Договор долевого участия в строительстве жилья

В разделе 3 договора стороны установили ответственность дольщика (истца) за досрочное расторжение договора по его вине в виде уплаты 10% неустойки от перечисленных на строительство жилья сумм.

Во исполнение своих обязательств по финансированию строительства 20.08.1997 года истец перечислил ответчику 680 000 руб., в дальнейшем финансирование строительства им не производилось.

Данное обстоятельство послужило основанием для ответчика (застройщика) обратиться к истцу (дольщику) с предложением о расторжении договора № И/76 с чем последний согласился, предложив в свою очередь заключить новый договор о предоставлении дольщику соответствующего количества жилой площади на перечисленную им сумму 680 000 руб.

Поскольку вопрос о предоставлении истцу жилья не решился, и договор № И/76 по соглашению сторон расторгнут, истец 9.06.1999 года заявил ответчику претензию о возврате перечисленной на строительство суммы и затем обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд правомерно удовлетворил требования истца на взыскание суммы 612 000 руб., так как, согласившись с расторжением договора, стороны прекратили обязательства по долевому участию в строительстве жилого дома. Поскольку истец в 1997 году перечислил на долевое строительство сумму 680 000 руб. и ответчик не решил вопрос о предоставлении дольщику соответствующего количества жилья, то дольщик вправе был потребовать возврата спорной суммы и с момента, когда такое требование было заявлено, перед застройщиком возникло денежное обязательство.

Статьи 309 и 395 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают правило о надлежащем исполнении обязательства и ответственности должника за ненадлежащее исполнение денежного обязательства, на основании которых арбитражный суд принял правильное решение о взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 1.07.1999 года по день принятия решения (14.12.99.).

Доводы кассационной жалобы о процессуальных нарушениях не нашли своего подтверждения в материалах дела. Что же касается доводов о нарушении норм материального права, то они не могут быть приняты во внимание, поскольку в данном деле речь идет не о правоотношениях сторон по договору № И/76, который сторонами расторгнут, а о денежном обязательстве.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 175, статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14 декабря 1999 года по делу № A70-4465/10-99 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.

2.3 Правовые модели, опосредующие отношение по договору участия

в долевом строительстве жилья

С развитием рынка недвижимости (рынка квартир) вопросы правового регулирования долевого участия в строительстве жилого дома приобретают все большую актуальность. Широкое применение получил так называемый “договор долевого участия в строительстве”, ставший распространенной формой сотрудничества юридических лиц (чаще всего строительных организаций либо организаций-посредников) с физическими лицами.

По условиям такого договора физическое лицо принимает долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем вложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные им денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физическое лицо, исходя из суммы вложенных денежных средств, получает в собственность квартиру. Однако при оформлении этих правоотношений на практике выявились значительные несоответствия между действительным предметом договора, целью правоотношений и видом договора.

К сожалению, действующее законодательство не содержит норм, прямо регулирующих данные гражданско-правовые отношения. Это лишает стороны договора возможности опереться на разработанные легальные конструкции, заставляя полагаться только на его текст и общие нормы обязательственного права. Поэтому на практике большое значение приобретает толкование данного вида договора. Суд, рассматривающий дело по договору о долевом участии физического лица в строительстве жилого дома, должен установить, существенными признаками какого гражданско-правового договора, определенного действующим законодательством, обладает рассматриваемый договор. Сделать это довольно сложно, учитывая, что договор долевого участия может быть комплексным, соединяющим черты различных договоров.

Недопустима ситуация, когда под одним и тем же названием скрываются различные виды договоров или когда тождественным по содержанию договорам, определяющим адекватные гражданские правоотношения, дают различные наименования, искусственно подводя их под действие различных норм гражданского законодательства.

Возможно ли эффективно урегулировать правоотношения, возникающие при заключении договоров долевого участия в строительстве, посредством уже известных договоров или стоит законодательно выделить долевое участие в строительстве в качестве самостоятельного вида договора?

В связи с этим целесообразно рассмотреть соотношение договора долевого участия в строительстве с другими гражданско-правовыми договорами.

2.3.1 Модель по передаче имущества в собственность: купля-продажа будущих вещей или имущественных прав

В договоре долевого участия в строительстве правовое положение дольщика и покупателя близки.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор долевого участия в строительстве заключается, как правило, задолго до оформления права собственности застройщика на возведенный объект, поэтому не могут быть соблюдены требования ст. 218 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности на имущество по договору купли-продажи может быть прибретено лицом исключительно у собственника данного имущества, то есть у лица, имеющего право отчуждать это имущество.

Право собственности на дом после сдачи его в эксплуатацию оформляется на застройщика либо квартира передается непосредственно в собственность физичекому лицу без каких-либо промежуточных этапов. Во втором случае квартира даже самый короткий отрезок времени не находится в собственности строительной организации.

Кроме того, поскольку договор долевого участия в строительстве заключается до возникновения имущества как объекта недвижимости, невозможно исполнить требования ст. 554 ГК РФ, предусматривающей, что в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества и т.д.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве не может регулироваться нормами, относящимися к договору купли-продажи, в первую очередь из-за несоответствия определения юридической сущности товара (вещи) и предмета договора, принадлежащего продавцу на праве собственности, заложенных в ст. 454 ГК РФ. К такому выводу приходят многие специалисты, исследующие эти отношения.

Нельзя рассматривать договор долевого участия в строительстве и как предварительный договор купли-продажи (после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию), ибо возникают трудности с установлением предмета договора в соответствии со ст. 554 ГК РФ и появляется возможность признания его незаключенным в связи с неопределенностью предмета. Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хоз. и право, 2001, № 9. - С. 74-75.

Поэтому существенными условиями как договора продажи недвижимости, так и его разновидности - договора продажи жилого помещения, следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. Стр.96; Гражданское право: В 2 томах. Том II: Учебник / Отв. Ред. Е.А.Суханов. Стр.251. Однако существует точка зрения, согласно которой предметом всякого договорного обязательства является не только само имущество, но имущество действия обязанной стороны. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Стр. 196-197,208. С таким пониманием трудно согласиться, учитывая то, что автор никак не аргументировал свою позицию. Таким образом, предметом договора продажи жилого помещения могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем закону порядке жилые помещения (дом, квартира, часть дома или квартиры), а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью. Н.Ю.Чупрынина. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство, 1997, №5. Прежде всего, в договоре должно содержаться указание на достигнутую договоренность между продавцом имущество покупателем об отчуждаемом жилом помещении, т.е. должна быть конкретно определена недвижимость. К данным, позволяющим определенно установить недвижимость, относятся:

название объекта, вид недвижимости (т.е. указание на принадлежность к жилому помещению), данные о том, где она расположена, ее описание (напр., "четырехэтажное кирпичное здание с черепичной кровлей, двумя входами");

данные "о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке" обычно приводятся как путем словесного описания в договоре продажи жилого помещения, так имущество в чертежах, схемах, планах, прилагаемых к договору;

данные, определяющие продаваемый объект в составе другой\ недвижимости, - это сведения о конкретном месте продаваемого жилого помещения (этаж, подъезд, крыло здания имущество т.д.), сведения о продаваемом здании в архитектурном ансамбле, состоящем из нескольких зданий, имущество и т.д. Постатейный комментарий к части второй ГК РФ / Гуев А.Н. - С. 141.

Поскольку условие о предмете является существенным, то недостижение соглашения о нем означает, что договор продажи жилого помещения не заключен. В свою очередь условие о недвижимости считается не согласованным, если в договоре отсутствуют упомянутые данные. Они имущество являются существенными условиями, т.к. без их урегулирования согласовать условие о недвижимости невозможно, а это означает, что договор продажи жилого помещения не заключен.

Существует имущество иное понимание требования закона об определенности предмета договора продажи недвижимости, которое сводиться к тому, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок существует ним. Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России. Граждаский кодекс: проблемы, теория, практика. - М., 1998. - С. 294.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости (в том числе и договор продажи жилого помещения) должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют, как правило, профессиональные оценщики. ФЗ от 29 июля 1998 г. “Об оценочной деятельности в РФ” // СЗ РФ, 1998, № 31, ст. 3813. По желанию гражданина рыночная стоимость может определяться на основании заключения, составляемого экспертом, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности. Оценить квартиру может и риэлтерская фирма, однако владелец лицензии на осуществление риэлтерской деятельности не вправе выступать в качестве оценщика недвижимости при осуществлении сделок, в которых он участвует в качестве риэлтера. Такие сделки являются оспоримыми и могут быть расторгнуты в судебном порядке по заявлению заинтересованных лиц.

Практика отношений между оценщиком и клиентом строится на договорной основе. Договор на проведение оценки составляется в простой письменной форме и обязательно должен отражать следующие моменты:

- сведения о профессиональном образовании оценщика;

- сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности существует указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

- цель проведения экспертизы;

- точное указание объекта оценки;

- используемые стандарты оценки;

- требования к форме отчета;

- сроки выполнения и порядок оплаты работ.

Конечным результатом экспертизы является отчет, который, как правило, составляется в форме письма и содержит полную информацию о методах расчета и итоговой стоимости конкретного объекта оценки.

В целях упорядочения системы оценки Минстроем России была принята "Временная методика оценки жилых помещений", Приказ Министерства строительства РФ от 30.10.95 № 17-115 “Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений”. носящая рекомендательный характер, но не утратившая силу после принятия ФЗ "Об ипотеке", второй части ГК, ФЗ "Об оценочной деятельности". Основной целью упомянутой методики является решение задач, связанных с определением нижних и верхних границ цен при осуществлении сделок по отчуждению и приобретению жилых помещений. Она рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности. Рыночная стоимость квартиры по данной методике определяется текущим соотношением спроса и предложения на данном рынке на конкретную дату или конкретный период, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Законодательство, 1997, № 5.

ГК устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения цены на недвижимость. Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением или другим недвижимым имуществом (см. ст.552 ГК), то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи недвижимости.

Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.

Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или о ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.

Цена может быть указана либо путем обозначения конкретной денежной суммы (в тексте договора), либо путем отсылки на какой-либо прейскурант цен, которым стороны согласились однозначно руководствоваться (это возможно, например, при продаже квартир по ценам, определенным органом местного самоуправления (продавцом) и зафиксированным в специально утвержденном прейскуранте). Вестник ВАС РФ, 1997, № 7. - С. 37.

Сложнее обстоит дело в случаях, когда стороны воспользовались нормами ст.317 ГК и указали цену, прибегнув к СКВ, ЕВСП, иным условным денежным единицам. Поскольку цена в договоре указана четко, то в случае, если столь же четко указан курс СКВ, ЕВСП и т.п. к рублю, который подлежит применению (например, по курсу, публикуемому ЦБ РФ, на день оплаты), - нет оснований считать, что требования ст. 555 ГК (цена в договоре продажи недвижимости) не соблюдены. И, наоборот, если подлежащий применению курс указан нечетко (либо неясно, на какую дату этот курс должен быть определен), то требования ст. 555 ГК нарушены.

Статья 555 ГК однозначно считает договор продажи недвижимости незаключенным в случаях, когда:

А) в нем цена не указана совсем. При этом не имеет значения, по какой причине это сделано (например, по небрежности сторон);

Б) когда по условиям договора продажи недвижимости цена не может быть определена. Имеется ввиду, что путем толкования договора нет возможности однозначно определить цену объекта недвижимости. Статья 555 запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.

Кроме условий о предмете и цене, договор продажи жилого помещения должен содержать и некоторые другие существенные условия. Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Это условие вытекает из самого понятия жилого помещения, о чем подробно излагалось в первой главе настоящей работы.

Статья 558 ГК к числу существенных условий договора продажи жилого помещения относит также, во-первых, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением и, во-вторых, государственную регистрацию договора ( наряду с регистрацией перехода права собственности на жилое помещение ).

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому необходимо обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. На это направлена ст. 558 и некоторые другие статьи Гражданского кодекса.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Большинство авторов См., напр.: Гражданское право России /Ответственность. ред. О.Н. Садиков. - С. 149; Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. в указанный перечень включают следующих субъектов:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК);

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

Е.А.Суханов дополняет этот список еще тремя пунктами:

1) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964г.);

2) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ГК);

3) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора. Гражданское право: В 2-х т. Том II. Полутом 1 / Ответственность. ред. Е.А. Суханов.- М.: БЕК, 1993.

Такое дополнение представляется оправданным, так как перечисленные лица также обладают правом пользования жилым помещением, о чем и говориться в ст.558 ГК.

Согласно ст.53, 127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищностроительных кооперативов. Поэтому с переходом квартир в указанных фондах в собственность граждан изменений в составе их семей в связи с этим, как правило, не происходит.

Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора продажи жилого помещения. Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости. Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Росс. юстиция, 1998, № 6.

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.1 ст.433 ГК, а не с момента государственной регистрации. Вестник ВАС РФ, 1998, № 1. - С. 82-83.

Существует точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1 / Ответственность. ред. Е.А. Суханов. - С. 265. На наш взгляд, такая позиция является ошибочной, так как ГК и ФЗ о государственной регистрации устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия -регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п.2 ст.8 ГК РФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Internet.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные весьма серьезные вопросы прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п.2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: “Статут” , 1999. - С. 79.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст.584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п.2 ст.339 ГК РФ).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.

Отсутствие в действующем Гражданском кодексе РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи жилого помещения и других сделок с недвижимостью часто критикуется в литературе. При этом указываются следующие негативные последствия подобного нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашей стране немало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительных расходов из федерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срок государственной регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходы граждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора и некоторые другие. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности следок с недвижимостью // Росс. юстиция, 1999, № 4. - С. 31-32. Видимо, с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны, положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается против самих граждан.

О возможности нотариального удостоверения договора продажи жилого помещения говорит и п. 4 ст. 4 Закона о государственной пошлине: "за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества) детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам взимается государственная пошлина в размере, равном 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда; при отчуждении недвижимого имущества по договору купли-продажи другим лицам - в размере равном 1,5% от суммы договора, но не менее однократного размера МРОТ. Закон РФ “О государственной пошлине” от 9.12.91 (с изм. на 13.04.99). Подп. 1 п. 4 ст. 4.

Статья 16 (абз.4 п.1) Закона о государственной регистрации устанавливает, что в случае нотариального удостоверения сделки, заявление о государственной регистрации права (и сделки) подает одна из сторон договора. В этом случае (особенно если с момента нотариального удостоверения прошло много времени) у регистратора могут возникнуть совершенно законные сомнения в наличии оснований для регистрации (п.1 ст. 19 Закона о государственной регистрации). Данной статьей не установлен "срок годности" нотариальной сделки, т.е. максимальный срок между удостоверением сделки и регистрацией. В этот период в жизни все может случиться. Поэтому статья 16 Закона о государственной регистрации прав, устанавливая только порядок государственной регистрации в соответствии с ГК РФ (п.6 ст. 131), не должна противоречить основным положениям Кодекса и препятствовать проверке учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью.

Определенные проблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п.З ст.433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п.1 ст. 165 Гражданском кодексе РФ). Следует отметить, что к этому случаю п.З ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки!) будет осуществлена на основании судебного решения. Говорить о вступлении наследников правоотчуждателя в порядке правопреемства в возникшие обязательственные отношения неправомерно, поскольку с точки зрения закона до государственной регистрации договора обязательственного отношения не возникает. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации // Internet.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки. Например, О.М.Козырь пишет: "Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от "ничтожности" (п. 3 ст.165)". Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. - М., 1998. - С. 293.

Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений, содержащихся в ст.165 ГК, и прежде всего в п.1 данной статьи, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. книга вторая: Договоры о передаче имущества.- М.: “Статут”, 2000. - С. 220. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п.2 ст.558 ГК).

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст. 165 ГК).

Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: "Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости" (п.14).

Что касается возможности для одной из сторон добиваться по суду государственной регистрации договора продажи недвижимости (жилых помещений) при уклонении от этого контрагента, то иллюстрацией данного положения может служить один из примеров арбитражно-судебной практики, включенный в Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21).

Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома.

Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.

В Кодексе дифференцированы понятия "комплектность товара" и "комплект товаров". Договором может быть введена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров). В этом случае обязательство может считаться исполненным с момента передачи покупателю всех товаров, включенных в комплект.

Нарушение продавцом условий договора как о комплектности товара, так и о передаче товаров в комплекте влечет за собой аналогичные последствия: покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектовании товаров в разумный срок. Если же продавец в разумный срок не выполнит требования покупателя о доукомплектовании товаров, покупатель может потребовать замены некомплектных товаров на комплектные либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за них денежной суммы (ст. 480).

Вместе с тем следует учитывать, что замена товара, его доукомплектование фактически возможны, если покупатель, со своей стороны, своевременно известит продавца о недостатках товара. Поэтому ГК отражает сложившийся в международной торговой практике порядок сообщения о недостатках товара и последствиях несоблюдения этого порядка (ст. 483).

Договор купли-продажи: вещный эффект. Важное место в гражданском праве занимают договоры о передаче вещи в собственность, иногда называемые договорами с реальным (вещным) действием (от res - вещь). Прежде всего это договоры купли-продажи. Их сопровождает передача самой вещи, выступающая как самостоятельный акт, определяющий переход собственности (ст.223 ГК). Таким образом, налицо усложненный механизм возникновения вещного права: требуется не только достижение соглашения, но и передача вещи.

Очевидно, что расторжение договора означает сохранение собственности у продавца лишь до тех пор, пока им не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого в силу того известного правила, что расторжение договора имеет силу лишь на будущее время (ст.453 ГК), возврат имущества возможен только в том случае, если это было предусмотрено договором (т.е. он происходит не автоматически, а по специальному соглашению о возврате, которое отнюдь не подразумевается).

Это свойство купли-продажи - освобождение продавца от обязанности доказывания собственности - на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться. На нем, можно сказать, выстраивается весь гражданский оборот движимостей, сориентированный на владение, выступающее, как говорят юристы, "вестником, знаком собственности". Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б.Б.Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, утратила бы существование и ключевая для оборота фигура добросовестного приобретателя, равно как и само понятие добросовестного приобретения. Ведь если добросовестность означает, что приобретатель не знает и не должен знать об отсутствии права собственности у продавца, то как только утвердится взгляд о вытекающей из закона обязанности продавца доказывать свою собственность при продаже, приобретатель тем самым оказывается в позиции, основанной на предположении, что он всегда мог знать о праве продавца. Но такая позиция исключает в принципе ссылку на добросовестность и саму добросовестность.

Теперь очевидно, что суд не может в силу закона обязать продавца доказывать свой титул, а значит, и не вправе освободить покупателя-ответчика по делу от обязательства по оплате приобретенного имущества, если только сама сделка не признана недействительной. Но в этом случае применяются последствия недействительной сделки - возврат сторон в первоначальное положение, а это явно не входило в намерения покупателя и никак не отразилось в логике данного судебного решения.

С точки зрения ответчика в нашем деле его заявление о том, что продавец - не собственник, было достаточным основанием, чтобы не платить за купленную вещь. Но если договор купли-продажи не расторгнут и не признан недействительным, то, значит, обязательство по уплате цены должно быть исполнено. А если договор ничтожен, то вещь должна быть возвращена (ст. 167 ГК). Достигнуть в данном случае двух целей одновременно - удержать, вещь и не платить за нее - легальным образом невозможно. Необходимо отметить, что при проверке дела в кассационном порядке решение и апелляционное постановление были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК), посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств.

Общие положения ГК, посвященные купле-продаже, должны применяться также к купле-продаже имущественных прав, результатов интеллектуальной деятельности, фирменных наименований, товарных знаков, знаков обслуживания и иных средств индивидуализации гражданина или юридического лица, выполняемых ими работ или услуг, если иное не вытекает из содержания или характера соответствующих прав или существа объекта гражданских прав. На продажу ценных бумаг и валютных ценностей указанные общие положения о купле-продаже могут распространяться, если законом не установлены специальные правила их продажи.

Единственное условие, которое стороны должны во всех случаях обязательно сами определить при купле-продаже, - ее предмет. По Кодексу вопрос о том, что продается и покупается, считается согласованным сторонами, если из их договора можно установить наименование и количество товара (ст.455). Остальные условия, включая цену и качество передаваемых товаров, в принципе являются определимыми на основе критериев, введенных законом, и могут особо не оговариваться сторонами. Значительное число норм ГК посвящено тому, как определяются ассортимент, качество товаров, требования к их таре, упаковке, условия о сроках доставки, цена и порядок расчетов. Отсутствие в конкретном договоре специальных указаний на эти условия не может служить основанием для признания его незаключенным.

Сказанное не исключает необходимости установления для отдельных видов купли-продажи требований об обязательном согласовании более широкого круга условий. Такие требования предъявляются в Кодексе, например, к договорам энергоснабжения и продажи предприятий. Более того, именно наличие дополнительных существенных условий купли-продажи - один из основных критериев выделения ее отдельных разновидностей (поставка, розничная купля-продажа, контрактация и т. п.).

Единственное существенное условие договора купли-продажи - предмет договора. Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент заключения договора. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.

Главная обязанность продавца заключается в передаче покупателю товаров, являющихся предметом купли-продажи, в срок, установленный договором, а если такой срок договором не установлен - в соответствии с правилами об исполнении бессрочного обязательства (ст. 314 ГК). Если иное не определено договором, продавец обязан передать покупателю вместе с товаром принадлежности продаваемой вещи, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества и т. п.), предусмотренные законодательством и договором, одновременно с передачей вещи (ст 456).

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о его исполнении к строго определенному сроку. Это возможно, когда из его содержания вытекает, что при нарушении срока исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец не вправе производить исполнение по такому договору до наступления или после истечения срока без согласия покупателя и в том случае, если покупатель не воспользовался правом на отказ от исполнения договора (ст. 457). Примером договора с условием его исполнения к строго определенному сроку (даже при отсутствии ссылки на то в тексте договора) может служить договор купли-продажи партии новогодних елок. Передача продавцом такого товара покупателю за пределами новогодних праздников лишается всякого смысла.

Кодекс предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателя принять товар, обремененный такими правами (ст. 460). Имеются в виду случаи, когда продаваемое имущество ранее уже было передано в залог, аренду либо „в отношении этого имущества установлен сервитут и т. п.

Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли-продажи и возмещении причиненных убытков.

Являющийся предметом купли-продажи товар, в отношении которого существуют права третьих лиц, может оказаться истребованным этими лицами у покупателя. Для подобных случаев Кодекс (ст. 462) устанавливает правило, обязывающее покупателя, к которому предъявлен иск об изъятии товара, привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.

Невыполнение покупателем обязанности по привлечению продавца к участию в деле об истребовании товара третьим лицом в определенной ситуации может послужить основанием к освобождению продавца от ответственности перед покупателем. Это возможно, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

Момент исполнения продавцом своей обязанности передать товар покупателю определяется одним из трех вариантов: во-первых, при наличии в договоре условия об обязанности продавца по доставке товара - моментом вручения товара покупателю; во-вторых, если в соответствии с договором товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара - моментом предоставления товара в распоряжение покупателя в соответствующем месте; в-третьих, во всех остальных случаях - моментом сдачи товара перевозчику или организации связи.

Таким образом, сроком исполнения обязательства должна признаваться дата документа, подтверждающего принятие товара перевозчиком или организацией связи для доставки покупателю, либо дата приемо-сдаточного документа. Дата исполнения продавцом своей обязанности по передаче товара имеет чрезвычайно важное значение, поскольку именно этой датой, как правило, определяется момент перехода от продавца к покупателю риска случайной гибели или случайной порчи товара.

Количество подлежащих передаче покупателю товаров должно определяться в договоре в определенных единицах измерения или денежном выражении. Вместе с тем допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товара (п. 1 ст. 465 ГК). Это важно отметить, поскольку количество товара относится к существенным условиям договора и его отсутствие в договоре влечет признание договора незаключенным.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). Продавец по такому договору обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467).

Передача продавцом обусловленных договором товаров с нарушением условия об ассортименте дает покупателю право отказаться от их принятия и оплаты, а если они уже оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещения убытков.

Безусловным является право покупателя на взыскание убытков, вызванных приобретением некачественного товара. Наряду с этим любой покупатель может по своему выбору требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара, либо возмещения своих расходов по устранению таких недостатков (ст. 475).

Требования, предъявляемые к качеству товара, должны быть предусмотрены договором купли-продажи. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. Решению этих проблем и исключению возможности передачи покупателю недоброкачественного товара могут способствовать следующие положения Кодекса.

При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в этих целях.

При продаже товара по образцу или описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу или описанию.

Если в соответствии с установленным законом порядком существуют обязательные требования к качеству продаваемого товара, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, отвечающий этим обязательным требованиям.

Нетрудно заметить, что отмеченные положения корреспондируют правилам определения соответствия товара, предусмотренным Венской конвенцией о договорах международной купли-продажи товаров (ст. 35).

По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности, а при отсутствии такового в договоре комплектность товара определяется обычаями делового оборота либо иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.478).

Приведем пример из судебной практики.

Арбитражный суд (при участии в заседании: от истца - генеральный директор Красноперое Ф.П., Красноперова О.Ф. по доверенности от 17.08.98г., Гилязов А.З. по доверенности № 234 от 27.12.99г., от ответчика - не явились), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сибэнергогаз" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 05.10.99 г. по делу № A70-3951/27-99, установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее 000) "Сибэнергогаз" обратилось с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (далее ТОО) "Производственное предприятие "Эко-Терм" и обществу с ограниченной ответственностью (далее 000) "Терем" о признании недействительным договора № 01-28 от 11.01.99г. на долевое строительство и регистрации права собственности 000 "Терем" на квартиру № 28 в жилом доме в г. Тюмени по ул. Герцена, 84, корпус 2.

В обоснование требований указало, что оно является участником совместной деятельности по строительству дома, и результат этой деятельности признается их совместной (общей) долевой собственностью, пользование которым товарищи осуществляют по общему согласию.

По мнению истца, все квартиры в строящемся доме до момента передачи каждому участнику простого товарищества его доли, являлись общей собственностью, и распоряжаться ими, а также получать прибыль от реализации построенного жилья "товарищи" могли только по общему согласию; договор № 01-28 от 11.01.99г. с 000 "Терем" заключен с нарушением прав истца уже введенного в эксплуатацию жилого дома, права собственности зарегистрировано на квартиру № 28 в нарушение статьи 17 Закона "О регистрации". Правовым основанием требований указало на пункты 1, 2 статьи 167, статьи 168, 1041, 1048 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 17 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Решением от 05.10.99r. в удовлетворении иска о признании договора № 01-28 от 11.01.99, заключенного между ТОО "ПП "Эко-Терм" и 000 "Терем" недействительным, отказано, а в части признании недействительным регистрации права собственности 000 "Терем" на квартиру № 28 в доме № 84, корпус 2 по ул. Герцена в г. Тюмени, производство прекращено. Постановление ФАС от 10 января 2000. дело № Ф04/27-588/А70-99 // Текст сверен по официальной рассылке ЭБД “Кодекс”.

Принимая решение суд исходил, что доля истца была определена в размере 4-хкомнатной квартиры (договор № 05-20 от 07.05.97г.), предмет сделки - участие в долевом строительстве жилого дома, доля передана ему, строительство дома в целом продолжается, оснований признать договор недействительным не имеется, а по требованию о признании недействительной регистрации права собственности 000 "Терем", истец отказался.

В порядке апелляционного производства дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе 000 "Сибэнергогаз" просит отменить решение и удовлетворить его требования с применением последствий недействительной сделки по основаниям, изложенным в ней, как-то: дом введен в эксплуатацию в декабре 1998 года; договор № 01-28 от 11.01.99 г. заключен позднее даты окончания строительно-монтажных работ; право собственности 000 "Эко-Терм" на квартиру № 28 не было зарегистрировано и он не вправе был распоряжаться имуществом; предмет договора - строительство дома и отношения строительного подряда.

Кроме того, истец указал на иные обстоятельства, служащие, по его мнению, основанием для удовлетворения требований, а также на статьи 421, 1048, 1043, 1044 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Истец поддержал в судебном заседании свои доводы и просит отменить решение по основаниям, указанным в кассационной жалобе. Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, заслушав пояснения представителей истца, считает решение соответствует нормам материального и процессуального права. Как установлено материалами дела, истец и ТОО "ПП "Эко-Терм" 07.05.97 г. заключили договор № 05-20, согласно которому истец обязался принять участие в долевом строительстве жилого дома, для чего внес обусловленные договором платежи соответственно его доле.