На практике среди неспециалистов нередко можно встретить убеждение о том, что договор купли-продажи жилья подлежит также обязательному нотариальному удостоверению. Такое мнение является ошибочным.

Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилья ранее было необходимо в силу ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" С вступлением в силу Закона N 122-ФЗ требование обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи жилья прекратило свое действие.

Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре. Но, повторимся, это - право, а не обязанность сторон. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

На практике в договор купли-продажи жилого помещения включают кроме вышеперечисленных следующие условия:

- конкретный порядок и сроки передачи продавцом жилого помещения покупателю;

- сроки освобождения продавцом жилого помещения от принадлежащего ему имущества;

- конкретный порядок и сроки оплаты покупателем цены договора (предварительная оплата, отсрочка или рассрочка платежа и т.д.);

- форма расчетов (наличная, безналичная, с использованием банковской ячейки и т.д.);

- и другие условия. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

В договоре могут также содержаться указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений и при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. "Юстицинформ", 2006 г.////СПС КонсультантПлюс.

Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель.

Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, реже - специально уполномоченное лицо (например, при продаже государственного либо муниципального жилья в качестве продавца выступают уполномоченные органы исполнительной власти).

Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Договоры купли - продажи жилого помещения не могут заключать недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане( 171, 172, 175, 176 ГК РФ). Лица, признанные судом недееспособными, не могут совершать сделки от своего имени. Гусев А.П. Все о квартирном вопросе Ростов - на - Дону С.21

По правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

Возмездность договора купли-продажи жилья выражается в обязательном встречном предоставлении (оплате) покупателем цены договора за приобретаемое (приобретенное) имущество, в отличие, например, от договора дарения жилья, который предполагает безвозмездность.

И наконец, взаимность договора купли-продажи жилья заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Рогожкин М.Ю. пишет что, следует уточнить, что гражданское законодательство трактует сделки по покупке жилых помещений как сделки по купле-продаже (продаже) недвижимости (недвижимого имущества). Однако поскольку в качестве одного из вариантов решения жилищного вопроса мы рассматриваем именно покупку жилого помещения, то условимся, что под такой покупкой подразумевается вся совокупность правовых действий, т.е. и покупка, и продажа (купля-продажа). Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006.

Таким образом, договор купли-продажи жилья (жилого помещения) - сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.

Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:

- предмет соглашения;

- цена недвижимости;

- перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения.

Глава 3. Процесс заключения договора купли - продажи жилого помещения

3.1 Документы, необходимые для заключения договора купли - продажи жилого помещения

При заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель (или лицо, предполагающее стать покупателем). Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными дефектами права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д. Предварительное изучение правоустанавливающих документов на жилое помещение помогает покупателю проверить «чистоту сделки» и уже на данном этапе выявить все возможные трудности при заключении договора купли - продажи жилого помещения, а при отсутствии нужных документов, или непредставлении их продавцом вообще отказаться от сделки.

Предварительное изучение правоустанавливающих документов - это, если угодно, правовая экспертиза предмета сделки. В минимальный комплект документов (так называемый основной документационный пакет), с которыми потенциальный покупатель должны ознакомиться, обычно входят:

- документ, удостоверяющий личность продавца или его законного полномочного представителя (в последнем случае следует изучить документ, подтверждающий полномочия представителя, - например, доверенность на совершение сделки по продаже жилого помещения);

- документы, подтверждающие полную дееспособность продавца;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение;

- правоустанавливающие документы на жилое помещение;

- выписка из домовой книги с информацией о лицах, зарегистрированных в данном жилом помещении (действительна в течение 30 дней с даты выдачи);

- копия финансово-лицевого счета (действительна в течение 30 дней с даты выдачи);

- справки об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг (из ЖРЭПа, энерго- и газоснабжающей организации, организации, предоставляющей услуги электросвязи, возможно, домофонной службы) (действительны в течение 30 дней с даты выдачи);

- форма N 11а, оформленная территориальным бюро технической инвентаризации (БТИ);

- выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП);

- справки из инспекции по налогам и сборам об уплате налога на имущество за предшествующий период, а также об уплате налога на дарение или наследство.

При изучении данных документов следует обратить особое внимание на следующие моменты:

1. В паспорте - на фотографию владельца (портретное сходство, сохранность ламинирования листа с фото), а также на сведения о регистрации (места прежней регистрации, сроки регистрации в интересующем вас жилом помещении).

2. Документом, подтверждающим полную дееспособность продавца, может выступать, к примеру, документ о признании несовершеннолетнего (начиная с шестнадцатилетнего возраста) полностью дееспособным (эмансипированным), который выдается органами по защите прав несовершеннолетних или судом. Если же дееспособность совершеннолетнего (взрослого) продавца вызывает у вас сомнения, попросите его предъявить соответствующий документ, например, справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006

3. Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права по установленной форме, выданным соответствующим территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (ранее - Управление Федеральной регистрационной службы).

Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) - ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона N 122-ФЗ (т.е. до 31 января 1998 г.). Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП); свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом N 122-ФЗ, у продавца отсутствуют. Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права (например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д.). Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.

Естественно, необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

При этом покупателю следует учитывать следующее:

а) в случае если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;

б) в случае если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

В данном случае продавец вправе распорядиться принадлежащей ему долей, как правило, с согласия сособственника (сособственников). Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

4. Наиболее распространенными видами правоустанавливающих документов на жилое помещение являются:

- для приватизированных квартир, с которыми не совершались сделки,

- договор передачи квартиры в собственность и приватизационное свидетельство;

- для квартир, обретенных в собственность в результате совершения сделки, - договор купли-продажи (дарения, мены, ренты);

- для квартир, обретенных в собственность по наследству,

- свидетельство о праве на наследство;

- для квартир, обретенных в собственность у жилищно-строительного (молодежного жилищного) кооператива, - справка о выплате пая ЖСК;

- для квартир, обретенных в собственность в судебном порядке, - вступившее в законную силу решение суда (с учетом сроков его обжалования). Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006.

5. В дополнение к обычной выписке из домовой книги в ряде случаев следует запросить и так называемую архивную выписку. Это оправданно, в частности, в случаях, когда с выставляемым на продажу жилым помещением совершались сделки. В архивной выписке отражено "движение" жильцов с момента первичного заселения жилого помещения. На основании архивной выписки несложно установить круг лиц, имевших право на пользование жилым помещением, и, соответственно, выявить возможные нарушения в процессе приватизации жилья или его наследования.

6. Копия финансово-лицевого счета позволяет сопоставить сведения о количестве проживающих со сведениями в выписке из домовой книги. Кроме того, по документу устанавливается ответственный наниматель жилого помещения. В случае разделения счетов в многокомнатных квартирах нанимателей будет двое или больше.

7. Справки об отсутствии задолженности позволяют составить общее впечатление об отношении продавца к своим текущим финансовым обязательствам. Важно удостовериться в том, что продавцом были представлены все необходимые справки, поскольку их выдают разные организации. Помимо справок, можно попросить продавца предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги.

8. Форма N 11а - это справка, пришедшая на замену прежнему техническому паспорту на жилое помещение . Такая справка готовится БТИ в двух экземплярах: один - для нотариуса, второй - для органа государственной регистрации. В справке указываются: точный адрес жилого помещения, общая и жилая площадь, остаточная балансовая стоимость (сумма, в которую данное помещение оценивается государством с учетом амортизации и с которой взимаются пошлина и налоги - при условии, что договором не будет предусмотрено иное). К справке прилагается экспликация - поэтажный план жилого помещения, который должен в точности соответствовать фактической его планировке. Это особенно важно, если жилое помещение было переоборудовано или перепланировано, что несложно установить при его осмотре.

9. Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) подтверждает принадлежность жилого помещения собственнику (в данном случае - продавцу). Кроме того, в выписке указываются сведения об отсутствии ареста и иных ограничений в отношении выставляемого на продажу жилого помещения. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006.

Указанную выписку может получить любое лицо в территориальном подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

Непосредственно в подразделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии оформляется соответствующее заявление на предоставление выписки.

Выписка предоставляется в течение пяти рабочих дней (в подразделениях Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, оснащенных электронными носителями ведения Единого государственного реестра прав, - в течение одного рабочего дня).

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения:

а) описание объекта недвижимости (жилого помещения);

б) сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;

в) сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;

г) сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.

Так, например, при помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:

- установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;

- наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;

- информация об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;

- поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации). Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

10. Справка об уплате налога на имущество за предшествующий период подтверждает отсутствие налоговой задолженности за продавцом. Справка об уплате налога на дарение или наследство, с учетом соответствующих изменений в законодательстве, по-прежнему необходима для подготовки сделок с жилыми помещениями, обретенными в собственность по договору дарения либо по свидетельству о наследстве до 1 января 2006 г. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006.

11.Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица. Данные обстоятельства могут подтверждаться следующими документами:

- справкой о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенной должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (в настоящее время это должностные лица соответствующего территориального органа Федеральной миграционной службы);

- выпиской из домовой книги;

- справкой жилищно-эксплуатационной организации (ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ, ЖЭУ и т.д.) о лицах, проживающих в жилом помещении. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

В дополнение к перечисленным выше документам в зависимости от обстоятельств могут прилагаться и другие. Поскольку их количество весьма значительно, упомянем лишь те, с которыми при подготовке сделки приходится сталкиваться наиболее часто, а именно:

- разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения требуется - если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица;

- разрешение супруга (мужа или жены) на продажу жилого помещения если последнее является совместной собственностью супругов; (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет);

- документы, подтверждающие надлежащее открытие и разрешение наследственного дела, - если выставляемое на продажу жилое помещение было приобретено в собственность в порядке наследования. Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006.

- согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.

От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

Ранее в соответствии со ст. 292 ГК РФ необходимо было получить разрешение администрации района на отчуждение квартиры если в квартире зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние члены семьи собственника либо несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего). Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в статью 292 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. В настоящее время отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, требуется охранное обязательство, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.

Кроме того, нужно истребовать у продавца документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут), и документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство). Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. "Юстицинформ", 2006 г.////СПС КонсультантПлюс.

Следовательно, до заключения договора купли - продажи жилого помещения необходимо ознакомится и проверить документы продавца жилого помещения, чтобы обеспечить «чистоту сделки».

3.2 Порядок заключения и исполнения договора купли - продажи жилого помещения

Прежде всего покупателю и продавцу необходимо определиться, будут ли они полностью самостоятельно заниматься оформлением сделки или прибегнут к помощи риэлтерских фирм.

У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы:

- приобретение квартиры через риэлторов упростит поиск и оформление квартиры, снизит риск неблагоприятных последствий, но потребует дополнительных расходов на оплату посреднических услуг;

- приобретение квартиры напрямую у собственников позволит сэкономить деньги, но неспециалисту трудно вникнуть в эту ситуацию и предусмотреть все нюансы.Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. "Юстицинформ", 2006 г.////СПС КонсультантПлюс

Рогожин М.Ю. советует: «С самого начала рассматривайте юридическую "чистоту" сделки как главное условие, делающее в принципе возможным ее совершение. Старайтесь, по возможности, исключить при заключении сделки промежуточные звенья, например, в лице доверенных. Если же вы все-таки решили покупать жилое помещение у доверенного лица, то в обязательном порядке проверьте не только документы, удостоверяющие его личность, но и саму доверенность - не исключено, что срок действия ее истек либо по ней предоставлены недостаточные полномочия. Доверяйте документам, а не словам. Каждое слово, произнесенное потенциальным продавцом, должно быть по вашей просьбе немедленно подтверждено документально. При покупке жилья на вторичном рынке отдавайте предпочтение вариантам с наиболее короткой правовой историей. При этом помните, что и недавно приватизированные или унаследованные квартиры, предлагаемые к продаже их владельцами, могут быть не свободными от притязаний третьих лиц (несовершеннолетних, чьи права не были должным образом учтены при приватизации, наследников, не поставленных своевременно в известность об открытии наследства, и т.п.). Рогожин М.Ю. Квартирный вопрос: все, что вы хотите знать. М.: МЦФЭР, 2006.

Подколзина В. также предупреждает, что вторичное жилье отличается наличием ранее проживавших там лиц, которые имели некие права на него. Опасность покупки квартиры на вторичном рынке в том, что некоторые из прав данных лиц могут продолжать действовать. Например, в начале приватизации массово нарушались права несовершеннолетних, поскольку они не всегда могли приватизировать свои доли квартир. Впоследствии ограничения для несовершеннолетних были сняты, но многие несовершеннолетние остались без причитающихся им долей. Кроме того, могут быть нарушены права наследников, какая-то сделка в череде предыдущих сделок с квартирой признана судом недействительной. То есть возникнет некое обстоятельство, которого вы никак не учитывали при приобретении квартиры и, если бы знали о нем, квартиру не купили бы.

По ставшему уже народным правилу вторичное жилье приобретают, если последний хозяин владеет им более трех лет. Почему именно трех? Это срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Истечение данного срока лишает сторону права на удовлетворение иска. Но для юриста и для суда первостепенен вопрос: прошло три года с момента чего? Последней сделки или с какого-то другого момента? Как определяется начало течения срока исковой давности? Ответ на этот вопрос дает ст. 200 ГК РФ: "Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права".

Таким образом, вопреки распространенному мнению, три года со дня совершения последней сделки не дают 100%-ной гарантии того, что не появится наследник, который заявит, что лишь вчера узнал о нарушении своего права. И с этим наследником придется судиться. Поэтому советуем перед покупкой внимательно изучить полную историю приобретаемой квартиры: кто проживал в ней, кто ее приватизировал, как, кем и когда квартира продавалась? Подколзина В. Квартира без риска // ЭЖ-Юрист. 2011. N 50. С. 10.

При покупке жилья в новостройке отдавайте предпочтение риелторам с многолетней благонадежной репутацией. Стремитесь к тому, чтобы подготовка к заключению сделки и само оформление происходили не в новом филиале, а в центральном офисе риелторской компании (даже если это может обернуться для вас дополнительной потерей времени) - так надежнее.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли - продажи жилого помещения должен быть заключен:

- в письменной форме;

- путем составления одного документа;

- посредством подписания этого документа обеими сторонами сделки.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 07.02.2011)// Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410

Гусев А.Н. в Постатейном комментарии к части второй Гражданского кодекса РФ указывает, что в отличие от других видов договоров купли - продажи недвижимости (где регистрируется переход прав на недвижимость) этот договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только после этой процедуры. Таким образом, моментом заключения договора, упомянутого в ст. 558, является не момент его подписания сторонами, не момент нотариального удостоверения, а именно момент государственной регистрации. Гуев А.Н.Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ.-Система ГАРАНТ, 2009г.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Закона).Приказ Минюста РФ от 06 августа 2001г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли - продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (с изменениями от 19 ноября 2003 г., 24 декабря 2004 г.)

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре, помимо данных сторон, указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ). Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. "Юстицинформ", 2006 г.////СПС КонсультантПлюс

Приступая к составлению договора, сторонам следует прежде всего обсудить между собой наиболее важные (существенные) условия сделки. После того, как между покупателем и продавцом будет достигнуто согласие по существенным условиям сделки, можно перейти к выработке прочих (второстепенных) условий.

Также в момент составление договора оговаривается способ передачи денег.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения может быть заключен договор задатка. Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Стороны могут согласовать различный порядок оплаты покупателем цены договора:

а) предварительная оплата например:

- до момента подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение;

- после подачи заявлений и документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности на жилое помещение, но до окончания государственной регистрации договора и перехода права.

б) отсрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора не позднее согласованного сторонами в договоре срока;

в) рассрочка платежа, когда покупатель уплачивает цену договора отдельными платежами в соответствии с графиком платежей, определенным сторонами в договоре. Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Гусев А.П. указывает, что деньги должны передаваться только после государственной регистрации договора купли - продажи квартиры. Стороны сначала подают все необходимые документы для регистрации, а потом получают зарегистрированный договор. Только после этого происходит передача прав собственности. В течение же времени между подачей документов и получением зарегистрированного договора стороны имеют возможность передумать и отказаться от заключения договора, поэтому деньги до этого момента передавать не следует. Гусев А.П. Все о квартирном вопросе. Ростов - на - Дону «Феникс» 2005г. С.45

Жигачев А.В. указывает, что также рискованным для продавца является порядок оплаты на условиях отсрочки или рассрочки платежа, а для покупателя - на условиях предварительной оплаты.

Гусев А.П., Жигачев А.В. и ряд других авторов предлагают внимание на достаточно удобную и "нерискованную" для обеих сторон договора форму расчетов - расчет с использованием банковской ячейки. В этом случае между банком, продавцом и покупателем заключается трехсторонний договор (соглашение), в соответствии с которым покупатель помещает в банковскую ячейку определенную денежную сумму, а продавец имеет право получить данную денежную сумму (без непосредственного участия покупателя) при предоставлении в банк документов, подтверждающих государственную регистрацию договора купли-продажи (т.е. экземпляра договора купли-продажи жилого помещения с отметкой регистрирующего органа о регистрации). Банк, в свою очередь, обязуется обеспечить сохранность помещенных в банковскую ячейку денежных средств. При этом покупатель имеет право вернуть помещенные в ячейку денежные средства в том случае, если продавец не обратится в банк за получением денежных средств в течение определенного в договоре срока (как правило, в договоре указывается срок, необходимый для подготовки и подачи документов и государственной регистрации договора купли-продажи).

Жигачев А.В. указывает, что рассмотренная форма расчетов очень удобна тем, что значительно минимизируются риски для обеих сторон договора. Продавец уверен в том, что он гарантированно получит денежные средства при выполнении необходимого условия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Покупатель, в свою очередь, уверен в том, что он окончательно расстанется с денежными средствами только в том случае, если договор купли-продажи успешно пройдет государственную регистрацию.

Услуги банковской ячейки предоставляют большинство банков. Плата за данные услуги незначительна в сравнении с достигаемыми гарантиями.

Следует обратить внимание на важность документальной фиксации расчетов по договору купли-продажи жилого помещения. Дело в том, что от наличия документов, подтверждающих расходы на приобретение жилого помещения, зависит право покупателя на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Запись в договоре купли-продажи жилого помещения о том, что расчеты между сторонами по договору произведены полностью, налоговые органы, как правило, считают недостаточным доказательством произведенных покупателем расходов.

Документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств покупателем по договору купли-продажи жилого помещения, являются, например, квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца.

При совершении сделки между физическими лицами документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств за приобретенное жилье, могут служить и расписка продавца либо акт о взаимных расчетах по договору купли-продажи (обязательное нотариальное удостоверение данных документов не требуется). Однако названные документы должны быть надлежащим образом оформлены (необходимо указать фамилии, имена и отчества продавца и покупателя, их места жительства, полные паспортные данные, а по возможности и ИНН). Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

К числу существенных также следует отнести и условие о передаче жилого помещения от продавца к покупателю. В общем случае факт передачи жилого помещения от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (иному аналогичному документу)ст. 556 ГК РФ).

Следует отметить, что передаточный акт не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. "Юстицинформ", 2006 г.////СПС КонсультантПлюс

При этом на практике часто бывает, что момент подписания (заключения) договора и момент исполнения продавцом своей обязанности (подписание передаточного акта) совпадают. Однако возможны варианты, когда в отношениях по продаже как жилых, так и нежилых помещений в соответствии с условиями договора момент его исполнения отсрочен оговоренным в договоре сроком, тогда подписание передаточного акта происходит гораздо позже подписания (заключения) договора. В последнем случае момент регистрации перехода права собственности происходит гораздо позже момента заключения договора или государственной регистрации договора. Шмелев Р.Сделки с имуществом на вторичном рынке "Бизнес-адвокат", 2006, N 15

Крашенниников В.П. пишет, что важно отметить, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены;

во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;

в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

В тех случаях, когда обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору. Крашенинников П.В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010.

Поясним, что обеспечение покупателю беспрепятственного доступа в купленное им жилое помещение и пользование им в качестве такового предполагает предварительное юридическое и фактическое освобождение данного жилого помещения продавцом. Юридическое освобождение жилого помещения - это снятие с регистрации лиц, ранее зарегистрированных в данном жилом помещении, т.е., проще говоря, их выписка на другой адрес. Физическое освобождение жилого помещения - это освобождение данного помещения от имущества лиц, ранее пользовавшихся данным помещением. Сроки юридического и физического освобождения жилого помещения подлежат согласованию между сторонами договора, после чего закрепляются в документе.

На практике за лицами, ранее зарегистрированными в жилом помещении, по соглашению между сторонами договора может быть сохранено право пользования данным помещением либо его частью. Порядок пользования жилым помещением этими лицами после перехода права собственности от продавца к покупателю должен быть определен в договоре (см. ст. 558 ГК РФ). Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // СПС КонсультантПлюс. 2009.

Таким образом, в договоре купли - продажи должны быть согласованы как существенные так и дополнительные условия договора, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

жилой помещение договор право собственность

3.3 Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 07.02.2011)// Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410,

Государственная регистрация договоров продажи и перехода прав осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), наиболее подробно государственную регистрацию договоров купли - продажи жилого помещения и перехода права собственности регулирует Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 (далее Инструкция).

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при государственной регистрации договоров продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила ведения ЕГРП),

Договор продажи подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации

Согласно пункту 2 статьи 8 и пункту 2 статьи 223 Кодекса право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав (пункт 3 статьи 2, пункт 7 статьи 16 Закона). Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ(ред. от 01.07.2011)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594

Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (статья 251 ГК РФ).

В Инструкции указаны документы, которые необходимо предоставлять для государственной регистрации, они подразделяются на документы для государственной регистрации договора продажи жилого помещения и государственную регистрацию перехода права собственности.

На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со статьями 16 и 17 Закона представляются:

1. Заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем, а также лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (пункт 1 статьи 16 Закона).

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе), определенные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП.

Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет (статья 28 Кодекса);

- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными (статья 29 Кодекса).

Заявления о государственной регистрации договора продажи, совершенного в простой письменной форме, представляют и продавец, и покупатель (их представители).

Заявление о государственной регистрации договора продажи, совершенного в нотариальной форме, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона, может быть представлено или продавцом, или покупателем (их представителями), что не исключает права второй стороны также представить заявление о государственной регистрации договора.

В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица (то есть лица, действующие на стороне покупателя или продавца) могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.

В заявлении указывается следующее:

· данные о продавце (покупателе), указанные в пункте 18 Правил ведения ЕГРП;

· цель обращения заявителя (то есть проведение государственной регистрации договора продажи);

· наименование и реквизиты договора продажи;

· данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

· подпись заявителя и дата подписания заявления.

Заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о ее проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Службы о согласовании или несогласовании указанной просьбы, если актом территориального органа Службы не установлено иное.

2. Подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16, пункт 5 статьи 18 Закона), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

При этом независимо от того, участвуют ли в договоре продажи на стороне продавца или покупателя несколько лиц, территориальным органом Службы совершается одно регистрационное действие - государственная регистрация договора продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора продажи уплачивается однократно.

3. Подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

-подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (пункт 3 статьи 9, пункт 4 статьи 16, пункт 5 статьи 18 Закона);

- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (пункт 3 статьи 9, пункт 2 статьи 16, пункт 1 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона);

5. Удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (пункт 1 статьи 17, пункты 4 и 5 статьи 18 Закона, пункт 23 Правил ведения ЕГРП);

6 Подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (пункт 1 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона);

7. Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17, пункт 5 статьи 18 Закона, пункт 1 статьи 558 ГК РФ).

8. Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (пункт 4 статьи 16 Закона). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

9. При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона), на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

- оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 16 Закона, статьи 182, 185 Кодекса);

- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, пункт 2 статьи 37 Кодекса) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статья 292 Кодекса);

- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статья 26 Кодекса);

- письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статьи 30, 33 Кодекса);

- письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статья 604 Кодекса);

- нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации*(6);

- нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (пункт 3 статьи 9, пункт 1 статьи 13, пункт 2 статьи 17 Закона, статья 35 Семейного кодекса Российской Федерации;