Договор купли-продажи недвижимого имущества
Понятие и виды недвижимости по законодательству РФ, право частной собственности на землю, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.06.2013 |
| Размер файла | 46,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение "юридического господства" над ней - передача ее в собственность покупателю.
Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.
Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Возникновение права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев по-другому определяют момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента открытия наследства. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу при выделении или разделении (п. 2 ст. 218, ст. 58, 59 ГК РФ). Именно такой подход позволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется госрегистрация права собственности на недвижимость. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2002. - С. 156
К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества, существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 460 ГК РФ). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательным определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.
Как уже говорилось, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения).
Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество предусмотрена в положениях пункте 1 статьи 454, пункта 1 статьи 485, статьи 486 ГК РФ, Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью.
Договором купли-продажи может устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается предварительная оплата.
В отношении договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.
Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи недвижимости не предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.
При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств - ст. 328 ГК РФ). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Государственного реестра прав). Сделки с недвижимостью // Библиотечка"Российской газеты". - 2002. - № 20. - С. 56
Таким образом, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы).
Заключение
Таким образом, существуют различные виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, аренда, лизинг, обмен, мена, найм, дарение, залог и другие Они играют особую роль в социально-экономической жизни общества. Сделки с недвижимостью - инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать, как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.
Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части ГК РФ. Согласно ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба из назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Продажа предприятия как имущественного комплекса регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК "Продажа предприятия".
Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения к рой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.
По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.
Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993.- № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. Часть вторая (с изм. и доп.) // СЗ РФ.- 1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147
4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 1996. - № 1. - Ст. 16.
5. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп.) // Российская газета. - 1993. - № 5
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. - 1997. - № 30.- Ст. 3594
7. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 785
8. Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2001 г. - № 21. - Ст. 2063
9. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. - 2000. - № 2. - Ст. 149
Специальная литература
10. Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права//ЭКО. - 2003. - № 9. - С. 57-58.
11. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Cтатут, 2000. - 800 с.
12. Витрянский В. Купля-продажа //Хозяйство и право.-2002.- №1.С.- 57-59.
13. Гражданское право. ТомII (1) / Под ред. Е. А, Суханова. - М.: Бек, 2002.- 612 с.
14. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. Ч. 2. - M.: Проспект, 2003. - 642 с.
15. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2003.- 584 с.
16. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. - М.: Инфра-М,2004.- 480 с.
17. Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес. - 2003. - № 11.- С. 22 - 23
18. Марголин М. Недействительные крупные сделки и сделки с участием заинтересованных лиц // Законодательство. - 2001. - № 3. - С. 70-72.
19. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. - 2001. - №12. - С. 68-70
20. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество //Российская юстиция. - 2002. - №. 5. - С. 15-18
21. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 2002. - № 7. - С. 27-30.
22. Сделки с недвижимостью // Библиотечка "Российской газеты". - 2002. - № 20. - С. 36-40
23. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 2002. - № 2. - С. 20-22
24. Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2004.- 592 с.
25. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. -М.: Инфра-М, 2002. - 366 с.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие и классификация недвижимого имущества по законодательству Республики Казахстан. Определение договора купли-продажи недвижимого имущества, его формы и существенные условия. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи предприятия.
дипломная работа [125,4 K], добавлен 20.06.2015Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Исследование понятия и значения договора купли-продажи недвижимого имущества. Анализ особенностей заключения, изменения и расторжения данного вида договора. Права и обязанности сторон. Изучение порядка государственной регистрации недвижимого имущества.
курсовая работа [67,5 K], добавлен 28.10.2013Элементы договора купли-продажи недвижимости, сфера его действия, особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества. Требования о государственной регистрации сделки. Ответственность сторон по договору. Условия переоформления прав на землю.
дипломная работа [109,0 K], добавлен 21.04.2015Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости как разновидности договора купли-продажи. Элементы договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, правовой статус сторон.
дипломная работа [70,8 K], добавлен 19.06.2010Некоторые аспекты правоприменительной практики по договорам купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества. Объекты исключительной собственности государства. Понятие, признаки и виды недвижимости по действующему законодательству Российской Федерации.
курсовая работа [3,4 M], добавлен 10.01.2018Общая характеристика и элементы договора купли-продажи недвижимого имущества. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество. Основания признания договора недействительной сделкой. Правовой статус сторон по договору.
курсовая работа [70,2 K], добавлен 22.01.2011Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества: понятие по законодательству РФ, ее виды и признаки. Разграничение гражданским законодательством формы сделок и их государственную регистрацию. Договор купли–продажи недвижимости.
курсовая работа [39,8 K], добавлен 04.03.2009Анализ правовой природы отношений, складывающихся при приобретении и продаже недвижимости. Характеристика договора купли-продажи недвижимости как сделки и как обязательства. Значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
дипломная работа [62,7 K], добавлен 26.12.2010Имущество и его характеристика. Недвижимое имущество и гражданско-правовое регулирование его оборота. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества. Государственная регистрация сделок купли – продажи нежилых помещений и прав на них.
дипломная работа [89,3 K], добавлен 04.12.2008
