1) только закон определяет виды ограничений (обременений) прав и порядок их установления;

2) ограничиваются (обременяются) только вещные права;

3) ограничения (обременения) устанавливаются в отношении конкретных лиц. Соответственно их регистрация возможна только при условии указания правообладателя, чье вещное право ограничивается;

4) ограничения (обременения) относятся к конкретному объекту.

Например, не могут рассматриваться как ограничения (обременения), подлежащие государственной регистрации в ЕГРП:

- сроки строительства, определенные договором аренды предоставленного для строительства земельного участка;

- арест имущества без указания конкретного объекта недвижимости;

- решение уполномоченного органа об установлении особого режима хозяйственной деятельности в охранной зоне без указания конкретных земельных участков и в отсутствие обладателей вещных прав на землю;

- наличие в документах ОТИ (БТИ) сведений об отнесении объекта к памятнику истории и культуры.

В Законе о регистрации прав ограничения и обременения употребляются как тождественные понятия, хотя гражданское законодательство их определенным образом разделяет. Так, в п. 2 ст. 1 ГК в качестве одного из начал гражданского законодательства установлено, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона. Недвижимое имущество обременяется, в частности, сервитутом (ст. 277 ГК) и рентой (ст. 586 ГК). Например, ограничительный характер залога (ипотеки) заключается в необходимости получения собственником согласия залогодателя на сделку с объектом. Арест имущества есть запрет конкретному лицу распоряжаться им. То есть ограничения субъективны, они адресованы субъекту правоотношений. Обременения объективны, они составляют часть правового режима конкретного объекта и поэтому сохраняются при переходе объекта к другому лицу Крылов С. Регистрация прав на недвижимость : понятие и проблемы / С. Крылов // Российская юстиция. - 2011. - № 10. - С. 43.. Можно сказать, что обременения - это вид ограничений прав на имущество.

В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения, обременения прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки:

1) ипотека на основании договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке);

2) доверительное управление (ст. 1017 ГК), кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК (п. 2 ст. 16 Закона об обороте сельхозземель);

3) рента (ст. 586 ГК);

4) аресты, запрещения заключения сделок (ст. 1, 28 Закона о регистрации прав);

5) права требования в судебном порядке (абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав);

6) обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры) (п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, п. 4 ст. 48, п. 3 ст. 63 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (с изм. от 23 июля 2013 г. N 245-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 30. - Ст. 4078.);

7) решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных муниципальных нужд (п. 4 ст. 279 ГК, ч. 3 ст. 32 ЖК Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм. от 02.07.2013 № 185-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 27. - Ст. 3477.);

8) ограничения права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд (ст. 56.1 ЗК Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. от 23.07.2013 № 247-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 30. - Ст. 4080.).

Строго говоря, решения об изъятии не являются ограничениями (обременениями) прав. Эти решения не ограничивают прав собственника земельного участка или жилого помещения пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе отчуждать участок и жилое помещение иным лицам. В случае нового строительства, расширения и реконструкции объекта, иных работ, существенно увеличивающих стоимость недвижимости, понесенные после этого затраты не будут включены в выкупную цену при изъятии. Однако в соответствии с п. 61 Правил ведения ЕГРП решение об изъятии регистрируется в порядке, установленном для ограничений (обременений). При этом в качестве лица, чьи права ограничиваются (обременяются) указывается собственник, а в качестве лица, в чью пользу ограничивается право - то публичное образование, для чьих нужд изымается объект, - Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование. Такой порядок регистрации представляется оправданным. Решение об изъятии принимается и регистрируется в отношении объекта - конкретного участка или дома. В случае допускаемого законом отчуждения объекта иному лицу, зарегистрированное решение об изъятии будет обязательно и для него. Бесспорно, что неизбежность прекращения права на подлежащий изъятию объект недвижимости составляет существенную особенность его правового режима, весьма сходную с обременением;

9) земельным законодательством, в частности ст. 23 и ст. 56 ЗК, предусмотрены установление и регистрация публичных сервитутов и иных ограничений прав на землю;

10) Законом о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 28, 31) предусмотрены следующие ограничения (обременения), сохраняемые при переходе прав:

а) обязанность использовать приобретенное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения;

б) обязанность содержать неприватизированные, но связанные местом нахождения, техническими характеристиками и назначением с приватизированным имуществом объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного, коммунально-бытового и мобилизационного назначения;

в) публичные сервитуты (на земельные участки и иную недвижимость), в частности:

- для обеспечения возможности прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации;

- для обеспечения беспрепятственного доступа, прохода, проезда;

- для размещения межевых, геодезических и иных знаков.

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав).

В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав регистрация ограничений (обременений):

- возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП (о которой может быть заявлено одновременно с заявлением о регистрации ограничения (обременения));

- может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

- производится по заявлению обеих сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением;

- осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах;

- сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Дополнительно ст. 27 Закона о регистрации прав определены следующие особенности регистрации сервитутов.

1. Регистрация сервитута проводится по заявлению собственника или лица, в чью пользу установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте.

2. Сфера действия сервитута (часть земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен) отмечается на кадастровом паспорте (кадастровой выписке) участка или иного объекта недвижимости. Отметим, что часть недвижимости в этом случае является только сферой действия сервитута, а не его объектом. Объектом частного сервитута как вещного права является целый объект, сфера действия сервитута только пространственно ограничивает право пользования объектом.

3. Если сервитут относится ко всему участку, предоставления его кадастрового паспорта (выписки) не требуется. В этом случае право ограниченного пользования объектом имеет не пространственные, а иные ограничения. Право пользования может быть ограничено определенными сроками или условиями.

В целом можно сказать, что особенность регистрации конкретного вида ограничений (обременений) определяется его правовой природой и способом установления.

Регистрация ограничений (обременений) может совершаться как самостоятельно, так и одновременно с другими регистрационными действиями - регистрацией прав или сделок Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 2010. - № 7. - С. 47..

3.2 Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Общие положения ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом таковы.

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав (п. 1 ст. 164 ГК).

2. Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК).

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК).

4. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).

Согласно п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, в определенных законом случаях регистрация сделки необходима для ее заключения. Момент заключения подлежащей регистрации сделки - это момент ее государственной регистрации, а не момент подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры, подлежащие регистрации, но не зарегистрированные, - это незаключенные договоры, не влекущие обязательств по оплате и передаче недвижимости. Статьей 425 ГК установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом (п. 63 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС «Гарант», 2013.).

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК). И только в установленных ГК случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Иначе говоря, регистрация сделки - не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода права к покупателю (ст. 551 ГК), а для продажи жилых помещений установлена особенность - необходимость регистрации не только перехода права, но и договора (ст. 558 ГК).

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель - не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не посредством заключения, а посредством исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК), либо, например, договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия или оплата.

Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Итак, регистрация сделки - это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки - признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированного Конституцией права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю в собственность.

Как указано в Постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60). Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (п. 61).

Однако заключение нескольких договоров купли-продажи возможно только в отношении недвижимого имущества нежилого назначения. В отношении недвижимости можно заключить несколько сделок об отчуждении только в случае, если они не подлежат государственной регистрации. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Регистрация договора купли-продажи жилого помещения либо иной сделки об отчуждении, в том числе и в отношении недвижимости нежилого назначения (дарение, пожизненное содержание с иждивением), препятствует регистрации сделок с другими лицами. Как установлено п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, в регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: "Произведена государственная регистрация" с указанием вида сделки и даты регистрации, заверенный подписью регистратора и гербовой печатью.

При регистрации права на договоре, на основании которого оно приобретено, также проставляется заверенный подписью регистратора штамп: "Произведена государственная регистрация", в котором указываются вид зарегистрированного права, номер и дата его регистрации. Если на основании одной сделки регистрируется право на несколько объектов недвижимости, например жилой дом и земельный участок, то штампы проставляются по числу объектов с указанием в каждом штампе вида объекта и реквизитов регистрации права на него (п. 79 Правил ведения ЕГРП).

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок - сделка одна, но у одного лица возникнет два права - на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, - это:

- свидетельство о государственной регистрации права;

- подлинный экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и гербовой печатью надписями (штампами): "Произведена государственная регистрация сделки" и "Произведена государственная регистрация права собственности".

В Концепции развития гражданского законодательства указывается, что применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. - 2009. - N 11..

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмот-ренных ГК (п. 1 ст. 164). В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК), обязатель-ность государственной регистрации сделки устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государ-ственную регистрацию в соответствии с условиями договора Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации : учебное пособие / А.Р. Кирсанов. - М., 2009. - С. 186..

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы: сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав; дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные); смешанные договоры, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК) (доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости, ст. 251 ГК), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК) (доли в праве общей собственности на них, ст. 251 ГК);

в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК) (доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК)), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя (удостоверяется свидетельством о регистрации права и вторым штампом на договоре).

2. Сделки об ограничении (обременении) права направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог. К ним относятся:

а) договоры аренды:

- зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, в том числе лесных участков на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7., п. 2 ст. 26 ЗК);

- предприятий как имущественных комплексов (п. 2 ст. 658 ГК);

- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. от 7 мая 2013 г. N 101-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 19. - Ст. 2328.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

в) договоры участия в долевом строительстве (ст. 4, 17, п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 30 . - Ст. 4074.). Строго говоря, данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок Романов О.В. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 2010. - № 7. - С. 51..

Регистрация сделки об ограничении (обременении) удостоверяется штампом на договоре. До 1 января 2005 г. Правилами ведения ЕГРП было предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить свидетельство о государственной регистрации. Однако в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации прав свидетельство выдается при регистрации вещного права. Поэтому после внесения постановлением Правительства РФ от 12.11.2004 N 627 Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2004 г. N 627 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с Федеральным законом "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон ... // Собрание законодательства РФ. - 2004. - N 47. - Ст. 4652. изменений в Правила ведения ЕГРП, регистрация договора аренды или ипотеки удостоверяется только регистрационным штампом на договоре.

Подчеркнем, что залог - сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения, но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки - это сделки, заключенные для изменения правоотношений по ранее зарегистрированным сделкам:

а) уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК), в том числе по договору участия в долевом строительстве (ст. 17 Закона об участии в долевом строительстве);

б) перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК);

в) передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК);

г) соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59), в том числе договора участия в долевом строительстве (п. 2 ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве);

д) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем).

Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что соглашения об изменении или расторже-нии подлежащих регистрации договоров также подлежат регистрации.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (п. 9) указал, что соглашение об изменении размера арендной платы подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 4..

Интересно, что в случае заключения соглашений об изменении и дополнении условий договора об ипотеке в регистрационную запись об ипотеке вносятся изменения и дополнения (п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке), что является иным регистрационным действием, нежели регистрация сделки.

Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных догово-ров не требуют регистрации. Поскольку предметом соглашений является прекращение обязательств сторон (п. 2 ст. 453 ГК), должно производиться погашение регистрационной записи о сделке и основанном на ней ограничении (обременении). Так, на основании соглашения о расторжении договора аренды должно производиться погашение записи об аренде, при расторжении договора пожизненного содержания с иждивением должно производиться погашение записи об обременении недвижимости рентой и залогом в силу закона (ст. 586, 587 ГК). Однако если соглашение о растор-жении содержит условие о возврате полученного по расторгаемой сделке имущества (п. 4 ст. 453 ГК), то необходима регистрация перехода права к лицу, которому возвращается недвижимость (получателю ренты, продавцу).

Как указано в п. 65 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК.

4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации.

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены вышеперечисленными сделками, подлежащими государственной регистрации. ГК предусмотрены и иные сделки с недвижимостью. Если сделка влечет отчуждение недвижимости, то она является основанием для регистрации перехода права. В установленных законом случаях на основании сделки регистрируется ограничение (обременение) права. Реальные договоры, например о доверительном управлении, вступают в силу с момента передачи вещи. Если законом не установлена государственная регистрация договора, он считается заключенным с момента подписания (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон.

Перечень сделок, которые не подлежат государственной регистрации, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота - физические и юридические лица могут заключать сделки, как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие) / О.Ю. Скворцов. - М. : Волтерс Клувер, 2011. - С. 164..

Приведем примеры сделок, не подлежащих государственной регистрации.

1. Договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (дач и садовых домов, гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.). Необходима только регистрация перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК), которая представляет собой одновременное внесение записи о праве покупателя и погашение записи о праве продавца в ЕГРП.

2. Договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются нормы ГК о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется. Но состоявшаяся мена влечет необходимость государственной регистрации возникновения прав на каждый объект недвижимости.

3. Договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и земельных участков на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК).

4. Договоры социального и коммерческого найма (жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищного фонда; ст. 674 ГК, ст. 60 ЖК).

5. Предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет данного вида дого-воров - заключение в предусмотренный срок основного договора на усло-виях, установленных предварительным договором. Заключение предварите-льного договора порождает у сторон обязательство не по передаче недвижи-мости, а только по заключению в дальнейшем другого (основного) договора.

6. Соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или их увеличение (уменьшение) подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей.

7. Недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на недвижимость, которая будет приобретена в браке (ст. 42 СК) Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (с изм. от 2 июля 2013 г. N 185-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 27. - Ст. 3477., соглашением о разделе общего имущества супругов произведен раздел приобретенной в период брака недвижимости (ст. 38 СК), алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 104 СК). Брачный договор и алиментное соглашение должны быть нотариально удостоверены. Государственная регистрация таких сделок не требуется, но регистрация возникших прав обязательна.

8. Договоры доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК), влекут необходимость государственной регистрации не самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК). Передача имущества доверительному управляющему не означает прекращения права собственности и регистрируется в ЕГРП как обременение.

9. Договоры безвозмездного пользования (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.

10. Договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются без регистрации. При внесении недвижимости в качестве вклада в общее имущество регистрации подлежит право общей долевой собственности простых товарищей (п. 1 ст. 1043 ГК).

11. Концессионные соглашения. Регистрации подлежит обременение права собственности концедента правами пользования и владения концессионера - одновременно с регистрацией права собственности концедента (ч. 15 ст. 3 Закона о концессионных соглашениях Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (с изм. от 7 мая 2013 г. N 103-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 19. - Ст. 2330.).

Изложенные в данной главе общие положения о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним таковы.

В настоящее время права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации в случае:

1) оформления правоустанавливающих документов после 31 января 1998 г. (ст. 4 Закона о регистрации прав);

2) регистрации сделки с недвижимостью и (или) перехода, ограничения (обременения) прав на нее (ст. 6, 13 Закона о регистрации прав).

Обязательной регистрации подлежат также определенные законом сделки с недвижимостью (купля-продажа и мена жилья, дарение, пожизненное содержание с иждивением, залог и другие сделки в случаях, установленных законом). Такие сделки признаются заключенными не с момента подписания или нотариального удостоверения, а с момента государственной регистрации. Произведенная регистрация сделки подтверждается штампом на договоре.

Регистрация договора не влечет возникновения права собственности приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты и др.). Право собственности возникает с момента государственной регистрации права, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество / В.И. Сергеев // Право и экономика. - 2012. - № 12. - С. 40..

Заключение

Завершая исследование института недвижимого имущества, следует сделать наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования имущественного оборота, исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее недра, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования».

Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.

Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.

Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности.

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.С. Ем, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.

Новейшие описания и классификация объектов недвижимого имущества, выйдя за принципиальную уровневую границу деления «недвижимые вещи по природе» и «недвижимые вещи по закону», естественным образом достигли сущностного порога признания и осмысления их комплексности и наличия определенных структурных связей.

Достаточно большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых вещей.

Между тем именно на гранях взаимоотношений отраслей российского законодательства при регулировании отношений, связанных с недвижимостью, возникает значительное число коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное, гражданское и водное отрасли права. Так же в сфере гражданского законодательства не получили должного доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности, взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение, здание - нежилое помещение и т.д.).

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

Список литературы

1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество : государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. - М. : Волтерс Клувер, 2012. - 404 с.

2. Алешин В.В. Комментарий к Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / В.В. Алешин. - М. : Деловой двор, 2010. - 184 с.

3. Аликумова Г.Ю. Некоторые проблемы квалификации объектов гражданских прав / Г.Ю. Аликумова // Общество и право. - 2009. - № 5. - С. 126-130.

4. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости / С.А. Бабкин. - М., 2006. - 308 с.

5. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения / Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права. - 2011. - № 5. - С. 4-30.

6. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? / В.А. Белов // Законодательство. - 2008. - № 7. - С. 32.

7. Борисов А.Б. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации / А.Б. Борисов. - М. : Книжный мир, 2013. - 921 с.

8. Васькин В.В. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью / В.В. Васькин // Жилищное право. - 2010. - № 3. - С. 25-32.

9. Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание / П. Виноградов // Бюллетень нотариальной практики. - 2009. - № 2. - С. 22-24.

10. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (с изм. от 21 октября 2013 г. N 282-ФЗ) // Российская газета. - 2013. - № 238. - 23 октября.

11. Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней : автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Томск, 2003. - 168 с.

12. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ (с изм. от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2013. - № 19. - Ст. 2327.

13. Гражданское право : в 2 т. Том 1. Полутом 1 : учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханова. - М. : Изд-во БЕК, 2012. - 614 с.

14. Гражданское право : учебник : в 3 т. Т 1./ Е.Ю. Вашевина, И.В. Елисеев, и др. ; отв. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М. : ТК Вельби, Изд-во Проспект, 2013. - 848 с.

15. Гражданское право России : учебник / под ред. проф. О.Н. Садикова. - М. : Юристъ, 2012. - 714 с.

16. Гражданское право : учебник для вузов / под ред. д.ю.н. проф. Т.И. Илларионовой, к.ю.н., доцента Б.Н. Гонгало, к.ю.н., доцента В.В. Плетнева. - М. : Изд. Группа НОРМА-ИНФРА-М, 2012. - 600 с.

17. Гражданское право / под ред. С.П. Гришаева. - М. : Юристъ, 2009. - 498 с.

18. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене частной собственности на недвижимость в городах" // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд. 1. - 1918. - N 62. - С. 674. (утратил силу).

19. Дмитриев Ю.А. Юридические основания осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество / Ю.А. Дмитриев // Административное и муниципальное право. - 2008. - № 1. - С. 35.

20. Доркина А.В. Проблемные моменты и роль судебных решений при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.В. Доркина // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 1. - С. 42.

21. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом : автореф. дис. канд. юрид. наук / Е.А. Дорожинская. - М., 2008. - 160 с.

22. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (с изм. от 02.07.2013 № 185-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 27. - Ст. 3477.

23. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (с изм. от 23 июля 2013 г. N 228-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 30. - Ст. 4061.

24. Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота : сборник статей / А.Е. Захарова. - М. : Статут, 2008. - 418 с.

25. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. от 23.07.2013 № 247-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 30. - Ст. 4080.

26. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий / Д.И. Ильин // Журнал российского права. - 2005. - № 8. - С. 49.

27. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. - 2000. - N 7.

28. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 4.

29. Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции / А.Б. Карлин // Вестник Министерства юстиции РФ. - 2006. - № 1. - С. 39-40.

30. Киндеева Е.А. Недвижимость : права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М. : Юрайт-Издат, 2009. - 402 с.

31. Киндеева Е.А. Недвижимость : права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М. : Издательство Юрайт, 2013. - 448 с.

32. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации : учебное пособие / А.Р. Кирсанов. - М., 2009. - 486 с.

33. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве / В.А. Кияшко // Журнал российского права. - 2004. - № 11. - С. 28.

34. Клейменова Е.С. Обжалование действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Е.С. Клейменова. - М. : Статут, 2009. - 186 с.

35. Козлов С.С. Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / С.С. Козлов, И.К. Воронин // Нотариус. - 2009. - № 11. - С. 31.

36. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - М. : ТК Велби, из-во Проспект, 2013. - 942 с.

37. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. проф. Ю.К. Толстого, проф. А.П. Сергеева. - М. : ИНФРА-М, 2013. - 838 с.

38. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации / рук. авт. кол-ва, ответ. ред. проф. О.Н. Садиков. - М. : ИНФРА-М, 2013. - 798 с.

39. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая - третья / под ред. Е.Л. Забарчука. - М. : Изд-во «Экзамен», 2012. - 955 с.

40. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. (с поправками от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. - 2009. - 21 января. - № 7.

41. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. - 2009. - N 11.

42. Короткова О.И. Особенности правового режима имущества как объекта института недвижимости / О.И. Короткова // Правовые вопросы недвижимости. - 2012. - № 2. - С. 5 - 11.

43. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость : понятие и проблемы / С. Крылов // Российская юстиция. - 2011. - № 10. - С. 43.

44. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ (с изм. от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2012. - N 31. - Ст. 4322.

45. Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России. / А.Н. Лысенко. - М. : Деловой двор, 2010. - 200 с.

46. Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений / Д.А. Максимович // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 7. - С. 91-98.

47. Манылов И.Е. Оборот недвижимости в России: экономика и право / И.Е. Манылов // Журнал российского права. - 2012. - № 1. - С. 21 - 28.

48. Мейер Д.И. Русское гражданское право / Д.И. Майер. - М., 1997. - 554 с.

49. Наумова И. Сделки с недвижимостью / И. Наумова, Я. Михаленко. - СПб. : ЗАО «Питер», 2004. - 64 с.

50. Обзор судебной практики по рассмотрению дел по спорам о признании вещных прав на недвижимость за первый квартал 2009г. // Бюллетень ВС и ВАС РФ. - 2009. - N 4.

51. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-I (с изм. от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2013. - N 14. - Ст. 1651.

52. Петров Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости : автореф. дис... канд. юрид. наук / Е.Ю. Петров. - М., 2001. - 156 с.

53. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость : проблемы регистрационного права / отв. ред. А.Р. Кирсанов. - М., 2007. - 366 с.