Общественные отношения, возникающие в связи с договором аренды

Договор арены нежилых помещений вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Последняя норма часто применяется при аренде нежилых помещений,
принадлежащих муниципальным образованиям.

Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1. ст. 651 ГК РФ), под страхом признания недействительным и при сроке более года считается заключенным только после государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Существенные условия данного договора - объект и цена (арендная плата). Передача здания (строения) арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Отказ от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения). Более того, в подобных случаях надо помнить, что исполнение договора аренды как обязанность «предоставления права пользования» осуществляется в течение всего срока аренды.

Неисполнение обязанности по передаче сданного в аренду здания или сооружения вызывает различные последствия, в том числе обязанность возместить причиненные в связи с неисполнением убытки (ст. 393 ГК РФ), а также обязанность передать объект по требованию арендатора (ст. 398 ГК РФ). Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. 3 ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). Так, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 4 гл. 34 ГК, если арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания (сооружения) либо в случае прекращения его по иным основаниям объект должен быть возвращен в том же порядке, как передавался в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи плюс подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

Некоторые квалификационные проблемы могут возникнуть в случаях коллизии интересов арендатора, имеющего право на выкуп, и покупателя недвижимости. Банк «ВДНХ» арендовал у АМО «ЗИЛ» недвижимое имущество (часть здания); договор предусматривал право арендатора на выкуп имущества, при этом п. 4.3. договора запрещал арендодателю отчуждать предоставленное имущество в аренду без согласия арендатора. В период действия договора аренды АМО «ЗИЛ» продало объект недвижимости ООО «Логострой». Банк обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи недействительным. Однако все судебные инстанции, включая кассационную, отказали в удовлетворении исковых требований истца. При этом суды в центр внимания поставили вопрос о наличии или отсутствии у истца права на распоряжение объектом недвижимости в силу указанного условия договора аренды. Признав отсутствие такого права, они, естественно, сделали вывод и о том, что договор купли-продажи не нарушает прав истцаСм.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2003 г. № КГ-А40/ 3529-03 // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского региона. 2003. № 4. С. 53-55.. Представляется, данный пример показывает, что права арендатора оценены как вторичные и зависимые. Во-первых, предусмотренное договором согласование с арендатором продажи объекта нельзя рассматривать как право распоряжения, такого права у арендатора действительно нет. Во-вторых, зачем же нам нужны договоры, которые не приводят к ясности взаимоотношений и не позволяют организовать экономику, не дают возможности соотнести планы и действия сторон с заключенным соглашением? И, в третьих, включение права арендатора на выкуп имущества как раз и придает условию о его согласии на отчуждение необходимую легитимность ограничения прав арендодателя как собственника. В целом же особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений незначительны.

§4. Аренда предприятий

Специальных требований к субъектному составу договора аренды закон не содержит, но, исходя из существа объекта, его участниками обычно являются юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

При передаче предприятия в аренду наибольшие сложности вызывает сам состав имущества, относящегося к данному объекту. В пункте 1 ст. 656 ГК РФ содержится довольно обширный перечень элементов предприятия.

Вопрос о том, какие именно права и обязанности перейдут к арендатору, должен решаться самими сторонами.

Отдельно следует высказаться о возможности аренды имущественных и неимущественных прав. По поводу указания ст. 132 ГК РФ на присутствие либо возможное присутствие в составе предприятия прав справедливо было замечено, что тем самым как бы дается ориентация на признание предприятия субъектом правоотношений, ибо права могут принадлежать только субъектам, а не объектам. Понятно также, что здесь имеются в виду права собственника этого предприятия.

Права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием могут входить в состав полномочий арендодателя как собственника, а могут и не входить. Это означает, что вопрос о их передаче должен решаться отдельно и может зависеть от решения иных лиц, в том числе, от позиции иных собственников, от государственных органов лицензионно-разрешительной системы. Проще говоря, с помощью только договора аренды эти права не передаваемыСм.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. С. 548. .

В законе выделяется и «часть предприятия» (п. 2 ст. 132 ГК РФ), но следует согласиться, что неопределенность и условность данного выражения не позволяет считать часть предприятия самостоятельным объектом.

Отдельно следует сказать о передаче предприятия. По общему правилу передача предприятия производится по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Составление передаточного акта, его представление на подписание есть обязанность передающей стороны - арендодателя, который должен осуществить подготовку предприятия к передаче за свой счет, если стороны не определят иной порядок распределения затрат и расходов по передаче.

Фактическая передача также имеет существенное юридическое значение, например, свидетельствует о надлежащем исполнении договора арендодателем и фиксирует момент перехода риска случайной гибели или повреждения имущества (ст. 211 ГК РФ) и т.д.

Поскольку передача прав при аренде предприятия производится по облегченным нормам (имеется в виду, что предварительного письменного согласия кредитора при переводе долга не требуется), то законодатель установил особые правила об уведомлении кредиторов (ст. 657 ГК РФ). Это уведомление осуществляет именно арендодатель.

По общему правилу арендодатель не отвечает за прибыльность предприятия, в том числе за объем продаж (товарооборота)См. об этом: Гражданское право: Учебник/ Отв. ред. Е.Л. Суханов. Т. 2. Полутом 1. М.: Статут, 1999. С.277., но если представленные им данные, в том числе статистические сведения о деятельности предприятия за предшествующий период, не соответствуют действительности, то, полагаем, арендатор вправе рассматривать ситуацию как передачу ему объекта с недостатками.

Об отношениях в процессе аренды предприятия. Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду предприятия считается исполненным с момента фактической передачи арендатору имущества, входящего в состав предприятия, и удостоверения данного факта путем подписания передаточного акта обеими сторонами договора аренды.

Основные обязанности арендатора - внесение арендной платы и использование имущества по назначению. Традиционно и справедливо

отмечается, что для данного договора аренды характерен особо широкий круг полномочий арендатора в пользовании и распоряжении объектом. В соответствии со ст. 660 ГК РФ. Ограничениями для такого пользования (а фактически - и распоряжения) могут являться: а) сам договор аренды предприятия, б) возможное уменьшение стоимости предприятия, в) вид имущества (подобных полномочий арендатор лишен в отношении земли и природных ресурсов), г) специальные указания закона.

Арендатор имеет также право, если иное не предусмотрено договором, производить без согласия арендодателя изменения в составе комплекса (п. 2 ст. 660). Ясно, что отчуждение недвижимого имущества без согласия арендодателя практически невозможно из-за необходимости соответствующих процедур и представления согласия собственника. Однако всякое движимое имущество может быть реально отчуждено. Вопрос о том, уменьшилась ли стоимость имущества, следует решать только по итогам всего арендного периода.

Вопрос об уменьшении стоимости предприятия вправе поставить именно арендодатель и только при возврате объекта. Формой фиксации уменьшения имущества, видимо, следует признать передаточный акт (ст. 664 ГК РФ).

В случае выхода за указанные пределы своих полномочий к арендатору могут быть применены те меры защиты и ответственности, которые являются либо общими для защиты гражданских прав (например, ст. 12 ГК РФ), либо специальными для аренды (например, иск о расторжении договора в связи с нарушением обязанностей -- ст. 619 ГК РФ) или прав собственности, либо предусмотренными в конкретном соглашении.

Всякие улучшения, как представляется, являются лишь физическим воплощением определенной модернизации, сами по себе они не означают приращения стоимости; поэтому предусмотрена специальная норма (часть вторая ст. 662 ГК РФ), направленная на нейтрализацию этого различия между материальным и экономических эффектом перемен.

Возврат имущественного комплекса осуществляется по правилам для его передачи в аренду (ст. 664 ГК РФ). В том числе арендатор обязан уведомить о предстоящей сдаче предприятия и своих кредиторов. Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Подытоживая, следует вновь вернуться к вопросу о целесообразности признавать предприятие недвижимостью. Правовая сущность предприятия совершенно иная, нежели у иных объектов, как движимых, так и недвижимых.

Судя по судебной практике, наиболее вероятным видится применение в хозяйственной практике не аренды предприятия, а аренды отдельных объектов, хотя бы и составляющих в совокупности такой комплекс имущества, который может быть определен как предприятие.

§ 5. Финансовая аренда (лизинг)

Под лизингом в целом предлагается понимать совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе с приобретением объекта лизинга. Договор лизинга - это соглашение между арендодателем (лизингодателем) и арендатором (лизингополучателем) по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору за плату во временное пользование и владение для предпринимательских целей.

Правовое понятие «лизинг» включает в себя две совершенно определенных сделки - а) купли-продажи объекта у производителя лизингодателем и б) аренды (собственно договора лизинга) между лизингодателем и лизингополучателем; при этом обе сделки заключаются либо одновременно, либо - вначале договор лизинга, а затем купли-продажи.

Отдельно следует сказать о структуре правового регулирования. Включив в главу 34 ГК РФ параграф 6 «(«Финансовая аренда (лизинг)»), законодатель, конечно же, высказал свою позицию: договор лизинга при всех его модификациях и конкретных условиях есть разновидность именно договора аренды.

Заслуживает внимания вопрос о структуре источников правового регулирования отношений из договора лизинга. Конвенция о международном лизинге (Оттава, 1988 г.) ратифицирована Россией, и, с точки зрения ст. 7 ГК РФ, именно ее нормы обладают приоритетом к иерархии прочих норм о договоре лизинга.

Если же сравнить определение договора лизинга в Законе о лизинге с договором аренды в целом, то легко обнаружить, что помимо обычных для аренды действий его предмет образуют не только действия по предоставлению имущества во временное владение и пользование, но и действия арендодателя по приобретению соответствующего имущества у третьего лица; кроме того, предоставление в пользование имеет целевое ограничение - только для предпринимательских целей. Вот, собственно, и все, что в действительности составляет предмет договора лизинга.

Договор лизинга обычно сопровождается несколькими соглашениями (поручительством при предоставлении денежных средств на покупку объекта лизинга, соглашениями о государственных гарантиях, залогом и пр.).

Имущество передается лизингополучателю продавцом, а при возложении исполнения обязательства на третье лицо ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение несет должник (в нашем случае лизингодатель).

Об объекте договора лизинга. Как и при всякой аренде, это могут быть любые непотребляемые вещи (за исключением земельных участков и других природных объектов). Вещь будет использоваться в предпринимательских целях; если даже какая-либо вещь может использоваться и в личных потребительских целях, это ее качество само по себе не мешает стать объектом лизинга. На практике объектом лизинга обычно являются почти исключительно машины, оборудование, иная сложная техника.

Традиционным и заслуживающем особого внимания является деление лизинга (исходя, прежде всего, из окупаемости и условий амортизации) на финансовый и оперативный См.: Харитонова Ю.С. Понятие финансовой аренды (лизинга). С. 22... В первом случае (full-payout lease) срок действия лизингового договора совпадает с его полной амортизацией; при завершении сделки финансового лизинга пользователь чаще всего выкупает оборудование по остаточной стоимости, но по договоренности сторон оно может быть возвращено лизингодателю и реализовано на рынке подержанной техники. Данный (финансовый) лизинг также может быть разделен на два вида (исходя из того, возвращается или нет объект лизинга лизингодателю)См. об этом: Шмитгофф К. Экспорт: право и практика международной торговли. М., 1993. С.237..

При оперативном же лизинге происходит частичная выплата стоимости арендуемого имущества, поэтому собственник имущества вынужден сдавать его в лизинг несколько раз и разным пользователям для возмещения полной стоимости лизингового имущества и получения вознаграждения см., : Газман В.Д. Закон «О лизинге»: достоинства иянедостатки // Аудиторские ведомости. 1999. № .

Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

О субъектах договора лизинга. Субъектами договора лизинга признаются арендодатель и арендатор лизингового имущества, тем самым подчеркивается, что договор лизинга является одним из видов договора аренды. В качестве арендатора должны выступать коммерческая организация или гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

Организации некоммерческие, в том числе и те, которые могут осуществлять коммерческую деятельность, не должны признаваться лизингодателями, они просто не вправе ее осуществлять лизинговую деятельность. В силу указанного определения лизингодателя в ст. 5 Закона о лизинге не могут быть лизингодателями и предприниматели без образования юридического лица.

Поскольку законодатель не требует от лизингодателя наличия собственных финансовых ресурсов, для признания той или иной компании лизинговой не требуется доказывать обладание определенной суммой собственного капитала или свободных активов.

Что же касается участия в лизинге прочих субъектов, то это -- обычное явление, ибо система лизинга требует сопровождающих договоров. Но если и можно о поручителях, гарантах, страховщиках, инвесторах говорить как об участниках лизинговых отношений в целом, то не представляется возможным определять их как субъектов договора лизинга. См.: Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. С. 30.

Участвовать в отношениях (но не быть субъектом договора) лизинга могут «лизинговые брокерские компании». Основной функцией этих компаний является сведение пользователя, желающего взять во временное пользование то или иное оборудование, изготовителя или оптовую фирму и банк, который может финансировать сделку. Лизинговый брокер не является стороной отношений по лизингу, он лишь осуществляет посреднические функции и получает комиссионное вознаграждение.

Страховые компании, как и банки, участвуют в прямом лизинге, т.е. сами сдают оборудование во временное пользование; их участие может быть и косвенным. Если устав страхового общества не позволяет вкладывать деньги в движимое имущество, то они нередко создают посреднические организации Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. С. 258 и далее; Харитонова Ю.С. Правовой статус лизинговой компании // Законодательство.2002. № 7..

В последнее время в лизинге стали принимать участие и другие инвестиционные образования, например пенсионные фонды, роль которых в кредитно-финансовой системе неуклонно увеличивается.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подытоживая, хотелось бы отметить достаточно сильные позиции аренды как способа организации экономической деятельности. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной -- по отношению к собственности -- формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Что же касается возможности отнести само право аренды (право «из аренды») к числу вещных, то саму ситуацию в связи с договором аренды правильно было бы разделить на два этапа (стадии). Во-первых, надо выделить права, рожденные собственно соглашением и относящиеся к обязательственным. Во-вторых, особое правовое состояние возникает после исполнения этих обязательств, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать слияние этих полномочий различной правовой природы, т.е. в период аренды арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна. Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия.

В силу этого можно было бы говорить об особой (имеющей отличительные признаки) системе взаимоотношений между арендодателем и арендатором («правосостоянии» - взаимоопределенности различных прав субъектов договора).

Обязанностью арендодателя является не просто передача, но такое поведение, которое обеспечивает получение арендатором ожидаемый от имущества эффект. Следовательно, обязанности по предоставлению соответствующих документов, устранение различного рода препятствий (лежащих в сфере возможностей арендодателя), затрудняющих или исключающих пользование - все это одинаково относится в общей обязанности арендодателя «предоставить» имущество.

Права арендатора каждый раз формируются заново под влиянием других факторов (в том числе собственной правосубъектности арендатора, закона, назначения имущества).

Целью всякой аренды является предоставление в пользование.

Отдельная глава посвящена договору лизингу и лизинговой деятельности, которые рассматриваются как несовпадающие понятия. Несомненно, в переходный период экономики России необходим поиск нетрадиционных методов обновления материальной базы и ускоренной модернизации основных фондов предприятий. Мировой опыт свидетельствует, что лизинг в этом смысле является одним из наиболее эффективных методов обновления основных фондов.

Безусловная связь договора лизинга с предшествующей куплей-продажей предоставляемого в лизинг имущества, не приводит к появлению только в силу этого нового и самостоятельного договора. Так, право на получение имущества от продавца объясняется тем, что договор купли-продажи есть договор в пользу третьего лица (одновременно являющегося и лизингополучателем). В других вариантах лизинга договор лизинга есть лишь смешанный договор (например, при «возвратном» лизинге); «оперативный» лизинг вообще является обычной арендой и т.п.

Список использованных нормативных актов и литературы

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.// Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1// СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Гражданский кодекс РФ. Часть 2// СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. // СЗ РФ. - 2001. - № 44.

4. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»// СЗ РФ. - 2001. - № 33 (часть 1). - Ст. 3431.

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// СЗ РФ. -1997.-№30.-Ст. 3594.

6. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г.// СЗ РФ. - 1998. - №8. - Ст. 963.

2.Литература

Книги, монографии

1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость / В.А. Алексеев. -

М.: Проспект, 2001. - 144 с

2. Бороздин СВ. Земельные отношения и аграрные реформы: Монография / СВ. Бороздин. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Единство, 2002. -239 с.

3. Брагинский М.И. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1997. - 682 с.

4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - 800 с.

5.Вавилин Е.В. Аренда транспортных средств / Е.В. Вавилин. - Саратов: Сарат. гос. академия права, 2001. - 115 с.

6.Витрянский В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999.-299 с.

7.Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. - М., 1993. - Т. 2.

8. Гражданское право. Учебник: В 3 ч. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: Проспект, 2000. - Ч. 1. - 516 с.

9.Гражданское право. Учебник: В 3 ч. / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект, 1998. - Ч. II - 567 с.

10. Гражданское право. Часть вторая: Обязательственное право / Под. ред. О.Н. Садикова. - М.: Бек, 2001. - 564.

11. Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика / Е.В. Кабатова. - М.: МНФРА-М., 1998. - 210 с.

12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: КОНТРАКТ, ИНФРА.М, 1999. - 799 с

13. Лапач В.А. Система объектов в гражданском праве / В.А. Лапач. -СПБ.: Юридический центр Пресс, 2002. -- 544 с.

14. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России / Л.В. Щенникова. - М.: БЕК, 1996. - 2000.

2.2. Статьи

1. Газман В.Д. Лизинговый бизнес в некоторых промышленно развитых странах / В.Д. Газман // Аудиторские ведомости. - 1999. - № 12.

2. Эрделевский A.M. Новое в законодательстве о лизинге / A.M. Эрделевский // Законодательство. - 2002. - № 6.

3. Материалы судебной практики.

1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.04.1998 г. № 7654/97// СПС «Гарант»

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.03.98 г. № 7839/97// СПС «Гарант»

3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.04.97 г. № 5555/96// СПС «Гарант»

4. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2003 г. № КГ-А40/ 3529-03 // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского региона. - 2003. - № 4. - С.53-55

Размещено на Allbest.ru