Методологія управління системою землекористування великих міст

У п'ятому розділі „Основні методи і моделі удосконалення управління системою землекористування міст” розроблена концептуальна модель оцінки ефективності управління системою землекористування, запропоновані шляхи удосконалення законодавчо-нормативної бази, методики містобудівного проектування, структури містобудівного кадастру.

Генеральним критерієм оцінки ефективності управління є показник ступеня досягнення поставлених цілей при відповідних витратах. Відповідно до методології, прийнятої за радянських часів, ефективність містобудівних заходів оцінювалась шляхом зіставлення витрат на їх реалізацію і досягнутих результатів. Критерієм економічності була мінімізація загальних витрат на освоєння та забудову територій при заданому корисному результаті. Такий підхід може бути обґрунтованим у разі державної монополії на основні засоби виробництва та контролю за їх використанням і є уразливим в умовах, коли місто акумулює землі різних форм власності. Тому сучасні підходи до визначення ефективності міського землекористування мають базуватися з врахуванням двох складових ефективності: з точки зору забезпечення сталого розвитку міста і з точки зору інвестора.

З точки зору розвитку містобудівної системи ефективність міського землекористування характеризується соціальною і економічною складовою з урахуванням витрат і може бути виражена таким чином:

(1)

де: Ес- соціальна ефективність;

Еек - економічна ефективність;

Вр- витрати на освоєння міських земель.

Необхідність розвитку соціальної і комунальної сфер міського господарства вимагає будівництва неприбуткових об'єктів, яке фінансується за рахунок місцевих бюджетів. Соціальна ефективність містобудівних заходів виражається площею соціального житлового фонду; кількістю місць у навчально-виховних закладах, установах культури, мистецтва, охорони здоров'я; рівнем транспортного і інженерного обслуговування тощо.

Економічна ефективність системи землекористування міст безпосередньо пов'язана з місцевим валовим продуктом і надходженнями в міський бюджет. В умовах різних форм власності доходи спрямовані в різні бюджети, а витрати, як правило, покриваються за рахунок ініціатора розвитку території. Економічну складову ефективності можна виразити як відношення суми всіх доходів від користування і розпорядження земельними ділянками до суми витрат на розвиток міських земель:

(2)

де: - доходи міста від володіння та використання земельної ділянки;

Вр_к -витрати на розвиток к-ої земельної ділянки;

n - кількість земельних ділянок з яких отримані грошові надходження;

m - кількість земельних ділянок які потребують витрат на розвиток.

У загальному вигляді модель оцінки ефективності землекористування з точки зору розвитку містобудівної системи має такий вигляд:

(3)

де: П зем_i- податок на землю;

q- кількість земельних ділянок, з яких сплачують податок;

Оп_i - орендна плата за користування землею;

l - кількість орендарів, які сплачують оренду;

Дпр.п_i- доходи від сплати податків при передачі прав власності або користування;

c - кількість земельних ділянок, на які передані права;

Д п.ек.д_i- доходи від податків на економічну діяльність;

z - кількість земельних ділянок, з яких сплачують податок;

Дек.д_i - доходи від економічної діяльності підприємств, які надходять до місцевого бюджету;

d - кількість земельних ділянок на яких розташовані підприємства комунальної власності, доходи від яких надходять до місцевого бюджету;

Дф.с_i- доходи від стягнень за порушення законодавства або негативні наслідки від користування;

e - кількість земельних ділянок з власників яких стягнуті штрафи або інші збори за порушення законодавства або негативні наслідки від користування;

Впр_r- витрати на придбання прав власності земельною ділянкою;

r- кількість земельних ділянок, які підлягають повному або частковому вилученню;

Впр.буд_x - витрати на придбання прав на будівництво і розробку проектно-кошторисної документації;

х - кількість об'єктів, які потребують отримання дозволу на будівництво і розробки проектно-кошторисної документації;

В вш_i. - витрати на відшкодування збитків власникам і - го об'єкта;

p - кількість землевласників і землекористувачів яким має бути сплачено відшкодування;

В буд_i- витрати на будівництво і-го об'єкту;

t - кількість об'єктів будівництва;

Вф_i. - витрати на запозичення коштів фінансування для будівництва і-го об'єкту

b - кількість об'єктів, які потребують фінансування;

Вдев_i - прибуток девелопера від будівництва і-го об'єкта;

v - кількість об'єктів, побудованих забудовником.

При цьому необхідно зауважити, що доходи спрямовані в державний і місцевий бюджети, а витрати здійснюються, як за рахунок цих бюджетів, так і шляхом приватних капіталовкладень. Проведений порівняльний аналіз формування доходів і витрат при передачі прав власності на первинному і вторинному ринках та аналіз факторів, від яких залежать можливі шляхи збільшення доходів та зменшення витрат, як для містобудівної системи взагалі, так і для окремого землекористування, дав змогу довести, що вони можуть бути збільшеними за рахунок підвищення містобудівної цінності міських територій (табл.1).

Обґрунтування оптимального варіанту землекористування може бути досягнутим на умові найповнішої, об'єктивної та науково обґрунтованої інформації щодо об'єкта проектування, його ролі і значення в містобудівній системі. Тільки на основі цього може бути запропоноване комплексне ефективне використання земельних ресурсів та здійснений необхідний контроль.

Таблиця 1. Вплив містобудівної цінності територій на грошові надходження від землекористування

У разі створення інформаційної системи, яка акумулює в собі всі необхідні відомості про кожну земельну ділянку, відповідно до завдань управління, можуть бути прогнозованими доходи від землекористування в місцеві бюджети. Невідповідність розрахованих і отриманих грошових надходженням може бути покладена в основу оцінки ефективності управління.

На основі проведеного дослідження надані рекомендації щодо коригування чинного містобудівного законодавства в питаннях обов'язкового врахування приватної власності на землю при розробці містобудівної документації та визначення законності внесення змін в затверджені плани; визначення правового статусу територій, зарезервованих для розвитку міста; корегування терміну реалізації детальних планів; примусового вилучення земель для суспільних потреб; відповідальності за порушення земельного і містобудівного законодавства.

Забезпечення впровадження запропонованих в роботі рекомендацій може бути досягнутим при створенні відповідної системи обліку і контролю. Проведене дослідження дало можливість надати пропозиції щодо інтегрування даних земельного і містобудівного кадастрів.

місто землекористування управління територіальний

ВИСНОВКИ

У результаті проведеного аналізу методологічних підходів і методів управління розвитком містобудівних систем, узагальнення сучасних світових тенденцій розвитку системи землекористування та дослідження міста як об'єкта управління визначено:

1. Основними передумовами, які визначають необхідність коригування методології управління є: юридична закріпленість нової структури власності на землю та об'єкти нерухомості, зміна форм фінансування розвитку міських земель, нова концепція управління на основі місцевого самоврядування.

2. Основні фактори, які визначають структуру управління системою землекористування, є: державний устрій, адміністративно-територіальний поділ, досконалість законодавчо-нормативної бази, структура суб'єкта і об'єкта управління та ступень сформованості суспільних відносин.

3. У питаннях управління землекористуванням пріоритетною є концепція сталого розвитку міст.

4. Основними методами управління землекористуванням є: правові, планувальні, економічні, адміністративні і судочинства при поєднанні яких може бути забезпечений сталий розвиток міських територій. Основними етапами управлінської діяльності є: планування, реалізація і моніторинг. Досвід України в сфері планування землекористування поки що не достатньо адаптований до вимог ринкової економіки. Реалізації запланованих заходів та моніторинг використання земель здійснюються в умовах законодавчої невизначеності і інформаційної недостатності.

5. Основними факторами, які обумовлюють структуру землекористування на різних територіальних рівнях є: природні, демографічні, соціальні, економічні, політичні, екологічні, історико-культурні, функціонально-планувальні. Вагомість факторів змінюється на різних рівнях територіальної організації. Найбільш вагомими на місцевому рівні є соціальні, економічні, демографічні, та функціонально-планувальні групи факторів.

6. Нові взаємовідносини між суб'єктами управління і суб'єктами прав вимагають розглядати місто як систему землекористування в певному законодавчо-визначеному правовому полі.

Отримані результати визначили необхідність і надали можливість:

1. Запропонувати модель міста як системи землекористування в структурі адміністративного районування та функціонального зонування. Земельна ділянка при цьому визнана первинною неподільною складовою системи.

2. Структуризувати обмеження прав власності і визначити переважну роль містобудівної документації при встановленні регламенту використання і забудови міських земель.

3. Систематизувати види зонування міських територій як інформаційного механізму і обґрунтувати необхідність впровадження правового зонування та його відображення в містобудівному кадастрі.

4. Довести необхідність інтеграції містобудування, кадастрової діяльності та землеустрою в питаннях управління міським землекористуванням і запропонувати підхід до їх взаємодії побудований на схемі

функція > облік < право

5. Обґрунтувати напрямки корегування основних положень містобудівного кадастру, які мають базуватися на принципах єдності землі і її поліпшень як єдиного майнового комплексу та переважності земельної ділянки як одиниці обліку. Запропонувати рекомендації щодо формування інформаційної забезпечення управлінської діяльності при взаємному обміну даними земельного та містобудівного кадастрі.

6. Запропонувати рекомендації щодо корегування містобудівного законодавства відповідно до нових правовідносин та джерел фінансування.

7. Запропонувати підхід до оцінки ефективності управління, в основу якого покладено мінімізацію загальних витрат на освоєння та забудову територій при заданому корисному результаті, побудовану на принципі збалансованості громадських і приватних інтересів.

Перспективними напрямками подальших досліджень у галузі удосконалення теорій та методологій управління землекористуванням міст є: уніфікація класифікації елементів містобудівних систем, як основи створення земельних та містобудівних кадастрів, удосконалення програмно-технологічного комплексу застосування інформаційних технологій; удосконалення наукових основ створення законодавчо-нормативної бази.

Список опублікованих праць за темою дисертації

Статті у наукових фахових виданнях

1. Петраковська О.С., Тацій Ю.О. Проблеми містобудівного кадастру// Містобудування та територіальне планування.-К.: КНУБА, 1999.- № 3.-С.152-155.

2. Петраковська О.С. Земельні відносини в містобудівній діяльності // Інженерна геодезія. - К.: КНУБА, 2000. - № 43. - С. 164-167.

3. Петраковська О.С. Закордонний і вітчизняній досвід по створенню земельних кадастрів//Інженерна геодезія. - К.: КНУБА, 2000. - № 44. -С. 193-198.

4. Петраковська О.С. Інформаційне забезпечення питань міського земельного управління // Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2000. -№ 5. - С. 202-206.

5. Кордас О.І., Петраковська О.С. Вплив Інтернет-технологій на управління містами // Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2000. - № 6. - С. 69-78.

6. Петраковська О.С. Територіальне планування в процесі становлення ринкової економіки в Україні// Містобудування та територіальне планування.-К.: КНУБА, 2001. -№ 8. - С. 146-160.

7. Петраковська О.С. Проблеми термінології в області нерухомості //Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2001. -№ 9.- С. 176-186.

8. Петраковська О.С. Проблеми інформаційного забезпечення містобудівної діяльності //Региональные проблемы архитектуры и градостроительства. - Одеса.: ОГАСА, 2002. - №3. - С. 60-63.

9. Петраковська О.С. Зміни у земельному законодавстві //Інженерна геодезія.- К.: КНУБА, 2002. -№ 46. - С. 215-222.

10. Петраковська О.С. Аналіз проблем ринку житла // Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2002. -№ 12. - С. 112-116.

11. Шилов Е.Й., Петраковська О.С. Містобудівний кадастр як інструмент управління розвитком територій в населених пунктах// Інженерна геодезія. - К.: КНУБА, 2002. -№ 48. - С. 258-263 .

12. Петраковська О.С. Землекористування в умовах урбанізації// Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2002. -№ 13. - С. 181-188.

13. Петраковська О.С. Землекористування, як взаємодія суб'єкту, об'єкту та діяльності // Містобудування та територіальне планування. - К.: КНУБА, 2003. - № 14. - С. 128-137.

14. Петраковська О.С. Планувальні та ринкові механізми управління землекористуванням в населених пунктах// Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2003. - № 15.- С. 197-203.

15. Петраковська О.С. Класифікація земель населених пунктів при формуванні земельного та містобудівних кадастрів// Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2003. - № 16.- С. 173-179.

16. Петраковська О.С. Проблеми міського землекористування // Наукові праці Донецького національного технічного університету. - Донецьк, 2004. - № 72. -С. 107-112.

17. Дьомін М.М., Петраковська О.С. Актуальні проблеми законодавчого забезпечення містобудування і землекористування в Україні// Містобудування та територіальне планування. - К.: КНУБА, 2004. - № 17.- С. 85-96.

18. Петраковська О.С. Ефективність використання земельних ресурсів в населених пунктах// Містобудування та територіальне планування. - К.: КНУБА, 2004. - № 18.- С. 158-165.

19. Петраковська О.С. Надання дозволів на використання та забудову земельних ділянок - механізм регулювання землекористування в містах// Інженерна геодезія. - К.: КНУБА, 2005. -№ 50. - С. 192-200.

20. Петраковська О.С. Розробка та впровадження містобудівної документації в умовах приватної власності на землю //Региональные проблемы архитектуры и градостроительства. - Одесса.: ОГАСА, 2005.- №7. - С. 76-82.

21. Петраковська О.С. Основи методології управління земельними ресурсами міст //Региональные проблемы архитектуры и градостроительства. - Одесса.: ОГАСА, 2005.- №8. - С. 386-391.

22. Петраковська О.С. Формування ринку землі у містах// Містобудування та територіальне планування. -К.: КНУБА, 2004. -№ 19.- С. 186-193.

23. Петраковська О.С. Механізми вирішення задач управління земельними ресурсами міст// Інженерна геодезія. - К.: КНУБА, 2005. -№ 51. - С. 227-236.

24. Петраковська О.С. Обмеження прав власності - механізм управління земельними ресурсами міст// Сучасні проблеми архітектури та містобудування. - К.:КНУБА, 2005. - № 13. - С.133-138.

25. Петраковська О.С. Методи управління земельними ресурсами //Містобудування та територіальне планування. - К.: КНУБА, 2005. - № 21 - С.261-268.

26. Петраковська О.С. Розробка містобудівної документації в сучасних умовах//Містобудування та територіальне планування. - К.: КНУБА, 2005. - № 22. - С.247-251.

27. Петраковська О.С. Шляхи підвищення ефективності міського землекористування// Інженерна геодезія. - К.: КНУБА, 2006. -№ 52. - С. 138-144.

28. Петраковська О.С. Витрати на розвиток міських територій //Містобудування та територіальне планування. - К.: КНУБА, 2006. - № 24. - С.142-148.

29. Петраковська О.С. Планування, реалізація і моніторинг - основні складові управління системою землекористуванням міст// Управління сучасним містом. - 2006.- № 3-4/7-12 (19-20). - С. 323-328.

30. Петраковська О.С. Правове і нормативне зонування територій в питаннях встановлення обмежень на використання і забудову міських земель//Містобудування та територіальне планування. - К.: КНУБА, 2007. - № 26. -С.229-234.

Статті у збірниках наукових доповідей конференцій

31. Петраковская О.С. Согласования прав пользования на землю - метод обеспечения устойчивого развития городов// Современные стратегии развития мегаполисов и крупных городов// Матер. междун .науч.-практ. конф. - Минск.: Минский науч.-исслед. ин-т соц.-эконом. и полит. проблем, 2003. - С. 59-63

32. Петраковская О.С. Проблемы реализации градостроительной документации в условиях частной собственности на землю// Стратегическое планирование и управление развитием городов. // Матер. междун .науч.-практ. конф. - Минск.: Минский науч.-исслед. ин-т соц.-эконом. и полит. проблем, 2004.- С. 174-178.

33. Петраковська О.С. Підходи до просторового планування землекористування в країнах Євросоюзу//Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва: матер. конф. - Львів.: Львівська політехніка, 2005.- С. 398- 403.

Размещено на Allbest.ru