Договор купли-продажи земельного участка

Учитывая, что большая часть земель находится в собственности государства, а в большей части сделок по продаже земли, стороной-продавцом являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, остановимся на некоторых особенностях купли-продажи земельных участков путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), а также путем реализации права на приватизацию земельного участка Можаровский В.В. Сделки с земельными участками [Текст] / В.В. Можаровский // Право и экономика. - 2007. - № 8. - С. 69. .

Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ ввел простые и не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы.

При продаже земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) продавцом выступает - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатор торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Продавец определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) определяется в соответствии с ГК РФ Ст. 447 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410. и ЗК РФ Ст. 38 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. В настоящее время также действуют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808) Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 года. // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4587..

Как следует из вышеуказанных «Правил организации и проведения торгов…», торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления Пункт 14 Постановления. См: Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 года. // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4587..

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка. При этом договор купли-продажи подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Обязательность проведения торгов при продаже земельных участков в Земельном кодексе РФ установлена только в случае предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, при этом предоставление таких участков в собственность без проведения торгов не допускается Пункт 2 ст. 30 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.. Очевидно, что категоричность данной нормы вызывает сомнения - вполне вероятна ситуация, когда имеется лишь одно лицо, желающее приобрести земельный участок для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов Попов, М.Б. Приобретение участков на торгах [Текст] / М.Б. Попов // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 4. - С. 56. .

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка Пункт 4 ст. 30 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Из приведенных норм можно сделать вывод, что они не применяются при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта Ст. 31, 32 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Следует подчеркнуть также, что в Земельном кодексе РФ отсутствует норма, устанавливающая обязательность проведения торгов в случае, если на один земельный участок (любого целевого назначения) имеется несколько претендентов. В то же время очевидно, что торги наиболее целесообразно проводить именно в такой ситуации.

Из ст. ст. 447, 448 ГК РФ следует, что предметом земельных торгов может быть некое имущество либо только право на заключение договора. Земельный кодекс РФ, развивая положения указанных норм, в п. 1 ст. 38 предусмотрел, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. Иными словами, участники торгов претендуют на право быть стороной в договоре купли - продажи земельного участка (покупателем) или договора аренды земельного участка (арендатором). Следовательно, выигравшим торги должно признаваться лицо, предложившее наиболее высокую цену за покупку земельного участка (за право собственности на земельный участок) или за право на заключение договора аренды земельного участка Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М., 2004. - С. 387..

Купля-продажа земель путем реализации права на приватизацию земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ имеет определенные особенности. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Физические и юридические лица, имеющие в собственности здания (сооружения), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора Пункт 6 ст. 36 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

Анализ арбитражной практики показывает, что зачастую полномочные органы необоснованно отказывают в реализации права на приобретение в собственность земельного участка, несмотря на то, что соответствующее право у субъекта есть (нет препятствий в виду ограничения оборота земельного участка). В этой связи подчеркнем, что физическое лицо или хозяйствующий субъект может обязать в судебном порядке полномочный орган заключить договор продажи земельного участка. Исключением является ограничение оборота земельного участка, в том случае «если это не нарушает публичные интересы» Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №11994/03 от 2 марта 2004 года [Текст] // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2004. - № 8..

На практике «проблемным» вопросом является определение размера земельного участка. Как предусмотрено п. 7 ст. 36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Между тем, возможно неоднозначная трактовка понятия «фактически используемой площади». Приведем пример из арбитражной практики Московской области. По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации района о признании незаконным ее решения об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка площадью 400 кв.метров под объектом недвижимости - магазином, принадлежащим обществу на праве собственности, и обязывании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил: решение администрации признал незаконным и обязал ее предоставить истцу право выкупа земельного участка площадью 400 кв.метров. Суд апелляционной инстанции решение суда изменил: отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка признал незаконным и обязал ее в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка путем заключения договора купли-продажи, подготовить проект договора и направить его обществу. Однако при этом суд признал, что истец вправе приобрести земельный участок площадью 157,5 кв.метра, находящийся под зданием магазина № 49. В остальной части иска было отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением апелляционной инстанции без изменения. Общество обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением об отмене постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора и оставлении без изменения решения суда первой инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей истца, Президиум ВАС РФ оставил, решение суда первой инстанции в силе по следующим основаниям.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, обоснованно расценив отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка как незаконный, признали за ним право на приобретение только той части земельного участка, на котором расположено само здание.

Между тем, как установлено судом в соответствии с материалами дела, за обществом на основании договора купли-продажи, зарегистрировано право собственности на здание. По договору аренды для размещения магазина обществу был предоставлен земельный участок общей площадью 400 кв.метров в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка.

Исходя из части 1 статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Как предусмотрено частью 7 статьи 36 Кодекса, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №4345/04 от 17 августа 2004 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: www.consultant.ru (Дата обращения 17.02.2010 г.)..

Таким образом, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о предоставлении истцу права на приобретение земельного участка в пределах, занимаемых самим зданием, нарушают единообразие в применении и толковании норм права, что в соответствии с п. 1 ст. 304 Арбитражного процессуального кодекса РФ является основанием для их отмены в порядке надзора Арбитражный процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон № 95-ФЗ от 24 июля 2002 года [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.. При определении размера участка необходимо исходить из фактически предоставленного земельного участка (подтвержденного выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), а не земельного участка занимаемого самим зданием.

В тех случаях, когда земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №3934/04 от 20 июля 2004 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: www.consultant.ru (Дата обращения 13.02.2010 г.)..

Как в случае приобретения земельного участка по результатам аукциона, так и в результате реализации права на приватизацию земельного участка, стороны заключают договор купли-продажи земельного участка.

Купля-продажа земельного участка, находящего в собственности граждан и юридических лиц оформляется договором купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом Пункт 3 ст. 433 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть вторая) [Текст] : Федеральный закон № 14-ФЗ от 26 января 1996 года // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.. Отметим, что вопрос о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка пока не нашел однозначного решения ни в теории, ни на практике. Поэтому целесообразно рассмотреть данный вопрос подробнее.

Так, специальными нормами § 7 гл. 30 ГК РФ о продаже недвижимости обязательная государственная регистрация предусмотрена лишь для договоров продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558) и договоров продажи предприятий (ст. 560). Требование о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков не содержится и в ЗК РФ. Как правило, делая вывод об отсутствии (в специальных нормах ГК РФ о продаже недвижимости) требования об обязательной государственной регистрации таких договоров, многие авторы (А.П. Сергеев Гражданское право: Учебник [Текст] / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М., 2003, - Том 2. - С. 111., М.И. Брагинский Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М., 2000. - С. 211. ) не аргументируют должным образом свою позицию и связывают момент заключения соответствующего договора с моментом его подписания.

Анализируя норму п. 1 ст. 164 ГК РФ, Халфина Р.О. отмечает: «государственная регистрация сделок с землей и другим недвижимым имуществом устанавливается в случаях, предусмотренных законом. Статья 131 ГК, на которую ссылается комментируемая норма, не содержит сведений о числе таких случаев. Более того, в ней о них вообще почти ничего не сказано. Государственной регистрации по смыслу этой статьи подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой [Текст] // Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2004. - С. 289.. Отметим, что цитируемый автор в данном случае использует метод буквального толкования норм, что с нашей точки зрения вряд ли оправданно.

Брагинский М.И. полагает, что «обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом - во всех случаях: «Переплетение» ст. 130 и ст. 164 ГК РФ дает основание полагать, что, если закон называет определенное имущество недвижимостью, тем самым решается положительно вопрос об обязательной регистрации сделок с ним» Брагинский, М.И. Договорное право: Общие положения [Текст] / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М., 1997. - С. 282-283.. С данным выводом следует согласиться, однако представляется, что его логическое обоснование может быть и иным, о чем подробнее будет сказано ниже.

Специалисты в области земельного права, говоря о государственной регистрации сделок с землей, чаще всего вообще исключают из поля зрения нормы ГК РФ, оперируя лишь нормами ЗК РФ. Примером может служить следующее мнение: «По смыслу п. 1 ст. 26, ст. 15-19, 22, 24, 28-38 ЗК и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования» Горохов, Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества [Текст] / Д.Б. Горохов// Законодательство и экономика. - 2002. - № 6. - С. 38.. Следует заметить, что ни одна из перечисленных выше статей ЗК РФ не устанавливает обязательной государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, а ссылки на правоприменительную практику сами по себе не могут служить аргументами, когда речь идет о толковании правовых норм.

Нельзя не упомянуть и еще об одной точке зрения. Великомыслов Ю.Я. пишет: «Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п. 1 ст. 433 ГК РФ). С этого времени договор становится обязательным для сторон. Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, «подстраховать» себя от преждевременного исполнения обязательств» Великомыслов, Ю.Я. Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения... С. 246.. Однако, как справедливо, на наш взгляд, отмечает О.М. Оглоблина, включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков… С. 218..

Суды и арбитражные суды при решении вопросов, связанных с регистрацией сделок с недвижимым имуществом, также нередко исходят из того, что регистрация таких сделок, как правило, не требуется. Например, в п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4. разъяснялось следующее. «...Пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ». Аналогичная позиция изложена в п. 5 указанного Обзора.

Тем не менее в практике регистрирующих органов многих субъектов Федерации государственная регистрация, например, договора купли-продажи земельного участка признается обязательной. Так, в соответствии с п. 3.1 Методических рекомендаций по государственной регистрации сделок с земельными участками, утвержденными приказом Московской областной регистрационной палаты от 16.08.2002 г. № 31 Пр, договор купли-продажи земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164, 131, 153, 160, 162 ГК РФ Об утверждении Методических рекомендаций по государственной регистрации прав на земельные участки, по государственной регистрации сделок с земельными участками, об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними [Текст] : Приказ Московской областной регистрационной палаты № 31Пр от 16 августа 2002 года // Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - 2002. - № 7; Временный порядок принятия и рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц о приобретении в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения, принадлежащие им на праве собственности [Текст] : Приложение к постановлению главы администрации города Краснодара № 1191 от 18 июня 2003 года (п. 2.7) // Еженедельная газета местного самоуправления. - 2003. - № 27(321). . Вместе с тем, несмотря на установленное названным приказом требование, специалисты, имеющие опыт работы в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по г. Москве и Московской области, утверждают, что «договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, так же как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания» Киндеева, Е.А. Недвижимость: права и сделки... С. 35..

О.М. Оглоблина считает, что при решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделок с земельными участками целесообразно исходить из общих норм гл. 9 ГК РФ о сделках. При этом следует комплексно и системно анализировать положения статей 131 и 164 ГК РФ, не ограничиваясь буквальным толкованием норм Оглоблина, О.М. Купля-продажа земельных участков… С. 221. . Мы также поддерживаем данную точку зрения.

Итак, в силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Анализ содержания п. 1 ст. 131 ГК РФ позволяет сделать вывод, что к случаям, о которых говорит п. 1 ст. 164 ГК РФ, относятся, в частности, возникновение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав. При сделках, предметом которых является земельный участок, вещные права на такой участок у одних лиц возникают, у других - прекращаются, а также переходят от одного лица к другому. Таким образом в результате указанных сделок возникают именно те случаи, названные в ст. 131 ГК РФ, к которым отсылает ст. 164 ГК РФ. Поэтому при возникновении, прекращении и переходе вещных прав в результате сделок с земельными участками, соответствующие сделки подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Итак, приобретение земельного участка возможно: в частноправовом порядке у физического или юридического лица; у исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (находящихся в государственной или муниципальной собственности) на торгах (конкурсах, аукционах); гражданами и хозяйствующими субъектами собственниками зданий, сооружений путем реализации права на приватизацию земельных участков (ст. 36 ЗК РФ). Сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок.

3.2 Изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Из указанного положения следует, что из всех возможных вариантов изменения и расторжения договора приоритетным, с точки зрения законодателя, является изменение и расторжение договора по соглашению сторон. Такое изменение (и расторжение) договора бесконфликтно по своей сути, поскольку между сторонами нет спора относительно дальнейшей судьбы договора, и в силу этого оно требует минимального правового регулирования Гражданское право: в 2-х т.: Учебник [Текст] / Под ред. Е.А. Суханова. - М., 2006. - Том 2, полутом 1. - С. 352..

Стороны могут своим соглашением изменить или расторгнуть заключенный между ними договор, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

Ограничения права на изменение или расторжение договора по соглашению сторон могут быть введены ГК и другими законами. Закон допускает изменение или расторжение договора по требованию одной из его сторон. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение в этом случае производится в судебном порядке при наличии соответствующих оснований Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. - М., 2004. - С. 426. .

Первым из таких оснований ГК называет существенное нарушение договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Признавая то или иное нарушение существенным, а значит, дающим право требовать изменения или расторжения договора, суд должен установить, насколько значительно разошлись обоснованные ожидания стороны по сравнению с тем, что в действительности она получила. Поэтому важно выяснить, принимая во внимание правила толкования договора, содержащиеся в ст. 431 ГК, какие конкретно цели ставила перед собой сторона в момент заключения договора.

Сторона, утверждающая, что ее контрагент допустил существенное нарушение договора, должна доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, за исключением тех случаев, когда в законе достаточно точно дается характеристика существенного нарушения применительно к конкретной ситуации, отмечает О.Н. Садиков Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) [Текст] / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2005. - С. 387. . Так, применительно к договору купли-продажи земельного участка считается существенным нарушением предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ. См: Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] : Федеральный закон № 136-ФЗ от 25 октября 2001 года // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147..

По данному вопросу можно привести один из примеров совершения сделки с земельным участком: Гр. У. и гр. М. решили заключить договор купли-продажи жилого дома, находящегося по адресу: с. Шумейка, Энгельсского района Саратовской области, принадлежащего гр. У. на основании договора купли-продажи дома от 22.11.94 г., на праве собственности. Земельный участок площадью 1708 кв.м., на котором находится дом, собственностью У. не является. Поэтому гр. У. подает в администрацию г. Энгельса и Энгельсского района заявление о приватизации земельного участка и о передаче его в собственность. Так как в соответствии с Постановлением администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области в частной собственности граждан может находиться 1500 кв.м. земель сельскохозяйственного назначения, администрация Шумейковского округа Энгельсского района Саратовской области выдает разрешение на приватизацию земельного участка площадью 1500 кв.м. и передачу его в собственность У., а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение.

Рассмотрев заявление гр. У. о передаче в частную собственность земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства в с. Шумейка, предоставленные документы, руководствуясь Законом Саратовской области «О земле» глава администрации объединенного муниципального образования Энгельсского района Саратовской области выносит постановление, в котором отражено:

1) изъятие земельного участка площадью 1500 кв.м. из муниципальных земель и передача гр. У. земельного участка площадью 1708 кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства: 1500 кв.м. - в частную собственность, бесплатно, а 208 кв.м. - в пожизненное наследуемое владение;

2) установление сервитута на земельный участок для ремонта и обслуживания газопровода и нежилых строений. На основании указанного постановления руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Энгельсского района были составлены планы земельных участков, предоставленных в собственность и пожизненное наследуемое владение, произведена специальная регистрация и кадастровый учет с присвоением каждому участку кадастрового номера. Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. У. на земельный участок площадью 1500 кв.м. и право пожизненного наследуемого владения на земельный участок площадью 208 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

На основании вышеизложенного, 26 июня 2006 г. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком между гр. У., (Продавцом) и гр. М., (Покупателем). В договоре отражены основные положения: местонахождение жилого дома, его точное описание с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями; площадь земельного участка, предоставляемого в собственность; цели его предоставления; нормативная цена земельного участка площадью 1500 кв.м. Указывается также об уведомлении Покупателя о необходимости переоформления прав на земельный участок площадью 208 кв.м., принадлежащего Продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Энгельса и Энгельсского района Саратовской области. Была произведена инвентаризационная оценка жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. В договоре указано, что стороны пришли к соглашению о цене вышеуказанного жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями. Договор подписан обеими сторонами. К договору прилагается план домовладения, принадлежащего У.

На основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком Саратовская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности гр. М. на жилой дом с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями и право собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись.

Однако, земельный участок площадью 208 кв.м. все еще находится в постоянном пожизненном владении гр. У. Поэтому гр. У. подает в администрацию Энгельсского района заявление об отказе от земельного участка площадью 208 кв.м., находящегося в пожизненном наследуемом владении, а гр. М., соответственно, об оформлении данного земельного участка в пожизненное наследуемое владение к земельному участку, находящемуся в собственности.

Рассмотрев заявление гр. У. об отказе от земельного участка, принадлежащего ему на праве пожизненного наследуемого владения, и заявление гр. М. о передаче ему в пожизненное наследуемое владение земельного участка, глава администрации Энгельсского района Саратовской области выносит постановление о прекращении права пожизненного наследуемого владения У. на земельный участок площадью 208 кв.м. и о передаче в пожизненное наследуемое владение земельного участка гр. М. к земельному участку площадью 1500 кв.м., принадлежащему ему на праве частной собственности на землю для ведения личного подсобного хозяйства. М. необходимо зарегистрировать право пожизненного наследуемого владения на земельный участок в ГУ «Саратовская областная регистрационная палата». Комитету по земельным ресурсам и землеустройству произвести специальную регистрацию и кадастровый учет с присвоением кадастрового номера Постановление Центрального районного суда г. Энгельса № АО51/0269-45 от 06 апреля 2007 года // Справочно-правовая система «Консультант плюс» .

Тем самым были защищены права покупателя земельного участка.

Кроме того, законом предусматривается отдельная группа оснований изменения и расторжения договора, так называемых иных случаев, предусмотренных ГК, другими законами или договором. К ним относится в первую очередь существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора Ст. 451 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст] : Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301..

Помимо существенного изменения обстоятельств к категории иных случаев относятся и другие основания, предусмотренные применительно к различным видам договоров в ГК, других законах и договорах Часть 2 ст. 431 ГК РФ. См: Гражданский кодекс РФ (часть первая) [Текст] : Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301..

Так, например, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Выксунского района Нижегородской области обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Штандарт» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 05.09.2002, возврате имущества в муниципальную собственность.

Заявленные требования основаны на статье 450 (пункте 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 20 (пунктах 15, 23) Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивированы тем, что ответчик не исполнил своих обязательств по указанному договору купли-продажи земельного участка, заключенному по результатам итогов конкурса о приватизации муниципального имущества.

Решением от 06.09.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2004, суд, сославшись на статьи 309, 333, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 20 (пункт 23) Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», статью 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал требования истца обоснованными и удовлетворил иск Постановление ФАС Волго-вятского округа № А43-8553/2004-27-208 от 28 февраля 2005 года [Электронный ресурс] // Режим доступа: www.consultant.ru (Дата обращения 10.02.2010 г.)..

ГК допускает возможность расторжения или изменения договора в отсутствие соглашения об этом сторон и без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично (п. 3 ст. 431 ГК РФ). Этот способ расторжения или изменения договора рассматривается как исключение и возможен, только когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом необходимо учитывать определенные ограничения для одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 310 ГК).

В ГК имеется множество норм, допускающих односторонний отказ от исполнения договора (см., например, п. 2 ст. 328, п. 2 ст. 405, п. 1 ст. 463 и др.).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично заинтересованной стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту (контрагентам) об отказе от исполнения договора. В законе не указано, в какой форме должен совершаться отказ от исполнения договора. Но, учитывая то, что односторонний отказ, как и соглашение сторон об изменении или расторжении договора, представляет собой сделку, можно по аналогии со ст. 452 ГК сделать вывод, что односторонний отказ от исполнения договора должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В случае полного или частичного одностороннего отказа от исполнения договора моментом его расторжения или изменения и, соответственно, прекращения или изменения обязательств сторон следует считать тот момент, когда одна сторона узнала или должна была узнать об одностороннем отказе другой стороны от исполнения договора. Сторона, против которой сделан отказ от исполнения договора, имеет право оспорить этот отказ в суде. Неправомерно отказавшаяся от исполнения договора сторона обязана будет возместить причиненные этим отказом убытки. Однако суд может поддержать и сторону, отказавшуюся от исполнения договора, и подтвердить ее право на расторжение или изменение договора Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 426..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

С признанием Конституцией Российской Федерации, гражданским, а затем и земельным законодательством Российской Федерации права частной собственности на землю граждан и юридических лиц, земельные участки были возвращены в гражданский оборот в качестве объекта недвижимого имущества. Договор как средство правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.

При написании настоящей выпускной квалификационной работы мы ставили перед собой цели раскрыть понятие и правовую сущность института купли-продажи в отношении земельных участков, охарактеризовать его специфику на базе современного законодательства с учетом не только гражданского, но и земельного законодательства, внести предложения по совершенствованию правового регулирования и толкованию соответствующих норм.

Договор купли-продажи земельного участка есть двусторонний, возмездный консенсуальный договор, в силу которого продавец согласно ст. 454 ГК РФ обязуется передать земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, в собственность покупателя, а покупатель в соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ обязуется принять передаваемый ему продавцом земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму в сроки, установленные договором.

На основе анализа легальных и доктринальных дефиниций земельного участка, нами предлагается выделять юридическое понятие земельного участка как объекта гражданских прав и понятие земельного участка в природоресурсном законодательстве. На наш взгляд к основным, юридически значимым признакам, позволяющим индивидуализировать земельный участок как объект сделки купли-продажи относятся: а) площадь земельного участка; б) кадастровый номер; в) местонахождение. Оборотоспособность и категория земель на наш взгляд не являются признаками земельного участка, наличие которых влияет на приобретение земельным участком значения объекта гражданских прав и сделок.

Документом, позволяющим однозначно идентифицировать его среди других однородных объектов, является кадастровый паспорт. Он является именно той индивидуально-определенной характеристикой, наличие которой необходимо для совершения сделок с недвижимым имуществом.

Важной особенностью совершения сделок с земельными участками является то, что предметами гражданско-правых сделок могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет; соблюдение требований о предельных размерах земельных участков, которые устанавливаются нормативными правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления в зависимости от соответствующего целевого использования земельных участков; необходимость государственной регистрации сделок с земельными участками; невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования.

Анализ действующего законодательства, регулирующего правовую специфику совершения сделок с земельными участками, свидетельствует о необходимости перечисления в законодательстве указанных особенностей, включив их в ГК РФ в виде специальной статьи - «Общие требования к совершению сделок с земельными участками».

Право свободного распоряжения земельным участком, если это не наносит ущерб окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц, в том числе путем продажи этого участка, принадлежит только его собственнику. В отличие от норм гражданского законодательства, закрепляющего, что по договору купли-продажи какого-либо недвижимого имущества продавцом может быть как собственник, так и обладатель иного вещного права на это имущество (права хозяйственного ведения или оперативного управления), продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой, но при этом обязательно имеющий право собственности на отчуждаемый земельный участок.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В качестве продавца и покупателя могут выступать любые субъекты гражданского права с учетом ограничений, предусмотренных законодательством.

Предмет договора купли-продажи земельного участка включает в себя два рода объектов: во-первых, земельный участок, определенный в установленном законом порядке; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче земельного участка, его принятию и оплате.

Нами были исследованы права и обязанности покупателя и продавца по договору купли продажи земельного участка.

Нами был проанализирован порядок заключения договора купли-продажи земельного участка. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть формированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (п. 1 ст. 38 ЗК РФ). Иными словами, участники торгов претендуют на право быть стороной в договоре купли - продажи земельного участка (покупателем).

Особенностью купли-продажи земель путем реализации права на приватизацию земельного участка является то, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Физическое лицо или хозяйствующий субъект может обязать в судебном порядке полномочный орган заключить договор продажи земельного участка.

Характеризуя порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, нами был рассмотрен вопрос о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. Мы пришли к выводу, что сделки с земельными участками подлежат государственной регистрации всегда, когда в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок.

Теоретические и практические проблемы, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на земельные участки и сделок с ними, могли бы быть сведены к минимуму в результате совершенствования правового регулирования соответствующих общественных отношений. Представляется, что накопленный опыт применения и толкования п. 1 ст. 164 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что использование законодателем в данном случае отсылочной правовой нормы не способствует эффективной и правильной правоприменительной деятельности, что, в свою очередь, может порождать сомнения в законности соответствующих сделок и нарушения прав собственников. Поэтому целесообразно путем внесения изменений в п. 1 ст. 164 ГК РФ вместо действующего правила установить правовую норму, обладающую необходимыми регулятивными качествами - простотой изложения, ясностью, недвусмысленностью.

Рассматривая вопросы, связанные с изменением и расторжением договора купли-продажи земельного участка, мы пришли к выводу, что изменение и расторжение указанного договора возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Изменение или расторжение указанного договора оформляется соответствующим документом, подписанным обеими сторонами.

В результате проведенного анализа договора купли-продажи земельного участка, мы приходим к выводу о необходимости внесения в законодательство следующих изменений и дополнений:

1) внести дополнения в п.1 ст. 37 ЗК РФ следующего содержания: «Обязательным приложением к договору купли-продажи земельного участка является кадастровый паспорт продаваемого земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению земельного кадастра»;

2) п.3 ст. 37 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «Продавец обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Данная информация должна быть представлена покупателю непосредственно в тексте договора. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи»;

3) п. 1 ст. 164 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, если требование о регистрации которых прямо предусмотрено законом, а также если в результате сделки возникает, переходит или прекращается право собственности или другое вещное право на земельный участок или другое недвижимое имущество».

Подводя итог сказанному, мы считаем необходимым отметь, что процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма.

Однако, вполне очевидным является и тот факт, что законодателем ведется работа, направленная на оптимальное регулирование отношений, связанных с куплей-продажей земельных участков. Так, принятие ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» свидетельствует о желании законодателя привести к единому знаменателю государственный учет объектов недвижимости, которые значительно облегчит порядок индивидуализации объектов недвижимости при их реализации и с наибольшей точностью позволит описывать недвижимое имущество в предмете договора.

купля продажа земельный участок

Список источников и литературы

I. Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Российская газета. 1993. 25 декабря.

2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ (в ред. от 23.02.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

3. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (в ред. от 22.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

4. Гражданский кодекс РФ (часть первая): Федеральный закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (в ред. от 22.07.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

5. Гражданский кодекс РФ (часть вторая): Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

6. Об исполнительном производстве: Федеральный закон № 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. (в ред. от 30.12.2008) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 41. Ст. 4849.

7. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года (в ред. от 22.07.2008) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

8. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ (в ред. от 08.12.2003) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 48. Ст. 4746.

9. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года (в ред. от 23.04.2008 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

11. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808. // Собрание законодательства РФ. 2002. №46. Ст.4587.

12. Об оценочной деятельности: Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 31. Ст. 3813.