Оренда землі та ринок прав оренди

Орендарі земельних ділянок. Орендарями земельних ділянок в Україні може бути широке коло осіб. Законом "Про оренду землі" правом оренди землі наділені:

1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України;

2) органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські рад 3) громадяни України, юридичні особи, релігійні, громадські організації, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, іноземні юридичні та фізичні особи без громадянства.

Договір оренди земельної ділянки укладається в письмовій формі й підписується відповідними особами з обох сторін. Вищевказаним Законом встановлено чіткі вимоги щодо змісту договорів оренди землі, які є важливою умовою цього виду договорів. У договорі оренди землі обов'язково повинні бути передбачені:

1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) термін договору оренди. Термін договору оренди земельної ділянки визначається орендарем і орендодавцем, але не може перевищувати 50 років;

3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду).

Орендна плата може встановлюватися у таких формах: грошовій, натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яку одержують з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послуг орендодавцю). Крім того, сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно в грошовій формі. Розмір орендної плати встановлюється за погодженням сторін. Однак Законом "Про оренду землі" передбачено випадки, коли одна із сторін має право вимагати зміни розміру визначеної у договорі орендної плати. Так, орендар має право вимагати відповідного зменшення її у випадках, якщо стан орендної земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. І навпаки, орендодавець має право вимагати збільшення розміру орендної плати у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, якщо інше не передбачено умовами договору. При вищевказаних випадках сторони або вносять доповнення до укладеного ними договору оренди землі, або укладають новий договір;

4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі. Цільове призначення земельних ділянок, що знаходяться у власності фізичних та юридичних осіб, визначене в державних актах на право власності на землю, виданих таким особам. А цільове призначення земельних ділянок, які знаходяться у державній чи комунальній власності, визначається у рішеннях рад про надання таких ділянок в оренду. Визначене у державному акті рішенням ради цільове призначення земельної ділянки не може бути змінене сторонами договору оренди землі. Однак його можна конкретизувати в договорі;

5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві. Як умови повернення земельної ділянки орендодавцеві можуть бути визначені її стан, частка проведених орендарем поліпшень земельної ділянки, сторона, якій належить право власності на побудовані на земельній ділянці будівлі, споруди тощо;

6) існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки. До обмежень щодо використання земельної ділянки відносять наявність на ній охоронних зон, зон з особливими умовами використання земельної ділянки. До обтяжень належать знаходження ділянки у заставі, наявність земельного сервітуту тощо. Факт наявності чи відсутності обмежень просто фіксується у договорі оренди землі;

7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

8) відповідальність сторін.

Слід пам'ятати, що відсутність у договорі оренди землі однієї із зазначених істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визначення договору недійсним. Крім того, за бажанням сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну чи припинення договору оренди тощо).

При відсутності власної землі підприємці змушені брати її в оренду. В різних країнах Європи питома вага орендованих земель неоднакова. Так, у Бельгії 68 % сільськогосподарських земель знаходяться в користуванні орендарів, Франції - 53, Нідерландах - 37, Англії - 28, Греції - 21, Італії - 20, Данії - 18, Ірландії - 8 %. Держави по-різному регулюють орендні відносини. В Німеччині, Англії, Греції, Люксембурзі переважає принцип свободи угод. У Франції, Бельгії, Нідерландах, Італії, Іспанії та Португалії держава втручається у ці відносини найвідчутніше. В Данії й Ірландії пріоритет надається стимулюванню фермера-власника при певному обмеження оренди. Власник землі привласнює земельну ренту у вигляді орендної плати. Вона є платою за дозвіл вести підприємницьку діяльність на землі.

Орендна плата може не збігатися із земельною рентою в тому разі, коли до її складу, крім останньої, входять такі елементи, як відсоток на раніше вкладений у землю капітал, амортизація тощо. Збігається земельна рента з орендною платою тоді, коли передається в оренду ділянка, в яку не вкладалися кошти.

У сільському господарстві земля має різну родючість, а кількість кращих і середніх за якістю земель обмежена, їх також не можна збільшити. Ті, хто користується кращими й середніми за родючістю ділянками землі, при затратах однакової кількості праці і витратах коштів одержують різну кількість продукції. Виникають особливі монопольні умови, які діють сприятливіше для деяких власників порівняно з іншими, оскільки природні й створені людиною у минулому властивості землі неоднакові.

Монопольно користуючись кращими й середніми за родючістю ділянками землі, орендарі-підприємці мають додатковий дохід. Отже, причиною утворення земельної ренти на різних за родючістю землях є монополія на неї як на об'єкт підприємницької діяльності.

Ціна землі - це сума грошей, яка, будучи покладена в банк, дасть можливість її власнику одержати дохід у формі відсотка, що дорівнює земельній ренті. Ціна землі належить до ірраціональних форм, тобто таких товарів, ціна на які ґрунтується не на вартості, а на доході, який вони дають при їх використанні власником. З визначення ціни землі видно, що при інших однакових умовах саме величина ренти визначає ціну землі. Вона прямо пропорційна нормі позикового відсотка.

Формула ціни землі має такий вигляд:

Цз = R : Z ? 100,

де R - рента; Z - норма позикового відсотка; Цз ? ціна землі.

Ціна землі залежить від очікуваного доходу при її використанні. На її рівень впливають ті ж самі фактори, що й на розмір орендної плати. Наявність державної, комунальної та приватної форм власності на землю, можливість переходу земель з однієї форми власності в іншу, запровадження ринкових відносин, проблеми оподаткування земель зумовлюють потребу в об'єктивних підходах щодо визначення вартісної оцінки землі.

Світовий досвід показує, що визначення ціни землі ґрунтується на якісній оцінці земель та їхньому місці розташування. Якісна оцінка земель включає природні параметри: родючість ґрунтів, технологічні умови обробітку (конфігурація, стрімкість схилу, опір механічному обробітку), клімат (середньорічна температура, кількість опадів, наявність рози вітрів, сонячна інсоляція), а також параметри, пов'язані з діяльністю людини: типи сільськогосподарських культур (багаторічні насадження - фруктові сади, ягідники, виноградники; зернові, технічні, кормові культури); наявність доріг з твердим покриттям.

Розвивається набуття права на оренду на конкурентних засадах. Для підвищення його привабливості необхідно запровадити на законодавчому рівні можливість його застави, відчуження, обміну, передачі у спадщину.

земельний приватизація оренда застава

Список використаної літератури

1. " Класифікатор об'єктів адміністративно-територіального устрою України. ДК 014-97. / Державний класифікатор України в 3-х томах. - Київ: Держкомстат України, 1997

2. Лихогруд М. Г. Структура бази даних автоматизованої системи державного земельного кадастру. - В зб. Інженерна геодезія. - 2000. - вип. 43, с. 120 -128.

3. Науково-практичний коментар Земельного кодексу України -

Київ - 2004р.

4. "Програма виробничої практики із землевпорядкування та земельного кадастру", ХНАУ, Харків 2002.

5. Журнал "Землевпорядний Вісник" № 1, 2004;

№ 3, 2005;

№ 4, 2008;

№ 1, 2007;

№ 1, 2009.

6. Конституція України.

7. Шелковников І. В. Геодезическая информационная система 6 .- 2005-2006.

Размещено на Allbest.ru