Договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности

- построения системы управления государственным имуществом, определения основных задач, функций и задач федерального органа по управлению государственным имуществом, порядка взаимодействия органов по управлению государственным имуществом на федеральном и региональном уровнях. Разграничения полномочий и ответственности по управлению государственным имуществом между федеральными органами (Мингосимуществом РФ, Российским Фондом федерального имущества, Федеральной комиссии по ценным бумагам и т. д.), органами власти субъектов Федерации и муниципальных образований;

- построения системы управления муниципальным имуществом, разграничение компетенции между представительной и исполнительной властью муниципальных образований в области имущественно-земельных отношений.

Система управления государственным и муниципальным имуществом в Российской Федерации должна рассматриваться как совокупность подсистем обеспечения деятельности органов управления имуществом - кадрового, нормативно-правового, организационного, инновационного, информационного, учетно-аналитического и финансового обеспечения;

- разграничения государственной собственности в системе управления государственным имуществом. Основными принципами разграничения государственной (муниципальной) собственности являются законности и целесообразности; социально-экономической обоснованности; реальности и гласности; иерархичности построения отношений собственности; достаточности; локальности и ограниченности использования собственности; инфраструктурной целостности имущественного комплекса; наивысшей эффективности использования собственности, подконтрольности использования собственности. Разграничение собственности должно происходить в соответствии с наделенными функциями и полномочиями органов управления от федерального до местного уровня;

- подтверждения права собственности на тот или иной объект определяется путем записи в реестрах собственности.

Такой подход позволяет задать единые целевые характеристики деятельности органов по управлению государственной и муниципальной собственностью;

- создания государственных и муниципальных предприятий и организаций c использованием государственного и муниципального имущества, на правах оперативного управления и хозяйственного ведения. Реализация данного положения направлена на обеспечение единства государственных (муниципальных) предприятий как единого имущественного комплекса, что потребует выработки стратегии их деятельности на средне- и долгосрочный период, знаний рыночной конъюнктуры, повышения квалификации менеджеров.

Для государственных (муниципальных) унитарных предприятий роль государства (муниципального образования) как собственника состоит в: утверждении Устава предприятий; формировании их имущества; определении целей и предмета их деятельности; назначении руководителей предприятия; принятии решения об изъятии имущества; определении цен на готовую продукцию или тарифы на услуги; установлении объемов обязательных поставок для государственных нужд; осуществлении контроля за сохранностью имущества и его целевым использованием.

Кроме этого сегодня необходимо рассматривать и такие методы, как реструктуризация государственных предприятий; приватизация государственного и муниципального имущества; национализация собственности; банкротство государственных казенных предприятий; ликвидация объектов государственного имущества; создание хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием; реорганизация хозяйственных обществ и товариществ в унитарные предприятия.

Также необходимо определить место и роль представителей государства, субъекта Федерации и муниципалитета в органах управления хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием. Решение этой проблемы позволит повысить ответственность руководителей перед государством за последствия принимаемых решений, сохранность и эффективное использование государственного имущества, а также результаты финансово-хозяйственной деятельности. Реализация этих положений потребует дополнительной проработки в законодательных и иных нормативных актах положений механизма, позволяющего представителям контролировать деятельность органов управления обществ и товариществ с участием государства;

- определении методов управления государственным и муниципальным имуществом.

Следует разделить эти методы на организационно-правовые и организационно-экономические. Под организационно-правовыми методами понимаются прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отношений в форме прямых административных указаний, установления правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки стандартных процедур и правил управления имуществом. К таким методам управления имуществом отнесены: хозяйственное ведение, оперативное управление пакетами акций (долями, паями), участие в капитале и доверительное управление, аренда и лизинг, наем и безвозмездное пользование, залог и хранение, ипотека, страхование и др.

Организационно-экономические методы в сфере управления государственным и муниципальным имуществом означают целенаправленное воздействие государства (муниципального образования) на имущественные отношения, процесс управления и участвующих в нем лиц через экономические интересы субъектов имущественных отношений посредством кредитно-денежной, бюджетной, налоговой и таможенной политики. К таким организационно-экономическим методам отнесены: планирование; маркетинг; контроль и мониторинг; аудит и оценка эффективности использования имущества; оценка имущества и бизнеса; консалтинг; инвентаризация и учет;

- распределения доходов от использования государственного и муниципального имущества и финансирование деятельности по управлению имуществом.

Главной целью регулирования доходов от использования имущества и финансирования деятельности по управлению имуществом является снижение нагрузки на расходную часть бюджета и увеличение поступлений в бюджет. Основным методологическим положением является то, что участие в прибыли от использования государственного и муниципального имущества предполагает получение дохода в федеральный, региональные и местные бюджеты в виде дивидендов.

Финансирование деятельности системы органов по управлению государственным и муниципальным имуществом должно осуществляться за счет средств, полученных от использования имущества;

- оценка эффективности использования государственного и муниципального имущества. Для этой цели имущество признается приносящим доход и недоходным. Критериями эффективности использования государственного и муниципального имущества являются коммерческая (финансовая), бюджетная и народнохозяйственная эффективность, которые имеют экономическое и социальное содержание.

Оценку эффективности использования государственного и муниципального имущества проводят государственные и муниципальные органы по управлению имуществом. Результаты должны учитываться при оценке руководителя предприятия и организации, следует предусмотреть зависимость оплаты его работы от достижения эффективности деятельности.

Кроме перечисленных общих элементов организационно-экономического механизма управления государственным и муниципальным имуществом следует рассмотреть проблемы управления отдельными видами имущества. Это, прежде всего, относиться к управлению недвижимым имуществом, интеллектуальной собственностью (нематериальными активами), собственностью субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Решение указанных выше проблем связано с проведением активных научно-методических разработок, изучением отечественного исторического и зарубежного опыта в сфере управления государственным и муниципальным имуществом, приватизации и национализации. Подготовка и принятие законов Российской Федерации «Об управлении государственным имуществом в Российской Федерации» и «Об основах управления муниципальным имуществом в Российской Федерации» позволило бы привести все остальные нормативные акты в соответствие с государственной политикой в области управления имуществом.

Заключение

В данной курсовой работе рассмотрена одна из разновидностей аренды - аренда объектов недвижимости. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

В системе гражданских правоотношений важное место занимают арендные отношения, связанные с передачей одним субъектом гражданских правоотношений принадлежащего ему имущества во временное владение и пользование или во временное пользование за определенную плату. Одним из основных признаков договора аренды является его срочный характер, т.е. имущество передается на определенный срок. Таким образом, исходя из смысла договора аренды предполагается возврат арендованного имущества арендодателю.

Арендатором может быть любое юридическое или физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо(граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).

Предмет договора - это объекты аренды. Статья 607 ГК гласит: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи)».

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату по временное владение и пользование или во временное пользование, - следует сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, пока существует переданное в аренду имущество.

Законом могут устанавливаться максимальные предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

И в заключение хочется сказать, что в связи с радикальными реформами в нашей стране и переходом к рыночной экономике, в России происходит дальнейшее развитие гражданского оборота имущественных и связанных с ним неимущественных отношений, к которым относится и договор аренды, занявший достойное место договорном праве

Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета.- 1993.- 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.07.2013).

3. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

4. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества"

5. Федеральный закон от 14.11.2002 №1.61-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (ред. от 08.12.2003) // Собрание законодательства РФ.- 2002.- №48.- Ст. 4746.

6. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ред. от 02.11.2013)

7. Закон РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

8. Распоряжение Минимущества РФ от 28.06.2001 N 1810-р "Об установлении максимального срока оформления договоров аренды федерального имущества"

9. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013).

10. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 ''Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды'

11. "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 02.11.2013).

12. Батянов М.В.Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон.- 2005.- №3.- С.12-15.

13. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - М.: Статут, 2000.-692 с.

14. Вайпан В.А., Любимов А.П. Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя // Право и экономика.- 2001.- N 12. - С.32.

15. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. - 1996. - С.8.

16. Государственная регистрация сделок с недвижимостью: учебно-методический комплекс / Бойко Н.С., М.В.Казанская; Ульян.гос.техн. ун-т-Ульяновск: УлГТУ, 2005. - 148с.

17. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.K. Толстого. - М.: Проспект, 2001. - 689с.

18. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования // Закон.- 2005.- №3.- С.3-11.

19. Клюкин Б.Д. Договор аренды земельного участка // Закон.- 2005.- №3.-С.24-30.

20. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - 85с.

21. Медведев М., Самоль М. Договор аренды // Бизнес-адвокат. - 2002.- № 9. - С.53.

Размещено на Allbest.ru