Государственная регистрация производится в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.. На основании этих Правил факт государственной регистрации договоров недвижимого имущества удостоверяется штампом и регистрационной надписью на оригинале договора. Регистрационная надпись содержит дату регистрации и номер, под которым договор вносится, а Единый государственный реестр. С момента государственной регистрации договор становится правоустанавливающим документом. В случаях передачи в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной федеральной собственностью, регистрируются все экземпляры договора (арендодателя, Минимущества России и арендатора). Таким образом регистрируется не право аренды и не право-обременение, а регистрируется договор аренды недвижимого имущества (здания).

Характеризуя договор аренды зданий, необходимо отметить, что аренда обременяет вещное право другого субъекта (арендодателя). Поэтому в пункте 3 статьи 26 Федерального закона о регистрации указывается, что договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. С учетом этого в процессе государственной регистрации договоров аренды зданий сведения об этих договорах вносятся в 3 подраздел Единого государственного реестра, который называется "Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества". В этом подразделе Единого государственного реестра ведется подраздел, в который вносятся сведения об аренде зданий: данные об арендуемом объекте недвижимости, указывается срок аренды. Когда договор аренды здания прекращает свое действие, запись в реестре об обременении права собственности (или хозяйственного ведения) погашается штампом. Таким образом, в Единый государственный реестр вносятся данные не о правах на недвижимое имущество, а сведения об объекте недвижимого имущества и соответствующем договоре, из которого возникает право аренды здания (сооружения).

Вместе с тем, хотелось бы отметить, что имеются некоторые моменты, которые дают основание ряду авторов характеризовать аренду не только как право-обременение, а также в качестве вещного права. Одной из особенностей договора аренды здания (сооружения) является наделение арендатора статусом титульного владельца со всеми вытекающими отсюда последствиями. В частности, Гражданский кодекс предоставил арендатору вещно-правовые способы защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса право на истребование имущества, а также на защиту прав от нарушений, не связанных с лишением владения, принадлежат лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на основании, предусмотренном законом или договором. В юридической литературе помимо вышеназванного элемента вещно-правовых отношений выделяют еще один - наличие у арендатора права следования" Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 77..

Это нашло отражение в Гражданском кодексе, включившем норму, в соответствии с которой переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса).

Рассмотрим эту проблему несколько подробнее. В теории гражданского права принято разделять средства защиты права собственности и других вещных прав на две группы. К первой группе относятся вещно-правовые средства защиты права собственности, характеризующиеся тем, что они направлены непосредственно на защиту права собственности (иного вещного права). Они не связаны с конкретными обязательствами и применяются в целях восстановления владения, пользования и распоряжения собственника принадлежащей ему вещью, либо устранения препятствий при осуществлении этих правомочий. К числу вещно-правовых относятся иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, а также иск о признании права собственности.

Вторую группу гражданско-правовых средств защиты права собственности образуют обязательственно-правовые средства защиты права собственности и других вещных прав. К этой группе относятся такие иски, как, например, иск о возмещении причиненного собственнику вреда, иск о возврате вещи, предоставленной в пользование по договору, иск о возврате неосновательно приобретенного имущества и другие. Характерной особенностью этих средств защиты является то, что они вытекают непосредственно не из права собственности, а основаны на обязательствах (нормах договора) Федоткина Н. Неосновательная аренда [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 49. - С. 9..

Нетрудно заметить, что арендатор использует вещно-правовую защиту своего права пользования (статья 305 Гражданского кодекса). В ряде случаев арендатор вправе осуществить защиту от притязаний собственника (арендодателя) арендованного имущества.

Наличие указанных выше вещно-правовых элементов - предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования - дает известные основания для отнесения права аренды к вещным правам Гражданское право: Учебник Т. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С. 152; Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. [Текст] - М., БЕК. 1991. - С. 193-196..

Такая точка зрения представляется хотя и не бесспорной, но все же имеющей определенные основания. Законодатель, перечисляя вещные права лиц, не являющихся собственниками (статья 216 Гражданского кодекса), оставил этот перечень открытым. Это неслучайно, поскольку с учетом перспектив экономического развития будет соответственно изменяться и гражданское законодательство. Кроме того, разграничение вещных и обязательственных прав не всегда можно четко провести.

С нашей точки зрения, право аренды является по своей юридической природе комплексным, сочетающим в себе, с одной стороны вещно-правовые элементы, с другой стороны, имеющим характеристики обязательственного права. Другим таким комплексным правом, по-нашему мнению, является право залога, которое также сочетает в себе элементы вещного права и обязательства. Изучение юридической природы аренды наряду с такими вещными правами, как сервитуты, является важным направлением в юридической науке, поскольку эти правовые институты в настоящее время недостаточно исследованы учеными-юристами. Вместе с тем, уже сейчас очевидно, что в ближайшее время они будут использоваться так же широко, как право хозяйственного ведения и оперативного управления.

Как мы говорили, договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации, именно с этого момента договор вступает в силу. С момента введения в действие Закона о государственной регистрации прошло четыре года. За прошедший период накопилась определенная практика применения норм Закона о регистрации, которая выявила ряд пробелов и коллизий в правовом регулировании в этой области правоотношений.

Наиболее распространенной причиной отказа в регистрации договоров аренды зданий является наличие в договоре неточностей в описании предмета договора аренды. Это выражается, в частности, в несоответствии данных, указанных в договоре аренды и представленных документах БТИ. Например, в договоре аренды помещения указана площадь, которая не совпадает по размеру с документами БТИ, что является недопустимым, т.к. в этом случае затрудняется определение предмета договора аренды.

Другой серьезной проблемой является ситуация, при которой происходит регистрация договора аренды помещения на площади, ранее уже обремененные арендой, и договор еще не расторгнут. Эта ситуация возникает в силу ряда причин. Прежде всего, это обусловлено тем обстоятельством, что Федеральный закон о регистрации вступил в силу с января 1998 года, и он не имел обратной силы. Поэтому до января 1998 года отсутствовал Единый реестр государственных данных, который позволил бы избежать заключение договора аренды на обремененные площади.

Другой причиной заключения договора аренды на обремененные площади является отсутствие единого порядка предоставления в регистрирующий орган информации об изменении договора аренды (например, в случае увеличения размера арендуемых площадей). В этой связи необходимо остановиться на вопросе о регистрации изменений договора аренды в связи с изменением размера арендной платы. В настоящее время регистрирующий орган регистрирует все изменения к договору аренды по заявлению арендатора Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Правоведение. - 2008. - № 1. - С. 17..

На наш взгляд, изменение размера арендной платы можно юридически оформить двумя способами. Во-первых, это изменение оформляется путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды. В этом случае, очевидно, его необходимо зарегистрировать, т.к. согласно Гражданскому кодексу, если подлежал государственной регистрации основной договор (аренды), то его последующие изменения и дополнения также должны быть зарегистрированы.

Представляется, что возможен и другой путь, позволяющий избежать государственной регистрации изменения размера арендной платы.

В некоторых договорах предусмотрено право арендодателя изменять ставку арендной платы. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год. В соответствии с этим арендодатель уведомляет письменно арендатора об изменении размера арендной платы по решению собственника имущества и указывает дату, с которой вводится новая ставка. Таким образом, на наш взгляд, возможно избежать регистрации изменений договора аренды, касающихся увеличения (или уменьшения) размера арендных платежей, если арендатор после получения уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы начинает оплату по новым ставкам, выражая тем самым свое согласие.

К числу проблем, наименее урегулированных правовыми нормами, относится проблема внесения права аренды в залог и внесение прав арендатора в качестве взноса в уставный капитал акционерных обществ. Как показывает практика, названные выше формы распоряжения государственной собственностью представляют значительный интерес. Вместе с тем, вследствие отсутствия правовой регламентации нередко бывают различные нарушения, выражающиеся, например, в не целевом использовании зданий, являющихся федеральной собственностью.

Сказанное выше свидетельствует о наличии пробелов в правовом регулировании арендных отношений вообще и аренды зданий в частности. Кроме того, законодательные акты, регулирующие вопросы передачи в аренду зданий и сооружений, не систематизированы, часть из них принята до введения в действие Гражданского кодекса, в результате чего нормы некоторых федеральных законов находятся в противоречии с нормами Кодекса. После принятия Гражданского кодекса прошло 13 лет. За это время накопилась значительная практика заключения договоров аренды зданий и сооружений, а также арбитражная практика по разрешению споров в области заключения и исполнения договоров аренды зданий.

В ближайшее время представляется перспективной работа по совершенствованию действующего законодательства в области арендных отношений (Гражданского кодекса, федеральных законов), а также по подготовке новых законодательных актов в этой области.

1.3 Совершенствование законодательства об аренде зданий и сооружений

В первую очередь необходимо определить, относятся ли объекты, незавершенные строительством, к объектам недвижимости. Статья 219 Гражданского кодекса связывает возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здания, сооружения) с государственной регистрацией этого имущества. Исходя из этого, в юридической литературе сложилось мнение о том, что до момента государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой совокупность строительных материалов и конструкций Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 78..

Несколько иной подход к этим объектам содержит пункт 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который определяет объект незавершенного строительства как объект недвижимого имущества. Надо заметить, что в этом законе не был определен момент приобретения объектом незавершенного строительства правового статуса недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации право на незавершенный объект строительства регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом. Следовательно, можно сделать вывод, что право (собственности, аренды) на объект недвижимости, незавершенный строительством, подлежит регистрации в случае, если этот объект не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику (владельцу) необходимо совершить с этим объектом сделку (сдать в аренду или продать).

Органы, осуществляющие государственную регистрацию, выдают свидетельства на объекты незавершенного строительства при завершении сделок с ними Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства [Текст] // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2001. - № 1. - С. 18..

В этой связи следует учитывать также официальную судебную практику по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу, которая нашла отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 24.. Указанное постановление дает разъяснение, согласно которому по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса и статьи 25 Закона о государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Исходя из этого, при разрешении судами споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты им необходимо руководствоваться нормами, регламентирующими отношения собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, с учетом особенностей возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства.

Подытоживая сказанное, можно сделать вывод о наличии двух необходимых условий, позволяющих отнести объект незавершенного строительства к недвижимому имуществу:

1) объект незавершенного строительства не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;

2) наличие субъектов (юридических лиц), желающих совершить сделку с объектом незавершенного строительства до момента сдачи его в эксплуатацию.

В настоящее время отсутствуют нормативные акты, устанавливающие единый порядок распоряжения объектами незавершенного строительства путем их продажи, мены, передачи в аренду и т.д.

Минимущество России издало распоряжение от 18.01.2001 № 91-р "Об организации учета и вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности" Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 5. - С. 18.. В соответствии с указанным постановлением создана комиссия Министерства по учету и вовлечению в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Учитывая практическое значение решения вопросов вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, представляется целесообразным решить эту проблему следующим образом. В ходе подготовки проекта закона об управлении федеральной государственной собственностью необходимо включить в этот законопроект специальный раздел, нормы которого регламентировали бы порядок распоряжения объектами незавершенного строительства. В частности, должен быть урегулирован порядок предоставления этих объектов предприятиям и организациям на праве хозяйственного ведения или собственности, передачи указанных объектов в аренду с правом вложения инвестиций и последующим оформлением права собственности и другие вопросы Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 21..

В связи с тем, что правовая регламентация указанных вопросов является весьма важной для выполнения задач поступления денежных средств в федеральный бюджет, названная проблема до принятия закона об управлении федеральной государственной собственностью может быть решена в постановлении Правительства Российской Федерации.

Правового решения требуют некоторые проблемы, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений.

При продлении срока договора аренды здания, заключенного первоначально на срок менее одного года возникает вопрос о необходимости государственной регистрации такого договора. Например, стороны заключили договор аренды здания сроком на одиннадцать месяцев. Согласно условию договора по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания договора ни одна из сторон не уведомила другую об отказе от продления договора. Поскольку договор аренды первоначально был заключен на срок менее года, то он не требует государственной регистрации. После пролонгации договора аренды возникает вопрос о необходимости его регистрации. Чтобы решить этот вопрос, необходимо определить, является ли продление срока договора аренды по своей сути новым договором или это тот же первоначальный договор, но уже со сроком действия свыше одиннадцати месяцев. С нашей точки зрения, продление срока договора аренды не следует рассматривать как заключение нового договора по следующим основаниям. Отношения аренды продолжаются между теми же сторонами, предметом договора является то же самое здание, т.е. все условия первого договора сохраняются. Изменяется только срок договора аренды здания - с истечением одиннадцати месяцев, составляющих срок договора, сторонам необходимо осуществить государственную регистрацию договора. Представляется, что юридическое закрепление такого подхода к пролонгированным договорам аренды зданий позволит улучшить государственный учет этих договоров и в конечном счете увеличить поступление в бюджет арендных платежей.

Другим не решенным действующим законодательством вопросом является вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Случаи заключения договора аренды зданий на неопределенный срок встречаются на практике нередко. Поскольку пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания, заключенного на срок не менее одного года, практически стороны не направляют на государственную регистрацию договоры аренды, заключенные на неопределенный срок. Такой подход представляется неверным. Анализ заключенных на неопределенный срок договоров аренды зданий показывает, что аренда по этим договорам продолжается длительное время (в течение нескольких лет). Как и в случае пролонгации договоров аренды, которые заключаются на срок до одного года, заключение договоров аренды здания на неопределенный срок позволяет сторонам избежать государственной регистрации. В свою очередь отсутствие государственной регистрации договоров аренды создает условия для поступления арендных платежей в бюджет не в полном объеме, поскольку в этом случае арендная плата поступает на расчетный счет арендодателя, а также для нецелевого использования объектов федеральной государственной собственности.

С учетом сказанного, необходимо юридически закрепить положение о том, что договоры аренды зданий (сооружений), заключенные на неопределенный срок, подлежат государственной регистрации. В связи с этим представляется необходимым внести соответствующие изменения в статью 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, дополнив ее новым пунктом о регистрации договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, а также заключенных первоначально на срок до года, но затем пролонгированных.

Перечисленные выше проблемы не исчерпывают весь круг вопросов, возникающих в процессе заключения и исполнения договоров аренды зданий.

Многие авторы отмечают наличие коллизий между нормами Гражданского кодекса и Федеральным законом о государственной регистрации, а также несоответствие норм внутри самого Гражданского кодекса Витрянский В.В. Указ.соч. - С. 43; Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика. - 1998. - № 1. - С. 33.. В то же время практика выявила наличие пробелов в правовом регулировании аренды объектов недвижимости. Гражданский кодекс выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Однако, на наш взгляд, нормы Гражданского кодекса не отражают в полной мере особенностей правового режима использования объектов недвижимого имущества по договору аренды. Представляется, что имеющиеся особенности правового режима объектов недвижимого имущества предполагают правовую регламентацию в специальном законодательном акте.

На сегодняшний день вопросы использования недвижимого имущества регулируют несколько законов, среди которых есть федеральные законы. В число этих законов входят Закон Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 23. - Ст. 1239., Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400., Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813..

Перечисленные выше законодательные акты в той или иной мере регламентируют порядок использования объектов недвижимого имущества. Так, Закон Российской Федерации «О залоге» в качестве объектов залога определяет не только здания, строения и предприятия (статьи 42 - 45), но он также предусмотрел возможность предоставления в залог прав арендатора.

Федеральный закон от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в статье 72 предусмотрел, что залогодатель вправе сдавать в аренду имущество, переданное в ипотеку.

В Федеральном законе от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена государственная регистрация права аренды недвижимого имущества (о противоречиях статьи 26 данного закона с нормами Гражданского кодекса мы уже ранее говорили). На основании этого закона в настоящее время осуществляется регистрация договоров аренды зданий и сооружений и ведется соответствующий Единый реестр.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 8) проведение оценки объектов недвижимого имущества является обязательной в определенных этим законом случаях, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской федерации или муниципальным образованиям в целях их приватизации, передачи в доверительное управление или передачи в аренду.

В некоторых кодексах содержатся специальные разделы, посвященные арендным отношениям. Например, Лесной кодекс Российской Федерации Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278. содержит главу 6, которая регламентирует порядок сдачи в аренду участков лесного фонда. Статья 72 Кодекса устанавливает, что договор аренды участка лесного фонда заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с гражданским законодательством.

Кодекс внутреннего водного транспорта в главе 10 определяет порядок аренды судов. При этом статья 60 кодекса прямо ссылается на гражданское законодательство, в соответствии с которым осуществляется аренда судов на внутреннем водном транспорте.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. также включает нормы, регулирующие права и обязанности арендаторов земельных участков, а также нормы, устанавливающие гарантии прав арендаторов и защиту их прав.

Помимо названных выше законов и кодексов, регулирующих отношения в сфере аренды различных объектов недвижимости - земельных и лесных участков, зданий (сооружений), действуют нормы ряда иных законов, которые устанавливают порядок сдачи в аренду зданий и сооружений, принадлежащих предприятиям и учреждениям некоторых отраслей. Речь идет о федеральных законах, которые наделяют некоторые предприятия и учреждения правом самостоятельно без согласия Минимущества России сдавать в аренду здания, принадлежащие этим предприятиям на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (подробнее этот вопрос освещался в главе 2). Это, например. Федеральный закон "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 35. - Ст. 4135., статья 27 которого наделяет правом высшее учебное заведение выступать в качестве арендодателя закрепленного за ним недвижимого имущества с согласия ученого совета высшего учебного заведения Возчиков М. Учреждение-арендодатель [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 26. - С. 7..

Особенностью договоров аренды, заключаемых высшими учебными заведениями, является получение согласия ученого совета высшего учебного заведения на передачу в аренду закрепленных за ним объектов недвижимости. На практике получение согласия ученого совета высшего учебного заведения оформляется письменно. Очевидно, что с получением такого согласия договор может считаться согласованным с собственником.

Аналогичные нормы, разрешающие некоторым предприятиям и организациям самостоятельно без согласия Минимущества России заключать двухсторонние договоры аренды на здания, закрепленные за этими предприятиями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, содержат также Федеральные законы "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 169. (статья 4), "О почтовой связи" Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 29. - Ст. 3697. (статья 25), Федеральный закон "Об образовании" Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150. (статья 39).

Помимо названных предприятий и организаций, правомочием самостоятельно сдавать в аренду федеральное государственное имущество наделены также научно-исследовательские учреждения Российской Академии Наук и Российской Академии сельскохозяйственных наук.

Некоторые из вышеупомянутых законов были приняты еще до введения в действие Гражданского кодекса, другие законы - уже после принятия Кодекса. И в том, и в другом случае обращает на себя внимание тот факт, что в этих законах нормы, касающиеся арендных отношений, носят фрагментарный характер.

Среди ученых-юристов высказывается сомнение в правомерности норм перечисленных выше законов, наделяющих предприятия и учреждения правом заключать договоры аренды без согласия собственника. На этом основании делается вывод о том, что нормы указанных законов противоречат статьям 295 и 298 Гражданского кодекса, согласно которым предприятие и учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним недвижимым имуществом.

Что касается права учреждений передавать в аренду принадлежащее им на праве оперативного управления недвижимое имущество, то при решении этого вопроса, на наш взгляд, необходимо исходить из пункта 3 статьи 120 Гражданского кодекса, в соответствии с которым особенности правового положения отдельных видов государственных и иных учреждений определяется законом и иными правовыми актами. Иными словами, речь идет о том, что особенности правового положения учреждений, их правомочия регулируются специальными законами. Общие и специальные нормы имеют определенное законодательством соотношение: общие нормы применяются в случае, когда иное не предусмотрено специальными правилами, т.е. приоритетное значение придается специальным нормам. Применительно к учреждениям нормы Гражданского кодекса являются общими, а нормы федеральных законов ("О почтовой связи", "Об образовании" и другие) являются специальными. С учетом этого, можно сказать, что противоречия между нормами статьи 295, статьи 298 Гражданского кодекса и нормами указанных выше федеральных законов не имеется. Одной из серьезных и пока что не решенных проблем в области правового регулирования арендных отношений является порядок заключения договоров аренды зданий, которые являются памятниками истории и культуры. Здесь возникает комплекс правовых вопросов, которые до настоящего времени не урегулированы ни нормами Гражданского кодекса, ни какими-либо иными нормами.

Первая правовая проблема при аренде зданий, относящихся к памятникам истории и культуры, заключается в определении принадлежности данного объекта к конкретной категории памятников. В зависимости от принадлежности здания к категории памятника истории и культуры общероссийского (федерального) или местного значения осуществляется разграничение государственной собственности на эти объекты. В зависимости от этого арендодателем выступает Минимущество России либо органы местной администрации, на территории которых расположены здания - памятники. В настоящее время при решении вопроса о разграничении государственной собственности на объекты, являющиеся памятниками истории и культуры, применяется пункт 3 раздела 1 приложения 1 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1992. - № 3. - Ст. 89.. Согласно этому пункту исключительно к федеральной собственности отнесены объекты историко-культурного наследия общероссийского значения, расположенные на территории Российской Федерации.

Объекты исторического и культурного наследия (памятники истории и культуры) подразделяются на объекты федерального (общероссийского) значения и на памятники истории и культуры местного значения.

Что касается памятников истории и культуры общероссийского значения, то на основании пункта 3 раздела 1 приложения 1 к постановлению № 3020-1 эти объекты относятся к федеральной собственности. Поэтому при заключении договора аренды необходимо согласие Минимущества России, которое осуществляет правомочия собственника.

Вопрос о принадлежности памятников истории и культуры местного значения к федеральной или муниципальной собственности остается не решенным на правовом уровне. В свою очередь арбитражная практика по этой проблеме противоречива, судебные решения недостаточно аргументированы. В целом надо отметить, что в настоящее время наблюдается тенденция отнесения памятников истории и культуры местного значения к муниципальной собственности. Эта тенденция прослеживается в решениях арбитражных судов, которые чаще всего основаны на решениях местных органов власти, принятых без учета волеизъявления собственника (государства). В результате этих решений заключаются договоры аренды зданий, относящихся к памятникам истории и культуры местного значения, в которых арендодателем выступает муниципальный орган, а не территориальный орган Минимущества России, в практике встречаются случаи приватизации зданий, являющихся памятниками истории и культуры местного значения, а также факты их разрушения.

С нашей точки зрения, здания, являющиеся памятниками истории и культуры местного значения, относятся к федеральной собственности по следующим основаниям. В пункте 3 постановления № 3020-1 указывается, что объекты, не указанные в приложениях к этому постановлению подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации на основании их предложений. До момента определения конкретного собственника они относятся к федеральной собственности. Следовательно, пункт 3 указанного постановления должен применяться и к памятникам истории и культуры местного значения.

На сегодняшний день в Москве существует следующий порядок заключения договоров аренды зданий, являющихся памятниками истории и культуры. Заключается охранно-арендный договор, сторонами которого выступают арендатор и Главное управление охраны памятников (города Москвы), являющееся арендодателем, на балансе которого находятся здания-памятники. Следует отметить, что на балансе этого управления находятся памятники и федерального и местного значения. Таким образом, сложилась ситуация, когда здания, являющиеся памятниками федерального значения, передаются в аренду без участия представителя собственника.

Сказанное выше дает основание предложить следующий порядок заключения договоров аренды зданий, относящихся к памятникам истории и культуры федерального и местного значения. Предприятие (учреждение), желающее заключить договор аренды, вначале обязано заключить охранно-арендный договор с управлением охраны памятников, на балансе которого находится здание, относящееся к памятникам истории и культуры. На основании этого договора будет заключен договор аренды здания с согласия собственника. На наш взгляд, необходимо наличие двух договоров, т.к. одного охранно-арендного договора недостаточно. У этих двух договоров различные цели. Целью заключения охранно-арендного договора является обеспечение сохранности памятника истории и культуры. При заключении договора аренды здания, являющегося памятником истории и культуры, целью является владение и пользование зданием (помещением). При регистрации договора аренды здания, относящегося к памятникам истории и культуры, арендатор обязан представить помимо основного договора аренды также и охранно-арендный договор. Законодательное закрепление изложенной выше процедуры заключения договоров аренды зданий, являющихся памятниками истории и культуры, позволит обеспечить сохранность этих зданий, обеспечить поступление арендной платы в федеральный бюджет и осуществлять контроль за правомерным использованием объектов истории и культуры.

Подытоживая сказанное ранее, представляется целесообразным разработать специальный Федеральный закон "Об аренде". Необходимость принятия такого специального закона подтверждает также арбитражная практика. Вопросы арендных отношений нашли свое отражение в документах и решениях Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации. За период с 1993 по 2001 годы всего было принято двенадцать постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации, в которых так или иначе уделялось внимание вопросам заключения и исполнения договоров аренды.

При разработке проекта Федерального закона "Об аренде" необходимо учесть практику применения законодательных актов, регулировавших арендные правоотношения до принятия Гражданского кодекса 1994 года. В первую очередь это касается Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде (1989 год), а также Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик. Также очень важно отметить, что дальнейшее совершенствование правового регулирования зданий и сооружений должно быть в рамках федерального закона об аренде. Иная тенденция развития нормотворчества в рассматриваемой сфере приведет к множественности актов и неоправданному дублированию законодательства.

Глава 2. Особенности аренды нежилых помещений

Форма договора аренды зданий и сооружений является существенным условием договора. Пункт 1 ст.651 ГК указывает на то, что договор аренды здания или сооружения долен заключаться в письменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п.2 ст. 434 ГК, к которому отсылает данный пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный) Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2003. - С. 338..

Договор составляется в таком количестве экземпляров, которое соответствует числу участников. Каждый из экземпляров подписывается всеми участниками и является идентичным всем остальным экземплярам как по содержанию, так и по юридической силе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

Гражданский кодекс не требует нотариального удостоверения договора аренды здания и сооружения, впрочем как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом. Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 16 ГК, подлежит государственной регистрации в случае и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом ''О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] - М., Юстицинформ. 2006. - С. 126..

По данному вопросу в юридической литературе существует множество споров. Так Н.А. Сыродоев пишет: ''Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров. Установленные … размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок'' Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка [Текст] // Государство и право. - 1998. - № 3. - С. 28-37..

В связи с этим высказывает свое мнение и доктор юридических наук, профессор В.В. Витрянский:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. - М., Юрайт. 2004. - С. 234..

Во вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации '' не сопряжена с консультационными функциями'' и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения '' поголовного'' принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от адвоката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п.2 ст.163 ГК). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны.

В результате получается, что введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом полностью оправдывает интересы и чаяния только одной определенной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имуществ. Книга 2. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 529-531..

Данная точка зрения на наш взгляд более точна и ярче отражает целесообразность необязательного нотариального удостоверения.

Договоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: если срок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственной регистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651) содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственной регистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые сроком на один год” Дедиков С. Регистрация аренды: момент истины [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2000. - № 17. - С. 27; Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 13..

В период когда готовился новый ГК нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' относит нежилые помещения к объектам недвижимости. Кроме того, в абзаце 2 пункта 6 статьи 12 данного федерального закона указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой ''объект'', входящий в состав здания и сооружений. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 года № 53 ''О выработанных рекомендациях ''О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений'' подчеркнуто (пункт 2), что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а именно: договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации Орлова Е.В. Аренда зданий и сооружений: бухгалтерский учет, правовые аспекты. [Текст] - М., Норма. 2000. - С. 4-5..

В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п.2 ст.609), Федеральный закон '' О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию прав аренды. Например, согласно п.1 ст.26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2007. - № 15. - С. 29..

Государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 Федерального закона ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает, что с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либо арендодатель, либо арендатор Чумакова О.В. Регистрация аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 1. - С. 25.. Но если договор регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя о зарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13 ФЗ). Если договор заключён в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением арендодателя зданий и сооружений Гражданское право. Часть вторая: учебник [Текст] / Отв. ред. Мозолин В.П. - М., Юристъ. 2004. - С. 215..

Ст. 16 ФЗ указывает перечень документов, которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на здание или сооружение предъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность и полномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемое определённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёж границ) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием (ч.2 ст. 26). Также для государственной регистрации договора необходимо предоставить приложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подписки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления, записи карандашом.

Ст. 9 закона установила новую систему органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (а не по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньше не было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъекты РФ, а на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение об Учреждениях юстиции по регистрации прав.

Возглавлять такие учреждения юстиции должны регистраторы, которые являются государственными служащими.

Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' устанавливает следующий порядок государственной регистрации (ст. 13):

Учреждения юстиции принимают документы, необходимые для государственной регистрации прав с обязательным приложением об оплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверка законности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости (здания), а также другие основания для отказа или приостановления государственной регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на право устанавливающих документах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода, прав на здание или другую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.

ООО "Компания Фаст Фуд групп" обратилась в суд с иском к ОАО "Спорт-АНГ", ООО "Евро-Мастер", ООО "Мистери-Тур", Мосрегистрации о понуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2004.

ООО "Евромастер" заявлено встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2004 между ОАО "Спорт-АНГ" и ООО "Компания Фаст Фуд групп" и выселении ООО "Компания Фаст Фуд групп" из нежилых помещений.

Решением суда от 27.07.2005, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2005, исковые требования ООО "Компания Фаст Фуд групп" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.