Основания приватизации жилых помещений

Таким образом, судебная практика признает право наследников умершего гражданина на квартиру, находящуюся в процессе приватизации (Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам ВС РФ, п. 4. Споры, связанные с приватизацией жилищного фонда, Бюллетень ВС РФ, 1994 г., № 7).

Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (п. 18 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

Несоблюдение собственниками этих правил влечет ответственность, предусмотренную гражданским законодательством. Кроме того, на них распространяются нормы ГК, относящиеся к праву собственности.

Для заключения договора передачи жилья в собственность необходимо обратиться в жилищные органы, которые от имени местной администрации заключают указанный договор. Если приватизируется ведомственное жилье, то следует обратиться непосредственно на предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, либо в учреждение, в оперативном управлении которого находится жилье. Например, в Москве для заключения договора следует обратиться в РЭУ, ДЭЗы, ЖКО и другие эксплуатационные организации, а сам договор передачи оформляется в Департаменте муниципального жилья.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Должностные лица, виновные в нарушении прав граждан на приватизацию, умышленном затягивании решения вопроса о приватизации жилых помещений, а также незаконном отказе, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Гражданам предоставляется возможность обратиться к посредническим услугам по приватизации жилья, которые осуществляются специальными агентствами (бюро), действующими на хозрасчетной основе (Типовое положение об агентствах (бюро), утвержденное постановлением коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18 октября 1991 г. № 7). На практике к подобным видам услуг прибегают в случае необходимости в так называемой ускоренной приватизации.

Гражданин, желающий приобрести в собственность жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации гражданам нужно представить следующие документы:

1. Заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя.

2. Выписку из домовой книги о составе членов семьи нанимателя.

3. Копию финансового лицевого счета.

4. Справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано.

5. Согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в жилом помещении, отказались от приватизации.

В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при приватизации занимаемых ими жилых помещений сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Однако жилое помещение предоставляется гражданам с учетом приватизированного жилья.

2.2 Жилые помещения не подлежащие приватизации

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Однако в отношении коммунальных квартир субъектами Российской Федерации может быть принято решение о их приватизации на каких-либо условиях (например, как уже было сказано выше, в Москве осуществление приватизации коммунальных квартир происходит при наличии согласия всех проживающих в ней нанимателей жилой площади).

Необходимо отличать аварийное состояние дома от случаев производства в домах капитального ремонта (когда дом нуждается в ремонте, но не признан аварийным). В этой ситуации жилые помещения приватизируются в общем порядке, при этом за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт (ст. 16 Закона РФ,«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в редакции от 23 декабря 1992 г.). Аварийное состояние нельзя также смешивать с реконструкцией, модернизацией. В отношении домов, подлежащих реконструкции, модернизации или сносу, закон не содержит запрета на приватизацию, поэтому изданными с нарушением закона можно считать подзаконные акты, в которых запрещается приватизация по этим основаниям. Когда гражданам отказывают в приватизации жилых помещений в связи с тем, что уполномоченными органами принято решение о реконструкции, модернизации или сносе дома, необходимо для защиты своего права обратиться в суд с исковым заявлением, поскольку в случае наличия вышеуказанных обстоятельств граждане имеют право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Так, например, гражданка Ж. и ее дочь М. в апреле 1995 г. обратились в ДЭЗ по месту жительства с просьбой заключить договор передачи занимаемой ими по договору найма квартиры в собственность на основании ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Однако в приватизации квартиры им было отказано и рекомендовано обратиться за разрешением в свой муниципальный округ. После обращения в муниципальный округ гражданки Ж. и М. также получили отказ, подписанный первым заместителем супрефекта, в котором сообщалось, что приватизация квартир по адресу проживания истцов приостановлена в соответствии с постановлением Правительства г. Москвы № 1110 от 24.12.92 г. и письмом первого заместителя префекта ЮЗАО г. Москвы за № 2635 - РП от 24.09.93 г. В п. 4 вышеупомянутого постановления указано, что приватизация жилья, объектов социального, культурного и бытового назначения, расположенных в кварталах, где находится жилое помещение Ж. и М., должна быть приостановлена. Данное решение мотивировалось тем, что дома, расположенные в этих кварталах, подлежат реконструкции, модернизации или сносу.

Однако постановление Правительства г. Москвы № 1110 противоречит Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В ст. 4 указанного Закона дан четкий перечень случаев, когда приватизация жилых помещений может быть запрещена.

Как видно из текста Закона, этот перечень является исчерпывающим и отказ в приватизации по причинам комплексной реконструкции или сноса дома является незаконным.

Более того, из представленного письма префектуры Юго-Западного округа усматривалось, что сроки работ по сносу дома не были определены, ориентировочно они должны проводиться после 2000 года. Поэтому представляется, что приватизация жилья в указанном районе была приостановлена незаконно.

Согласно п. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 76. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон. С учетом вышеизложенного и на основании ст. 2, 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», п. 5 ст. 76 Конституции Российской Федерации иск гражданок Ж. и М. к местной администрации об обязании заключить договор передачи жилого помещения в собственность народным судом был удовлетворен.

Как было сказано выше, в собственность гражданам также не передаются жилые помещения, расположенные в закрытых военных городках.

На практике данное положение вызывает ряд сложностей. Могут возникнуть такие ситуации, когда статус военного городка неясен, гражданин хочет приватизировать квартиру, находящуюся в городке, поскольку считает, что он не является закрытым, но ему отказывают в этом.

Так, например, гр-н Б. обратился в суд с жалобой на действия начальника Хабаровской квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) с иском о признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения. Он сослался на то, что как военнослужащий в апреле 1988 г. получил двухкомнатную квартиру в г. Хабаровске. В 1990 г. из армии уволен. В декабре 1992 г. обратился в Хабаровскую КЭЧ с заявлением о приватизации квартиры, однако ему было отказано со ссылкой на то, что квартира находится в закрытом военном городке. Б., считая, что населенный пункт, в котором он проживает, не соответствует статусу закрытого военного городка, просил признать отказ в приватизации необоснованным. Решением Индустриального районного народного суда г. Хабаровска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда) жалоба Б. удовлетворена, отказ начальника Хабаровской КЭЧ в приватизации квартиры признан недействительным. Постановлением президиума Хабаровского краевого суда протест прокурора края оставлен без удовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене названных судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 29 сентября 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения закрытых военных городков приватизации не подлежат. Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанций исходили из того, что военный городок, в доме которого находится квартира Б., не относится к числу закрытых, поскольку отсутствует пропускная система, на их территории находятся организации общегражданского значения. Суд не дал оценки тому, что согласно имеющейся в деле выписке из перечня закрытых и обособленных военных городков указанный военный городок был включен в перечень закрытых городков 5 октября 1993 г. Суд не установил, включался ли ранее этот военный городок в перечень и с какого времени он имеет такой статус. Из сообщения Главного управления по надзору за использованием законов в Вооруженных Силах Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 23 сентября 1994 г. видно, что этот городок являлся закрытым и ранее. Однако суд удовлетворил жалобу Б., ссылаясь на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого, при этом основывался на объяснениях заявителя, не проверив надлежаще обстоятельства дела. Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентными органами.

Из кассационной жалобы следовало, что КЭЧ -- территория военного городка ограничена забором, имеет контрольно-пропускной пункт. Ненадлежащее содержание технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка. При таких обстоятельствах судебное постановление нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно было отменено (Постановления Президиума и определения судебных коллегий ВС РФ по гражданским делам, Бюллетень ВС РФ, 1996 г., № 2).

Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы. Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан. В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяется в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-территориальным образованиям. Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения используются для заселения работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст. 101--108 ГК).

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.). Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например, в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан. Согласно Федеральному закону “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” (ст. 29) не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, который является составной частью муниципального сектора социального обслуживания, создается и содержится органами местного самоуправления на подведомственных территориях за счет средств соответствующего бюджета. Кроме того, пункт 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» (в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. № 12-ФЗ) предусматривает, что объекты социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного назначения в сельской местности и закрепленные за государственными и муниципальными образовательными учреждениями на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.

2.3 Соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних при приватизации жилых помещений

Пока в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не были внесены изменения, несовершеннолетние часто не учитывались в договоре передачи жилья в собственность, что существенно нарушало их права и противоречило ч. 2 ст. 19, ст. 40 и 55 Конституции РФ, устанавливающей, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина.

Однако, несмотря на существующий пробел в законе, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение (п. 7 Постановления ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

По Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в связи с внесенными изменениями и дополнениями, в договор передачи жилого помещения в собственность в общем порядке должны включаться несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с совершеннолетними членами семьи собственность, либо несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Поэтому в случае невключения несовершеннолетнего в договор передачи жилья в собственность такая сделка может быть признана судом недействительной.

В случае совершения сделки в отношении приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе таких органов (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Иной порядок приватизации квартир установлен для граждан от 15 до 18 лет. Они вправе самостоятельно подать заявление о передаче им в собственность жилого помещения, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также с обязательного разрешения органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; далее -- Закон).

В том случае, если несовершеннолетний проживал в квартире один и был помещен в детское или иное воспитательное учреждение соответствующего назначения, администрация указанного учреждения, родители, усыновители либо опекун над его имуществом, если таковой назначен, обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 2 Закона). Например, сдавать квартиру в наем.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают либо проживали исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями, усыновителями, опекунами и попечителями, а также администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответственного назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка (ч. 3 ст. 3 Закона).

Несовершеннолетние, проживающие вместе с нанимателем, при приватизации квартиры обязательно должны быть включены в договор передачи жилья в собственность. Отказ в приватизации жилого помещения несовершеннолетними возможен только с согласия органов опеки и попечительства. Так, например, Железнодорожным районным народным судом г. Красноярска гражданке К. было отказано в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа.

Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд признал неосновательными. Между тем дочь проживала в спорной квартире, была включена в лицевой счет и прописана (зарегистрирована).

Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участником общей собственности на это помещение, поскольку они имеют все равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства.

После внесения изменений в упомянутый закон появилась возможность при разрешении подобных споров ссылаться непосредственно на ст. 7 данного нормативного акта, в которой говорится о том, что несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением, включаются в договор передачи.

Внесенные в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнения предоставляют льготы для несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, а именно:

1) оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов (ч. 4 ст. 2 Закона).

2) за несовершеннолетними сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Это означает, что они имеют право во второй раз бесплатно приватизировать другое жилое помещение по достижении совершеннолетнего возраста.

2.4 Основные проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений в коммунальных квартирах

На мой взгляд, следовало бы в законе предусмотреть возможность повторной приватизации и в других исключительных случаях (например, в случае получения жилья взамен разрушенного вследствие стихийного бедствия и т.п.). Важное значение имеет вопрос о праве на одноразовую приватизацию жилых помещений гражданами при переходе государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации. Согласно Закону в этих случаях жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемникам этих предприятий и учреждений либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке. При этом устанавливается, что сохраняются все жилищные права граждан, в том числе право на приватизацию жилья.

В законодательстве предусмотрены некоторые особенности приватизации комнат в коммунальных квартирах. На начальном этапе приватизации в законе содержалось указание о том, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом от 23 декабря 1992 г. статья 4 Закона о приватизации была дополнена новой (второй) частью, предусматривающей, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации коммунальных квартир. Положение о приватизации (бесплатной передаче)жилищного фонда в г. Москве, утвержденное Указом Президента РФ от 12 января 1992 г. № 16, предусматривает, что приватизация коммунальных квартир допускается при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность. Принципиальные изменения в данный вопрос были внесены Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова. В Постановлении Конституционного Суда РФ, в частности, отмечается, что «... предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств. Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке». В соответствии с Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации» (ч. 1 и 2 ст. 79) решение Конституционного Суда Российской Федерации окончательно, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения. Решение действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Разумеется, это не исключает принятия по соответствующим вопросам, рассмотренным Конституционным Судом, законодательных и иных нормативных правовых актов либо внесения изменений и дополнений в действующее законодательство. К сожалению, на практике отмечаются значительные сложности, которые возникают в случаях, когда приватизированная комната в коммунальной квартире сдается собственником комнаты для проживания в наем третьим лицам на основании договора. Такая сдача комнаты в наем нередко затрагивает права и интересы других граждан -пользователей квартиры, поскольку наниматели (арендаторы) комнаты и ее собственник не всегда участвуют в несении материальных затрат по поддержании квартиры в надлежащем состоянии, не всегда выполняют другие лежащие на них обязанности по содержанию жилья. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, собственник приватизированной комнаты должен использовать принадлежащую ему комнату таким образом, чтобы ни он, ни те лица, которым он сдает эту жилую площадь, не нарушали права и законные интересы других пользователей данной квартиры. Согласно статье 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В случае нарушения требований закона или прав других пользователей заинтересованные лица (собственник дома, наниматели) могут обратиться в суд соответственно с иском об устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями или о признании недействительными сделок, в результате которых условия проживания в коммунальной квартире были значительно ухудшены либо арендаторы (собственник комнаты) грубо нарушают правила проживания. К сожалению, в федеральном законодательстве пока отсутствуют более конкретные правовые нормы, регулирующие взаимоотношения собственника приватизированной комнаты с нанимателями других жилых помещений данной коммунальной квартиры. Проект соответствующего федерального закона по данному вопросу рассматривался Государственной думой (1998--1999 гг.), однако закон в окончательном виде не был принят. В последнее время данные вопросы получают разрешение в законодательстве субъектов Российской Федерации. Так, в Москве 16 июня 1999 г. городской Думой принят Закон «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения», в котором отражаются, в частности, вопросы пользования приватизированными комнатами, а также меры по защите прав и интересов собственников и других пользователей жилых помещений в этих квартирах. В Законе (ст. 9) предусматривается, что указанные граждане обязаны: использовать жилое помещение только для проживания, соблюдать правила пользования жилым помещением, местами общего пользования в квартире коммунального заселения. Закон предусматривает конкретные меры, подлежащие применению по отношению к его нарушителям.

Глава 3. Последствия несоблюдения условий действительности договора приватизации жилых помещений

3.1 Практическое значение признания сделки приватизации недействительной

Часто возникают ситуации, когда необходимо расприватизировать квартиру. Например, если гражданин был введен в заблуждение относительно последствий приватизации, не способен был понимать значение своих действий, а также в других случаях.

Признание недействительным договора передачи жилья в собственность и свидетельства о праве собственности возможно по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной. Недействительные сделки подразделяются на оспоримые и ничтожные (ст. 166 ГК РФ).

Последствия признания сделки (приватизации) недействительной, являющейся оспоримой либо ничтожной, одинаковые -- граждане возвращаются в первоначальное положение (ст. 167 ГК РФ).

Однако если сделка ничтожна, то гражданину в случае судебного разбирательства не нужно доказывать ее недействительность, а только необходимо предъявить иск о признании последствий такой сделки недействительными, поскольку она недействительна в силу закона и признается таковой с момента ее совершения, то есть не порождает никаких прав и обязанностей.

Если приватизация является оспоримой, то в суд предъявляется иск о признании ее недействительной, при этом гражданам сначала нужно будет доказать сам факт ее недействительности.

3.2 Виды недействительных сделок по приватизации жилого имущества

Приватизация, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ). Так, например, заключение договора передачи жилого

Приватизация жилого помещения может быть признана недействительной, если она совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства или ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

Признание гражданина недееспособным осуществляется судом, если он вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий и руководить ими (ч. 1 ст. 171 ГК РФ). Заключение договора передачи в собственность квартиры, совершенное без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признано судом недействительным по иску попечителя и других заинтересованных в этом лиц (ч. 1 ст. 176 ГК РФ).

Однако необходимо учитывать, что в интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка (приватизация) может быть, по требованию его опекуна, признана судом действительной, если она совершена к выгоде недееспособного гражданина (ч. 2 ст. 171 ГК РФ).

Поскольку гражданин, будучи признанным недееспособным, совершил сделки от своего имени, без участия опекуна, то они по ГК РФ являются недействительными.

Однако в данной ситуации очевидно, что приватизация и дальнейшая продажа квартиры совершена к явной выгоде недееспособного, поэтому, по требованию его опекуна, договор передачи в собственность жилого помещения и последующая его продажа могут быть признаны судом действительными (ч. 2 ст. 171 ГК РФ).

Ничтожной с момента заключения договора будет являться сделка (приватизация), совершенная несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним), а сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителей и органов опеки и попечительства, может быть признана недействительной в судебном порядке (ч. 1 ст. 175 и ч. 1 ст. 172 ГК РФ).

В интересах малолетнего, в возрасте до четырнадцати лет, совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (ч. 2 ст. 172 ГК РФ). Подобные сделки представляются маловероятными, однако на практике встречаются самые различные ситуации. Например, при подаче заявления о приватизации и ее оформлении может быть неправильно указан год рождения гражданина.

В случае, если несовершеннолетний стал полностью дееспособным, то есть когда гражданин, достигший 16 лет, работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью и объявлен полностью дееспособным (эмансипация) по решению органа опеки и попечительства с согласия родителей, вышеуказанные правила на него не распространяются.

Часто граждане считают, что, став собственниками в результате приватизации, они получат больше прав. Однако впоследствии оказывается, что они заблуждаются в отношении их реализации. Нужно учитывать, что любые сделки с квартирой, находящейся в собственности граждан, требуют существенных затрат. Кроме того, приватизированную квартиру нельзя разменять в принудительном порядке. Поэтому часто возникает необходимость расприватизировать квартиру именно по этим основаниям.

Приватизация жилого помещения, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, действовавшего под влиянием заблуждения (ч. 1 ст. 178 ГК РФ).

Так, например, гражданка Б. обратилась в народный суд с иском о признании недействительным договора передачи жилья в собственность и свидетельства о праве собственности на жилище. 17 марта 1992 г. был заключен договор передачи квартиры в общую совместную собственность Б., ее родителей и сестры. В 1994 г. истица вышла замуж, и родители настаивали на том, чтобы она с мужем снимала квартиру, что они и делали в течение года. Когда они заявили, что собираются вернуться назад, родители стали чинить препятствия в пользовании квартирой, их отношения с родителями резко ухудшились и постоянно возникали ссоры. С учетом сложившейся ситуации гражданка Б. хотела принудительно разменять квартиру, однако на практике оказалось, что приватизированную жилую площадь гораздо сложнее разменять, чем муниципальную. Такое положение вещей существенно ограничивало права истицы по владению, пользованию и распоряжению квартирой, реализацию которых она предполагала осуществить после приватизации жилья. Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Когда истица подписывала договор передачи занимаемой ею квартиры в собственность, то заблуждалась относительно значения совершаемой сделки и считала, что возможность использования квартиры не зависит от того, приватизирована она или нет.

Кроме того, в данном случае налицо существенное нарушение договора о передаче квартиры в собственность родителями гражданки Б., которые всевозможными способами препятствовали ей в осуществлении прав собственника. Приватизировав квартиру, Б. рассчитывала владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, однако фактически не может даже беспрепятственно ей пользоваться. С учетом вышеизложенного и на основании ст. 178 ГК РФ суд признал договор передачи квартиры в собственность Б., ее родителей и сестры, заключенный с Департаментом муниципального жилья, а также свидетельство о праве собственности на жилище недействительными. Договор передачи в собственность жилого помещения является недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация для него влечет иные правовые последствия, нежели те, которые он в действительности имел в виду, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле.

При этом юридическое значение имеет только существенное заблуждение. При решении вопроса о существенности заблуждения необходимо исходить из существа договора.

Договор передачи жилья в собственность может быть признан судом недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка) (ст. 179 ГК РФ). Под обманом понимается умышленное введение в заблуждение одной стороны сделки другой стороной. Обман может выражаться как в совершении действий, сообщении ложных сведений, так и в бездействии, умолчании о фактах, имеющих значение или могущих повлиять на совершение сделки. Под насилием понимается причинение участнику сделки или лицам, близким ему, физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Насилием являются только незаконные действия, хотя и не обязательно уголовно наказуемые. Угроза представляет собой психическое воздействие на волю лица, которая может выражаться в заявлении о причинении ему или его близким физического или морального вреда, если гражданин не совершит сделку. Угроза отличается от насилия тем, что вред реально не причиняется, но лицо обещает его причинить (уничтожение имущества, причинение вреда жизни или здоровью).

Для признания приватизации недействительной вследствие угрозы необходимо, чтобы угроза была значительной и реальной, а не предположительной. Данное понятие является оценочным и устанавливается судом с учетом всех обстоятельств дела. При признании недействительной кабальной приватизации необходимо наличие двух взаимосвязанных фактов: нахождение гражданина, приватизирующего квартиру, в тяжелых обстоятельствах и совершение приватизации на крайне невыгодных для него условиях. В случаях, когда приватизация совершена юридическим лицом в противоречии с целями своей деятельности, определенными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, договор передачи в собственность жилого помещения может быть признан судом недействительным по иску этого юридического лица (организации), его учредителя (участника), а также гражданина, документы которого на приватизацию жилья оформляла такая организация, либо государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если будет доказано, что другая сторона в сделке (организация) заведомо должна была знать о ее незаконности (ст. 173 ГК РФ). В данном случае фирма оформила все необходимые документы по приватизации жилья, но в процессе ее деятельности обнаружилось, что правомочий по оформлению приватизации жилья у нее нет, в уставе фирмы такая деятельность не предусмотрена, специального разрешения на данный вид деятельности нет. Поэтому имеются все основания для признания уже заключенного договора передачи жилого помещения в собственность недействительным, поскольку налицо факт выхода агентства за пределы своей правоспособности. В случае признания сделки недействительной вы можете обратиться в компетентные органы с просьбой заключить с вами договор передачи жилья в собственность.

3.3 Последствия признания договора приватизации недействительным

Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

В случае признания судом недействительным договора приватизации гражданин, получивший в результате приватизации статус собственника, становится нанимателем приватизированной квартиры, то есть стороны возвращаются в первоначальное положение.

Если же гражданин, приватизировавший квартиру с нарушением требований гражданского законодательства, впоследствии продал ее, то в случае признания договора передачи в собственность недействительным либо применения последствий приватизации недействительной, последующие участники сделок с данной квартирой возвращаются в первоначальное положение и все договоры купли-продажи приватизированной квартиры также являются недействительными.

Поэтому во избежание судебных разбирательств гражданам при заключении сделок (купли-продажи, мены и т. п.) с лицами, которые приватизировали свои квартиры, необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы в отношении жилых помещений, в частности договор передачи жилья в собственность и свидетельство о праве собственности на жилище. Выяснить: все ли граждане, имеющие право на приватизацию, приняли в ней участие; был ли должным образом оформлен отказ от приватизации, если кто-либо из проживающих в квартире и имеющих право на приватизацию не принял в ней участие.

Иск о признании недействительным договора передачи жилья в собственность или о признании последствий приватизации недействительной может быть предъявлен:

1) гражданами, принявшими участие в приватизации;

2) другими заинтересованными лицами (например, членами семьи собственника);

3) иными гражданами, когда по закону они могут обращаться в суд за защитой прав и интересов других лиц (опекун, попечитель и т. п.);

4) прокурором в защиту прав и охраняемых законом интересов граждан;

5) органами опеки и попечительства при нарушении прав на приватизацию несовершеннолетних, а также недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;

6) органом государственного управления или местного самоуправления к собственнику жилья.

Поэтому в указанной ситуации соседке правомерно было отказано в принятии искового заявления. Для того чтобы она смогла предъявить в суд иск от вашего имени на законных основаниях, необходимо в нотариальной конторе оформить доверенность на ее имя, в соответствии с которой она получит право на представление в суде ваших интересов.

3.4 Проблемы законодательства, связанные с деприватизацией жилого помещения

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п.

Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной. В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда (см. напр., газета «Сегодня» от 13 января 1999 г.).

На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

Заключение

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Два важных условия (предпосылки) для проведения приватизации: постоянная регистрация по месту жительства (наличие постоянной прописки) и добровольность. Добровольная и обязательная приватизация. Приватизация жилья, по общему правилу, носит добровольный характер, что вытекает из ст. 1 Закона о приватизации, однако в ч. 3 ст. 2 Закона о приватизации и п. 4 Положения о приватизации жилищного фонда в г. Москве, утверждённым Постановлением Правительства г. Москвы от 12 октября 1999 г. № 937, сказано, что приватизация жилого помещения может носить и обязательный характер. Обязательной приватизации (в течение месяца с момента обращения органов опеки и попечительства) подлежат квартиры детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа в возрасте до 18 лет в случае смерти родителей или принудительного размена жилой площади родителей, лишённых родительских прав. Добровольность приватизации означает, что для приватизации жилого помещения необходимо истребовать согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Если в вашей семье имеются несовершеннолетние (до 18 лет), то для осуществления приватизации необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают. Приватизация жилых помещений в домах общественного жилищного фонда возможна только с согласия собственника общественного жилищного фонда либо уполномоченного собственником органа. Бесплатность приватизации жилых помещений означает, что гражданин имеет право только однократно приватизировать жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования без взимания какой-либо платы, за исключением оплаты услуг по оформлению необходимых документов (ст. 11 Закона о приватизации). За несовершеннолетними, ставшими собственниками жилых помещений, сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. Этим же правом могут быть наделены и лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другим пользователем, не приобрели это помещение в свою или общую собственность, так как возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение не была реализована при даче согласия на приватизацию жилого помещения другими гражданами. Приватизации подлежат только те жилые помещения, которые занимают граждане на условиях социального найма (договор социального найма), то есть жилые помещения государственного и муниципального фонда социального использования (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Ранее (до 15 мая 2001 г.) допускалась приватизация жилых помещений, используемых гражданами на основании договора найма (мог быть коммерческий или краткосрочный найм) и аренды. При приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на это жилое помещение, поскольку, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы и отказ от участия в приватизации может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства.

В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п. Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной. В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда. На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.