Хотя данное письмо носит информационный характер, позиция Президиума ВАС РФ может существенно повлиять на развитие судебной практики и оказать существенную помощь предпринимателям (юридическим лицам) при защите их интересов в судах. Но, как известно судебная практика в Российской Федерации источником права не является и не может подменять собой правовые нормы, предусмотренные гражданским законодательством. Нормативной базы, которая бы разъясняла, что все договора аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации независимо от срока или только заключенные на срок не менее одного года, нет.

Опять же, если рассмотреть часть 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11 января 2002 г., Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 2. - С. 32. то срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Второй проблемой государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон РФ № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. (далее Закон о регистрации недвижимости), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

Право аренды может быть признано, как ограничение права собственности, хотя нет необходимости регистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласно второму предложению п. 3 ст. 26 Закон о регистрации недвижимости договор аренды помещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второе предложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости предусматривает регистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.

П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (как было сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом, Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 36..

Как видно из вышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Закона о регистрации недвижимости, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

- либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

- либо привести в соответствии с ГК РФ Закон о регистрации недвижимости (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

- в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

- в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно, плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды Оводов А.А. Договор аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2009. - № 2. - С.37..

Кроме этого в Законе о регистрации недвижимости есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости указано, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

Стоило бы предложить внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилых помещений, заключенные на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

В случае если договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, то необходимо предоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов: Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. [Текст] - М., Издательство М.Ю. Тихомирова. 2008. - С. 58.

- Заявление;

- Документы об оплате регистрации.

Для юридического лица:

- доверенность на право представлять юридическое лицо (заверенную подписью и печатью юридического лица);

- свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

- свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (если они в организации были);

- Устав с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

- учредительный договор с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

- информационное письмо Госкомстата;

- протокол организации о назначении руководителя (директор, генерального директора);

- решение полномочных органов организаций- участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с уставом организации или действующем законодательством).

Для физического лица:

- доверенность на право представлять физическое лицо (удостоверенная нотариально);

- документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ).

Право устанавливающие документы, которые предоставляют как физические, так и юридические лица:

- карта реестра недвижимого имущества или карта реестра общей собственности;

- выписка из технического паспорта (форма 1а) со сроком давности не более 6 месяцев или экспликацию;

- инвентаризационный план, выданный БТИ;

- доверенность на право заключении договора (если он подписан представителем участника договора);

- подлинники договора в количестве, равному числу участников договора и один экземпляр для учреждения юстиции;

- акт приема-передачи (в том же количестве, что и договоров аренды);

- документ, подтверждающий право собственности на объект зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации права собственности).

Все документы предоставляются в двух экземплярах: первый экземпляр - подлинный, второй экземпляр - копия нотариальная или заверенная органом, выдавшим данный документ. Подлинники возвращаются по окончании регистрации, в случае если они не нужны для архива государственному учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если в договор аренды были внесены какие-нибудь изменения, и дополнительное соглашение к данному договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной, то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать в учреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

Изменение и расторжение договора, также как и его заключение, подчиняются определенным правилам.

Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется. Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п. ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

Но есть ограничение, если стороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя и аналогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключить новый договор.

Если стороны по обоюдному согласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг у одной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилого помещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закреплены в данном соглашении.

Соглашение о расторжении договора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Так, если договор между юридическим лицом и гражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторжения этого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение и расторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения, подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора, либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. [Текст] - М., Дашков и К. 2006. - С. 28.

Однако в ГК РФ не содержится требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой. Ахметьянова З.А. Вещно-правовые признаки в некоторых гражданско-правовых обязательствах [Текст] // Юрист. - 2007. - № 2. - С. 27.

Иной порядок изменения или расторжения договора установлен для тех случаев, когда договор изменяется или расторгается не по соглашению сторон, а по требованию одной из них. Если же требование опирается на одно из оснований, изложенных выше, то порядок изменения или расторжения следующий.

При расторжении (изменении) договора по требованию одной из сторон обязательным является предъявление иска в суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

ГК РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязательность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в Арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору (квитанция об отправке). В противном случае иск арендодателя будет возвращен.

Что касается арендатора, то отсутствие специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупредить арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском об изменении или расторжении договора аренды.

Обязательно при изменении или расторжении договора в судебном порядке по требованию одной из сторон - соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Суть досудебного порядка состоит в следующем: заинтересованная сторона до обращения в суд обязана направить другой стороне предложение с изменениями или расторжением договора аренды. Другая сторона, которой направлено предложение, обязана в срок, указанный в предложении или в договоре, а при его отсутствии в тридцатидневный срок направить стороне, отправившей предложение: либо извещение о соглашении, либо извещение со своими вариантами изменения договора. В случае, если заинтересованная сторона в изменении или расторжении договора получила согласие, то стороны заключают соглашение, в порядке указанном выше. В случае, если сторона, направившая предложение об изменении, получила отказ другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора, либо неполучение ответа на соответствующее предложение имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть или изменить договор в судебном порядке, который и разрешит возникший спор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В случае получения заинтересованной стороной предложения с иными условиями, то она может согласиться с изменениями контрагента, тогда порядок внесения изменений будет такой же, что и в первом случае. Если сторона, сделавшая предложение об изменении договора, не согласилась со встречным предложением контрагента, она вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора. В этой ситуации, условия, подлежащие изменению, будут определены решением суда. Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 17.

Необходимо помнить, что нельзя изменить условия, которые уже исполнены, потому что нельзя изменить то, что уже не существует. Например, в договоре аренды нежилых помещений указано, что арендодатель до ХХХ даты проводит капитальный ремонт, арендодатель исполнил свои обязательства, а арендатор отправляет арендодателю предложение об изменении этого пункта и обязательства, которое уже исполнено возлагает на себя.

Нарушение досудебного порядка урегулирования споров об изменении или расторжении договора аренды, суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

В ст. 453 ГК РФ установлены последствия изменения и расторжения договора.

В случае изменения договора соответствующим образом, меняется и содержание обязательства, основанного на данном договоре. При этом обязательство изменяется в той части, в какой был изменен лежащий в его основе. Например, стороны согласились на увеличение арендной платы, то арендатор оплачивает арендную плату в новом размере, в остальной части договора аренды нежилого помещения (например, сроки внесения арендной платы, условия об использование данного помещения и т. д.) сохраняются в прежнем виде, а стало быть, в прежнем виде сохраняется соответствующее этим условиям содержание обязательства аренды.

При расторжении договора аренды он прекращает свое действие и вместе с этим прекращается и основанное на нем обязательство. С этого момента стороны лишаются принадлежащих им в силу обязательств прав и освобождаются от лежащих на них обязанностей.

Если изменения и расторжения договора аренды произошло по взаимному соглашению сторон, то основанное на нем обязательство соответствующим образом изменяется или прекращается с момента заключения и государственной регистрации сторонами соглашения об изменении и расторжении договора аренды.

При изменении и расторжении договора в судебном порядке основанное на нем обязательство соответственно изменяется или прекращается с момента вступления в законную силу решения суда об изменении и расторжении договора.

Поскольку до изменения или расторжения договора последний мог быть в определенной части исполнен сторонами, возникает вопрос о судьбе того, что уже было исполнено до изменения или расторжения договора. По общему правилу, стороны не вправе требовать возращения того, что было исполнено ими по обязательству до изменения или расторжения договора. Так, если стороны по договору аренды нежилого помещения пришли к соглашению о том, что со следующего месяца величина месячной арендной платы снижается, то арендатор не вправе требовать от арендодателя возврата суммы, которая уменьшилась и была внесена до момента изменения договора аренды, хотя стороны могут установить иное условие. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты [Текст] - М., ГроссМедиа. 2007. - С. 136.

В п. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков: согласно ст. 15 ГК РФ, причиненных изменением или расторжением договора, а потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендуемого нежилого помещения арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена в заключенном договоре аренды.

Суд при расторжении договора может определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

В случае, если арендодатель подал иск не только о расторжении договора аренды, но и выселении из арендуемого нежилого помещения, то арендатор обязан освободить нежилое помещение после вступления в силу решения суда. Если арендатор не освобождает арендуемое нежилое помещение, то арендодатель по истечению 30 дней после вступления решения суда в силу, может обратиться в Службу судебных приставов для исполнения данного решения суда.

Согласно ст. 30 Федерального закона от 02.10.07 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Об исполнительном производстве [Текст]: [Федеральный закон РФ № 229-ФЗ, принят 02.10.2007 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849. выносит постановление о возбуждении исполнительного производства и предоставляет арендатору 5 дней для добровольного освобождения нежилого помещения. В случае не исполнения арендатором в пятидневный срок таких требований, в соответствии со ст. ст. 68, 112 Федерального закона «Об исполнительном производстве» Служба судебных приставов принудительно выселяет арендатора из нежилого помещения.

Выводы по главе. В процессе исследования выявлены две основные проблемы: нет единого мнения по поводу определения понятия «нежилое помещение», и какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Вторая проблема также касается государственной регистрации договоров: что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор является темой для обсуждения.

Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Между положениями ГК РФ и Федерального Закона о регистрации возникает несоответствие, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

- либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

- либо привести в соответствии с ГК РФ Федеральный Закон о регистрации (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

- в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

- в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

2.3 Ответственность по договору аренды нежилых помещений

Многие ученые рассматривают вопросы гражданско-правовой ответственности по договору аренды нежилых помещений. Так, В.В.Витрянский отмечает: "В ГК отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств» Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 274..

Арендатор и арендодатель лизингополучатель могут предусмотреть любую ответственность; возмещение прямых и (или) косвенных убытков, пеню за просрочку исполнения взаимных обязательств, штраф в определенном размере от суммы договора при отказе от выполнения или невыполнении условий договора финансовой аренды недвижимости и т.д. Следовательно, основным условием, которому должна отвечать договорная ответственность, - это непротиворечие закону, соответствие ему.

Сторонам при определении договорной ответственности необходимо учитывать следующие условия:

- равноправие их в гражданском обороте, независимо от организационно-правового статуса юридического лица;

- неустойка или штрафы должны быть соразмерны последствиям нарушения обязательства; суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения договора (ст. 333 ГК РФ);

- кабальная ответственность, т.е. имеющая явно односторонний характер в пользу одного из субъектов договора, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) с применением двухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);

- применение повышенной, несоразмерной и несуразно высокой ответственности одного контрагента при полном отсутствии ответственности другого за нарушение обязательств является не чем иным, как злоупотреблением правом с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), совершенная лишь для вида, только лишь с целью заполучить деньги или товар у партнера. Такая сделка признается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);

- уплата неустойки и убытков при ненадлежащем исполнении договора финансовой аренды освобождает должника от исполнения обязательства в натуре;

Можно сделать вывод о необходимости соблюдения сторонами принципа эквивалентной ответственности субъектов договора.

Статья 616 ГК РФ, распределяющая обязанности по содержанию арендованного имущества, устанавливает, что текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный - арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные (или разумные) сроки.

Основная обязанность аредатора заключается в выплате аредодателю арендной платы. Ненадлежащее исполнение или неисполнение этой обязанности влечет установленную законодательством и соглашением сторон ответственность. В первом случае ГК РФ предоставляет арендодателю право установить срок для досрочного внесения арендатором арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Во втором случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора (если арендная плата не была внесена более двух раз подряд). А.С. Кабалкин считает, что, решая такой спор, "... суд должен установить характер неправомерных действий арендатора: повлекли ли они для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенность нарушения договора определяется судом" Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора [Текст] // Российская юстиция. - 2009. - № 1. - С. 22..

Иную форму воздействия на должника предлагает ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29.10.1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.: в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. В ст. 13 Закона о лизинге сказано: "Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд". Здесь мы видим несогласованность данной нормы с нормами ГК РФ. Должен быть разработан более четкий механизм "бесспорного списания денежных средств". Иначе лизингополучатель будет постоянно реализовывать указанное право на защиту своих интересов в суде.

С.А. Королев считает, что реализация рассматриваемой меры ответственности возможна при обращении арендодателем в банк, где открыт счет арендатора, причем для того, чтобы банк списал денежные средства по требованию первого без акцепта последнего, указанная возможность должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре банка с клиентом (арендатором) Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству [Текст] // Хозяйство и право. - 2001. - № 10. - С. 121.. Мы считаем, что дополнительную регламентацию данного правоотношения следует внести в закон, тогда стороны при заключении договора смогут наиболее детально предусмотреть варианты возможного поведения. Например, Н.В. Кузнецов предлагает "регулировать непосредственно договором неустойку за просрочку уплаты лизинговых платежей, как правило, в процентном соотношении от просроченной суммы за каждый день просрочки" Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств [Текст] // Журнал российского права. - 2009. - № 2. - С. 34-35..

В.В. Витрянский отмечает необходимость поиска эффективных способов воздействия на недобросовестного арендатора Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 274..

По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.

Ответственность за недостатки сданного в аренду нежилого помещения возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена нежилого помещения, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена нежилого помещения участка возможна, только в порядке исключения.

Заключение

Целью настоящей дипломной работы являлось исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

Договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.

Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.

Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.

Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).

Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.

К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику. Например, указание в Обзоре арбитражной практики разрешения споров, связанных с арендой, характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. Несоответствие данных существенных условий в договоре аренды влечет его недействительность. Или же указание о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считается незаключенным.

До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.

К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.

Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:

Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.

Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».

При государственной регистрации аренды нежилых помещений согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также возникает много противоречий, которые необходимо устранить:

необходимо внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения по регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимо изменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все же подлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» и в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»;

абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» привести к одному основанию, кто должен подавать заявление о государственной регистрации аренды (арендатор или арендодатель, или совместно обе стороны);

внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договор аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.

Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.

Библиографический список

1. Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 09.02.2009] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 25.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 09.02.2009] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3012.

7. Об исполнительном производстве [Текст]: [Федеральный закон РФ № 229-ФЗ, принят 02.10.2007 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 41. - Ст. 4849.

8. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29.10.1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон РФ № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

10. О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 685, от 30.06.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 27. - Ст. 3200.

11. Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

12. Об утверждении положения "О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду" [Текст]: [Решение Думы городского округа Самара № 499, от 29.11.2007 г.] // Самарская Газета. - 2007. - № 228 (3777). - С. 19.

13. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р, от 28.07.1998 г.] //Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1998. - № 20. - С. 37.

14. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. [Текст] - М., Юрайт. 2008. - 478 с.

15. Александров А.Д. Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков [Текст] // Юридический мир. - 2009. - № 2. - С. 63.

16. Ахметьянова З.А. Вещно-правовые признаки в некоторых гражданско-правовых обязательствах [Текст] // Юрист. - 2007. - № 2. - С. 27.

17. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений [Текст] // Юрист. - 2009. - № 2. - С. 35.

18. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика. - 2006. - № 3. - С. 28.

19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. [Текст] - М., Статус. 2003. - 764 с.

20. Быстров Г.Е., Лукьяненко В.Е. Гражданско-правовые договоры в свете нового Земельного кодекса [Текст] // Законодательство и экономика. - 2009. - № 2. - С. 24.

21. Валявина Е.Ю., Елисеев И.В., Кротов М.В. Гражданское право. [Текст] - М., Проспект. 2008. - 786 с.

22. Васильева В.В. Договор аренды: юридические аспекты [Текст] - М., ГроссМедиа. 2007. - 476 с.

23. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] - М., Статус. 2006. - 576 с.

24. Вострокнутов А. Десять типичных ошибок сторон арендных правоотношений [Текст] // Корпоративный юрист. - 2006. - № 11. - С. 23.

25. Гатин А.М. Гражданское право. [Текст] - М., Дашков и К. 2008. - 734 с.

26. Глинкин А.А. К вопросу об аренде недвижимости [Текст] // Гражданское право. - 2009. - № 1. - С. 17.

27. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Юридический мир. - 2009. - № 1. - С. 27.

28. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2009. - № 3. - С. 11.

29. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) [Текст] // Государство и право. - 2002. - № 7. - С. 106-107.

30. Емелькина Н.А. Торги как антикоррупционный способ передачи государственного и муниципального имущества в аренду [Текст] // Муниципальная служба: правовые вопросы. - 2008. - № 4. - С. 28.

31. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. [Текст] - М., Дашков и К. 2006. - 576 с.

32. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 10. - С. 32.

33. Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора [Текст] // Российская юстиция. - 2009. - № 1. - С. 22.

34. Калачева С.А. Арендные сделки. [Текст] - М., Скиф. 2008. - 328 с.

35. Кирюшина И.М., Тюрина А.В. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления [Текст] // Экономико-правовой бюллетень. - 2007. - № 9. - С. 14.

36. Козырь О.М. Аренда недвижимого имущества [Текст] // Закон. - 2000. - № 11. - С. 67.

37. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт-Издат. 2008. - 876 с.

38. Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству [Текст] // Хозяйство и право. - 2001. - № 10. - С. 121.

39. Коршунов Н.М., Харитонова Ю.С., Горелик А.П. Гражданское право. [Текст] - М., Эксмо. 2008. - 732 с.

40. Крашениников П.В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Текст] - М., Статут. 2007. - 196 с.

41. Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств [Текст] // Журнал российского права. - 2009. - № 2. - С. 34-35.

42. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 11. - С. 24.

43. Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А. Сделки с недвижимостью. [Текст] - М., Омега-Л. 2008. - 598 с.

44. Ланда В.М. Договор предварительной аренды нежилых помещений: проблемы правоприменения [Текст] // Юрист. - 2008. - № 4. - С. 24.

45. Лермонтов Ю.М. Об особенностях заключения и исполнения договора аренды: что нужно знать контрагентам [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 5. - С. 27.

46. Наумова Р.Л. О приобретении земельного участка [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 4. - С. 25.

47. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2009. - № 2. - С.37.

48. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. [Текст] - М., Издательство М.Ю. Тихомирова. 2008. - 298 с.

49. Павлова И.Ю. Система преимущественных прав в современном гражданском праве [Текст] // Право и политика. - 2007. - № 9. - С. 28.

50. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 36.

51. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2008. - № 2. - С. 34.

52. Пискунова Е.А. Порядок заключения договоров аренды нежилых помещений, являющихся государственной собственностью [Текст] // Юрист. - 2008. - № 10. - С. 24.

53. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. [Текст] - М., Статут. 2002. - 858 с.

54. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Текст] // Юрист. - 2009. - № 4. - С. 27.

55. Селиванова Е.С. Становление института договора найма жилого помещения в законодательстве России [Текст] // Жилищное право. - 2008. - № 3. - С. 31.

56. Скворцов О.Ю. Договор аренды недвижимости [Текст] // Арбитражные споры. - 2009. - № 1. - С. 23.

57. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2006. - 634 с.

58. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 8. - С. 34.

59. Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) [Текст] - М., Ось-89. 2008. - 562 с.

60. Смоленский М. Б. Гражданское право. Ч. 2. [Текст] - М., МарТ. 2007. - 764с.

61. Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 7. - С. 20-21.

62. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации [Текст] // Право и экономика. - 2009. - № 2. - С. 29.

63. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - № 11. - С. 26.

64. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2005. - 786 с.

65. Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 9. - С. 17.

66. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 2. - С.72.

67. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 2. - С. 32.

68. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59, от 16.02.2001 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2001. № 4. - С. 54.

69. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. - С. 46.

70. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 13, от 28.04.1997 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 7. - С.100.

71. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2007 г. № 3673/07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 12. - С. 13-14.