3.1 Особенности и проблемы нормативно-правового регулирования земельных правоотношений в Оренбургской области

Глава 3 Конституции Российской Федерации закрепляет федеративное устройство нашего государства, а статья 65 в числе субъектов Российской Федерации называет Оренбургскую область [1 c.13]. Принцип федерализма предопределяет разграничение компетенций между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, в том числе и по вопросам земельно-имущественных отношений и права собственности на землю.

Наглядно это разграничение можно представить в виде таблицы 1.

Таблица 1 - Разграничение компетенций между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления

Одновременно с разграничением полномочий между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, Конституция Российской Федерации в статье 72 определяет перечень вопросов, находящихся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В числе таких вопросов находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, природопользование, особо охраняемые природные территории, разграничение государственной собственности [1 c.15-16]. Данное конституционное положение означает возможность регулирования этих вопросов не только федеральным законодательством, но и законодательством субъекта Российской Федерации.

В условиях многообразия форм собственности и необходимости равной правовой защиты государственной, муниципальной и частной собственности, правовое регулирование земельных отношений на территории Оренбургской области осуществляется как на основе федеральных законов - Земельного кодекса Российской Федерации, «О государственном кадастре недвижимости»,

«О землеустройстве», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так и на основе законов и иных нормативно-правовых актов, принятых в Оренбургской области.

В рамках выполнения заданий на преддипломную практику изучался вопрос наличия регионального законодательства в области регулирования земельно-имущественных отношений и реализации права собственности на землю в Оренбургской области. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, изложенным в региональном докладе о состоянии и использовании земель в Оренбургской области в 2011-2012 годах (опубликован на официальном сайте Управления) [22], для регулирования земельно- имущественных отношений, возникающих в процессе владения, пользования и распоряжения землей на территории Оренбургской области принят и действует ряд законов и подзаконных актов:

– «Соглашение о взаимном сотрудничестве по государственной поддержке фермерского движения», подписанное 7 февраля 1996 года между Правительством Оренбургской области и Ассоциацией крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов области, в соответствии с Программой развития и обустройства крестьянских хозяйств, сельских предпринимателей, их ассоциаций и объединений;

– закон Оренбургской области от 12.09.2000 года № 661/186-ОЗ «О поддержке садоводов, огородников, дачников и их садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений» (в редакции от 20.05.2011года);

– закон Оренбургской области от 16 ноября 2002 года № 317/64-III-ОЗ «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области». 1 марта 2011 года в указанный закон внесены изменения (закон Оренбургской области от № 4304/994-IV-ОЗ «О внесении изменений в Закон Оренбургской области «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области»). Изменения были подготовлены в целях приведения указанного регионального закона в соответствие с федеральным, в частности: в соответствие со статьей 179 Бюджетного кодекса Российской

Федерации в части передачи функции утверждения долгосрочных целевых программ от Законодательного Собрания Оренбургской области Правительству Оренбургской области. С этой же целью (приведение регионального законодательства в соответствие с федеральным) был принят закон Оренбургской области от 30 июня 2011 года № 342/55-V-ОЗ «О внесении изменений в Закон Оренбургской области «О порядке управления земельными ресурсами Оренбургской области». Подпунктом «с» части 1 статьи 14 Закона Оренбургской области от 16.11.2002 года № 317/64-III-ОЗ

«О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области» установлено, что к полномочиям органов местного самоуправления относится утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Статьей 4 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон

«О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные акты Российской Федерации» внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации. В частности, пункт 5 статьи 31 Кодекса дополнен новым абзацем, определяющим, что в случаях, предусмотренных федеральным законом, допускается утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории органом государственной власти субъекта Российской Федерации [3, с.16]. Законопроект вносит изменения в подпункт «а» части 3 статьи 12 и подпункт «с» части 1 статьи 14 Закона. В соответствии с Законом Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области утверждает схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в случаях, предусмотренных федеральным законом;

– закон Оренбургской области от 31 декабря 2002 года № 459/79- III-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Оренбургской области» (в редакции от 15.11.2011 года);

– закон Оренбургской области от 17 марта 2003 года № 118/16-III-ОЗ

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области» (в редакции от 06.05.2014 года), принят в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

– закон Оренбургской области от 25 июня 2004 года № 1254/192- III-ОЗ «О личном подсобном хозяйстве» (в редакции от 1 ноября 2008 года);

– закон Оренбургской области от 04.07.2005 года № 2340/417-III-ОЗ «О цене выкупа земельных участков» (в редакции от 24.05.2011 года);

- постановление Правительства Оренбургской области от 23.03.2006 года № 89-п «Об утверждении порядка проведения согласительных процедур по местоположению земельного участка, выделяемого в счет доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения»;

- закон Оренбургской области от 10.11.2006 года № 691/131-IV-ОЗ «О предоставлении сельскохозяйственных угодий гражданам на территории Оренбургской области» (в редакции от 01.07.2013 года);

– «Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденный постановлением Правительства Оренбургской области от 03.05.2007 года № 166-п (в редакции от 22.108.2013 года). Постановление принято в соответствии с федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», законом Оренбургской области «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области» и в целях обеспечения соблюдения принципов гласности, публичности, состязательности, равного доступа граждан и юридических лиц к приобретению прав на земельные участки и эффективного распоряжения земельными участками на территории административного центра Оренбургской области - города Оренбурга;

- постановление Правительства Оренбургской области от 09.07.2007 года № 231-п «О мерах по повышению доступности земельных участков для жилищного строительства и развитию системы градорегулирования в Оренбургской области»;

- постановление Правительства Оренбургской области от 26 июля 2007 года № 256-п «Об утверждении порядка определения размеров и условий внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Оренбургской области» (в редакции от 26.12.2013 года), принятое в целях реализации принципа платности использования земли, обеспечения поступления арендных платежей в областной бюджет и эффективного управления земельными ресурсами и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и законом Оренбургской области

«О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области»;

- закон Оренбургской области от 30.04.2008 года № 2087/424-IV-ОЗ «О предоставлении служебных наделов гражданам на территории Оренбургской области»;

– постановление Правительства Оренбургской области от 28.02.2008 года № 84-п (в редакции от 31.12.2008 года) «Об утверждении Порядка отбора муниципальных образований Оренбургской области и предоставления субсидий из областного бюджета на софинансирование мероприятий по проведению землеустроительных работ по неразграниченным землям сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственного использования и постановке их на государственный кадастровый учет»;

– постановление Правительства Оренбургской области от 31.07.2008 года № 301-п (в редакции от 05.04.2012 года) «Об утверждении правил предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков государственной собственности Оренбургской области для целей, не связанных со строительством»;

- постановление Правительства Оренбургской области от 14 августа 2008 г. № 323-п «Об установлении предельных максимальных цен на работы

по проведению территориального землеустройства в отношении отдельных видов земельных участков, предоставленных гражданам» (в редакции от 30.12.2011 года), принятое в соответствии со статьей 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221- ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

– решение Оренбургского городского Совета от 10.10.2008 года № 677

«О земельном налоге» (в редакции от 04.03.2014 года), которое принято в целях активизации земельного рынка в городе Оренбурге и регулирует ставки земельного налога, порядок и сроки уплаты налога, а также порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы;

– закон Оренбургской области от 07.11.2008 года № 2568/542-IV-ОЗ

«Об отнесении земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, использовании и охране таких земель» (в редакции от 12.09.2013 года);

– постановление Правительства Оренбургской области от 01.04.2009 года № 132-п (в редакции от 28.04.2010 года) «Об утверждении содержания ходатайства о переводе земель из одной категории в другую и состава прилагаемых к нему документов в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации»;

– постановление Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 года № 530-П (в редакции от 10.12.2013 года), утвердившее Порядок определения размеров арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области;

– закон Оренбургской области от 24 декабря 2009 года № 3282/763-IV- ОЗ «О порядке утверждения и изменения границ и правового режима пригородных зон в Оренбургской области» (в редакции от 24.04.2014 года);

– постановление Правительства Оренбургской области от 14.04.2011 года № 227-п «Об утверждении комплекса мер, направленных на обеспечение исполнения соответствующими юридическими лицами обязанности по переоформлению в установленные сроки права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной собственности Оренбургской области».

Законодательное Собрание Оренбургской области в 2013 году опубликовало «Доклад о состоянии законодательства в Оренбургской области в 2011-2012 годах». В докладе раскрываются основные направления и результаты нормотворческой деятельности Законодательного Собрания по правовому регулированию в различных сферах, в том числе и в сфере регулирования земельных отношений, земельного законодательства, законодательства собственности [15, с.75].

Как отмечается в Докладе, в 2011-2012 годах в Оренбургской области продолжалось совершенствование законодательного регулирования земельных отношений. Отличительной чертой законодательного регулирования в данной сфере стало преимущественное внесение изменений в уже действующие законодательные акты.

В целях приведения в соответствие с федеральным законодательством потребовалось принятие Закона Оренбургской области от 15 ноября 2011года

№ 549/132-V-ОЗ «О внесении изменения в Закон Оренбургской области «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Оренбургской области». Закон устанавливает максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, в размере 2,5 га. Законом Оренбургской области от 25.06.2004 № 1253/191-111-ОЗ статья 4 Закона Оренбургской области «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Оренбургской области» была дополнена абзацем вторым, регулирующим вопросы установления максимальных размеров площади земельных участков, предоставленных гражданам для ведения сельского хозяйства. Соответствующие изменения в статью 1 указанного Закона, устанавливающую предмет его регулирования, при этом внесены не были. собственность земля право гражданский

Закон Оренбургской области от 1 марта 2011 года 4312/1001-IV-ОЗ «О внесении изменения в Закон Оренбургской области «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданами на территории Оренбургской области» принят в целях устранения внутреннего противоречия. Закон Оренбургской области от 20 мая 2011 года № 183/27-V-ОЗ «О внесении изменений в Закон Оренбургской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области». Закон принят в связи с необходимостью приведения в соответствие с федеральным законодательством и принятием Федерального закона от 29.12.2010 № 435- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения».

9 июня 2011 года Правительство Оренбургской области в целях развития государственного кадастра недвижимости, проведения работ по государственной кадастровой оценке земель и управления земельно- имущественным комплексом на территории Оренбургской области утвердило областную целевую программу «Создание системы кадастра недвижимости и управления земельно-имущественным комплексом на территории Оренбургской области на 2012 - 2016 годы» (постановление от 9 июня 2011 года № 439-пп).

Закон Оренбургской области от 22.08.2012 № 1022/290-V-ОЗ «О внесении изменений в Закон Оренбургской области «О бесплатном предоставлении на территории Оренбургской области земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей». Закон расширил субъектный состав имеющих право на бесплатное предоставление земельных участков, а также внес изменения, касающиеся приведения видов разрешенного использования земель в соответствие с видами разрешенного использования, установленными постановлением Правительства Оренбургской области от 30.11.2007 № 414-п

«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов». Законом увеличен максимальный размер предоставляемых бесплатно земельных участков с 0,3 га до 0,4 га, что позволяет органам местного самоуправления включать в фонды земельных участков, предназначенных для бесплатного предоставления в собственность граждан, земельные участки размером от 0,30 га до 0,4 га, по которым уже разработаны проекты планировки, совмещенные с проектом межевания новой застройки в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования поселений.

Законом Оренбургской области от 06.11.2012 № 1080/319-V-ОЗ «О внесении изменений в Закон Оренбургской области «Об управлении государственной собственностью Оренбургской области» устанавливается, что решения о передаче имущества из государственной собственности Оренбургской области в государственную собственность Российской Федерации принимаются федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет полномочия собственника имущества (если иное не установлено Правительством Российской Федерации). К полномочиям Законодательного Собрания области отнесено принятие постановления о направлении предложений по передаче имущества из государственной собственности Оренбургской области в собственность Российской Федерации. К полномочиям Правительства области отнесено принятие постановления о направлении предложений по передаче имущества из собственности Российской Федерации в государственную собственность Оренбургской области, а также о передаче имущества из государственной собственности Оренбургской области в муниципальную собственность и о передаче имущества из муниципальной собственности в государственную собственность Оренбургской области.

Закон Оренбургской области от 11.01.2013 года № 1331/380-V-ОЗ «О внесении изменений в Закон Оренбургской области «О бесплатном предоставлении на территории Оренбургской области земельных участков гражданам, имеющим трех и более детей». Данный Закон предоставляет

возможность многодетным семьям, имеющим право на бесплатное получение земельного участка, реализовать данное право в отношении земельных участков, выделенных на праве аренды под жилищное строительство, на которых возведен жилой дом либо приобретен в собственность.

Приняты постановления Правительства Оренбургской области и в сфере кадастровой оценки земель:

- от 30.11.2007 года № 414-п (с изменениями от 23.07.2012 года) «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов»;

- от 4 февраля 2009 года № 32-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих и огороднических объединений вне черты населенных пунктов Оренбургской области» (в редакции от 18.09.2013 года);

- от 15.07.2010 года № 491-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения в Оренбургской области»;

- от 21.12.2011 года № 1234-п «О проведении государственной кадастровой оценки земель в 2012 году на территории Оренбургской области».

Анализ приведенных региональных нормативно-правовых актов свидетельствует о большой активности местных законодательных органов в области правового регулирования земельно-имущественных отношений и права собственности на землю. В ноябре 2012 года комитет Законодательного Собрания области по собственности, природопользованию и строительству провел заседание «круглого стола» на тему: «Проблемы правового регулирования земельных отношений в Оренбургской области». Участниками «круглого стола» отмечены следующие основные проблемы нормативно- правового регулирования земельных правоотношений:

1. Наличие отдельных противоречий в нормах градостроительного и земельного законодательства.

2. Отсутствие необходимых подзаконных актов, в частности

общероссийского классификатора видов разрешенного использования земельных участков, полномочие по утверждению которого закреплено за федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац третий пункта 2 статьи

7 Земельного кодекса Российской Федерации).

3. Не завершена процедура разграничения права государственной собственности на землю.

4. Существуют сложности в предоставлении земельных участков для комплексного освоения территорий.

5. Низкая эффективность государственного земельного надзора и муниципального земельного контроля.

6. Правовые сложности процедуры перевода земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

7. Отсутствие четкой регламентации процедуры изъятия и резервирования земель (в том числе сельскохозяйственного назначения) с последующим выкупом, в частности, в ситуации, когда земельный участок был предоставлен в пользование, владение или собственность, но права на него до настоящего времени не зарегистрированы.

8. Правовые проблемы подготовки и утверждения документов территориального планирования [15, c.156-157].

Действующая нормативно - правовая база дает возможность регулирования земельно-имущественных отношений на территории Оренбургской области.

3.2 Характеристика земельного фонда Оренбургской области

Оренбургская область - один из крупнейших регионов Российской Федерации, входящий в состав Приволжского федерального округа РФ. Территория области расположена на стыке двух частей света - Европы и Азии

и имеет границы с Республиками Татарстан и Башкортостан, Челябинской областью на севере, с Казахстаном - на востоке и юге, Самарской областью

– на западе. Административный центр области - город Оренбург. В составе Оренбургской области - 35 районов, 12 городов (4 городских поселения, 8 городских округов) и закрытое административно- территориальное образование п.г.т. Комаровский.

Земельный фонд Оренбургской области (данные государственного земельного учета на 01.01.2012 г.) составляет 12 370 200 га (здесь и далее приведены данные из регионального доклада «О состоянии и использовании земель в Оренбургской области») [22].

Согласно действующему законодательству и сложившейся практике, государственный учет земли в Российской Федерации, а также в регионах, осуществляется по категориям земель и угодьям. Цель государственного земельного учета - получение систематизированных сведений о количестве земель, их качественном состоянии, о правовом положении земель в границах территории области, а также о необходимости принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель. Вопрос реализации права собственности на землю неразрывно связан с распределением земель на категории, так как использование земли допускается исключительно по целевому назначению, а именно этот фактор является определяющим при разделении земель на категории.

Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим. Отнесение земель к категориям осуществляется в соответствии с их целевым назначением и правовым режимом и устанавливается законодательством. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает следующие категории земель:

– земли сельскохозяйственного назначения;

– земли населенных пунктов;

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

– земли особо охраняемых территорий и объектов;

– земли лесного фонда;

– земли водного фонда;

– земли запаса.

Земельные угодья - это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей. Различаются эти земли по природно-историческим признакам. Учет земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим состоянием и использованием.

Земельные угодья делятся на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные. Разделение осуществляется на основе нормативно- правовых актов, принимаемых на государственном и ведомственном уровнях.

Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашни, залежи, многолетние насаждения, кормовые угодья (пастбища и сенокосы).

К несельскохозяйственным угодьям (то есть к землям, которые не могут быть использованы для получения сельскохозяйственной продукции) относятся: земли под лесными насаждениями, земли под водой и болотами, земли застройки, земли под дорогами и прочие земли (свалки, овраги, полигоны, пески и другие).

Помимо учета земель по категориям и угодьям, осуществляется учет по формам собственности.

Рассмотрим структуру земельного фонда Оренбургской области по указанным критериям.

Как уже было отмечено выше, в соответствии с данными

государственной статистической отчетности территория Оренбургской области составляет 12 370 200 га.

Распределение земельного фонда Оренбургской области по категориям земель можно представить в таблице 2.

Приведенные в таблице 2 статистические данные позволяют сделать следующие выводы:

- размер земельного фонда Оренбургской области за представленный период не изменился.

Таблица 2 - Распределение земельного фонда Оренбургской области по категориям земель, тыс. га

Как свидетельствуют данные таблицы 2, в распределении земельного фонда по категориям преобладающие значения сохраняются за землями сельскохозяйственного назначения. За 2012 год размер земель этой категории по сравнению с 2011 годом несколько уменьшился за счет перевода земель из одной категории в другую. В частности, 1,1 тыс.га. земель сельскохозяйственного назначения были переведены:

– в земли населенных пунктов - 0,2 тыс.га. в двух районах области - Александровском и Оренбургском для расширения и строительства населенных пунктов;

– в земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения - 0,8

тыс. га в двадцати восьми районах области в основном под строительство и размещение скважин месторождений нефти, строительство установки комплексной подготовки газа, строительство АЗС, для размещения полигонов твердых бытовых отходов и другие;

– в земли особо охраняемых территорий - 0,1 тыс.га. в четырех районах области. Основаниями для перевода земель являлись Постановления Правительства Оренбургской области «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Наглядно преобладание в структуре земельного фонда Оренбургской области земель сельскохозяйственного назначения можно увидеть на приведенной ниже диаграмме на рисунке 1.

Рис. 1 - Структура земельного фонда Оренбургской области

Доля земель сельскохозяйственного назначения на ней составляет 88,4% от общего объема земельного фонда области. В состав земель сельскохозяйственного назначения включены сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения), их площадь составляет 10473 тыс. га и несельскохозяйственные угодья под зданиями и

сооружениями, внутрихозяйственными дорогами, лесополосами (полезащитными), древесно-кустарниковыми насаждениями, землями, занятыми болотами.

Площадь несельскохозяйственных угодий составляет 464,3 тыс. га или 4,2% от площади данной категории. В составе земель сельскохозяйственного назначения присутствуют и неиспользуемые земли, это, в первую очередь, невостребованные земельные доли ликвидированных хозяйств, которые находятся в собственности граждан - 1131,8 тыс. га.

Кроме того, в эту категорию земель включены земли, переданные ранее в ведение сельских администраций вне черты населенных пунктов. Это земли, изъятые у сельхозпредприятий на начальном этапе их реформирования для определенных целей, в основном, - это кормовые угодья.

Следующими по значению идут земли лесного фонда - они составляют 5,1%. В соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации, а также Земельным кодексом Российской Федерации к данной категории земель относятся лесные и нелесные земли. Лесные земли представлены участками, покрытыми лесной растительностью, и участками, не покрытыми лесной растительностью, но предназначенными для ее восстановления (вырубки, гари, участки, занятые питомниками и т. п.). К нелесным отнесены земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства (просеки, дороги, и другие).

Площадь земель лесного фонда Оренбургской области на 01.01.2012 г. не изменилась. Земли лесного фонда представлены, главным образом, лесными площадями - 535,7 тыс. га или 84,7 % площади этой категории, из них покрытые лесом - 503,9 тыс. га или 79,7 %, не покрытые лесом - 31,8 тыс. га или 5 %.

Далее, в составе земель Оренбургской области по убыванию: земли населенных пунктов - 3,3%.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Земли населенных пунктов используются как места проживания и осуществления производственной деятельности людей и удовлетворения их культурно-бытовых и иных нужд.

Населенные пункты области включают в себя застроенные территории, находящиеся под площадями, улицами, переулками, проездами, промышленными зонами, коммуникациями, лесами, парками, скверами, бульварами, водоемами, используемые для сельскохозяйственного производства и иных целей. В состав Оренбургской области входят двенадцать городских населенных пунктов: г. Абдулино, г. Бузулук, г. Бугуруслан, г. Гай, г. Кувандык, г. Медногорск, г. Новотроицк, г. Орск, г. Оренбург, г. Сорочинск, г. Ясный и г. Соль-Илецк. Структура земель сельских населенных пунктов по функциональному использованию отличается от городских населенных пунктов. Если земли городских населенных пунктов предназначены в основном для застройки, то на землях сельских населенных пунктов выше процент земель для сельскохозяйственного использования. Так, основные площади земель сельских населенных пунктов составляют земли для сельскохозяйственного использования - 186,4 тыс.га (71,5%), используемые, в основном, для ведения личного подсобного хозяйства - 58,9 тыс.га (22,6%). В составе земель сельскохозяйственного использования имеется вид использования земель - для других целей, это, как правило, кормовые угодья, используемые для сенокошения и выпаса скота, в основном, без оформления правоустанавливающих документов - 67,9 тыс.га (26,1%).

В соответствии с градостроительными регламентами в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к различным территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерным, транспортным, рекреационным и другие. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Земельные участки могут использоваться гражданами и юридическими лицами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Земли промышленности занимают 2,1% территории Оренбургской области. К данной категории земель относятся земли несельскохозяйственного назначения, имеющие неодинаковое целевое назначение, расположенные за чертой населенных пунктов и предоставленные в установленном порядке для строительства, размещения, эксплуатации и обслуживания промышленных предприятий, железных и автомобильных дорог, средств внутреннего водного, воздушного и трубопроводного транспорта и других целей. Характерная основная черта правового режима земель данной категории - целевой характер их использования:

- к землям промышленности (22,8 тыс. га) отнесены земли, предоставленные для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности. Это земельные участки, занятые административными и производственными зданиями, строениями и сооружениями, подъездными путями, инженерными коммуникациями, и участки, обслуживающие указанные объекты. В 2012 году площадь земель промышленности увеличилась на 0,8 тыс. га за счет перевода земель из категории сельскохозяйственного назначения;

- к землям энергетики (0,4 тыс. га) отнесены земли, предоставленные для размещения воздушных линий электропередач, подстанций, распределительных пунктов и других сооружений;

- к землям транспорта (54,0 тыс. га) относятся земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и организациям транспорта для осуществления возложенных на них специальных задач по эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту объектов транспорта. Земли транспорта используются и предназначены для обеспечения деятельности объектов железнодорожного (29,0 тыс. га), автомобильного (23,7 тыс. га), воздушного (0,8 тыс. га) и трубопроводного (0,5 тыс. га) транспорта;

- к землям связи, радиовещания, телевидения и информатики (0,1 тыс. га) относятся земли, предоставленные предприятиям, учреждениям, организациям связи, радиовещания, телевидения и информатики для обеспечения их деятельности. В целях обеспечения их деятельности используются земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур;

- к землям обороны и безопасности (185,8 тыс. га) относятся земельные участки, которые используются и предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных сил Российской Федерации и других войск, воинских формирований и органов, организаций, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите;

– к землям иного специального назначения (0,6 тыс. га) относятся участки под выкупленными в собственность цехами промышленных предприятий, под зверохозяйствами, а также под объектами соцкультбыта, расположенными за чертой населенных пунктов, такими как школы, больницы, ветеринарные пункты, индивидуальные жилые дома, свалки, кладбища, монастыри и пр. Таким образом, к землям иного назначения относятся предоставленные для различных целей земельные участки, не учтенные в других категориях земель.

Земли особо охраняемых территорий составляют 0,6% от всего земельного фонда Оренбургской области. К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся земли, имеющие особое природоохранное, экологическое, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное и иное ценное значение. Указанные земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и оборота, для них установлен особый правовой режим и режим особой охраны. Оренбуржье располагает значительным историко-культурным потенциалом, насчитывающим около четырех тысяч разнообразных памятников археологии, истории и архитектуры, которые включают в себя древние курганы, поселения, рудники, изваяния, относящиеся к различным периодам каменного, бронзового, железного веков, к раннему и позднему средневековью.

На территории Оренбургской области находится Государственный природный заповедник «Оренбургский». ГУ «Природный заповедник Оренбургский» представляет собой научно-исследовательское, природоохранное, экологическое учреждение федерального значения. Площадь заповедника составляет 21,7 тыс.га, площадь охранной зоны - около 12,2 тыс.га. Заповедник состоит из 4 участков, расположенных в Первомайском, Беляевском, Кувандыкском и Светлинском районах Оренбургской области. Все участки заповедника состоят на государственном кадастровом учете и имеют государственные акты (свидетельства) на право бессрочного (постоянного) пользования землей, а на участки «Таловская степь» и «Ащисайская степь» - свидетельства о государственной регистрации права. В 2011 году площадь земель особо охраняемых территорий и объектов значительно увеличилась за счет перевода из земель лесного фонда земель Федерального государственного бюджетного учреждения «Национальный парк

«Бузулукский бор». Общая площадь национального парка составляет 106,8 тыс. га, в том числе в Оренбургской области - 55,5 тыс.га.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного кодекса Российской Федерации в категории земель сельскохозяйственного назначения []. То есть земли запаса - это неиспользуемые земли. Площадь категории земель запаса в Оренбургской области в 2012 году не изменилась и составляет - 31,1 тыс. га или 0,3% от общей площади области.

По своему составу земли запаса неоднородны. В земли запаса в установленном порядке могут переводиться деградированные сельскохозяйственные угодья, а также земли, подверженные радиоактивному и химическому загрязнению и выведенные из хозяйственного использования. В состав земель запаса входят земли, занятые обширными природными объектами, не вовлеченные в хозяйственный оборот, представляющие собой пески, галечники и т.п., а также земли под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд (0,5 тыс. га) и водными объектами (0,4 тыс. га). В отношении последних необходимо провести мероприятия по переводу земель или земельных участков в другие категории земель, согласно требованиям лесного, водного и земельного законодательства. Наибольшие площади земель запаса находятся в Светлинском (17,7с.

га), Ясненском (3,7 тыс. га), Домбаровском (2,8 тыс. га) районах.

Земли водного фонда в структуре земельного фонда Оренбургской области составляют 0,2%. К землям водного фонда относятся земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенные в водных объектах, занятые гидротехническими и иными сооружениями на водных объектах.

В эту категорию вошли земли, занятые Ириклинским, Ушкотинским, Верхнекумакским, Сорочинским водохранилищами, Елшанской, Домашкинкой, Крутиньковской, Боровской, Черновской, Городищенской оросительными системами, и земли, выделенные под полосы отводов по берегам водоемов под зоны охраны водоемов.

Распределение земельного фонда по категориям земель в разрезе районов и городов Оренбургской области показано в Приложении 2. По общей площади самыми большими являются Адамовский, Кувандыкский и Светлинский районы. Они же являются лидерами по объему земель сельскохозяйственного назначения.

Наибольшее количество земель населенных пунктов находится в городах Орске и Оренбурге, а среди районов - в Кваркенском районе. Земли промышленности и иного специального назначения расположены в основном в Оренбургском районе (за счет расположенного на его территории газзавода), Соль-Илецком и Тоцком. Абсолютным лидером по наличию земель особо охраняемых территорий является Бузулукский район. Земли лесного фонда находятся в основном в Кувандыкском, Илекском, Северном, Бузулукском,

Оренбургском, Тюльганском и Саракташском районах. Наибольшее количество земель водного фонда находится в Гайском и Кваркенском районах, а земли запаса - в Светлинском районе.

Далее рассмотрим распределение земель в Оренбургской области по формам собственности.

Распределение земель по формам собственности в Оренбургской области представлено на диаграмме на рисунке 2.

Государственная и муниципальная собственность 4820,4 тыс. га, 39%

Рис. 2 - Распределение земель Оренбургской области по формам собственности

По данным государственной статистической отчетности, отраженным на рис.2, на 1 января 2012 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 7549,8 тыс. га, что составило 61 % земельного фонда области. Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 39 % или 4820,4 тыс. га.