Проект межхозяйственного землеустройства (северная часть Балашихинского района)
Установление территориальных зон особого режима использования земель. Образование землепользования фермерского хозяйства, несельскохозяйственного объекта. Пример упорядочения землепользований сельскохозяйственных организаций, устранение его недостатков.
| Рубрика | Сельское, лесное хозяйство и землепользование |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 08.11.2017 |
| Размер файла | 166,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Для правильного и обоснованного решения этих вопросов образование несельскохозяйственных землепользовании должно выполняться на основе научно обоснованных проектов межхозяйственного землеустройства.
Цель исследования состоит в том, чтобы на основе всестороннего изучения и анализа основных экономических, экологических и социальных последствий размещения землепользовании не с. - х. назначения, влияющих на окружающую территорию и среду, разработать научно обоснованные рекомендации по совершенствованию социального и экономического обоснования размещения и размеров земельных участков, предоставляемых для несельскохозяйственных нужд.
Размещение земельной участка (землепользования) несельскохозяйственного объекта является наиболее ответственной и сложной частью проекта.
На проектный план наносят: границы участков по вариантам размещения землепользования, имеющие рассчитанную площадь, а также подъездную дорогу и другие элементы проекта.
Для каждого проекта существуют свои критерии отбора, зависящие от класса будущего промышленных объектов, их мощности. Площадь земель, их удаленность от административных центров, развитость транспортной инфраструктуры также имеют огромное значение. Выбирая участок, необходимо выяснить план развития прилегающей к нему территории (кому принадлежат земли и что с ними планируют делать впоследствии, позиция администрации муниципальных образований и т.д.).
Общие критерии при выборе земельного участка:
направление;
размер;
транспортная доступность;
окружение;
категория земли и вид разрешенного использования;
наличие коммуникаций;
наличие обременений и ограничений в использовании;
юридическая чистота истории приобретаемого земельного участка.
В результате исследования рынка земли и недвижимости необходимо установить размещение земельных участков, наиболее подходящих для реализации инвестиционного проекта по строительству промышленных объектов.
Требования к участку для размещения несельскохозяйственного объекта:
Вид права - собственность;
Категория земли/разрешенный вид использования - земли промышленности, земли населенных пунктов для размещения многофункционального производственно-складского комплекса;
Отсутствие обременений и ограничений в использовании;
Площадь - по расчету 16,1 га;
Форма/рельеф - правильная, ровный до 1 градуса;
Хорошая транспортная доступность - близость основных транспортных магистралей, асфальтированный подъезд, наличие ж/д, умеренная загруженность основного шоссе;
Коммуникации - газ, электричество 1000 кВт, водопровод, бытовая канализация, оптико-волоконная связь;
Наличие трудовых ресурсов.
При размещении землепользования несельскохозяйственного объекта следует соблюдать следующие основные землеустроительные регламенты:
размещать там, где имеются условия для выполнения тех задач, которые поставлены перед несельскохозяйственным землепользованием с учетом эффективности производства и социально-экономических целей для жизни его работников;
размещать несельскохозяйственное землепользование в первую очередь на землях запаса, несельскохозяйственного назначения (непригодных для ведения сельского хозяйства) или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом или занятых малоценными насаждениями и кустарником;
не нарушать существующие землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и их внутрихозяйственную организацию территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель;
предусматривать меры по недопущению процессов эрозии, заболачивания, подтопления, других видов деградации, загрязнения и нарушения земель;
не допускать неблагоприятных последствий, ведущих к ухудшению условий хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.
Нами был составлен список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд (таблица №3.1).
Таблица 3.1. Список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд
|
№ п. п. |
Перечень землепользователей |
Формы собственности, владения или пользования землей |
|
|
1 вариант |
|||
|
1 |
ЗАО Агрофирма "1 мая" |
частная |
|
|
2 вариант |
|||
|
2 |
ЗАО Агрофирма "Косино" |
частная |
Были проведены работы по определению состава, площади и качественной характеристики сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта (таблица №3.2).
Таблица 3.2. Состав, площади и качественная характеристика сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта
|
№ |
Перечень землепользований, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта |
Виды с. - х. угодий |
Типы и подтипы почв |
Площадь, га |
Кадастровая стоимость, руб |
Характер воздействия образования землепользования несельскохозяйственного объекта на использование с. - х. угодий |
|
|
Вариант 1 |
|||||||
|
1 |
ЗАО "Агрофирма 1 мая" |
сенокос |
дерновосреднеподзолистые |
14,8 |
21538,0 |
Бессрочное пользование |
|
|
2 |
ЗАО "Агрофирма 1 мая" |
сенокос |
дерновосреднеподзолистые |
1,3 |
21538,0 |
Временное пользование |
|
|
Вариант 2 |
|||||||
|
3 |
ЗАО "Агрофирма Косино" |
пастбище |
дерновосреднеподзолистые |
14,8 |
21538,0 |
Бессрочное пользование |
|
|
4 |
ЗАО "Агрофирма Косино" |
пастбище |
дерновосреднеподзолистые |
1,3 |
21538,0 |
Временное пользование |
Затем мы произвели анализ видов и объемов инвестиций при вариантном размещении земельного участка (Таблица 3.3).
Таблица 3.3. Анализ видов и объемов инвестиций при вариантном размещении земельных участков
|
Параметры |
Участок №1 |
Участок №2 |
|
|
1 |
2 |
3 |
|
|
Местоположение |
сенокос |
Пастбище |
|
|
Удаленность от МКАД, км |
4,1 |
12,3 |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
+ |
+ |
|
|
Вид права |
собственность |
Собственность |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
+ |
+ |
|
|
Категория земли/вид разрешенного использования |
С. - х. земли |
С. - х. земли |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
- |
- |
|
|
Стоимость изменения категории и РВИ, тыс. руб. |
350 |
350 |
|
|
Ограничения / обременения |
|||
|
Соответствие требованиям инвестора |
+ |
+ |
|
|
Площадь участка, га |
14,8 |
14,8 |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
+ |
+ |
|
|
Физические характеристики участка: форма и рельеф |
Правильная до 1є |
Правильная до 1є |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
+ |
+ |
|
|
Транспортная доступность |
хорошая |
Хорошая |
|
|
Загруженность основной магистрали |
умеренная |
умеренная |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
+ |
+ |
|
|
Наличие асфальтированной дороги до участка |
- |
- |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
- |
- |
|
|
Стоимость строительства, тыс. руб. |
34686 |
77080 |
|
|
Наличие ж/д, возможность подведения ж/д тупика |
- |
- |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
- |
- |
|
|
Стоимость подведения ж/д тупика, тыс. руб. |
- |
- |
|
|
Коммуникации: |
|||
|
Газ |
+ |
- |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
+ |
- |
|
|
Стоимость подключения, тыс. руб. |
- |
324951000 |
|
|
Электричество |
- |
- |
|
|
Соответствие требованиям инвестора |
- |
- |
|
|
Стоимость подключения/увеличения мощности, тыс. руб. |
159152 |
48720 |
|
|
Водопровод |
|||
|
Соответствие требованиям инвестора |
|||
|
Стоимость подключения / строительства, тыс. руб. |
|||
|
Бытовая канализация |
|||
|
Соответствие требованиям инвестора |
|||
|
Стоимость подключения, тыс. руб. |
|||
|
Оптиковолоконная связь |
|||
|
Соответствие требованиям инвестора |
|||
|
Стоимость подключения, тыс. руб. |
|||
|
Наличие трудового ресурса |
|||
|
Соответствие требованиям инвестора |
|||
|
количество наблюдений |
|||
|
количество соответствий |
|||
|
весовой коэффициент соответствия |
|||
|
наличие неустранимых несоответствий |
|||
|
весовой коэффициент несоответствия |
|||
|
Абсолютный коэффициент соответствия |
|||
|
Стоимость участка |
22521,64 |
11881,66 |
|
|
Подведение коммуникаций |
325076800 |
||
|
Итого, тыс. руб. |
216359 |
Далее был произведен расчет размеров убытков землепользователей, вызванных сносом зданий и сооружений (таблица №3.4).
Таблица 3.4. Расчет размеров убытков землепользователей, вызванных сносом зданий и сооружений
|
№ |
Наименование землепользований, Затрагиваемых предоставлением земель для не с. - х. нужд |
Перечень заданий сооружений, сносимых или переносимых на новые места |
Основные параметры (переносимых) сносимых зданий и сооружений |
Сметная стоимость нового строительства, тыс. руб. |
Всего размер убытков землепользователей, тыс. руб. |
|||
|
Единица измерения |
Объем (мощность) в един. измерения |
В расчете на единицу измерения |
общая |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
1 |
сенокос |
Хранилище сена |
кв. м. |
2000 |
15 |
30 |
30 |
|
|
2 |
пастбище |
Хранилище сна |
Кв. м. |
2000 |
15 |
30 |
30 |
Убытки, включая упущенную выгоду, причиненную изъятием или временным занятием земельных участков для государственных, муниципальных (городских) и других нужд, а также ограничением прав землепользователей (кроме случаев установления сервитутов, охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения) или ухудшением условий использования и качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан, подлежат возмещению в полном объеме пользователям земли, понесшим эти убытки.
Возмещению подлежат следующие виды убытков:
стоимость жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных зданий и сооружений или затраты по их переносу на новое место;
стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений;
стоимость незавершенного производства;
убытки (затраты), вызываемые возникающими неудобствами землепользования;
убытки (затраты), связанные с ограничением права пользователей земли;
затраты, необходимые на восстановление ухудшенного качества земель;
затраты на переработку, внесение изменений в ранее разработанную проектно-сметную документацию или разработку новой;
затраты, связанные с определением убытков, потерь, в том числе на почвенные, агрохимические, почвенно-мелиоративные обследования и другие обследования;
затраты, связанные с переоформлением прав землепользователей;
стоимость (остаточная) права аренды земельного участка (в случае, если такое право выкупалось арендатором участка у городских, муниципальных органов);
компенсационные выплаты увольняющимся работникам;
упущенная выгода.
Оценка зданий и сооружений, расположенных на изымаемом участке, а также находящихся за пределами этого участка, если дальнейшее их использование окажется невозможным, производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости и уровню механизации. Предприятия, учреждения и организации, которым отведены изымаемые земельные участки, по согласованию с заинтересованными землепользователями вместо возмещения стоимости расположенных на этих участках зданий, объектов и сооружений могут осуществляться своими силами и средствами (а также силами привлекаемых организаций) перенос их на новое место либо строительство новых зданий и сооружений.
При расчетах размеров убытков применяют текущие цены, действующие на момент изъятия земельных участков. Стоимость оборудования определяется с учетом степени его износа по ценам на материалы и расценкам на строительно-монтажные работы, действующие на момент составления акта их оценки.
В случае, если при строительстве новых зданий, объектов и сооружений предусматривается их модернизация или расширение, то дополнительные затраты на это оплачиваются землепользователем, для которого ведется строительство.
Убытки незавершенного сельскохозяйственного производства оцениваются по фактически произведенным землепользователям объемам работ и затратам в ценах на момент изъятия земельных участков.
В состав убытков незавершенного сельскохозяйственного производства входят:
а) материальные затраты:
стоимость семян;
стоимость электроэнергии, воды, тепла;
стоимость горюче-смазочных материалов;
стоимость удобрений;
стоимость средств защиты растений;
транспортные затраты;
б) фиксированные платежи:
затраты на погашение кредита и его оплату;
страховые платежи;
земельный налог;
в) амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов:
г) прочие расходы:
оплата наемного труда;
оплата посреднических и юридических услуг;
другие непостоянные по количественной оценке затраты.
Затем мы рассчитываем стоимость неиспользованных удобрений (Таблица 3.5).
Таблица 3.5. Расчет стоимости неиспользованных удобрений
|
№№ п/п |
Наименование удобрений |
Площадь га |
Норма на 1 га, ц |
Кол-во ц |
% ис-польз |
К оплате |
Цена за 1 ц, руб |
Стоимость, тыс. руб |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
|
|
Вариант 1 |
|||||||||
|
1. |
Минеральные удобрения |
16,1 |
2,2 |
35,42 |
50 |
17,71 |
1450 |
25,67 |
|
|
2. |
Известь |
16,1 |
3 |
48,3 |
50 |
24,15 |
1800 |
43,47 |
|
|
3. |
Органические удобрения |
16,1 |
500 |
8050 |
50 |
4025 |
110 |
442,75 |
|
|
Итого: |
511,895 |
||||||||
|
Вариант 2 |
|||||||||
|
1. |
Минеральные удобрения |
16,1 |
1,1 |
17,71 |
50 |
8,855 |
1450 |
12,84 |
|
|
2. |
Известь |
16,1 |
1,5 |
24,15 |
50 |
12,075 |
1800 |
21,735 |
|
|
3. |
Органические удобрения |
16,1 |
250 |
4025 |
50 |
2012,5 |
110 |
221,375 |
|
|
Итого: |
255,9499 |
Далее нами был произведен расчет стоимости недополученной продукции (таблица №3.6).
Таблица 3.6. Расчет стоимости недополученной продукции
|
Номер участка или поля |
Сельскохозяйственная культура или вид угодий |
Площадь, га |
Средняя урожайность, ц |
Валовый сбор, ц |
Стоимость 1ц/руб |
Общая стоимость тыс. руб. |
Удерж. сумма за недов. раб. (7-10%) |
Сумма денежной компенсации |
|
|
1 вариант |
|||||||||
|
1 |
сенокос |
16,1 |
22 |
354,2 |
150 |
53,13 |
3,72 |
56,85 |
|
|
2 вариант |
|||||||||
|
2 |
пастбище |
16,1 |
11 |
177,1 |
150 |
26,56 |
1,86 |
28,42 |
Сумма денежной компенсации будет равна 56,85 тысяч рублей.
Мы произвели расчет дополнительных транспортных расходов (таблица №3.7).
Таблица 3.7. Расчет дополнительных транспортных расходов
|
Вид груза перевозки |
Куда перевозится груз |
Среднее увеличение расстояния, км |
Объем перевозимых грузов, т |
Стоимость перевозки 1 т/км в руб. (включая ГСМ, зарплату, амортизационные отчисления и плановые накопления) |
Общая стоимость перевозки, тыс. руб. |
|
|
1 вариант |
||||||
|
Сено |
Пехра-Покровское |
0,5 |
80 |
50 |
4000 |
|
|
2 вариант |
||||||
|
сено |
Абрамцево |
- |
- |
50 |
- |
Далее нами был произведен расчет размеров упущенной выгоды.
Упущенная выгода от предполагаемой продажи земельного участка определяется ценой, по которой он может быть продан, за вычетом затрат, связанных с продажей. Рыночная стоимость была определена как произведение площади участка на кадастровую стоимость 1 га и на коэффициент дисконтирования.
Таблица 3.8. Расчет упущенной выгоды от предполагаемой продажи земельного участка
|
Годы |
Отток реальных денег, тыс. руб. |
Приток реальных денег, тыс. руб. |
Коэффициенты дисконтирования (при ставке =20%) |
Общая текущая стоимость реальных денег потоков разных лет, тыс. руб. |
||
|
оттоки |
притоки |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
1 вариант |
||||||
|
0 |
108371,34 |
16747,22 |
1 |
108,371 |
16747,22 |
|
|
1 |
108028,54 |
16747,22 |
0,9 |
97,225 |
15072,49 |
|
|
Итого |
205,596 |
31519,71 |
||||
|
Чистый операционный доход (упущенная выгода) |
31314,11 |
|||||
|
2 вариант |
||||||
|
0 |
104598,85 |
16747,22 |
1 |
104,598 |
16747,22 |
|
|
1 |
104028,54 |
16747,22 |
0,9 |
93,625 |
15072,49 |
|
|
Итого |
198,22 |
31819,71 |
||||
|
Чистый операционный доход (упущенная выгода) |
31621,49 |
Упущенная выгода от предполагаемой сдачи земельного участка в аренду оценивается дисконтированной суммой арендных платежей, получаемых от арендатора участка. Если по договору аренды арендодатель выполняет работы по улучшению участка или его оформлении, то соответствующие расходы вычитаются из суммы арендных платежей за период его пользования.
Таблица 3.9. Расчет упущенной выгоды от предполагаемой сдачи земельного участка в аренду
|
Годы |
Отток реальных денег, тыс. руб. |
Приток реальных денег, тыс. руб. |
Коэффициенты дисконтирования (при ставке =20%) |
Общая текущая стоимость реальных денег потоков разных лет, тыс. руб. |
||
|
оттоки |
притоки |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
1 вариант |
||||||
|
0 |
108371,34 |
- |
1 |
108,371 |
||
|
1 |
108028,54 |
- |
0,9 |
97,225 |
||
|
2 |
16747,22 |
0,7 |
11723,05 |
|||
|
3 |
16747,22 |
0,6 |
10048,33 |
|||
|
4 |
16747,22 |
0,5 |
8373,61 |
|||
|
5 |
16747,22 |
0,4 |
6698,89 |
|||
|
6 |
16747,22 |
0,3 |
5024,16 |
|||
|
Итого |
205,597 |
41868,04 |
||||
|
Чистый операционный доход (упущенная выгода) |
41662,44 |
|||||
|
2 вариант |
||||||
|
0 |
104598,85 |
- |
1 |
104,598 |
||
|
1 |
104028,54 |
- |
0,9 |
93,625 |
||
|
2 |
16747,22 |
0,7 |
11723,05 |
|||
|
3 |
16747,22 |
0,6 |
10048,33 |
|||
|
4 |
16747,22 |
0,5 |
8373,61 |
|||
|
5 |
16747,22 |
0,4 |
6698,89 |
|||
|
6 |
16747,22 |
0,3 |
5024,16 |
|||
|
Итого |
198,223 |
41868,04 |
||||
|
Чистый операционный доход (упущенная выгода) |
41670,177 |
Далее были рассмотрены условия и факторы, определяющие возмещение пользователям земли упущенной выгоды (Таблица 3.10).
Таблица 3.10. Условия и факторы, определяющие возмещение пользователям земли упущенной выгоды при предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд
|
№ п. п |
Условия или последствия предоставления земель для несельскохозяйственных нужд |
Факторы, обусловливающие продолжительность периода возмещения упущенной выгоды |
Продолжительность периода упущенной выгоды |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
1 |
Изъятие земель из сельскохозяйственного оборота |
Предоставление пользователю подлежащих изъятию земель в порядке компенсации равноценного по сельскохозяйственному потенциалу земельной участка: для организации нового хозяйства; в качестве прирезки к оставшейся после изъятия земель частного землепользования |
Начало - год изъятия земель Окончание - год получения урожая, равного достигнутому на изымаемых землях |
|
|
2 |
Предоставление земель во временное пользование |
Возвращение пользователю земли в состоянии, которое было до их временного изъятия |
Начало - год предоставления земель во временное пользование Окончание - год завершения рекультивации земель, включая биологический этап |
|
|
3 |
Ухудшения качества земель |
Проведение мероприятий, обеспечивающих восстановление качества земель |
Начало - год, с которого начинается ухудшение качества земли Окончание - год восстановления качества земли |
|
|
4 |
Ограничение прав пользователей земли |
Создание условий, обеспечивающих восстановление прав пользователей земли |
Начало - год, с которого ограничиваются права пользователей земли Окончание - год, восстановления прав пользователей земли |
|
|
5 |
Нарушения транспортных связей, разобщения территорий коммуникациями, образование островов при наполнении водохранилищ и другие возникающие неудобства в использовании земель |
Осуществления мероприятий, обеспечивающих восстановления условий для ведения сельскохозяйственного производства |
Устанавливается нормативными актами. В настоящее время продолжительность периода равна 10 лет |
|
|
6 |
Изъятие или предоставление во временное пользование земель, занятых плодово-ягодными насаждениями |
Восстановления плодово-ягодных насаждений: на новых землях; на землях, возвращенных пользователю после их временного занятия |
Начало - год изъятия или предоставления земель во временное пользование Окончание - год получения урожая плодово-ягодных насаждений на новых или некультивируемых землях, равного достигнутому на изымаемых или предоставляемых во временное пользование землях |
Таблица 3.11. Расчет размера налога за земли, предоставляемые для несельскохозяйственных нужд
|
№ |
Наименование нес. - х. объекта |
Категория земель |
Площадь не с. - х. землепользования, га |
Кадастровая стоимость участка, руб. /га |
Процентная ставка для расчета земельной налога, % |
Расчетная величина земельной налога, руб. |
Общий размер земельной налога, руб. |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
9 |
|
|
1 вариант |
||||||||
|
1. |
Льнозавод |
Промышленности |
16,1 |
21538 |
0,3 |
6461,4 |
104,028 |
|
|
2 вариант |
||||||||
|
1. |
льнозавод |
Промышленности |
16,1 |
21538 |
0,3 |
6461,4 |
104,028 |
Таблица 3.12. Расчет объемов землевания малопродуктивных угодий
|
№ |
Характеристика земельных участков, с которых снимается плодородный слой для землевания малопродуктивных угодий |
Характеристика участков землевания малопродуктивных угодий |
|||||||||||||
|
Типы и подтипы почв |
Площадь, га |
Мощность снимаемого слоя, см |
Объем снимаемого слоя, м3 |
Наименование с. - х. землепользований, на землях которых намечается землевание |
Номера участков |
Типы и подтипы почв |
Площадь, га |
Мощность плодородного слоя, см |
Балл кадастровой оценки |
Мощность наносимого плодородного слоя, см |
Объем наносимого плодородного слоя, м3 |
Мощность Мощность плодородного слоя после землевания, см |
Балл оценки участков после землевания |
||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
14 |
15 |
|
|
1 вариант |
|||||||||||||||
|
1 |
Дерновосреднеподзолистые |
16,1 |
36 |
57960 |
ЗАО "1 мая" |
56 |
Дерновоподзолистые глееватые |
58 |
10 |
10 |
10 |
57960 |
36 |
36 |
|
|
2 вариант |
|||||||||||||||
|
2 |
Дерновосреднеподзолистые |
16,1 |
27 |
43470 |
ЗАО "1 мая" |
4 |
Дерновоподзолистые глееватые |
43,5 |
10 |
10 |
10 |
43470 |
27 |
27 |
|
Затем мы рассчитываем выкупную цену за земельный участок, предоставленный под строительство льняного завода (Таблица 3.13).
Таблица 3.13. Расчет выкупной цены за земельный участок, предоставленный под строительство комбикормового завода
|
№ варианта |
Наименование промышленного объекта |
Площадь, га |
Ставка земельного налога, тыс. руб. /га |
Повышающий коэффициент к ставке земельного налога |
Общий размер выкупной цены, тыс. руб. |
|
|
1 |
Льнозавод |
16,1 |
104,02 |
10 |
16747,22 |
|
|
2 |
Льнозавод |
16,1 |
104,02 |
10 |
16747,22 |
Таблица 3.14. Проектируемые изменения в составе и площадях сельскохозяйственных угодий землепользований
|
Бессрочно изымаемые с. - х. угодья |
Компенсационные Мероприятия |
Временно изымаемые с. - х. угодья |
Компенсационные мероприятия |
||||||||||||||
|
Виды угодий |
Площади угодий, га |
Балл оценки |
Всего балло-га |
Виды угодий |
Площади угодий, га |
Прирост оценки, балл |
Всего балло-га |
Виды угодий |
Площади угодий, га |
Балл оценки |
Всего балло-га |
Виды угодий после рекультивации |
Площади угодий, га |
Балл оценки |
Всего балло-га |
Разность балло-га |
|
|
1 вариант |
|||||||||||||||||
|
сенокос |
16,1 |
36 |
579,6 |
сенокос |
57,9 |
10 |
579 |
сенокос |
1,3 |
36 |
46,8 |
сенокос |
1,3 |
36 |
46,8 |
0 |
|
|
2 вариант |
|||||||||||||||||
|
пастбище |
16,1 |
27 |
434,7 |
пастбище |
43,5 |
10 |
435 |
пастбище |
1,3 |
27 |
35,1 |
сенокос |
1,3 |
27 |
35,1 |
0 |
Затем мы рассмотрели технические и финансово - экономические показатели проекта в таблице 3.15.
Таблица 3.15. Технические и финансово-экономические показатели проекта
|
№ п. п. |
Показатели |
Единица измерения |
Значение показателей по вариантам |
|||
|
1 |
2 |
3 |
||||
|
1. |
Общая площадь землепользования несельскохозяйственного объекта (с подъездной дорогой) |
га |
16,1 |
16,1 |
||
|
2. |
Площадь земельного участка (ов) постоянного пользования Ї всего, в т. ч. по угодьям |
га |
16,1 |
16,1 |
||
|
Пашня |
га |
14,8 |
||||
|
Пастбище |
га |
14,8 |
||||
|
временного пользования Ї всего, в т. ч. по угодьям |
га |
1,3 |
1,3 |
|||
|
Лес |
га |
|||||
|
Пастбища |
га |
|||||
|
Сенокос |
га |
|||||
|
3. |
Количество затрагиваемых землепользователей |
кол-во |
1 |
1 |
||
|
4. |
Образование чересполосицы, земель, неудобных для механизированной обработки |
да, нет |
||||
|
5. |
Стоимость возмещения убытков Ї всего |
тыс. руб. |
86,849 |
58,424 |
||
|
в том числе за счет: |
тыс. руб. |
|||||
|
5.1 |
сноса строений и сооружений |
тыс. руб. |
30 |
30 |
||
|
5.2 |
стоимости незавершенного производства |
тыс. руб. |
56,849 |
28,424 |
||
|
5.3 |
стоимости недополученной продукции |
тыс. руб. |
||||
|
5.3 |
нарушения транспортных связей и разобщенности территории |
тыс. руб. |
||||
|
6 |
Упущенная выгода |
|||||
|
6.1 |
от продажи |
тыс. руб. |
||||
|
6.2 |
от сдачи в аренду |
тыс. руб. |
||||
|
7. |
Земельный налог с площади земель, предоставляемых для не с. - х. нужд |
тыс. руб. |
104,028 |
104,028 |
||
|
8. |
Размер выкупной цены земельного участка |
тыс. руб. |
16747,22 |
16747,22 |
||
|
9. |
Затраты на приобретение права аренды земельного участка |
тыс. руб. |
205,597 |
|||
|
10. |
Объем снимаемого плодородного слоя почвы |
тыс. м3 |
57960 |
43470 |
||
|
11. |
Площадь малопродуктивных земель, улучшаемых путем нанесения снимаемого плодородного слоя почвы |
га |
58 |
43,5 |
||
|
12. |
Площадь земель, подлежащих рекультивации Ї всего, в т. ч.: |
га |
1,3 |
1,3 |
||
|
12.1 |
Пашня |
га |
||||
|
12.2 |
Пастбища |
га |
||||
|
12.3 |
лесные насаждения |
га |
||||
|
13. |
Удаленность участка строительства до: |
|||||
|
13.1 |
Поселений |
км |
||||
|
13.2 |
Автодороги |
км |
||||
|
13.3 |
ж-д станции |
км |
||||
|
16. |
Расстояние перевозки плодородного слоя почвы до участка землевания |
км |
||||
|
17. |
Отрицательное влияние на окружающую среду |
степень |
||||
|
18. |
Отрицательное влияние на организацию территории с. - х. землепользования |
характер влияния |
||||
|
19. |
Отрицательное влияние на с. - х. производство и окружающую природную среду |
характер влияния |
||||
|
20. |
Рекомендуемый вариант проекта |
Далее мы рассмотрели предложения по установлению сервитута в таблице 3.16.
Таблица 3.16. Предложения по установлению сервитутов
|
№ |
Вид сервитута |
Постоянный или временный |
Направление сервитута Сфера применения |
Содержание сервитута |
Примечание |
|
|
1 |
Проезд через землепользование АОТОО "Серп и молот" |
постоянный |
От завода до дороги |
проезд |
- |
В таблице 3.17 мы рассмотрели характеристику режимообразующих объектов и ЗОРИТ, расположенных на территории Балашихинского района Московской области.
Таблица 3.17. Характеристика режимообразующих объектов и ЗОРИЗ, расположенных на территории Балашихинского района Московской области
|
№№ объектов |
Вид режимообразующего объекта |
Местоположение |
Качественная характеристика объекта (мощность, давление, диаметр, площадь и т.д.) |
Протяженность (км) или площадь (га) объекта |
Примечания |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
|
Вариант 1 |
||||||
|
1 |
Промышленность |
ЗАО Агрофирма "1 мая" |
Мощность 10 м3 |
14,8 |
- |
|
|
Вариант 2 |
||||||
|
2 |
Промышленность |
ЗАО Агрофирма "Косино" |
Мощность 10 м3 |
14,8 |
- |
Глава 4. Упорядочение землепользований сельскохозяйственных организаций
4.1 Общие положения
Упорядочение (устранение недостатков) существующих землепользований сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств это землеустроительные действия по внесению целенаправленных улучшающих изменений в их площадь, размещение, границы в целях создания условий для улучшения использования земли и повышения эффективности производства.
Недостатки землепользований это неудобства и отклонения в площади, структуре и размещении земельных массивов или участков сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств и их границ, отрицательно влияющие на использование земли, экономику и организацию производства.
Недостатки землепользований могут быть следующие:
а) Недостатки в площади землепользовании и составе угодий хозяйства:
нерациональный размер (слишком крупные или мелкие);
несоответствие состава и площадей сельскохозяйственных угодий специализации и размеру отраслей хозяйства.
б) Недостатки и неудобства в размещении земельных массивов землепользований:
чересполосица;
дальноземелье;
вкрапливание.
в) Недостатки в расположении границ землепользований:
необоснованная изломанность границ и вклинивания;
эрозионно-опасное расположение границ;
топографическая чересполосица.
Критериями для установления наличия недостатков и основанием для их устранения является отрицательное влияние их на деятельность хозяйства и использование земли, а также возможность устранения их методами межхозяйственного (территориального) землеустройства.
Результатами упорядочений сельскохозяйственных землепользований должны быть: рациональные размеры, структура и компактность землепользований; сокращение расстояний переездов и перевозок; условия, улучшающие внутрихозяйственную организацию территории и охрану земли, повышение эффективности производства.
Устранение недостатков осуществляется следующими способами:
обмен заинтересованных сторон равновеликими и равноценными участками;
обмен неравновеликими и неравноценными участками (с денежной компенсацией);
передача земель одного хозяйства другому без территориального возмещения с денежной компенсацией по соглашению сторон;
реорганизация землепользования.
При обмене участками используются материалы кадастровой оценки земли.
4.2 Содержание раздела
В состав данного раздела входят:
подготовительные работы;
составление проекта;
обоснование проекта;
оформление пояснительной записки и чертежа проекта.
4.3 Подготовительные работы
При подготовительных работах анализируются существующие землепользования их размер, состав угодий, размещение земельных массивов и их границ. В результате чего выявляются недостатки землепользований (чересполосица, дальноземелье и т.д.) и их отрицательное влияние на использование земли и результаты хозяйственной деятельности; намечаются способы устранения недостатков и ожидаемые результаты (табл.4.1). Завершаются подготовительные работы составлением задания на проектирование.
Задание на составление проекта
1. Объект проектирования группа хозяйств на территории АОТОО "Серп и молот" (сельскохозяйственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, района)
2. Задача проектирования устранение недостатков землепользований на территории АОТОО "Серп и молот" (хозяйств, района)
3. Урожайность на перспективу (ц/га):
Зерновых - 28
Картофеля - 350
Сенокосов - 8
Пастбищ - 6
Задание выдал _________
кафедры землеустройства _______ И.А. Сивцов
Задание получил ст.43к гр. _______ А.С. Приказчикова
Таблица 4.1. Анализ землепользования и выявление его недостатков
|
Название хозяйств |
Виды недостатков землепользования |
№ участка |
Площадь участков, имеющих недостатки, га |
Расстояние, км |
Способы устранения недостатков |
Кому передаётся участок при устранении недостатков |
Ожидаемые результаты |
||||||
|
Общая площадь |
Площадь с. - х. угодий |
Пашня |
Сенокос |
Пастбище |
От усадьбы прежнего хозяйства |
От усадьбы кому передается |
|||||||
|
ААОТОО Серп и молот” |
чересполосный участок |
11 2 3 |
9109,45 |
1109,45 |
1109,45 |
-- |
-- |
11,500 |
11, 200 |
обмен |
ЗАО "Агрофирма 1 мая" |
Сокращение транспортных расходов и улучшение управляемости |
4.4 Устранение недостатков землепользований сельскохозяйственных организаций
При составлении проекта по упорядочению землепользований необходимо соблюдать следующие требования:
нарушения существующей организации территории должны быть наименьшими;
улучшение одного землепользования не должно вызывать ухудшение другого;
при реорганизации землепользований следует передавать из одного хозяйства в другое целые организационно-территориальные единицы (подразделение, севооборотные массивы, поля и т.п.)
вносимые изменения в сложившиеся землепользования не должны нарушать их стабильность, поэтому всякое изменение должно давать ощутимый эффект.
Устранение недостатка в размере землепользований производится следующим образом: при чрезмерно большой площади возможно образование двух землепользований вместо одного, либо путем передачи отдельных массивов смежным землепользованиям меньших по размеру. Лучше передавать целые подразделения в целях наименьшей ломки сложившейся организации территории и производства.
При наличии маленьких землепользований этот недостаток можно устранить либо путем объединения их в один, либо путем присоединения к такому землепользованию ближайших целых подразделений.
Устранение изломанности границ землепользований приводит к улучшению компактности и созданию лучших территориальных условий для устройства территории севооборотов. Оно достигается путем обмена участками между существующими объектами землеустройства.
При устранении чересполосицы и наличии вариантов обмена надо стремиться максимально сократить расстояния от чересполосных участков до соответствующих землепользований с целью сокращения транспортных расходов.
При наличии почв разного качества у обмениваемых участков необходимо учитывать этот факт и рассчитывать площадь передаваемого участка взамен обмениваемого по следующей формуле:
;
где площади обмениваемых участков, га
балл оценки соответствующих участков.
Площадь (П2), которую необходимо найти, передать в порядке равноценного обмена хозяйству "Цветик" составляет:
При ликвидации эрозионно-опасного расположения границ землепользований межхозяйственные границы нужно совмещать с бровкой, тальвегом, водоразделом или проводить их по линии стока, то есть перпендикулярно горизонталям.
Таблица 4.2. Расчет денежной компенсации при обмене неравноценными участками
|
Название хозяйства, имеющего недостатки |
Площадь обмениваемого участка, га |
Балл |
Всего балло-гектаров |
Название хозяйства, которому передается участок |
Площадь, га |
Балл |
Всего балло-гектаров |
Площадь, передаваемая от хозяйства |
Площадь, подлежащая денежной компенсации |
Нормативная стоимость 1 га земли, тыс. руб. |
Размер компенсации, тыс. руб. |
|
|
АОТОО "Серп и молот" |
1109,45 |
551,85 |
55675 |
ЗАО "1 мая" |
1107,96 |
550,58 |
55461 |
1112, 20 |
44,24 |
1120 |
5508,8 |
4.5 Обоснование проекта
Обоснование проекта включает расчеты, определение и доказательство экономической эффективности изменений, вносимых в землепользование; установление взаимного соответствия территории и производства.
При расчете экономической эффективности необходимо проанализировать и полностью учесть все существующие и возникшие значимые связи, влияющие на результаты, зависящие от наличия и устранения недостатков.
К таким связям следует отнести возможность использования удаленного участка после сенокошения для выпаса скота по отаве близлежащим хозяйствам, более эффективное использование удаленных пастбищных участков другими хозяйствами, которые находятся значительно ближе к этим участкам и др.
Намечаемые мероприятия по устранению недостатков экономически обосновываются по следующим показателям:
транспортные затраты на перевозку семян, горюче-смазочных материалов, продукции, рабочих и др.
увеличение затрат на оплату труда работников, связанных с сокращением рабочего дня из-за потери времени на дорогу к месту работы и обратно.
потери продукции из-за не использования пастбищ в виду их удаленности от животноводческих ферм;
потери продукции из-за не использования отавы сенокосов;
потери продуктивности участков из-за удаленности.
Кроме этих показателей могут быть использованы и другие (потери продукции с площади угодий, на которых происходит разворот сельскохозяйственных агрегатов при выполнении механизированных работ; затраты на непроизводительное использование техники).
Эти и другие показатели рассчитываются при существующем использовании участков (на год землеустройства) и при передаче их другому землепользованию, землевладению (по проекту).
Разница в показателях по проекту и на год землеустройства будет составлять экономический эффект проекта устранения недостатков. К использованию приведенных показателях надо подходить дифференцированно в каждом конкретном случае.
Расчет экономической эффективности производится по необходимым показателям по каждому передаваемому участку в разрезе хозяйства, а затем определяется по всем затрагиваемым проектом хозяйствам.
Например, для определения транспортных затрат на перевозку грузов производится расчет объемов перевозимых грузов.
При устранении недостатков в размещении сенокосных участков в дополнение к перечисленным можно определить экономию на оплату труда рабочим при использовании этих участков в составе разных землепользований (землевладений) за счет сокращения расстояний. В связи с потерей времени на переезд рабочих к сенокосному участку и обратно для выполнения полного объема работы при 7 - часовом рабочем дне необходимо привлечение дополнительной рабочей силы, а следовательно дополнительных денежных средств на оплату труда.
Потери от снижения продуктивности угодий определяются исходя из уменьшения на 1015% от планируемой урожайности, а потери из-за не использования отавы сенокосов или многолетних трав составляют 2030% от продуктивности угодий на перспективу. Расчеты этих потерь включаются в сводную таблицу расчета эффективности по конкретному участку.
В случае не использования пастбищ из-за значительной удаленности от животноводческих ферм определяются потери всей продукции с учетом выпаса на этих участках по годам.
Экономический эффект от устранения недостатков в размещении границ (дробление границей небольших пахотных контуров пашни) можно определить как разницу в ежегодных потерях от холостых поворотов и заездов тракторных агрегатов при выполнении сельскохозяйственных работ, и как потери продукции с той части пашни, на которой происходит разворот сельскохозяйственных машин и агрегатов, вследствие чего она становится мало пригодной для выращивания сельскохозяйственных культур.
Заключение
Проект межхозяйственного землеустройства должен соответствовать экологическим требованиям, правовым нормам и быть экономически обоснованным.
Осуществление проекта позволит организовать рациональное и эффективное использование и охрану земли, упорядочение существующих объектов землеустройства, повышение производительности труда.
Образование землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства позволило обеспечить сельскохозяйственному предприятию наименьшие затраты на производство продукции, то есть наибольший доход. Землепользование крестьянского хозяйства размещено так, что к нему обеспечен независимый подъезд. Землепользование крестьянского хозяйства размещено вблизи от места проживания его членов. Землепользования крестьянских хозяйств размещены группами с учетом создания возможности объединиться в кооперативы по производству, переработке и сбыту продукции, материально-техническому снабжению, строительству, техническому, агрохимическому и другим видам обслуживания, а также с другими целями сотрудничества.
Образование землепользования несельскохозяйственного объекта позволило подготовить предложения, обоснованные в правовом, экономическом, социальном, экологическом и территориальном отношениях, для принятия решений о предоставлении земель для несельскохозяйственных нужд. Составление проекта межхозяйственного территориального землеустройства является гарантией обоснованности проектных решений, полноты и точности соблюдения законов и других нормативных документов по использованию земель, охране окружающей среды и природы.
В конечном итоге проект позволит организовать более эффективное использование земли, улучшить экономические показатели хозяйства.
Я выбрал 2 вариант размещения Льнозавода, потому что размеры потерь при вариантном размещении земельных участков и стоимость возмещения убытков минимальны и хотя этот вариант имеет 1 минус - наибольшее расстояние до г. Балашихи.
Список литературы
1. Волков С.Н. Землеустройство. Т.3. Землеустроительное проектирование. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство: Учебник. - М.: Колос, 2002.
2. Волков С.Н. Землеустройство. Т.1. Теоретические основы землеустройства: Учебник. - М.: Колос, 2001.
3. Пименов В.В. Курс лекций. 2012 г.
4. Троицкий В.П., Кожевников Ю.В., Пименов В.В., Матасова Н.М. Землеустроительное проектирование. Межхозяйственное (территориальное) землеустройство. Методические указания для выполнения лабораторных работ, курсовых и дипломных проектов. Москва. 2006 г.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Установление территориальных зон особого режима использования земель. Образование землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства. Предложения по установлению сервитутов. Расчет налога за земли, предоставляемые для несельскохозяйственных нужд.
курсовая работа [116,7 K], добавлен 19.05.2014Установление территориальных зон особого режима использования земель. Расчет площади и установление границ земель, передаваемых в ведение сельской администрации. Образование землепользования крестьянского хозяйства и несельскохозяйственного объекта.
курсовая работа [185,9 K], добавлен 04.04.2012Содержание и социально-экономический характер межхозяйственного землеустройства. Оптимальные размеры землевладений (землепользований) сельскохозяйственных предприятий. Экономическое обоснование предоставления земель для несельскохозяйственных целей.
контрольная работа [37,0 K], добавлен 19.12.2010Природно-климатические условия Пинежского района. Проектирования фермерского хозяйства "Рябинушки", определение специализации хозяйства, потребности в кормах, в площадях сельскохозяйственных угодий. Установление севооборотов, сенокосов, пастбищ.
курсовая работа [47,7 K], добавлен 26.03.2013Природно-климатическая характеристика Иркутского района. Определение состава и ценности угодий в границах несельскохозяйственного предприятия. Площадь сельскохозяйственных угодий. Убытки землепользований, упущенная выгода, расчет размеров их возмещения.
курсовая работа [125,3 K], добавлен 03.12.2014Цели территориального землеустройства при образовании землепользования несельскохозяйственного назначения, порядок отвода земель. Общие сведения и показатели хозяйственной деятельности СХПК "Ленинский путь". Определение состава угодий и ценности земель.
курсовая работа [63,9 K], добавлен 08.04.2012Установление площади землепользования крестьянского хозяйства. Размещение и формирование землепользования крестьянского хозяйства. Размещение усадьбы крестьянского хозяйства. Установление необходимого состава угодий в границах землепользования.
методичка [94,8 K], добавлен 10.04.2007Сущность внутрихозяйственного землеустройства и план размещения производственных подразделений сельскохозяйственных центров. Проектирование границ землепользования и размещение усадьбы крестьянского хозяйства. Аграрноландшафтное зонирование территории.
дипломная работа [99,0 K], добавлен 11.02.2015Проект устранения недостатков землепользования. Разработка схемы землеустройства района. Подготовительные работы: полевое обследование, восстановление границ землепользований. Вычисление площадей контуров земельных угодий. План по труду, смета затрат.
курсовая работа [61,2 K], добавлен 04.05.2014Перечень работ по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства. Подготовка к составлению проекта межхозяйственного землеустройства. Образование несельскохозяйственных землепользований, оформление ходатайства о выделении участка.
шпаргалка [34,5 K], добавлен 11.01.2011
