Понятие договора аренды

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества: зданий или сооружений.

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений в ГК подлежат специальному регулированию и квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, имеет, на мой взгляд, ряд неточностей. Н.А. Сыродоев резонно замечает: «На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле… В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей», т. е. с землей вообще, а не с конкретным участком».

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». так по мнению В.Н. Литовкина, «они» (здания и сооружения) отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением».

При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые.

Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например, нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, магистральные трубопроводы и т. д., и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей.

Следует упомянуть, что между понятиями «здание» и «сооружение» существует разница. В чем различие между двумя этими понятиями ГК не содержит. «Исходя из значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».

Гораздо важнее отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимости, к которым принадлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроено-пристроенные помещения).

В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты недвижимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют определенную структуру, которая находит отражение и в особенности правового регулирования правоотношений, связанных с передачей их в аренду.

Например, в качестве особого объекта недвижимости законодательством рассматриваются здания, относящиеся к жилищному фонду (жилые дома). В соответствии со ст. 7 действующего ныне Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и нежилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий; предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Использование жилых домов и жилых помещений исключительно для проживания граждан обеспечивается и судебно-арбитражной практикой. Так, в совместном постановлении Пленума Верховного суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 38) содержится разъяснение, согласно которому сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищном законодательством, совершенные после введения в действие части первой ГК (1 января 1995 г.), являются ничтожными.

Кроме того, для регулирования правоотношений, связанных с предоставлением во владение и пользование граждан жилых помещений для проживания, законодателем используется конструкция самостоятельного гражданско-правового договора - договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК); поэтому возможность заключения гражданами (в качестве арендаторов) договоров аренды жилых домов и иных жилых помещений исключается.

Что касается юридических лиц как возможных арендаторов жилых домов и жилых помещений, то им указанные объекты могут быть предоставлены во владение или пользование на основе договора аренды. Однако правомочие юридического лица как арендатора в этом случае ограничиваются лишь возможностью использовать объект аренды исключительно для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Особенностью аренды зданий и сооружения является : как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Следует отметить, что некоторые положения об аренде зданий и сооружений и содержащиеся в ГК нормы о купле-продаже недвижимости (ст. 549-558) имеют непосредственно, что является совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Здания и сооружения, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Четкому определению этих прав призваны способствовать некоторые правила содержащиеся в ГК (ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК).

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли, при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Безусловно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Арендная плата в договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условиям договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание (сооружение) при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается не заключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания (сооружения) требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под страхом признания его незаключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим признаком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выделять его в отдельный вид договора аренды, является то, что применительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко принято считать в юридической литературе.

Суть же специального правила регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Действие упомянутой нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т. д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Специальные требования к форме аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

По мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений. Поскольку «они уже объединены под общим значением «здание» и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. «Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И. Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план-схему земельного участка». мало того, оказывается, что «при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий»(?!). И все эти выводы, реализация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставится под сомнение практически все договоры аренды нежилых помещений), основываются на одном-единственном формально-логическом умозаключении автора о том, что «понятие здание» несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие «нежилое помещение».

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п.1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Законом (ГК, Законом о государственной регистрации) применительно к договору аренды здания или сооружения иное не установлено. Следовательно, и указанный договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Более того, в ГК имеется императивная норма (п. 1 ст. 425), согласно которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Следовательно, до момента государственной регистрации договора аренды здания или сооружения он не вступает в силу, т. е. не порождает абсолютно никаких прав и обязанностей.

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносится в подразд. III Единого государственного реестра - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества» (п. 8 Правил).

В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подразд. III-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен» (пп. 44, 45 Правил).

В случае прекращения аренды здания или сооружения указанные записи об обременение права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальном штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего (п. 62 Правил).

Никаких разделов, куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды, Единый государственный реестр на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит. Право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателю и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться неисполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору, последний в праве требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендодателем обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

В юридической литературе можно встретить еще один специфический момент, касающийся субъектного состава договора аренды зданий (сооружений) и нежилых помещений, а именно участия при определенных условиях в договоре аренды (на стороне арендодателя) такого субъекта, как балансодержатель здания (сооружения), у которого оно находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Так, по мнению В.Н. Литовкина, «учреждение, не являясь титулодержателем в арендных отношениях может занимать свое определенное место в них, являясь балансодержателем (понятие, употребляемое в договорной практике и нормативных актах)». Причем в качестве примера такого нормативного акта, употребляющего понятие «балансодержатель», приводится одно из постановлений правительства Москвы, утвердившее типовую форму договора аренды нежилых помещений, зданий или сооружений (постановление от 13 августа 1996 г.).

«Балансодержатель, - пишет В.Н. Литовкин, - юридическое лицо, наделенное вещным правом (правом оперативного управления), подписывающее договор на стороне арендодателя, не являясь им, отвечая перед арендодателем лишь за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта аренды. Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя. Он не вправе заключать договор аренды. Этим правом наделен соответствующий комитет по управлению имуществом, являющийся в этом случае титулодержателем. Но подпись балансодержателя на стороне арендодателя требуется. В случае отказа балансодержателя от подписи комитет по управлению имуществом заключает договор независимо от позиции балансодержателя, а балансодержатель обязан выполнять обязанности на стороне арендодателя по договору».

Воспринимает фигуру балансодержателя как самостоятельного участника правоотношений, связанных с арендой зданий, сооружений и нежилых помещений, и судебно-арбитражная практика. Примером может служить следующее дело, рассмотренное в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.

Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в свое время обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений.

Определением арбитражного суда иск был оставлен без рассмотрения на основании п. 5 ст. 87 АПК в связи с несоблюдением истцом порядка досудебного урегулирования спора, установленного ст. 619ГК: арендодатель (истец) не направлял арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, нарушение которого и послужило впоследствии основанием для предъявления иска о расторжении договора. При рассмотрении дела апелляционной инстанции данное определение было оставлено без изменения.

Из материалов дела усматривалось, что спорный договор аренды был заключен между, с одной стороны, Госкомимуществом РФ (арендодателем) и первой эксплуатационной комендатурой Министерства обороны России (балансодержателем), в оперативном управлении которой находились соответствующие нежилые помещения, и, с другой стороны, товариществом с ограниченной ответственностью (арендатором) на срок 9 лет.

Рассматривая данное дело в связи с тем, что на состоявшиеся по нему судебные акты был принесен протест, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ согласился с необходимостью применения к спорным правоотношениям положения ст. 619 ГК, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, несмотря на то, что арендодатель (истец) действительно не направлял арендатору такого письменного предупреждения, досудебный порядок урегулирования спора был признан соблюденным, что послужило основанием к отмене определения арбитражного суда об оставлении иска без рассмотрения и направления дела на новое рассмотрение. При этом в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ было указано: «Одним из основных участников договора аренды является первая эксплуатационная комендатура Минобороны России, которая фактически занимается реализацией договора и которой должна вносится арендная плата. Названная комендатура после неоднократных имеющихся в деле предупреждений о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренду ходатайствовало о его расторжении ввиду существенных нарушений, допущенных арендатором, что соответствует требованиям ст. 619 и названного Кодекса и необоснованно не принято арбитражным судом Исходя из этого, следует признать, что арендатор был предупрежден о необходимости исполнения обязательства в установленный срок. При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене».

2.4 Договор аренды предприятий