Государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами

3.3 Формирование границ земельного участка

Составление схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории - это один из начальных этапов формирования земельного участка.

На основании проведенных землеустроительных работ (топосъемка, сервитуты в границах предполагаемого земельного участка) администрация района распорядительным актом (постановлением, распоряжением) утверждает схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Работы по изготовлению Схемы состоят из:

- подготовительных работ;

- изготовления документации в текстовом и графическом видах.

Подготовительные работы включают в себя:

1) получение топографо-геодезического плана территории в М 1:500, являющегося подосновой для графической части Схемы, отображающей границы земельного участка;

2) получение сведений о проектируемом земельном участке и смежных с ним земельных участках из ГКН в виде плана территории и сведений об их границах, правообладателях и их правах;

3) получение сведений из государственного технического учета об объектах капитального строительства, расположенных на проектируемом земельном участке, из государственного кадастра недвижимости или технических паспортов этих объектов, выданных организациями технической инвентаризации;

4) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на проектируемом земельном участке;

5) получение сведений из ЕГРП о правах на объекты капитального строительства, расположенные на смежных земельных участках, если сведения о границах земельных участков, на которых расположены эти постройки, отсутствуют в данных государственного кадастрового учета;

6) получение сведений о территориальной зоне, зонах с особыми условиями использования и иной необходимой информации из ИСОГД;

7) получение предпроектного обоснования капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов (схема генплана, схема планировки и т.п.). Данный пункт применяется при формировании земельных участков для строительства, реконструкции объектов капитального строительства или временного размещения некапитальных объектов.)

8) получение иных документов и сведений, необходимых для надлежащего составления Схемы;

9) изучение и анализ полученных документов и материалов[10].

При составлении Схемы должно учитываться следующее:

1) Земельный участок должен формироваться таким образом, чтобы были возможны надлежащая эксплуатация или строительство капитального объекта, при этом сохранив неразрывное единство земельного участка и расположенного (строящегося) на нем капитального объекта.

В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, включается:

- территория, непосредственно занятая этим объектом;

- территория, под вспомогательными постройками и сооружениями;

-территория, которая прилегает к основным и вспомогательным постройкам, необходимая для обеспечения их функционирования (обслуживания, эксплуатации) в соответствии с установленными нормами.

2) В состав проектируемого земельного участка, на котором расположен существующий объект, не может входить территория, занятая не связанным с ним линейным объектом (инженерные сооружения), без письменного согласия на то собственника данного линейного объекта.

При наличии на то письменного согласия уполномоченного органа администрации города Тулы допускается включение территории муниципального линейного объекта общего пользования (магистральные инженерные сети) в состав проектируемого земельного участка, при этом занятая этим объектом территория определяется в качестве части проектируемого земельного участка, которую предлагается обременить сервитутом. При проектировании земельного участка для строительства отсутствует необходимость в проектировании части земельного участка, занятой муниципальным линейным объектом, но в этом случае нужно указывать на необходимость выноса (переноса) муниципального линейного объекта в иное место, согласно техническим условиям, выданным на то организацией, обеспечивающей его эксплуатацию.

3) Не допускается проектирование земельного участка, на котором расположена часть здания, строения, сооружения, незавершенного объекта капитального строительства.

4) Для эксплуатации или строительства одного капитального объекта должен формироваться один земельный участок.

Допускается формирование одного земельного участка для эксплуатации или строительства нескольких обособленных (основных) капитальных объектов, если данные объекты неразрывно связаны между собой единым технологическим процессом эксплуатации (завод, база, стадион и т.п.), или если эти объекты находятся в собственности у одного лица.

5) Земельный участок формируется по присущим только ему индивидуальным характеристикам: месторасположение, площадь, границы, ограничения и обременения в использовании.

6) Размер земельного участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами, нормами отвода, техническими регламентами и проектными обоснованиями.

7) При формировании земельного участка должна предусматриваться возможность доступа к нему от земель общего пользования (резервных земель), в т.ч. через соседние земельные участки, путем ограниченного использования их части на основании сервитута.

8) Раздел земельного участка или перераспределение земельных участков должны осуществляться таким образом, чтобы каждый вновь образуемый земельный участок мог использоваться в соответствии с его разрешенным использованием, а его площадь соответствовала предельным показателям и установленным нормативам.

9) Не допускается изломанность проектируемых границ земельного участка, если она не обусловлена существующими естественными или искусственными рубежами.

10) Земельный участок должен проектироваться в границах одной территориальной зоны и, как правило, в границах одного кадастрового квартала.

11) Граница проектируемого земельного участка должна совпадать с границей смежного земельного участка, за исключением случаев, когда:

- между проектируемым и ранее сформированным земельными участками необходимо создание территории общего пользования (для прохода, проезда или прокладки инженерных коммуникаций и т.п.);

- возможно формирование земельного участка, достаточного для строительства.

Границы земельного участка проектируются с учетом:

- сведений ГКН о проектируемом земельном участке и границах смежных с ним земельных участков;

- сведений ИСОГД о территории, на которой располагается проектируемый земельный участок, в т.ч. территориальные зоны, зоны с особым режимом использования, проекты планировки, красные линии, виды разрешенного использования и т.п.;

- границ смежных земельных участков, Схема (проект границ) которых была утверждена в установленном порядке;

- границ территорий (земельных участков), в установленном порядке зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

- естественных границ земельного участка, в т.ч. природных и иных объектов, которые визуально определены;

- нормативной территории в соответствии с установленными градостроительными нормами и правилами, техническими регламентами;

- установленных предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков;

- санитарных, санитарно-защитных, охранных и технических зон;

- предпроектной документации на строительство капитального объекта или временного размещения некапитального объекта[10].

Изготовленная Схема проверяется и, при отсутствии замечаний, согласовывается управлением градостроительства и архитектуры администрации города Тулы.

Постановление главы администрации города Тулы об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории (Рисунок 3.3) является основанием для проведения кадастровых работ, подготовки межевого плана и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет



Рисунок 3.3. Постановление Администрации города Тулы

3.4 Подготовка межевого плана

Для того чтобы собственниками помещений многоквартирного дома закрепить свое право на земельный участок под домом необходимо, чтобы земельный участок был сформирован, т.е. провести межевание участка земли под многоквартирным домом.

Межевание - это комплекс работ установление, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка [17].

Межевание участка земли под многоквартирным домом дает возможность юридически зафиксировать свое право на земельные территории, находящиеся под жилым строением. Межевание земель включает кадастровые работы по внесению сведений о земельном участке в кадастр недвижимости, включающий в себя определение границ участка в натуре.

Действующим земельным и жилищным законодательством Российской Федерации предусмотрено выполнение работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В настоящее время межевание осуществляется:

- согласно графику работ под муниципальными многоквартирными домами за счет средств городского бюджета;

- в рамках осуществления органами местного самоуправления полномочий в сфере градостроительства при разработке проектов межевания территорий города - также из городского бюджета.

- по инициативе самих собственников многоквартирных домов. Собственники помещений принимают решение на общем собрании о формировании земельного участка, выбирают на собрании уполномоченное лицо, а затем данное лицо обращается в подрядную организацию, имеющую лицензию на право проведения землеустроительных работ.

Результатом проведения работ по межеванию является составление межевого плана и постановка земельного участка на кадастровый учет

В соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках [7].

Межевой план состоит из текстовой и графической частей.

В текстовой части межевого плана содержатся следующие разделы:

1) исходные данные;

2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;

3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;

4) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

5) заключение кадастрового инженера;

6) акт согласования местоположения границы земельного участка[9].

В случае если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по образованию земельных участков и уточнено местоположение границ смежных земельных участков, на обороте Чертежа оформляется акт согласования местоположения границы земельного участка (Рисунок 3.4)

Рисунок 3.4. Акт согласования местоположения границы земельного участка

В реквизите "1" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" заполняется обозначение земельного участка в виде:

двоеточия и сочетания заглавных букв русского алфавита "ЗУ" с числом, записанным арабскими цифрами (: ЗУ1) - так как здесь происходит образование земельного участка путем выделения из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В качестве обозначений характерных точек границ земельных участков и их частей используются:

для точек, местоположение которых не изменилось или было уточнено в результате кадастровых работ, -- число, записанное арабскими цифрами;

для новых точек -- сочетание строчной буквы «н» русского алфавита и числа, записанного арабскими цифрами (например, н1)[9].

В реквизит "2" раздела "Сведения об образуемых земельных участках и их частях" вносятся сведения об образуемых частях границы земельного участка, расположенных между двумя последующими характерными точками границы, с указанием горизонтального проложения по каждой части границы, с точностью до 0,01 м (Рисунок 3.5)

Рисунок 3.5. Сведения об образуемых участках и их частях



К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1) схема геодезических построений;

2) схема расположения земельных участков;

3) чертеж земельных участков и их частей;

Графическая часть межевого плана оформляется на основе сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела "Исходные данные".

Раздел "Схема геодезических построений" оформляется в соответствии с материалами измерений, содержащими сведения о геодезическом обосновании кадастровых работ.

Раздел "Схема расположения земельных участков" (далее - Схема) оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала.

Схема предназначена для отображения местоположения земельных участков относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления (для земельных участков, занятых протяженными объектами), природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения (если отдельные части границы земельного участка совпадают с местоположением внешних границ таких объектов и сведения о таких объектах содержатся в ГКН), земельных участков или земель общего пользования.

На Схеме отображаются:

границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов (при необходимости);

границы кадастрового деления (если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления).

Чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков.

Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображались все образуемые либо уточняемые земельные участки, а также части земельных участков.

На Чертеже отображаются:

местоположение существующих, новых и прекращающих существование характерных точек границ, а также частей границ;

обозначения земельных участков, частей земельных участков и характерных точек границ [9].

Межевой план был подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Площадь земельного участка должна соответствовать площади, предельные максимальные и минимальные размеры которой установлены для данного вида разрешенного использования.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления [1].

Для Тулы предельные размеры установлены решением Тульской городской думы от 27.10.2010 № 8/189. Максимальные и минимальные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства составляют соответственно 1200 кв.м. и 300 кв.м.[15].

После подготовки межевого плана земельный участок ставится на государственный кадастровый учет.

3.5 Постановка на Государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом

После формирования границ земельного участка необходимо обеспечить постановку земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом на государственный кадастровый учет.

С заявлениями о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости помимо собственников таких объектов недвижимости вправе обратиться любые иные лица [7].

В представленных документах об осуществлении кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна содержаться информация, позволяющая установить, что земельный участок занят многоквартирным домом. В частности, в решении органа государственной власти или органа местного самоуправления об утверждении схемы расположения земельного участка под многоквартирным домом, которое включается в состав приложения к межевому плану, обязательно должен быть указан однозначный в понимании вид разрешенного использования земельного участка (например, «для размещения многоквартирного дома»).

При постановке на кадастровый учет земельного участка орган кадастрового учета выдает заявителю кадастровый паспорт земельного участка. (Рисунок 3.6)

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, которая содержит необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости[7].

Государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, сопровождается внесением органом кадастрового учета сведений о вещных правах на такие земельные участки. Сведениям о таких участках временный характер не присваивается. При этом в строке 15 «Сведения о правах» кадастрового паспорта указывается:

вид права - «общая долевая собственность»;

сведения о правообладателе - «собственники помещений многоквартирного дома»;

особые отметки - «доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения»

Рисунок 3.6. Кадастровый паспорт земельного участка

Следует обратить внимание, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) возникает в силу закона независимо от момента государственной регистрации такого права и носит право подтверждающий характер. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно.

По желанию собственника помещения право общей долевой собственности может быть зарегистрировано.

Во избежание государственной регистрации прав иных лиц на земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме уполномоченному лицу необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Целесообразно внести запись о возникшем в силу закона праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что отвечает требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество этого дома необходимы следующие документы:

заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (на каждый объект общего недвижимого имущества). (Заявление может быть подано уполномоченным общим собранием собственников лицом или представителем ТСЖ);

документ, подтверждающий полномочия представителя собственников;

документ об оплате государственной пошлины;

сведения о собственниках и принадлежащих им помещениях;

право устанавливающие документы на общее недвижимое имущество;

технический паспорт дома.

Итак, формирование земельного участка, как и проведение его государственного учета, закончено. Участок земли, на котором расположен не только многоквартирный дом, теперь общая долевая собственность тех собственников помещений, которые живут в этом многоквартирном доме. Он переходит к ним бесплатно.

С момента постановки земельного участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога. Размер налога зависит от величины доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от местоположения участка и кадастровой стоимости земли

3.6 Проблемы формирования земельных участков под многоквартирными домами

Как видно из всего вышеизложенного процесс формирования земельных участков под МКД представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, финансовые затраты и необходимость овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний. С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Одним из типичных примером нарушения норм действующего земельного законодательства и законодательства в области градостроительной деятельности является вариант, когда сформированные и предоставленные в собственность земельные участки под многоквартирными домами не только выходят за границы красных линий, но также захватывают часть существующей проезжей части вместе с тротуарами. Данная ситуация влечет за собой ряд проблем правового, имущественного и иного характера. Имущественные проблемы при таком подходе к формированию земельных участков возникнут у собственников помещений в многоквартирном доме, т. к. после кадастрового учета земельного участка они автоматически становятся плательщиками земельного налога. Платить налог они будут за землю, которая является территорией общего пользования, находящейся за пределами красных линий, и которая не используется и не будет использоваться в дальнейшем для обслуживания жилого дома. Наряду с имущественными проблемами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме у органов местного самоуправления возникнет ряд других проблем в случае намерения использовать этот земельный участок в интересах муниципалитета.

Другим вариантом формирования земельных участков под многоквартирными домами, противоречащим действующему законодательству, является вариант формирования земельных участков по контуру объекта капитального строительства, так называемое межевание под «отмостку».

Указанный вариант противоречит ч. 4 ст. 43 ГрК РФ, в которой установлено, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. В данном случае также нарушаются права собственников жилых и нежилых помещений на благоприятные условия проживания (отсутствие игровых площадок для детей, элементов благоустройства, загрузочных площадок, подъездов, возможности обслуживать инженерно-технические сети, используемые для нормального функционирования жилого дома и многие другие негативные факторы)[4].

При формировании земельного участка под «отмостку» встречаются уникальные случаи, когда сформированный и предоставленный в собственность земельный участок под многоквартирным домом, территориально расположен внутри другого земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, не имеющего никакого отношения к собственникам помещений многоквартирного дома. Можно только предположить какие проблемы возникнут у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также у собственника земельного участка, прилегающего к дому при эксплуатации и обслуживании находящихся в их собственности земельных участков.

По вопросу формирования земельных участков под мкд издано огромное количество федеральных, региональных и ведомственных нормативно-правовых актов. Однако, в действующем законодательстве есть пробелы и недосказанности, что рождает многочисленные споры. Например, если собственники помещений в доме желают оформить себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного лица, подают заявление, и участок переходит в обще-долевую собственность. А, что если жильцы не хотят себе землю в собственность (чтобы не платить земельный налог), т. е ничего не буду предпринимать. И земля останется у города.

Но, согласно Вводному закону к ЖК РФ - С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме[3].

Нигде не прописано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению самих собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиться -- то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им. И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника. В ст.20 Федерального закона № 221 - ФЗ установлены заявители, но там не исключены и любые иные лица.

Т.е. на практике получается, что город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5 Вводного закона к ЖК РФ, изложенному выше, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений. При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо! Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут ? такого механизма законом не предусмотрено.

Статьей 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно ему все, прочно связанные с земельными участками, объекты следуют судьбе земельных участков. Следовательно, земельный участок под многоквартирным домом, следует судьбе права собственности на квартиру в данном доме и момент незаконной его передачи третьим лицам фактически лишает права собственности граждан на их жилье.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством [2].

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка также в случае, если:

1) размер такого земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;

2) такой земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;

Принадлежащий собственнику жилья земельный участок может быть изъят для муниципальных или государственных нужд. Такое решение принимается городскими или федеральными властями. Последние должны официально уведомить домовладельца за год до предстоящей процедуры. Согласно п. 4 ст. 63 Земельного кодекса РФ Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными пунктами 1 и 2 настоящей статьи, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок [1].



Выводы и рекомендации

Формирование земельных участков под многоквартирными жилыми домами является одним из сложных и проблематичных вопросов действующего земельного, жилищного, градостроительного и иного законодательства, что обусловлено наличием коллизий, пробелов, отсутствием унифицированного понятийного аппарата в данных отраслях права, а также рядом других причин. В связи с этим решение вопроса формирования земельных участков под многоквартирными домами либо откладывается на неопределенный срок, либо решается способами, которые противоречат действующему законодательству.

Земельный участок МКД в соответствии со ст. 16 Земельного кодекса РФ считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). После такого оформления большая часть как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.

Отметим прежде те плюсы, которые сулит оформление земельного участка в обще долевую собственность. Это:

- гарантия защиты интересов жителей МКД в случае строительства какого-либо нового объекта на оформленной придомовой территории, а также право на собственную застройку в установленном порядке.

Без согласия собственника не смогут произвести каких-то обременительных действий, например, не проложат дорогу вдоль дома к новому месту строительства (например, при уплотнительной застройке), не устроят автостоянку, мойку и пр.;

- распоряжение земельным участком в пользу большинства собственников помещений МКД (организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.) в установленном порядке;

- часть земельного участка можно сдать в аренду, а полученные деньги использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели;

- собственник получит дополнительные гарантии того, что никто без его согласия не отберет бесплатно собственность, не снесет здания и строения, расположенные на участке;

- собственник в большей степени защищен от произвола властей: дом не может быть снесен в одночасье, и все сособственники имеют право на защиту собственности, а при сносе - на существенные компенсации;

- собственники могут разместить сооружения, которые будут приносить какую-то прибыль и т.д.

Также у собственников жилья возникает ряд обязанностей:

С момента постановки участка на кадастровый учет у жителей МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ).

После приватизации придомового участка собственники помещений МКД также несут расходы по его содержанию и уборке

В целом, оформление земли в собственность всегда целесообразно и важно. Оформлять земельный участок под многоквартирным домом следует в соответствии законодательства РФ, чтобы защитить придомовую территорию от точечной застройки, при этом будет учтен интерес города - за пользование землей будет взиматься плата.



Заключение

Последнее время весьма актуальна тема оформления земельных участков под многоквартирными домами.

Есть и плюсы и минусы, однако плюсов больше:

Плюсы

* Третьи лица без согласия не смогут использовать придомовую территорию (например, не устроят автостоянку, мойку, не расширят дорогу за счет территории и пр.).

* Есть возможность провести благоустройство (например, создать зеленую зону, собственную парковку только для своих автомашин, детскую площадку и пр.).

* Часть земельного участка можно сдать в аренду (в рамках законодательства), а полученные деньги использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели.

* Жильцы получат дополнительные гарантии того, что имущество общего пользования не отберут бесплатно, не будет осуществлен снос зданий и строений, расположенных на участке.

*Земля существенно увеличит стоимость каждого квадратного метра жилья.

*При изъятии земельного участка жильцы могут рассчитывать на компенсацию не только за квартиру, но и за земельный участок.

* Жильцы могут разместить сооружения, которые будут приносить какую-то прибыль (например: рекламные конструкции, охраняемую автостоянку и т.д.).

* Можно что-нибудь или пристроить, или надстроить, или модернизировать, или реконструировать. Капитализация дома с присоединением придомовой территории в таком случае значительно возрастет.

Минусы

* Собственники земельного участка (его доли) обязаны ежегодно платить земельный налог (он примерно равен 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка) пропорционально занимаемой площади.

* Есть некоторые сложности при оформлении, а именно должны быть поданы заявления, проведены определенные законом процедуры, оформлены необходимые документы.

Один из актуальных вопросов в сфере земельных и жилищных отношений касается порядка осуществления органами местного самоуправления возложенных на них законом функций при передаче земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах

Земельный налог рассчитывается по следующей формуле:

ЗН= КстСнКвл

ЗН -- земельный налог;

Кст -- кадастровая стоимость земельного участка;

Сн -- ставка налога, установленная местными властями. Для жилых домов она не может превышать 0,3%.

Квл -- коэффициент владения квартирой. Например, если собственники купили жилье полгода (6 месяцев) назад, Квл = 6/12, для старожилов Квл = 12/12.

Являющиеся собственниками помещений в многоквартирных домах юридические лица и ИП рассчитывают и выплачивают сумму налога на землю самостоятельно, физические лица получают из налоговых инспекций уведомления с уже выполненными расчетами. (Экономическая часть)

Существует ряд преимуществ, которые даёт оформленное право собственности на землю под многоквартирными домами:

Ш С момента разграничения собственности между жильцами домов в пределах границ сформированных участков никто не сможет осуществлять любые действия без согласия сособственников.

Ш Самая надежная защита от нежелательного строительства, автостоянки, ларька по продаже алкогольной продукции во дворе дома.

Ш Способ пополнить бюджет дома, передав в пользование часть земельного участка на условиях договора аренды.

Ш Введение ограничений пользования земельным участком.

Ш Снос аварийных деревьев. С получением прав собственники получают соответствующее разрешение (порубочный талон) у муниципальных органов власти (Управление охраны окружающей среды и природопользования Администрации г. Владивостока).

Ш Реализации планов благоустройства территорий, хозяйственных, спортивных и детских площадок (согласование схемы планировки двора или проекта благоустройства двора).

Ш Существенно повышается цена квартиры.

Ш Земля - главная инвестиция в новое строительство, т.е. полная юридическая и экономическая возможность улучшить свои жилищные условия.

Ш При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственнику должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.



Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 05.04.2011) // СПС Консультант плюс

2. Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.11.2010) // СПС Консультант плюс

3. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 30.07.2010) // СПС Консультант плюс

4. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 29.12.2004 №190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 20.03.2011) // СПС Консультант плюс

5. Российская Федерация. Законы. О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации [Текст]: Федеральный закон от 29.12.2004 №191-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 20.03.2011) // СПС Консультант плюс

6. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 06.04.2011) // СПС Консультант плюс

7. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости [Текст]: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СПС Консультант плюс

8. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) (ред. от 20.03.2011) // СПС Консультант плюс

9. Российская Федерация. Приказ Минэкономразвития. Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» [Текст]: от 24.11.2008 № 412. - СПС Консультант плюс

10. Российская Федерация. Глава администрации. О порядке утверждения и выдачи схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующей территории [Текст]: от 12.11.2008 № 4580

11. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс Российской Федерации [Текст]:

12. Российская Федерация. Письмо Министерства экономического развития. О передаче земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме [Текст]: от 16.10.2009 № Д23-3410.-

СПС Консультант плюс

13. Российская Федерация. Письмо 03-06-02-02/154 О вопросах права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, бухгалтерского учета объектов приватизированного жилого фонда и применения повышающих коэффициентов при исчислении земельного налога

14. Российская Федерация. Постановление Конституционного Суда. [Текст]: от 28.05. 2010 N 12-П

13. Российская Федерация. Правительство. О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» [Текст]: Постановление Правительства РФ от 30 марта 1998 г. №369 // СПС Консультант плюс

17. Строительные нормы и правила СНиП 23-05-95. Естественное и искусственное освещение [Текст]: Утвержденные постановлением Минстроя РФ от 2.08.1995 №18-78 (с изм. от 29.05.2003 // СПС Консультант плюс

18. Санитарные правила и нормы. СанПиН 2.2.2.542-96. Гигиенические требования к видеодисплейным терминалам, персональным электронно-вычислительным машинам и организации работы[Текст]: Утвержденные постановлениемГоскомсанэпиднадзора РФ от 14.07.1996 №14 // СПС Консультант плюс

19. Варламов, А.А. Земельный кадастр [Текст]: учеб.-практ. Пособие/ А.А. Варламов, С.А. Гальченко. - М.: МСХА, 2000.



Приложение А

Уведомление о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Кому: ______________________________

Адрес:______________________________

______________________________

УВЕДОМЛЕНИЕ

О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО АДРЕСУ:

Приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений в доме, которое будет проводиться в форме заочного голосования в соответствии со ст.47 ЖК РФ.

Принятые Вами решения ( заполненные Вами бюллетени голосования ) по вопросам повестки дня просим Вас до _____________числа, ________ часов

передать по адресу: __________________________________________________________

ПОВЕСТКА ДНЯ

1) Принятие решения о приобретении прав на земельный участок, на котором расположен дом по адресу:

Ознакомиться с информацией и документами, которые будут представлены для общего

собрания, Вы можете по адресу: ________________________________________________

тел. _______________________

Члены инициативной группы:

Адрес: _______________________________ тел. _______________________________

Адрес: ________________________________ тел. ________________________________

Адрес: ________________________________ тел. _______________________________

Приложение Б

Бюллетень для заочного голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

БЮЛЛЕТЕНЬ

ДЛЯ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПО АДРЕСУ:

Собственник помещения по адресу:

Свидетельство о регистрации права собственности № _____________________________

Дата выдачи __________

Общая площадь ________ м²

доля собственности _____

1) Принять решение о приобретении прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу:

За Против Воздержался

2) Выбрать уполномоченным лицом, которое вправе обратиться от имени собственников помещений в многоквартирном доме в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет __________________________, проживающего по адресу:

Паспорт №_________________, серия __________________, выдан ____________________

_____________________________________________________________________________

За Против Воздержался

Подпись собственника помещения (его доли ) _________________________



Приложение В

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме

РЕЕСТР

собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу

Количество жилых и нежилых помещений в доме ______

Общая площадь всех помещений в доме ___________ м²

Общее количество голосов собственников помещений в доме _____

№ п/п	№ пом.	ФОИ собственника помещения	Доля собств	Общая площадь помещ. м2	Кол-во голосов	Дата увед	Подпись о получении уведомления о собрании
1	2	3	4	5	6	7	8

Настоящий реестр составлен "__" ____________20 г.

(Ф.И.О. лица, составившего реестр)



Приложение Г

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

ПРОТОКОЛ

ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В ФОРМЕ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ ПО АДРЕСУ:

Дата начала голосования ___________________

Дата окончания приема решений ( бюллетеней голосования) ___________2010года.

Место ( адрес ) передачи бюллетеней голосования __________________________

Инициаторы общего собрания______________________________________________

Дата и место подсчета голосов __________________________________________________________________________________________________________

Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме (общая полезная площадь дома) ________ кв. м

Количество участвующих в голосовании ________ кв. м, _______ %

Кворум имеется ( не имеется) ________________

Вопросы, поставленные на голосование:

1.Принять решение о приобретении прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом по адресу_________________________________________________________________________________________________________________________

ЗА____________ ПРОТИВ_______________ ВОЗДЕРЖАЛСЯ________________

1. Выбрать уполномоченным лицом, которое вправе обратиться от имени собственников помещений в доме в орган местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет ____________________________ ,паспорт № _____________ , серия _________________ , выдан _______________________________________________

ЗА____________ ПРОТИВ_______________ ВОЗДЕРЖАЛСЯ__________________

Члены счетной комиссии:

_____________________________ ,тел. __________________________

_____________________________, тел. __________________________

_____________________________, тел. __________________________

Размещено на Allbest.ru