Земельный участок как объект недвижимого имущества

Целевая категория определяет лишь основное, общее целевое назначение отнесенных к ней земель. Конкретное использование земельных участков в пределах целевых категорий может существенно различаться в соответствии с практической целесообразностью.

Указанный признак разграничения земель целевых категорий конкретизируется в виде их разрешенного использования, под которым понимаются характер, виды и способы использования земель. При этом могут предусматриваться определенные ограничения или запреты, соблюдение которых является обязательным. Так, в пределах водоохранных зон и на землях сельскохозяйственного назначения запрещается применять ядохимикаты, производить распашку почвы, выпас скота, а на землях, подверженных эрозийным процессам, ограничивается применение агротехники, стимулирующей развитие этих процессов, и т.д.

Законодательством (ст. 7 ЗК РФ) установлено, что правовой режим земель определяется их принадлежностью к той или иной целевой категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием. Территориальное зонирование - это установление границ территорий (зон), в пределах которых земли обладают свойствами и качествами, необходимыми и достаточными для определенной хозяйственной деятельности.

В случае если категория земель указана не в документах государственного кадастра объектов недвижимости, а в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, внесение изменений в документы государственного кадастра объектов недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании правоустанавливающих документов на земельные участки или документов, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

В случае наличия противоречий между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра объектов недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.

В случае если категория земель не указана в документах государственного кадастра объектов недвижимости, правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. В силу закона все участки должны быть учтены в документах ГЗК и описаны в соответствующих разделах Государственного реестра земель (далее - ГРЗ). Отсутствие точных описаний на момент запроса не означает их отсутствию в ГЗК и подлежит восстановлению по факту запроса заинтересованного лица (факт восстановления - внесение сведений как ранее учтенного участка, которое удостоверяется органом по ведению ГЗК).

Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:

1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд;

2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

В иных случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

До разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.

Особенно хочется подчеркнуть зоны с особо охраняемыми территориями и объектами, т.к. с моей точки зрения, они имеют стратегическое значение для страны в целом. Правовое регулирование отношений в сфере земель особо охраняемых территорий и объектов осуществляется нормами главы 17 Земельного кодекса Российской Федерации и принятого в их развитие Федерального закона от 14 марта 1995г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях".

К землям особо охраняемых территорий и объектов относятся особо ценные земли, которые в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления изъяты или ограничены в обороте с установлением для них особого правового режима (ст. 94 ЗК РФ).

К ним относятся земли лечебно-оздоровительные местности и курорты, земли природоохранного назначения, земельные участки рекреационного назначения, земли историко-культурного назначения; иные особо ценные земли.

Общими признаками земель особо охраняемых территорий и объектов являются:

- особо ценное природное либо социальное значение земель;

- изъятие или ограничение данных земель в обороте, а также установление для них особого правового режима органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ или органами местного самоуправления. Соответственно, таким землям придается федеральное, региональное или местное значение.

Частным лицам могут принадлежать земельные участки в границах особо охраняемых территорий и объектов. Обычно это происходит в случае создания данных территорий и объектов после возникновения прав граждан и юридических лиц на соответствующие земли. Поэтому закон предусматривает возможность изъятия (п. 3 ст. 96 ЗК РФ) или исключительное право приобретения таких земельных участков публичными образованиями (например, для национальных природных парков). Незаконные ограничения прав граждан могут быть обжалованы в Конституционный Суд РФ.

Кроме категории разрешенного использования пользователю земельного участка так же необходимо знать к какой из зон территориального зонирования относится выбранный участок. Необходимо знать существующее законодательство, которое обосновывает данное разграничение. Градостроительное зонирование - это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Территориальные зоны характеризуются особым правовым режимом использования земельных участков, границы зон определяются при зонировании в соответствии с земельным законодательством, градостроительным, лесным, водным, законодательством о налогах и сборах, охране окружающей среды и иным законодательством РФ. Опираясь на документы градостроительного зонирования, правила землепользования и застройки и градостроительный регламент, в пределах границ соответствующей территориальной зоны и вида разрешенного использования устанавливаются предельные максимальные и минимальные размеры участков.

Городские и сельские поселения необходимо проектировать на основе документов территориального планирования Российской Федерации, документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципальных образований. При планировке и застройке городских и сельских поселений необходимо руководствоваться законами Российской Федерации, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, законодательными и нормативными актами субъектов Российской Федерации.

В проектах планировки и застройки городских и сельских поселений необходимо предусматривать рациональную очередность их развития. Как известно, перечень функциональных зон документов территориального планирования может включать зоны преимущественно жилой застройки, смешанной и общественно-деловой застройки, общественно-деловой застройки, производственной застройки, смешанной застройки, инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационные зоны, зоны сельскохозяйственного использования, зоны специального назначения, в том числе зоны размещения военных и иных режимных объектов, зоны кладбищ, прочие зоны специального назначения.

При проектировании любого из поселений, проектировщикам необходимо учитывать перспективы развития данного региона, географические характеристики, розу ветров, ландшафт территории, что значительно влияет на исходный результат. При правильном расположение общественно-делового центра, жилой и селитебной зоны город либо сельское поселение может благоприятно функционировать, а так же развиваться в соответствии с приростом населения и необходимостью края.

Жилые зоны необходимо предусматривать в целях создания для населения удобной, здоровой и безопасной среды проживания. Объекты и виды деятельности, несовместимые с требованиями настоящих норм, не допускается размещать в жилых зонах. В жилых зонах размещаются жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; блокированные; усадебные с приквартирными и приусадебными участками); отдельно стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и культурно-бытового обслуживания населения; гаражи и автостоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам; культовые объекты). Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка, как правило, не более 0,5 га. Размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, должен быть не менее 25 м.

Что касается общественно-деловыx зон, они предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования. Общественно-деловые зоны следует формировать как центры деловой, финансовой и общественной активности в центральных частях городов, на территориях, прилегающих к магистральным улицам, общественно-транспортным узлам, промышленным предприятиям и другим объектам массового посещения.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться: - коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли; производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду, как правило, требующие устройства санитарно-защитных зон шириной более 50 м, а также железнодорожных подъездных путей;- иные виды производственной (научно-производственные зоны), инженерной и транспортной инфраструктур.

В производственных зонах допускается размещать сооружения и помещения объектов аварийно-спасательных служб, обслуживающих расположенные в производственной зоне предприятия и другие объекты. Очень важно выбрать правильное размещение данной зоны, что бы отходы производства не вредили населению, не распылялись ветром по направлению к жилой зоне, где проживает много людей.

Одной из наиболее приятных зон, способствующих отдыху и стимулирующих здоровый образ жизни является зона рекреационного назначения. Данные зоны могут включаться в границы территорий занятыx городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. В пределах черты городских, сельских поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Правильно сформированные зоны отдыха помогают расслабиться населению и провести с пользой свой досуг, что немаловажно как в маленьких, так и в больших городах.

Размещение зон массового кратковременного отдыха следует предусматривать с учетом доступности этих зон на общественном транспорте, как правило, не более 1,5 ч.

Что касается транспортной и улично-дорожная сети, то при проектировании городских и сельских поселений следует предусматривать единую систему транспорта и улично-дорожной сети в увязке с планировочной структурой поселения и прилегающей к нему территории, обеспечивающую удобные, быстрые и безопасные транспортные связи со всеми функциональными зонами, с другими поселениями системы расселения, объектами, расположенными в пригородной зоне, объектами внешнего транспорта и автомобильными дорогами общей сети.

Жилая и общественная застройка населенных пунктов, включая индивидуальную отдельно стоящую и блокированную жилую застройку с участками, а также производственные объекты должны быть обеспечены централизованными или локальными системами водоснабжения и канализации. В жилых зонах, не обеспеченных централизованным водоснабжением и канализацией, размещение многоэтажных жилых домов не допускается. Инженерные сети можно смело назвать кровеносной системой города, и современный человек уже давно не мыслит себя без этих специальных удобств.

Подземные инженерные сети следует размещать преимущественно в пределах поперечных профилей улиц и дорог под тротуарами или разделительными полосами в траншеях или тоннелях (проходных коллекторах). В полосе между красной линией и линией застройки следует размещать газовые сети низкого и среднего давления и кабельные сети (силовые, связи, сигнализации, диспетчеризации и др.).При ширине проезжей части более 22 м следует предусматривать размещение сетей водопровода по обеим сторонам улиц.

Итак, в заключение этой главы, можно сделать вывод о том, что территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами. Если не установлено иное, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный, почвенный слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В случае, если вся поверхность занята лесами, либо водными объектами, можно считать это режимообразующим фактором и отнести их к категории водного или лесного фонда.

Собственник участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если это не противоречит закону о недрах, об использовании воздушного пространства и не нарушит прав третьих лиц. Земельный участок, как объект правоотношений, часть поверхности земли, в т.ч. почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены.

Глава II. Оформление прав на земельные участки как объекты недвижимого имущества

2.1 Постановка земельных участков на кадастровый учет

Государственный фонд данных формируется на основании землеустроительной документации, материалов и данных в письменной, графической, электронной, и иной форме, полученных в результате проведения землеустройства. Контроль за проведением работ по землеустройству осуществляется в целях обеспечения соблюдения юридическими лицами и гражданами при проведении землеустройства требований законодательства РФ, а так же утвержденных в установленном порядке технических условий и требований проведения землеустройства. Осуществляет процедуру кадастрового учета федеральный орган исполнительной власти, на который Правительством РФ возложены полномочия по ведению государственного земельного кадастра. Проводит работы по землеустройству орган межевания, организация, предприятие или частный предприниматель, оказывающие услуги по проведению данного вида работ.

Можно определить государственный земельный кадастр, как систематизированный свод документированных сведений, полученных в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - ГЗК).

Государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) позволяет описать и индивидуализировать в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ГКУ земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

Карта объекта землеустройства составляется всегда, если это предусмотрено в техническом задании. Если в техническом задании не предусмотрено составление плана объекта землеустройства, составляется в виде карты границ земельного участка и содержит кадастровый номер, границы, размеры, описание смежеств, выходы координатной сетки, направление «Юг-Север», численный масштаб и не содержит сведений о границах частей земельных участков.

Границы частей объектов землеустройства содержат сведения об ограниченных в использовании, обремененных сервитутами и занятыми объектами недвижимого имущества. Встречаются имущественные комплексы, представляющие собой совокупность используемых по одному назначению объектов имущества, права на которые оформлены, как на одну вещь.

Местоположение границ всех, либо некоторых из территорий может совпадать, тем не менее, в задачи землеустройства входит определение каждой из них.

Если для какой либо территории предполагается установление определенной категории и цели использования, как объекта имущества, то задачей землеустройства является формирование новых земельных участков. Если размещение объекта указанных территорий предполагается и допускается на землях иных категорий без определения конкретной цели использования, то задачей землеустройства является формирование соответствующих частей земельных участков.

В ГЗК содержатся сведения о существующих земельных участках, полученные из трех источников.

Первый - это государственный кадастровый учет новых земельных участков, осуществляемый с момента их создания по единой технологии, основанной на Федеральном законе РФ от 2.01.2000 «О государственном земельном кадастре».

Второй - это «старый» ГЗК, ведение которого осуществлялось в установленном порядке по форме, отличной от существующего ГЗК, содержащий сведения как о земельных участках, так и о выявленных в результате массовой инвентаризации земель РФ при проведении приватизации земель на первом этапе земельной реформы. Его общим признаком является то, что участки были предоставлены, закреплены за конкретным лицами, правообладателям данных земельных участков, и используются ими на законных основаниях.

Однако, на сегодняшний день, не все земли РФ предоставлены конкретным лицам, другими словами, существуют территории, свободные от прав конкретных лиц. Это земли, отнесенные ст. 214 ГК РФ к государственной собственности.

Земельные участки в государственной собственности и не закрепленные за конкретными лицами формируются в каждом кадастровом квартале( далее -КК) таким образом, что внешние границы, как правило, совпадают с границами КК, а внутренние, как правило, с границами земельных участков в данном КК.

Таким образом, земельные участки в государственной собственности и не закрепленные за конкретными лицами, в совокупности со всеми существующими в данном КК земельными участками, предоставленными конкретным лицам, полностью покрывают всю территорию КК.

В результате внесения в ГЗК сведений, как закрепленных, так и не закрепленных за конкретными лицами, вся территория РФ покрыта сформированными и учтенными в ГЗК земельными участками. Другими словами, любая часть территории РФ относится к какому-либо существующему земельному участку, сведения о котором содержатся в ГЗК и которые может получить любое заинтересованное лицо, для использования при проведении работ по землеустройству.

Отказ в предоставлении сведений ГЗК или приостановление предоставления сведений действующими нормативными документами не предусмотрены. Срок предоставления сведений ГЗК - до одного месяца. Сведения ГЗК о земельном участке предоставляются ОКУ в виде имеющего юридическую силу документа-выписки из ГЗК - кадастрового плана земельного участка (КПЗУ). Оформляется КПЗУ в соответствии с «Правилами оформления кадастрового плана земельного участка»

В результате проведения землеустроительных работ, оформляются землеустроительные дела на сформированные земельные участки или на участки, прохождение границ которых уточняется. Землеустроительное дело содержит сведения об основных характеристиках земельного участка - местоположении, категории земли и разрешенном использовании, каталоги координат границ вновь сформированного или уточненного земельного участка и его частей, карту (план) границ или карту (план) вновь сформированного или уточненного объекта землеустройства.

Однако, в силу ст. 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» на государственный кадастровый учет вместе с заявкой и правоустанавливающими документами, предоставляются не сами землеустроительные дела, а документы о межевании - Описание земельных участков, представляющие собой, по существу, специальную выписку из землеустроительного дела.

Документы о межевании содержат лишь изменения границ, точек границ и иных сведений о земельных участках в кадастровом квартале. Раздел «Чертеж земельных участков», в отличие от землеустроительного дела, где содержится полное описание земельного участка (включая полный каталог его координат), содержит представленные в графической форме сведения об изменении границ в кадастровом квартале в результате работ по землеустройству. Раздел «Описание границ», содержит текстовое описание только новых, образованных в результате работ по землеустройству, точек и границ (описание их закрепления, погрешностей, абрисы узловых точек), а также перечни прекращающих существование точек и отрезков границ. Иными словами, в раздел «Описание границ» включаются сведения, которые будут дополнять имеющиеся в ЕГРЗ сведения. Раздел «Сведения о земельных участках» содержит сведения из землеустроительных дел о неотъемлемых характеристиках вновь сформированных или уточненных в результате работ по землеустройству земельных участков - местоположении, правовом режиме использования - категории земель и разрешенном использовании или цели предоставления, сформированных частях земельных участков.

Кроме названных разделов, в состав Описания земельных участков, включается Приложение, содержащее расчет минимальной площади вновь сформированных земельных участков, при которой они могут быть использованы в соответствии с их целевым назначением, если предельные минимальные размеры для них не установлены в соответствии с п. 1 ст. 33. Земельного Кодекса РФ.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, осуществляются на основании представленных в орган кадастрового учета заявления заинтересованного в этом лица и необходимых для осуществления такого учета документов. Полный комплект документов необходимый для регистрации права собственности, определяется по результатам правовой экспертизы. Пакет документов варьируется в зависимости от места нахождения объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 70 ЗК РФ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

С заявлениями о кадастровом учете земельного участка вправе обратиться указанные ниже лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности. При этом:

- от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников;

- от имени собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (если число этих собственников превышает пять) - представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания этих собственников;

- от имени членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан представитель, уполномоченный на подачу такого заявления, принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения.

С заявлениями о постановке на кадастровый учет земельного участка вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

С заявлениями об учете изменений земельного участка вправе обратиться собственники таких участков, с заявлениями об учете изменений земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Заявление и необходимые документы представляются в орган кадастрового учета. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя. При этом подлинность такой подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, за исключением случаев, если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично.

Как уже было сказано выше, для целей проведения кадастрового учета необходимо описание местоположения границ объектов землеустройства. Указанная процедура включает некоторые подготовительные работы, такие как подготовка карты(плана) границ соответствующей территории, формирование землеустроительного дела, согласование, утверждение сдача землеустроительного дела заказчику и в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, сдача землеустроительного дела заказчику и в государственный фонд данных

К заявлению о кадастровом учете объекта недвижимости должны быть приложены следующие документы: межевой план (при постановке на учет земельного участка); документ, подтверждающий согласование границ земельного участка со смежниками; технический план здания, строения, сооружения или иного объекта недвижимости; копия правоустанавливающего или право удостоверяющего документа Так же должна быть копия документа, подтверждающего принадлежность земельного участка к определенной категории земель и установленное разрешенное использование земельного участка.

Указанные документы выдаются заявителю лично под расписку, а в случае неявки его в установленный срок отправляются заявителю по почте с уведомлением о получении.

Закон о государственном кадастре недвижимости допускает возможность приостановления кадастрового учета или отказа в нем при наличии определенных установленных законом обстоятельств.

Осуществление кадастрового учета может быть приостановлено в случаях, если имеются противоречивые сведения об объекте недвижимости в представленных для кадастрового учета сведениях; если имеет место взаимное пересечение границ учитываемого участка с другим (другими) участком (участками); в случае частичного или полного совпадения местоположения учитываемого помещения с другим помещением; и к тому же, если заявителем не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Решение о приостановлении кадастрового учета должно быть строго мотивировано указанием на конкретные причины и содержать рекомендации по устранению этих причин. Указанное решение должно быть выдано заявителю под расписку в течение 5 дней со дня его принятия. Осуществление кадастрового учета приостанавливается на срок до установления обстоятельств, послуживших основанием для приостановления учета, но не более чем на три месяца.

Закон о государственном кадастре недвижимости выделяет общие основания для отказа в кадастровом учете любого объекта недвижимости, основания для отказа в кадастровом учете земельного участка, а также специальные основания для отказа в кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка.

Так можно выделить случаи:

- имущество, не является объектом недвижимости, заявление о кадастровом учете не соответствуют требованиям Закона, объект недвижимости образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие не допускаются;

- когда объект недвижимости образован из объекта недвижимости, внесенные данные по которому носят временный характер, либо если с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо; истек срок приостановления осуществления кадастрового учета;

- основанием отказа может послужить размер земельного участка, который не соответствует требованиям к предельным размерам земельных участков; доступ к такому земельному участку в том числе путем установления сервитута, не обеспечен; одна из границ такого земельного участка пересекает границу муниципального образования, такой земельный участок образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель;

- орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае изменения площади земельного участка и изменения описания местоположения его границ, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Следовательно, можно подытожить, что государственный кадастровый учет - это момент фактического возникновения участка. ГЗК можно считать кадастром, отражающим физическое существование объектов недвижимости.

2.2 Ограничение в пользовании земельными участками

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Земельный и Гражданский кодексы рассматривают в качестве вторичного вещного права. Однако возможно рассмотрение сервитута в качестве обременения земельного участка. С точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права. С точки зрения соседей, сервитут - это право пользования чужим земельным участком.

От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю. Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования в воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством. Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).

Сервитуты могут возникать на основании договора или закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могли бы создать опасность полетам воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

Статья 23 ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичные сервитуты могут устанавливаться для земельных участков, изъятых из оборота. Такие участки могут предоставляться в частную собственность, а так же быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Изъяты из оборота земли не пригодные для нужд сельского хозяйства. Проживания, развития территорий в дальнейшем, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.

Государство изымает участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Во-вторых, ограничение оборота по субъектам. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель:

- сельскохозяйственного назначения;

- особо охраняемых природных территорий;

- приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ.

Следовательно, сделки, направленные на приобретение в собственность указанных земельных участков, запрещены.

Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами. Субъекты РФ не вправе устанавливать ограничения прав на землю, поскольку этот вопрос не только относится к сфере компетенции Российской Федерации по предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов (п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции, ст. 56 п. 1 ЗК РФ), но и затрагивает гражданский аспект содержания земельных прав (п. "о" ст. 71 Конституции РФ) и гарантии их осуществления гражданами Российской Федерации.

В соответствии с земельным законодательством могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

- особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

- особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры;

- иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ, федеральными законами.

Ограничения прав на землю устанавливаются Земельным кодексом РФ, Законами "О животном мире", "О Государственной границе", "О недрах", "Об особо охраняемых природных территориях", "Об охране и использовании памятников истории и культуры", Водным, Лесным кодексами и другими Федеральными законами.

Одни из самых значительных ограничений установлены в отношении использования сельскохозяйственных земель. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы, пользователи обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, которые обеспечивали бы воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключали бы или ограничивали неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий (ст. 8 Закона "О государственном регулировании и обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения").

Земельные участки, находящиеся в зоне мелиоративных земель, предоставляются и изымаются для проведения мелиоративных мероприятий в установленном порядке, при этом участки, граничащие с участками мелиорируемых земель, могут использоваться для обеспечения мелиорации земель на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в соответствии с гражданским и земельным законодательством (ст. 26 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель").

Земли поселений используются в соответствии с зонированием территорий, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ), в соответствии с градостроительным регламентом (п. 4 ст. 85 ЗК РФ). В составе пригородных зеленых зон запрещается деятельность, негативно влияющая на окружающую среду (п. 5 ст. 86 ЗК РФ). Государственные градостроительные нормативы и правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами государственного контроля и надзора, органами местного самоуправления, гражданами и юридическими лицами, осуществляющими градостроительную деятельность, в том числе на земельных участках, находящихся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, иных правах (ст. 36 ГК РФ).

В составе земель промышленности и иного специального назначения могут быть установлены охранные, санитарно-защитные зоны и иные зоны с особыми условиями использования земель, на которых ограничивается или запрещается деятельность, не совместимая с целью установления зон. Земли с полезными ископаемыми предоставляются для целей недропользования (разведки и добычи ископаемых), при этом недропользователи обязаны соблюдать требования по рациональному использованию и охране недр.

Земли особо охраняемых природных территорий изымаются из хозяйственного использования и оборота, для них устанавливается особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК РФ), использование их в иных целях ограничивается или запрещается. На этих землях могут создаваться охранные зоны или округа с регулируемым режимом хозяйственной деятельности. В частности, земли заповедников изымаются из оборота, на прилегающих территориях устанавливаются охранные зоны с ограниченным режимом природопользования и запрещается любая деятельность, противоречащая задачам заповедника и режиму его особой охраны.

На землях национальных и природных парков устанавливается дифференцированный режим особой охраны и использования с выделением функциональных зон, в которых запрещается любая деятельность, наносящая ущерб, нарушающая режим содержания парков. На землях природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов устанавливается режим особой охраны с запрещением или ограничением любой деятельности, противоречащей этому режиму. На землях лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной и горно-санитарной охраны с запретом или ограничением хозяйственной деятельности. Особый режим использования земель с ограничением или запретом хозяйственной деятельности может устанавливаться на землях природоохранного назначения, охранные зоны или режим могут быть установлены на землях рекреационного, историко-культурного назначения. обладатели земельных участков обязаны обеспечивать сохранность памятников истории и культуры, находящихся на их землях.

В качестве иных ограничений прав можно назвать сервитуты, являющиеся разновидностью ограничения права собственности на земельный участок. Производные права на землю ограничивают права, от которых они произошли. Так, права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ипотеки ограничивают право собственности на землю. Права на землю ограничиваются реквизицией, временным занятием земельного участка и в других случаях.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами органов государственной власти, местного самоуправления в отношении прав на земельные участки, находящиеся в их ведении, решением суда - в отношении прав на землю конкретных лиц - участников судебного процесса.

Одни ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно (ограничения использования земель в зоне охраны, санитарно-защитной зоне), другие - срочно (условие начала и завершения застройки в течение установленного срока), третьи - как срочно, так и бессрочно в зависимости от конкретных обстоятельств.

2.3 Государственная регистрация прав на земельные участки

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе и на земельные участки, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

Требование об отражении изменений вещно-правового положения в Едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово “государственная” означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами.

С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение.

Государственной регистрации подлежит право не на землю как таковую, а на земельный участок, который является особой разновидностью недвижимого имущества, и его правовой режим отличается от правового режима других недвижимых вещей.

Как было сказано ранее, важнейшим признак, которому должен отвечать земельный участок, для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым мог быть объектом зарегистрированного права собственности, заключается в том, что участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован.

Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка называются межеванием. Таким образом, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников.

В основе системы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними лежат определенные принципы, отображающие потребности организации оборота земельной недвижимости.

В качестве основных принципов следует выделить принцип обязательности государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, за исключением случаев, указанных в федеральных законах.

Основаниями для государственной регистрации, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти; иные акты передачи прав на земельные участки и сделок с ними заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент их совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по указанным выше основаниям государственной регистрации прав на земельный участок, является его кадастровый план. Необходимость его предоставления обусловлена тем, что невозможно признание права или осуществление сделки с объектом недвижимости, не идентифицированным в натуре на местности. По этой причине, например, собственник земельного участка не вправе продать (подарить, передать по договору аренды и т.д.) часть земельного участка, не ограниченную на местности в порядке землеустройства и не поставленную на кадастровый учет.

Вещные права на землю подлежат государственной регистрации во всех случаях, за исключением случаев, предусмотренных законом. Например, в силу ст.609 ГК РФ и п.2 ст.26 Земельного Кодекса договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее года, не подлежат государственной регистрации.

По своей юридической природе государственная регистрация является ненормативным актом органа государственной власти, так как носит заявительный характер и осуществляется по инициативе заинтересованного лица. Государство признает юридическую силу за ранее выданными документами. Это означает, что при переходе права, его ограничения (обременения) или совершения сделки с объектом недвижимого имущества требуется государственная регистрация.

Сведения о земельных участках, содержащиеся в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят открытый характер.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Данный принцип сохраняет свое значение, несмотря на то, что сведения о содержании правоустанавливающих документов, обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в установленном законом порядке только ограниченному кругу лиц. Согласно п.3 ст.7 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в их число входят сами правообладатели или их законные представители; физические и юридические лица, получившие от них доверенность; руководители органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов РФ; налоговые органы в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией; суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители; федеральный антимонопольный орган и т.д. Существование подобного ограничения вполне оправданно, поскольку оно обеспечивает гарантированное ст.23 Конституции Российской Федерации право на неприкосновенность частной жизни.

Проведения государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними является платной процедурой. Порядок взимания платежей определяется ст.333.33 Налогового кодекса РФ. Данная статья определяет размер государственной пошлины за регистрацию прав на земельные участки и сделок с ними. Взимается плата и за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме.

Важным, так же, является и принцип законности проведения государственной регистрации и ответственности должностных лиц регистрационного органа за нарушение требований законодательства о государственной регистрации. Как следует из п.2 ст.31 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Однако вопросами возмещения вреда ответственность государственных регистраторов не ограничивается, поскольку ст. 170 УК РФ предусматривает и уголовную ответственность за регистрацию заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных Государственного земельного кадастра и занижение размеров платежей за землю.

И заключительным является принцип презумпции достоверности регистрации и гарантированности судебной защиты правообладателей недвижимости в случае нарушения их прав третьими лицами. Юридическая природа государственной регистрации сделок с земельными участками заключается в том, что она является формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является земельный участок, и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания обязательств, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и поэтому не может и не должна рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе, гарантированного Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Как было оговорено ранее, до государственной регистрации прав на земельные участки необходимо осуществить их технический (кадастровый) учет. Каждый земельный участок имеет кадастровый номер. Правила кадастрового деления территории Российской Федерации и Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, принятым в развитие ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”.