Кадастровая оценка в зарубежных странах

8-особенности местоположения.

Метод капитализации дохода базируется на данных о том, как расходуется ежегодный доход от аренды земельного участка:

1-на погашение хозяйственных расходов и хозяйственное понижение стоимости (амортизационные расходы) строения;

2-обеспечения соответствующего начисления процентов на капитал, равный рыночной стоимости.

Рыночную стоимость - определяют, вычитая из получаемого валового дохода (прибыли брутто) стоимость хозяйственных затрат и капитализации оставшегося чистого дохода. При этом землю и постройки рассматривают отдельно друг от друга, так как срок их жизни различен: земля вечна, а строительные сооружения капитализируют в зависимости от индивидуального остаточного срока использования. Строение устаревает и имеет ограниченный срок службы, а земельная собственность имеет неограниченный срок службы.

Основывается данный метод на доходе, приносимом объектом недвижимости: арендная плата или плата за наем. Размеры арендной платы выбирают из данных о рынке недвижимости, наблюдений за рынком недвижимости со сбором арендных платежей, а также используя составленные для коммун сводки об аренде.

В основе метода реальной стоимости лежит положение о том, что рыночная стоимость застроенного участка ориентируется на затраты, необходимые на приобретение земли и возведение на ней строительных сооружений, аналогичных оцениваемому объекту. При этом учитывают снижение стоимости из-за возраста строения, строительных недостатков, а также в связи с экономическим моральным старением.

При определении реальной стоимости строения исходят из обычных восстановительных затрат единицы сравнения, называемых «нормальной» производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения строения.

Метод реальной стоимости хорош для оценки таких земельных участков, у которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это относится, например, к домам индивидуального строительства, которые используют для личных нужд, а не с целью вложения капитала.

Метод реальной стоимости -- наиболее часто используемый метод при оценке зданий жилого, промышленного или иного назначения (склады, виллы, дворцы и другие объекты оценки), для которых по разным причинам применение сравнительного метода и метода капитализации дохода нецелесообразно.

Сумма всех этих стоимостей -- стоимость строительных и иных сооружений (включая элементы озеленения, т. е. садовые и парковые насаждения, части внешних сооружений). реальная стоимость недвижимости складывается из стоимости земельного участка, строительных и иных сооружений.

Оценка стоимости по методу определения реальной стоимости включает в себя элементы метода сравнения продаж.

Стоимость земельных участков оценивают:

1-экспертные комиссии, определяя стоимость земельной недвижимости выполняя государственную оценку. Их главная задача -- не составление отдельных экспертиз, а обеспечение «прозрачности» (наглядности) рынка недвижимости.

2-эксперты-специалисты определяют стоимость земельной недвижимости.

Земельный рынок в Норвегии разделяют на строго регулируемый для ферм и свободный для другой земельной собственности.

Существует несколько методов государственного регулирования рыночных сделок с землей Также существует несколько методов регулирования арендных отношений.

В Норвегии, как и во многих других странах, существуют два акта, которые сокращают риск для покупателя: сделки с недвижимостью и брокера по недвижимости. Эти акты делают продавца и брокера экономически ответственными за предоставление правильной и важной информации.

В Норвегии не существует реестра цен (в отличие от Швеции, Финляндии и других стран). Рыночная информация о конкретных объектах может быть собрана из объявлений о продаже в газетах или в Интернэте. Нет также статистики по ценам участков для строительства, фермерских земель или лесных земель.

Эффективный рынок должен иметь низкие затраты на сделки, в противном случае расхождения в стоимости сделают более затруднительной или дорогостоящей покупку земли для потенциальных владельцев.

Как правило, затраты включают налоги на сделки, плату за необходимую информацию и государственные и частные услуги, а также собственные расходы покупателя и продавца на переговоры, на получение информации.

Другой тип затрат на сделки, который очень важен для рынка фермерских и лесных земель в Норвегии, вводится режимом разрешений. Покупатель должен получить разрешение на покупку земли. Это может быть длительной и дорогостоящей процедурой, и во многих случаях разрешение не будет получено. Так как конституционная возможность семейного выкупа, которая создает для покупателя неопределенность последующего сохранения купленной земли.

Норвежский рынок земли не активен. Земли здесь оценивают по рыночной стоимости и стоимости использования. Рыночная стоимость -- денежная сумма, которую, как ожидается, можно получить в обычной рыночной сделке, а стоимость использования -- стоимость для реального или потенциального пользователя.

Не существует надежного способа установления стоимости использования, поскольку она сильно зависит от процентной ставки, которую очень трудно определить точно. На активном рынке рыночная стоимость для большинства пользователей будет ближе к стоимости использования, и поэтому это основной вид стоимости для большинства оценок.

Для расчета сравнительным методом необходимо иметь информацию о рыночных сделках с подобными объектами, которая может быть получена из государственных реестров через сеть оценщиков и брокеров или через собственный систематический сбор информации о продажах, проводимый оценщиками. Для сравнения требуется, чтобы оценщик знал, какие особенности объекта наиболее важны для рыночной стоимости, которые могут варьироваться от рынка к рынку и для различных типов объектов (местоположение, площадь и возраст здания, площадь фермерской земли, объем древесины на участке собственности, имеющиеся квоты на молоко и др.).

Большинство оценок в Норвегии (за исключением оценок ферм) подробно рассматривают стоимость замещения зданий, которую норвежские оценщики называют «технической стоимостью». Это стоимость строительства аналогичного здания с поправками на возраст, старение и т. д.

При оценке имущества, приносящего доход, используют также метод капитализации дохода.

Оценивают земли в Норвегии чаще всего в случае продажи или когда собственник добивается ипотечного кредитования. В этих случаях оценка будет показывать рыночную стоимость и «заемную стоимость», которая обычно на 10 % меньше рыночной из-за неопределенности в оценке объекта. Важно отметить, что эта «заемная стоимость» не показывает долгосрочный «нижний уровень» рыночной стоимости; это оценка «среднего уровня» для рынка.

Сельскохозяйственные земли и лесные земли оценивают методом капитализации дохода. Чистый доход, который получают от земли, вычисляют методом остатка: все затраты, кроме стоимости земли, вычитают из валового дохода для конкретного элемента фермы, который оценивают. Вычисления проводят по стандартизованной процедуре.

Типичная оценка любого жилья в Норвегии будет в основном базироваться на стоимости замещения. Отчет редко будет содержать какие-либо вычисления и документацию по оценке рыночной стоимости. Основа оценки -- интуитивное сравнение цены 1 м2, что является обычным способом сообщать цены жилья в Норвегии.

Офисы и магазины розничной торговли оценивают по методу капитализации дохода.

Норма капитализации варьируется примерно от 7 % в центральных районах до 10...15 % или более в местах менее привлекательных районов. Норма капитализации основывается на сравнении с наблюдаемыми рыночными сделками в различных районах.

Неосвоенную собственность обычно оценивают по методу остатка: вычисляют рыночную стоимость полного освоения, из которой вычитают оценочные затраты на освоение, включая нормальные прибыли (но исключая стоимость земли). В таком случае остаток показывает максимальную стоимость земли. Оценку в сельских районах для определения рыночной стоимости и залоговых целей обычно проводят по методу максимальных цен. Альтернативными методами может быть метод остатка для всей фермы в сочетании с методом капитализации.

Стоимость недвижимости в США оценивают независимые эксперты, имеющие соответствующую квалификацию в области анализа и оценки недвижимости. При этом часто стоимость рассматривают как рыночную стоимость или наиболее вероятную цену продажи. Для проведения оценки используют продуманный набор процедур, называемый «оценочным процессом».

Чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо наличие нескольких атрибутов:

1-полезность или возможность удовлетворения потребностей и желаний людей за счет предоставления жилья, невмешательства в частную жизнь или обеспечения дохода;

2-наличие эффективного (платежеспособного) спроса на услуги и удобства, которые производит недвижимость;

3-относительная нехватка (дефицитность), т. е. предложение должно быть ограничено по сравнению со спросом;

4-передаваемость, т. е. возможность относительно свободной передачи прав владения или пользования от одного лица другому;

5-нахождение в юридической среде и в условиях стабильности и порядка.

Рыночная стоимость -- основополагающая стоимостная концепция в сфере недвижимости. Наиболее принятым определением рыночной стоимости является «наиболее вероятная рыночная цена», выраженная в долларах США. Приведем два других наиболее распространенных определения:

1-количество в долларах, товарах или услугах, на которые собственность может быть обменена;

2-текущая стоимость будущих прав на доход и удобства, создаваемые собственностью.

Для последующего рассмотрения применения методов оценки рыночной стоимости необходимо сделать ряд допущений:

1-продавцы и покупатели недвижимости ведут себя как разумные люди, обладающие достаточной, но не полной информацией. Это достаточно реально, учитывая, что почти все участники рынка собирают информацию об условиях рынка до того, как они начинают действовать;

2-продавцы и покупатели действуют на конкурентной основе и рационально, исходя из своих интересов с целью максимизации своих доходов;

3-продавцы и покупатели действуют независимо друг от друга, т. е. без сговора, мошенничества и обмана. Если бы это не имело места, то цены некоторых сделок могли бы быть существенно искажены;

4-продавцы и покупатели обычно мотивированы действовать без излишнего давления. Это означает, что выставленная на рынок недвижимость продается в течение разумного периода времени. Таким образом, вынужденная продажа или продажа после длительного времени нахождения на рынке нетипична;

5-платежи осуществляют деньгами или денежным эквивалентом в соответствии с рыночными стандартами, т. е. покупатель использует финансовые условия, характерные для местного рынка.

Рыночная стоимость может превышать затраты на недвижимость, быть меньше их или равной затратам, под которыми понимают капитальные затраты, накладные расходы и расходы по финансированию, затраты на оплату труда, материалов, руководства, а также прибыль, необходимую для создания полезной недвижимости. Это не эквивалент рыночной цене. Рациональный застройщик или инвестор производит улучшения места застройки и строит новые здания на нем только в случае, если ожидаемая рыночная стоимость превышает производственные затраты или равна им.

Стоимость собственности, основанная на ее полезности для определенного пользователя, является ее «стоимостью в пользовании». Полезность для определенного пользователя может означать определенные удобства, доход или стоимость, которые недвижимость вносит в предприятие.

Существует несколько элементов, или шагов, которые составляют процесс оценки.

Согласование оценщиком и владельцем (его агентом) задания на оценку для того, чтобы анализ и выводы были направлены на выработку решения и соответствующих действий.

Оценка масштабов, характера и объема работ, т. е. составление плана оценки.

Сбор и анализ в соответствии с планом оценки физических, экологических, демографических, социальных и экономических данных на национальном, региональном и локальном уровнях.

Проведение рыночной оценки недвижимости с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Принцип построен на основе простой логики, т. е. благоразумный владелец в своих интересах будет использовать недвижимость для достижения наивысшей текущей стоимости или доходности. И именно эта стоимость является наиболее важной для принятия любого решения относительно недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводят для двух случаев: отдельно для участка, как если бы он был незастроенный, и как для застроенного.

Применение сравнительного, доходного и затратного подходов для оценки стоимости.

Согласование, под которым понимают процесс устранения различий в стоимости, полученной разными подходами. Согласование включает оценку и сравнение показателей стоимости в соответствии с качеством имеющихся данных, адекватность подхода типу анализируемой собственности и предполагаемую стоимость. Согласование -- это анализ и оценка, а не просто определение среднего значения стоимостных показателей.

В рамках доходного подхода для оценки собственности, приносящей доход, используют метод валового рентного мультипликатора, который соотносит общий годовой доход с рыночной стоимостью. Метод валового рентного мультипликатора включает:

1-установление валового годового рыночного дохода от оцениваемой собственности;

2-получение валового рентного мультипликатора на основе анализа рынка;

3-применение валового рентного мультипликатора к оцениваемой собственности для оценки ее рыночной стоимости.

Самым распространенным методом в сравнительном подходе является метод прямого сравнительного анализа продаж (прямого сравнения продаж). Метод позволяет оценить рыночную стоимость, используя данные о недавних продажах или объявленных ценах сравнимой недвижимости. Он основан на предположении, что потенциальный владелец не заплатит больше за оцениваемую собственность, чем, вероятно, было бы заплачено за другую, в равной степени желаемую, собственность равной полезности.

Метод прямого сравнительного анализа продаж включает четыре основных действия:

1-сбор данных о продажах сопоставимой собственности;

2-выбор единиц сравнения и проведение необходимых расчетов:

3-внесение поправок в продажные цены с учетом специфики оцениваемой собственности;

4-определение рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Условия продажи -- цена на сравниваемый объект должна отражать нейтральную стоимость, иначе цену корректируют. Различия в рыночной власти продавца или покупателя, позволяющие отстаивать свои интересы, излишнее давление на продавца и на покупателя или личные отношения в рамках сделки могут повлиять на сравнимую цену в сторону повышения или понижения. Искажение цен может быть также вызвано необходимостью денежных платежей покупателя или неосведомленностью одной стороны о рыночных условиях.

Если рыночные условия (объем деловой рыночной активности, наличие денежных средств) изменились за период между продажей сравниваемого объекта и проведением оценки стоимости оцениваемого объекта, то необходима корректировка. Например, более высокие процентные ставки могут замедлить деловую активность и снизить цены после продажи сравниваемого объекта.

Если существуют различия в удобстве или среде местоположения сравниваемого и оцениваемого объекта, то необходимо сделать соответствующие поправки. Поправки на удобство вносят при лучшей или худшей доступности сравниваемого объекта с оцениваемым. Различия в качестве жилья, доминирование договорных ограничений, зонирование или престижность микрорайона могут вызывать необходимость корректировки с учетом местоположения. Даже различия в односемейных домах (возраст, стиль, размер и состояние) в пределах одного микрорайона требуют соответствующей корректировки.

В случае односемейного жилья различия в физических характеристиках являются главным компонентом для корректировки, которая необходима для учета различий в размере, возрасте, состоянии, числе комнат и туалетов, наличия или отсутствия и размера гаража или навеса для машины, наличия или отсутствия особых характеристик (камин, кондиционер или бассейн).

Затратный подход к оценке стоимости позволяет оценить рыночную стоимость на основе затрат на приобретение свободного участка и строительство здания или других улучшений для его застройки. Затратный подход особенно часто используют в тех случаях, когда изучают вариант целесообразности покупки свободного участка и проведения улучшений в сравнении с вариантом покупки уже улучшенной недвижимости.

Затратный подход к оценке стоимости состоит:

1-из оценки рыночной стоимости оцениваемого земельного участка;

2-затрат на воспроизводство улучшений оцениваемого участка;

3-износа и вычитание его из затрат на улучшения;

Стоимость земли лучше всего определять методом прямого сравнения продаж, используя похожие участки.

Заключение

Несмотря на различия кадастровых информационных систем, в том числе содержащихся в них данных, они используются с целью налогообложения, а также для информационного обеспечения органов управления необходимой информацией.

Кадастр вышеперечисленных стран решает задачи, связанные с учетом земель, идентификацией земельных участков, установлением землевладельцев или землепользователей, регистрацией земельных участков и недвижимого имущества, созданием кадастровых карт.

Интересным для рассмотрения является австралийский опыт ведения кадастра. Взаимосвязь между различными информационными системами упрощает работу, уменьшает время на подготовку необходимых данных, сохраняет связь между картотекой планов и отдельной записью.

Список использованной литературы

1. Государственное регулирование земельных отношений за рубежом / Под ред. Л.И. Кошкина. -- М: Триада Плюс, 2001. - 180 с.

2. Махмудов, Л.Ш. Система кадастра недвижимости Шотландии. - Л.Ш. Махмудов. - Кадастровый вестник, № 4, 2007

3. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. С.Н. Волкова, В.С. Кислова. - М: Технология ЦД, 2003. - 378 с.

4. Филлипова, А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых информационных систем. - А.П. Филлипова. - Земельный вестник России, № 1, 2005

Размещено на Allbest.ru