Жилые помещения сохраняются за временно отсутствующими гражданами в восьми случаях (п.1 ст. 86 з-на РК «о жилищных отношениях »), причем п. 8 ч. 2 ст. 60 признан неконституционным вышеуказанным решением Конституционного Суда.

И, наконец, наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма жилого помещения.

Из приведенных в этом параграфе данных можно сделать вывод, что по договору социального найма граждане имеют значительно больше прав на изменение договора найма, на сохранение за собой права пользования жилым помещением при временном их отсутствии, а также имеют право на обмен жилого помещения или на его бронирование. При заключении договора коммерческого найма многие из этих прав законом не предусматриваются.

Обязанности наймодателя жилого помещения.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст. 601 ГК РК).

Положение данной статьи применяется не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства .

Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику [4, c. 248].

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо безосновательных претензий, самоуправно занявших данное помещение лиц. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

За наймодателем, кроме обязательства передачи помещения нанимателю, числятся обязательства, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязательства, входящие в содержание договора найма жилого помещения, например, наняв для технического обслуживания многоквартирного дома персонал либо заключив подрядный договор со специализированными организациями.

В соответствие со ст. 91 з-на РК «о жилищных отношениях », капитальный ремонт сданного в наем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Эта норма вызывает очень много споров.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства РК от 2 августа 1999 г. № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» (это же положение было закреплено и постановлением Правительством РК 18 июня 1996 года № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг») структура платежей граждан (кроме собственников частных домовладений), проживающих в домах, относящихся к жилищному фонду, независимо от формы собственности, кроме оплаты за содержание и текущий ремонт жилищного фонда и коммунальных услуг включает и плату за капитальный ремонт. Большинство юристов считают, что данное постановление Правительства РК противоречит нормам ГК по отношению к нанимателям жилья (капитальный ремонт - обязанность наймодателя). Тем не менее, постановление активно реализуется, никто его не опротестовывает.

Рассмотрим более подробно обязанности наймодателя в разрезе предоставления жилищных и коммунальных услуг.

Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения.

Как было указано выше, наймодатель обязан передать нанимателю пригодное для проживание жилое помещение, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами, а наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и регулярно и добросовестно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги. На практике часто встречается, что наниматель свои обязательства выполняет, а наймодатель - не в полной мере. Например, в доме протекает кровля, или не работает лифт, или отопление жилого дома не соответствует нормативному, и, следовательно, в квартире пониженная температура воздуха. В таких случаях в соответствие с Законом РК «О защите прав потребителей» наниматель имеет право потребовать от наймодателя произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, либо снизить оплату за некачественные услуги. Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РК «О практике рассмотрения дел о защите прав потребителей» от 29 сентября 1994 г. установлено, что к отношениям, регулируемым Законом РК «О защите прав потребителей», относятся отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения (отношения между нанимателем и наймодателем, являющимся одновременно и исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставить, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма).

На основании Закона РК «О защите прав потребителей», Правил предоставления коммунальных услуг судами первой и других инстанций постоянно рассматриваются дела о некачественных жилищных и коммунальных услугах, а также о возмещении ущерба, понесенного нанимателями ввиду недобросовестного выполнения наймодателем своих обязательств.

Как правило, основная трудность при рассмотрении таких дел заключается в правильном определении наймодателя, так как применявшееся в Жилищном кодексе РК понятие «балансодержатель», в настоящее время не всегда является синонимом понятию «собственник». Как было сказано выше, наймодателем может быть собственник или управомоченное им лицо, а ранее в ст. 51 ЖК под наймодателем понималась жилищно-эксплуатационная организация, которая в современных условиях выполняет в большинстве своем функции по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, являясь, по сути, подрядчиком. При рассмотрении дел в судах применялось жилищное законодательство, и ответчиком выступали не собственники жилищного фонда, а различные жилищные тресты, ремонтно-эксплуатационные управления и т.д., которым собственник не выделил достаточно средств на проведение текущего или капитального ремонта, или не создал условия для обеспечения качественными коммунальными услугами (не закупил топливо для котельных и ТЭЦ, газ, не построил водовод либо очистные сооружения, не заключил договоры с ведомственными поставщиками услуг и т.п.).

Поэтому, проводимая в настоящее время реформа системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, заключающаяся в разделении функций между собственником жилищного фонда, управляющими организациями и организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, актуальна в первую очередь потому, что прежняя система управления не соответствует современному положению вещей, а также действующему гражданскому законодательству.

Заключение договоров социального найма жилого помещения с населением - очень болезненная тема для органов местного самоуправления.

Новая редакция Типового договора социального найма жилого помещения комунального жилищного фонда направлена в первую очередь на защиту прав потребителей жилищных и коммунальных услуг - граждан.

Рассмотрим теперь обязанности нанимателя.

Обязанности нанимателя жилого помещения

Обязанности нанимателя жилого помещения регламентированы гл. 11 з-на РК «о жилищных отношениях », и носят общий характер для любой разновидности договора найма.

Жилое помещение предоставляется для проживания и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними проживающих лиц (членов семьи нанимателя - для социального найма).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора.

Важнейшей обязанностью для нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение. Если договором не установлено иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Здесь следует отметить, что если раньше наниматель оплачивал коммунальные услуги, как правило, через наймодателя, за исключением электроэнергии и газа, то в новом ГК заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре.

По договору социального найма наниматель обязан выполнять Правила пользования жилыми помещениями, содержания дома и придомовой территории в РК.

Рассмотрим теперь более подробно обязанность нанимателя по своевременной оплате жилого помещения и коммунальных услуг/

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма

В соответствии со ст. 97 з-на РК «о жилищных отношениях » граждане обязаны вносить плату за пользование жилыми помещениями и плату за коммунальные услуги. Таким образом, платежи населения за жилищно-коммунальные услуги разделяются на две группы: платежи за коммунальные услуги, взимаемые помимо квартирной платы , и собственно квартирная плата, т.е. плата за пользование собственно помещением, которое принадлежит иному собственнику - административно-территориальной единице, государству и т.д. При этом платежи за коммунальные услуги можно условно подразделить на платежи за услуги по тепло -, водо -, газо-, электроснабжению, получаемые коммунальными предприятиями, и платежи за услуги по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда, перечисляемые жилищно-эксплуатационным предприятиям, выполняющим работы по технической эксплуатации, ремонту и обслуживанию зданий, уборке территорий и другие.

Договор найма жилого помещения - договор возмездный. Обязанность платить за пользование жилым помещением - важнейшая для нанимателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. Плата, за пользование жилым помещением (квартирная плата), вносится ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца, помимо этого, взимается плата за коммунальные услуги по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения, и плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если эти сроки в договоре не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно. Как правило, в договоре коммерческого найма плата за занятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. Что касается государственного и муниципального жилищного фонда, в котором население проживает по договору социального найма жилого помещения, то в данном случае ставки оплаты жилья и коммунальных услуг утверждаются исполнительным (Правительство) или представительным (Парламент) органом государственной власти или местного самоуправления и действуют на всей территории РК. ". Этим постановлением были:

утверждены сроки поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг;

сохранен на переходный период прежний порядок финансирования затрат на капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда (отменено в связи с принятием постановления Правительства от 18.06.96. № 707, а затем и отменившим постановление № 707 постановлением Правительства РК от 02.08.99. № 887);

установлено, что "повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот" (пункт 2 постановления);

утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

В этом Положении определено, что компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах государственного, коммунального и общественного (отменено постановлением Правительства РК № 707, а затем новая редакция Положения дана в постановлении Правительства РК № 887) жилищного фонда. Гражданам, проживающим в домах жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также имеющим жилые помещения в собственности такие компенсации могут предоставляться. То есть, только договор найма (в данном случае - социального) обеспечивает получение адресной помощи - субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. В полной мере стали исполняться государственные законы «О ветеранах» и «О социальной защите инвалидов в РК» в части льготной оплаты за жилье и коммунальные услуги, и ряд других, менее значимых причин.

Собственник осуществляет: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж - за коммунальные услуги. Собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц. В то же время наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат на его строительство или реконструкцию)» - как было сказано выше, в настоящее время действуют новая редакция этих положений, закрепленная постановлением Правительства РК от 2 августа 1999 г. № 887.

В соответствии со ст.23 з-на РК «о жилищных отношениях »,размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения". В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. То есть авторы Кодекса не конкретизировали, какие платежи и за что должны взиматься по договору найма в виде платы за жилое помещение. Что же касается установления размера платы по соглашению сторон, то данное положение относится к договорам коммерческого найма, который, хоть и не прописан детально ни в одном из существующих федеральных нормативных актов (за исключением, наверное, Приказа Минстроя РК от 20.08.96. № 17-113 «Об утверждении положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве»). К сожалению, в РК на сегодняшний день складывается такая ситуация, что граждане, проживающие в худших жилищных условиях, зачастую платят больше, чем проживающие в лучших условиях и в лучшем фонде. Введение платы за наем позволяет устранить данную диспропорцию и учитывать качество жилья при установлении размера его оплаты, как это и предусматривается "Методическими рекомендациями по расчету ставок платы за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений", утвержденными Приказом Минстроя РК от 12.12.96 № 17-152.

В соответствии с "Методическими указаниями" первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях - должен при расчете и в соответствующих формулировках постановления местной администрации применяться для компенсации затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда и все виды ремонта только мест общего пользования. Плата же за наем, вводимая для нанимателей, может расходоваться на капитальный ремонт помещений, в которых данные наниматели проживают, то есть собственно на реконструкцию здания в целом.

Правительство РК для определения финансовой помощи гражданам РК из средств государственного бюджета своим постановлением от 29 сентября 1997 г. № 1377 устанавливает порядок установления платы за коммунальные услуги:

1. государственный стандарт социальной нормы площади жилья;

2. государственный стандарт уровня платежей граждан;

3. государственный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе;

4. государственный стандарт предельной стоимости предоставляемых коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц (дифференцированный по экономическим районам РК).

Таким образом, граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда по договору социального найма, оплачивают жилищно-коммунальные услуги в пределах установленного стандарта , а те из них, кто имеет право на субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, получают их, исходя из стандартов, касающихся данной категории граждан.

Как говорилось выше, граждане обязаны производить оплату жилья и коммунальных услуг. Представителям государственной власти РК дано право изменить срок выселения за неуплату с учетом особых обстоятельств.

"Основами законодательства РК о нотариате", предусмотрено совершение исполнительных надписей нотариусами на документах, устанавливающих задолженность (ст. 89 Основ). Взыскание задолженности по договорам найма жилых и нежилых помещений, а также за коммунальные услуги, на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия, проводится еще с 1976 г. на основании постановления Совета Министров РК от 11 марта 1976 г. № 171 "Об утверждении перечня документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия". Далее, после совершения нотариусом исполнительной надписи, документы передаются судебному приставу, который совершает свои действия на основании государственного закона "Об исполнительном производстве". Задолженность может быть взыскана мерами принудительного исполнения путем: обращения взыскания на имущество должника (арест имущества и его реализация); обращения взыскания на заработную плату, пенсию, стипендию и иные виды доходов должника и других мер, предусмотренных законодательством.

Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре. В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами, регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров.

Необходимо отметить, что в соответствие с законодательством РК одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что права граждан, проживающих по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда в части оплаты за жилье и коммунальные услуги, защищаются как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта РК. Плата за жилое помещение по договору социального найма строго лимитирована. В переходный период на полную оплату жилья и коммунальных услуг малоимущие граждане защищены действующим законодательством, которым предусмотрены компенсации (субсидии) на оплату ЖКУ такой категории граждан. Но поскольку оплата жилого помещения является обязанностью нанимателя, то за нарушение им своих обязательств законом предусмотрено наказание.

Таким образом, из приведенных в главе 2 данных, мы видим, что действующим законодательством права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения достаточно защищены, и что противоречия между сторонами, если они не устранены путем переговоров, должны быть разрешены только в судебном порядке. Однако, в реальной жизни наниматели жилых помещений, как правило, ущемлены в своих правах, поскольку жилищный фонд содержится собственником в большинстве своем крайне неудовлетворительно, услуги - низкого качества.

2.3 Расторжение договора найма жилого помещения

Гражданское законодательство устанавливает возможность расторгнуть договор по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 24 з-на РК «о жилищных отношениях »). В свою очередь, жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное место жительства в другой район, договор считается расторгнутым со дня выезда .

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает две возможности ее осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и, как следствие, выселение - производится в судебном порядке.

В случаях, указанных в законе, выселяемым гражданам предоставляется другое жилое помещение:

если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой;

Выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым их этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления (ст. 116 з-на РК «о жилищных отношениях »).

2. если дом (жилое помещение) грозит обвалом, гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения) другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет его жилищного фонда либо соответствующей организации .

Кроме того, согласно ст. 118 з-на РК «о жилищных отношениях », офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, и проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не меньше ранее занимаемого. При этом, если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему, соответственно, должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 15 кв. м жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя.

Жилищное законодательство предусматривает случаи, когда выселение возможно с предоставлением гражданам другого жилого помещения. На сегодняшний день з-на РК «о жилищных отношениях » содержит норму, в соответствии с которой в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию (п. 2 ч. 1 ст. 95), возможно выселение их в другие жилые помещения, причем никаких требований к этим помещениям законодатель не предусмотрел.

Жилищное законодательство предусмотрело ряд ситуаций, при которых виновное поведение нанимателя или члена его семьи может служить основанием для расторжения с ним договора найма жилого помещения и последующего выселения без предоставления жилья.

Так, п.5 ст. 24 з-на РК «о жилищных отношениях » предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения нанимателя, членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц, если они систематически разрушают или портят жилое помещение; используют его не по назначению, систематически нарушают правила общежития и делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире, или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия не оказывают результата; лишены родительских прав и их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Разрушение или порча жилого помещения, тем более носящее систематический характер, в судебной практике встречается довольно редко. Противоправность поведения лица в данном случае может выражаться не только в активных, но и в пассивных действиях (например, непринятие мер к устранению течи водопроводных труб). В то же время невыполнение нанимателем обязанностей по текущему ремонту не может служить основанием для его выселения. В этом случае возможно лишь привлечение гражданина к административной или иной ответственности. Возмещение причиненного вреда должно производиться в полном объеме.

В случаях систематического разрушения или порчи жилого помещения виновные в этом наниматель, члены его семьи, другие совместно проживающие с ним лица могут быть выселены судом без предоставления другого жилого помещения, если ранее принятые к ним меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Использование жилого помещения не по назначению означает, что наниматель и члены его семьи пользуются им в качестве подсобного (например, мастерской) или разводят в нем животных и др.

Как и в рассмотренных выше ситуациях, для выселения нанимателя необходимо предварительное применение к нему мер предупреждения и общественного воздействия.

Систематическое нарушение правил общежития - это наиболее распространенное основание для выселения. Следует иметь в виду, что столь серьезное последствие расторжения договора найма может иметь место лишь в отношении непосредственного нарушителя порядка. Если, к примеру, таковым является только один член семьи нанимателя, то другие его родственники или сам наниматель не могут быть выселены. Необходимо также учитывать, что даже если лицо действительно нарушало установленные правила поведения, но не признается виновным по причине невменяемости, в силу болезни, выселить его из занимаемого помещения нельзя. Конфликтная ситуация должна разрешиться другим путем.

В частности, если лицо, страдающее душевной болезнью, проживает в общей коммунальной квартире, то либо ему, либо его соседям в зависимости от ситуации может быть предоставлено другое помещение.

Выселение без предоставления другой жилой площади в связи с лишением родительских прав производителя при наличии двух обязательных условий:

1. должно иметься вступившее в законную силу решение суда о лишении родительских прав конкретных лиц;

2. поведение таких лиц должно создавать невозможность их дальнейшего проживания вместе с несовершеннолетними детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Если виновным является только один из родителей, лишенный родительских прав, второй родитель не может быть выселен из занимаемого помещения.

Обратиться с иском в суд о выселении может прокурор, опекун, районный отдел народного образования и др.

Альтернативой выселению без предоставления другой жилой площади за невозможностью совместного проживания может служить принудительный обмен в форме переселения. Суд может обязать виновное лицо произвести такой обмен, если заинтересованная в обмене сторона подберет подходящий вариант обмена (ч. 2 ст. 98 з-на РК «о жилищных отношениях »). При этом следует учитывать, что переселяемому взамен предоставляется «другое жилое помещение», специальных требований к которым законодатель также не установил, главное, чтобы оно было жилое.

Предусмотрен еще один случай выселения граждан без предоставления им другого жилого помещения. В таком порядке могут быть выселены лица, самоуправно занявшие жилое помещение. Для указанной категории дел установлен административный порядок выселения с санкции прокурора.

Это объясняется тем, что, несмотря на вселение, граждане не приобретают законного права пользования жилым помещением, с ними не заключается договор, который может быть расторгнуть в судебном порядке.

Гражданский кодекс РК содержит положения о расторжении договора найма жилого помещения, относящиеся к коммерческому найму, и применяемые к социальному найму, если для его расторжения не установлены иные правила.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя об этом за три месяца (п.6 ст. 24 з-на РК «о жилищных отношениях »).

Договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа:

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей. В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.

Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после этого продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

По всем трем случаям суд может предоставить нанимателю срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

Действующее законодательство называет случаи, когда по требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного содержания;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством РК.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РК предусматривает выселение из жилого помещения нанимателя и других граждан на основании решения суда.

Таким образом, кроме добровольного расторжения по инициативе нанимателя, договор найма жилого помещения (оба его вида) может быть расторгнут только в судебном порядке. Но жилищное и гражданское законодательство по-разному трактуют последствия решения суда: жилищное законодательство указывает с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения происходит выселение, гражданское законодательство такого уточнения не дает, поэтому можно считать, что граждане, проживающие по договору социального найма более защищены.

Заключение

Регулирование имущественных отношений частным правом все более совершенствуется. В первую очередь это проявляется в появлении в нашем законодательстве развернутой системы вещных прав. В результате и содержание договорных отношений претерпевает изменения, нормы регулирующие их теснее корреспондируются с нормами подотрасли права собственности и вещных прав. Вопрос об отнесении права аренды к вещным правам долгое время оставался спорным. В последних казахстанских работах, посвященных вещным правам, аренда относится к ним. Вещные права в РК. Отв.редактор член корреспондент Академии наук РК, доктор юр.наук М.К. Сулейменов Алматы 1999 г.с.35. Такой же подход, как видим, отражен в легальном определении аренды, которая наряду с пользованием предусматривает и владение. Это законодательное решение придает большую стабильность. Таким образом, договор имущественного найма выполняет роль эффективного правового регулятора использования чужого имущества теми лицами, которые по тем или иным причинам не могут позволить иметь его на праве собственности или если в этом у них нет необходимости. Стоит заметить, что в некоторых случаях аренда (например аренда земли) рассматривалась даже как альтернатива праву собственности (речь идет о долгосрочной аренде, до 99 лет , предусмотренной ст.41 Указа президента РК, имеющий силу закона, «О земле» от 22 декабря 1995 г. Такое понимание в целом ив действующем законодательстве. Теперь аренда (право временного пользования) может быть предоставлена на срок до 49 лет (ст. 28 Закона республики Казахстан «О земле» от 24 января 2001 г.) Но в целом это является нетипичным для договора имущественного найма.

Аренда призвана удовлетворять не только интересы нанимателя. В нормах о ней имеет место учет и интересов наймодателя. Как титульный собственник он все равно находится в более привилегированном положении, чем наниматель.

Продает предмет лизинга лизингодателю с условием обратного получения данного предмета лизинга в лизинг в качестве лизингополучателя;

2.банковский лизинг, в котором в качестве лизингодателя выступает банк;

полный лизинг -разновидность лизинга, при котором техническое обслуживание предмета лизинга и его текущий ремонт осуществляются лизингодателем.

Таким образом, финансовый лизинг отличается средне и долгосрочным характером договоров, амортизацией полной или большей части стоимости оборудования. Наряду с ним существует так называемый оперативный лизинг, характеризующийся более коротким сроком договора, который меньше срока службы изделия. При нем происходит неполная амортизация оборудования. После этого оно может снова сдано в лизинг лизингодателю. Этот вид лизинга предлагается в основном производителями оборудования, торговыми компаниями. Нургалиева Н. Лизинг - особый вид договора имущественного найма. Юридическая газета. 20 января 1999 г.

Договор лизинга является двусторонним договором, хотя его участниками являются всегда три субъекта: продавец, лизингодатель, лизингополучатель. Договор лизинга должен быть заключен в письменной форме, поскольку он относится к тем договорам имущественного найма, которые заключаются между субъектами предпринимательской деятельности.

К существенным особенностям договора лизинга помимо условия об объекте относятся и ряд других условий. Лизингодатель должен согласовать с лизингополучателем личность продавца

По оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с имущественным наймом и жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с этими вопросами.

Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами РК своего конституционного права на жилище.

Проведенный в данной работе анализ существующего гражданского и жилищного законодательства, а также имеющейся судебной практики позволяет сделать следующие выводы:

с принятием нового Гражданского кодекса РК, ч. I и II, жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор имущественного найма и жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;

Тем не менее, в вопросах сохранения права пользования жилым помещением при временном отсутствии нанимателя и (или) членов его семьи, в вопросах обмена, бронирования жилого помещения, изменения условий договора, расторжении договора и выселения наниматели по договору социального найма имеют больше прав и более защищены.

К договору найма жилого помещения предъявляются следующие требования:

договор найма жилого помещения должен учитывать интересы обеих сторон: как наймодателя, так и нанимателя;

во избежание неправильных толкований и для разрешения различных споров относительно прав и обязанностей сторон необходима письменная форма его заключения;

поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, то все вопросы, связанные с платой за жилое помещение, должны быть четко регламентированы в договоре; в договоре социального найма плата за жилое помещение лимитирована действующим законодательством, в коммерческом договоре плата - по соглашению сторон;

договор социального найма жилого помещения - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный;

кроме случаев добровольности нанимателей и членов его семьи договор социального найма жилого помещения, может быть расторгнут только в судебном порядке с обязательным указанием о выселении с предоставлением другого жилого помещения или нет; договор коммерческого найма расторгается также по решению суда, и наниматель и постоянно проживающие с ним граждане подлежат выселению.

Права на жилые помещения, возникающие из договоров социального и коммерческого найма (сроком до 1-го года), не подлежат государственной регистрации.

Мои предложения:

в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РК совместно с депутатами Парламента РК, предусмотреть конкретные мероприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларированию Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению населения РК комфортными жилыми помещениями с полным набором всех необходимых услуг.

необходимо ускорить принятие Парламентом РК нового Жилищного кодекса РК, а также устранить разногласия между нормами Гражданского кодекса, с одной стороны и указами Президента РК и постановлениями Правительства РК с другой стороны по структуре платежей граждан по договору найма и по срокам переходного периода;

в соответствии с нормами ГК, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями.

Список использованной литературы

1.Конституция Республики Казахстан, принята на республиканском референдуме 30 августа 1995 г.

2.Гражданский кодекс Республики Казахстан (общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 г Гражданский Кодекс РК, Алматы “Жетi Жаргы” 1996.

3.Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 2727 от 25 декабря 1995г.

4.Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О земле" № 2717 от 22 декабря 1995 г.

5.Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года N 94-1 О жилищных отношениях

6.Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" № 2235 от 24 апреля 1995 г.

7.Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" №2723 от 23 декабря 1995 г.

8.Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона, "О недрах и недропользовании" от 27 января 1996 г.

9.Закон Республики Казахстан "О рынке ценных бумаг" от 5 марта 1997 г.

10. Гражданский процессуальный кодекс Казахской ССР (утвержден Законом Казахской ССР от 28 декабря 1963 г.) с изменениями и дополнениями

11. Правила по проведению технического обследования недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждены Приказом Министра Юстиции Республики Казахстан от 4 июля 1998 г. №81)

12.Постановление Правительства от 4 декабря 2001 года № 1560 "О Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан"

13. "Об утверждении порядка залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов" Постановление Правительства Республики Казахстан № 711 от 6 июня 1996 г.

14. Положение об использовании залога таможенными органами Республики Казахстан. Утверждено приказом Таможенного Комитета при Кабинете Министров Республики Казахстан № 95-П от 31 августа 1995 г.

15. Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Общая часть. Выпуск - 1.//Алматы, 1996.-192 с.

16. Гражданский кодекс Республики Казахстан - толкование и комментирование. Общая часть. Выпуск - 2.//Алматы. Баспа, 1996.-192 с.

17.Постановление Правительства от 4 декабря 2001 года № 1560 "О Концепции совершенствования и развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Казахстан"Казахстанская правда N 18.

18. Алексеев С.С. Теория государства и права: новые идеи М. ВЕК 1993 г.

19. Алексеев С.С. Государство и право У чебное пособие А-ы 1993 г.

20. Басин Ю.Г. Общие положения Гражданского кодекса Республики Казахстан//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 12, с. 2-8.

21. Бобряшова О. Способы обеспечения обязательств//Алматы/ "Предприниматель и право", 1996, № 4, с. 5-7.

22. Васенин А.П. Залог - как способ обеспечения обязательств//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.

23. Головин Ю. Земля - как предмет залога. // Рос. Юстиция. 1997. №2.

24. Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. - М.: Бек, 1993.

25. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. 1997.

26. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке: Проблемы и перспективы // Юридический мир. 1998. №2.

27. Грибанов В.П.. Сроки в гражданском праве. М., 1967, стр.46

28. Добаткин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости // Юридический мир. 1998..№ 1.

29. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. - М.: Нов. Юрист, 1998.

30. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.

31. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения // Адвокат. 1999. № 9.

32. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9.

33. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. - М. 1999.

34. Коммерческий договор: от заключения до исполнения//М., "Маркетинг", 1995.-324 с.

35. Кравченко А.И. Законодательство об ипотеке//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.

36. Красавчиков О.А.. Советское гражданское право. М., «Спарк», 1995, стр.73

37. Мамонтов Н.И. Обязательства и их исполнение//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.

38. Матвеев Ю.В. Экономико-правовые проблемы приватизации в РФ. // АТВШМ. 1998. №4.

39. Нургазиева Л.А. Виды расчетов с иностранными покупателями//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 22, с. 8-10.

40. Ойгензихт В.А.. Воля и волеизъявление. Душанбе, «Дониш», 1983, стр.88

41. Осипов Е.Б. Некоторые аспекты залоговых правоотношений//Алматы, Адилет/ В сб. "Комментарии гражданского законодательства", том 1-3, 1996-1997 г.г.

42. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.

43. Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998. №10.

44. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право. 1998. №6.

45. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист. 1997. №3.

46. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. №4. - С.4.

47. Рубанов А. Залог и банковский счёт. Его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1997. №9.

48. Саутпаева А.С. Банковская гарантия//Алматы/ "Внешнеэкономическая деятельность в Казахстане", 1996, № 9, с. 6-7.

49. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1997. № 7.

50. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.

51. Суханов Е.А.. Гражданское право в 2-х томах. Том 1., М., «Бек», 1994, стр. 63

52. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997. №9.

53. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. №9.

54. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., «Бек», 1994, стр.21

55.Щиголев Ю. Гричанин И. «Способы защиты прав граждан на рынке жилья», Правовая база «Гарант», 2002 г.

56. «Как решить ваши жилищные проблемы», -СПб., АКМЕ., 1994 г.

57. Андрианов И.И. «Жилищное законодательство», М, Юрист,2002 г.

58.«Российское гражданское право». Том 1, Москва “ Высшая школа” 1995 г. Под редакцией Красавчикова О.А.

59.Щиголев Ю. Гричанин И. «Способы защиты прав граждан на рынке жилья», Правовая база «Гарант», 2002 г.

60.Калпин А.Г., Масляев А.И. «Гражданское право», часть 1. Учебник / Москва 1997 г.

61.Садиков О.Н. «Гражданское право России», часть 1. /Москва 199663. Гражданское право. Словарь справочник / Под ред. Тихомирова М. - Москва 1996 г.