§ Продажа жилых помещения ст 558 ГК. Добавляется условия, по мимо предмета и цены, необходимо указать. кто сохраняет право пользования 3 лицами. в роли 3 лиц - это арендатор, наниматель, на основании завещательного отказа, под вопросом в законе этот вопрос не решен - члены семьи собственника, которые утратили семейные отношения и отказались от участия в приватизации. (судебная практика). Нужно предоставит выписку из домовой книге и лицевого счета, чтобы определить кто имеет права пользования.

Ш Особенности формы договора - требует регистрации обязательной, поэтому считается заключенной с момента регистрации.

Ш По данной сделки 2 регистрации - сам договор регистрируется, и право.

Если заключается предварительной договор о продаже недвижимости, то ее регистрации не требуется, нужно только письменная форма.

Договор продажи предприятия

· Включены активы за вычетом пассивов

Предприятие - муниц. комплекс\движ. \недвиж.

+пассивы

+исключит. права (товар. знак.)

Долги м. б проданы с предприятием. (кредиторы должны выразить к этому свое согласие\несогласие) он д. б. извещен об этой сделке за 3 месяца, если кредитор не хочет перевод долга то можно оспорить сделку в части или потребовать исполнения обязательства ст.562.

При продаже предприятия по частям спрашивать ни у кого не надо.

Объект договора: в составе предприятия: вещи (движ. \недвиж.), долги, права требования

Права, возникающие на основе лицензии, не м. б проданы (не передаются)

Существенные условия договора: предмет (состав предприятия), цена

Перечень долгов, акт инвентаризации, заключение аудитора, бух. баланс - эти документы предоставляются в рег. орган для регистрации.

Форма договора: письменная в виде 1-го документа; подлежит гос. регистрации

Продавец должен известить кредиторов о продаже.3 месяца ждут ответ от них (соглас\несогл)

Если кредитора не известили: иск о признании договора недействительным.

Ответственность по договору: если недостатки не устранены - покупатель вправе требовать расторжения договора. Если переданы вещи с недостатками, с долгами которые не были оговорены, то это требуется снижения покупной цены. Отказаться от покупки можно если только не возможно использовать предприятия.

Договор мены. Договор дарения

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор мены является консенсуальным, возмездным, взаимным.

К договору мены применяются правила о купли-продажи, если это не противоречит правилам о договоре мены.

Каждая из сторон явл. продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Носит смешанный характер.

Специальной формы нет.

Мена недвижимости - если хотя бы один их предметов явл. объектом недвижимости, подлежащей регистрации (сделка регистрируется)

Объект: Имущественные права передать нельзя. Обмен ценных бумаг можно.

Мена - это Сделка двусторонняя, если 3 стороны (а-> b, b->c, c-> a) это не мена.

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Если не указан предмет дарения-то договор дарения ничтожен

· договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

дарителем является ЮЛ, и стоимость дара превышает 3000 рублей.

договор содержит обещание дарения в будущем.

· договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 3000 рублей:

1) от имени малолетних и недееспособных граждан;

2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований установлен полный запрет получать от физических и юридических лиц вознаграждения

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него.

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара также в письменной форме. Когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Даритель вправе:

· отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

· отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения. ЗАТО: Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Отличать дар от пожертвования.

Пожертвование - дарение вещи или права в общеполезных целях. Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям. На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия. Пожертвование должно быть по определенному назначению. (если нет то считается обычным дарением)

Дарение и завещание - отличие, что дарения это договор, а завещание это односторонняя сделка. Дарение должно быть исполнено при жизни, завещание после смерти.

Общая х\р: консенсуальный, безвозмездный, односторонний обязывающий.

Если заранее договорились о дарении, то обязанность принять подарка. Доверительная сделка, личного х\р. Правопреемства нет, обязанность подарить не переходит.

Рента

По договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

ь реальный, (для его заключения требуется передача имущества)

ь Односторонний, (получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей)

ь Возмездный (имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы)

специфические признаки

договор мены - товар на товар; в ренте - денежная сумма.

Рента и дарение - безвозмездный договор, рента - возмездный!

Виды:

1) постоянная рента - происходит при реорганизации лица, правопреемство, наследование

2) Пожизненная - в течение жизни получателя либо иного гр-на, которого указан рентодателем

Заключение договора и его форма:

Сущ. условия: имущество, которое предается под ренту, описание самой ренты, согласование вида ренты;

Если рента недвижимости: должны согласовать гарантийную выплату ренты (поручительство, банковская гарантия). Если это условие не согласовано, то рента заключена, но приниматель ренты вправе расторгнуть договор.

Если под ренту передается недвижимое имущество, то гарантии не предусматриваются, т.к. рента обременяет недвижимое имущество и следует за вещью

Разграничение с др. договорами: В ренте платежи не имеют фиксированного срока платежа V обязанностей заранее не известен, рисковой х\р сделки, сколько будут длится это отношения неизвестно. Договор мены - товар меняется на товар, в ренте это денежная сумма обязанность плательщика. Рента и дарения это безвозмездный договор, рента всегда возмездный договор

Существенными условиями является имущество, которое передается под ренту описания самой ренты, согласования вида ренты, если представляется под ренту движимой имущество, стороны должны согласовать гарантию выплату ренту. (поручительство, банковская гарантия). Если последнее условия не согласован, то рента заключена, но приниматель ренты вправе расторгнуть договор ст 587 п 3

Форма: нотариальная! если недвижимость - гос. регистрация (она нужна для подтверждения права рентодателя)

Постоянная рента: рентодатель: гражданин\некоммерческая огранизация, если это предусмотрено уставом.

Плательщик-любое лицо; должен уплачивать ренту в срок, если есть просрочка, то может требовать расторжения договора (получатель просит выкупить ренту, а не просто расторгнуть договор)

Выкуп ренты определяется в договоре, либо по стоимости имущества+стоимость годовых платежей; а если выплаты состоялись, то просто сумма за год

Выкуп ренты - по инициативе любой стороны. Можно отсрочить выкуп - не более чем на 30 лет\жизнь рентодателя

· Если рента отчуждалась бесплатно - есть обязанность платить

· Если платно - отмена платы: прекращение ренты

Пожизненная рента:

Получатели-граждане (один\несколько)

Рента выплаченная в денежной сумме

Размер ренты - не менее 1 МРОТ

Особенности расторжения: если плательщик нарушает обязательства, получатель ренты - может расторгнуть договор, потребовать возврата имущества.

Пожизненное содержание с иждивением

Покупатель-гражданин.

Форма: денежная, товары, в виде работ, услуг; обеспечение ухода за получателем.

Д. б. определена цена всего объема содержания. Под ренту предоставляется к-л недвижимое имущество. Если договором предусмотрено право пользования чужим помещением

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением складывается из:

1) в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество - жилой дом, квартира, земельный участок и т.д.;

2) рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты (обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг).

Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты.

Срок действия договора равен периоду жизни иждивенца.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается:

ь смертью получателя ренты

ь соглашением сторон, новацией, прощением долга.

1. Договор аренды. Прокат

Общие положения об аренде

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Владение и (или) пользование имуществом является временным. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и не потребляемые.

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным

К видам договора аренды ГК РФ отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Помимо специальных видов аренды в ГК РФ и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды

Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц.

Иные лица:

ь субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия;

ь казенное предприятие как субъект права оперативного управления.

· Арендаторы-любые ФЛ, ЮЛ, включая иностранные.

· арендатором жилых помещений - только ЮЛ;

· при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката - лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Форма договора аренды может быть письменной (м\у юридическими лицами и Юл-граждане; м\у гражданами но на срок более года) и устной.

Для договора аренды зданий и сооружений, договора аренды предприятия допустима лишь письменная форма путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. А также гос. регистрация.

Предмет договора: вещи и иное имущество, имущественные права и обязанности, исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

Основная обязанность арендодателя - предоставление договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Прекращение договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды осуществляется вследствие соглашения сторон.

Одностороннее расторжение - либо по решению суда, либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора возможно в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) сданное в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель;

3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Особым случаем прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества

Судьба же произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств:

1. Наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение;

2. Характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно.

Договор проката

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Особенностью договора проката является его публичный характер, то есть он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях. А при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем выступают, как правило, специализированные службы проката.

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

В отношении договора проката устанавливается максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года.

Договор проката должен быть заключен в письменной форме. Обычно сдача вещей напрокат оформляется квитанцией.

По договору проката на стороны возлагаются дополнительные по сравнению с общими положениями об аренде права и обязанности, отражающие его специфику.

Арендодатель обязан предоставить имущество во владение и пользование. Сдаваемая напрокат вещь должна быть передана арендатору в сроки, предусмотренные в договоре. Отношения по предоставлению права пользования имуществом с сохранением права владения за арендодателем не опосредуются договором проката.

Передаваемое имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению

Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено, прежде всего, отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Договор аренды зданий, сооружений и предприятий

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия). Договор регламентируют ст.650-655 ГК.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. * (32)

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".

Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. * (33)

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды* (34), его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.). Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном.

При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования.

Здесь возможны две ситуации: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда он не является таковым.

В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) обычно предусматривается и передача в аренду соответствующего земельного участка, на котором здание (сооружение) расположено.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель.

Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации.

К числу существенных условий договора относятся предмет договора и условие о размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы.

При передаче предприятия сторонами подписывается передаточный акт. Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю. Независимо от наличия или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности.

Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требования арендодателя, а с другой - переводом на арендатора долгов арендодателя, связанных с деятельностью предприятия.

Обязанность арендодателя - письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Кредиторам предоставлено право потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения арендодателем причиненных этим убытков.

Договор аренды транспортных средств. Виды

Договор аренды транспортных средств бывает двух видов:

1. С предоставлением услуг по управлению и обслуживанию транспортного средства (с экипажем);

2. Без предоставления таких услуг (без экипажа).

Договор аренды транспортного средства двусторонне-обязывающий: арендодатель несет обязанность предоставления определенного имущества, а арендатор - внесения за это соответствующей платы. Поскольку транспортное средство предоставляется арендатору за плату, договор является возмездным.

Транспортное средство предоставляется арендатору на время, по истечении которого он обязан возвратить его арендодателю. Поэтому договор аренды транспортных средств должен быть признан срочным.

Является консенсуальным

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Данный договор должен быть заключен в письменной форме. При аренде морских, воздушных, а также судов внутреннего плавания договоры, как правило, заключаются с использованием отпечатанных типографским способом проформ (стандартных форм) чартеров. В проформе с учетом рода (вида) груза, направления перевозки и других факторов излагаются общие, как правило, постоянные условия аренды судна.

Предмет договора аренды транспортного средства с экипажем складывается из двух элементов:

предоставление арендатору своеобразного имущества - транспортного средства.

оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатацией.

Срок их предоставления обозначается в договоре в виде календарного периода или времени, необходимого для достижения конкретной цели арендатора.

В течение всего срока действия договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, предоставляя все необходимые материалы и принадлежности и заменяя изношенные части и механизмы, проводя текущий и капитальный ремонт. К необходимым материалам и принадлежностям относятся топливо, смазочные масла, краска, инструменты и т.п.

Оплата топлива, смазочных масел и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации, налоги и сборы и т.п. - возлагаются на арендатора. Помимо расходов, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Арендатор может без согласия арендодателя заключать иные договоры, касающиеся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Арендодатель отвечает также за неподдержание сданного в аренду транспортного средства в надлежащем состоянии, непроведение его текущего и капитального ремонта. В этом случае арендатор имеет право по своему выбору произвести ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы, или потребовать соответственно уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Ответственность арендодателя за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием несет арендодатель. Освобождение от ответственности возможно лишь при возникновении вреда вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. Если вред причинен по вине арендатора, арендодатель вправе предъявить к нему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам. На него возлагается обязанность доказывания вины арендатора.

За неисполнение арендатором обязанности уплаты вознаграждения арендодателю более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа дает основания арендодателю требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Члены экипажа являются работниками арендатора. Через подчиненный ему экипаж арендатор безраздельно осуществляет контроль за транспортным средством, управление им, его эксплуатационно-техническое обслуживание. Он может выполнять эти функции лично либо пригласить работников по трудовому договору или договору подряда.

Полный переход к арендатору полномочий владения и пользования транспортным средством предопределяет оплату расходов на его содержание. Арендатор снабжает его всеми необходимыми припасами, топливом, смазочными материалами, краской и т.п. На нем лежит обязанность его капитального и текущего ремонта. Если иное не предусмотрено договором аренды, он несет все расходы по эксплуатации, выплачивает заработную плату и доставляет продовольствие и необходимые припасы экипажу, оплачивает налоги и сборы, расходы по страхованию транспортного средства, включая страхование своей ответственности.

При аренде транспортного средства без экипажа арендатор становится его безраздельным владельцем. Использование транспортного средства представляет собой деятельность, связанную с повышенной опасностью для окружающих и поэтому возмещает вред, причиненный данным транспортным средством. Владельцем транспортного средства с экипажем является арендодатель, поэтому ответственность за причиненный вред возлагается на него.

Арендатор может быть освобожден от такой ответственности, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.

Договор лизинга: понятие, правовая природа, предмет, содержание, исполнение, виды

Финансовая аренда (лизинг)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.