Особенности правового регулирования вопросов, связанных с реконструкцией здания на изъятом из оборота земельном участке

При неправильной квалификации вида проводимых работ, могут возникнуть негативные последствия, выражающиеся в признании постройки самовольной.

Во избежание указанных последствий, важным является определить характерные критерии реконструкции и капитального ремонта в целях их разграничения.

Согласно легальному определению, содержащемуся в п.14 ст. 1 Градостроительного кодекса, реконструкция это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Как усматривается из указанного определения реконструкция - это изменение параметров объекта - высоты, количества этажей, площади или объема. Далее в определении перечисляются способы, дублирующие изменение указанных параметров: надстройка, перестройка и расширение объекта капитального строительства.

Законодательно не закреплены указанные понятия. Согласно лексическому толкованию надстройка - это надстроенная часть какого-нибудь сооружения. В результате надстройки возможны изменения высоты, этажности и объема объекта капитального строительства.

Расширение объекта капитального строительства предполагает изменение площади и объема.

Под перестройкой (гл. перестраивать) понимается 1. внести изменения в какую-либо постройку, 2. построить, переделать по-новому. Данное определение в сущности охватывает в себя всевозможные изменения параметров объекта. Из указанного толкования, можно сделать вывод, что в целом перестройка является синонимом реконструкции.

Законодателем выделен также вид работ, как полная замена или восстановление несущих конструкций, которая не отражает ни один из параметров, приведенных в определении. Данные работы регулируют скорее изменение конструктивных элементов объекта капитального строительства.

Думается, что, указывая на виды работ, законодатель хотел обозначить не только их результат, но и способ осуществления реконструкции - в результате конкретных работ.

Данный вывод подтверждается понятием реконструкции, которое содержится в строительных нормах: «реконструкция здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг».

В литературе также, указывается, что реконструкцией может признаваться изменение параметров, которые возникли в результате строительных работ и организационно-технических мероприятий.

Представляется наиболее полным является определение реконструкции, содержащееся в строительных нормах.

Вывод: 1) реконструкция является комплексом работ по строительству и организационно-строительным мероприятиям 2) в результате реконструкции происходит изменение основных технико-экономических показателей объекта капитального строительства (площадь, этажность, количество этажей и т.д.).

Соотношение реконструкции и капитального ремонта

Согласно п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под капитальным ремонтом понимается «замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».

Министерство строительства разграничивает указанные понятия следующим образом: при реконструкции происходит изменение параметров самого объекта капитального строительства, а при капитальном ремонте происходит замена или восстановление строительных конструкций объекта или его элементов.

При этом, как и в реконструкции, капитальный ремонт возможен только вследствие соответствующих работ.

В судебной практике к капитальному ремонту относят, например, частичное разрушение конструкций кровли и кирпичной кладки.

Другой суд, указал, что работы по частичной замене деревянных перекрытий на железобетонные над вторым этажом, являются работами по реконструкции, а не капитальным ремонтам.

Обосновывая свой вывод, суд в дополнении к позиции Министерства строительства, указал, что при реконструкции происходит улучшение характеристик здания, а капитальный ремонт направлен, на сохранение первоначальных характеристик. Суд сделал вывод, что работы относятся к реконструкции, так как были произведены на всей площади второго этажа, а также они направлены на улучшение качеств здания.

Нельзя согласиться с обоснованием вывода суда, так как, критерий улучшения не должен являться определяющим при определении работ по реконструкции. Так С.В.Стрембелев, справедливо отмечает, что «улучшение» является субъективным понятием, и в случае, если бы данный критерий имел значение орган власти мог отказывать в вводе объекта капитального строительства в эксплуатацию, если посчитает, что в результате реконструкции не произошло улучшение параметров здания. Противоположной точки зрения придерживается Б.В.Ильин.

Действительно, при реконструкции здания сложно оценить произошло улучшение параметров объекта капитального строительства или нет. А даже в случае, если не произошло, «улучшение» не должно выступать критерием в понятии реконструкции, обратное нарушало бы основной смысл понятия реконструкции - согласно которому должно произойти изменение существенных параметров объекта капитального строительства, в результате строительных работ или организационно-технических мероприятий.

По-нашему мнению, к понятию капитального ремонта может быть применен критерий улучшения. Так как в первую очередь, функцией ремонта является восстановить, улучшить ремонтируемый объект. Данный вывод подтверждается примерами работ, указанных в строительных нормах: «капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории».

Соглашаясь с позицией Министерства строительства Российской Федерации, следует добавить, что основным отличием работ по реконструкции и работ по капитальному ремонту, является их масштабность. Так, требование к получению разрешения на проведение работ по реконструкции основаны на их значительности, при их проведении в нарушении технических требований, существует вероятность сохранения целостности самого здания, высока вероятность угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, а также других негативных последствий. Поэтому к работам по реконструкции предъявляются более высокие требования.

Указанное, подтверждается и в судебной практике. Арбитражный суд Московского округа, признал работы по замене несущих конструкций (перекрытий) между первым и вторым этажом реконструкцией.

При этом данный вывод был сделан на основании экспертного заключения, которым было установлено, что работы «повлекли отступление от проектных значений существующего здания, затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, его части и безопасность несущих строительных конструкций, создают угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде» и нарушают положения требования технических регламентов.

По-нашему мнению, в разрешении вопроса о виде работ необходимо назначать экспертизу, так как при его разрешении требуются специальные знания.

Вывод: Отличием реконструкции от капитального ремонта является, то, что в результате реконструкции изменяются основные технико-экономические показатели объекта капитального строительства, то есть параметры самого объекта, тогда как капитальный ремонт направлен на улучшение и восстановление отдельных конструктивных элементов объекта капитального строительства. При определении вида работ необходимо основываться на том, затрагиваются ли при проведении работ требования к безопасности объекта, окружающей среды и иные требования технических регламентов, также необходимо учитывать, происходит ли замена несущих конструкций объекта, осуществляется ли изменение параметров самого объекта, или только его отдельных элементов. Однако, усматривается, логичным, что возведение несущих конструкций (стен, перекрытий, крыши) отвечает понятию реконструкции, а не капитального ремонта. Поэтому далее в работе необходимо основываться, что восстановительные работы разрушенного здания федерального государственного унитарного предприятия относятся к реконструкции.

3.2 Согласие собственника здания на проведение работ по реконструкции

Согласно ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации правообладатель имущества на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых законодательством.

При этом, унитарное предприятие не в праве без согласия собственника распоряжаться недвижимым имуществом (продавать его, сдавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал и тд) (п. 3 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

Необходимо установить, входит ли в объем правомочий правообладателя имущества на праве хозяйственного ведения возможность осуществлять реконструкцию.

В практике достаточно однозначно решен вопрос о том, что в случае, если реконструкция осуществляется на основании инвестиционного договора, происходит распоряжение имуществом, следовательно, для такой реконструкции необходимо согласие собственника.

Однако, в данной ситуации распоряжение происходит не в силу осуществления самих работ по реконструкции, а в результате того, что по итогам работ имущество переходит в собственность к инвестору. И в данном случае нельзя заключать сам инвестиционный договор без согласия собственника.

Данная позиция является правильной, так как, бесспорно, в результате заключения инвестиционного договора происходит распоряжение имуществом, ввиду того, что оно переходит в частную собственность.

Но если реконструкция осуществляется федеральным государственным унитарным предприятием за счет собственных средств, происходит ли распоряжение имуществом?

Так, Санкт-Петербургский городской суд в деле об обязании унитарного предприятия оборудовать здание, принадлежащее последнему на праве хозяйственного ведения, пандусом не согласился с доводом унитарного предприятия о том, что последнее не является собственником здания и не имеет право осуществлять действия по ремонту, реконструкции и тд. без согласия собственника.

Так, суд в указанном деле указал, что ст. 295 Гражданского кодекса не предусматривает ограничений по совершению других действий, в частности, осуществлять реконструкцию, ремонт и тд. То есть суд не признает работы по реконструкции распоряжением.

Однако далее суд, указал, что «оборудование лестницы, ведущей в помещение почтового отделения, пандусами и иными техническими средствами с целью обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения в данное помещение, не приведет к изменению целевого назначения указанного помещения либо к иному способу распоряжения им, что соответствует объему прав ответчика, установленных положениями ст. 294 ГК РФ».

То есть, суд противоречит выводу, сделанному ранее (реконструкция не является распоряжением), указывая, что в случае если работы по реконструкции приведут к изменению назначения здания, то в этом случае данные работы должны признаваться распоряжением.

Другие суды рассматривают реконструкцию как распоряжение вещью, указывая, что работы по реконструкции определяют судьбу объекта недвижимого имущества.

Также данный вывод, поддерживается и в литературе. Автор указывает, что само по себе согласие на реконструкцию является распоряжением вещью.

Усматривается, что данная позиция является правильной. Так как в результате работ по реконструкции объект недвижимого имущества может существенно измениться или вообще прекратить свое существование, согласно п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет контроль за использованием имущества и за его сохранностью. Таким образом, предполагается, что у собственника существует определенный интерес в сохранности вещи и интерес в определенных целях его использования предприятием. К тому же, согласно пп.6 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса российской Федерации для получения разрешения на строительство требуется предоставлять согласие всех правообладателей здания, то есть в данном случае необходимо согласие Российской Федерации на проведение работ по реконструкции.

Вывод: На наш взгляд, правообладатель разрушенного здания на праве хозяйственного ведения не обладает полномочиями самостоятельно проводить работы по реконструкции, так как данные работы должны признаваться распоряжением объекта недвижимого имущества. Таким образом для проведения работ по реконструкции здания требуется получать разрешение собственника здания.

3.3 Права на землю, позволяющие, осуществлять реконструкцию

Согласно пп. 1 п. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации одним из необходимых документов для получения разрешения на строительство (реконструкцию) является правоустанавливающий документ на земельный участок.

Правообладатель может владеть земельным участком на основании различных прав, к ним относятся:

1) Права собственности на земельный участок.

Согласно п. 3 ст. 209 право собственности позволяет реконструировать здание, расположенное на земельном участке, если это не противоречит законодательству.

2) Права, возникающие из договора:

1. Аренда земельного участка (ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации);

Арендатор пользуется арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (п.1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу принципа свободы договора, стороны имеют право в договоре, указать на право осуществления строительства и реконструкции.

2. Безвозмездное пользование (ст. 24 Земельного кодекса Российской Федерации);

К безвозмездному пользованию применимы те же рассуждения, что и к договору аренды.

3) Иные вещные права:

1. Сервитут (ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании сервитута, может осуществляться реконструкция линейных объектов (абз.2 п.1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3. Право пожизненного наследуемого владения.

На основании п. 2 ст. 266 Гражданского кодекса Российской Федерации, правообладатель земельного участка, на праве пожизненного наследуемого владения, если это не противоречит закону, может возводить на нем здания, строения и другое недвижимое имущество.

4. Право постоянного (бессрочного) пользование (ст. 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации правообладатель на указанном праве, также может осуществлять реконструкцию здания.

Таким образом, только при подтвержденном, соответствующим документом, праве лица, желающего произвести реконструкцию возможно получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

3.4 Права на земельный участок, на основании которых федеральное государственное унитарное предприятие может осуществлять реконструкцию

В соответствии с п. 4 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты занятые, находящимися в федеральной собственности, объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний.

Таким образом, земельный участок, на котором расположено здание предприятия является изъятым из оборота, в связи с тем, что на нем расположены объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний.

Согласно п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть предоставлены в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Возможность осуществлять реконструкцию разрушенного здания федерального унитарного предприятия на основании перешедшего права постоянного (бессрочного) пользования

Как было указано ранее право постоянного бессрочного пользования является вещным правом, поэтому изъятие из оборота не запрещает предоставлять земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Если мы допускаем, что к федеральному унитарному предприятию перешло право постоянного (бессрочного) пользования от федерального казенного учреждения в силу расширительного толкования перехода прав на разрушенное здание, то согласно п. 2 ст. 269 Гражданского кодекса Российской Федерации «лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью».

То есть федеральное унитарное предприятие может на основании перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования осуществить реконструкцию разрушенного здания.

Однако возникает проблема, связанная с требованием ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу которого для получения разрешения необходимо предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок, который у федерального унитарного предприятия отсутствует.

Однако, формальный подход законодателя не должен нарушать право самого федерального унитарного предприятия. Право постоянного (бессрочного) пользования согласно изложенному подходу перешло в силу закона, а не возникло на основании решения уполномоченного органа.

Таким образом, по-нашему мнению, в случае отказа в выдаче разрешения на строительство государственным органом на основании того, что отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок, такой отказ может быть обжалован в судебном порядке.

При этом данное судебное решение будет являться основанием для регистрации права постоянного (бессрочного) пользования федерального унитарного предприятия в ЕГРН. Однако необходимо уточнить, что в ЕГРН уже содержится запись о зарегистрированном праве федерального казенного учреждения на земельный участок, предполагается, что данное судебное решение будет являться также основанием для осуществления регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования федерального казенного учреждения.

На основании изложенного, представляется логичным до получения разрешения на реконструкцию обратиться с заявлением о регистрации права (постоянного) бессрочного пользования федерального унитарного предприятия во внесудебном порядке, а в случае отказа обжаловать его в судебном порядке.

Вывод: Если мы допускаем, что право постоянного (бессрочного) пользования перешло, то федеральное унитарное предприятие имеет право осуществлять реконструкцию на указанном праве в силу закона, при этом предполагается, что на основании данного перехода федеральное унитарное предприятие может во внесудебном порядке обратиться в регистрирующий орган с целью регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в ЕГРН, а при отказе федеральное унитарное предприятие имеет право обжаловать данный отказ в судебном порядке. Также с целью получения правоустанавливающего документа федеральное унитарное предприятие может обратиться в суд с требованием о признании права постоянного (бессрочного) пользования в судебном порядке.

Возможность осуществления реконструкции разрушенного здания федерального унитарного предприятия на основании перешедшего права на переоформление постоянного (бессрочного) пользования в аренду

Выше в работе был сделан вывод, согласно которому отдельно от права постоянного (бессрочного) пользования, право на переоформление постоянного (бессрочного) пользования перейти не может.

Но даже если допустить такую возможность, то на самом праве переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду в отрыве от договора аренды, невозможно осуществлять реконструкцию, так как единственным правомочием является возможность оформления договора аренды.

Вывод: По-нашему мнению, право на переоформление постоянного бессрочного пользования возникает у федерального унитарного предприятия в силу того, что к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования, однако отдельно на праве переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду осуществлять реконструкцию не представляется возможным, так как объем правомочий владельца данного права, заключается в возможности заключения договора аренды.

Возможность предоставления в аренду земельного участка федеральному унитарному предприятию с целью реконструкции разрушенного здания, на основании переоформления права постоянного (бессрочного) пользования

Если мы допускаем переход права постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, как было, указано ранее у федерального унитарного предприятия возникает право на переоформление данного права на право аренды, также есть точка зрения согласно которой переходит право на переоформление права (постоянного) бессрочного пользования в аренду.

Во-первых, в рамках данного пункта необходимо разрешить вопрос возможно ли переоформить в аренду земельный участок, изъятый из оборота?

Полагаем, что на данный вопрос должен быть дан положительный ответ. Так как в Федеральном Законе, указана арендная ставка, которая должна применяться при переоформлении прав, в том числе в отношении земельных участков, которые являются изъятыми из оборота. Так в абзаце 6 п. 2. Ст. 3 установлена арендная ставка в размере полутора процентов от кадастровой стоимости земельного участка изъятого или ограниченного в обороте. Данный вывод подтверждается в судебной практике.

Так Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении, вынесенном по делу № А56-78930/2017, указывает, что согласно буквальному толкованию п.2 ст. 3 Федерального Закона право постоянного бессрочного пользования может быть переоформлено на право аренды, на земельный участок, изъятый из оборота.

Во-вторых, необходимо выяснить, как переоформить земельный участок в аренду?

Согласно п. 1 ст. 39. 6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

К таким случаям, в том числе относится:

1) Предоставление в аренду земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.

Таким образом, федеральное унитарное предприятие может заключить договор аренды земельного участка без торгов.

В-третьих, необходимо определить объем прав, которым обладает арендатор?

По общему правилу согласно п.1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор, осуществляет права собственника, за исключением прав, которые могут быть предоставлены на основании сервитута.

Согласно ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право, в том числе возводить здания в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка.

В соответствии с абзацем 7 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации землепользователь при осуществлении реконструкции здания должен соблюдать законодательные регламенты, в частности градостроительные, технические экологических и тд.

При этом согласно абз. 2 указанной статьи земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением.

Правовой режим земель определяется в зависимости от отнесения земель к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Виды разрешенного использования устанавливаются Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Также цели использования устанавливаются при заключении договора аренды. Так в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель указывает цель использования земельного участка. В качестве одного из оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду является не соответствие заявленной цели разрешенному виду использования земельного участка (пп.14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при толковании указанных норм предполагается, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с установленными целями и в случае, если эти цели соответствуют градостроительным, техническим и другим нормам, в том числе условиям договора аренды, арендатор правомерно использует земельный участок.

Следовательно, при общем подходе к указанному вопросу можно прийти к логичному выводу, согласно которому, в случае если реконструкция здания предусмотрена в качестве цели использования земельного участка, арендатор должен иметь право осуществлять ее реконструкцию.

При этом, как было ранее указанно, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного анализа, был сделан вывод, что данное правило применяется и в отношении лиц, которые владеют земельными участками на основании права постоянного бессрочного пользования, а также, что к федеральному унитарному предприятию перешло право постоянного бессрочного пользования, которое он должен переоформить на право аренды.

В соответствии с п.2 ст.269 Гражданского кодекса Российской Федерации «лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества».

Следовательно, к федеральному государственному унитарному предприятию должны перейти права в том же объеме, что были предоставлены и прежнему правообладателю.

Вывод: Федеральное унитарное предприятие, в случае если к нему перешло право постоянного бессрочного пользования, может заключить договор аренды в отношении земельного участка и осуществлять на основании нее реконструкцию, при этом факт изъятия из оборота не препятствует аренде.

Возможность реконструкции здания, расположенного на земельном участке, находящимся у застройщика на праве пользования по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации

Подход, согласно которому к федеральному унитарному предприятию перешло право постоянного (бессрочного) пользования представляется спорным, так как можно ставить под сомнение выводом о том, что состоялся переход прав.

Как было указано ранее, в случае если переход права на здание от федерального казенного учреждения не произошел, необходимо применять ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное право, также не может относится к сделкам, поэтому изъятие земельного участка из оборота не должно препятствовать возникновению права пользования на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для разрешения вопроса о возможности осуществлять реконструкцию на праве пользования, возникшего на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо исследовать ранее действующее законодательство.

Как было означено выше, в прежней редакции ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания сохранял правовой титул в отношении земельного участка для восстановления разрушенного объекта.

В судебной практике данная норма по аналогии применялась к возможности осуществлять восстановительные работы на основании права пользования.

Примером может являться Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 № 17616/07 по делу № А41-К1-6439/07.

Согласно обстоятельствам дела, предприниматель обратился с исковым заявлением в суд с требованием о нечинении препятствий в проведении восстановительных работ поврежденного огнем здания, находящегося у истца на праве собственности и об обязании допустить на земельный участок работников подрядных организаций.

Суды нижестоящих инстанций, в удовлетворении исковых требований отказали, ссылаясь на отсутствие прав предпринимателя в отношении земельного и участка, в том числе договорных отношений между истцом и ответчиком, устанавливающих право владения и пользования зданием. Тем самым суды пришли к выводу, что права пользования у истца не возникло.

ВАС отменил решения нижестоящих судов, применив положения ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым собственник здания имеет право пользования земельным участок, на которым указанные здания расположены. При чем, согласно п. 3 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имеет в рамках, не противоречащих закону, по своему усмотрению использовать, указанные здания. Далее суд делает вывод, что у собственника имеется право пользования частью земельного участка, необходимой для обслуживания и восстановления здания. В окончании суд применяет по аналогии ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации, отмечая необходимость наличия правоустанавливающих документов на земельный участок с целью получения разрешительной документации.

ВАС отменил судебные решения предыдущих инстанций, дело направил на новое рассмотрение.

Позднее Постановлением десятого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2010 по делу № А41-6439/07 было признано право пользования предпринимателя на земельный участок.

В настоящий момент положения ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации в указанной редакции утратили силу, представляется неправильным применять позицию суда в той части, где суд ссылается на недействующее законодательство, однако представляется возможным применять рассуждения суда о том, что право пользования земельным участком правообладателем здания должно позволять последнему обслуживать и восстанавливать здание.

Логичным представляется применение положений п. 3 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих возможность собственнику здания пользоваться частью земельного участка, в частности для восстановления части здания.

В рамках действующего законодательства, для разрешение вопроса о возможности осуществлять реконструкции на праве пользования по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно применить позицию Верховного суда Российской Федерации.

В рамках дела № А75-236/2016, рассмотренного Верховным судом Российской Федерации, обществу с ограниченной ответственностью муниципалитетом без проведения торгов был предоставлен земельный участок для целей строительства, общество, не окончив строительные работы, обратилось к муниципалитету для продления действия договора аренды, на что муниципалитет ответил отказом. Арендатор обратился в суд с требованием признать отказ недействительным, применить последствия недействительного указанного отказа в виде признания договора аренды действующим и признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Суд отказал в удовлетворении требований.

В рамках указанного дела представляется важным вывод суда согласно которому у арендатора имеется право пользования земельным участком, на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях эксплуатации объекта незавершенного строительства.

Продолжая рассуждения суда, необходимо указать, что объект незавершенного строительства невозможно использовать кроме как в целях восстановления или его сноса.

Таким образом, можно предположить, что суд допускает возможность осуществить строительные работы на основании права пользования, имеющегося у правообладателя объекта недвижимости в силу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, по-нашему мнению, как и в пункте о праве постоянного (бессрочного) пользования, право фактического пользования возникает у унитарного предприятия на основании закона, поэтому в случае отказа, его можно оспаривать в судебном порядке.

Также в целях получения правоустанавливающего документа, можно обратиться в суд о признании права пользования на основании ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В том и другом случае, в судебное решение о признании права пользования может выступать в качестве правоустанавливающего документа.

Вывод: В случае если будет установлено, что переход права на разрушенное здание от федерального казенного учреждение к федеральному унитарному предприятию не произошло, возможно применять ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого у предприятия возникает право пользования земельным участком федерального казенного учреждения с момента предоставления ему разрушенного здания на праве хозяйственного ведения. На основании данного права пользования (по ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) предприятие может осуществлять восстановительные работы здания. В случае формального отказа в выдаче разрешения на строительство, данный отказ можно обжаловать в суде, также федеральное унитарное предприятие может обратиться в суд за признанием права пользования в силу ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом, право постоянного (бессрочного) пользования предприятия, зарегистрированное в ЕГРН, также не должно являться препятствием возникновения права пользования федерального государственного унитарного предприятия на земельный участок.

Возможность предоставления в аренду федеральному унитарному предприятию, входящему в структуру уголовно-исполнительной системы, земельного участка на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации

Возможность предоставления федеральному унитарному предприятию уголовно-исполнительной системы земельного участка, изъятого из оборота на праве аренды

Аренда безусловно, является сделкой, которая регулируется, в первую очередь, Гражданским кодексом Российской Федерации, и на первый взгляд ответ на вопрос о возможности предоставления предприятию земельного участка должен решаться отрицательно без исключений, согласно прямому законодательному запрету. Законодатель не установил исключений для данного основания в отличие от права переоформления постоянного (бессрочного) пользования.

Однако, целесообразным является, исследования вопроса о предоставлении земельного участка в аренду именно предприятию уголовно-исполнительной системы.

Целью изъятия земельных участков из оборота, является в первую очередь публичный интерес, заключающийся в недопущении предоставлении определенных земельных участков в частную собственность. Данный вывод, подтверждается и в литературе.

Вполне обоснованно законодатель изъял из оборота земельные участки, на которых находятся объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний. Так как в первую очередь данные объекты являются режимными, предназначены для содержания под стражей лиц, отбывающих наказание. Свободный оборот таких земельных участков, привел бы к нарушению публичных интересов уголовно-исполнительной системы с одной стороны и частных лиц, с другой стороны.

Однако, наравне с объектами учреждений и Федеральной службы исполнения наказаний, на участке, изъятом из оборота, могут быть расположены объекты федерального унитарного предприятия.

Федеральное унитарное предприятие входит в уголовно-исполнительную систему, согласно ст. 5 Закона РФ от 21.07.1993 № 5473-1 «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы».

На основании ст. 11 Закона РФ от 21.07.1993 № 5473-1 «Об учреждениях и органах, исполняющих уголовные наказания в виде лишения свободы» имущество уголовной исполнительной системы, находится в федеральной собственности. При этом права собственника всего имущества от имени государства осуществляет Федеральная служба исполнения наказаний. Имущество учреждений уголовно-исполнительной системы принадлежит им на праве оперативного управления или на праве хозяйственного ведения

То есть, в субъектный состав, который по прямому указанию закона может владеть имуществом, расположенном на земельном участке, изъятом из оборота.

Следовательно, логично допустить факт того, что федеральное унитарное предприятие также может являться субъектом, который может приобретать права на, указанный земельный участок, в силу принципа единства судьбы здания и земельного участка.

Так, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком» за исключением случаев, установленных законом. При этом в соответствии с п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В случае обратного такая сделка является ничтожной (п.11 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Однако, проблемой, которая возникает в данном вопросе, является то, что здания, являющиеся имуществом уголовно-исполнительной системы напрямую не являются изъятыми из оборота законодателем, и следовательно, если придерживаться указанной логике любое лицо может являться правообладателем зданий уголовно-исполнительной системы, а следовательно и земельного участка.

Так, далее в указанной статье законодатель предусматривает исключение из принципа единства земли и здания, расположенного на нем, указывая, что возможно отдельное отчуждение здания и земельного участка, изъятого из оборота (пп.2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации)

Исключение из принципа единства земельного участка и объекта расположенного на нем содержится также в п. 7 статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Подобный подход законодателя не может считаться правильным. Так если исходить из целей изъятия из оборота земельного участка, который принадлежит ФСИН России, помимо недопущения возможности перехода в частную собственность ввиду его специального режима, также нужно отметить затрудненный доступ к самим объектам недвижимого имущества, которые расположены на земельных участках. То есть в случае предоставления зданий, строений или сооружений в частную собственность, собственники не смогут осуществлять свое право.

Данная проблема решена на практике.

Так федеральное казенное учреждение колония-поселения, обратилось в рамках дела о банкротстве унитарного предприятия с требованием об исключении из конкурсной массы имущества, которое находится на земельных участках, принадлежащих колонии на праве постоянного бессрочного пользования и которое было реализовано обществу с ограниченной ответственностью.

Первые две инстанции отказали в исключении из конкурсной массы проданного имущества, указывая на то, что здания, расположенные на изъятых из оборота земельных участках, не являются автоматически изъятыми из оборота.

Кассационный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение, указав, что судами не произведена оценка месторасположения спорных объектов и возможность их использования не учреждением уголовно-исполнительной системы. Далее суд указывают, что на земельном участке, также расположены иные объекты, находящиеся в федеральной собственности, все объекты в совокупности представляют собой единый комплекс организации, которая осуществляет публично-правовые функции исполнения наказаний, и все объекты, которые являются частью этого комплекса должны использоваться для целей уголовной исполнительной системы, то есть для реализации публичных интересов. Таким образом свободный доступ третьих лиц, на территорию учреждения запрещен и фактически использовать объекты внутри территории учреждения третьими лицами не представляется возможным.

Также суд обоснованно указал на необходимость оценки довода о том, что вся территории колонии, в том числе территория, на которой расположены спорные объекты (смежный земельный участок) является режимным объектом, в состав которого входят зоны с различными степенями допусков и учреждение имеет право в рамках осуществления своих полномочий по соблюдению режимных требований ограничить доступ к земельному участку.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 № 17АП-2375/2019-АК по делу № А60-997/2012 имущество было изъято из конкурсной массы.

В добавление изложенных доводов, суд указал, что невозможность использовать объекты собственником фактически приведет к необходимости изъятия, указанных объектов в федеральную собственность.

Таким образом, возникает ситуация, в соответствии с которой на основании прямого указания законодателя объекты, расположенные на территориях ФСИН России, не являются изъятыми из оборота, однако фактически суды признают невозможность осуществлять пользования зданиями третьими лицами. Более того, при фактической передаче лицам, не являющимися учреждениями уголовной-исполнительной системы, в дальнейшем производится изъятие объектов у правообладателей в пользу ФСИН России.

Следовательно, по-нашему мнению, здания должны быть также отнесены к объектам, которые невозможно отчуждать третьим лицам, ввиду невозможности их свободного использования, тем самым удовлетворялись бы публично-правовые интересы, собственникам не приходилось бы вести судебные тяжбы, а также немаловажным является то, что реализовывался принцип единства судьбы земельного участка и объектов, расположенных на нем.

Также, усматривает, правильным, толковать расширительно норму Земельного кодекса, Российской Федерации, согласно которой изъятыми из оборота являются земельные участки, занятые объектами учреждений уголовно-исполнительной системы и органов Федеральной службы исполнения наказаний, в пользу позиции согласно которой под учреждениями следует понимать те юридические лица, которые входят в уголовно исполнительную систему, в том числе федеральное государственное унитарное предприятие.

Как было указано ранее федеральное государственное унитарное предприятие, созданное специально для целей обеспечения деятельности уголовно-исполнительной системы, по прямому указанию Федерального закона об учреждениях уголовно-исполнительной системы, владеет зданием на праве хозяйственного ведения. В данном случае правовое положение унитарного предприятия по отношению к другим организациям, которые не входят в уголовно-исполнительную, систему является специальным, исходя из его особых целей создания, как и положение федерального казенного учреждения.

Таким образом, если по прямому указанию закона федеральное государственное унитарное предприятие, является правообладателем здания, которое фактически в судебной практике признается изъятым из оборота, то по аналогии с правомочиями федеральных казенных учреждений, у федерального государственного унитарного предприятия должно возникать законное право владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположено здание.

Обратное нарушает принцип единства судьбы земельного участка и здания, публичный интерес государства, выражающийся в праве на получение дохода от сдачи в аренду государственного имущества.

Таким образом, усматривается правильным, включать федеральное унитарное предприятие уголовно-исполнительной системы в субъектный состав лиц, которые могут приобретать соответствующие права на земельный участок изъятый из оборота.

Вывод: Федеральное унитарное предприятие, как предприятие уголовно-исполнительной системы, которое является правообладателем зданий, признанными судебной практикой изъятыми из оборота, наравне с федеральным казенным учреждением должно иметь возможность заключать договор аренды на земельный участок, изъятый из оборота.

Возможность предоставления в аренду земельного участка на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации под разрушенным зданием

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пред. редакция ст. 36) собственники зданий и сооружений, которые расположены на государственных земельных участках имеют преимущественное право приобрести в собственность или в аренду земельный участок.

Судебная практика сложилась так, что собственникам разрушенных зданий, суды отказывали в преимущественном праве на приватизацию, до восстановления здания и возможности его использования по целевому назначению.

Данная судебная практика сложилась во избежание злоупотребления правом, когда недобросовестные лица, приобретая разрушенный объект, за стоимость ниже рыночной, не преследуя цели его дальнейшего использования, заявляли свое исключительное право на приобретение в собственность земельного участка.

Суды правомерно, указывали, что реализация исключительного права приватизации земельных участков, на которых расположены разрушенные здания, не допускалась до восстановления, указанных зданий.

Ранее действовала ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации, которой было установлено правило, что если здание или строение было разрушено, то права, предоставленные для его обслуживания, сохраняются при условии начала проведения своевременных восстановительных работ.

Таким образом, подразумевается, что на момент, когда собственник реализует свое право на приватизацию земельного участка, у него уже имеется какое-то право на этот же земельный участок, которое в том числе, позволяет ему осуществлять восстановление разрушенного здание, логично что фактически таким правом могло быть право аренды земельного участка, которое было предоставлено ранее, и которое по смыслу ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации позволяло осуществлять реконструкцию здания с целью его восстановления.

Ранее существовала иная судебная практика, где суды допускали возможность приватизации земельных участков, под разрушенными объектами на основании ранее действующей ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В период действия указанных статей было вынесено Постановление Президиума ВАС. В указанном деле гражданин продал объекты недвижимого имущества, находящиеся в разрушенном состоянии, обществу с ограниченной ответственностью. Права на земельный участок, который принадлежал государству, гражданином не оформлялись, восстановительные работы зданий произведены не были. После заключения договора купли-продажи, общество обратилось за приобретением в собственность земельного участка.

Суд сделал следующий вывод: «Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 в взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса».

Таким образом, усматривается, что вывод суда основывался на следующих идеях:

1) Льгота, заключающаяся в возможности правообладателю здания без торгов приобрести земельный участок под зданием в аренду или собственность, предоставленная правообладателям объектов недвижимого имущества, связана с их возможностью в неразрывной связи от земельного участка их использовать по назначению,

2) В случае, если здание пришло в негодность, собственник при условии своевременного начала восстановительных работ имеет право приобрести в собственность земельный участок, под зданием. Данная идея свидетельствует о желании собственника в дальнейшем эксплуатировать здание.

3) В данном Постановлении принципиально важной идеей, по-нашему мнению, является, то, что данный вывод должен относиться исключительно к возможности приватизации, так как у собственника предполагается наличие прав, которые позволяют ему проводить восстановительные работы, в том числе получать разрешение на реконструкцию.

И с этой точки зрения решение Президиума ВАС представляется верным.

Положения ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации в настоящее время утратили силу, является неправомерным применять позицию Президиума ВАС в отрыве от указанной статьи.

Однако суды, не принимая во внимания конкретные обстоятельства дела, рассмотренного ВАС, а также положения действующего законодательства, исключили возможность предоставлять в аренду земельные участки, которые расположены под разрушенными зданиями, признавая данные договоры недействительными, и ссылаясь на позицию Президиума ВАС, где суды указывают на возможность их восстановления, на основании ранее возникших прав. Указанное судебное решение будет далее проанализировано более подробно, однако на данном этапе необходимым считается отметить, что недопустимо ссылаться на позицию ВАС, которая основывалась на конкретном положении законодательства, в настоящее время ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации в прежней редакции утратила силу.