Особенности управления земельными ресурсами (на примере Краснодарского края)

Система управления земельными ресурсами регионов должна быть основана на региональной политике, которая, в свою очередь, базируется: на земельной политике как стратегической основе региональной политики; бюджетной налоговой политике как основе взаимодействия регионов с центром, а также экономической самостоятельности регионов в принятии тактических решений; политике приоритетов как основе для выработки направлений региональной политики (социальная, культурная, образовательная и др.).

Эффективность государственной земельной политики на региональном уровне обеспечивается соблюдением следующих основных принципов ее формирования и реализации: целенаправленность; интегрируемость в федеральную правовую и экономическую политику; системность; последовательность; научно-экономическая обоснованность; практическая реалистичность.

Управление земельными ресурсами регионов на землях различных категорий и целевого назначения имеет ряд особенностей. Первая особенность государственного управления земельными ресурсами в регионах -- организация рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. управление аграрный ресурс земля

Следующая особенность управления земельными ресурсами субъектов РФ -- отсутствие реального разделения государственной собственности на федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации. В результате часто происходит подмена (или перекрытие) управленческих функций. Также особенностью управления земельными ресурсами субъектов Российской Федерации является то, что во многих из них своим законодательством была давно введена частная собственность на землю, и функционировал рынок земли, даже была разрешена купля-продажа сельскохозяйственных земель. А на уровне Российской Федерации Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» был принят Государственной Думой РФ только в июне 2002 г [18].

Важнейшая задача государственной земельной политики в регионах -- создание социальных гарантий для субъектов земельных отношений, защита их прав и интересов, ликвидация возможных негативных издержек процесса трансформации землепользования в субъектах Российской Федерации, что также является особенностью в сфере управления земельными ресурсами.

Первоочередные меры здесь следующие:

- формирование рациональных правовых условий для обеспечения граждан земельными участками, необходимыми для удовлетворения жизненных потребностей и хозяйствования, с установлением порядка передачи земель под ИЖС, садоводство и дачное строительство, дифференцированного подхода при установлении льгот по цене предоставляемых земель;

- увеличение числа рабочих мест при организации и расширении производства в различных отраслях хозяйственного комплекса на основе рационального вовлечения в экономический оборот и хозяйствование земельных ресурсов в целях стимулирования инвестиционных проектов, обеспечивающих решение социальных проблем;

- вовлечение широких слоев населения в процесс регулирования земельных отношений, обеспечения рационального и эффективного использования земель, что требует определения механизмов участия граждан в реализации общественного и производственного земельного контроля.

Системы управления земельными ресурсами в регионах могут иметь различия, связанные с их историческими, социальными и экономическими особенностями.

Определяющим на региональном уровне является создание государственного земельного кадастра как информационной основы управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельных отношений. Кроме того, необходимы внедрение экономически обоснованных методик массовой государственной кадастровой оценки земель всех категорий и законодательное изменение принципов и правил налогообложения земли и другой недвижимости, учитывающих реальную рыночную стоимость земель.

Происходящие коренные изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для Краснодарского края, обладающего большими земельными ресурсами и высоким интеллектуальным потенциалом, что позволяет быстро и эффективно применить рыночный механизм использования земельных ресурсов, привлечь крупномасштабные инвестиции в наиболее важные сферы жизнедеятельности края.

Согласно статье 72 Конституции Российской федерации владение, пользование и распоряжение землей находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъекта [1].

Краснодарский край как субъект федерации имеет право формировать собственное законодательство и регулировать с его помощью управление земельными ресурсами.

В законе Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношении в Краснодарском крае» говорится, что земли Краснодарского края являются уникальными и наиболее ценным природным ресурсом, составляют основу жизни и деятельности его жителей и должны гарантированно использоваться в интересах населения Краснодарского края [10].

Целью настоящего Закона является реализация полномочий Краснодарского края как субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленных Конституцией Российской Федерации [1], Земельным кодексом Российской Федерации [6] и иными федеральными законами.

Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского края являются:

- обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий;

- реализация прав жителей Краснодарского края на землю;

- сочетание интересов Краснодарского края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений;

- сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе;

- использование земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем;

- сохранение традиционных форм казачьего землепользования.

Управление земельными ресурсами в Краснодарском крае осуществляется с помощью Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление Росреестра по Краснодарскому краю) в результате реорганизации Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и Управления Роснедвижимости по Краснодарскому краю 5 мая 2010 года.

В статье 3 закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» говориться о следующих полномочиях законодательного (представительного) органа государственной власти Краснодарского края в области земельных отношений [38]:

- Законодательный (представительный) орган государственной власти Краснодарского края:

- принимает законы Краснодарского края в области земельных отношений;

- устанавливает порядок владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в государственной собственности Краснодарского.

- утверждает краевые программы по рациональному использованию и мониторингу земель, повышению плодородия почв, охране и учету земельных ресурсов Краснодарского края;

- осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Краснодарского края.

Так же в статье 4 этого закона говориться о полномочиях высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в области земельных отношений [38]:

- Высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края:

- управляет и распоряжается земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края;

- переводит земли из одной категории в другую в установленном порядке;

- устанавливает и прекращает публичные сервитуты в государственных интересах Краснодарского края;

- резервирует земельные участки для государственных нужд Краснодарского края;

- принимает решение об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края, в том числе путем выкупа, в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и настоящим Законом;

- принимает решение о реквизиции земельных участков;

- устанавливает виды земель особо охраняемых территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Краснодарского края;

- утверждает перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством;

- устанавливает порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, для целей, не связанных со строительством;

- устанавливает порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель данной категории в отношении земель, находящихся в государственной собственности Краснодарского края;

- устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края;

- устанавливает категории работников организаций отдельных отраслей экономики, имеющих право на получение служебных наделов, и условия их предоставления;

- утверждает перечень средств массовой информации, в которых осуществляется обязательная публикация сообщений по вопросам, связанным с реализацией прав и обязанностей участников земельных отношений;

- определяет специально уполномоченный орган исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края;

- осуществляет иные полномочия, предусмотренные законодательством Российской Федерации, настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Краснодарского края.

В статье 6 закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» говориться следующие [38]:

Органы местного самоуправления в Краснодарском крае:

- управляют и распоряжаются земельными участками, находящимися в муниципальной собственности;

- переводят земли из одной категории в другую в установленном порядке;

- устанавливают и прекращают публичные сервитуты в общественных интересах;

- резервируют земельные участки для муниципальных нужд;

- устанавливают порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством;

- устанавливают порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности;

- обеспечивают выбор и формирование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- устанавливают порядок проведения муниципального земельного контроля и осуществляют его;

- утверждают результаты кадастровой оценки земель по первичным объектам оценки по представлению территориальных органов федерального органа исполнительной власти по управлению земельными ресурсами;

- осуществляют иные полномочия, предусмотренные законодательством Российской Федерации, настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Краснодарского края.

Основными методами управления земельными ресурсами в Краснодарском крае являются: земельный контроль, земельный кадастр, мониторинг земель, землеустройство.

Общая земельная площадь Краснодарского края составляет 7,5 миллионов гектаров. Сведения о распределении земельного фонда по категориям, угодьям и формам собственности приведены на рисунках 3, 4, 5,6 и в таблице 1.

Рисунок 3 - Распределение земельного фонда Краснодарского края по категориям земель по состоянию на 01.01.2013 года



Рисунок 4 - Распределение земель категории населенных пунктов Краснодарского края по состоянию на 01.01.2013 года

Рисунок 5 - Распределение земельного фонда Краснодарского края по формам собственности по состоянию на 01.01.2013 года

Рис 6 - Распределение сельскохозяйственных угодий категории земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2012 года



Таблица 1 -- Распределение земельного фонда Краснодарского края по категориям земель на 1 января, тыс. га

Категории земель	2007 г.	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	2013 г.
земли с.-х. назначения	4764,0	4762,8	4754,0	4757,7	4751,8	4750,5	4749,6
земли населенных пунктов	571,5	573,1	583,6	586,4	592,2	593,3	593,4
земли промышленности, энергетики и транспорта	139,6	139,6	139,3	142,8	143,6	144,5	144,8
земли особо охраняемых территорий и объектов	387,6	387,5	378,5	378,5	378,5	378,5	379,3
земли лесного фонда	1203,2	1203,2	1212,1	1212,1	1212,1	1212,1	1212,1
земли водного фонда	337,3	337,3	334,8	325,2	324,9	324,9	324,9
земли запаса	145,3	145,0	146,2	145,8	145,4	144,7	144,4
Итого	7548,5	7548,5	7548,5	7548,5	7548,5	7548,5	7548,5

Анализ данных государственной статистической отчетности показывает, что в 2013 году продолжается перераспределение площадей всех категорий земель, что связано с проводимыми в крае земельными преобразованиями, направленными на укрепление различных форм собственности и развитие многоукладных способов хозяйствования на земле, а также приведение категорий земель в соответствие с лесным, водным и земельным законодательством.

Движение земель между категориями, землепользователями, землевладельцами и собственниками земельных участков реально отражают проводимую политику в крае.

Для более эффективного управления земельными ресурсами в крае с ее разнообразными природно-хозяйственными условиями, а также в целях разработки комплекса почвозащитных мероприятий, мероприятий по экономическому стимулированию собственников и пользователей в рациональном использовании и охране земель реализуется краевая целевая программа «Воспроизводство лесов в Краснодарском крае» на 2009-2013 годы [39].

Создание и обновление картографической основы для целей кадастра, государственного мониторинга земель и землеустройства. В 2002 году в крае была принята «Краевая целевая программа по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учёта объектов недвижимости в Краснодарском крае на 2002-2011 годы» , в которую для информационного обеспечения программы включён раздел «Картографо-геодезические работы» [40].

Включение в краевую целевую программу указанного раздела вызвано тем, что имеющиеся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, Краснодарского края картографические материалы устарели и не соответствовали состоянию местности. А также в связи с необходимостью ведения государственного учета земель на современной графической подложке. В приложении 1 указаны сведения о наличии цифровых ортофотопланов М 1:10000 на территорию Краснодарского края по состоянию на 01.01.2008 года.

В период 2002-2007 годов в целях реализации целевой программы произведено полное обновление цифровых карт масштаба 1:10 000 на всю территорию Краснодарского края.

В целях реализации краевой целевой программы «Создание системы кадастра недвижимости (2002-2011 годы)» в 2007 году созданы базы данных цифровой картографической основы на всю территорию Краснодарского края за счет средств федерального и краевого бюджетов [41].

В результате земельных преобразований, проведенных в крае за последние 17 лет, произошли значительные изменения в земельных отношениях, организационно-правовых и организационно-территориальных формах землепользователей и формах собственности на землю. Вместо 798 колхозов, госхозов и других коллективных хозяйств, которые были на конец 1990 года, в настоящее время функционируют 1275 хозяйственных товариществ и акционерных обществ, 259 производственных кооперативов, 207 подсобных сельскохозяйственных предприятий, 120 научно-исследовательских и учебных учреждений и заведений. На 1 января 2008 года продолжают вести хозяйственную деятельность 73 государственных и муниципальных унитарных предприятий, 605 прочих предприятий, организаций и учреждений и 61 казачьих обществ.

Государственный земельный контроль. В результате осуществления государственного земельного контроля за 2012 год государственными инспекторами городов и районов Краснодарского края по использованию и охране земель (108 госземинспекторов, в т.ч. 49 главных и их заместителей) в ходе осуществления государственного земельного контроля на территории Краснодарского края было проведено 8495 проверок соблюдения земельного законодательства, на общей площади 4559,8 тыс. га. В ходе проведенных проверок было выявлено 5371 нарушение земельного законодательства на общей площади 87590,6 га.

Всего за 2012 год привлечено к административной ответственности 4586 нарушителей земельного законодательства. Составлено 5167 протоколов об административном правонарушении, вынесено 4101 предписание об устранении нарушений земельного законодательства.

Территориальными отделами ведется постоянная работа по контролю за устранением нарушений земельного законодательства:

- за 2012 год устранено 2281 нарушение;

- за невыполнение предписаний об устранении нарушений земельного законодательства, в соответствии с частью 1 статьи 19.5. КоАП РФ, составлено 1115 протоколов, которые направлены на рассмотрение в судебные органы.

Основными показателями анализа рынка земли являются количество земельных участков, площади, сведения о сделках купли-продажи, дарения, наследования и залога земельных участков гражданами или юридическими лицами.

Рынок земельных участков Краснодарского края является в России одним из крупнейших и наиболее динамично развивающимся. Сделки с землей в регионе как видно из таблицы осуществляется весьма бурными темпами, что объясняется как развитием курортного бизнеса, так и подготовкой к Сочинской Олимпиаде -- 2014, которая весьма повысила инвестиционную привлекательность строительства жилья в находящихся неподалеку городах.

После объявления Сочи столицей Олимпиады-2014 в Краснодарском крае сразу же повысились цены на жилье и на землю. Рынок все еще инвестиционно привлекателен как для развития строительства, так и для инвестирования в жилой сектор. Но в разных городах края он развивается неравномерно.

2.2 Понятие оценки земель как основы управления земельными ресурсами

В условиях перехода к рыночной экономике и отсутствии данных о рыночных ценах на недвижимость в 1999 году было принято постановление 945 от 25.08.99 г. «о государственном кадастре оценке земель» [34].

Основная цель кадастровой оценки -- определение стоимости земельного участка как экономического объекта.

На основании данного постановления были разработаны правила, методических и технических указаний кадастровой оценки земель каждой категории земель земельного фонда.

Государственная кадастровая оценка земель -- комплекс правовых административных и технологических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на определенную дату для целей, установленных законодательством.

Методика кадастровой оценки земель базируется на следующих факторах:

а) Государственная оценка земель поселений:

1) уровень рыночных цен

2) ставки налогообложения земель

3) вид территориальной зоны

4) площадь земельного участка

5) вид функционального использования

6) факторы местоположения

б) Государственная кадастровая оценка земель сельхоз. назначения:

1) Площадь земельного участка

2) Оценочная продукция

3) Затраты

4) расстояние

Государственная кадастровая оценка земель базируется на следующих принципах:

1) преемственность при проведении оценки

2) достоверность и доступность исходной информации

3) Объективность учета существующих ценообразующих факторов

4) простота и универсальность использования программного обеспечения

5) адаптация подходов и методов оценки недвижимости

Государственную кадастровую оценку земель и предоставлении ее результатов в соответствии с законодательством РФ проводит (является одной из основных задач) Росреестр. Определение кадастровой стоимости земельного участка является неотъемлемой и важной частью формирования и ведения ГКН (Государственного Кадастра Недвижимости). Оно необходимо при проведении любых сделок с земельными участками, а также для расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу.

Государственная кадастровая оценка (ГКО) проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, по решению органов местного самоуправления, не реже, чем один раз в 5 лет с даты, по состоянию, на которую была произведена оценка.

До 1 января 2013 года полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости, также реализующиеся органом, осуществляет функции по государственной оценке.

Под ГКО понимается совокупность действий, включающих в себя:

1) принятие решения о ГКО

2) формирования перечня объектов недвижимости, подлежащее государственной кадастровой оценке

3) отбор исполнителя работ по определенной кадастровой стоимости и заключения с ним договора о проведении оценки

4) определение кадастровой стоимости и составление отчета

5) экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

6) Утверждение результатов

7) Опубликование утвержденных результатов

8) внесение результатов в ГКН

Оценка рыночной стоимости -- итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Основной целью оценки земельного участка является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях).

Рыночная стоимость объекта -- наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату.

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли своими решениями имеют право уточнять количество и границы оценочных зон и тем самым повышать или понижать установленную ранее нормативную цену, но не более, чем на 25%. Приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка.

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах:

- принцип полезности -- рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

- принцип ожидания -- величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

- принцип предложения и спроса -- рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

- принцип замещения -- рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

- принцип внешнего влияния -- рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

- принцип соответствия -- оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение.

- принцип наиболее эффективного использования -- рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Существуют 3 общепринятых подхода к оценки рыночной стоимости земельного участка:

1) Сравнительный подход -- отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничения и т.д.), присутствующих на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода применяются:

а) метод сравнения продаж

б) метод выделения

в) метод распределения

2) Доходный подход -- отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).

В рамках доходного подхода используют:

1) метод капитализации земельной ренты

2) метод остатка для земли

3) метод предполагаемого использования

в) Затратный подход -- отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Применяется стоимость восстановления и стоимость замещения.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка



3. Эффективность управления земельными ресурсами на уровне субъекта РФ - Краснодарского края

3.1 Понятие эффективности системы управления

Эффективность системы управления земельными ресурсами -- проведение определенного объема и вида управленческих действий (в т. ч. земельно-кадастровых) для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов. А под эффектом системы управления земельными ресурсами необходимо понимать конечный результат управленческих действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях.

Эффективность системы управления земельными ресурсами обусловлена:

- соответствием задач управления федеральному и региональному законодательствам;

- системой взаимодействия исполнительных и законодательных органов власти;

- укомплектованностью кадрами органов управления;

- степенью квалификации специалистов (управленцев и исполнителей);

- обеспеченностью картографическими материалами необходимого масштаба;

- наличием данных повсеместной инвентаризации земель, землеустройства, кадастра мониторинга земель и их охраны;

- уровнем автоматизации ведения процесса управления и ведения государственного земельного кадастра;

- возможностью адаптации используемых геоинформационных систем к условиям объекта управления.

Эффективность управления земельными ресурсами следует определять в социально-экономической системе с учетом использования первичных (природные и трудовые ресурсы) и вторичных (материальное производство, информационные ресурсы) факторов производства.

Сложность анализа системы управления земельными ресурсами обусловливает необходимость применения различных приемов и методов исследования. Остановимся на основных и вспомогательных методах и приемах анализа системы управления земельными ресурсами.

1) Методом сравнения оценивают работу органов управления земельными ресурсами, в том числе и земельной службы (или ее организаций), определяют причины отклонений от плановых показателей и выявляют резервы роста. Основные виды сравнений:

- отчетных показателей с плановыми;

- плановых показателей с показателями предшествующего периода;

- отчетных показателей с показателями предшествующего периода;

- показателей работы за каждый день; показателей со среднеотраслевыми данными;

- показателей эффективности работы данного предприятия с показателями аналогичных предприятий в других регионах.

2) Индексный метод применяют при изучении сложных явлений, отдельные элементы которых несоизмеримы. Он позволяет провести разложение по факторам относительных и абсолютных отклонений обобщающего показателя.

3) Балансовый метод предполагает сопоставление взаимосвязанных показателей хозяйственной деятельности с целью выяснения и измерения их взаимного влияния, а также подсчет резервов повышения эффективности производства.

4) Метод цепных подстановок заключается в получении ряда корректированных значений обобщающего показателя путем последовательной замены базисных значений факторов-сомножителей фактическими.

5) Метод элиминирования позволяет выделить действие одного фактора на обобщающие показатели производственно-хозяйственой деятельности, исключает воздействие других факторов.

6) Факторный анализ - установление силы влияния факторов на результативный признак с целью ранжирования факторов. При этом виде анализа применяют методы корреляционного и регрессионного анализа.

7) Графический метод - средство иллюстрации организационных, экономических и других процессов на основе рассчитанных показателей. Графическое изображение этих процессов различается по назначению (диаграммы и графики сравнения), по способу построения (линейные, столбчатые, круговые, объемные).

8) Функционально-стоимостный анализ - метод системного исследования, применяемого с целью повышения полезного эффекта (или отдачи) системы управления на единицу совокупных затрат за жизненный цикл системы.

9) Экономико-математические методы применяют для выбора оптимальных вариантов организации и функционирования системы управления земельными ресурсами.

К основным приемам анализа относят сводки и группировки абсолютных и относительных величин, средних величин, динамических рядов, сплошных и выборочных наблюдений, детализации и обобщения.

Под эффектом системы управления земельными ресурсами необходимо понимать конечный результат управленческих действий, выраженный в абсолютных и относительных показателях, а под эффективностью системы управления земельными ресурсами - проведение определенного объема и вида управленческих действий (в т. ч. земельно-кадастровых) для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов.

Эффективность системы управления земельными ресурсами можно подразделить на экономическую, экологическую, организационно-технологическую, информационную и социальную составляющие.

Экологический эффект управления земельными ресурсами может проявляться в зависимости от периода освоения системы управления. Он может быть первичным, промежуточным и конечным.

Первичный эффект заключается в снижении отрицательного воздействия на окружающую среду и улучшении ее состояния, что проявляется в уменьшении объема загрязнений и концентрации вредных веществ в почве, воде и воздухе, увеличении площади пригодных к использованию земель, сокращению уровня шума и т. д.

Промежуточный эффект - это снижение показателей загрязнения природной и антропогенной среды до минимально допустимых норм.

Конечный эффект заключается в повышении продолжительности уровня жизни населения, снижении заболеваемости, эффективности общественного производства и увеличении валового национального продукта страны.

Под экономической эффективностью управления земельными ресурсами понимают результативность государственной и муниципальной деятельности по управлению земельными ресурсами, измеряемую отношением полученного количественно-экономического эффекта (результата) к затратам ресурсов, а также за счет достижения наибольшего объема земельно-кадастрового производства при использовании материальных ресурсов определенной стоимости. Эффективность управления земельными ресурсами необходимо рассматривать на трех уровнях:

- Российской Федерации - общехозяйственная;

- региона (область, район) - региональная;

- конкретного землевладения, землепользования - хозрасчетная (коммерческая).

Экономическую эффективность системы управления земельными ресурсами подразделяют на абсолютную (прямую), фактическую, расчетную и др.

Абсолютную (прямую) эффективность определяют как реальную экономическую отдачу от управленческих действий (увеличение сбора земельного налога, плата за информацию и оказание услуг и т. д.). Абсолютная эффективность системы управления складывается из прямого эффекта и части косвенного и опосредованного эффектов, получаемых вследствие принятия экономически эффективного управленческого решения по развитию территории.

Фактическую эффективность системы определяют по осуществленным единовременным затратам и ежегодным издержкам для освоения и ведения системы управления земельными ресурсами с корректировкой в случае получения низкой фактической эффективности. Корректировку осуществляют в ходе авторского контроля, позволяющего установить степень полезности системы для развития территории.

Расчетная эффективность определяется количеством и составом расходов, их окупаемостью на перспективу с учетом нормативных показателей. Фактическая и расчетная эффективности часто не совпадают вследствие экономических, организационных, административных, правовых и других причин.

Социальная эффективность - это создание благоприятных условий для улучшения жизнедеятельности населения, социального развития общества, получаемые в результате принятия управленческого решения.

Организационно-технологическая эффективность системы управления земельными ресурсами отражает эффективность процесса планирования, организации, управления и технико-технологического обеспечения земельно-кадастрового процесса.

Информационная эффективность управления земельными ресурсами - это улучшение информационного обеспечения системы землеустроительных органов информацией для обоснования принятия решений.

Основной критерий эффективности системы управления земельными ресурсами - значительное увеличение доходной части федерального, региональных и муниципальных бюджетов за счет операций, связанных с земельными участками и иными объектами недвижимости, контроль за субъектами и объектами земельных отношений при разумной экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления.

При определении общехозяйственной значимости можно выделить глобальный и локальный критерии. Глобальный критерий - оценка эффективности системы управления земельными ресурсами с общехозяйственной (макроэкономической) точки зрения.

Локальный критерий - оценка системы управления земельными ресурсами на уровне субъектов РФ, муниципальных образований.

По приоритету можно выделить главный и побочный критерии. Главный критерий - основная оценка эффективности системы управления земельными ресурсами. Побочный (второстепенный) критерий - сопутствующий главному критерию.

По виду расчета можно выделить затратный и доходный критерии и «затраты-доходы». Затратный критерий основан на минимизации затрат труда и средств для получения эффекта. Доходный критерий - максимум эффекта (конечных положительных результатов). Критерий «затраты-доходы» - это максимум эффекта (конечных положительных результатов) при оптимальных (или минимальных) затратах, направленных на достижение эффекта.

По виду результата целесообразно выделить следующие критерии:

- рыночные - соответствие основной и информационной стратегии развития системы управления потребностям земельного рынка, вероятность коммерческого успеха, вероятный объем продаж, общая емкость земельного рынка, эластичность цены на землю, необходимость маркетинговых исследований и рекламы для формирования земельного рынка и рынка услуг, оценка препятствий для формирования рынка и др.;

- финансовые - размеры инвестиций и стартовые затраты; потенциальная годовая прибыль; соответствие варианта системы управления земельной госсобственностью критериям эффективности капитальных вложений; срок окупаемости; возможности использования налоговых льгот; необходимость привлечения заемного капитала и его доли в инвестициях; финансовый риск, связанный с внедрением конкретного варианта системы управления;

- внешние и экологические - правовая обеспеченность, непротиворечивость проекта (варианта) действующему законодательству; реакция общественного мнения на его осуществление; снижение количества погрешностей в производственных процессах; воздействие на уровень загрязнения территории;

- научно-технические - перспективность используемых решений; возможность применения полученных результатов в процессах управления; положительное воздействие на другие проекты (варианты), представляющие государственный интерес;

- социальные - изменение числа рабочих мест; улучшение жилищных и культурно-бытовых условий работников; улучшение условий труда; влияние на структуру производственного персонала; надежность и своевременность снабжения населения отдельными видами информации; улучшение здоровья работников и населения; экономия свободного времени. Социальные результаты в большинстве случаев поддаются стоимостной оценке, и их включают в состав общих результатов эффективности управления собственностью;

- производственные - доступность сырья, материалов и дополнительного оборудования; новые технологии; характеристика производственного персонала по квалификации и численности; издержки производства;

- региональные - ресурсные возможности, степень социальной нестабильности.

Система показателей оценки экономической эффективности управления земельными ресурсами может быть разбита на три взаимосвязанные группы (таблица 2).

Таблица 2 - Система показателей оценки экономической эффективности управления земельными ресурсами

Конечные результаты деятельности	Рациональность организационной структуры	Содержание процесса управления земельными ресурсами
· собираемость земельных платежей · перечисления в федеральный бюджет · стоимость предотвращения ущерба от деградации земель · доля земельных платежей, определяемая вкладом системы управления	· уровень централизации функций · число звеньев · нормы управляемости · сбалансированность прав и ответственности · уровень специализации и функциональной замкнутости подсистем	· Производительность аппарата управления · Непосредственные результаты деятельности · Затраты управленческого труда · Текущие расходы на управление · Стоимость технико-технологического комплекса

Определение эффективности управления земельными ресурсами должно осуществляться в следующей последовательности:

1) определение вида эффективности и эффекта;

2) определение критерия эффективности;

3) выбор метода определения эффективности;

4) определение состава показателей;

5) сбор и обработка информации;

6) определение перспективных направлений расчета эффекта;

7) разработка инструментария анализа;

8) определение факторов, оказывающих влияние на управление земельными ресурсами;

9) расчет величины эффекта и анализ полученных результатов;

10) уточнение системы показателей и/или метода исследований;

11) расчет и анализ вторичных результатов;

12) принятие управленческого решения.

Определить критерий эффективности системы управления земельными ресурсами можно по следующей схеме:

Постановка задачи: определение факторов, влияющих на экономическую эффективность системы УЗР
Пилотная проверка определенной методологии
Выбор методов определения эффективности УЗР. Выработка методологии исследования
Проверка результатов исследования по определению критерия эффективности. Определение критериев эффективности
Проведение исследования по оценке эффективности УЗР на примере конкретных субъектов земельных отношений

Схема определения критерия эффективности системы управления земельными ресурсами

3.2 Расчет эффективности управления земельными ресурсами

1 этап. Определение вида эффективности и эффекта

В данном случае был выбран экономический вид эффективности

2 этап. Определение критерия эффективности

В качестве критерия эффективности может быть выбран один из трех вариантов:

- максимум доходов от действий системы управления земельными ресурсами;

- минимум расходов на функционирование земельной службы;

- максимум доходов от действий системы управления земельными ресурсами при достаточном (или минимальном) финансировании земельной службы.

3 этап. Выбор метода определения эффективности

При определении эффективности государственного управления земельными ресурсами могут быть использованы последовательно или отдельно (независимо друг от друга) следующие методы:

- сравнения;

- индексный;

- балансовый;

- графический;

- экономико-математические методы (моделирование, кластерный анализ, расчетно-корреляционный анализ, метод нейронных сетей и др.).

4 этап. Определение состава показателей

На этапе определения состава показателей в качестве доходных показателей зачастую выбираются общие размеры поступления земельных платежей в виде земельного налога.

5 этап. Сбор и обработка информации

При сборе показателей используются приемы статистического анализа кадастровых стоимостей исследуемых земель за несколько лет, а так же ставки земельного налога на эти земли.

В качестве источников информации были использованы: материалы землеустроительной службы и ее организаций, статистических органов.

Сбор показателей осуществлялся по следующим объектам анализа: по Российской Федерации (среднестатистические данные); по федеральному округу (среднестатистические данные); по субъектам Федерации, входящим в федеральный округ (первичные статистические данные).

6 этап. Определение перспективных направлений расчета эффекта

На данном этапе для определения перспективных направлений расчета эффективности составляется окончательный вариант анкеты. На основании результатов анкетирования делаются предварительные выводы по поставленной проблеме: резкие изменения кадастровых стоимостей по годам в одних субъектах РФ, при их постоянности в других.

Таким образом, эффективность ГЗК во многом зависит от профессионального уровня специалистов. Поэтому на следующих этапах следует анализировать условия и динамику финансирования земельно-кадастровых работ.

7 этап. Разработка инструментария анализа

На этом этапе для обработки информации выбирается программный продукт, который будет использован.

8 этап. Определение факторов влияющих на эффективность управления земельными ресурсами.

Такими факторами могут быть:

- число работников земельной службы на 1000 га;

- удельный вес топографо-геодезических и картографических работ, %

- составление схем и проектов по перераспределению и улучшению и охране земель, %;

- земельно-оценочные работы и мониторинг земель, %;

- межевание и инвентаризация земель, %;

- затраты на создание и ведение АИС ГЗК

По результатам таких расчетов делают вывод об эффективности системы управления земельными ресурсами. Величина коэффициента эффективности земельно-кадастровых и землеустроительных действий больше единицы свидетельствует об эффективной системе управления земельными ресурсами. Коэффициент эффективности меньше единицы свидетельствует о неэффективной системе управления земельными ресурсами.

В Краснодарском крае коэффициент эффективности составляет 1,6, следовательно, управление земельными ресурсами осуществляется эффективно [50].



Заключение

Одним из важнейших действий в сфере управления земельными ресурсами на всех административно-территориальных уровнях является система государственного земельного кадастра, которая служит информационной основой государственного управления территориями и экономического регулирования земельных отношений. При этом все составные части земельного кадастра должны быть адаптированы к рыночным условиям. Особенно это важно при разработке экономически обоснованных методик массовой государственной кадастровой оценки земель различных категорий, законодательном изменении принципов и правил налогообложения объектов земельных отношений. Совершенствование системы управления позволит повысить эффективность использования земельных ресурсов на всех административно-территориальных уровнях.

В ходе написания дипломной работы на тему особенностей управления земельными ресурсами были затронуты теоретические основы, а также методологические системы управления земельными ресурсами -- чем являются земельные ресурсы, их классификация и виды, аспекты и условия в управлении ими, информационной основой земельных ресурсов -- системой государственного земельного кадастра. Была рассмотрена информационно-правовая база , регулирующая земельные отношения -- Конституция РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ; Федеральные законы.

Рассмотрены особенности управления ресурсами Краснодарского края -- его земельная политика, статьи закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае», земельный фонд региона, «Краевая целевая программа по созданию автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учёта объектов недвижимости в Краснодарском крае на 2002-2011 годы», государственный земельный контроль, рынок земли.

Изучена эффективность управления земельными ресурсами -- понятие эффективности, виды и методы сравнения, критерии эффективности, система показателей оценки эффективности управления земельными ресурсами, расчеты эффективности управления земельными ресурсами.

Дальнейшая теоретическая разработка и совершенствование функций управления земельными ресурсами будет способствовать совершенствованию правового регулирования земельных отношений в России, координации и взаимодействию органов государственной власти общей и специальной компетенции, а также органов местного самоуправления, повышению правовой защищенности граждан и их объединений в сфере использования и охраны земель поселений.



Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации

2. Водном кодексе 1995г

3. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ

4. Гражданский кодекс РФ от 18.12.2006 N 230-ФЗ

5. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ

6. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ

7. Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1)

8.Лесной кодекс 1997г

9. Налоговый кодекс РФ от 05.08.2000 N 117-ФЗ

10. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 «О плате за землю»

11. Закон РФ от 14.07.1992 N 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации»

12. Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 28.11.2011) «О мелиорации земель»

13. Федеральный закон от 10.01.2002 N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»

14. Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»

15. Федеральный закон от 14.07.1997 N 100-ФЗ «О государственном регулировании агропромышленного производства»

16. Федеральный закон от 19.07.1997 N 109-ФЗ «О безопасном обращении с пестицидами и агрохимикатами»

17. Федеральный закон от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»

18. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

19. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

20. Указ Президента РФ от 07.03.1996 N 337 (ред. от 25.01.1999) «О реализации конституционных прав граждан на землю»

21. Указ Президента РФ от 07.06.1996 N 819 «О государственной поддержке садоводов, огородников и владельцев личных подсобных хозяйств»

22. Указ Президента РФ от 07.12.1993 N 2118 «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей»

23. Указ Президента РФ от 11.12.1993 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость»

24. Указ Президента РФ от 14.02.1996 N 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности»

25. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»

26. Указ Президента РФ от 23.04.1993 N 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками»

27. Указ Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 и от 24.1293 N 2287 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»

28. Постановление правительства РФ от 02.02.1996 N 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений»

29. Постановление Правительства РФ от 03.08.1996 N «Об утверждении Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра»

30. Постановление Правительства РФ от 07.02.1996 N 135 «О мерах по стабилизации экономического положения агропромышленного комплекса Российской Федерации в 1996г.»

31. Постановление Правительства РФ от 12.07.1993 N 659 (ред. от 27.12.1994) «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам»

32. Постановление Правительства РФ от 14.02.1997 N 166 «О мерах по обеспечению сельскохозяйственных товаропроизводителей минеральными удобрениями и химическими средствами защиты растений в 1997г.»

33. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»

34. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

35. Постановление Правительства РФ от 26.02.1997 N 224 «Об экономических условиях функционирования агропромышленного комплекса Российской Федерации в 1997г.»