Договор аренды земельных участков
Определение сущности земельного участка как объекта арендных отношений, их законодательное регулирование. Разработка рекомендаций по заключению, исполнению, прекращению договора аренды земельных участков при размещении временных строений и сооружений.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 20.03.2012 |
| Размер файла | 72,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
2. Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании. Префект Северо-Западного административного округа г. Москвы своим распоряжением от 15.10.2004 №3599-РП обязал землепользователей оформить земельно-правовые отношения.
Таким образом, земельный участок под зданием, строением, сооружением, необходимый для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен, хотя требование госорганов об обязательном переоформлении прав на земельный участок неправомерно.
Обязанность переоформления достаточно длительное время вменялась землепользователям, так как первоначальная редакция ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливала обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 01.01.2008.
В то же время Пленум ВАС РФ разъяснил (п. 1 Постановления №11), что в данном случае имеется в виду право, а не обязанность юридического лица приобрести земельный участок в аренду или в собственность и принуждение госорганов под влиянием каких-либо санкций незаконно.
Остановимся также на таком проблемном способе заключения договора аренды - как понуждение к заключению договора.
Уклонение от заключения договора обязанным субъектом - распространенный факт хозяйственной жизни. Нередко подобное уклонение имеет место в отношениях, связанных с арендой недвижимости. Но поскольку суды констатируют возможность понуждения лишь при наличии прямо предусмотренной в законе обязанности заключить договор, возникают ситуации, когда понудить сторону заключить договор невозможно. Даже несмотря на то, что лицо продолжает пользоваться объектом недвижимости.
Нормы гражданского законодательства РФ позволяют в определенных случаях применять понуждение одной стороны заключить другую сторону определенный договор. В полной мере указанный институт относится к публичным договорам, а также к ситуациям, поименованным в законодательстве.
В зависимости от субъектов и объектов правоотношений правовые основания к требованиям о понуждении заключить договор различаются. Но прежде чем перейти к анализу оснований, связанных с понуждением к заключению договора аренды, остановимся на общих основаниях возможности понуждения. Это следующие обстоятельства:
- заключен предварительный договор. При соблюдении определенных условий стороны имеет возможность понуждать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, в том числе и договор аренды. Данная конструкция универсальна;
- договор является публичным. Следует отметить, что в такой ситуации будет применяться статья 445 «Заключение договора в обязательном порядке» ГК РФ. Примечательно, что в отношении договора аренды нет норм, позволяющих утверждать, что какой-либо договор аренды расценивается как публичный;
- договор заключен путем проведения торгов. В силу статьи 448 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от подписания договора, заключенного в ходе проведения торгов, может быть понуждена к его заключению.
Когда предъявляется иск о понуждении заключить договор при наличии на то оснований, фактически предъявляется иск об исполнении обязательства в натуре.
Если законодательство РФ возлагает на субъекта обязанность заключить договор, уклонение будет признаваться неисполнением возложенного на него законом обязательства.
Иск об исполнении в натуре обязанности проистекает из самой природы обязательства. Поэтому необходимость для стороны совершить определенные действия обеспечивается возможностью для другой стороны требовать от уклоняющейся стороны не только возмещения причиненных убытков, но и исполнения обязанности в натуре (речь идет о праве обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор). Именно по указанной причине и нашла свое место в ГК статья 445.
Требования о понуждении к заключению договора следует отличать от требований, сформулированных как обжалование отказа уполномоченного органа на заключение договора.
Когда отказ от заключения договора нельзя оспорить в судебном порядке, возникает вопрос о том, какой способ защиты необходимо использовать. В силу статьи 12 ГК РФ присуждение к исполнению обязательства в натуре - самостоятельный способ защиты гражданских прав, который применятся с целью реального исполнения должником своего обязательства.
Можно ли определить иск о понуждении заключить договор как разновидность иска о присуждении к исполнению обязательства в натуре или это - самостоятельный вид иска? Подобную дискуссию цивилисты ведут уже достаточно давно. Мы не будем углубляться в теоретические обоснования, поскольку не от этого зависит практический аспект оценки правомерности предъявления требования о понуждении к заключению договора. Важнее рассмотреть основания, с которыми законодатель связывает возникновение такого права.
Так, А.Г. Карапетов отмечает один из таких случаев, когда законодатель прямо предусматривает право на предъявление иска об исполнении обязательства в натуре. Он пишет: «Речь идет об иске, вытекающем из нарушения стороной обязанности заключить договор. Как абсолютно справедливо отмечают многие авторы (И.Б. Новицкий, В.С. Толстой, М.М. Агарков, О.С. Иоффе), такого рода обязанности, когда они установлены в законе или следуют из соглашений сторон (например, из предварительного договора), нужно рассматривать как самостоятельные обязательства, в которых наличествует и предмет обязательства (совершение обязанной стороной действий по заключению договора), и конкретный кредитор - контрагент должника по будущему договору, потребовавший заключения договора. Если мы признаем, что отношения, связанные с обязанностью одного лица заключить договор и корреспондирующим ей правом требования другого лица, носят характер самостоятельного обязательства, абсолютно очевиден ответ на вопрос о правовой природе иска о понуждении заключить договор. Данный иск, хоть он и обладает определенными особенностями, тем не менее является частным случаем иска о присуждении к исполнению обязанности в натуре. Данный вывод отражен в целом ряде доктринальных исследований» Карапетов А.Г. Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре. / СПС «Консультант Плюс». ? М.: Статут, 2003..
Позиция о том, что иск о понуждении заключить договор - самостоятельный способ защиты, опирается также на то, что в ГК РФ нормы, регулирующие заключение договора в обязательном порядке, выделены в отдельную статью - 445 ГК РФ. А статья 12 ГК РФ предусматривает, что среди способов защиты могут быть иные, не поименованные в ней, но прямо предусмотренные в законодательстве РФ.
Таким образом, по нашему мнению, иск о понуждении заключить договор является иском об исполнении обязанности в натуре.
Критерий, который позволяет говорить об идентичности исков о понуждении заключить договор и об исполнении обязанности в натуре, - их суть, требование, лежащее в основе иска и ожидаемый результат при его удовлетворении. В обоих случаях таким результатом является совершение обязанной стороной возложенной на него обязанности.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре. Если же срок не указан, - в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Следует отметить, что в судебной практике встречаются различные подходы к толкованию указанной нормы.
Преобладающей является точка зрения о невозможности понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок (подробнее о ней - ниже). Данная позиция представляется обоснованной с учетом буквального толкования нормы. В статье 621 ГК РФ речь идет не о возможности понуждения к заключению договора аренды на новый срок, а о переводе прав и обязанностей нового арендатора к арендатору, чье преимущественное право было нарушено.
Хотя следует констатировать и наличие иной практики. При этом суды в качестве оснований, позволяющих требовать заключения договора на новый срок, указывают на наличие у последнего преимущественного права и его добросовестность См., напр.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточносибирского округа от 10.11.2008 №А19-291/08-58-Ф02-5437/08.. На наш взгляд, делая подобные выводы, суды смешивают иск о понуждении заключить договор и иск о переводе прав и обязанностей. Очевидно, что предмет доказывания по таким делам отличен и условием удовлетворения иска будет факт заключения арендодателем договора аренды с другим арендатором.
Однако, как мы сказали, особого внимания заслуживает позиция о том, что невозможно понудить арендодателя заключить договор на новый срок. Аргументы в ее защиту следующие.
1. Закон не обязывает арендодателя заключать на новый срок договор с арендатором, у которого есть преимущественное перед другими лицами право на заключение такого договора
Так, в деле, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Северокавказского округа Постановление Федерального арбитражного суда Северокавказского округа от 06.08.2008 №Ф08-4555/2008., истец, являясь добросовестным арендатором, пытался понудить арендодателя заключить договор аренды на новый срок.
Суд отказал в иске по следующим основаниям.
Пункт 1 статьи 621 ГК РФ, на который ссылается истец, не предусматривает обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а лишь предоставляет арендатору преимущественное право на аренду ранее арендованного имущества. Этим правом можно воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в этой норме права.
Статья 621 ГК РФ не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает иные способы защиты нарушенных прав арендатора. Истец же избрал ненадлежащий способ защиты права.
К аналогичным выводам приходили суды и других округов Постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского от 12.09.2007 по делу №А31-6308/2006-18, Северо-Западного от 12.04.2006 по делу №А05-18272/2005-30, Волго-Вятского от 12.09.2007 по делу №А31-6308/2006-18, Московского от 11.09.2007 №КГ-А40/8843-07 округов..
2. Арендатор может реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, только если арендатор передал спорное имущество третьему лицу в аренду. Приведем пример судебного дела в подтверждение сказанного.
Предприниматель и ООО с 1995 года по 2006 год ежегодно заключали договоры предоставления торгового места на рынке для торговли. В 2006 году ООО направило предпринимателю договор, предметом которого являлся выкуп права на заключение договора долгосрочной аренды в крытом торговом ряду. Не согласившись с его условиями, предприниматель направил ООО протокол разногласий, который не был подписан ООО. Предприниматель обратился в суд с иском к ООО о понуждении заключить договор аренды.
Суд отказал в иске, указав следующее. Ссылка предпринимателя на то, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, несостоятельна. Предметом иска являлось понуждение ООО заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному арендодателем с другим лицом, тем более что из материалов дела не следует, что общество заключило договор аренды спорного торгового места с иным лицом.
В соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, большое количество споров в арбитражной практике возникает именно по причине досрочного расторжения договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Особенности споров о расторжении договора аренды таковы, что при их разрешении суды прежде всего руководствуются положениями гражданского законодательства, регулирующие этот круг отношений. Нормы земельного законодательства в сегменте регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: который гласит что владение, пользование и распоряжение земельными участками, либо по сделкам с ними осуществляются на основании гражданского законодательства, если земельным законодательством не предусматривается иное.
Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка может прекращаться по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу использования норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"// СПС Консультант плюс.(далее - Обзор). В нем были прояснены многие важные положения, которые непосредственно касаются расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.
Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 - 287 ГК РФ. Иные основания указаны земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Остановимся на них подробнее.
По общему правилу, по требованию арендодателя, договор аренды расторгается судом досрочно в тех случаях, когда арендатор:
1) существенно нарушает условия договора при пользовании имуществом или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним в данном случае понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;
2) Наносит существенный вред арендованному имуществу. Под существенным вредом арендованного имущества следует понимать такое ухудшение и изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;
3) более чем двукратно подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 26 названного Обзора суд принимает во внимание то, что в договоре аренды может быть указана возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по факту разового невнесения арендатором арендной платы в срок, которым установлен договором.
Однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной платы также является основанием расторжения договора аренды. Частью 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи, иные основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть указаны в договоре аренды.
Наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 ст. 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения стороны могут определить в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
В частности, в п. 25 Обзора отмечено, что судебная практика в настоящее время исходит из того, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Имеется в виду, что все основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренные ч. 1 ст. 619 ГК РФ, касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, в то время как согласно ч. 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что ч. 1 указанной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:
1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;
2) использование земельного участка, приводящее к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Используя формулировку "значительное ухудшение экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта.
Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия "существенный экологический вред" содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 5 ноября 1998 г. №14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения" Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. №14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения". // "Финансовая Россия" от 26 ноября - 2 декабря 1998 г., №44.. В пункте 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется:
- возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула;
- массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза;
- экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности;
- изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений;
- уровнем деградации земель и т.п. Евсегнеев В.А. Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве / В.А. Евсегнеев. // Право и экономика. - 2004. ? №11. ? С. 3-9.
Однако остается открытым вопрос о соотношении понятий "значительное ухудшение экологической обстановки" и "существенный экологический вред";
3) неустранение совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Однако нарушение именно этого условия чаще всего встречается на практике. Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п. 30 Обзора, "необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства". Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции. Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права. / С.А. Голосова. // Нотариус. - 2007. - №2. - С. 18-26.
Если после направления уведомления о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то надо считать, что это является отпадением условий, необходимых для расторжения договора.
2.3 Вывод к главе 2
земельный участок договор аренда
К существенным условиям договора аренды земельного участка относятся предмет, срок и размер арендной платы.
Заключение договора аренды происходит в предусмотрены гражданским законодательством способах.
Право аренды земельных участков может выставляться на торги в рамках открытого или закрытого аукциона.
Прекращение договора аренды происходит как по предусмотренным гражданским законодательством основаниям, однако вместе с тем существует два основания прекращения договора аренды, предусмотренные исключительно Земельным кодексом.
1. Нецелевое использование земельного участка
2. Выкуп для государственных или муниципальных нужд земельного участка у арендодателя влечет прекращение права аренды.
Глава 3. Отдельные проблемы аренды земельных участков
3.1 Возникновение права на аренду земельного участка при размещении временного сооружения
В соответствии с действующим градостроительным законодательством, временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации.
Разграничение между временными сооружениями и объектами капитального строительства производится по определённым оценочным категориям, к которым, прежде всего относится прочная связь с землей, когда перемещение сооружения невозможно без причинения ему несоразмерного ущерба, а также отсутствие у металлоконструкций бетонной основы, наличие под возводимым строением фундамента и подведение инженерных коммуникаций. Имеются прецеденты, в которых сооружения из металлоконструкций (фасонного стального проката) при отсутствии данных признаков прямо признаются временными постройками. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости. Практ. пособие. Параграф 1 раздел 1. / О.М. Оглоблина - М.: Юринформцентр, 2003 ? С. 125.
Связь между гражданско-правовой и градостроительной составляющими содержания статуса временных некапитальных объектов в том, что согласно закону прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости (объектам капитального строительства). Для такого отнесения необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Выделение земельного участка для возведения временных некапитальных сооружений должно осуществляться для не связанных со строительством целей
На федеральном уровне имеется соответствующее положение ст. 34 Земельного кодекса РФ, но оно, как это прямо следует из его названия, регулирует выделение земли гражданам.
Применительно к юридическим лицам специальных подобных правил нет. В этой связи известны даже судебные прецеденты, в которых суды пытались распространить действие ст. 34 Земельного кодекса РФ, устанавливающей определённый в ней порядок местной власти, и на юридических лиц". Однако широкого распространения такой подход не получил.
Поэтому, процесс выделения государственных и муниципальных земель под возведение временных некапитальных объектов на основании общих правил, установленных земельным законодательством? всецело и произвольно регулируется на уровне субъектов федерации и практически осуществляется на уровне местных администраций.
Практически в каждом из субъектов федерации имеется свои установления по выделению земли под временные сооружения. Это либо отдельные нормы больших земельных законов, либо специальные законы и акты. Строгость правил и сложность процедуры варьируются. Самые жёсткие установления - в Москве, где возвести временный объект почти также сложно, как и капитальный".
Каким образом юридическим лицам выделяется в аренду земля под возведение временных сооружений и то, что для этого зачастую достаточно по сути одного распоряжения местной администрации можно видеть по судебным прецедентам, регулирующим последующие споры в связи с этой землёй.
При правовом оформлении отношений, связанных с возведением или монтажом временных некапитальных сооружений, как показывает имеющаяся судебная практика, очень важным является правовое описание этих сооружений. Будучи правильным, оно сразу же позволит исключить враждебные инициативы чиновников и правоохранителей, которым уже при первом взгляде в документы будет понятно, что далее как минимум предстоит долгое выяснение о каком объекте идёт речь с привлечением экспертов, получением заключений и прочими подобными вопросами, в поле которых предприниматели имеют как правило, большую свободу манёвра.
Даже если соответствующие конструкции имеют какие-то специальные названия, типовые номера, патенты и прочие правовые атрибуты, при помощи которых их можно обозначить, не описывая, описание всё равно придётся давать, например, в подзаконных нормативных актах местных администраций о выделении земли (разрешённое использование) или в целевом условии договоров аренды земельных участков. Скорее всего, подробное описание потребуется и в предмете первоначального договора, на основании которого будет осуществляться проектирование и затем - строительство.
Описание сооружений должны быть выполнены адекватно при помощи юридически-значимых терминов, данных в нормативно-технической документации (ГОСТ, СНиП, СП и т. №1, а также из опубликованных актов судов, имеющих мотивировочные части с развёрнутым определением таких объектов). При этом в описании должны акцентировать но присутствовать необходимые признаки, подчёркивающие временность и некапитальность.
Установка временных сооружений осуществляется на основании постановления Администрации города.
Для получения разрешения на проектирование и установку временного сооружения гражданин или юридическое лицо (далее - Заявитель) необходимо представить в комитет по управлению имуществом:
- заявку на согласование места размещения и предоставление в аренду земельного участка для проектирования и установки временного сооружения с указанием его размеров, вида использования и предполагаемого места размещения;
- устав организации и свидетельство о постановке на налоговый учет - для юридического лица, свидетельство о государственной регистрации предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, паспорт гражданина - для физического лица.
- сведения ГЗК (в виде кадастрового плана)
Комитет по управлению имуществом регистрирует заявку и передает ее на рассмотрение в отдел архитектуры и градостроительства администрации города.
Отдел архитектуры и градостроительства выдает Заявителю:
- Акт согласования места размещения временного сооружения, в котором указывается место размещения, вид и ориентировочные размеры временного сооружения, к Акту прикладывается схема размещения объекта;
- Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) с указанием архитектурно-строительных требований и рекомендаций по условиям проектирования, параметрам и дизайну временного сооружения (при необходимости).
Заявитель представляет в комитет по управлению имуществом:
- Акт согласования размещения объекта.
- Схему размещения объекта.
- Заявление о предоставлении участка.
- Сведения ГЗК в виде кадастрового плана.
Комитет по управлению имуществом на основании представленных документов готовит проект постановления Администрации о предоставлении земельного участка в аренду и договор аренды земельного участка после его постановки на кадастровый учет.
После подписания постановления Администрации города, Заявитель обязан:
- Представить на согласование в отдел архитектуры в двух экземплярах проектную документацию (генеральный план, где указываются границы благоустройства арендуемого земельного участка и прилегающей территории, паспорт, цветовое решение фасадов временного сооружения) и санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии санитарным нормам и правилам. Документация разрабатывается архитектором или проектной организацией, имеющими лицензии на проектирование зданий и сооружений,
- Осуществить установку временного сооружения после согласования проекта в отделе архитектуры и градостроительства;
- Установку временного сооружения производить в срок, указанный в постановлении Администрации,
- Использовать временное сооружение после сдачи его в эксплуатацию в установленном порядке.
- Установка киосков, павильонов и других сооружений осуществляется строго в соответствии с генеральным планом, входящим в состав проектной документации, согласованной главным архитектором города.
Приемка в эксплуатацию временного сооружения осуществляется по заявлению владельца, которое он обязан в течение 15 дней с момента установки временного сооружения представить в отдел архитектуры и градостроительства.
К заявлению прилагаются:
- пакет документов, указанных в пунктах 2.4, 2.6 настоящего Положения;
- копии договоров о предоставлении услуг на удаление и размещение твердых бытовых отходов и отходов биотуалетов, заключенных владельцем временного сооружения со специализированными организациями;
- справки организаций, осуществляющих эксплуатацию внешних коммуникаций, о выполнении технических условий.
Приемка в эксплуатацию временного сооружения производится приемочной комиссией, состав которой утверждается постановлением Администрации города.
При условии соответствия вновь установленного объекта согласованной проектной документации, обязательным строительным нормам и правилам, иным обязательным требованиям отдел архитектуры оформляет акт приемки в эксплуатацию временного сооружения. Добрачев Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка. / Д. Добрачев. // Право и экономика. - 2008. - №10. - С. 15-24.
Постановлением Администрации города дается разрешение на открытие временного сооружения. Проект постановления по временным сооружениям (кроме деревометаллических гаражей) готовит отдел потребительского рынка и защиты прав потребителей на основании заявления организации или индивидуального предпринимателя, акта приемки в эксплуатацию временного сооружения, постановления Администрации города о выделении земельного участка в аренду или собственность.
При переходе права собственности на временное сооружение договор отчуждения (купли-продажи, мены и прочие) подлежит регистрации в отделе архитектуры и градостроительства города, при этом на нового владельца переоформляются следующие документы:
- постановление Администрации города (при отсутствии - выпускается вновь);
- договор аренды земельного участка;
- карточка временного сооружения.
Сведения о владельцах деревометаллических гаражей вносятся в электронную картотеку отдела архитектуры и градостроительства на основании постановления Администрации и договора аренды земельного участка, подготовленных комитетом по управлению имуществом
Срок эксплуатации временного сооружения на предоставленном земельном участке устанавливается постановлением Администрации города.
Владелец временного сооружения обязан:
- выполнять требования нормативных документов по эксплуатации временного сооружения;
- эксплуатировать временное сооружение в соответствии с разрешенным видом деятельности;
- предоставление услуг (торговой деятельности, общественного питания, бытового обслуживания и др.) организовывать с учетом требований соответствующих ГОСТ и других действующих нормативных документов;
- соблюдать требования договора аренды земельного участка по содержанию и благоустройству предоставленного участка и прилегающей территории;
- обеспечить пожарную безопасность сооружения, выполнять соответствующие санитарно-гигиенические требования;
- производить косметический ремонт сооружения ежегодно до наступления летнего сезона. Изменение конструкций или цветового решения фасада осуществлять по согласованию с отделом архитектуры и градостроительства;
- обеспечивать сохранность существующих зеленых насаждений и газонов на прилегающей территории.
Изменение вида деятельности во временном сооружении осуществляется на основании постановления Администрации города.
Владелец, соблюдающий все требования по эксплуатации временного сооружения и содержанию прилегающей территории, после окончания установленного срока эксплуатации сооружения имеет преимущественное право на дальнейшую эксплуатацию существующего или на установку нового сооружения на предоставленном земельном участке.
Передача временного сооружения в аренду (субаренду) другим лицам осуществляется в пределах срока действия договора аренды земельного участка.
Контроль над эксплуатацией временных сооружений возлагается на отдел архитектуры и градостроительства и МУП города УЖКХ.
Контроль над соблюдением вида деятельности возлагается на Отдел потребительского рынка и защиты прав потребителей.
3.2 Порядок заключения и расторжения договора аренды земельного участка при размещении временного сооружения
Аренда земельных участков с расположенными временными сооружениями практически не отличается от общих условий договора аренды земли.
Государство и муниципальные образования являются едва ли не самыми крупными собственниками в России, которые извлекают доходы от сдачи своего имущества в аренду. Объектом аренды чаще всего бывает земля и иное недвижимое имущество. В жилищно-коммунальном комплексе на фоне неработающего закона о концессионных соглашениях арендные отношения являются одним из путей вывода отрасли из кризиса: не желая нести бремя содержания объектов коммунальной инфраструктуры и в то же время расставаться с правом собственности на них, публично-правовые образования (чаще всего муниципалитеты) сдают их в аренду. Поэтому бухгалтеру организации ЖКХ нелишне знать как о правовых аспектах договора аренды с муниципалитетом, так и об особенностях налогового учета и документооборота в его рамках. (Договоры аренды с правом выкупа в статье не рассматриваются.)
Правоотношения между арендатором и арендодателем регулируются гл. 34 ГК РФ. Заключая договор, необходимо помнить о следующих моментах.
Существенное условие договора - данные об объекте аренды, позволяющие определенно его установить. Если их нет, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В свою очередь, в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы. Причем правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, здесь не применяются, а отсутствие указания в договоре размера арендной платы делает его незаключенным.
Письменная форма договора - обязательное требование, если срок его действия превышает год, или стороной в сделке выступает юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, несоблюдение письменной формы договора аренды здания, сооружения, помещения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Государственная регистрация договора - общее правило. Причем договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок менее года, регистрировать не нужно, но договор, подписанный на срок не менее года, считается заключенным только с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством регистрации договора аренды. Как правило, обязанность по госрегистрации возлагается на арендатора.
При заключении договора аренды с подобной спецификой особое значение уделяется сроку действия договора.
Действие договора аренды не может превышать эксплуатационный срок временного сооружения.
При этом хотелось бы отметить, что аренда земли под возведение временного сооружения не должна быть меньше эксплуатационного срока, чтобы не создавать для арендатора вероятность неоправданных расходов.
Заключение договор аренды земли под возведение временного сооружения осуществляется предусмотренными законом способами.
По общему правилу земельные участки предоставляются в аренду на основании торгов (конкурсов аукционов). Земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) следующим субъектам:
1) собственникам расположенных на них объектов капитального строительства;
2) арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в собственности города Москвы;
3) для целей, связанных с обеспечением деятельности органов государственной власти;
4) по соглашению с арендатором земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
5) иных случаях, установленных федеральным законодательством.
Предметом торгов в данном случае является право на заключение договора аренды земельного участка, сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет.
Предоставление земель для возведения временных сооружений осуществляется в рамках аренды земли, для целей не связанных со строительством.
Определенная сложность в правовом регулировании заключается в том, что на региональном уровне субъекты федерации вправе устанавливать порядок предоставления участков с подобной спецификой на основании местного законодательства.
Рассмотрим прецедент, созданный в Санкт-Петербурге.
С 2010 года земельные участки под временное строительство предприниматели будут арендовать через торги и без участия глав районов.
Согласно распоряжениям правительства г. Санкт-Петербурга, с 1 января 2010 года земельные участки под временное строительство будут предоставляться предпринимателям в аренду через торги и без участия районных комиссий, возглавляемых главами районов. Это коснется мелкорозничной торговли, общепита, услуг, всего потребительского рынка и автобизнеса.
По старой схеме вопрос предоставления земельного участка целиком был в ведении комиссии из районных чиновников, которые руководствовались городским Постановлением 53ра. Складывалась ситуация, когда тот или иной бизнес размещался не там, где есть люди и проходимость, а там, куда ткнул пальцем районный чиновник. Около 10 лет это порождало конфликты между предпринимателями и главами районов.
С 2010 года земельные участки могут предоставляться через проведение закрытых аукционов. Согласно внесенным изменениям в Постановление городского правительства №1735, теперь предприниматель может сам выбрать тот или иной участок. Единственным условием станет то, чтобы он предложил на торгах большую цену.
В КУГИ Петербурга уверены: это даст преференции предпринимателям, которые уже вложились, потратив время и деньги на то, чтобы земельный участок получил кадастровый номер. Чтобы арендовать выбранный участок, предпринимателю нужно будет подать заявку на право аренды (до 3 лет и без возведения капитальных сооружений).
Стартовую цену аренды участка определяет КУГИ, который сам проводит оценку.
Предприниматель, сформировавший участок, имеет право заключения договора на землю при условии, что он предложит цену хотя бы на рубль выше максимальной цены, предложенной другими участниками аукциона. При этом в комитете уверены, что цены не будут завышены, т.к. никто из участников аукциона не предложит цены выше рыночной. Еще одно изменение касается возможности для добросовестных арендаторов продлевать договора аренды автоматически на срок до 2 лет.
Особое значение при заключении договора аренды земельного участка подобной специфики следует обращать на назначение временного сооружения.
Разрешение на возведение временного сооружения должно выдаваться с учетом следующих принципов градостроительства:
1. Территориального планирования и стратегии развития
2. Комфортности для населения
3. Целесообразности размещения зданий и сооружений
4. Единства архитектурного ансамбля
Однако выделение участков под некапитальные торговые павильоны, на наш взгляд, должно осуществляется в спальных районах города, чтобы не нарушать эстетический облик населенного пункта.
Второй немаловажный момент, заслуживающий пристального внимания при предоставлении земельного участка - оценка технических характеристик возводимого объекта.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Так как временные сооружения это объекты городской среды, которые не могут быть классифицированы как объекты недвижимости, то в отношении их градостроительная деятельность регулируется нормативно-правовыми актами исполнительной власти местного самоуправления.
Для подтверждения временности характера объекта, ключевым является обстоятельство обладания временным объектом такими характеристиками, которые исключают возможность классификации такого объекта как недвижимого.
В судебной практике законодательный критерий отнесения имущества к недвижимому раскрывается следующим образом:
1. Оценочный критерий. Оценочные критерии привязаны к оценке стоимости объекта в сравнении с оценкой того же объекта после перемещения и с оценкой расходов на перемещение.
2. Наличие/отсутствие коммуникаций, их характер.
3. Наличие/отсутствие фундамента, его технические характеристики, связь фундамента с сооружением.
Арбитражные суды при рассмотрении вопросов, связанных с возведением временных сооружений определяют что павильоны, торговые и другие, не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не являются сооружениями, прочно связанными с землей.
При определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами.
Однако, заключение по техническим вопросам, изложенным выше, могут дать только специализированные лицензированные организации, которые осуществляют экспертизу рабочих проектов различных объектов, а также обследование данных объектов в натуре для дачи заключения.
В случае принятия решения о проведении экспертизы в специализированной организации, считаем необходимым отразить в заключении, следующие вопросы: заключение относительно технологических характеристик фундамента и связи объекта с таким фундаментом; заключение относительно технической сложности демонтажа, сборки/разборки объекта и монтажа и его сборки в другом месте и о возможных затратах на производство этих работ.
Основное практическое значение отграничение временных объектов от объектов недвижимости имеет для определения порядка получения разрешительной документации.
Согласно ст. ст. 51, 55 Градостроительного Кодекса Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №191(ред. от 27.12.2009). // Собрание законодательства РФ. ? 03.01.2005. ? №1 (часть 1). ? Ст. 16., правила, установленные градостроительным кодексом относительно согласования строительства и ввода в эксплуатацию относится только к объектам капитального строительства.
Так, п. 1. ст. 51 Градостроительного Кодекса, устанавливает, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Прекращение договора аренды земельного участка предоставленного под возведение временного сооружения осуществляется по основаниям аренды земли в целом.
Однако, данный договор обладает своей спецификой.
Расторжение договора аренды земли предоставленной для возведения временного сооружения возможно так же в случае окончания эксплуатационного срока.
Рассмотрим одну из наиболее часто возникающих проблем.
Если было осуществлено возведение временного объекта на земельном участке, предоставленном в аренду, однако не специально для возведения и эксплуатации объекта временного характера, не расценивается как безусловное основание к требованию демонтажа данного объекта, тем не менее в практике встречаются случаи такого разрешения вопроса. При этом основным критерием здесь называют нарушение целевого использования земельного участка.
Ответственность за возведение временного объекта без соответствующих на то разрешений и нарушение установленного порядка ввода в эксплуатацию на федеральном уровне отсутствует, с нашей точки зрения, по причине отсутствия установленного на федеральном уровне порядка ввода таких объектов в эксплуатацию. Федорова Н.В. Правовые основания заключения и расторжения аренды земельного участка. / Н.В. Федорова. // Право и экономика. - 2003. - №2. - С. 22-29.
Рассмотрим проблемы субаренды участков под возведение временного сооружения.
По ЗК РФ земельный участок предоставляется арендатору «на праве разрешенного использования» для испрашиваемой заявителем цели. Поскольку единственная цель предпринимателя - извлечение прибыли, а предоставление земельного участка в режиме «Временных требований» не связано с застройкой в установленном порядке, то, надо полагать, извлечение прибыли это и есть т.н. «право разрешенного использования». Раз так, то имеет смысл оценить характер возникших «прав» с точки зрения справедливости и основ гражданского права.
Если стороны решились заключить договор аренды, то предполагается, что они подчинились юридическим правилам (naturali negotii), согласующимся в огромном большинстве случаев с действительной волей сторон арендного договора. Заключение данного консенсуального договора вызывает к жизни правоотношение, правовая цель (causa) которого состоит в выделении собственником прав владения и пользования на вещь, возникающих у арендатора вследствие исполнения арендодателем обязательства по передаче вещи. Заключение договора порождает правооснование. Вследствие исполнения обязательства арендодателя по передаче вещи, у арендатора возникает титульное владение - ограниченное вещное право, на которое распространяется право следования и абсолютные средства защиты.
Подобные документы
Законодательно-правовая основа арендных отношений при передаче аренды земельного участка третьему лицу. Основные признаки и существенные условия договора. Порядок предоставления земельных участков в аренду, срок и арендная плата за их использование.
контрольная работа [18,6 K], добавлен 13.02.2014Анализ правовой сущности земельных арендных отношений. Исторический путь развития договора аренды земельного участка, специфика юридической характеристики этого понятия. Условия и последствия несоблюдения государственной регистрации договора аренды.
дипломная работа [100,4 K], добавлен 18.05.2014Понятие, правовая природа, субъекты, объект и предмет арендных отношений. Особенности аренды земельных участков, зданий и сооружений. Принципы составления и законодательное регулирование договора имущественного найма предприятий и транспортных средств.
курсовая работа [31,1 K], добавлен 15.12.2010История развития арендных земельных отношений. Форма договора аренды земельного участка и его государственная регистрация. Нормы российского законодательства, регулирующие арендные отношения. Выявление правовой природы договора аренды, его признаки.
курсовая работа [106,0 K], добавлен 18.05.2014Понятие и состав земельных участков в Республике Беларусь как объектов права. Правовая организация аренды земельных участков в РБ: содержание договора аренды; ответственность сторон, порядок расторжения, совершенствование правового регулирования аренды.
курсовая работа [24,4 K], добавлен 04.06.2010Понятие земли как объекта гражданского права и его правовой режим. Рассмотрение условий и особенностей содержания договора аренды земельного участка. Изучение заключения и исполнения договоров аренды участков из земель сельскохозяйственного назначения.
курсовая работа [62,7 K], добавлен 06.08.2014Характеристика, понятие и особенности, содержание, стороны, предмет и сроки договора аренды, его государственная регистрация. Особенности договора аренды земельных участков сельскохозяйственное назначение. Земельные арендные отношения в земельном праве.
дипломная работа [107,6 K], добавлен 28.10.2010Понятие и правовое обоснование аренды земельных участков согласно законодательству России. Правила составления договора аренды, права и обязанности сторон, основания прекращения действия. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.
контрольная работа [29,5 K], добавлен 10.04.2010Нормативно-правовое регулирование договора купли-продажи земельных участков. Понятие и содержание договоров купли-продажи земельных участков. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными.
реферат [30,9 K], добавлен 27.11.2014История развития аренды земельных участков, правовой анализ законодательства. Права и обязанности арендатора и арендодателя земли по закону и договору. Юридические основания и случаи прекращения аренды земельного участка по инициативе собственника.
контрольная работа [20,0 K], добавлен 29.11.2011
