Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется регистрирующим органом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется с учетом идентификационных, технических, стоимостных, правовых, а также других характеристик объектов недвижимости, необходимых для ведения Правового кадастра, по месту нахождения объекта недвижимости регистрирующими органами в соответствующих административно-территориальных единицах .

Центры по недвижимости несут ответственность за точность предоставляемой информации, за нарушение режима защиты, обработки, порядка предоставления и пользования информацией.

Передача государственной собственности отдельных объектов недвижимости или групп объектов в последнее время очень часто осуществляется на основании ненормативных актов -- постановлений Правительства РК в отношении определенных предприятий или группы предприятий, расположенных на территории РК.

Из общего правила о приобретении права собственности на недвижимое имущество с момента регистрации делается исключение для возникновения права собственности на недвижимость, приобретенную членами потребительских кооперативов (жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного кооператива). Лица, полностью внесшие весь паевой взнос, приобретают право собственности на эти объекты после внесения последнего паевого взноса на это имущество. С этого момента имущество автоматически меняет собственника, а последующее оформление документации на это имущество только подтверждает право собственности нового собственника, но не имеет правообразующего значения. В остальных случаях право собственности на вновь создаваемые недвижимые объекты возникает, как уже говорилось, с момента государственной регистрации.

Гражданский кодекс предусматривает возможность возникновения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи, которые не имеют собственника или от которых собственник отказался, или на которые собственник утратил право собственности. Это может быть жилой дом, другое здание или сооружение или иное имущество. В соответствии с п. 3 ст. 242 ГК РК «бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества по заявлению местного исполнительного органа, на территории которого они выявлены».

Также подлежит государственной регистрации приобретение недвижимого имущества по приобретательной давности после установления факта приобретательной давности. Практика приобретения права собственности по приобретательной давности пока не сложилась, однако в решениях судов уже встречаются ссылки на это основание.

Специальным способом возникновения права собственности на недвижимость является приватизация. Таким способом имущество, находящееся в государственной собственности, переходит в частную собственность граждан и юридических лиц. Приобретение и прекращение права собственности в этих случаях имеет особенности и зависит от объектов приватизации -- земельных участков, государственных предприятий, нежилых и жилых помещений.

Требования к документам, предоставляемым на государственную регистрацию прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Республики Казахстан, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, а в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством лиц.

Тексты документов, представленных на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц -- без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Все документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником или нотариально заверенной копией. Подлинник документа (нотариально заверенная копия) после регистрации возвращается владельцу прав.

Отказ в приеме документов на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним допускается только по мотивам представления ненадлежащих документов. В соответствии со ст. 16 Указа после принятия документов на регистрацию прав на недвижимое имущество регистрирующий орган обязан указать дату и время поступления документов, а заявителю выдается расписка в получении соответствующих документов на регистрацию.

Основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрация прав на недвижимое имущество возможен только при условиях, которые изложены в ст. 19 Указа «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для отказа служат: документы, которые не отвечают требованиям, установленным ст.ст. 15 и 22 настоящего Указа; с просьбой о регистрации права обратился недееспособный гражданин. В соответствии со ст. 155 ГК РК «отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства».

При возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение десяти дней он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав.

Как правило, сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой экспертизы или отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект. В частности, сомнения могут возникнуть по поводу:

достоверности представленных на заключение документов; самих прав на объект недвижимости; правомочности, как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т. п.

Решение о приостановлении регистрации должно быть оформлено в письменном виде. Принятие решения о приостановлении регистрации по этому основанию возлагает на регистратора обязанность принять необходимые меры для получения дополнительных сведений, позволяющих снять возникшие сомнения.

У заявителя же, получившего письменное извещение о приостановлении регистрации, возникает право представить дополнительные документы, доказывающие его право. Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. Решение о приостановлении должно быть принято в течение 10 дней. При этом на принятие необходимых мер по получению дополнительных сведений отводится еще 10 дней, исчисляемых с момента принятия решения о приостановлении.

По окончании этого периода течение общего срока регистрации возобновляется. Таким образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать 20 дней с момента подачи заявления на регистрацию. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на десять дней при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. Регистратор прав обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об основаниях такого решения. В случае, если в течение указанных в настоящем пункте сроков не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Основания для приостановления государственной регистрации определены ст. 18 Указа. По заявлению лица, оспаривающего право, за регистрацией которого обратилось другое лицо, регистрация этого права может быть приостановлена на срок не более десяти дней. Если в течение этого срока лицо, оспаривающее право, не представит доказательств о предъявлении им иска, регистрация прав должна быть осуществлена, а при представлении доказательств о предъявлении иска регистрация оспариваемого права приостанавливается до разрешения судом. В любом случае в пределах общего срока, отведенного на регистрацию, должно быть принято решение о регистрации либо об отказе в ней.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Указом; с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Из этих оснований вытекает, что отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Поэтому отказ в государственной регистрации необходимо отличать от возвращения документов заявителю. Основной причиной для возвращения документов заявителю следует считать непредставление (неполное представление) документов, необходимых для проведения регистрации, например, отсутствует документ об оплате регистрации и т.п. Другой причиной может служить подача документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления. Подлежат возврату документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется в письменной форме сообщение о причине отказа, и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде.

Обременения - ограничение прав на недвижимое имущество, в том числе наличие на него определенных прав третьих лиц, арест имущества.

Одним из условий чистоты сделки является отсутствие обременений на объект недвижимости. В соответствии с подпунктом 9 п. 1 ст. 2 Указа «О государственной регистрации…» обременения подлежат государственной регистрации в регистрирующем органе.

К числу обременений (ограничений) относятся: залог (ипотека), аренда, сервитут, арест имущества, доверительное управление, запрещения и ограничения, установленные в отношении использования объекта. Перечень обременений не носит исчерпывающий характер.

Одним из видов обременений прав на недвижимое имущество является арест имущества.

Арест налагается в порядке, установленном Уголовным процессуальным кодексом РК, принятым 13.12.1997 г.; Законом РК от 30.06.1998 г. «Об исполнительном судопроизводстве и статусе судебных исполнителей»; Законом РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет».

Запрет распоряжения арестованным имуществом означает, что собственник не вправе совершать в отношении такого имущества гражданско-правовые сделки, в частности, продажу, мену, дарение, передачу в залог, сдачу в наем. Кроме того, не допускается уничтожение имущества.

Арест налагается на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону имущественную ответственность за их действия в целях обеспечения исполнения приговора в частности гражданского иска, других существенных взысканий (например, при открытии наследства в целях охраны имущественных прав наследников, для уплаты возникшей задолженности по налогам) или возможной конфискации имущества.

Таким образом, из вышеизложенного мы видим, каков порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Законом «О государственной регистрации прав…» установлена ответственность регистрирующего органа за нарушение порядка регистрации и выдачи информации о регистрации. «Убытки, причиненные заявителю нарушением порядка регистрации и выдачи информации, подлежат возмещению регистрирующим органом» (ст.30 Закона).

2.2.2 Особенности правового режима недвижимого имущества

Гражданским законодательством закреплены особенности правового режима недвижимости.

а) Так, установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. В п.3 ст.242 ГК раскрыты эти особые правила. Установлено, что «бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества по заявлению местного исполнительного органа, на территории которого они выявлены. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, может обратиться в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в коммунальную собственность.

Организация работы по учету, хранению, оценке и реализации имущества, поступившего в коммунальную собственность, осуществляется органом, уполномоченным управлять коммунальной собственностью.

Порядок учета, хранения, оценки и реализации имущества, поступившего в государственную собственность, определяется Правительством Республики Казахстан.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (статья 240 ГК)».

б) Установлены более длительные сроки приобретательской давности на недвижимое имущество. «В статье 240 ГК сказано, что «гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность)».

Приобретательная давность применяется к случаям фактического владения имуществом и поэтому не применима к случаям, когда владение осуществляется на основании правового титула, например, на основе долгосрочного договора аренды, права хозяйственного ведения или оперативного управления, пожизненного владения и т.д.

Для приобретения права собственности по давности владения лицо (гражданин или юридическое лицо) прежде всего, должно владеть имуществом добросовестно, то есть оно не знает и не должно знать об отсутствии у него права собственности. Следует также иметь в виду, что в силу п. 4 ст. 8 ГК предполагается презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений.

Лицо должно владеть имуществом открыто как своим собственным, что должно быть очевидным для всех других лиц и свидетельствовать также о добросовестности владения.

Владение должно быть непрерывным в течение срока, предусмотренного п. 1 ст. 240 ГК, причем к этим срокам можно присоединить время владения вещью предшественником, правопреемником которого является лицо, ссылающееся на давность владения (п. 3 ст.240). Правопреемство следует понимать, исходя из наличия преемственной связи, предельно широко, включая сюда и случаи приобретения вещи от предыдущего владельца путем ее отчуждения, например, по договору купли-продажи. Очевидно, что недопустимо сложение сроков, когда такой преемственной связи нет, например, при продаже имущества с публичных торгов.

Перерыв во владении может проявляться, во-первых, совершением самим владельцем действий, свидетельствующих о его отказе от владения вещью либо признания прав собственника и осуществлением в последующем владения с согласия последнего, и, во-вторых, предъявлением управомоченным лицом (включая собственника) иск к владельцу о возврате имущества.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, при соблюдении вышеперечисленных условий возникает только с момента государственной регистрации, однако здесь имеется один существенный момент, воздействующий на правило о приобретательной давности.

Добросовестность и открытость фактического владения недвижимым имуществом или имуществом, приравненным к недвижимому, может быть проявлена в полной мере только в случае регистрации прав на такое имущество. Если лицо не предпринимает действий для такой регистрации, это должно свидетельствовать об отсутствии добросовестности и открытости владения недвижимым имуществом и, соответственно, отсутствии оснований для применения правил о приобретательной давности.

Течение срока приобретательной давности не может начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, поскольку до ее истечения имущество может быть принудительно истребовано его законным владельцем. Соответственно после окончания срока исковой давности при обращении с иском бывшего собственника или иного законного владельца об истребовании имущества фактическое владение лица имуществом следует признать добросовестным, и последнее имеет право на защиту своего владения по правилам п. 2 ст. 240 ГК». (2.7, с.456-457).

в) Гражданское законодательство устанавливает «особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. В тех случаях, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), удовлетворение требований залогодержателя производится за счет стоимости заложенного имущества. Как правило, заложенное имущество должно быть реализовано для получения стоимости для удовлетворения требований залогодержателя. Удовлетворение требований залогодержателя производится, по общему правилу, в судебном порядке. Оно производится по иску залогодержателя на основании решения суда в порядке, установленном для исполнения судебных решений в соответствии с гражданским процессуальным законодательством и законодательством об исполнительном производстве.

Возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке может быть установлена договором или законодательным актом. В любом случае при проведении реализации заложенного имущества во внесудебном принудительном порядке необходимо проведение публичных торгов (аукциона) с соблюдением требований, установленных пп. 2-7 ст. 319 ГК РК и ст.ст. 24-36 Указа «Об ипотеке недвижимого имущества». Необходимо при этом иметь в виду, что право на внесудебную реализацию, предусмотренное договором, не означает обязанность, и залогодержатель вправе обращаться в судебные органы с исковым требованием, даже если ему предоставлено право на внесудебную реализацию.

Право на внесудебную реализацию (но только путем проведения торгов) предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду, имеет банк-залогодержатель. Необходимо отметить, что право банка-залогодержателя не означает его обязанность по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду, только во внесудебном порядке. Банк, как и любой иной залогодержатель, имеет право на обращение в суд на общих основаниях для судебной реализации заложенного имущества, что имеет место в ряде случаев, когда должник препятствует реализации заложенного имущества, а также в любых иных ситуациях. К тому же в соответствии с п. 3 ст. 25 Указа «Об ипотеке недвижимого имущества» установлены случаи, когда не допускается удовлетворение требований во внесудебном порядке любых залогодержателей, в том числе требований банков-залогодержателей по удовлетворению требований по денежным ссудам.

3. ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Конституция Республики Казахстан (ст. 26) устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для любой законной предпринимательской деятельности».

В соответствии с п. 3 ст.188 Гражданского кодекса Республики Казахстан, «собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом». «Собственник вправе распоряжаться своим имуществом наиболее абсолютным образом. Все иные права за пределами права собственности производны от него, зависимы и не могут быть по объему шире первичного права. Собственник обладает всеми правами, перечисленными в данной статье. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему)». (2.6, с.5-6).

Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарение, наследования, залога и другие.

3.1 Купля-продажа недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является наиболее распространенным среди сделок с недвижимостью. Основы заключения подобного договора, а также права и обязанности сторон раскрыты в гл.25 ГК, - в общих положениях о купле-продаже.

Исходя из общего понятия договора купли-продажи, понятие договора купли-продажи недвижимости можно сформулировать следующим образом: это соглашение двух сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор консенсуальный, взаимный, возмездный. Форма договора - простая письменная путем составления и подписания сторонами одного документа. Особенностью договоров купли-продажи недвижимости является установленная законом (ст. 118 ГК) обязательная государственная регистрация фактов отчуждения и приобретения такого имущества под страхом признания сделок недействительными. Необходимо четко отличать, что регистрируется не сам договор, а переход права собственности (права хозяйственного ведения или оперативного управления).

Нотариальное удостоверение сделок купли-продажи с недвижимостью в настоящее время может совершаться по согласию сторон, закон не устанавливает для этих договоров обязательной нотариальной формы, кроме случаев, специально им предусмотренных (например, договор ренты).

При продаже недвижимости, обремененной ссудой, залогом или рентой, необходимо согласие покупателя на переход к нему обременения. Купля-продажа недвижимого имущества, обремененного рентой, производится при соблюдении следующих условий:

если такое отчуждение прямо не запрещено законодательными актами или договором ренты;

имеется нотариально удостоверенное согласие получателя ренты, на отчуждение обремененного рентой имущества - в случаях, когда необходимость такого согласия предусмотрена договором ренты;

покупатель недвижимого имущества, обремененного рентой, уведомлен об условиях договора ренты и переходе к нему обязательств отчуждателя по уплате ренты;

отчуждатель имущества, обремененного рентой, обязуется нести по отношению к получателю ренты ответственность, предусмотренную законодательными актами или договором, за неисполнение приобретателем имущества обязательств по выплате ренты.

При государственной регистрации такого договора на нем делаетсяотметка о том, что предмет договора обременен рентой.

Государственная регистрация купли-продажи недвижимого имущества, обремененного залогом (ипотекой), осуществляется при соблюдении следующих условий:

если такое отчуждение прямо не запрещено законодательными актами, договором залога и не вытекает из существа залога;

если имеется письменное согласие залогодержателя;

покупатель такого имущества предупреждается о том, что право залога сохраняет силу и залогодержатель вправе обратить взыскание на приобретаемое им заложенное имущество, если должник в установленные сроки не исполнит основное обязательство. Это своеобразный перевод долга залогодателя.

При государственной регистрации такого договора купли-продажи на нем также делается отметка о том, что предмет договора обременен залогом.

Если продается недвижимое имущество, принадлежащее одному лицу, то ничьего согласия не требуется, а при продаже имущества, находящегося в общей долевой или в общей совместной собственности (в том числе и супругов), требуется нотариально удостоверенное письменное согласие всех совершеннолетних участников такой собственности. Если сособственниками являются несовершеннолетние, то необходимо письменное согласие органов опеки и попечительства. При продаже доли в общей собственности требуется также соблюдение правила о праве преимущественной покупки этой доли другими участниками общей собственности. Для этого продавец обязан уведомить письменно остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в общем недвижимом имуществе в течение месяца со дня получения извещения, то доля продавца может быть реализована посторонним лицам.

В связи с тем, что недвижимое имущество в любом государстве представляет особую значимость, обладает повышенной ценностью, законодатель устанавливает специальные требования к условиям о предмете договора. Недвижимое имущество относится к индивидуально-определенным и незаменимым вещам, поэтому требуется точно изложить место его нахождения, подробный адрес, описать само имущество, его характеризующие признаки. В частности, сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества (квартира в доме). Для строений указывается месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе общая и жилая (если это квартира или дом), этажность, и т.д. При совершении сделок купли-продажи с недвижимостью необходимо предъявление выписки из Правового кадастра недвижимости.

Помимо предмета, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относится цена договора, при ее отсутствии договор считается незаключенным. В цену договора входит цена объекта недвижимости и цена самого земельного участка, либо стоимость права землепользования.

Купля-продажа недвижимости тесно связана с вопросами купли-продажи права на земельный участок, на котором эта недвижимость расположена.

По общему правилу, предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится за плату единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность гражданам безвозмездно (п. 3 ст. 9 Земельного кодекса РК). Базовые ставки платы за землю при их предоставлении в частную собственность на возмездной основе, то есть при купле-продаже, устанавливаются Правительством РК. В населенных пунктах оценочная базовая стоимость земельных участков определяется с применением поправочных коэффициентов. Если гражданин или негосударственное юридическое лицо пожелает купить земельный участок за пределами населенных пунктов, то оценочная стоимость такого участка определяется исходя из размера 10 процентов базовой ставки в городах областного значения.

При продаже земельного участка или права землепользования вторичным приобретателям или землепользователям размер платы определяется договором купли-продажи между продавцом и покупателем в соответствии с гражданским законодательством. Право собственности на земельный участок передается другому лицу со всеми обременениями, имевшимися на момент совершения сделки. Отчуждение недвижимости, расположенной на земельном участке, без соответствующего отчуждения права собственности (права землепользования) на земельный участок не допускается (п. 3 ст. 52 Земельного кодекса РК). Вещное право покупателя строения на земельный участок может быть различным в зависимости от условий договора: право собственности или право землепользования. По правилам главной вещи и принадлежности при переходе права собственности на строение к покупателю автоматически переходит право владения и пользования земельным участком, а право собственности на этот участок - по соглашению сторон. Такое же правило применяется и при продаже недостроенных объектов.

Как видим, в настоящее время круг объектов недвижимости, которые могут продаваться и покупаться, значительно расширен и одним из таких объектов на основании нового законодательства стали земельные участки. Купля-продажа земельных участков - новый вид договора купли-продажи в отечественном праве. Причем продать и купить можно не, только право собственности на земельный участок, но и право постоянного землепользования. Механизм совершения указанных сделок был изложен в Постановлении Правительства РК № 1511 от 10 декабря 1996 года «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования».

Собственник вправе продать земельный участок по договорной цене, подарить его. В отличие от других обременении, сервитутные права третьих лиц в отношении земельного участка переходят к покупателю без его согласия , по праву следования за вещью.

Право землепользования также может отчуждаться на основе договоров купли-продажи, дарения, мены. Негосударственные землепользователи, обладающие правом постоянного землепользования, могут передать это право другим лицам (кроме иностранных) за плату или безвозмездно, на весь участок или его часть. Государство в настоящее время выступает в основном в качестве продавца земельных участков.

Для государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества продавец помимо выписки из Правового кадастра должен предъявить документы, подтверждающие принадлежность продаваемого имущества (так называемые правоустанавливающие документы). Они могут быть различными в зависимости от времени, способа приобретения права собственности прежним собственником и в зависимости от вида самого объекта. Например, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, акт приобретения с публичных торгов, протокол результатов аукциона, договор о приватизации, решение суда и т.п.

Негосударственные землепользователи могут без какого-либо разрешения государственных органов распоряжаться своим правом землепользования, как-то: продавать, дарить, сдавать во временное пользование, менять, переуступать в иных формах, сдавать в залог, вносить в качестве взноса в уставный фонд хозяйственных товариществ или пая в имущество кооперативов, в том числе с иностранным участием, а также совершать в отношении этого права сделки, не запрещённые гражданским и земельным законодательством.

У государственных землепользователей право распоряжения земельным участком (в том числе по купле-продаже, мене, дарению) по сравнению с негосударственными сильно ограничено и связано в основном с возможностью распоряжения зданиями и сооружениями, расположенными на этом земельном участке. Но даже в этом случае требуется согласие уполномоченного вышестоящего органа.

Системой сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан является Государственный земельный кадастр, определение которому дано в п. 1 ст.152 Земельного кодекса РК: "Государственный земельный кадастр представляет собой систему сведений о природном и хозяйственном положении земель Республики Казахстан, местоположении, целевом использовании, размерах и границах земельных участков, их качественной характеристике, об учёте землепользования и оценке земельных участков, иных необходимых сведений".

Важное значение в процессе вовлечения земли в гражданский оборот имеет оценка стоимости земельного участка (права землепользования), определяемая при выкупе гражданами и негосударственными юридическими лицами у государства дополнительных земельных участков (прав землепользования) сверх установленных Правительством Республики Казахстан норм, бесплатно предоставляемых в собственность или в постоянное землепользование.

В связи с этим Постановлением Правительства Республики Казахстан от 1 октября 1996 г. номер 1203 утверждён порядок определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых государством в землепользование.

Определение оценочной стоимости земельного участка (права землепользования) оформляется актом, подписываемым руководителем соответствующего территориального комитета по землеустройству, который выдаётся заказчику.

Продаже предприятия посвящен параграф 6 Главы 25 ГК РК (статьи 493-500). Как видим, предприятия, то есть юридические лица, могут быть не только субъектами, но и объектами гражданско-правовых отношений. Предприятием в новом гражданском праве именуется единый обособленный имущественный комплекс, являющийся недвижимостью и используемый для занятия предпринимательской деятельностью. Полагаем, что предметом данного вида договора могут быть только коммерческие юридические лица, основной целью деятельности которых является получение чистого дохода (прибыли), так как купля-продажа некоммерческих юридических лиц противоречила бы правовой цели в конструкции договора - занятию предпринимательской деятельностью.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (ст. 493 ГК РК). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая здания, сооружения (основные фонды), инвентарь, оборудование, сырье, продукцию (оборотные средства), право на земельный участок, права требования - активы, долги - пассивы, а также права на обозначения, индивидуализирующие его деятельность (фирменные наименования, товарные знаки), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. То есть по классификации вещей предприятие относиться к сложным вещам, поэтому при описании предмета договора продавец должен указывать подробный состав предприятия, определяемый на основе полной инвентаризации. При передаче долгов в составе предприятия как имущественного комплекса права кредиторов гарантируются в порядке, предусмотренном статьей 48 ГК РК. А именно: продавец должен письменно уведомить кредиторов о намерении продать предприятие. Кредиторы же вправе потребовать досрочного прекращения обязательства и возмещения убытков. Предметом договора может быть и часть предприятия, например, филиал, цех, производство. Для этого отчуждаемая часть должна технологически составлять единое целое.

При продаже предприятия большое значение имеет его оценка, как недвижимого имущества.

Оценка производится специалистом оценщиком и в зависимости от различных факторов она является субъективной. Результаты такой оценки должны учитывать внешний износ, возраст здания и принадлежащего ему инвентаря, коэффициент его фактического использовании, т.е. функциональные особенности, а также ситуацию на внешнем рынке на момент совершения сделки. Поскольку существует различная методология проведения данной экспертизы (российская, американская, казахстанская), то и результаты ее будут неоднозначными, которые в свою очередь влияют на цену договора. Поэтому очень важно, как и когда будет проводиться оценка, каким специалистом.

Если деятельность предприятия подлежит лицензированию, то лицензия прежнего собственника не переходит к новому собственнику (п.4 ст. 493 ГК РК). Тем не менее, отсутствие лицензии у покупателя не освобождает продавца от обязательств перед кредиторами и за неисполнение их продавец, и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В качестве продавцов обычно выступают собственники-предприниматели (юридические и физические лица), но ими могут быть и посредники. Покупателями также должны быть предприниматели, так как предприятие предназначается для ведения предпринимательской деятельности.

Цена, то есть стоимость предприятия, является существенным условием данного договора и определяется соглашением сторон. Форма договора продажи предприятия - простая письменная путем составления и подписания сторонами одного документа в необходимом количестве экземпляров с обязательными приложениями в виде акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора и перечня всех долгов предприятия, которые являются неотъемлемыми частями договора. Как мы указывали, переход прав по данному договору подлежит обязательной государственной регистрации, и договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Если в составе имущества продаваемого предприятия имеются долги, то замена собственника такого предприятия означает перевод долга в обязательстве, который может быть осуществлен только с согласия кредитора (-ов). Поэтому статья 496 ГК РК предусматривает обязанность продавца письменно уведомить кредиторов о продаже предприятия до его передачи Покупателю. Кредитор, который письменно не сообщил продавцу о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в части. Кредитор же, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении тех же требований в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю необходимым завершением договора купли-продажи предприятия является составление передаточного акта, составление которого, как и подготовка имущества к передаче, является обязанностью продавца. Предприятие считается переданным с момента подписания передаточного акта обеими сторонами и с этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или порчи имущества. Хотя право собственности покупателя переходит с момента государственной регистрации этого права, и указанные моменты могут не совпадать.

В случае передачи предприятия с недостатками по качеству и количеству (составу имущественного комплекса) применяются общие правила договора купли-продажи о правах, обязанностях и ответственности сторон.

Правом покупателя является требование своевременной и полной передачи ему самого предприятия, документов и принадлежностей, и права собственности. Основной обязанностью покупателя является оплата стоимости предприятия. Порядок и сроки оплаты устанавливаются соглашением сторон и общими правилами купли-продажи. Права и обязанности покупателя в отношении работников предприятия переходят к нему в порядке, предусмотренном законодательными актами о труде (п.2 ст.493 ГК РК).

Расторжение или изменение договора может производиться как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

Особому правовому регулированию подлежит продажа предприятий и иного государственного имущества в рамках процессов приватизации. Здесь основным нормативным актом является Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, «О приватизации» и ряд подзаконных нормативных правовых актов, принятых во исполнение названного Указа, в частности. Правила предпродажной подготовки и продажи имущества (активов) ликвидируемых организаций, признанных банкротами по инициативе государства от 11 августа 1998 года. В качестве продавца в рассматриваемом виде договора выступает уполномоченный орган государства - Комитет по управлению государственным имуществом и приватизации и его территориальные органы, а в качестве покупателей - физические лица и негосударственные юридические лица. Продажа имущества (активов) таких предприятий проводится первоначально по так называемому английскому методу, а в случае признания торгов несостоявшимися применяется голландский метод на основе принципов гласности, публичности и доступности.

К договорам купли-продажи недвижимости относится и договор купли-продажи жилища, особенностью которого является то, что жилое помещение может использоваться только по его целевому назначению и данная норма является императивной. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» под жильем имеет в виду, как отдельные жилые дома, квартиры, так и их части, а также комнаты в общежитиях, которые в настоящее время также могут быть приватизированы. Отчуждаемое жилое помещение может находиться в постоянном пользовании у иных лиц, например, по завещательному отказу, по договору ренты и т.д. Как мы указывали, в этих случаях требуется письменное согласие покупателя на переход обременения к нему. В жилом помещении могут проживать как сами собственники, так и другие члены семьи, наниматели и т.п. При отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства, а если все сособственники являются совершеннолетними и дееспособными, то необходимо их нотариально удостоверенное согласие на отчуждение жилища.

Форма договора купли-продажи жилища - простая письменная с обязательной государственной регистрацией договора и прав по нему. Договор считается заключенным только с момента государственной регистрации. По желанию сторон договор может быть нотариально удостоверен. Предмет договора описывается в тексте договора наиболее подробным образом, так как это - социально-значимая и индивидуально-определенная вещь, признаки которой имеют существенное значение для покупателя. Например, месторасположение жилья, его размеры, этажность, степень износа, внутреннее и внешнее состояние жилья, освещенность, температура, материал, из которого построено жилье, качество сантехники, наличие балкона, лоджии, телефона и т.д.

Очень важное значение в современных условиях имеет своевременное выяснение таких обременении, как задолженность продавца жилья по коммунальным услугам. В противном случае после подписания и регистрации договора ответственность по оплате за коммунальные услуги переходит к покупателю. Срок договора устанавливается соглашением сторон.

Цена предмета договора купли-продажи жилья устанавливается соглашением сторон и зависит от различных обстоятельств, в том числе от качества жилья и его площади. Сроки, форма и порядок расчетов также устанавливаются соглашением сторон.

В отличие от других видов договора купли-продажи жилья, при купле-продаже квартир в многоквартирных жилых домах представлять правоустанавливающие документы на земельный участок не требуется.

При продаже отдельно стоящих домостроений с надворными постройками необходимо учитывать правило о судьбе главной вещи и принадлежности.

Ответственность сторон наступает по общим правилам об ответственности сторон в договоре купли-продажи.

3.2 Залог недвижимости (ипотека)

«Ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица» (ст. 1 Указа «Об ипотеке недвижимого имущества»).

Уже при разработке Гражданского кодекса (в соответствии с пунктом 2 статьи 299 ГК) предполагалось, что ипотека предприятий, зданий, квартир, прав на земельные участки и другое, недвижимое имущество будет регулироваться специальным Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества и что общие нормы о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Республики Казахстан, будут применяться к ипотеке недвижимого имущества в случаях, когда специальным Законом об ипотеке недвижимого имущества не будет установлено иное. В отношении же ипотеки вещей, приравненных к недвижимым, необходимо применение общих норм о залоге, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 303 ГК также предполагалось, что залог прав на земельные участки, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природоресурсовым законодательством.

Принципиально новые законодательные изменения произошли с принятием новой Конституции Республики Казахстан от 30 августа 1995 года, в которой были провозглашены и закреплены рыночные устои экономики, в том числе и по вопросу недвижимости и земельным отношениям, а также отказ от государственной монополии на землю.

В Указе "О земле", в частности, и были закреплены основания, условия и пределы предоставления земли в частную собственность. Указом о земле было дано определение земли как недвижимого имущества, что является принципиально новым подходом в определении понятия недвижимости. Данным указом о земле закреплена возможность залога земельного участка и права землепользования, дано понятие и определение вещных прав на землю, залог которых также будет являться ипотекой недвижимого имущества.

Дальнейшее развитие законодательной базы правового регулирования недвижимости и сделок с ними, в том числе и ипотеки недвижимого имущества, произошло с принятием Указов "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", тесно взаимосвязанных между собой.

Ипотека недвижимости, транспортных средств и космических объектов (приравненного к недвижимым вещам имущества) подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов. В соответствии со статьей 155 Гражданского кодекса Республики Казахстан залог недвижимости и приравненных к недвижимости вещей считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. В случае уклонении одной из сторон от регистрации сделки залога недвижимости или транспортных средств и космических объектов регистрация может быть совершена по решению суда.

В соответствии со ст. 12 Земельного кодекса под залогом земельного участка или права землепользования понимается основанный на договоре залога либо на основании законодательных актов РК способ обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка или права землепользователя преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит этот земельный участок или право землепользования (залогодатель), за изъятиями, установленными ГК РК.

Необходимость принятия специального законодательного акта - Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" - обусловлена спецификой сделок с недвижимостью.

Указ "Об ипотеке недвижимого имущества" имеет целью активизацию предоставления ссуд банками (ипотечного кредитования), в том числе для привлечения финансовых средств для жилищного строительства, инвестиций в предпринимательскую сферу экономики Казахстана. Побудительным мотивом к этому должна выступить уверенность кредитора в минимизации предпринимательского риска, что основано на наличии и высокой ликвидности недвижимого имущества, оформленного в виде ипотеки. В Указе "Об ипотеке недвижимого имущества" отмечается дополнительность (субсидиарность) норм ГК по регулированию отношений по ипотеке недвижимого имущества. Аналогичные положения имеются и в ГК. Следовательно, при наличии противоречий с нормами ГК при регулировании отношений по ипотеке недвижимого имущества будут применяться нормы Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" как специального законодательного акта.

Особенностью Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" является отнесение, как и в ЗК РК, к понятию недвижимости земельных участков против иного понимания недвижимости в ГК.

Указом "Об ипотеке недвижимого имущества" вводится понятие "доверенное лицо", которым производится реализация заложенного имущества во внесудебном порядке. Доверенное лицо может определяться сторонами в ипотечном договоре. В случае если доверенное лицо в ипотечном договоре не определено, оно назначается залогодержателем. Возможность определения в договоре доверенного лица, против установленного общими правилами о залоге порядка назначения доверенного лица залогодержателем в соответствии со статьей 320 ГК, является охранной мерой защиты интересов залогодателя.

Сама процедура внесудебной реализации ипотеки несколько отличается от установленного порядка общими нормами о залоге, содержащимися в статье 320 ГК. Так, введены новые процессуальные сроки, сроки для защиты интересов и обращения в суд - фактически, сроки исковой давности. Дополнительно введены возможности защиты своих интересов как залогодателем, или должником, так и залогодержателем. Так, в частности, Указом "Об ипотеке недвижимого имущества" вводится дополнительный обязательный процессуальный срок - с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее одного месяца.

Довольно подробно в Указе "Об ипотеке недвижимого имущества" разработана и процедура проведения реализации предметов ипотеки, в частности, во внесудебном порядке, требующем четкого выполнения. При нарушении предусмотренной Указом "Об ипотеке недвижимого имущества" процедуры проведения торгов залогодатель или должник вправе в течение 3 месяцев (срок для обращения в суд - фактически срок исковой давности) оспорить результаты торгов в судебном порядке в соответствии со ст. 33 Указа "Об ипотеке недвижимого имущества".

И главное предназначение Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" - разработка и закрепление процедуры заключения и оформления сделок по ипотеке недвижимого имущества. Указом "Об ипотеке недвижимого имущества" предусмотрена договорная форма закрепления ипотечных правоотношений. Характерными чертами оформления ипотеки, соблюдение которых предписано законодательством под страхом недействительности, являются обязательная письменная форма договора, регистрация сделки в органе, регистрирующем права на недвижимость и сделки с ними, а также отражение в ипотечном договоре существенных условий, закрепленных в ст. 7 Указа "Об ипотеке недвижимого имущества". Права залогодержателя в соответствии со статьей 6 Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" могут подтверждаться (оформляться) выдачей ценной бумаги - ипотечного свидетельства. Из смысла данной нормы и всего содержания Указа "Об ипотеке недвижимого имущества" следует возможность оформления ипотеки недвижимого имущества путем только выдачи ипотечного свидетельства, без оформления ипотечного договора. Данное положение имеет большое положительное значение, так как упрощает юридическую технику оформления ипотечных прав и их дальнейшую передачу, что несомненно приведет как к убыстрению оборота и повышению ликвидности недвижимости, так и к убыстрению оборота обязательств по основному (обеспечиваемому) договору - по различным денежным и товарным обязательствам.