- значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, корректировать условия ипотечного кредитования, которые должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, иметь низкую процентную ставку. Такие условия станут сильным стимулом для принятия населением решения о покупке жилья, обеспечивая мобилизацию собственных средств.

Список литературы

1. Грудцына Л.Ю. Ипотека: актуальные вопросы / Л.Ю. Грудцына. - М.: Эксмо. - 2006. - 331 с.

2. Довдиенко И.В. Ипотека / И.В. Довдиенко. - М.: ЮНИТИ.- 2005. - 463 с.

3. Дуденко И. Ипотечные риски. [Электронный ресурс]/И. Дуденко. - Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru. - 20.11.08.

4. Еремина Н. Распространенные проблемы рынка ипотеки. [Электронный ресурс] / Н. Еремина. - Режим доступа: http://www.vnv.ru. - 18.12.08.

5. Зельдер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России/А.Г. Зельдер// ЭКО.- 2006.- № 8. - С. 27 - 31.

6. Иванов В.В. Ипотечное кредитование/ В.В. Иванов. - М.: Маркетинг. - 2006. - 352 с.

7. Казакова Я. Рынок ипотеки: бедный, но пока живой. [Электронный ресурс]/Я. Казакова. - Режим доступа: http://www.ratingcredit.ru. - 18.12.08.

8. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья / М.И. Каменецкий. - М.: Дело и Сервис. - 2006. - 271 с.

9. Карелин А. Первоначальный взнос: безысходность или будущее ипотеки?/ А. Карелин // Рынок ценных бумаг. - 2006. - № 17. - С. 50 - 51.

10. Косарев Д. Ипотека в свете последних новостей. [Электронный ресурс]/ Д. Косарев. - Режим доступа: http://www.ratingcredit.ru. - 18.12.08.

11. Кочелягин Н. Обзор ипотеки за рубежом. [Электронный ресурс]/Н. Кочелягин. - Режим доступа: http:// www.drinternational.net. - 31.03.08.

12. Кричевский Н.А. Ипотечное жилищное кредитование / Н.А. Кричевский. - М.: Дашков и Ко. - 2006. - 227 с.

13. Крысин А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы /А. Крысин // Клуб банковских аналитиков. - 2006. - № 11. - С. 35 - 41.

14. Лазарева Л.Б. Развитие ИЖК в регионах / Л.Б. Лазарева // Финансы. - 2005. - № 6. - С. 22 - 25.

15. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города». - 2002. - 157 с.

16. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ//КонсультантПлюс: Высшая школа.

17. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ//КонсультантПлюс: Высшая школа.

18. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон РФ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ//КонсультантПлюс: Высшая школа.

19. Овсянников Д.Н. Азы ипотечного кредитования / Д.Н. Овсянников// Экономика. - 2004. - №15. - С. 35 - 37.

20. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России/Под ред. Н. Рогожиной. - М.: Фонд «Институт экономики города».- 2006. - 245 с.

21. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование/ И.В. Павлова //БДЦ-Пресс. - 2004. - № 15. - С. 47 - 32.

22. Пашов Д.Б. Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья / Д.Б. Пашов // Жилищное право. - 2006. - № 6. - С. 57 - 69.

23. Пименов Д. Перспективы ипотеки: «жить будет». [Электронный ресурс]/ Д. Пименов. - Режим доступа: http://www.creditland.ru. - 15.12.08.

24. Полтерович В. Строительное общество: ипотечный институт для России / В. Полтерович // Вопросы экономики. - 2005. - № 1. - с. 63 - 86.

25. Разумова И.А. Ипотечное кредитование / И.А. Разумова // Питер. - 2005. - 207 с.

26. Рогожина И.И. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / И.И. Рогожина. - М.: Фонд «Инс-т экономики города». - 2004. - 126 с.

27. Симионова Ю.Ф. Жилищный кредит (ипотека) / Ю.Ф. Симионова. - М.; Ростов н/Д: МартТ. - 2005. - 239 с.

28. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование/В.В. Смирнов. - М.: Аудитор. - 2003. - 237 с.

29. Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России/ А.Г. Степанов // Жилищное право. - 2005. - № 9. - С. 16 - 20.

30. Титаева А. В. Ипотечное кредитование/А.В. Титаева // Москва.- 2006. - 220 с.

31. Толкушкин А.В. Ипотека в России / А.В. Толкушкин. - М.: Юристъ. - 2002. - 525 с.

32. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка/А.Н. Ужегов. - СПб.: Питер. - 2001. - 225 с.

33. Фролов А. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы / А. Фролов // Банковское обозрение. - 2003. - №5. С. 30 - 48.

34. Цылина А.Г. Ипотечное кредитование и риски / А.Г. Цылина //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5. C. 12-23.

35. Яковлев А. Безжизненное будущее российской ипотеки. [Электронный ресурс]/А. Яковлев. - Режим доступа: http://www.ratingcredit.ru. - 18.12.08.