К вопросу об особенностях формирования арендной платы при аренде зданий и сооружений: правовой аспект

Размещено на http://www.allbest.ru/

К вопросу об особенностях формирования арендной платы при аренде зданий и сооружений: правовой аспект

И.А. Щербович

Договор аренды недвижимости - один из видов договора аренды. Его условия должны предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия об арендной плате договор считается незаключенным. При этом «предъявляемое к сторонам договора аренды здания или сооружения требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения)… является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора».1 Как было указано выше, условие об арендной плате является существенным для любого договора аренды. Однако, для договоров аренды иного виды имущества, отсутствие этого условия не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае при определении размера арендной платы, будут применяться правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается на аналогичные товары). При аренде зданий и сооружений статья 424 ГК РФ не применяется.

Представляется, что подобное достаточно жесткое законодательное положение определено особенностями рынка недвижимости и уникальностью самих объектов недвижимости - зданий или иных сооружений. В отличие от других видов рынка, рынок недвижимости по своей природе локален, и каждый объект недвижимости уникален. Именно эта особенность позволила законодателю исключить применение части 3 статьи 424 ГК РФ в отношении таких объектов недвижимости, как здания и иные сооружения. Ввиду своей уникальности нет одинаковых зданий, даже если два здания возводились по одному проекту, то место нахождения их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. В итоге получается, что аналогии между зданиями нет, и арендная плата должна определяться в каждом конкретном случае отдельно.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон, тем не менее, не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам её внесения. Эти условия определяются соглашениями сторон. Кроме того, сохраняют силу положения статьи 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки её внесения. Форма арендной платы далеко не равнозначна её размеру. В то же время, часть 1 статьи 654 ГК РФ содержит требование, в соответствие с которым в договоре аренды зданий и иных сооружений должен предусматриваться именно размер арендной платы, допуская разнообразие её форм. Таким образом, можно сделать вывод, что в договоре аренды зданий и иных сооружений даже при неденежной форме арендной платы, стороны обязаны указать её денежный эквивалент (размер). В противном случае в силу части 1 статьи 654 ГК РФ договор считается незаключенным.

Говоря об особенностях арендной платы при аренде зданий и сооружений, следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды зданий, сооружений, помещений арендная плата включает в себя плату за земельный участок (или его часть), на котором расположены указанные объекты и который необходим для пользования ими. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное.

Говоря об арендной плате, необходимо также уяснить сущность и место дополнительных платежей, таких как плату за коммунальные услуги, платеж за содержание и ремонт мест общего пользования, плату за услуги по техническому обслуживанию здания.

Понятие «коммунальные услуги» включает в себя холодное и горячее водоснабжение; тепло-, электро-, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (радио, телефон) не носят характер коммунальных.

На отношение сторон по договору аренды недвижимости распространяется общий режим деятельности организаций, оказывающих коммунальные услуги.

Так в соответствии со статьёй 545 ГК РФ арендодатель может передавать энергию, принятую от энергоснабжающей организации, арендатору только с согласия энергоснабжающей организации. Согласно Правил пользования электро- и теплоэнергией, снабжающая организация выставляет счета только своим абонентам. Поскольку в названной схеме арендатор выступает субабонентом, для установления количества потребленной им энергии должно быть установлено отдельное от арендодателя оборудование, обеспечивающее учет потребляемой им энергии. Расчет между арендодателем и арендатором производится на основании выставленных энергоснабжающей организацией счетов и показателей приборов учета.

Основным источником в правовом регулировании данных услуг по водоснабжению и канализации являются Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 года № 167.2 Как предусмотрено Правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ, утвержденными Приказом Минстроя РФ от 11 августа 1995 года № 17-943, присоединение арендатора к водопроводным и канализационным сетям производится с письменного разрешения организации, осуществляющей эксплуатацию систем водопровода и канализации населенного пункта. К заявлению арендатора должны быть приложены: водохозяйственный балансовый расчет, обосновывающий количество и качество необходимой абонентам воды; структурные схемы водоснабжения и канализации; план организационно-технических мероприятий по сокращению объемов водопотребления и водоотведения и соблюдению нормативов сбросов загрязняющих веществ с указанием сроков реализации мероприятий, фамилии должностных лиц, ответственных за их выполнение, и источников финансирования. Обязанность приобретения и установки приборов учета воды под контролем представителей названных организаций также возлагаются на арендатора недвижимости.

Являясь абонентом, арендодатель производит расчеты за отпущенную питьевую воду и принятые сточные воды с организациями ВКХ. Порядок расчетов в данной сфере между сторонами по договору аренды недвижимости производится самостоятельно.

Таким образом, с одной стороны, соблюдение всех процедур по подключению к присоединенной сети требует для арендодателя как времени, так и дополнительных финансовых средств. С другой стороны, во избежание государственной регистрации договора, арендодатели заключают договоры аренды зданий и сооружений на срок менее одного года. Поэтому на практике вопросы, касающиеся порядка расчетов за коммунальные и другие услуги, устанавливаются в твердой сумме платежей, либо определяется доля арендатора в общих расходах.

Литература

договор аренда недвижимость

1. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут. 2000. С. 187.

2. СЗ РФ. 1999. № 8. С. 1028.

3. «Российские вести», 1995. № 189, № 194.

Размещено на Allbest.ru