Схема № 1 предусматривает куплю-продажу земли между продавцом и покупателем непосредственно и долевую куплю-продажу жилого дома ООО «Жилищное общество Гальбштадт» и покупателю. Размер долей определяется конкретной платежеспособностью покупателя, но не может быть ниже установленного предела. Например, доля покупателя составляет 1/10, а доля ООО «Жилищное общество Гальбштадт» - 9/10. Каждый оплачивает свою долю из собственных средств.

Договорная схема выглядит следующим образом:

Недостатком данной схемы является то обстоятельство, что залог при продаже в кредит, согласно п.5 ст.488 ГК РФ, возникает лишь на 9/10 долей жилого дома. На оставшуюся долю дома в размере 1/10 требуется отдельный договор залога (ипотеки). Аналогичное требование распространяется на возникновение договора залога (ипотеки) земельного участка.

Еще одним недостатком данной схемы являются правоотношения, вытекающие из общей долевой собственности на дом. Там же необходимо будет учитывать очевидные желания покупателя осуществлять залог имущества, приобретенного им за счет собственных средств.

Схема № 2 базируется на положениях ст.77 ФЗ «Об ипотеке» о возникновении залога жилых домов, полученных за счет кредита банка или иной кредитной организации.

При этом необходимо учитывать, что банки в настоящий момент не заинтересованы в долгосрочном кредитовании. Для них характерна работа «на коротких деньгах» за определенную комиссию, поэтому в реализации данной схемы необходимо предусмотреть обязательность последующей уступки банком права требования по кредитному договору, обеспеченному залогом (факторинг). При этом фактор (финансовый агент), представляющий интересы ООО «Тульское АИЖК», должен иметь лицензию на право осуществления операций факторинга.

Возможная схема выглядит следующим образом:

Данной схеме присущи все недостатки, характерные для схемы № 2 направления I. Кроме того, при обращении взыскания в соответствии с действующим законодательством РФ земельный участок не может перейти в собственность фактора - иностранного юридического лица (за исключением случая, когда в этом качестве будет привлечен нерезидент РФ, представляющий интересы ООО «Тульское АИЖК»).

Схема № 3 была признана исполнительным органом ООО «Тульское АИЖК» наиболее оптимальной.

От схемы № 3 направления I ее отличают исходные данные - наличие третьего лица (продавца) и дополнительного объекта оборота (земельного участка), а от схемы №1 направления II -отсутствие коллизий общей долевой собственности. Сумма, которую вносит покупатель в размере 10% от стоимости дома в качестве задатка, или предоплаты, по предварительному договору засчитывается в выкупную цену. Если платежеспособность покупателя оставляет желать лучшего, можно ограничиться приобретением им в собственность земельного участка с последующим оформлением на него залога (ипотеки).

Примечание: Важным условием реализации проекта является правовой статус земельного участка. Участок должен иметь назначение под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. В состав земельных участков ни в коем случае не должны входить сельскохозяйственные угодья из состава полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, поскольку эти угодья согласно ч.1 ст.63 ФЗ «Об ипотеке» не могут быть предметом залога (ипотеки).

Ипотека земельного участка вместе с жилым домом предусмотрена законом (абз.1 ст.69 ФЗ «Об ипотеке») и позволяет установить более высокую степень правовой защиты прав залогодержателя, в качестве которого выступает ООО «Тульское АИЖК». Оборотоспособность указанных земельных участков допускается действующим законодательством, а также Указами Президента РФ от 14 февраля 1996г. № 198, от 16 мая 1997г. № 485 и от 26 декабря 1997г. № 1263

Последовательность сделок и юридических действий по данной схеме фиксируется всеми сторонами в предварительном договоре. Это обстоятельство позволяет в случае уклонения одной из сторон от точного и своевременного исполнения обязательств требовать их исполнения путем заключения соответствующих договоров или совершения юридических действий в судебном порядке.

Рис. 3.3.6 Предварительный договор

На рис.3.3.6 были использованы следующие обозначения:

[] - договор купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом и договор ипотеки (залога) земельного участка могут быть объединены в одном договоре (п.З ст.421 ГК РФ). Однако в любом случае указанные договоры заключаются у нотариуса одновременно.

чВ*- государственная регистрация права собственности покупателя на жилой дом Qy - государственная регистрация права залога ООО «Тульское АИЖК» на жилой дом, принадлежащий покупателю

(Ri) ичКу - производятся регистрирующим органом одновременно.

Условия оплаты нотариальных услуг и государственной регистрации.

Последовательность действий по схеме №3 второго направления деятельности выглядит следующим образом.

1. Покупатель самостоятельно либо при содействии ООО «Тульское АИЖК» находит удовлетворяющий его жилой дом с земельным участком, которые их собственник имеет намерение продать. ООО «Тульское АИЖК» проводит юридическую и экономическую оценку предмета сделки. В случае согласия ООО «Жилищное общество Гальбштадт» стороны подписывают предварительный договор. Данная схема напоминает лизинговые операции. Однако схема лизинга не может быть применена к жилому фонду, поскольку согласно действующему законодательству (включая федеральный закон «О лизинге» от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ) жилой фонд не может быть предметом лизинга, так как он предназначен для проживания граждан, а не для предпринимательской деятельности.

2. Предварительный договор включает в себя следующие условия:

а) обязанность продавца и покупателя (физических лиц) заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях и в сроки, установленные предварительным договорам;

б) обязанности покупателя дать нотариально удостоверенное обязательство покупателя и совершеннолетних членов его семьи об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания (в соответствии с п.2 ст.78 ФЗ «Об ипотеке»);

в) обязательства продавца продать, а ООО «Тульское АИЖК» купить жилой дом в кредит с залоговым обязательством на условиях и в сроки, установленные предварительным договором;

г) обязательства ООО «Тульское АИЖК» продать, а покупателя купить жилой дом в сроки, установленные предварительным договором;

д) обязательства покупателя заложить земельный участок в обеспечение выполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом;

ж) обязательства покупателя о внесении задатка, или частичной предоплаты, в счет выкупной цены жилого дома. Предварительный договор может и не содержать положений о задатке в случае, если одновременно с договором между ООО «Тульское АИЖК» и покупателем подписывается соглашение о задатке с указанием его размера и условий зачета;

з) обязательств сторон по распределению бремени расходов по государственной регистрации и нотариальному удостоверению договоров;

и) положение, согласно которому ООО «Тульское АИЖК» не несет перед покупателем никакой ответственности (включая обязательства по задатку) в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ООО «Тульское АИЖК» своих обязательств вызвано ненадлежащим исполнением своих обязательств продавцом либо покупателем;

к) обязанность продавца передать жилой дом непосредственно покупателю и обязанность покупателя принять жилой дом непосредственно у продавца.

3. После подписания предварительного договора покупатель предоставляет ООО «Тульское АИЖК» нотариально удостоверенное обязательство (включая совершеннолетних членов семьи покупателя) об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания.

4. После исполнения покупателем условий п. 3 ООО «Тульское АИЖК» заключает договор купли-продажи жилого дома с продавцом и регистрирует право собственности на свое имя. Перед заключением вышеуказанного договора продавец (покупатель) предъявляет договор купли-продажи земельного участка между продавцом и покупателем и документ о том, что договор подан ими на государственную регистрацию (заявление в филиал Центра по регистрации со штампом и подписью о приеме).

5. По предъявлении покупателем документов о праве собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, и наличии у ООО «Тульское АИЖК» свидетельства о праве собственности на жилой дом ООО «Тульское АИЖК» и покупатель одновременно заключают нотариально удостоверенные договора купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом (ипотекой) и договор ипотеки земельного участка, расположенного под жилым домом. Возможно заключение одного договора, включающего обе позиции, - по усмотрению нотариуса.

6. Вышеуказанные договора подлежат государственной регистрации. При этом покупатель оплачивает возникновение права собственности на свое имя, а ООО «Тульское АИЖК» - регистрацию соглашения о залоге. Если связать ипотеку земельного участка с куплей-продажей дома, то можно переложить расходы по государственной регистрации условий по ипотеке на покупателя. Для него это составит 1 ММРОТ. Однако эту возможность предстоит выяснить на месте.

Исходя из вышеизложенного, точную оценку затрат на государственную регистрацию на территории Алтайского края в настоящий момент дать затруднительно. Точным является лишь размер затрат на государственную регистрацию перехода прав собственности на жилой дом ООО «Тульское АИЖК» - ММРОТ. По ипотеке это будет составлять либо 20 ММРОТ (10 - за жилой дом, 10 - за земельный участок), либо при смешанном договоре все расходы лягут на покупателя в размере 1 ММРОТ. Все зависит от конструкции договоров, которые предстоит проработать с нотариусом.

Общие примечания уплаты за государственную регистрацию:

Согласно расценкам за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением администрации Алтайского края от 19 марта 1998г. № 158 (с последующими изменениями), плата за государственную регистрацию подлежит обложению НДС (п.24 Постановления). Однако согласно закону «О налоге на добавленную стоимость» (подпункт «И» п.1 ст.5) регистрационные сборы, взимаемые государственными органами, обложению налогом на добавленную стоимость не подлежат. Видимо, вышеуказанное положение закона еще предстоит разъяснить местным налоговым органам в Алтайском крае.

В заключение можно сделать следующие выводы.

1. Из всех представленных выше схем по обоим направлениям наиболее предпочтительными являются схемы № 3, которые предусматривают:

а) осуществление деятельности в рамках существующей правоспособности ООО «Тульское АИЖК»;

б) гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством, применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных. Не допускаются очевидные разрывы между отдельными их элементами, фиксируемыми договорными отношениями;

в) все действия взаимосвязаны заинтересованностью покупателя. Ему принадлежит инициативная роль, инспирируемая ООО «Тульское АИЖК»;

г) при реализации указанных схем ООО «Тульское АИЖК» получает максимальные гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных, существующих на момент совершения сделок.

2. Для реализации направления II необходимо провести работу с Алтайским краевым центром регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (г.Барнаул) на предмет введения в перечень регистрационных действий регистрации права пользования жилым помещением, согласно ст.292 ГК РФ. Вышеуказанное право прекращается с момента обращения взыскания на жилой дом. Это позволит снизить социальные риски при выселении покупателей, не исполняющих свои обязанности по договору купли-продажи. Кроме того, целесообразно предусмотреть возможность предоставления выселяемым жильцам жилых помещений на условиях коммерческого найма по нормам общежития. Для этих целей, естественно, должен предоставляться самый непрезентабельный жилой фонд.

Реализация пилотного проекта внедрения жилищной программы позволит внести коррективы и уточнить детали используемого варианта либо сделать более полную привязку к конкретным обстоятельствам. Необходимые документы в настоящее время находятся на стадии разработки.

В итоге хотелось бы отметить, что разработка и реализация представленных выше и подобных программ не только на региональном, но и на федеральном уровне позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго-и материалоемки.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

* постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

*оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

*сохранить и расширить рабочие места;

* повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

* недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

*отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

* недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

*отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Обеспечение населения доступным жильем провозглашено одним из приоритетов экономической и социальной политики государства. По данным социологических опросов, улучшить свои жилищные условия хотели бы около 60% россиян. Однако при средней зарплате в 240 долларов в месяц и цене квадратного метра жилья в крупных городах более 1000 дол., накопить деньги на покупку квартиры или на обмен с увеличением площади большинству граждан не под силу. В развитых странах распространенным способом решения жилищной проблемы является ипотечное кредитование. В России эта тема стала весьма модной в последние два года. Размеры этого рынка и его потенциальная емкость огромны - по оценкам Внешторгбанка, совокупный спрос на жилье в России в 2004-2010 гг. составит почти 150 млрд дол., причем около четверти (37 млрд дол.) - в форме спроса на жилищные кредиты. За 2001-2004 гг. объем этого рынка вырос примерно в 10 раз, а уровень развития в России еще крайне низок: если в Европе и США сумма выданных ипотечных кредитов составляет 50-60% от ВВП, то у нас - менее 0,1%. Что мешает развитию данного рынка и каковы его перспективы на ближайшие годы?

Я бы остановилась на следующих основных проблемах:

Со стороны предложения	Со стороны спроса
Недостаточность длинных пассивов у банков и ограниченные возможности рефинансирования выданных кредитов	Дороговизна ипотеки по сравнению с финансовыми возможностями населения
Правовые риски, прежде всего проблемы с реализацией заложенного жилья	Отсутствие традиций приобретения жилья в кредит
Трудности с оценкой качества заемщиков: отсутствие кредитных историй	Неуверенность в завтрашнем дне
Трудности с управлением финансовыми рисками	Недоверие к банкам
Отсутствие необходимой статистики (о дефолтах, досрочных погашениях и т. п.)	Отсутствие или недостаточность подтвержденных доходов

Проблема длинных пассивов и рефинансирования кредитов. Главным источником ипотечного финансирования для российских граждан являются банки. В настоящее время собственные ипотечные программы для населения осуществляют около 25 российских банков, а общее количество банков, выдававших ипотечные кредиты (в том числе с немедленной их перепродажей) превышает сотню. При этом максимальный срок выдачи кредита у большинства банков составляет от 10 до 20 лет, тогда как в привлеченных средствах банков кредиты на срок более 3 лет составляют 3-4%. Следовательно, банки должны либо финансировать ипотеку за счет собственных средств, либо научиться привлекать пассивы аналогичной длины, либо быстро перепродавать выданные кредиты. Понятно, что финансирование за счет собственных средств сильно ограничивает возможности роста данного рынка, хотя на ранних этапах это возможно (особенно для крупных банков с государственным или иностранным участием). Выпуск собственных облигаций на 10-20 лет - затруднителен не только из-за неготовности инвесторов «вкладываться» на такой длительный срок, но и из-за того, что сам банк при этом принимает на себя труднопрогнозируемые финансовые риски, не поддающиеся управлению на данном уровне развития российского финансового рынка. Поэтому для развития массовой ипотеки необходим отла-женный механизм перепродажи выданных кредитов банками специализированным организациям, осуществляющим секъюритизацию этих кредитов и таким образом обеспечивающим рефинансирование. Напомним, что на уровне законодательства теоретическая возможность секъюритизации ипотечных кредитов существует уже более года. В ноябре 2003 г. был принят закон «Об ипотечных ценных бумагах», который предусматривает возможность выпуска двух разных классов ценных бумаг, обеспеченных требованиями по закладным: это так называемые облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Ипотечные облигации, согласно закону, могут выпускать либо непосредственно банки, либо специализированные организации, скупающие права требования по закладным и затем рефинансирующие их, - ипотечные агенты. Ипотечные сертификаты участия могут выпускать управляющие компании инвести-ционных фондов, а с учетом ожидаемых поправок в закон такую возможность получат и банки. Но на сегодняшний день на рынке нет ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, поскольку не сформирована необходимая подзаконная нормативная база (постановления Правительства, акты Федеральной службы по финансовым рынкам).

У специалистов есть целый ряд вопросов к деталям и тонкостям правовых конструкций, положенных в основу этих ценных бумаг, на которых я не буду останавливаться. Поставим вопрос так: произойдет ли качественный скачок в развитии ипотеки, если нормативная база будет разработана и рынок ипотечных ценных бумаг всетаки будет запущен в 2005 году? Хочется быть оптимистом, но больших оснований для этого нет: поначалу этот рынок неизбежно будет функционировать в режиме «демоверсии». Инвесторам, в том числе институциональным инвесторам типа негосударственных пенсионных фондов и страховых компаний, понадобится время, чтобы научиться работать с этими бумагами и корректно оценивать риски (особенно по ипотечным сертификатам, поскольку аналога этих бумаг до сих пор в России нет). Так что больших средств с помощью этих инструментов в первые 1-2 года привлечь не удастся. А значит, их существование не скажется серьезным образом ни на цене ипотечных кредитов, ни на объемах рынка - по крайней мере до 2007 г. Но стратегически к 2010 г. емкость рынка ипотечных ценных бумаг составит десятки миллиардов долларов, в том числе благодаря спросу со стороны накопительной пенсионной системы, поэтому развивать данный рынок необходимо.

Может возникнуть вопрос: почему, говоря о рефинансировании ипотечных кредитов, я говорю о несуществующих ипотечных ценных бумагах, тогда как на практике такое рефинансирование сегодня активно осуществляется специализированной структурой - Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)? Оно не выпускает ипотечных ценных бумаг в полном смысле слова, но выпускает корпоративные облигации с государственной гарантией и на вырученные деньги скупает права требования по кредитам и закладным у банков - либо через своих «региональных операторов», либо напрямую. АИЖК - это попытка реализовать американскую модель рефинансирования жилищной ипотеки через государственные или полугосударственные агентства, такие как GNMA («Джинни Мэй»), FNMA («Фэнни Мэй»), FHLMC («Фредди Мэк»).

Ситуация с АИЖК отражает общую ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Да, в последние 3 года наблюдается значительное расширение деятельности Агентства, только за 11 месяцев 2004 г. объемы финансированных ипотечных кредитов выросли в 5,5 раза. Да, его доля на рынке ипотечного кредитования России значительна. Но при этом общий объем основного долга - это всего лишь 4 млрд рублей, или около 140 млн долларов, а общее количество закладных - 11 000 штук. При этом АИЖК работает только с рублевыми кредитами, так что банки, выдавшие валютные кредиты, через него не могут рефинансироваться в принципе. А дальнейшие перспективы АИЖК упираются в ограничение объема предоставляемых ему государственных гарантий (кстати, сейчас, несмотря на наличие этих гарантий, рынок оценивает эти облигации как более рискованные по сравнению с собственно суверенными бондами - премия по доходности составляет до 2 процентных пунктов). Поэтому АИЖК для кардинального расширения своей деятельности также нуждается в секъюритизации скупаемых кредитов (причем, видимо, не напрямую, а через дочерние структуры, поскольку оно формально не может считаться «ипотечным агентом»). И тут мы опять возвращаемся к необходимости запуска рынка ипотечных ценных бумаг.

В качестве справки приведем условия стандартного кредита АИЖК (т. е. кредита, который АИЖК готово рефинансировать): - процентная ставка фиксированная - 15 % годовых в рублях; - срок кредитования - от 1 года до 27 лет; - максимальный первоначальный взнос - 70% стоимости жилья; - минимальный первоначальный взнос - 30% стоимости жилья; - ежемесячный платеж - до 50% совокупного дохода заемщика.

Правовые риски: качество заемщика и обращение взыскания на жилье. Серьезной проблемой для банка, выдающего ипотечный кредит, является его обеспечение. С одной стороны, способность заемщика платить обеспечена его зарплатой или иными текущими дохода-ми; банки стараются проверять этот параметр и учитывать его при выдаче кредитов. С другой стороны, никто не может быть полностью гарантирован от потери работы и дохода, да и платежная дисциплина у разных людей различна. Поэтому возникают вопросы двух уровней. Сможет ли банк при выдаче кредита оценить перспективы четкого и своевременного исполнения заемщиком своих обязательств? И сможет ли банк при дефолте заемщика эффективно реализовать заложенную квартиру и выселить заемщика? Ведь в действующем законодательстве существуют ограничения на такую возможность, связанные с пониманием социальной значимости права на жилище.

На решение этих проблем направлен ряд правовых новаций так называемого жилищного пакета законов, большая часть из которых уже принята Государственной Думой и вступила в силу либо имеет все шансы вступить в силу уже весной 2005 года. В отношении анализа качества заемщиков большие надежды возлагаются на закон «О кредитных историях», который сможет эффективно заработать лишь через нескольких лет - по мере набора достаточного объема информации о платежной дисциплине заемщиков. С другой стороны, сама мысль о формировании кредитной истории, которая в будущем может повлиять на финансовые возможности гражданина, способна уже до некоторой степени стать фактором повышения этой дисциплины.

Что касается быстроты и дешевизны реализации заложенных квартир в случае дефолта заемщика, равно как и возможности освободить квартиру от проживающих в ней граждан, - то на это направлены новый Жилищный кодекс, поправки в Гражданский кодекс и ряд действующих законов. Насколько эффективно будет работать новый механизм, можно будет понять только из практики. Ведь сегодня опыт работы с дефолтными заемщиками - физическими лицами ничтожно мал: так, у АИЖК по состоянию на начало декабря 2004 г. было менее 60 дефолтов по 11 000 закладных (около 0,6%), причем из них только 7 полноценных юридических дефолтов, остальные - технические (просрочка платежа и т. п.)

По мере расширения рынка ситуация будет ухудшаться. Имеется в виду следующее. Сейчас процент дефолтов крайне низок, поскольку основными клиентами банков являются все-таки первоклассные заемщики. Это связано, во-первых, с жесткой политикой банков по отбору заемщиков: во-вторых, с опасливым отношением населения к ипотеке: в нее готовы вступать преимущественно успешные, высокодоходные и уверенные в своем будущем группы населения. Но ситуация может сильно измениться, если идеи ипотеки заинтересуют массы и увеличившиеся финансовые ресурсы банков вкупе с усиливающейся конкуренцией вызовут снижение требований к качеству заемщиков. Вовлечение средних слоев населения в эту сферу может на порядок повысить риски дефолтов, особенно в случае общеэкономического кризиса. Причем в последнем случае дополнительная проблема будет связана с падением цен на недвижимость, что затруднит компенсацию банкам своих потерь даже при обращении взыскания на квартиру. Ситуация усугубляется тем, что статистики дефолтов, тем более сценарной статистики, у нас пока нет и быть не может. Управление финансовыми рисками. Неразвитость многих секторов российского финансового рынка, в том числе рынка производных финансовых инструментов (деривативов), ограничивает возможности эффективного риск-менеджмента на рынке ипотечного кредитования. Так, при рефинансировании выданных кредитов (закладных) путем выпуска облигаций с ипотечным покрытием эмитент облигаций (будет ли это банк или ипотечный агент) берет на себя обязательства по выплате купонов в течение определенного срока и по погашению облигаций по истечении этого срока. Если поток платежей по кредитам является не «плавающим», а фиксированным (а в России сегодня нет ипотечных кредитов с «плавающими» платежами), то и обязательства по облигациям.

Одна из важных особенностей ипотечных кредитов - это возможность досрочного погашения кредита по инициативе заемщика. При снижении процентных ставок и общем улучшении экономической ситуации можно ожидать достаточно массового досрочного погашения кредитов, что приводит к «ножницам» для эмитента ипотечных облигаций. С одной стороны, он теряет часть дохода (неполученные проценты за обслуживание кредита), на который он рассчитывал при конструировании своих облигаций. С другой стороны, он получает наличные деньги, которые надо выплатить в более или менее отдаленный период в будущем, а до этого момента разместить их на рынке, но уже в условиях понизившихся ставок. Для России проблема усугубляется отсутствием статистики досрочных погашений.

При развитом рынке деривативов такие риски могут быть захеджированы при помощи фьючерсов на процентные ставки, опционов и свопов, однако в России соответствующих финансовых продуктов практически нет. Остается только надеяться, что по мере развития ипотечного рынка спрос на эти продукты породит и соответствующее предложение. Альтернатива - разрабатывать ипотечные продукты с «плавающими» процентами, которые могут быть рефинансированы облигациями с «плавающими» же ставками. Дороговизна ипотеки. Уровень объявляемых процентных ставок по ипотечным кредитам в настоящее время составляет 15-17% годовых в рублях (у некоторых банков - до 24%) и 10-12% в валюте (у некоторых банков - до 18%). При этом, по расчетам РосБизнесКонсалтинг, эффективная ставка по рублевым кредитам составляет 19-22%, а по валютным - 16-19%. Понятно, что эти условия достаточно тяжелы для большинства населения. Дополнительной нагрузкой на заемщика ложатся расходы по страхованию квартиры и собственной жизни (здоровья), издержки по регистрации договора ипотеки и его нотариальному удостоверению (последнее требование с 2005 г/ отменяется), плата за рассмотрение заявки. И все-таки, пока жилье устойчиво дорожает год от года, брать кредит на его покупку выгодно: выплаченные проценты как бы компенсируются ростом цены самой квартиры. При этом развитие ипотеки само по себе будет подталкивать спрос на жилье, а значит, способствовать росту цен на него. Ситуация изменится, если цены на жилье стабилизируются или начнут снижаться изза общеэкономического кризиса или активного увеличения предложения жилья. Пока что признаков кризиса на жилищном рынке не видно, но все же эту проблему не следует упускать из виду.

Еще одна причина, затрудняющая развитие ипотеки с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, - это высокий размер первоначального взноса, который заемщик должен внести из собственного кармана. У большинства банков этот взнос составляет около 30%, такое требование заложено и в стандартах АИЖК. При цене квартиры хотя бы в 1 миллион рублей это означает необходимость накопить самостоятельно 300 000 рублей, или более 10 000 долларов. Для молодой семьи, например, это надолго откладывает возможность покупки квартиры. Не случайно средняя стоимость закладной АИЖК составляет 370 000 рублей: получается, что люди берут эти кредиты не столько на покупку нового жилья для новой семьи, сколько на «улучшение жилищных условий» - т. е. на покрытие разницы между ценой старой и новой квартир.

Впрочем, банки можно понять: первоначальный взнос создает тот необходимый «зазор» между суммой задолженности и стоимостью залога, который позволяет покрыть риск неликвидности залога и риск невозможности обращения взыскания. Пока эти риски оцениваются как высокие, ждать существенного снижения первоначального взноса трудно, хотя некоторые банки уже понизили его уровень до 15% и даже до 10%.

Понимая серьезность указанных финансовых проблем для населения, местные власти (или, вернее, региональные власти) часто идут на субсидирование ипотеки, при этом объектом субсидирования чаще является процентная ставка. Возникает вопрос, правилен ли такой подход, искажающий рыночные параметры? Правильно ли приучать население к тому, что по ипотечным кредитам ставка процента составляет, условно говоря, 6% годовых, тогда как депозиты привлекаются под 8-10% годовых? Возможно, корректно было бы конструировать такие программы содействия развитию ипотеки через предоставление нуждающимся категориям заемщиков целевых регулярных субсидий на выплату задолженности по ипотеке, а сами ставки при этом имели бы рыночный характер.

На нынешнем уровне развития ипотеки такие субсидии невелики по сравнению с масштабами региональных бюджетов. Но если круг заемщиков, пользующихся региональными льготами, вырастет хотя бы до 10% от общего числа граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, - региональные финансы могут не выдержать, поэтому регионам не стоит принимать на себя дополнительные риски.

Психологические факторы. Конечно, при появлении принципиально новых экономических институтов большую роль в их успехе ли неуспехе играет психология людей. Следует признать, что в России отсутствуют массовые традиции приобретения жилья в кредит (хотя социалистические жилищно-строительные кооперативы дают здесь слабую аналогию), как и традиции жизни в кредит вообще. Ситуация усугубляется неуверенностью значительной части населения в завтрашнем дне, а также недоверием к банкам как кредиторам. О каком недоверии идет речь? Если недоверие означает в данном случае опасение жестких действий кредитора в случае неисполнения обязательств заемщиком, то основания для него действительно есть. Причем, по справедливости говоря, от банка - коммерческой организации, имеющей обязательства и перед своими учредителями, и перед другими клиентами, странно было бы ожидать либерального отношения к неисправным заемщикам. Но многих потенциальных клиентов это смущает и отпугивает.

По-видимому, никакой специальной «борьбы» с этими психологическими факторами, никакого специального навязывания населению идей ипотеки на данном этапе не требуется, - по крайней мере, со стороны государства: чтобы не вовлечь в эту систему слишком много участников, не способных исполнять свои обязательства. Пусть людей подталкивают к решению о вступлении в ипотечные отношения соображения экономической целесообразности, собственные размышления и положительный опыт соседей, а не мода и агрессивная реклама.

СПИСОК БИБЛИОГРАФИЧЕСКИХ ИСТОЧНИКОВ

1. Антонов Л.Н. Залог и кредитный риск // Банковское дело. - 1995. - № 5. - С. 5-7.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М: Финансы и статистика, 1996.

3. Банкам дали отмашку на ипотечное кредитование. Они обещали подумать // Эпиграф. -1998. --№30.-С. 3.

4. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. - М.: Банки и биржи ЮНИТИ, 1997.

5. Банки. Инвестиции. Недвижимость: Материалы Второго Международного банковского конгресса стран Азиатско-Тихоокеанского региона [Владивосток 1996]. - Владивосток: Дальнаука, 1996.

6. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. - № 7. - С. 29.

7. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. - 1994. - № 8. - С. 10-14.

8. Беленький В.Н. Как обеспечить надежность // Деловой мир. - 1995. - № 8. - С. 5.

9. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. - 1998. - № 2. -С.15-21.

10. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэлтер. - 1998. - № 3. - С.7-9; № 4

-С. 15-18.

11. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. - 1996. -- № 2.

-- С. 58-60.

12. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.--Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.--97с.

13. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45-47.

14. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. - 1996. -- № П. --С. 52-56.

15. Возможные источники инвестирования в Новосибирской области // Эпиграф. - 1995. -№ 30.-С. 1.

16. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М, 1996.

П.Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: Зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. - 1995. - № 11. - С.135-145. 18. Вылезайте из ракушек // Коммерсант. - 1999. - № 181. - С. 7.

19. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. - М., 1996.

20. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: «Филинъ», 1999. - 144 с.

21. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2.- М., 1996.

22. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Толстого, А.П. Сергеева. - СПб.: Теис, 1996.

23.Дедиков А.В., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование: Становление и направления развития // Управленческие и экономические проблемы современной России. -Н.Новгород, 1996.-С.191-194.

24.Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. - 1995. - № 8. -- С.48-51.

25. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. - С.65 - 66..

26. Жилищная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. - М.: Дело, 1996. - 224 с.

27. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. с изменениями и дополнениями.

28. Жилье: Информационно-правовой сборник. - СПб., 1996.

29. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998.-С. 98- 101.

30. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство «ПРИОР», 1998. - 160 с.

31. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки. - 1995. -№ 21. - С.8.

32. Зеленков А. Хотите построить дворец? Заложите свою хижину! // Клуб потребителей. -- 1998. -- № ПО.-С. 1.

33. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. - 1997. - № 4. -- С.93-95.

34. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - С.45 -47.

35. Золотарев И.И., Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Развитие системы долгосрочного жилищного кредитования населения в России - важнейшая социально-экономическая задача стабилизации общества// Прогнозирование развития регионального строительного комплекса. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 43 - 46.

36. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

31. Ивасенко А.Г., Казаржевская B.C., Зыкова О.С., Казаржевская Е.С., Соколов В.Н. Особенности ипотечного кредитования в Сибири// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 166-172.

38. Ивасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 173-179..

39. Ивасенко А.Г., Михайлова Е.М., Соколов В.Н. О схеме проведения ипотечного кредитования в России// Проблемы современной экономики и педагогики: 56-я научно-техническая конференция профессорско-преподавательского состава НГАСУ. -Новосибирск: НГАСУ, 1999. - С. 13-14.

40. Ivasenko A.G., Opolskaya N У., Sokolov V.N. The stake of percent on hipothecary credit: methodology and problem of payment in Russia // The Third Russian-Korean International Simposium on Science and Technology KORUS'99 Novosibirsk State Technical University. -Novosibirsk, 1999. -C. 111.

41. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Источники финансирования жилищного строительства в России: Поиск оптимального варианта //ВОСТОК-СИБИРЬ-ЗАПАД. Всероссийский экономический форум. СИБИРЬ: ЭКСПОРТ-ИМПОРТ. Международная промышленная выставка. Тезисы докладов./ Новосибирск: СГГА, 1999. - 72 с.

42. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Международный опыт финансирования жилищного строительства// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 133-141.

43. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В.. Соколов В.Н. Организационно-эконо-мические и правовые вопросы ипотечного кредитования в России // Социальные приоритеты и механизмы их реализации: Материалы научной сессии преподавателей НГАЭиУ. 28-30 апреля 1999 г. - Новосибирск: НГАЭиУ, 1999. - 158 с.

44. Ивасенко А.Г., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Применение моделей рефинансирования ипотечных кредитов в международной практике // Вестник Сибирской государственной геодезической академии. - Новосибирск, 1999. -Вып. 4. - 183 с.

45. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и перспективы снижения цен на жилье // Современные проблемы геодезии и оптики. Международная научно-техническая конференция, посвященная 65-летию СГГА-НИИГАиК, 23-27 ноября 1998 г.: Тез. докл. - Новосибирск: СГГА, 1998. - С.295.

46. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Факторы, препятствующие формированию рынка ипотечных жилищных кредитов // Современные проблемы геодезии и оптики. Международная научно-техническая конференция, посвященная 65-летию СГГА-НИИГАиК, 23-27 ноября 1998 г.: Тез. докл. - Новосибирск: СГГА, 1998. - С.293.

47. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н. Финансово-экономические аспекты новосибирской областной целевой программы «Жилище» // Современные проблемы геодезии и оптики. Международная научно-техническая конференция, посвященная 65-летию СГГА-НИИГАиК, 23-27 ноября 1998 г.: Тез. докл. - Новосибирск: СГГА, 1998. -С.294.

48. Ивасенко А.Г., Соколов В.Н., Вернова Е.В. Проблемы планирования темпов жилищного строительства и распределения муниципального жилья // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию. Сборник докладов и сообщений к международной научно-практической конференции. - Новосибирск: МАН, 2000. - С. 103 -107.

49. Ивасенко А.Г, Соколов В.Н. Ерохин А.А. Ипотека в Новосибирске: проблемы и перспективы развития// Сбоник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента» (выпуск 2). -Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 123-132.

50. Ивасенко А Г, Чугунова О.А., Соколов В.Н. Эффективность инвестиций и пути ее повышения в строительстве жилья через механизм ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи, тр./ Отв. ред. А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 1998. - С. 75-78.

51. Информбанк II Банковское дело. - 1999. - № 9. - С. 40.

52. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. - 1995. -№ 5-6. - С. 7.

53. Ипотека - государство билось об заклад // Директор. - 1995. - № 1. - С. 20-21.

54. Ипотека на рубеже столетий // Бизнес и банки. - 1994. - № 26. - С. 8.

55. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999.

56. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. -1996.-№5/6.-С.52-55.

57. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. - Новосибирск, 2000.-С. 180-181.

58. Климович М. Московская приватизация: Ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал. - 1996. - № 4. - С. 18-22.

59. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. - М., 1996.

60. Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. - СПб., 1996.

61. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82с.

62. Копейкин А., Стебенев Л.. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 8. - С.26.

63. Косарева Н.Б. Ипотечный кредит на покупку жилья // ЭКО: Экономика и организация производства.- 1995. -№ 11. -- С. 171-184.

64. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути реше-ния. - СПб, 1996.

65. Кравцов А.Б., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Титульное страхование как способ защиты при ипотечных операциях// Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф. Тезисы докл. - Новосибирск: СГГА, 2000. - С.215.

66. Ксенчук Е.В. Ипотечное кредитование // Директор. - 1993 - № 8. -С. 30-39.

67. Кук Дж. Ипотечное кредитование в России // Банки и страхование + ценные бумаги для всех.- 1995.-№9. -С.7-8.

68. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе // Бизнес и банки.-1995.-№ 18.-С. 12-13.

69. Куц А. Любовный треугольник ипотеки - государство, банк, клиент // Финансист. - 1995.

-№28.-С. 20-21. Ю.Ланцов В.М. Ипотека прогресс или экономическое оружие: (критический анализ опыта

России)/Казан.гос.архит.-строит.акад.--Казань, 1996.--104с.

71. Лаврухин О.Н. Ипотечное кредитование: Реальность и перспективы // Бизнес и банки. -

1995.-№22.-С. 8-9.

72. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. - Саров Нижегородской обл.: изд-во «Альфа», 1998. - 271 с.

73. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: Методы подготовки и анализа. - М., 1996.

74. Лицензирование независимых оценщиков// Экономика и жизнь. - 1995. -№41. -С. 7.

75. Люсов А.Н. Доверительная собственность и залоговое право // Деньги и кредит. - 1995. -№ 1.-С. 42-43.

76. Маслов Н.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997.

77. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. - 1996. - № 7. - С. 47-56.

78. Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсантъ. - 1999. - № 197. - С.7.

79. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства // Бизнес и банки.- 1995.-№ 11.-С. 19-21.

80. Новосибирск становится плацдармом для развития системы ипотечного кредитования в Сибири. // Эпиграф. - 1998. - № 32. - С. 1.

81. Новый Гражданский кодекс и залоговое право // Бизнес и банки. - 1995. - № 27. - С. 4-5.

82. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы.- 1996. -№ 2. -С. 12-14.

83. Овчинников К.В. Европейский и отечественный опыт организации финансово-строительных комплексов// Бизнес и банки. - 1995. -№ 18. -С. 15

84. Омшанова Э.А., Гириберг Б.И. Ипотечный кредит // Экономическое возрождение России. -М.: «ДелоЛТД», 1997.

85. Омшанова Э.А Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг // Бюллетень финансовой информации. - 1997. - № 9. - С. 48-52.

86. Опольская Н.В., Соколов В.Н., Горбунова И.В. Опыт внедрения региональных ипотечных схем (на примере Оренбургской области)// Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф. Тезисы докл. - Новосибирск: СГГА, 2000. - С. 179.

87. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). - Новосибирск: СГГА, 2001. - С. 245-249.

88. Орлов В.Е. Ассоциация ипотечных банков - год работы // БиС+. - 1995. - № 1. - С. 3.

89. Орлов В.Е. Ипотека - надежда миллионов // БиС. - 1995. - № 2. - С. 7.

90. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. - 1995. -- № 8.-С. 60-63.

91. Основные правила ипотечного кредитования в США: Общие сведения для российского рынка. - М.: ИПЦ «ВАЗАР-ФЕРРО», 1997.