Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе

В строгом соответствии с Законом о государственной регистрации и Правилами ведения ЕГРП регистрация прав на производственно-технологические комплексы, включающие несколько объектов недвижимости, в настоящее время невозможна. Во-первых, потому что в подавляющем количестве случаев имеющиеся у правообладателей правоустанавливающие документы (планы приватизации, договоры, акты ввода в эксплуатацию) свидетельствуют о наличии прав на отдельные объекты - здания и сооружения, а не на "производственно-технологические комплексы". В силу "принципа зеркальности" регистрируются права на объекты, указанные в правоустанавливающих документах, а не "сформированные" правообладателем из отдельных объектов недвижимости (и иногда движимого имущества). В случае представления правообладателем заявления о регистрации прав на производственно-технологический комплекс и правоустанавливающих документов на здания и сооружения, в государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца восьмого п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации, поскольку "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества".

Если правоустанавливающий документ содержит указание на производственно-технологический комплекс, например, как на предмет сделки или введенный в эксплуатацию объект, при этом в составе комплекса описываются недвижимые и движимые вещи - здания, сооружения и оборудование, в силу "принципа специальности" регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение в отдельных разделах Единого государственного реестра.

Если сложное техническое сооружение (газопровод, нефтепровод, скважина и пр.) действительно представляет собой единую сложную недвижимую вещь, то объект права описывается в I подразделе Единого государственного реестра как сооружение в соответствии с характеристиками, указанными в документах технического учета (протяженность, глубина и пр.). Регистрация "с расшифровкой": "производственно-технологический комплекс, состоящий из…", "включающий …" с описанием нескольких объектов недвижимости в одном разделе ЕГРП и в одном свидетельстве о государственной регистрации действующими правилами не допускается.

Если правообладателю необходимо подтверждение или признание права на каждый объект недвижимости в составе своего имущественного комплекса, то регистрация и исследование титула должны проводиться по каждому объекту в отдельности, а не "в составе сложной вещи".

Разберем вышесказанное на примере завода по стабилизации конденсата, состав производственно-технологического комплекса которого приводится в приложении к указанным Рекомендациям Московской областной регистрационной палаты²⁸. Объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат регистрации, являются: производственные здания и сооружения, в том числе сливно-наливные эстакады, административно-бытовые здания, очистные и береговые сооружения, паросиловые цеха, цеха водоснабжения и канализации. Различного рода установки (стабилизации конденсата, каталитического риформинга и пр.), охранная система, электрохозяйство относятся к оборудованию (движимым вещам), права на которое не подлежат государственной регистрации. Межцеховые коммуникации являются самостоятельными сооружениями, если они не учитываются в составе цехов. Резервуарные парки являются отдельными недвижимыми сооружениями, если они смонтированы на одном связанном с землей фундаменте и не входят в состав других зданий и сооружений (не являются оборудованием). Однако, без технического паспорта на завод как на комплекс зданий и сооружений на одном земельном участке, сказать конкретно, что является сооружением - объектом недвижимости, прочно связанном с землей посредством фундамента, а что - установкой, оборудованием, "технологической начинкой" здания или сооружения, невозможно. Определение объектов регистрируемых прав, разделение движимых и недвижимых вещей должен провести правообладатель, руководствуясь проектной документацией, Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. То есть, на государственную регистрацию должны быть заявлены объекты недвижимого имущества, одновременно являющиеся объектами бухгалтерского учета.

С учетом ограниченной оборотоспособности объектов системы газоснабжения, установленной Законом о банкротстве субъектов топливно-энергетического комплекса, при государственной регистрации прав в Единый государственный реестр должна вноситься запись "Объект газоснабжения" (в графу "Назначение" или "Особые отметки регистратора").

Экономические аспекты государственной регистрации

При определении порядка оформления прав на недвижимость нельзя не учитывать расходы правообладателей в виде платы за государственную регистрацию. Практически во всех регионах установленная нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации для юридических лиц плата близка к максимальному размеру - 50 МРОТ. Желание правообладателей зарегистрировать права на различные имущественные комплексы с "расшифровкой" их состава в одном свидетельстве о государственной регистрации зачастую продиктовано стремлением снизить расходы по государственной регистрации, особенно при наличии большого числа объектов. Разумеется, что установленное законом подтверждение прав на недвижимость со стороны государства не должно быть обременительным для правообладателя.

Эта проблема является актуальной для организаций многих отраслей промышленности - нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей, энергетической, металлургической, химической и пр. Представляется, что для ее решения необходимо внесение изменений в нормативные правовые акты, регулирующие размер платы за государственную регистрацию. При этом следует исходить из установленного Гражданским кодексом принципа равенства всех участников гражданских правоотношений. Возможна следующая формулировка:

"В случае государственной регистрации прав на основании одного правоустанавливающего документа на объекты недвижимости, входящие в состав производственно-технологических комплексов и расположенные на одном земельном участке, максимальный размер платы за государственную регистрацию составляет …-кратный установленный законом минимальный размер оплаты труда".

Заключение

Таким образом, по результатам настоящего исследования можно сделать следующие выводы.

1. Объекты производственного назначения (здания и сооружения) обладают правовым режимом недвижимости в силу указанных в ст.130 ГК РФ физических свойств - прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба, а не в силу особенностей производственного или технологического использования. Объекты производственного значения как вещи существуют объективно, помимо воли правообладателя. Гражданским законодательством не предусмотрена возможность собственника самостоятельно по своей воле объединять существующие у него вещи и объявлять их "единой сложной вещью", а также принимать какие-либо решения о создании имущественных комплексов как объектов гражданских прав, которым придавалось бы юридическое значение.

2. Согласно установленному Гражданским кодексом принципу автономии воли и свободы договора собственник вправе заключать сделки по поводу определенной совокупности своего имущества, объединяя вещи с различным правовым режимом (движимые и недвижимые), а также имущественные права, так называемые смешанные договоры (ст.421 ГК РФ). В этом случае предметом договора может быть передача совокупности имущества как единого производственно-технологического или иного имущественного комплекса.

Однако объединение различных объектов в имущественный комплекс в качестве единого предмета сделки не изменяет их правового режима. Определение имущественного комплекса предметом сделки не означает "формирования" нового объекта права и не создает единства правового режима входящего в него имущества.

С целью возможности объединения имущества в единый объект права, установления правового единства различных видов имущества законодатель предложил юридическую конструкцию "предприятие как имущественный комплекс".

3. Единым объектом гражданских прав, единой вещью, обладающей правовым режимом недвижимости, производственно-технологический, складской, оздоровительный, культурно-развлекательный и иной имущественный комплекс признать нельзя.

4. Понятие имущества является категорией не только гражданского права. Бухгалтерский баланс как официально установленная форма учета приобретенного в процессе хозяйственной деятельности и гражданского оборота имущества юридического лица, является источником юридически значимой информации.

В соответствии с Законом о бухгалтерском учете и Законом о стандартизации разработан Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ). Он является официальным документом, содержащим перечень объектов недвижимости, которые создаются в различных отраслях промышленности в соответствии с техническими правилами, и должны учитываться в соответствии с правилами бухгалтерского учета.

ОКОФ содержит четкий признак, допускающий объединение различных предметов в единое целое и указывающий на прочную связь с землей как критерий отнесения этого комплекса в целом к объектам недвижимости, - конструктивную сочлененность предметов и монтаж на одном фундаменте. Такой критерий обеспечивает корреляцию норм гражданского законодательства о недвижимости, технических правил и правил бухгалтерского учета.

Классифицированные по назначению и отраслям промышленности основные фонды являются одновременно:

объектами производственной и технической деятельности;

объектами недвижимости как особыми объектами гражданских прав;

объектами бухгалтерского учета.

5. В настоящее время именно в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов должны определяться объекты недвижимого имущества, права и сделки с которым подлежат государственной регистрации. В соответствии с переходом Российской Федерации на принятую в международной практике систему учета и статистики это должно способствовать представлению достоверной информации об имущественном положении организаций, необходимой внешним пользователям - инвесторам, кредиторам и пр., созданию благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости. Хозяйствующий субъект не вправе самостоятельно не только "формировать", но и укрупнять или разделять свои имущественные комплексы для целей бухгалтерского учета и государственной регистрации прав.

6. Государственная регистрация является отражением реально существующих гражданских правоотношений. Закон о государственной регистрации прав и Правила ведения ЕГРП не предусматривают возможности "формирования" имущественных комплексов, состоящих из различных объектов недвижимости, и описания всей совокупности зданий и сооружений как "сложной вещи" в одном разделе Единого государственного реестра. Определение возможности объединения нескольких объектов в единый производственно-технологический или иной имущественный комплекс не является предметом правовой экспертизы.

В силу "принципа зеркальности" регистрируются права на объекты, указанные в правоустанавливающих документах, а не "сформированные" правообладателем из отдельных объектов недвижимости.

Если правоустанавливающий документ содержит указание на производственно-технологический комплекс, например, как на предмет сделки или введенный в эксплуатацию объект, при этом в составе комплекса описываются недвижимые и движимые вещи - здания, сооружения и оборудование, регистрация прав должна осуществляться на каждое здание и сооружение в отдельных разделах Единого государственного реестра.

Если сложное техническое сооружение (газопровод, нефтепровод, скважина и пр.) действительно представляет собой единую сложную недвижимую вещь, то объект права описывается в I подразделе Единого государственного реестра как сооружение в соответствии с характеристиками, указанными в документах технического учета (протяженность, глубина и пр.).

Регистрация "с расшифровкой": "производственно-технологический комплекс, состоящий из…", "включающий …" с описанием нескольких объектов недвижимости в одном разделе ЕГРП и в одном свидетельстве о государственной регистрации действующими правилами не допускается.

Определение объектов регистрируемых прав должен провести правообладатель, руководствуясь проектной документацией, Положением о бухгалтерском учете основных средств ПБУ 6/01 и Общероссийским классификатором основных фондов. На государственную регистрацию должны быть заявлены объекты недвижимого имущества, одновременно являющиеся объектами бухгалтерского учета.

7. В настоящее время необходимо внесение изменений в нормативные правовые акты, регулирующие размер платы за государственную регистрацию, с целью уменьшения платы в случае регистрации прав одного субъекта на входящие в состав имущественного комплекса объекты на основании одного правоустанавливающего документа.

Примечания

1. Cм. также статью Олехнович В.Г. "Некоторые вопросы технической инвентари-зации объектов газовой отрасли", № 1(6) 2001, "Правовое регулирование рынка недвижимости" (прим. ред.).

2. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.:1997.С.65

3. Там же. С. 179

4. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика. Под ред. Маковского А.Л. М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998. С. 280

5. Гражданское право. Учебник. Часть I /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1998. С.205-207

6. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 2, ст.222.

7. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. -М.: Статут. 1999.С.266.

8. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 29, ст.3400

9. Советский энциклопедический словарь. - М. Издательство "Советская энциклопедия". 1980. С. 621

10. Там же. С. 1078

11. Там же. С. 1338

12. Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 14, ст. 1667

13. Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, № 26, ст. 3179

14. Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 48, ст. 5369

15. Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 28, ст. 3448.

16. Журнал "Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету", 1998, №1.

17. Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2001, № 20.

18. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, № 7, ст. 572; 1993, № 26, ст. 2424; 1996, №2, ст. 132

19. М., ИПК "Издательство стандартов, 1995.

20. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 25, ст. 917; Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 1, ст. 4

21. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1994, № 8, ст. 598

22. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореферат диссертации на соискание уче-ной степени кандидата юридических наук. -Екатеринбург, 2001.

23. Петров Е.Ю. Указ. соч.

24. Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №8, ст.963.

25. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.272 - 318.

26. Правовое регулирование рынка недвижимости, 2000, № 4 (5). С.56-58.

27. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.307.

28. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сборник № 6. - М.: Московская областная регистрационная палата, 2001. С.295.

О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс

Пискунова М.Г., заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации

Предприятие как имущественный комплекс (далее -- предприятие) является особым объектом гражданских прав. Согласно ст.132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -- ГК РФ) предприятие признается недвижимостью. Другое название имущественного комплекса, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, -- «бизнес» дано в ст.85 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -- Закон о банкротстве). Несмотря на отсутствие основных признаков недвижимости -- прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению, а также на подвижность, изменчивость предприятия как объекта права, законодатель счел необходимым подчинить его правовому режиму недвижимого имущества, а следовательно, и требованию государственной регистрации прав и сделок. Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним должна проводиться в особом порядке, обусловленном правовой спецификой данного объекта. Основной особенностью предприятия является возможность включения в его состав земельных участков и других объектов недвижимости, находящихся на различных территориях, а также возможность исключения недвижимого имущества из состава предприятия. Тем не менее предприятие в целом признается недвижимостью, даже если в его состав не входят земельные участки, здания, сооружения и иные недвижимые объекты.

В статье 22 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -- Закон о регистрации) определено особое место регистрации прав на предприятие, отличное от места нахождения недвижимости. Что касается внесения регистрационных записей о предприятии и взаимодействия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -- учреждения юстиции), то эти вопросы должны быть урегулированы специальными правилами, разработанными Министерством юстиции Российской Федерации. Однако, несмотря на отсутствие таких правил, учреждения юстиции осуществляют государственную регистрацию прав на предприятия и сделок с ними, и количество регистрационных действий постоянно растет.

Целями настоящей статьи являются рассмотрение особенностей правовой природы предприятия, определяющих процедуру государственной регистрации; исследование взаимного влияния правовых режимов предприятия в целом и отдельных объектов недвижимости в его составе; обобщение и анализ актуальных проблем государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними.

Предприятие как особый объект недвижимого имущества

Недопустимость смешения понятий «предприятия как объекта и как субъекта права» не раз подчеркивалась в юридической литературе. Такое смешение имеет место в п.2 ст.22 Закона о регистрации. При определении предприятия как субъекта права -- юридического лица в ГК РФ используется словосочетание «унитарное предприятие». В соответствии со ст.113--115 ГК РФ унитарные предприятия наделяются имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления (федеральные казенные предприятия). В соответствии с п.5 ст.6 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы о федеральных казенных предприятиях применяются к предприятиям, основанным на частной форме собственности: индивидуальным (семейным) частным предприятиям, предприятиям, созданным общественными и религиозными организациями, хозяйственными товариществами и обществами и пр. Указанные юридические лица подлежали преобразованию до 1 июля 1999г. либо ликвидации, но до реорганизации или ликвидации они должны были сохранять свою правоспособность как коммерческие организации -- предприятия с учетом того, что собственниками их имущества являлись их учредители.

Предприятие как объект права приобрело правовой режим недвижимости не в силу физических свойств (на основании существования неразрывной связи с землей или невозможности перемещения без ущерба назначению), а в силу особого решения законодателя. Как отмечает О.М.Козырь, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.

Существенной особенностью предприятия является его объективная неопределенность. Другие объекты недвижимости являются индивидуально определенными вещами, чья физическая природа, прочная связь с землей или невозможность перемещения обусловливают фиксированное место нахождения, пространственную определенность их как объектов права. Земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения являются объективно существующими вещами, «объективными объектами прав». Их возникновение и существование не связаны с субъективными правами, объект недвижимости может существовать и без субъекта права, вне правовых отношений, например, бесхозяйное имущество. Вновь созданный объект недвижимости как вещь возникает объективно после завершения строительства и существует вне зависимости от возникновения прав на него. С момента государственной регистрации в соответствии со ст.219 ГК РФ возникает вещное право на него, но не сам объект. Предприятие же является «субъективным объектом прав». Во-первых, его возникновение и существование неразрывно связаны с субъектом прав на него. Одним из принципиальных вопросов правового режима предприятия, который обходят молчанием во всех посвященных этой теме исследованиях, является момент возникновения вещного права на предприятие как на недвижимость. С какого момента возникает право собственности на бизнес? Если бизнес приобретен на основании сделки (купли-продажи, в том числе на открытых торгах, в порядке отступного и пр.), то по общему правилу п.2 ст.8 и п.2 ст.223 ГК РФ, а также по специальной норме п.1 ст.564 ГК РФ право на него как недвижимость возникнет с момента государственной регистрации перехода права. Но с какого момента возникнет право на «новый бизнес»? Следует признать, что правило ст. 219 ГК РФ о возникновении прав на вновь созданную недвижимость с момента государственной регистрации не может быть распространено на правовой режим предприятия. Вряд ли можно связывать момент приобретения права на вновь возникшее, а не приобретенное по сделке предприятие («новый бизнес») с моментом государственной регистрации. Ст.219 ГК РФ определяет момент возникновения прав на вновь созданную недвижимую вещь, права на которую в соответствии с диспозицией п.1 ст.218 ГК РФ приобретаются лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Однако, как отмечалось выше, предприятие, в целом являясь недвижимостью, не является вещью. Для того чтобы использовать имущественный комплекс в целях осуществления предпринимательской деятельности, нет необходимости регистрировать права на него как на недвижимое имущество. В данном случае речь идет не о приобретении права на имущественный комплекс в целом, а о создании его в процессе предпринимательской деятельности путем приобретения элементов предприятия: земельных участков, зданий и сооружений, движимого имущества, исключительных прав, заключения договоров, влекущих возникновение прав требования и долгов, и пр. Государственная регистрация права на «вновь созданный бизнес» необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после регистрации вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом.

Во-вторых, как объект прав предприятие, его конкретный состав и наименование определяются правообладателем при совершении сделки с предприятием по согласованию с участником сделки. Указанный в п.2 ст.132 ГК РФ состав предприятия может быть изменен договором. Так, еще до подписания договора продавцом проводится инвентаризация, затем акт инвентаризации, баланс, заключение независимого аудитора и перечень долгов рассматриваются сторонами, после чего состав продаваемого предприятия определяется договором купли-продажи (ст.561 ГК РФ). Определение состава предприятия непосредственно договором, то есть при совершении сделки, предусмотрено и п.3 ст.70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -- Закон об ипотеке). Договором определяется состав предприятия, передаваемого в доверительное управление (п.1 ст.1016 ГК РФ). То есть можно сказать, что предприятие -- это особый объект прав, который формируется, приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Предприятие является скорее предметом сделки, чем объектом вещных прав. Цель такой правовой конструкции заключается в переносе прав на все элементы бизнеса путем заключения одной, а не множества отдельных сделок.

В-третьих, предприятие в отличие от других недвижимых вещей является постоянно изменяющимся объектом права. Вряд ли существует более изменчивый объект прав, чем бизнес, «предприятие на ходу», включающее права требования и долги по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью.

Четвертой особенностью предприятия является возможность его пространственной неопределенности: по воле собственника в состав предприятия могут входить земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные на различных территориях, но возможно и их отсутствие в составе предприятия, что не лишает такой «виртуальный» объект правового режима недвижимости. Хотя сложно представить себе предпринимательскую деятельность, не связанную с определенной недвижимостью или правами на нее, «в воздухе», вне собственных или арендованных производственных, торговых, административных помещений, тем не менее такая возможность допускается законодателем.

Таким образом, объекты недвижимости являются вещами, и как объекты права они объективны, постоянны, пространственно определены. Предприятия вещами не являются, и как объекты права они субъективны, изменчивы, могут быть пространственно не определены.

Как считает О.М.Козырь, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель. По мнению А. Куликова, признание предприятия недвижимостью, независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышенной надежности таких сделок, защиты прав их участников и третьих лиц. Очевидно, что бизнес законодательно подчинен правовому режиму недвижимости также и в целях дополнительного государственного контроля сделок с ним в виде обязательной государственной регистрации договоров и перехода права.

Состав предприятия как имущественного комплекса

В юридической литературе отмечается, что предприятие представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а единый имущественный комплекс, обособленный от иного имущества собственника (юридического лица или индивидуального предпринимателя), образующий единое целое, замкнутый производственный цикл. Отдельные объекты недвижимости, относящиеся к предприятию, могут иногда находиться вне места расположения основной массы имущества. В качестве примеров предприятия могут рассматриваться заводы, автозаправочные станции, рестораны и пр. Правовая конструкция предприятия как имущественного комплекса позволяет решить некоторые проблемы, например, проблемы ипотеки строящихся многоквартирных домов. В собственности субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.

Материальные и нематериальные объекты, входящие в состав предприятия и образующие его имущественный комплекс, могут быть условно разделены на следующие группы в зависимости от правового режима:

а) земельные участки, другие объекты недвижимости или права на них;

б) движимые вещи;

в) права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятия;

г) исключительные права.

Имущественный комплекс предприятия нельзя свести к понятию «сложная вещь», так как последняя состоит из реальных, наличных вещей, а предприятие образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе права. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п.1 ст.607 и в ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум (ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»).

Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств, они, в отличие от предприятия, являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А.Завьялова, посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургической и энергетической отраслей. Недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правому режиму недвижимости, не отягощенному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами в качестве предмета договора предприятия (передачи его в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.

Объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, и права пользования ими

Особо следует остановиться на правовом режиме объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. В ходе предпринимательской деятельности, ведущей к образованию единого имущественного комплекса бизнеса, права на элементы этого комплекса приобретаются в соответствии с присущим им правовым режимом. Так, возможности включения в состав предприятия объектов недвижимости должно предшествовать приобретение вещных прав на данные объекты, в том числе посредством государственной регистрации прав, приобретенных после вступления в действие Закона о регистрации. В состав предприятия могут включаться не сами объекты недвижимости, а обязательственные права на них, например, права пользования на основании договоров аренды или ссуды, купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до момента полной оплаты, права требования передачи купленной недвижимости. Данные договоры должны быть заключены в соответствии со специальными требованиями к сделкам с недвижимостью, в том числе должны быть зарегистрированными в установленных законом случаях.

При государственной регистрации права на предприятие должно быть проведено исследование вещного или обязательственного титула на недвижимость, включенную в состав предприятия. Наличие ограничений (обременений) прав на отдельные объекты не препятствует включению их в состав предприятия и регистрации прав на предприятие. Но содержание конкретного ограничения или обременения определяет возможность заключения сделки с предприятием, государственной регистрации этой сделки и перехода прав на предприятие. Невозможность отчуждения хотя бы одного из объектов недвижимости из состава предприятия препятствует заключению и регистрации сделки с предприятием. Можно возразить, что недопустимость отчуждения отдельного объекта может повлечь недействительность не всей сделки с предприятием, а лишь ее части в отношении данного объекта. Но законодателем жестко связано приобретение права на имущественный комплекс с правом на каждую недвижимую вещь в его составе. Так, В.В.Витрянский указывает, что «хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности на предприятие в целом… Государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки с объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия». При продаже переход права собственности на предприятие в целом влечет автоматический переход прав на все входящие в него объекты недвижимости, поэтому в составе предприятия, определенном договором и уточненном в передаточном акте, не должно быть объектов недвижимости, в отношении которых правообладатель предприятия утратил (хотя бы и временно) правомочия распоряжения. Разумеется, что в состав предприятия не могут быть включены ограниченные в обороте или изъятые из оборота объекты. Сделка с предприятием не должна допускать для правообладателя возможность обойти ограничения прав, имеющиеся по отдельным объектам. Заключение и государственная регистрация сделки, а также регистрация перехода права на предприятие в целом возможны только при исключении объекта, отчуждение которого невозможно по различным причинам, из определенного договором состава предприятия, даже если данный объект входит в имущественный комплекс.

Наличие ограничения (обременения), сохраняющегося при переходе права на отдельный объект в составе предприятия, должно быть указано в договоре отчуждения предприятия. В противном случае в государственной регистрации сделки с предприятием может быть отказано в соответствии с п.1 ст.20 Закона о регистрации на том основании, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий».

Государственной регистрации сделки и перехода права на предприятие препятствует арест (запрещение совершения сделки) отдельного объекта, наложенный уполномоченными органами. При передаче недвижимости в доверительное управление собственник, по существу, лишается правомочий пользования, владения и распоряжения имуществом, которые передаются доверительному управляющему в соответствии с договором. Включение такого объекта в состав отчуждаемого, закладываемого или арендуемого предприятия возможно после исключения его из переданного в доверительное управление имущества, которое производится по соглашению между учредителем доверительного управления и доверительным управляющим. Включение в состав предприятия переданного в аренду объекта допустимо при наличии указания на существующие арендные отношения в договоре. Если в состав предприятия будет включено и право требования арендной платы, то специальной ссылки на обременение отдельного объекта арендой не требуется.

При включении в состав отчуждаемого предприятия отдельных объектов недвижимости, обремененных залогом, требуется разрешение залогодержателя (если иное не предусмотрено договором об ипотеке данных объектов) (п.1 ст.37 Закона об ипотеке), договор по распоряжению предприятием должен содержать сведения об обременении отдельных объектов ипотекой. При передаче в аренду предприятия с включением в его состав заложенного объекта согласия залогодержателя объекта не требуется, если срок аренды предприятия не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (п.1 ст.40 Закона об ипотеке). Передача предприятия в залог с включением в его состав ранее заложенного объекта влечет возникновение последующей ипотеки данного объекта. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующей, или заключается на условиях предшествующего договора об ипотеке (ст.43 Закона об ипотеке). При включении в состав закладываемого предприятия отдельных зданий и сооружений требуется одновременная ипотека по тому же договору земельных участков (их частей) или права аренды (ст.69 Закона об ипотеке), что фактически означает включение земельных участков или прав пользования ими в состав закладываемого предприятия.

При отчуждении предприятия к новому собственнику переходят и обременения прав на отдельные объекты в виде залога в силу закона (п.5 ст.488, 587 ГК РФ), ренты (ст.586 ГК РФ).

Собственник может включить в состав предприятия объект недвижимости, в отношении которого он ранее заключил договор купли-продажи (разумеется, до регистрации перехода прав на проданный объект покупателю). Если обязательства по передаче объекта продавцом не выполнены, то объект включается в состав предприятия вместе с правом требования у покупателя уплаты цены объекта и обязанностью по его передаче. В этом случае после регистрации перехода права на предприятие передачу объекта и получение денег производит новый правообладатель предприятия, ставший собственником объекта и одновременно правопреемником продавца по договору купли-продажи. Однако если продавец объекта исполнил обязательство по передаче, то даже при сохранении титула собственника он утрачивает полномочия не только пользования и владения, но и фактически распоряжения объектом. Даже заключив сделку в отношении объекта, он не сможет ее исполнить, поскольку объект выбыл из его владения и находится в законном владении покупателя, титул которого основан на договоре купли-продажи. То есть при сохранении права собственности на объект продавец может включить его в состав предприятия, определенный договором отчуждения, но передать его по передаточному акту уже не сможет. В этом случае при составлении передаточного акта продавец предприятия должен указать данный объект как утраченное имущество, обязанности по передаче которого им не выполнены (п.1 ст.563 ГК РФ). Соответственно может быть зарегистрирован договор купли-продажи предприятия с проданным объектом недвижимости в его составе, но при регистрации перехода права на предприятие после его передачи, при повторном определении состава предприятия проданный объект не должен включаться в имущественный комплекс. Возможен конфликт правопритязаний, когда недобросовестный продавец передаст объект покупателю, а затем включит его в передаточный акт предприятия. В данном случае при регистрации соблюдается общий принцип старшинства ранее заявленных прав. Собственником объекта станет тот, кто раньше заявит о своем праве. Если будет зарегистрировано право покупателя на объект, то в регистрации перехода права на предприятие будет отказано (разумеется, если продавец не исключит объект из передаточного акта). Если будет зарегистрирован переход прав на предприятие, то будет отказано в регистрации права покупателя объекта.

Можно привести еще несколько примеров, подтверждающих сохранение правового режима объектов недвижимости, входящих в состав предприятия. Например, если объект находится в долевой собственности, то в состав предприятия правообладателем может быть включена только его доля в праве собственности. Включение всего объекта как неотъемлемой составляющей имущественного комплекса потребует подписания договора на стороне продавца (арендодателя, залогодателя) другими участниками общей собственности. Объекты могут находиться в совместной собственности индивидуального предпринимателя и его супруги, в этом случае при заключении сделки с предприятием требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст.34,35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Однако нет необходимости в настоящей статье полностью исследовать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью. Все сказанное можно обобщить выводом о том, что включение объектов недвижимости в состав предприятия не изменяет их правового режима. Правовое регулирование сделки с предприятием включает и специальные правила в отношении оборота каждого из объектов.

Вместе с тем правовое положение предприятия в целом распространяется на все объекты недвижимости, входящие в его состав. Переход прав на предприятие влечет автоматический переход права собственности на каждый объект. Обременение права на предприятие арендой, ипотекой, доверительным управлением есть обременение прав на каждый объект. Заключение договора купли-продажи предприятия порождает права требования покупателя в отношении каждого объекта и определенным образом ограничивает права продавца по распоряжению отдельным объектом. Распоряжение объектами в составе предприятия должно осуществляться его правообладателем исходя из общего правового режима предприятия. Передача предприятия в доверительное управление ограничивает собственника в распоряжении отдельными объектами, относящимися к предприятию. Передача предприятия в аренду обременяет правами арендатора все объекты недвижимости, отнесенные к предприятию, и влечет необходимость предупреждать приобретателей отдельных объектов о наличии таких обременений.

Так, в соответствии со ст.69 Закона об ипотеке при ипотеке предприятия право залога распространяется на все, входящее в состав предприятия, имущество. Законом об ипотеке (п.1 ст.72) установлено, что залогодатель предприятия вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять в заем и иным образом распоряжаться имуществом, относящимся к предприятию, если это не влечет уменьшения стоимости имущества и не нарушает других условий договора об ипотеке. Без разрешения залогодержателя залогодатель предприятия не вправе отчуждать и закладывать относящееся к предприятию имущество, если иное не установлено договором об ипотеке. При передаче отдельного объекта в аренду арендодатель должен предупредить арендатора об обременении этого имущества залогом предприятия (ст.613 ГК РФ).

В состав продаваемого предприятия не могут быть включены земельные участки, принадлежащие продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, и арендованные земельные участки. Право постоянного бессрочного пользования не содержит правомочий по отчуждению земли, соответственно данные участки не могут быть включены в состав продаваемого или закладываемого предприятия. После регистрации перехода права на предприятие и на объекты недвижимости новый собственник в соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец. В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РСФСР он может ходатайствовать перед соответствующим государственным или муниципальным органом о предоставлении ему участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендованные участки также не могут включаться в состав предприятия, в него как имущественные права входят права требования, а также долги по договорам аренды.

В некоторых случаях не допускается включение в состав предприятия жилых помещений. Например, такое ограничение существует при продаже предприятия должника и при ипотеке имущества государственных (муниципальных) предприятий. Пунктом 4 ст.104 Закона о банкротстве предусмотрено, что жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры не включаются в конкурсную массу и подлежат передаче соответствующему муниципальному образованию. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.2 ст.74 Закона об ипотеке). Государственные и муниципальные предприятия могут передавать в залог находящиеся у них в хозяйственном ведении имущественные комплексы, но включать в их состав жилые помещения они не вправе. В отношении же других субъектов ограничений по включению жилья в состав предприятия не предусмотрено.

Таким образом, правовой режим предприятия в целом распространяется на правовой режим объектов, относящихся к предприятию. В свою очередь, правовой режим объектов недвижимости в составе предприятия влечет необходимость его соблюдения при сделках с предприятием. Цель государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ними состоит в обеспечении законности сделок с предприятиями и объектами недвижимости, относящимися к предприятиям, защите прав и законных интересов как участников сделок с предприятиями, так и участников сделок с объектами, входящими в их состав.

Проблемы государственной регистрации прав на предприятия и сделок с ним

В соответствии с действующим законодательством государственной регистрации подлежат следующие сделки с предприятием в целом или его частью:

· договор купли-продажи (п.3 ст.560 ГК РФ);

· договор аренды (п.2 ст.658 ГК РФ);

· договор о залоге (п.3 ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке);

· договоры о передаче под выплату ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст.584 ГК РФ).

В число сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, входит также договор дарения недвижимого имущества (ст.574 ГК РФ). Но исходя из правовой природы предприятия как имущества для осуществления предпринимательской деятельности, а также из законодательного запрещения дарения между коммерческими организациями (п.4 ст.575) дарение предприятий недопустимо.

Обязательной государственной регистрации подлежит также переход прав на предприятие на основании договора купли-продажи и других сделок.

По своему составу предприятия могут быть различными, они, например, могут вовсе не иметь объектов недвижимости или, напротив, представлять собой мощные имущественные комплексы, расположенные на территории одного или нескольких регистрационных округов под юрисдикцией различных учреждений юстиции или их филиалов.

Проблемы государственной регистрации прав на предприятие и сделок с ним, во многом обусловленные особой «виртуальной» правовой природой данного объекта, заключаются в следующем.

1. В Законе о регистрации и в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -- ЕГРП), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. №219 (далее -- Правила ведения ЕГРП) заложен «объектный» принцип ведения реестра: разделы реестра формируются для объектов недвижимости, права и ограничения прав на которые, а также сделки с которыми регистрируются учреждением юстиции, действующим на территории нахождения объекта. А в соответствии с п.2 ст.22 Закона о регистрации права на предприятия регистрируются по месту регистрации их правообладателей, то есть для предприятий определен «субъектный» принцип ведения ЕГРП. Смешение двух принципов формирования реестра, по существу, ведет к двойной регистрации права в ЕГРП. Если объекты недвижимости находятся в одном регистрационном округе, а правообладатель предприятия -- в другом, то регистрационная процедура должна обеспечить достоверность и идентичность информации о правовом состоянии объектов в различных разделах ЕГРП. До создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции и их филиалами по всей территории России это является весьма сложной задачей. Необходимость постоянного взаимодействия учреждений юстиции по месту регистрации прав на предприятие и на объекты в его составе, сложность правовой экспертизы диктуют необходимость увеличения в Законе о регистрации максимального срока регистрации прав на предприятие в целом и сделок с ним.

2. Смешение в Законе о регистрации понятий «предприятие как объект права» и «предприятие как субъект права» приводит к требованию регистрации прав на предприятие по месту регистрации юридического лица (или предпринимателя). Обладатель права может быть зарегистрирован вне пределов Российской Федерации, тогда определение места регистрации права в соответствии с законом становится практически невозможным.

Регистрируя право на предприятие по месту регистрации правообладателя, регистратор осуществляет регистрационные действия по отношению к объектам, находящимся вне территории его юрисдикции. Отсутствие оперативной информации о правовом состоянии этих объектов в недоступных регистратору разделах ЕГРП может привести к конфликту правопритязаний при параллельной регистрации прав на предприятие, сделок с ним, и с объектами в его составе на разных территориях. Это усиливает ответственность регистратора за правильность и законность совершаемых им регистрационных действий с предприятием.

У предприятия может быть несколько правообладателей, юридических и физических лиц. Выполнение требований закона для случая общей собственности приведет к регистрации прав на предприятие по месту регистрации каждого из правообладателей, что неоправданно усложнит регистрацию. Произойдет «расщепление» раздела ЕГРП по нескольким учреждениям юстиции. Поэтому при определении места регистрации допустимо использовать п.2 ст.1043 ГК РФ о возможности поручения бухгалтерского учета общего имущества товарищей одному из них, однако возможность регистрации долевой собственности на предприятие по месту регистрации одного из простых товарищей должна быть нормативно закреплена.

В настоящее время с учетом реалий действующего законодательства можно предложить следующий порядок определения места регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Регистрация прав на предприятие, ограничений (обременений) прав и сделок с предприятием осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя -- правообладателя предприятия. Регистрация перехода права осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя -- приобретателя предприятия. Регистрация права собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица -- унитарного предприятия, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находится имущественный комплекс. Регистрация права долевой собственности товарищей осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица или предпринимателя, которому договором простого товарищества (о совместной деятельности) поручено ведение бухгалтерского учета общего имущества, а если ведение учета имущества не поручено одному из них, то регистрация осуществляется по месту заключения договора простого товарищества. Регистрация права иностранного юридического лица или перехода права к нему осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации филиала или аккредитации представительства иностранного юридического лица на территории Российской Федерации.