Тем самым суды по-разному относятся к определению момента, с которого долгосрочный договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения одной из сторон. А значит, арендатор несет риски, связанные с взысканием арендной платы, до момента исключения записи об аренде из ЕГРП. Скорее всего, в ближайшее время судебная практика будет меняться и становиться более единообразной в связи с принятием постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 . В этом документе (п. 6) прямо указано, что сохранение в Едином государственном реестре прав записи о договоре аренды не означает, что он не прекратил своего действия.

Меры предосторожности.

Ситуация, когда расторгнутый договор на самом деле оказывается действующим, прежде всего, опасна для арендатора. Его риски усугубляются продолжительностью периода после фактического прекращения аренды и возврата арендованного имущества до отражения этих фактов в реестре. Ведь арендодатель будет требовать арендную плату именно за этот период. Поэтому при одностороннем отказе от договора арендатору лучше сразу же исключить этот риск.

Самостоятельное погашение записи в реестре. Любая из сторон договора может обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде (п. 23 инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. приказом Минюста России от 06.08.04 № 135). Совместного обращения сторон для этого не требуется (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.10 № 13057/09). При этом действует правило, что при погашении регистрационных записей в ЕГРП по заявлению арендатора арендодателю в срок не более пяти рабочих дней направляется уведомление об этом (абз. 2 п. 23 инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. приказом Минюста России от 06.08.04 № 135).

В некоторых договорах прямо прописано, что обязанность взаимодействовать с регистрационным органом в связи с госрегистрацией прекращения договора возлагается на арендодателя. Если в договор включается такое условие, лучше дополнительно прописать, что при невыполнении арендодателем своей обязанности в определенный срок арендатор вправе самостоятельно обратиться в Росреестр для снятия обременения. К тому же иногда арендодатель сам заинтересован в прекращении записи: до тех пор пока она существует, невозможно внести в реестр сведения о новом договоре аренды.

Оформление акта приемки-передачи объекта аренды. Важным моментом при прекращении аренды является подписание акта возврата объекта. В частности, Высший арбитражный суд указал, что вследствие возврата арендатором имущества арендодателю и принятия объекта аренды последним прекратилось право пользования помещением. А значит, по смыслу статей 614 и 622 Гражданского кодекса не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы (определение Высшего арбитражного суда от 11.02.10 № ВАС-1034/10).

И даже отметка арендодателя в акте приема-передачи о его несогласии с досрочным расторжением договора при наличии факта приема помещений из арендного пользования правового значения иметь не будет.

По другому делу суд также отказал в иске о взыскании задолженности по долгосрочному договору аренды лесного участка за период с момента его возврата арендодателю и до момента государственной регистрации соглашения о расторжении договора, так как стороны совершили действия, направленные на возврат арендованных участков.

К тому же подписанный акт может стать дополнительным аргументом в пользу того, что бремя проведения необходимых действий по регистрации расторжения договора лежит на обеих сторонах, а не только на инициаторе расторжения. Связано это с тем, что возврат имущества, зафиксированный актом, подтверждает волеизъявление двух сторон по смыслу статьи 655 Гражданского кодекса.

Дополнительные аргументы, которые помогут в суде. Если конфликт уже возник, во-первых, можно ссылаться на положения, выработанные Научно-консультативным советом при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа. Соглашение о расторжении договора аренды, заключенного на срок более одного года, подлежит госрегистрации и при ее отсутствии считается незаключенным. Однако для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц - с момента внесения изменения в ЕГРП. Этот вывод по аналогии можно применить и к односторонним отказам от исполнения договора.

Во-вторых, можно апеллировать к тому, что запись в Единый государственный реестр прав носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Ее внесение предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права (ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Поэтому непогашенная запись в ЕГРП о государственной регистрации долгосрочного договора аренды не свидетельствует о продолжении действия самого договора.

В уведомлении об одностороннем отказе нужно указывать данные договора аренды.

Если в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора нет ссылки на договор, указания на арендуемое имущество или других данных, позволяющих определить, что уведомление направлено на прекращение конкретных арендных отношений, воля стороны, направившей уведомление, не считается доказанной.

Если арендодателей несколько, удобнее направлять уведомление одному из них

Если арендодателей несколько, уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора нужно вручать им всем. Пока оно не вручено последнему соарендодателю, срок, по истечении которого договор считается расторгнутым, не начинает исчисляться. Поскольку один из соарендодателей может длительное время отсутствовать, начало данного срока может существенно затянуться. Поэтому в договоре желательно указывать, что вручение соответствующего уведомления конкретному соарендодателю (одному из всех сособственников) является надлежащим уведомлением всех арендодателей. Еще арендатору важно добиться подписания акта возврата объекта аренды всеми арендодателями. Для ускорения процесса можно заранее оформить доверенности на передачу одному из арендодателей права подписи актов приема-передачи объекта аренды.

Заключение

Список использованных источников

1. Гражданское право/Под ред. Е.А. Суханова. С. 126, 130.

2. См. п. 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 3999).

3. 3Ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 N 15-ФЗ) .

4. 4Федеральный закон от 29 января 1997 г. (с изменениями от 21 декабря 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 5. Ст. 610; Парламентская газета. 2004. 28 дек.

5. 5Утверждено Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 (с изменениями от 19 июня 2003 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. N 14. Ст. 1585; 2003. N 25. Ст. 2532

6. 6Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. (с изменениями от 22 августа 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1995. N 47. Ст. 4472; 2004. N 35. Ст. 3607.

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. (с изменениями от 2 ноября 2004 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2004. N 45. Ст. 4377.

8. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений // "Юрист", 2006, N 2

9. Брагинский М.М., Витрянсщй В.В. Договорное право. Кн. 2. М, 2000г.. С. 380

10. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5. С. 117.

Размещено на Allbest.ru