Сделки с недвижимым имуществом

Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки. В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В п.1 ст.1 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится - государственная регистрация - процедура учета регистрирующим органом права собственности и других прав, а также обременений на недвижимое имущество в порядке, установленном настоящим Указом. Государственная регистрация - акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст.118 ГК РК в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации; регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в правовой кадастр (государственный реестр прав на недвижимое имущество) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

Требования к документам, представляемых на государственную регистрацию, содержатся в ст.15 Указа о государственной регистрации. В ней говорится, что документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество, принимаются в надлежаще оформленном виде. Не принимаются документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом.

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинник документа (нотариально заверенная копия) после регистрации возвращается владельцу прав.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки.

Техническую инвентаризацию и паспортизацию недвижимости осуществляют государственные предприятия. В соответствии со ст.5 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. №2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Министерство юстиции Республики Казахстан и подведомственные органам юстиции государственные предприятия. В соответствии с положениями постановления Правительства Республики Казахстан от 15.06.1999г. №771 такими государственными предприятиями являются Центры по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции РК.

Согласно положениям п.123 Правил по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министра Юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 г. №81) технические паспорта составляется Центрами по недвижимости.

Ст.18 Указа о государственной регистрации устанавливает основания для приостановления государственной регистрации.

Первый вид оснований приостановления государственной регистрации - на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными, например: длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись.

Наконец, по заявлению лица, оспаривающего право, за регистрацией которого обратилось другое лицо, регистрация этого права может быть приостановлена на срок не более десяти дней. Регистрация права может быть приостановлена на основании актов прокурорского надзора до устранения нарушения закона.

Статьей 19 Указа о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю - это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление, либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.1 ст.19 Указа о государственной регистрации.

Итак, п.1 ст.19 Указа о государственной регистрации закрепляет два основания для отказа в государственной регистрации:

1) предъявленные документы не отвечают требованиям,

установленным статьями 16 и 23 настоящего Указа;

2) с просьбой о регистрации права обратился недееспособный

гражданин

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору. Однако в отдельных особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.

Следует заметить, что хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

- право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом;

- в случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

- при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Указе о государственной регистрации, ни в законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.

С учетом содержания п.1 ст.300 ГК РК и п.4 ст.1 Указа об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то некоторые авторы считают, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица, не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него [25].

Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.518 ГК), а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:

А. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества.

Жилые помещения.

Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир.

Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир.

Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты.

Договоры пожизненного содержания с иждивением.

Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договор аренды с выкупом.

Нежилые помещения.

Договоры дарения нежилых помещений.

Договор аренды с выкупом.

Договор продажи предприятия как имущественного комплекса.

Б. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года.

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса.

Договор аренды земельных участков.

Договор аренды жилых помещений юридическими лицами.

Договоры ипотеки.

В. Акцессорные сделки.

Уступка требования по зарегистрированной сделке.

Перевод долга по зарегистрированной сделке.

Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки.

Отступное по зарегистрированной сделке.

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

- договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

- договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

- предварительные договоры;

- различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

- брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

- договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

- договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

- договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РК.

Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

2.3 Регистрация прав на некоторые виды сделок с недвижимостью. Сделки со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями

При купле-продаже здания, сооружения, нежилого помещения совершается одно регистрационное действие - регистрация возникших прав, а сама сделка не подлежит регистрации. Приобретатель по договору получает Свидетельство о регистрации права собственности. Согласно сложившейся практике регистрирующие органы на договоре проставляют отметку, которая свидетельствует не о регистрации сделки, а указывает на договор как основание сделки.

При заключении договора, предметом которого является недвижимый объект жилого назначения, регистрации подлежат как сама сделка, так и возникшие на основании этой сделки права, т.е. совершаются два действия: регистрация сделки и регистрация перехода прав.

Следует обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:

- во-первых, предмет договора, т.е. описание объекта, отчуждаемого по договору, в том числе указание на расположение объекта на земельном участке (если речь идет об отдельно стоящем объекте на участке земли). При этом, как отмечалось выше, сделки по отчуждению нежилых помещений в учреждении юстиции не регистрируются. Описание объекта может быть привязано в договоре к поэтажному плану, удостоверенному органами БТИ;

- во-вторых, цена отчуждаемого недвижимого имущества, которая должна быть согласована сторонами. Цена здания, если иное не оговорено в договоре, включает и цену земельного участка, на котором расположен объект, или права на него.

- в-третьих, порядок передачи недвижимости, который должен быть указан в договоре купли-продажи здания, сооружения, нежилого помещения. Доказательством исполнения договора может быть акт приема-передачи [26].

В связи с тем, что здания, сооружения, нежилые помещения являются дорогостоящими объектами, при обращении предприятиями и организациями за регистрацией перехода прав на них, необходимо учитывать общие условия совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц в организациях разных организационно-правовых форм, наличие прав собственности или иных вещных прав.

Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.310 ГК РК), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.

При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ, указывающий на согласие арендодателя.

В соответствии с ГК РК некоторые виды договоров с недвижимым имуществом требуют нотариального удостоверения (договор ипотеки - ст.303, договор уступки требования по сделке, совершенной в нотариальной форме, - ст.346, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты ст.519 ГК РК )

Независимо от того, что предметом сделки с недвижимым имуществом могут являться несколько объектов недвижимого имущества, регистрирующий орган осуществляет одно регистрационное действие - регистрацию сделки. Если для регистрации представлено несколько экземпляров договора, то штамп о регистрации проставляется на каждом экземпляре, при этом произведенная в штампе запись должна быть идентична.

В соответствии с п.2 ст.544 ГК РК государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. По общему правилу, установленному ст.544 ГК РК, любой договор аренды подлежит государственной регистрации [27].

2.4 Регистрация прав на сделки с землей

Оборот земельных участков в РК допускается в той мере, в какой он допускается действующим земельным законодательством.

Изъятые из оборота земли не могут быть предметом сделки ни при каких условиях. К таким землям относятся: земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов, земли, предоставленные для нужд обороны, земли историко-культурного наследия, земли, подвергшиеся радиоактивному и химическому загрязнению, земли государственных научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений, земли общего пользования в населенных пунктах, земли захоронений. В указанную категорию подпадают также земли, в отношении которых установлен запрет или состоящие под арестом.

Ограниченные в обороте земли допускаются к обороту в той мере, в какой это допускается действующими нормами. Например, приобретателями таких участков могут быть определенные участники гражданских правоотношений и при условии сохранения целевого назначения земель.

Земли, не изъятые из оборота, могут быть предметом сделки в рамках, установленных действующим земельным законодательством.

Участниками сделок с земельными участками могут быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РК, иностранные граждане, лица без гражданства, юридические лица РК.

В Казахстане различают два вида землепользования постоянное и временное.

На правe постоянного зeмлeпользования прeдоставляются зeмeльныe участки слeдующим зeмлeпользоватeлям:

1) крeстьянским (фeрмeрским) хозяйствам;

2) лицам, владeющим зданиями и сооружeниями на правe хозяйствeнного вeдeния или опeративного управлeния;

3) государствeнным и нeгосударствeнным юридичeским лицам, осущeствляющим сeльскохозяйствeнноe и лeсохозяйствeнноe производство;

4) лицам, осущeствляющим зeмлeпользованиe на зeмлях особо охраняeмых природных тeрриторий;

5) в иных случаях, прeдусмотрeнных законодатeльством. Ст.40 Указа о земле РК.

Право врeмeнного зeмлeпользования можeт быть краткосрочным (до 3 лeт) и долгосрочным (от 3 до 99 лeт) [28].

Нeгосударствeнныe зeмлeпользоватeли, обладающиe правом постоянного зeмлeпользования, могут бeз какого-либо разрeшeния государствeнных органов распоряжаться этим правом, как-то: продавать, дарить, сдавать во вторичноe зeмлeпользованиe, мeнять, пeрeуступать в иных формах, сдавать в залог, завeщать, вносить в качeствe взноса в уставныe фонды хозяйствeнных товарищeств или пая в имущeство коопeративов, в том числe с иностранным участиeм, а такжe совeршать в отношeнии этого права иныe сдeлки, нe запрeщeнныe гражданским и зeмeльным законодатeльством.

Врeмeнныe зeмлeпользоватeли вправe совeршать указанныe сдeлки с принадлeжащим им правом зeмлeпользования в прeдeлах, установлeнных статьями 41 и 42 настоящeго Указа о земле.

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.

В соответствии с Указом государственной регистрации подлежат вещные права на землю, а именно:

- право собственности;

- право землепользования на срок свыше года;

- сервитут.

Как уже отмечалось выше, при регистрации прав на недвижимое имущество требуется подача заявления в учреждение юстиции. Применительно к регистрации прав на землю вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, решается следующим образом.

Регистрация договоров аренды, в том числе и аренды земельного участка, имеет свои особенности. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земли вправе обратиться одна из сторон договора аренды. Во многих субъектах республики такое право предоставлено арендатору (например, в Астане). В отношении договора субаренды земли заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. При регистрации сделок с арендными правами, которые не требуют нотариального удостоверения, заявление о регистрации прав должны подавать все стороны договора.

Договор аренды является договором, ограничивающим право собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и не собственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

В результате государственной регистрации договоров аренды земли, временного (срочного) безвозмездного пользования землей, субаренды земли, иных сделок с арендными правами учреждение юстиции производит их удостоверение посредством совершения специальной регистрационной надписи на указанных договорах, представленных на регистрацию.

В случаях, прeдусмотрeнных настоящим Указом и иным законодатeльством, частный собствeнник или зeмлeпользоватeль обязан прeдоставить заинтeрeсованным физичeским и юридичeским лицам право ограничeнного цeлeвого пользования зeмeльным участком, на котором eму принадлeжит право частной собствeнности или зeмлeпользования [29]. Регистрация сервитутов если он не возникнет непосредственно из нормативно-правового акта проводится по общим правилам государственной регистрации прав на сделки с недвижимостью.

2.5 Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Здания, сооружения, земельные участки под ними, а также жилые (в том числе квартиры) и нежилые помещения - это некоторые из тех объектов гражданских прав, относительно которых применяется и действует Указ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как известно, в соответствии со ст.386 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Вместе с тем согласно п.1 ст.3 Указа «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество подлежащее государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом [30].

На первый взгляд все понятно - как только предметом договора выступает недвижимое имущество в смысле ст. 3 Указа, то такая сделка может быть признана совершенной (а значит, и действительной) с момента ее государственной регистрации.

Однако анализ соответствующих норм Гражданского кодекса РК говорит о том, что не нужно путать понятия государственной регистрации самого договора и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Гражданский кодекс РК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора продажи предприятия (ст.493). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества (ст. 494ГК РК). Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

К примеру, по договору купли-продажи здания или сооружения государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю; вместе с тем согласно п.2 ст.494 Гражданского кодекса РК именно договор (а не переход права собственности продажи предприятия (также являющегося объектом недвижимости) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Описанное отличие имеет важное практическое значение:

в первом случае, договор вступает в силу с момента придания волеизъявлению сторон надлежащей формы, т.е. с момента подписания сторонами договора в виде одного документа, содержащего все существенные условия (в данном случае - это предмет договора и цена недвижимости);

в случае же с жильем до момента регистрации договора с точки зрения гражданского права не существует.

Применительно к первой ситуации правовое значение государственной регистрации проявляется, в частности, в следующем:

- если одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о ее осуществлении;

- необоснованно уклоняющаяся от регистрации сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные такой задержкой;

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения какой-либо из сторон своих обязательств по договору потерпевшая сторона вправе рассчитывать на защиту своих прав и законных интересов (вытекающих из договора) вне зависимости от наличия или отсутствия факта государственной регистрации перехода права собственности;

- до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость покупатель не вправе совершать сделки по ее отчуждению.

2.6 Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В прессе неоднократно поднимался вопрос об обобщении судебной практики рассмотрения дел, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, потому что вследствие отсутствия такого обобщения ни заявители, ни суды зачастую не могут правильно определить предмет спора, что влечет за собой принятие необоснованных решений и обжалование их в вышестоящие судебные инстанции, а также решений, исполнение которых весьма проблематично.

Кроме того, существует определенная сложность в рассмотрении судами дел, связанных с регистрацией, в связи с тем, что многие положения названного Указа о регистрации, являющегося законом прямого действия, изложены сжато, без уточнения механизма их реализации, а по некоторым моментам явно противоречат действующему законодательству. Основной ошибкой в определении предмета спора является рассмотрение в судах исков о признании государственной регистрации недействительной, в то время как фактически эти споры являются спорами о праве.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности права на недвижимое имущество для правообладателя. Государственная регистрация означает, что государство признало за субъектом наличие его прав на объект недвижимости. Коль признано существование права, то для третьего (заинтересованного) лица значение имеет не сам факт регистрации, а именно наличие права, которое и создает для него определенные юридические последствия. Именно поэтому Закон о регистрации не установил возможности обжалования в суд факта государственной регистрации. В суде в данном случае должно оспариваться материальное право. В статье 29 Указа говорится, что, Споры, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, сделок с ним, в том числе споры по поводу прохождения границы земельного участка, разрешаются судом. Мне же кажется что статья лучше бы читалась в следующей редакции - «Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке» (право, но не регистрация права).

В судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации. Применительно к праву это означает, что должно быть оспорено само субъективное право, возникшее из договора, завещания, свидетельства о наследстве, административного акта и т.п. Применительно к сделке - это возможность предъявления иска о признании ее недействительной по основаниям, предусмотренным ГК РК [31].

В обоих случаях факт государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней препятствием для оспаривания в суде материального права не является. Однако в большинстве случаев цель признания недействительным основания для регистрации достигается в судах путем признания недействительной самой государственной регистрации.

Имеют место обращения истцов в судебные органы с требованием о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации, что является, по моему мнению, неверным. Свидетельство о государственной регистрации не является ненормативным актом органа государственной власти. Таким актом в данном случае является сама государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а свидетельство лишь удостоверяет факт произведенной в правовом Кадастре записи о правах. В ряде случаев суды правомерно прекращают производство по делу по таким искам. Подобные обращения в суд иногда удается предотвратить путем разъяснения заявителю сущности и назначения свидетельства о регистрации. Однако, поскольку рассмотрение подобных заявлений в судах продолжается, именно обобщение судебной практики помогло бы судам определиться, что признание недействительным свидетельства о государственной регистрации не влечет недействительности произведенной государственной регистрации и не является основанием для внесения новой записи в правовой Кадастр, так как не порождает никаких правовых последствий.

В соответствии ГК РК и Законом о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством зарегистрированного права. Зачастую возникает ситуация, когда Калдастр, являясь единственным источником доказательства зарегистрированного права, содержит заведомо ложную информацию. Например, право гражданина или юридического лица на объект недвижимости, возникшее из договора купли-продажи, зарегистрированное в Кадастре и ставшее предметом рассмотрения в суде по иску третьего (заинтересованного) лица, в результате признания судом договора недействительным стало правом истца по данному делу. В судебном заседании не находит решения судьба произведенной регистрации, в резолютивной части отсутствует запись о признании произведенной регистрации недействительной. Поскольку государственная регистрация носит заявительный характер, запись в Кадастр о регистрации права за прежним правообладателем будет существовать до тех пор, пока истец, ставший обладателем права по решению суда, не обратится с заявлением о регистрации возникшего права.

Регистрирующий орган, имея решение, поступившее из суда, вынужден в течение длительного времени предоставлять обратившимся заявителям заведомо ложную информацию из Кадастра о зарегистрированном праве. Выход из сложившейся ситуации видится в следующем: принимая решение о признании сделки недействительной, об установлении права за истцом, суды должны признавать произведенную регистрацию недействительной. Ситуация еще более усугубляется, если решения о правах на недвижимое имущество, установленных судом, в учреждение юстиции не направляются, что является нарушением требований Указа о регистрации. Последствия такого нарушения иллюстрирует следующий пример.

Между гражданами М. и С. был оформлен договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. С заявлением о регистрации сделки и права М. на квартиру стороны в учреждение юстиции не обращались. Поскольку С. (продавец) уклонился от регистрации сделки, М. обратился в суд с соответствующим иском. Суд удовлетворил требования истца и обязал учреждение юстиции зарегистрировать сделку. Судебное решение ему не направлялось, а М. обратился за регистрацией сделки и своего права на квартиру спустя 11 месяцев, когда С. уже не было в живых. Однако при проверке отсутствия противоречий между заявляемым и уже зарегистрированным правом было установлено, что на спорную квартиру было зарегистрировано право наследника умершего С., в связи с чем М. было отказано в регистрации. Длительного судебного разбирательства можно было бы избежать при выполнении судом требований ст.27 Закона о регистрации [32]. Основанием для удовлетворения судом исков заявителей в некоторых случаях служат умышленные действия заявителей при подаче заявления о регистрации прав и сделок по сокрытию документов и фактов, влияющих на принятие решения регистрирующим органом о возможности регистрации, отказе в регистрации или ее приостановлении.

Судом города Актобе по делу №2-2615/02 от 24 июля 2002 года вынесено решение в иске Мустафина Рафаиля Равильевича к Администратору судов по Актюбинской области, ТОО «Актобе-Спорт», АООТ «Алибек», РГП «Центр по недвижимости» по Актюбинской области, Акиму г.Актобе, комитету по земельным отношениям по г.Актобе на бездействие судебного исполнителя, признании недействительным решения Акима г.Актобе о передаче права собственности на земельные участки, принадлежащие ТОО «Актобе-Спорт» в собственность АООТ «Алибек» от 30.11.2000 г. №1435, о признании сделки по передаче земли между ТОО «Актобе-Спорт» и АООТ «Алибек» размером 15152 кв.м., взыскании суммы и морального вреда отказать. Постановлением №3к-652/02 от 01 октября 2002 года при рассмотрении апелляционных жалоб и протеста на данное решение суда оставлено без изменения. Апелляционные жалобы и протест -без удовлетворения. Надзорная жалоба истца письменным сообщением председателя Актюбинского областного суда Амирова И.А. за №4а-396 от 14.10.2002 года оставлена без удовлетворения. Решение суда, постановление апелляционной коллегии и письменное сообщение надзорной инстанции незаконны, аморальны и противоречат нормам гражданского законодательства прежде всего потому, что согласно частного определения №3к-652/02 вынесенного гражданской коллегией при рассмотрении жалобы и протеста было установлено, что в ходе рассмотрения данного гражданского дела коллегией установлены допущенные судом первой инстанции факты грубых нарушений гражданско-процессуального закона - фальсификации протокола судебного заседания об участии в судебном заседании в качестве представителя налогового комитета по г.Актобе Баймухановой С. и ее пояснениях суду первой инстанции об отсутствии платежей по земельному налогу от ТОО «Актобе-Спорт» за период 2001 года. Допрошенная судебной коллегией Баймуханова С. показала, что судом первой инстанции она показаний по ТОО «Актобе-Спорт» не давала, земельный налог за 2001 год был уплачен ТОО «Актобе-Спорт» в размере 70 тысяч тенге в счет зачетов ранее произведенных платежей. Данные показания с целью искажения истины судебной коллегией интерпретированы на свой устраивающий ее лад, как согласующиеся с решением суда, хотя в данной ситуации эти выводы необоснованны и не подтверждаются материалами дела, более того, досконально не проверены.

При таких обстоятельствах решение суда подлежало отмене, поскольку согласно статьи 218 ГПК РК -1. Решение суда должно быть законным и обоснованным. 2. Суд основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании., а согласно п.3 ст.6 ГПК РК - Нарушение закона судом при разрешении дел недопустимо и влечет за собой отмену незаконных судебных актов. Однако приведенные нормы закона при рассмотрении дела судом и коллегией были проигнорированы. Более того, установленные судом первой и апелляционной инстанций обстоятельства, имеющие значение для дела послужившие основанием для отказа в иске были недоказаны, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и более того, заявленный представителем истца отвод судьи, после ее отказа в оказании содействия в обеспечении доказательств после отказа представителя ОАО «НефтеБанк» - Савчиц Н. давать показания о залоге земельного участка находившегося в собственности ответчика, отказа в представлении документов по залогу и регистрации права собственности, что являлось существенным для установления бездействия судебных исполнителей, несмотря на обязательное указание коллегии ранее отменившей решение суда удовлетворившего требования истца свидетельствовал о заранее предопределенной позиции судьи в части рассмотрения данного иска. При таких обстоятельствах является достоверным то обстоятельство, что дело рассмотрено судьей, не имеющим право на рассмотрение этого дела.

Так, вывод суда города Актобе по решению №2-2615/02 от 24.07.02 года в части необоснованности исковых требований Мустафина Р.Р. о признании бездействия судебных исполнителей в период исполнительного производства по тем основаниям, что решением суда города Актобе от 29.01.01 года аналогичный иск был оставлен без удовлетворения по тем основаниям, что судебными исполнителями приняты меры по исполнению судебного решения необоснован по тем основаниям, что тех обстоятельств на которые сослался суд при вынесении своего решения, которое оспаривается ныне в его решении не было и нет. Судебное решение от 29.01.01 года №2-15/01, которым Мустафину было отказано в иске к администратору судов содержит в себе вывод о том, что судом установлено, что на день рассмотрения исполнительное производство возобновлено, принимаются меры по исполнению. Как достоверно установлено материалами дела судебный исполнитель не принял должных мер к исполнению решения суда, что позволило администрации ТОО «Актобе-Спорт» сокрыть имущество от исполнения решения суда, а соответственно и исковые требования по вновь заявленному иску подлежали в данной части удовлетворению. Действительно в последующем в ходе исполнительного производства должником ТОО «Актобе-Спорт» подавалась жалоба на действия судебного исполнителя в частности двойного выставления уплаты суммы государственной пошлины в размере 24 тысяч тенге, что позволило судебному исполнителю воспользоваться своим правом приостановления исполнительного производства, однако выводы суда в данной части об обоснованности приостановления необоснованны, поскольку это всего лишь право исполнителя, а не его обязанность. Более того, со счета так и не было взыскано ни одного тиина в пользу Мустафина, что вообще подвергает сомнению обоснованность действий судебного исполнителя.

Судебная коллегия данные обстоятельства при вынесении постановления изложила таким образом, что должник ТОО «Актобе-Спорт» передал право собственность на земельный участок единственную зарегистрированную у него собственность за благоустройство территории и строительство арочника по договору строительного подряда от 01.03.00 года, скромно упустив из виду приводимые ей с указанием листов дополнения к договору согласно которым работы были произведены с 20 декабря 2000 года по 15 января 2001 года. Данные дополнения были представлены суду первой инстанции удовлетворявшего ранее исковые требования Мустафина и исследовались подробным образом, доводы представителя Мустафина, о том, что за счет таких искажений ТОО «Актобе-Спорт» и ОАО «Алибек» смогло легализовать в данных налогового учета эти сведения во внимание не принимались, в то время, как эти данные были представлены только в декларациях сданных в апреле 2002 года. Требование истца о проведении аудита и бухгалтерской экспертизы по данным сделкам и их исполнению также были проигнорированы. Довод суда о показаниях представителя налогового комитета по г. Актобе Баймухановой С. противоречит и ее показаниям данным в суде, а также и сведениям налогового комитета согласно, которым состояние расчетов с бюджетом за 2001 год Земельный налог на земли населенных пунктов (Раздел 1043, параграф 02) Местный бюджет Плательщик ТОО «АКТОБЕ-СПОРТ» рассчитался с бюджетом, как собственник земельного участка сделка по передаче которого в собственность АО «Алибек» оспаривается по ноябрь 2001 года, в то время, как согласно действовавшего на тот период времени Закона РК №2235 «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» по ст.106 -Плательщиками земельного налога являются юридические лица имеющие в собственности, земельные участки. Данные сведения были представлены апелляционной коллегии облсуда истцом и налоговым комитетом по г.Актобе, поскольку ранее запрошенные сведения первоначально суд города Актобе отказался истребовать, коллегия также исказила действительные обстоятельства дела описав их в своем постановлении как согласующиеся с решением суда в части того, что оплата ТОО «Актобе-Спорт» по земельному налогу в бюджет наличными деньгами не вносилась.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции, а затем и апелляционной коллегией при разрешении дела по существу были неправильно применены нормы материального права, в частности действовавшего на тот период Закона РК №2235 «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» согласно ст.151, которого - Если уплаченная сумма налога превышает начисленную сумму, налоговая служба при наличии согласия налогоплательщика зачитывает остаток в счет обязательств по предстоящим платежам, в то время, как согласно ст.106названного Закона - Плательщиками земельного налога являются юридические лица имеющие в собственности земельные участки. Поскольку плательщиком земельного налога являлось ТОО «Актобе-Спорт» то и выводы суда первой инстанции, апелляционной и надзорной необоснованы на материалах и обстоятельствах дела [33].

Кроме того, в материалах искового производства имеются письменные распоряжения Жумагалиева Сабита, как собственника ТОО «Актобе-Спорт» о передаче земельного участка в уставный капитал АООТ «Алибек» (решение №14 л.д.57) -Я, Жумагалиев Сабит учредитель ТОО «Актобе-Спорт» принял решение передать в уставной капитал АО «Алибек» земли, площадью 15152 кв.м., стоимостью 4151648 тенге и его же, как генерального директора АООТ «Алибек» о приеме в собственность тем, более, что все они оформлены после того, как Верховным Судом РК ТОО «Актобе-Спорт» было отказано в удовлетворении надзорной жалобы на решение суда удовлетворившего иск Мустафина Р.Р.. Суд несмотря на требования представителя истца уклонился от допроса Жумагалиева с целью установления обстоятельств увеличения им уставного капитала АО «Алибек» и его прав на подобные действия, которые имеют право только акционеры. По данным статистического учета (л.д.23) за 1996 год руководителем АООТ «Алибек» являлся Жумагалиев Сабит. Однако и суд и коллегия проигнорировали данное обстоятельство, сославшись на ходатайство АООТ «Алибек» без указания фамилии подписавшего данное ходатайство Жумагалиева Сабита.

Более того, доводы суда первой инстанции, апелляционной коллегии и председателя областного суда входят в противоречие с официальными документами, так решение акима города Актобе №1435 о переоформлении земельного участка ТОО «Актобе-Спорт» на АООТ «Алибек» площадью 15152 кв.м. на основании заявлений Жумагалиева Сабита от обоих юридических лиц издано 30 ноября 2000 года, а вот исполнение договора №12 от 01.03.00 года и его дополнительного соглашения №1 от 20.12.00 года начало работ на сумму долга по которому было передано имущество имело место после 15 января 2001 года. Суд и апелляционная коллегия, а также председатель областного суда в данной ситуации обязаны были установить обстоятельства и дать им оценку, тем более, что задолженность возникла в результате строительства арочника на том же земельном участке и если верить представляемой суду документации, то его стоимость превышает 4 миллиона тенге. Тогда каким же образом объект в результате строительства, которого возникла задолженность был передан дебитору вместе с земельным участком? При изложенных обстоятельствах суд принял решение не сообразующееся ни с логикой, ни с совестью, ни с действительными обстоятельствами дела.

Требования истца и его представителя не были учтены и представленные доказательства должным образом не оценены, а указание коллегии ранее отменившей решение суда об удовлетворении иска Мустафина Р.Р. о проверке доводов сторон, обстоятельств имеющих значение для дела и правильному разрешению спора свелись к констатации того факта, что АО «Алибек» уважаемая фирма с солидным оборотом и ее уважают в Актобе. Более того, сделка по передаче земельного участка была осуществлена представителями ТОО «Актобе-спорт» -Мухамбетовым и АООТ «Алибек» 15 августа 2001 года, поскольку согласно Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. N 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 2 предусмотрено, что

1. Объектами государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Указом, являются права на недвижимое имущество. Регистрации подлежат: 1) право собственности; 4) право землепользования на срок свыше года; В то время, как статья 22 предусматривает, что -1. Сделки с недвижимым имуществом, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в подпунктах 1 - 8 пункта 1 статьи 2 настоящего Указа, считаются совершенными с момента их регистрации. Указанное правило не распространяется на сделки, создающие, изменяющие или прекращающие иные права на недвижимое имущество. В этом случае следует отметить, что 2 августа 2001 года Мухамбетов, как представитель ТОО «Актобе-Спорт» и Абдуллин, как представитель АООТ «Алибек» участвовали в судебном заседании результатом, которого стало вынесение определение об аресте земельного участка 15152 кв.м. и запрете его отчуждения, однако данные юридические лица вопреки решению суда произвели его регистрацию вначале на ТОО «Актобе-Спорт», а затем на АООТ «Алибек» в течении 30 минут 15 августа 2001 года, о чем с чувством собственного достоинства как уклонившегося от исполнения решения суда пояснял суду господин Мухамбетов. Судебный исполнитель Евтишина вместо исполнения определения суда направляла в РГП «Центр по недвижимости» предложение о добровольном исполнении решения суда, как можно квалифицировать данные действия законными, насколько они соответствуют законодательству и не противны его целям. При рассмотрении другого дела с жалобой на действия РГП «Центр по недвижимости» по Актюбинской области о незаконном отказе в регистрации права собственности установленного решением суда представитель РГП в ответ на реплику представителя истца заявила, что - При обращении за регистрацией ареста на имущество ТОО «Актобе-Спорт» по определению суда от 02 августа 2001 года, право собственности за ТОО «Актобе-Спорт» и ОАО «Алибек В момент обращения не было зарегистрировано, в связи с чем РГП «Центр по недвижимости» обоснованно отказал суду в регистрации ареста на имущества, в последующем 15 августа 2001 года, когда ТОО «Актобе-Спорт» зарегистрировало право собственности на данный земельный участок и незамедлительно в течении 30 минут обратилось за его переоформлением в собственность ОАО «Алибек» РГП «Центр по недвижимости» незамедлительно зарегистрировал данную сделку.

Помимо приведенных незаконных выводов, суд, апелляционная коллегия и надзорная инстанции отказывая истцу в удовлетворении иска обосновывают выводы о достаточности действий судебных исполнителей в части исполнительного производства тем, что по их мнению достаточным является письменное оформление запросов в Управление дорожной полиции, РГП «Центр по недвижимости» и окончание данных действий на этом этапе, в то время, как сам законодатель предусмотрел их право на истребование документов и их изъятие во всех органах независимо от формы собственности, прокуратурой обоснованно приносился по данному делу протест поскольку в ходе судебного заседания вопреки воле судьи было установлено, что земельный участок в период исполнительного производства находился под залогом в ОАО «НефтеБанк» сделка по которому обязательно подлежала регистрации в РГП «Центр по недвижимости» отказ суда в истребовании кредитного досье с целью изучения обстоятельств дела был необоснован и оформлен в форме протокольного определения не подлежащего обжалованию до вынесения решения суда.

Кроме того, суд первой инстанции при вынесении решения уклонился от рассмотрения иска по существу не оценив и не приняв мотивированного решения в части требований истца о признании незаконными договора о передаче права собственности на данный земельный участок, а также принял незаконное решение об отмене вступившего в законную силу решения суда №2-2085/01 от 06 апреля 2002 года об удовлетворении иска Мустафина Р.Р. о взыскании с ТОО «Актобе-Спорт» суммы ущерба в размере 975000 тенге, возврата гос.пошлины 122254 тенге, 20000 тенге морального вреда. В решении суда города Актобе по делу №2-2615/02 от 24 июля 2002 года резолютивная часть разрешает не стоявший в данном судебном процессе вопрос , как «взыскании суммы и морального вреда отказать».